İZMİR KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATI: SIK SORULAN SORULAR VE CEVAPLARI

1. Giriş: Kentsel Dönüşüm Hukukuna Genel Bir Bakış

Kentsel dönüşüm, afet risklerini minimize etme ve kent yaşam kalitesini artırma amacıyla uygulanan, kapsamlı bir iyileştirme, yenileme ve tasfiye sürecidir. Bu süreç, binaların fiziksel olarak yenilenmesinin çok ötesinde, sosyal ve ekonomik boyutları da içeren çok katmanlı bir dönüşümü ifade eder. Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarının temel hukuki dayanağı, 16 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. Bu kanun, yalnızca mevcut yapılaşmanın ıslahını değil, aynı zamanda afet öncesi tedbirleri alarak potansiyel can ve mal kayıplarını en aza indirmeyi hedefleyen proaktif bir yaklaşım sergiler. Kanun, riskli yapıların yıkımını ve yeniden inşasını idarenin bir kolluk faaliyeti olarak değerlendirir, bu da kamu düzeni ve güvenliğinin sağlanmasına yönelik müdahale yetkisi tanır.

İzmir, aktif bir deprem kuşağında bulunması nedeniyle kentsel dönüşümün en hayati ve acil olduğu şehirlerden biridir. Bu zorunluluk, yerel yönetimleri ve ilgili kamu kuruluşlarını kapsamlı projelere yöneltmiştir. İzmir Büyükşehir Belediyesi, Kadifekale, Uzundere, Örnekköy, Ege Mahallesi, Aktepe-Emrez ve Konak Ballıkuyu gibi pek çok alanda kentsel dönüşüm projeleri yürütmektedir. Bu projelerde sıklıkla “yerinde dönüşüm” ve “yüzde yüz uzlaşma” gibi ilkeler benimsenerek, mevcut sakinlerin sosyal dokuya ve ticari faaliyetlerine devam etmeleri hedeflenir. Ancak, kentsel dönüşümün karmaşık hukuki yapısı, mülk sahipleri, kiracılar, müteahhitler ve idareler arasında çeşitli soruları ve anlaşmazlıkları beraberinde getirmektedir.

2. Temel Kavramlar ve Sürecin Başlangıcı

2.1. Riskli Yapı ve Riskli Alan Nedir? Aralarındaki Farklar Nelerdir?

Kentsel dönüşüm sürecinde sıklıkla karşılaşılan temel kavramlardan ikisi “riskli yapı” ve “riskli alan”dır. Her ikisi de 6306 sayılı Kanun kapsamında tanımlanmış olup, uygulama süreçleri ve hukuki sonuçları açısından önemli farklılıklar gösterir.

• Riskli Yapı: Bu kavram, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ve ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıları ifade eder. Riskli yapı tespiti, tek bir bina veya parsel ölçeğinde gerçekleştirilebilir. Bir binanın riskli olup olmadığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılan teknik analizlerle belirlenir.
• Riskli Alan: Bu kavram, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanlığı kararıyla belirlenen geniş kapsamlı bölgelerdir. Riskli alan ilan edilen yerlerde, her bir yapı için tek tek risk tespiti yapılmasına gerek yoktur. Bu, sürecin daha hızlı ilerlemesini ve kent bütünlüğü içinde daha geniş ölçekli planlamaların yapılmasını mümkün kılar.

Bu iki kavram arasındaki en önemli fark, uygulama ölçeğidir. Riskli yapı tespiti, maliklerin bireysel başvurusuyla genellikle parsel bazında başlarken , riskli alan ilanı idari bir karar olup, tüm bir mahalleyi veya bölgeyi kapsayabilir. Riskli alanlardaki uygulamalar, genellikle parsel bazlı değişimden ziyade kentin genel estetiğini ve altyapısını iyileştirmeyi hedefler.

2.2. Riskli Yapı Tespiti ve Raporuna İtiraz Süreci

Bir yapının riskli olarak tespit edilmesi, kentsel dönüşüm sürecinin en kritik başlangıç aşamasıdır. Bu tespitin usulü ve sonrasında izlenecek adımlar kanunla net bir şekilde düzenlenmiştir.

• Başvuru ve Süreç: Riskli yapı tespiti için başvuru hakkı, yapı maliklerine veya kanuni temsilcilerine aittir. Maliklerden herhangi biri, masrafları kendisine ait olmak üzere Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurabilir. Kiracılar veya sınırlı ayni hak sahiplerinin bu konuda başvuru hakkı bulunmamaktadır. Tespiti yapan kuruluş tarafından hazırlanan rapor, inceleme için 10 iş günü içinde ilgili İl Müdürlüğü’ne gönderilir ve raporun uygun bulunması halinde tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, taşınmazın beyanlar hanesine “riskli yapıdır” şerhini işler ve tüm hak sahiplerine tebligat gönderir.
• İtiraz ve Dava Yolu: Tebligatın ardından malikler, 15 gün içinde riskli yapı tespitine karşı İl Müdürlüğü’ne dilekçe ile itiraz edebilir. Bu süre, yasal olarak hak düşürücü niteliktedir ve kaçırılması durumunda itiraz hakkı kaybedilir. İtiraz, Bakanlıkça oluşturulmuş bir teknik heyet tarafından 60 gün içinde incelenir. Heyet, itirazı sadece dilekçede belirtilen konularla sınırlı kalmadan, raporu her yönden değerlendirir. Bu itiraz süreci boyunca, binanın tahliye ve yıkım işlemleri durur.

İtirazın reddedilmesi durumunda, maliklerin bir sonraki adımı idari yargıya başvurmaktır. Riskli yapı tespiti bir idari işlem niteliği taşıdığından, kararın iptali için idare mahkemesinde dava açılabilir. Bu davanın açılma süresi, 6306 sayılı Kanun’da özel olarak 30 gün olarak belirlenmiştir. Bu, İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun (İYUK) genel 60 günlük süresine göre özel bir norm olup, kanun koyucunun kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırma amacını yansıtır.

Bu kısa ve kesin yasal süreler, sürecin belirsiz itirazlarla uzamasını engellemeyi amaçlar ve kamu güvenliğini öncelikli hale getirir. Ancak bu durum, mülk sahipleri üzerinde büyük bir zaman baskısı yaratır. Bu karmaşık ve hızlı süreçte, maliklerin hak kaybı yaşamaması için vakit kaybetmeksizin hukuki destek alması kritik öneme sahiptir. Zira itiraz hakkının kiracılara tanınmaması ve diğer bazı meslek kuruluşlarının dava ehliyetinin kısıtlanması, hukuki çerçevenin öncelikli olarak mülkiyet sahiplerinin haklarına odaklandığını göstermektedir.

3. Kentsel Dönüşümde Ortak Karar ve Mülkiyet Hukuku

3.1. Üçte İki Hissedarlık Çoğunluğu Kuralı

Kentsel dönüşüm sürecinin en kritik aşamalarından biri, riskli yapının yıktırılmasından sonra yapılacak işlemler hakkında maliklerce ortak karar alınmasıdır. Bu noktada 6306 sayılı Kanun, oybirliği şartı yerine “hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluk” kuralını getirmiştir. Bu kural, malik sayısının değil, sahip olunan arsa paylarının oranına dayanır. Bu oran, parselin tevhit edilmesi, yeniden bina yapımı, müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya hasılat paylaşımı gibi hayati konularda karar alınmasını mümkün kılar. Üçte ikilik çoğunluk, oybirliği sağlanamadığı durumlarda süreci hızlandırmak ve eylemsizliği önlemek için tasarlanmıştır.

3.2. Kentsel Dönüşüme Katılmayan (Muhalif) Maliklerin Hakları

Üçte iki çoğunlukla alınan bu kararlar, karara katılmayan veya toplantıya iştirak etmeyen azınlık maliklere noter aracılığıyla tebliğ edilir. Bu tebligatta, muhalif maliklere 15 gün içinde karara katılmaları yönünde bir süre tanınır. Bu süre zarfında karara riayet etmeyenlerin arsa payları, açık artırma usulüyle karara katılan diğer paydaşlara veya Hazine’ye satılır. Bu düzenleme, projelerin çoğunluğun iradesiyle ilerlemesini ve sürecin azınlık tarafından engellenmemesini sağlar.

Ancak, bu çoğunluk kuralının uygulanması, azınlık pay sahipleri için mağduriyet riski de taşımaktadır. Kanunun tanıdığı bu yetkinin, temel insan hakkı olan mülkiyet hakkını ihlal etmeden, hakkaniyetli bir şekilde kullanılması esastır. İzmir’de yaşanan ve emsal teşkil eden bir mahkeme kararı, bu dengenin nasıl kurulduğunu açıkça göstermektedir. Karşıyaka ilçesinde, kentsel dönüşüm projesi kapsamında yıkılan iki dairesi yerine bir daire teklif edilen bir malik, açtığı davayı kazanmıştır. Mahkeme, üçte iki çoğunluğun aldığı karara rağmen malikin mağduriyetini tespit ederek, piyasa değerinin çok altında satılan hissesi için tazminata hükmetmiştir. Bu karar, çoğunluğun yetkisinin sınırsız olmadığını ve yargı sisteminin, çoğunluğun iradesini istismar etmesini engelleyerek azınlık pay sahiplerinin haklarını koruyabileceğini ortaya koymuştur. Bu tür hukuki emsaller, kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet hakkının korunması için önemli bir güvence mekanizmasıdır.

4. Kentsel Dönüşümde Hukuki Uyuşmazlıklar ve Dava Türleri

Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapı tespitinden yeni binanın iskânına kadar pek çok aşamayı içerir ve her aşamada çeşitli hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Bu anlaşmazlıkların çözümünde farklı dava türleri ve yargı yolları gündeme gelmektedir.

4.1. Müteahhit Sözleşmelerinden Kaynaklanan Anlaşmazlıklar

Mülk sahipleri ile müteahhit firmalar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, sürecin en kritik unsurlarından biridir. Sözleşme şartlarına uyulmaması durumunda, projenin zamanında tamamlanmaması, iskân ruhsatının alınamaması veya taahhüt edilen kalitede bir yapının inşa edilmemesi gibi sorunlar yaşanabilir. Bu gibi durumlarda, sözleşmenin feshedilmesinin yanı sıra, mülk sahipleri sözleşmeyi feshetmeksizin müteahhitten tazminat talep edebilir. Bu, maliklere sözleşmeyi sonlandırmadan süreci devam ettirme ve zararlarını telafi etme esnekliği sunan önemli bir hukuki imkandır.

4.2. Arsa Payı Düzeltim Davaları

Kentsel dönüşüm projelerinde arsa payları, dairelerin konum ve büyüklük gibi değerleriyle orantılı olarak tahsis edilmediğinde, malikler arasında büyük anlaşmazlıklar çıkabilmektedir. Bu durum, arsa payı düzeltim davalarının açılmasına zemin hazırlamaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine dayanan bu davalar, herhangi bir hak düşürücü süreye tabi değildir ve ana yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilir. Bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Son yasal düzenlemelerle, kentsel dönüşüm süreçlerini yavaşlatma aracı olarak da kullanılabilen bu davaların öncesinde zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu, yargı sisteminin, uyuşmazlıkları hızlandırmak ve mahkemelerin iş yükünü azaltmak amacıyla proaktif bir yaklaşım benimsediğini göstermektedir.

4.3. Acele Kamulaştırma ve Kamulaştırma Bedel Tespiti Davaları

Kentsel dönüşümde acele kamulaştırma, ancak “kamu yararı” ve “acelelik” şartlarının somut olarak kanıtlandığı istisnai durumlarda uygulanabilir. Bu prosedür, olağan kamulaştırma sürecinin kamu hizmetini ciddi şekilde aksatacağı durumlarda başvurulan bir yöntemdir. Acele kamulaştırma kararı sonrasında idare, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde bedel tespiti davası açar. Mahkemece belirlenen bedel, Kıymet Takdir Komisyonu tarafından tespit edilerek malik adına bankaya depo edilir. Ancak, bu bedel nihai değildir; malik, belirlenen miktara itiraz ederek daha sonra bir bedel artırım davası açma hakkına sahiptir. Bu iki aşamalı süreç, projenin hızla ilerlemesini sağlarken, aynı zamanda mülk sahibinin değerleme konusunda hukuki haklarını korumaya devam etmesini garanti altına alır. Acele kamulaştırma kararına karşı malikler ivedi yargılama usulü ile idari iptal davası da açabilirler.

4.4. Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu iptal ve tescil davaları, tapu sicilinde hukuka aykırı şekilde yapılan tescil işlemlerinin düzeltilmesini amaçlar. Kentsel dönüşümde bu davalar, özellikle azınlık maliklerin hisselerinin haksız bir şekilde açık artırmayla satıldığı durumlarda önem kazanır. Yasal düzenlemelerdeki yeni bir gelişme, bu süreci malikler lehine kolaylaştırmıştır. Artık, mahkeme tarafından satışın iptal edilmesi halinde, eski malikin uzun ve masraflı bir tapu iptal ve tescil davası açmasına gerek kalmadan, Bakanlığa başvuruyla mülkiyetin tapuya resen geri tescil edilmesi mümkündür. Bu değişiklik, hukuki süreçleri basitleştiren ve bireyler için zaman ve maliyet tasarrufu sağlayan önemli bir adımdır.

Aşağıdaki tablo, kentsel dönüşüm süreçlerinde en sık karşılaşılan dava türlerini özetlemektedir:

Dava Türü	Hukuki Dayanak	Görevli Mahkeme	Dava Açma Süresi	Özellikleri
Riskli Yapı Tespitine İptal Davası	6306 s. Kanun & İYUK	İdare Mahkemesi	30 gün	Hukuka aykırı idari işlemi iptal etmeyi amaçlar. İtiraz süreci öncesinde veya sonrasında açılabilir.
Arsa Payı Düzeltim Davası	Kat Mülkiyeti Kanunu m.3	Sulh Hukuk Mahkemesi	Zamanaşımına tabi değil	Haksız arsa payı tahsisini düzeltir. Zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.
Kamulaştırma Bedel Tespiti Davası	Kamulaştırma Kanunu m.10	Asliye Hukuk Mahkemesi	–	İdare tarafından açılır. Acele kamulaştırmadan sonra malik bedel artırım davası açabilir.
Tapu İptal ve Tescil Davası	Türk Medeni Kanunu	Değişken*	Değişken**	Hukuka aykırı tapu tescillerini düzeltmeyi hedefler.

*Görevli Mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre değişebilir.

**Zamanaşımı, davanın türüne göre farklılık gösterir.

5. Kentsel Dönüşümde Finansal ve Sosyal Haklar

Kentsel dönüşüm sürecinde mülk sahipleri ve kiracılar, konutlarını tahliye ettikleri süre boyunca mağduriyet yaşamamaları için devlet tarafından çeşitli finansal destekler ve yardımlardan faydalanabilirler. Bu yardımlar, özellikle kira yardımı ve faiz destekli kredi olarak öne çıkar.

• Kira Yardımı: Bu yardımdan riskli yapının malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahipleri yararlanabilir. Başvuru için riskli yapı tespitinin kesinleşmiş olması ve binanın tahliye edilmiş olması şarttır. Malikler için riskli yapıda ikamet etme şartı aranmazken, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için ikamet şartı bulunmaktadır. Başvuru süresi, binanın tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıldır. Maliklere 18 ay boyunca kira yardımı yapılır. Kiracılara ise genellikle iki aylık kira bedeli karşılığı bir defaya mahsus taşınma yardımı ödenir. İzmir için 2025 yılı güncel kira yardımı tutarı 6.500 TL olarak belirlenmiştir.
• Faiz Desteği: Kira yardımı yerine, faiz destekli kredi seçeneği de bulunmaktadır. Bu yardımdan yararlanmak isteyen maliklerin kira yardımı başvurusunda bulunmamış olmaları gerekmektedir. Faiz desteği, güçlendirme kredisi olarak da kullanılabilir, ancak güçlendirme maliyetinin yeniden yapım maliyetinin %40’ını geçmemesi gerekir.

Bu yardımlar, kentsel dönüşümün finansal yükünü hafifletmeyi ve sosyal hakları korumayı amaçlar. Maliklerin ve kiracıların sahip oldukları haklar, yasal statülerine göre farklılık gösterir. Maliklerin mülkiyet hakkı daha kapsamlı bir korumaya tabi tutulurken, kiracıların kısa süreli, sözleşmesel ilişkileri tek seferlik bir taşınma yardımıyla sonlandırılmaktadır. Bu durum, hukuki çerçevenin mülkiyetin sürekliliğini ve yeniden inşasını desteklemeye odaklandığını göstermektedir.

6. İzmir’e Özgü Kentsel Dönüşüm Uygulamaları ve Emsal Kararlar

İzmir, kentsel dönüşümde “İzmir Modeli” adı verilen, yerel ve katılımcı bir yaklaşımı benimsemektedir. Büyükşehir Belediyesi, Gaziemir Aktepe-Emrez, Uzundere, Örnekköy, Ege Mahallesi ve Konak Ballıkuyu gibi bölgelerde projeler yürütmektedir. Bu projelerde “yerinde dönüşüm” ilkesiyle, konut sahiplerinin ve esnafın dönüşüm sonrası da aynı yerde kalmaları sağlanır.

Özellikle Karşıyaka Belediyesi’nin uygulamaya koyduğu “kat sıkıştırma” plan notu, yerel yönetimlerin hukuki engelleri aşma yeteneğine dair önemli bir örnektir. 1985-2002 yılları arasında inşa edilen ve “kat sıkıştırma” yöntemiyle bir kat fazlası olan binalar, mevcut imar planına göre kat kaybı yaşama riskiyle karşı karşıyaydı. Bu durum, dönüşüm uzlaşmalarını neredeyse imkânsız hale getiriyordu. Karşıyaka Belediyesi’nin, mevcut yapıların kazanılmış haklarını koruyarak kat sayılarının aynen korunmasını sağlayan plan notu, uzlaşma sürecini hızlandırmış ve dönüşümün önündeki büyük bir engeli kaldırmıştır. Bu yerel ve hukuki inovasyon, merkezi kanunun getirdiği genel kurallara ek olarak, yerel yönetimlerin spesifik sorunlara çözüm üretebileceğini göstermektedir.

7. Kentsel Dönüşüm Avukatının Rolü ve Önemi

Kentsel dönüşüm süreçlerinin karmaşıklığı ve barındırdığı hukuki riskler, alanında uzman bir avukatın hizmetlerini hayati kılmaktadır. Bir kentsel dönüşüm avukatı, süreci sadece dava takibiyle sınırlı kalmadan, baştan sona proaktif bir danışmanlık rolü üstlenir.

• Sürecin Yönetimi ve Rehberlik: Avukat, riskli yapı tespiti başvurusundan, itiraz süreçlerinin takibine kadar her adımda hukuki rehberlik sunar. Özellikle 15 ve 30 günlük kısa hak düşürücü süreler, zamanında ve doğru adımların atılması için profesyonel desteği zorunlu kılar.
• Sözleşme Hazırlığı ve Müzakeresi: Müteahhitlerle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, mülk sahiplerinin haklarını maksimum düzeyde güvence altına alacak şekilde hazırlanması ve müzakere edilmesi, avukatın en önemli görevlerindendir. Hukuka uygun, açık ve bağlayıcı hükümler içeren bir sözleşme, gelecekte ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.
• Anlaşmazlık Çözümü ve Dava Takibi: Avukat, müteahhitin sözleşme ihlalleri , arsa payı düzeltme talepleri , kamulaştırma bedeli anlaşmazlıkları , ve tapu tescil sorunları gibi birçok konuda dava açar ve süreci takip eder.
• Devlet Yardımları Danışmanlığı: Kira yardımı ve faiz desteği gibi finansal haklardan en doğru şekilde yararlanılması için gerekli evrak ve başvuru süreçlerinde danışmanlık hizmeti sunar.

Kentsel dönüşüm projelerinin karmaşıklığı ve yüksek ekonomik değeri, potansiyel riskleri artırmaktadır. Bu nedenle, kentsel dönüşüm avukatı sadece bir uyuşmazlık çıktığında başvurulacak bir figür değil, sürecin en başında mülk sahiplerini olası mağduriyetlerden koruyan bir danışmandır.

8. Sonuç ve Öneriler

Kentsel dönüşüm, kentlerin direncini ve yaşam kalitesini artıran kaçınılmaz bir süreçtir. Ancak bu süreç, özellikle mülkiyet hakları, sözleşme yükümlülükleri ve finansal destekler konusunda hassas ve karmaşık bir hukuki altyapıya sahiptir. Türkiye’de 6306 sayılı Kanun, kamu yararı ve güvenliği önceliklendiren bir çerçeve sunsa da, bu durum bazen bireysel haklar üzerinde baskı oluşturabilmektedir.

İzmir’deki kentsel dönüşüm uygulamaları ve yerel mahkeme kararları, bu karmaşık hukuki yapının pratikte nasıl işlediğini somut örneklerle göstermektedir. Üçte iki çoğunluk kuralının getirdiği hız, Karşıyaka örneğindeki gibi yerel çözümlerle veya İzmir’deki emsal mahkeme kararı gibi yargısal denetim mekanizmalarıyla dengelenmektedir. Bu durum, mülk sahiplerinin hukuki korumasının devam ettiğinin bir göstergesidir.

Bu bağlamda, kentsel dönüşüm sürecine dahil olan herkese aşağıdaki kritik adımların izlenmesi önerilir:

1. Erken Hukuki Destek Alın: Sürecin en başında, özellikle riskli yapı tespiti tebligatı ulaştığında ve müteahhit görüşmeleri başladığında, uzman bir kentsel dönüşüm avukatından destek alınması büyük önem taşır. Bu, ileride oluşabilecek anlaşmazlıkları en baştan önlemek için atılacak en sağlam adımdır.
2. Sürelere Dikkat Edin: Özellikle 15 günlük itiraz ve 30 günlük iptal davası süreleri gibi hak düşürücü sürelerin titizlikle takip edilmesi gerekmektedir. Bir avukat, bu kritik takvimi yönetmede hayati rol oynar.
3. Sözleşmeleri Titizlikle İnceleyin: Müteahhit firmalarla yapılacak sözleşmeler, sürecin geleceğini belirler. Hakkaniyetli, şeffaf ve tüm detayları içeren bir sözleşme, ileride yaşanacak olası mağduriyetlerin önüne geçer.
4. Haklarınızı Öğrenin: Kira yardımı ve faiz desteği gibi devletin sunduğu finansal yardımlar hakkında bilgi edinmek ve bu haklardan doğru şekilde faydalanmak, süreçteki ekonomik yükü önemli ölçüde hafifletebilir.

Sonuç olarak, kentsel dönüşüm süreci, doğru hukuki adımlarla yönetildiğinde malikler için hem mülkiyet güvenliğini artıran hem de yaşam kalitesini iyileştiren bir fırsattır. Bu karmaşık yolda, uzman bir kentsel dönüşüm avukatı ile çalışmak, hakların korunmasını ve sürecin sorunsuz ilerlemesini sağlayan en güvenli yoldur.

Sık Sorulan Sorular

Bir binanın riskli olup olmadığı nasıl anlaşılır?

Bir binanın riskli olup olmadığı, yetkili kurumlara başvuru sonrası yapılan teknik inceleme ve zemin-etüt raporlarına göre tespit edilir.

Riskli yapı tespiti için nereye başvurulur?

Riskli yapı tespiti için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüklerine veya lisanslı yapı denetim firmalarına başvurulur.

Riskli yapı tespitini kimler yapabilir?

Riskli yapı tespiti, Bakanlık tarafından lisans verilmiş kurum, kuruluş ve üniversitelerce yapılabilir.

Riskli yapı tespit masraflarını kim öder?

Riskli yapı tespit masraflarını başvuruda bulunan malik veya malik temsilcisi öder.

Riskli yapı tespiti sonucunda bina yıkılmazsa ne olur?

Yıkım yapılmazsa, idare tarafından yıkım gerçekleştirilir ve masrafı maliklerden tahsil edilir. Ayrıca mülki idare para cezası uygulayabilir.

Riskli yapı tespit raporuna nasıl itiraz edilir?

Riskli yapı tespit raporuna, raporun tebliğinden itibaren 15 gün içinde Bakanlık İl Müdürlüğü’ne itiraz edilebilir. İtiraz teknik heyetçe değerlendirilir.

Kentsel dönüşümde yıkım süreci nasıl işler?

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra 60 gün içinde bina tahliye edilir. Süre sonunda yıkım yapılmazsa idare yıkımı gerçekleştirir. Masraf maliklerden alınır.

Yıkım için verilen süre ne kadardır?

Yıkım için 60 gün süre verilir. Bu süre sonunda bina tahliye edilmezse idare yıkımı resen gerçekleştirir.

Yıkım kararı alınmış binadan çıkmazsam ne olur?

Süre sonunda binadan çıkılmazsa kolluk kuvvetiyle tahliye yapılır ve yıkım masrafları sorumlu kişiden tahsil edilir.

Yıkım sonrası enkaz masraflarını kim karşılar?

Yıkım ve enkaz kaldırma masrafları maliklere aittir; idare tarafından yapılırsa masraflar maliklerden tahsil edilir.

Tapusu olmayanlar kentsel dönüşümden faydalanabilir mi?

Tapusu olmayanlar, taşınmazda pay veya zilyetlik haklarını belgeleyerek kentsel dönüşüm sürecine sınırlı şekilde dahil olabilir. Hak sahipliği kararı idareye bağlıdır.

Kiracılar kentsel dönüşümden nasıl etkilenir, hakları nelerdir?

Kiracılar tahliye edilmek zorundadır ancak taşınma yardımı ve kira yardımı gibi sınırlı haklardan faydalanabilirler. Yeni konut hakkı tanınmaz.

Konutları yıkılan hak sahipleri nereye taşınacak?

Hak sahipleri, yeni yapılacak konutlara kura ile yerleştirilir veya isterlerse kira yardımı alarak kendi konutlarını bulabilirler.

Hak sahiplerine kira yardımı yapılıyor mu? Şartları nelerdir?

Evet, hak sahiplerine kira yardımı yapılır. Şartları şunlardır:

• Riskli yapı tespiti kesinleşmiş olmalıdır.
• Hak sahibi, konut veya iş yeri maliki olmalıdır.
• Malik, dönüşüm kapsamında kentsel dönüşüm kredisi kullanmamış olmalıdır.
• Başvuru, il müdürlüğüne zamanında yapılmalıdır.
• Yardım, belirli süreyle ve belirlenen tutarda verilir.

Kiracılar da sadece taşınma yardımı alabilir.

Kentsel dönüşümde kredi ve faiz desteği var mı?

Evet, kentsel dönüşümde kredi ve faiz desteği sağlanmaktadır.

Faiz desteği şartları:

• Hak sahipleri, anlaşma ile tahliye edilen riskli yapılarda kredi kullanabilir.
• Konut, iş yeri veya arsa için kredi verilir.
• Bakanlık, kullanılan krediye belirli oranda faiz desteği sağlar (örneğin %0,33 ile %0,50 arası).
• Kredi, bankalar aracılığıyla verilir.
• En fazla 2 bağımsız bölüm için destek alınabilir.

Detaylar her yıl güncellenen mevzuata göre değişebilir.

Hisseli tapularda kentsel dönüşüm nasıl ilerler?

Hisseli tapularda kentsel dönüşüm, hissedarların üçte iki çoğunluğu ile alınan kararla yürütülür. Karara katılmayan hissedarın payı, Bakanlıkça satışa çıkarılabilir.

Miras kalan bir ev kentsel dönüşüme girerse ne olur?

Miras kalan evde tüm mirasçılar hissedar sayılır. Kentsel dönüşüm süreci, üçte iki çoğunlukla yürütülür. Anlaşmayan mirasçıların hissesi satılabilir. Yardım ve haklar, hisselere göre paylaştırılır.

İki daireyi birleştirme gibi projeler mümkün müdür?

Evet, iki daireyi birleştirme projeleri mümkündür ancak:

• Yapı ruhsatı ve tadilat projesi alınmalıdır.
• Kat maliklerinin oybirliği veya ilgili çoğunluğu gerekir.
• Belediyeden izin alınması zorunludur.
• Statik açıdan uygunluk raporu gerekir.

Tüm işlemler yasal çerçevede yapılmalıdır.

Yeniden yapılacak binalarda daire metrekareleri değişir mi?

Evet, yeniden yapılacak binalarda daire metrekareleri imar planına, arsa payına ve proje tasarımına göre değişebilir. Yeni paylaşım, maliklerin anlaşmasıyla belirlenir.

Kentsel dönüşümde kat irtifakı ve kat mülkiyeti durumu nedir?

Kentsel dönüşüm sürecinde, yapılar yıkıldığında mevcut kat mülkiyeti veya kat irtifakı sona erer. Yeni yapı için yeniden kat irtifakı kurulur, inşaat tamamlanınca kat mülkiyetine geçilir.

Kentsel dönüşüm kararına itiraz edilebilir mi? Hangi durumlarda?

Evet, kentsel dönüşüm kararına itiraz edilebilir. Özellikle:

• Riskli yapı tespit raporuna,
• Paylaşım planına,
• Üçte iki çoğunluk kararına karşı,

İdareye başvuru veya idari yargıda dava yoluyla itiraz mümkündür.

Kentsel dönüşüm davası nasıl açılır?

Kentsel dönüşüm davası, ilgili işlem (örneğin riskli yapı tespiti, paylaşım kararı) tebliğ edildikten sonra 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası olarak açılır. Dilekçeye belge ve gerekçeler eklenmelidir.

Davalar ne kadar sürer ve maliyeti nedir?

Kentsel dönüşüm davaları genellikle 6 ay ile 2 yıl arasında sürer.
Maliyeti;

• Harç ve gider avansı,
• Avukat ücreti,
• Bilirkişi ve keşif ücreti gibi kalemlere göre değişir.

Yaklaşık başlangıç masrafı 3.000 – 10.000 TL arasındadır.

Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk ne anlama gelir?

Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk, arsa payı bazında maliklerin üçte ikisinin aynı kararı alması demektir. Bu çoğunluk sağlanırsa karar tüm maliklere karşı bağlayıcı olur.

2/3 çoğunluğa katılmayanların durumu ne olur?

2/3 çoğunluğa katılmayanların payı, anlaşma sağlanamaması halinde Bakanlık veya idare tarafından açık artırma ile satışa çıkarılır. Satış bedeli maliklere ödenir.

Kentsel dönüşümde imza vermeyen maliklerin hakları nelerdir?

İmza vermeyen malik, satış süreci tamamlanana kadar malik haklarını korur; dava açabilir, itiraz edebilir. Ancak 2/3 çoğunluk sağlanmışsa payı satılabilir, bu durumda satış bedelini alma hakkı vardır.

Kentsel dönüşüm kararı nasıl durdurulur?

Kentsel dönüşüm kararı, idare mahkemesinde iptal davası açılarak ve yürütmenin durdurulması talep edilerek durdurulabilir. Gerekçeli ve belgeli başvuru şarttır.

Kentsel dönüşümde oy birliği şartı var mı?

Hayır, kentsel dönüşümde oy birliği şartı yoktur. Arsa payı çoğunluğunun 2/3’ü yeterlidir. Bu çoğunlukla alınan karar, diğer maliklere de uygulanır.

Kentsel dönüşümde idari yargıya başvurma süreci nasıldır?

Kentsel dönüşüm işlemlerine karşı, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılır. Dava dilekçesine işlem belgeleri ve hukuka aykırılık gerekçeleri eklenmelidir. İsteğe bağlı olarak yürütmenin durdurulması talep edilebilir.

Riskli yapı tespiti için yetkili kurumlar hangileridir?

Riskli yapı tespiti yapmaya yetkili kurumlar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar, belediyeler ve bazı üniversitelerdir.

Kentsel dönüşümde arsa payı nasıl hesaplanır?

Kentsel dönüşümde arsa payı, her bağımsız bölümün değerine, büyüklüğüne ve konumuna göre belirlenir. Paylar, mimari proje ve maliklerin anlaşması esas alınarak yeniden hesaplanabilir.

Kamulaştırma kararı kentsel dönüşümde ne anlama gelir?

Kamulaştırma kararı, kentsel dönüşümde anlaşma sağlanamayan taşınmazların, kamu yararı gerekçesiyle devlet veya idare tarafından bedeli ödenerek zorla alınması anlamına gelir.

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi nasıl yapılır?

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi, hak sahiplerinin oy çokluğu ile yapılır. Genellikle en uygun teklif, deneyim ve güvenilirlik esas alınarak karar verilir ve bu karar noterde protokol altına alınır.

Müteahhit ile sözleşme yaparken nelere dikkat edilmelidir?

Müteahhit ile sözleşme yaparken dikkat edilmesi gerekenler şunlardır:

• Sözleşme yazılı ve noter onaylı olmalıdır.
• Teslim süresi, işin başlama ve bitiş tarihleri açıkça belirtilmelidir.
• Bağımsız bölüm paylaşımı (arsa payı karşılığı oranlar) net olmalıdır.
• Cezai şartlar ve gecikme durumunda yaptırımlar düzenlenmelidir.
• Garanti süresi ve teknik şartnameler sözleşmede yer almalıdır.
• İnşaat kalitesi, malzeme markaları ve standartları belirtilmelidir.
• Sigorta, ruhsat, yapı denetim ve harç sorumlulukları kimin tarafından karşılanacağı açıkça yazılmalıdır.
• Kat karşılığı oranlar, bağımsız bölümlerin açıkça gösterildiği bir paylaşım planı eklenmelidir.
• Sözleşmede fesih şartları ve uyuşmazlık çözüm yolları belirtilmelidir.
• Hak kaybı yaşanmaması adına mutlaka bir avukat aracılığıyla hazırlanmalı veya kontrol ettirilmelidir.

Sözleşmede belirtilen tarihte inşaat tamamlanmazsa ne olur?

Sözleşmede belirtilen tarihte inşaat tamamlanmazsa:

• Cezai şart varsa, müteahhit bu bedeli ödemekle yükümlü olur.
• Gecikme nedeniyle zarar doğarsa, malik tazminat talep edebilir.
• İhtarname çekilerek sözleşmenin feshi ve zararların karşılanması istenebilir.
• Sözleşmede açık süre yer almazsa, uygun süre verilerek inşaatın tamamlanması talep edilir.
• Uyuşmazlık çözülmezse, mahkemeye başvurularak dava açılabilir.

Avukat desteğiyle sürecin yönetilmesi önemlidir.

Müteahhit taahhütlerini yerine getirmezse ne gibi hukuki yollar izlenir?

Müteahhit taahhütlerini yerine getirmezse izlenebilecek hukuki yollar şunlardır:

• İhtarname gönderilir, eksikliklerin giderilmesi için süre tanınır.
• Süre sonunda ifa gerçekleşmezse, sözleşme feshedilebilir.
• Tazminat davası açılarak maddi zararlar talep edilebilir.
• Ayıplı ifa varsa, eksiklerin giderilmesi veya bedel indirimi talep edilebilir.
• Gerekirse mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilerek inşaata müdahale engellenebilir.
• Kat irtifakı veya tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.

Avukat aracılığıyla sürecin yasal zeminde yürütülmesi önemlidir.

Müteahhitin iflas etmesi durumunda hak sahiplerinin durumu nedir?

Müteahhit iflas ederse hak sahiplerinin durumu:

• İnşaat yarım kalırsa, maliklerin yeni müteahhit ile anlaşması gerekebilir.
• Müteahhitin iflası, sözleşmenin feshi sebebi sayılır.
• Teminat mektubu veya yapı tamamlama sigortası varsa, bu teminatlar devreye girer.
• İflas masasına alacak kaydı yapılarak zararlar talep edilir.
• Zarar gören malikler, tapu iptali ve tescil, tazminat veya ayrık dava açabilir.

Sözleşmede teminat alınması, riskleri büyük ölçüde azaltır.

Dönüşüm projesi için imar durumuna nasıl bakılır?

Dönüşüm projesi için imar durumu, ilgili belediyenin imar müdürlüğünden veya e-devlet üzerinden İmar Bilgi Sistemi aracılığıyla alınabilir. Bu belge, arsanın yapılaşma koşullarını ve sınırlarını gösterir.

Kentsel dönüşümde ruhsatsız veya kaçak yapılar ne olur?

Kentsel dönüşümde ruhsatsız veya kaçak yapılar da riskli yapı tespitine tabi tutulur. Yıkım sonrası yeni yapılar yasal ruhsatla inşa edilir. Hak sahipliği değerlendirmesi, arsa payı esas alınarak yapılır; yapı üzerindeki kaçak kısımlar hak doğurmaz.

Kentsel dönüşümde müteahhitin verdiği taahhütleri denetleyen bir kurum var mı?

Evet, müteahhitin taahhütlerini yapı denetim firmaları ve ilgili belediyeler denetler. Ayrıca, Bakanlık da gerektiğinde yerinde denetim yapabilir. Sürecin yasal çerçevede ilerleyip ilerlemediği bu kurumlar tarafından kontrol edilir.

Müteahhit ve arsa sahibi arasındaki “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” nedir?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını müteahhitte vererek karşılığında belirli sayıda bağımsız bölüm almayı taahhüt ettiği sözleşmedir. Müteahhit, arsa üzerinde bina yapar; arsa sahibi ise inşa edilen yapıdan önceden belirlenmiş daireleri veya iş yerlerini alır. Noter onaylı ve detaylı hazırlanmalıdır. Mutlaka bir avukat tarafından hazırlanması önerilir.

Kentsel dönüşümde emsal artışı ne demektir?

Kentsel dönüşümde emsal artışı, arsanın mevcut imar planındaki inşaat hakkının artırılması anlamına gelir. Bu sayede daha fazla metrekare inşaat yapılabilir; yani hak sahiplerine daha büyük veya daha fazla daire verilebilir. Belediye veya Bakanlık kararıyla uygulanır.

Kentsel dönüşümde tapu harcı ve vergilerden muafiyet var mı?

Evet, kentsel dönüşüm kapsamında yapılan işlemler için tapu harcı, damga vergisi ve KDV gibi bazı vergilerden muafiyet uygulanır. Bu muafiyetler, 6306 sayılı Kanun kapsamında ve sadece riskli yapı tespiti yapılan taşınmazlar için geçerlidir.

Kentsel dönüşüm projelerinde devlet desteği ne kadar?

Kentsel dönüşüm projelerinde devlet desteği, başvuruya ve projeye göre değişir. Başlıca destekler:

• Kira yardımı: İllere göre değişir, aylık ortalama 1.500 – 3.500 TL arasıdır.
• Taşınma yardımı: Tek seferlik ödeme, ortalama 5.000 – 10.000 TL arasıdır.
• Faiz desteği: Kredi kullanımı halinde, Bakanlık %0,33 – %0,50 arası faiz desteği sağlar.
• Konut yapım kredisi: En fazla 1.250.000 TL’ye kadar verilebilir (banka politikalarına göre değişebilir).

Güncel tutarlar, her yıl Bakanlıkça yeniden belirlenir.

“Yarısı Bizden” kampanyası nedir?

“Yarısı Bizden” kampanyası, İstanbul’daki riskli yapıların kentsel dönüşümünü teşvik amacıyla başlatılan bir devlet destek programıdır.

Kampanya kapsamında:

• Her bağımsız bölüm için 750.000 TL’ye kadar hibe verilir.
• Ek olarak 700.000 TL’ye kadar uygun faizli kredi sağlanır.
• Kira desteği de sunulur (aylık 3.500 TL’ye kadar).

Başvuru, e-Devlet veya İstanbul’daki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü üzerinden yapılır.

Kentsel dönüşümde hangi konutlar önceliklidir?

Kentsel dönüşümde öncelikli konutlar şunlardır:

• Riskli yapı raporu alınmış binalar
• Deprem riski yüksek bölgelerdeki yapılar
• Ağır hasarlı, ekonomik ömrünü tamamlamış yapılar
• Yoğun nüfuslu alanlardaki eski yapı stoğu
• Altyapısı yetersiz veya plansız yerleşim alanları

Bu yapılar, can ve mal güvenliği açısından öncelikli dönüşüm kapsamına alınır.

Kentsel dönüşümde “yerinde dönüşüm” ne anlama gelir?

Kentsel dönüşümde yerinde dönüşüm, riskli yapıların aynı arsa üzerinde yıkılıp yeniden yapılması anlamına gelir. Hak sahipleri, taşınmazlarını kaybetmeden aynı konumda yeni konutlarına kavuşur. Bu modelde mahalle dokusu korunur ve sosyal bağlar devam eder.

Kentsel dönüşümde maliklerin borçları nasıl ödenir?

Kentsel dönüşümde maliklerin borçları:

• Devlet destekli kredi veya faiz desteği ile ödenebilir.
• Malik, kendi payına düşen maliyeti krediyle karşılayabilir.
• Ödemeler taksitlendirilir; kredi alındıysa ödemeler bankaya yapılır.
• Devletin sunduğu hibe, faiz desteği ve kira yardımı, borç yükünü azaltır.
• Anlaşma şartlarına göre müteahhit üstlenebilir, bu durumda malik bedel ödemez, daire sayısı azalabilir.

Kentsel dönüşümde arsa payı sahipleri ne kadar bedel öder?

Kentsel dönüşümde arsa payı sahiplerinin ödeyeceği bedel:

• Yeni yapılacak inşaat maliyeti,
• Alınacak daire sayısı ve büyüklüğü,
• Müteahhit ile yapılan anlaşma şekli (kat karşılığı veya bedelli),
• Devlet destekleri ve kredi kullanımı gibi unsurlara göre değişir.

Kat karşılığı modelde genellikle malik ödeme yapmaz; bedel, müteahhide bırakılan bağımsız bölümlerle karşılanır. Bedelli dönüşümde ise arsa payına göre inşaat maliyetinin düşmeyen kısmı malik tarafından ödenir.

Kentsel dönüşümde yıkım ve yapım süreci için toplam ne kadar süre geçer?

Kentsel dönüşümde yıkım ve yapım süreci, ortalama 18 ila 36 ay arasında sürer.

• Yıkım ve tahliye süreci: 2-4 ay
• Proje ve ruhsat işlemleri: 3-6 ay
• İnşaat süreci: 12-24 ay

Süre; proje büyüklüğüne, ruhsat işlemlerine, finansmana ve taraflar arası uzlaşmaya göre değişir.

Kentsel dönüşümde binanın ortak alanları nasıl değerlendirilir?

Kentsel dönüşümde binanın ortak alanları (otopark, sığınak, asansör, merdiven, çatı vb.), yeni projede imar mevzuatına uygun şekilde yeniden planlanır ve tüm kat maliklerinin müşterek mülkiyetinde olur. Gelir getiren ortak alanlar varsa, gelir paylaşımı maliklere aittir.

Kentsel dönüşüm alanında mevcut dükkan sahiplerinin durumu nedir?

Kentsel dönüşümde mevcut dükkan sahipleri de hak sahibi olarak kabul edilir. Yeni projede:

• Dükkan metrekareleri veya yerleri değişebilir,
• Yeniden dükkan verilmesi veya bedel karşılığı konut alma seçenekleri sunulabilir,
• Dükkan sahipleri de kira yardımı, faiz desteği ve taşınma yardımı gibi haklardan yararlanabilir.

Haklar, arsa payı ve sözleşme şartlarına göre belirlenir.

Kentsel dönüşümde bina değerlemesi nasıl yapılır?

Kentsel dönüşümde bina değerlemesi, lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılır. Değerlendirme;

• Arsanın konumu,
• Mevcut yapı durumu,
• Bağımsız bölümlerin büyüklüğü ve arsa payı,
• Emsal satışlar ve rayiç bedeller dikkate alınarak yapılır.

Bu değer, hak sahipliği, paylaşım ve müteahhit anlaşmalarında temel alınır.

Yıkım yerine güçlendirme yapılabilir mi?

Evet, yıkım yerine güçlendirme yapılabilir ancak:

• Yapının riskli yapı olarak tespit edilmemiş olması gerekir.
• Teknik raporla güçlendirme mümkün olduğunun belgelenmesi şarttır.
• Belediyeden güçlendirme ruhsatı alınmalıdır.
• Tüm maliklerin oybirliğiyle onayı genellikle istenir.

Riskli yapı tespit edilmişse güçlendirme genellikle kabul edilmez, yıkım zorunlu olur.

Yıkım yerine güçlendirme yapılmasının avantajları nelerdir?

Yıkım yerine güçlendirme yapılmasının avantajları şunlardır:

• Daha düşük maliyetlidir, inşaat sürecine göre ekonomik olur.
• Daha kısa sürede tamamlanır, tahliye süresi azalır.
• Mevcut bina yerinde korunur, taşınma ihtiyacı doğmaz.
• İmar hakkı korunur, kayıp riski yoktur.
• Tapu değişikliği gerekmez, malik hakları korunur.
• Ruhsat ve proje süreçleri daha basittir.

Ancak güçlendirme her bina için teknik olarak mümkün olmayabilir.

Yıkım mı daha mantıklı, güçlendirme mi?

Yıkım mı, güçlendirme mi? Karar, teknik, hukuki ve ekonomik kriterlere göre değişir:

Yıkımın daha mantıklı olması:

• Bina çok eski ve taşıyıcı sistemi zayıfsa
• Deprem riski yüksekse
• Yeni imar planıyla daha fazla hak elde edilecekse
• Ortak karar alınıp müteahhitle anlaşma sağlanmışsa

Güçlendirmenin daha mantıklı olması:

• Bina yeni veya orta yaşlıysa
• Taşıyıcı sistem uygun ve güçlendirme raporuyla desteklenmişse
• Maliyet kısıtlıysa
• Hak sahipleri taşınmak istemiyorsa ve yapı ekonomik ömrünü tamamlamamışsa

Uzman raporu olmadan karar verilmemelidir. Hem teknik inceleme hem de maliyet analizi yapılmalıdır.