Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde inşa edilmekte olan veya inşa edilmesi planlanan yapının bağımsız bölümlerinin sahiplerine sağlanan bir ön haktır. Bu hak, yapının tamamlanması ve kat mülkiyetine geçilmesi aşamasına kadar geçerlidir. Binanın yapımının tamamlanmasından sonra arsa payı sahiplerine kat mülkiyeti hakkı sağlar.

Kat İrtifakı Nasıl Oluşur?

Kat irtifakı, henüz inşaat başlamadan ya da inşaat esnasında hak sahiplerinin daire, işyeri, depo gibi bağımsız bölümlerdeki paylarını ve teknik detaylarını belirlemek amacıyla yapılan bir işlem ve sonuç olarak çıkartılan tapu tipidir. Kat irtifakı, arsanın ortak maliklerinin aralarında anlaştıkları şekilde bir bina inşa edilmesi için düzenlenmiş bir sözleşme olarak düşünülebilir. Bu süreç, kat mülkiyetine geçilene kadar olan tüm devir ve satış işlemlerini kapsar.

Kat İrtifakı Oluşturma Süreci

1. Proje ve Plan Hazırlığı

Mimari Proje: Kat irtifakı oluşturulmadan önce, arsa üzerinde inşa edilecek yapının mimari projesi hazırlanmalıdır. Bu proje, bağımsız bölümlerin özelliklerini, konumlarını ve numaralarını içerir. Proje, yetkili bir mimar tarafından hazırlanmalı ve onaylanmalıdır.

Yönetim Planı: Kat irtifakının sağlıklı bir şekilde işletilebilmesi için, yapıdaki bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına ve yapının özelliklerine göre hazırlanmış bir yönetim planı gereklidir. Bu plan, tüm maliklerin hak ve sorumluluklarını düzenler.

2. İlgili Belgelerin Hazırlanması

Arsa Paylarının Hesaplanması: Her bağımsız bölümün arsa üzerindeki payı, mimari projeye göre hesaplanmalıdır. Bu hesaplama, her bölümün metrekaresi ve toplam arsa büyüklüğü dikkate alınarak yapılır.

Bağımsız Bölümlerin Belirlenmesi: Mülkiyet rejimi belirlenirken, hangi bölümlerin bağımsız bölüm, hangi alanların ortak kullanım alanı olacağı açıkça tanımlanmalıdır.

3. Tapu Müdürlüğüne Başvuru

Gerekli Belgeler: Kat irtifakı oluşturulması için tapu müdürlüğüne başvuru yapılmalıdır. Başvuru esnasında gerekli olan belgeler:

• Onaylı mimari proje: Mimar veya mühendis tarafından hazırlanmış ve belediye tarafından tasdiklenmiş genel inşaat projesi.
• Yönetim planı: Ana gayrimenkulün yönetilmesine ilişkin yönetmelik niteliğinde olan ve her sayfanın paydaşlar tarafından imzalanmış olan yönetim planı.
• Maliklerin kimlik fotokopileri: Kat irtifakı isteminde bulunacak olan kişilerin TC kimlik numarası, kimlikleri ile vesikalık fotoğrafları, vergi numaraları (Temsilcilerin temsile ilişkin belgeleri)
• Mülkiyet belgeleri (arsa tapusu): Arsaya ait tapu senedi.

Başvuru İşlemi: Belgelerin eksiksiz olarak hazırlanmasının ardından, tapu müdürlüğüne başvuru yapılır. Tapu müdürlüğü, belgeleri inceleyerek gerekli düzenlemeleri yapar ve kat irtifakı tapusunu oluşturur.

4. Kat İrtifakı Tapusunun Alınması

Başvurunun ardından, tapu müdürlüğü kat irtifakı tapusunu düzenler. Bu tapu, yapının inşaatı tamamlanana kadar geçerlidir ve yapının tamamlanmasıyla birlikte kat mülkiyetine dönüştürülebilir.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Kat irtifakı, inşaat aşamasındaki yapılar için geçerli olan bir mülkiyet türüdür. Yapı tamamlandığında ve iskan belgesi alındığında, kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülebilir.

Kat mülkiyeti ise, tamamlanmış ve kullanıma hazır yapılar için geçerli olan bir mülkiyet türüdür. Bağımsız bölüm tüm haliyle tamamlanmış ve kullanıma hazır bir hale gelmiş olmalıdır. Bu tamamlanan yapıya dair iskan ve oturma izni alınmış olmalıdır. Bu belgelerin bulunması halinde kat mülkiyetinin kurulması gerçekleşir.

Kat İrtifakı Oluştururken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yasal Uyum: Kat irtifakı oluşturulurken, ilgili mevzuata ve yasal düzenlemelere tam uyum sağlanmalıdır. Eksik veya hatalı belgeler, sürecin uzamasına veya reddedilmesine neden olabilir.

Mali Yükümlülükler: Kat irtifakı sürecinde bazı mali yükümlülükler de bulunmaktadır. Tapu harçları ve diğer vergiler konusunda bilgi sahibi olunmalı ve gerekli ödemeler zamanında yapılmalıdır.

Kat İrtifakı Oluşturmanın Avantajları

Geleceğe Yatırım: Kat irtifakı, arsa sahipleri ve yatırımcılar için geleceğe yönelik bir yatırım fırsatıdır. Yapı tamamlandığında, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapılabilir ve mülk sahipleri tam mülkiyet hakkı elde edebilirler.

Mülkiyet Güvencesi: Kat irtifakı, inşaat sürecinde bağımsız bölümlerin sahiplerine mülkiyet güvencesi sağlar. Bu sayede, inşaat tamamlanana kadar mal sahiplerinin hakları korunmuş olur.

Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları Nelerdir?

1. İnşaatın Başlanması ve Tamamlanması Talebi

Kat irtifakı sahipleri, diğer irtifak sahiplerinden inşaat sözleşmesinde belirlenen süre içerisinde ana yapının inşaatına başlanmasını veya inşaatın tamamlanmasını isteme hakkına sahiptir. Eğer bu süreler içerisinde inşaata başlanmamış veya inşaat tamamlanmamışsa, kat irtifakı sahipleri dava açma hakkına sahiptir.

2. İhtar ve İfa Süresi

İnşaatın belirtilen sürelerde başlamaması veya tamamlanmaması durumunda, noter aracılığıyla ihtar yapılır. Bu ihtarı takip eden iki ay içinde ifa gerçekleşmezse, borcunu yerine getirmeyen irtifak sahibinin arsa payının kendilerine devredilmesini dava açabilirler. Paylaştırma, arsa payı oranında yapılır.

3. Tazminat Talebi

İnşaatın süresi içerisinde yapılmamasına kusuru ile sebep olan kişi, inşaatın bitmemesi sebebiyle kat irtifakı haklarının sona ermesine neden olursa, bu kusurlu kişiden diğer kat irtifakı sahipleri tazminat talep edebilir.

4. Yönetici Atama Hakkı

Kat irtifakı sahipleri, inşaata başlanması veya inşaatın tamamlanması sürecini yönetmek üzere kendi içlerinden veya dışarıdan bir veya daha fazla kişiyi yönetici olarak atama hakkına sahiptir. Bu hak, kat irtifakı sahiplerinin inisiyatifindedir ve mecburi değildir. Yöneticinin nasıl atanacağı kanunda belirtilmemiştir, ancak Yargıtay çoğunluğun pay ve paydaşların çoğunluğuna göre yapılmasını uygun görmüştür.

5. Kat Mülkiyetine Geçiş

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 14. maddesi uyarınca, inşaatın tamamlanması ve kullanışa elverişli hale gelmesinden sonra tapu idareleri, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesini re’sen yapmakla yükümlüdür. Ancak kat irtifakı sahiplerinin talebi üzerine de bu işlem yapılabilir.

6. Hakların Devri

Kat irtifakı sahipleri, bu haklarını devredebilme hakkına sahiptir. Kat irtifakını devretmekle kişiler, arsa paylarını da devretmiş olurlar.

Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları

Kat irtifakı sahiplerinin borçları, haklarını kullanırken dikkat etmeleri gereken sorumlulukları içerir. İşte bazı önemli borçlar:

1. Sözleşme Şartlarına Uyum

Kat irtifakı sahipleri, inşaat sözleşmesinde belirtilen şartlara uymakla yükümlüdür. Bu, inşaatın zamanında başlaması ve tamamlanması için gerekli adımları atmayı içerir.

2. İfa Yükümlülüğü

Noter tarafından yapılan ihtarı takip eden iki ay içinde ifa gerçekleşmezse, borcunu yerine getirmeyen irtifak sahibinin arsa payının devri söz konusu olabilir. Bu nedenle, ifa yükümlülüğünü zamanında yerine getirmek önemlidir.

3. Tazminat Sorumluluğu

İnşaatın süresi içinde tamamlanmaması durumunda, kusurlu olan kat irtifakı sahibi diğer sahiplerin tazminat taleplerine karşı sorumludur. Bu borç, inşaatın gecikmesi veya tamamlanmamasından kaynaklanan zararların karşılanmasını içerir.

Kat İrtifakı Ne Zaman Yapılır?

Kat irtifakı, bir inşaat yapılmadan önce, arsanın bağlı bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğüne gidilerek başlatılır. Müteahhit, konutun nasıl yapılacağı ve teknik özelliklerini gösteren bir proje sunar. Projenin belediye tarafından onaylanması durumunda kat irtifakı tapu kütüğüne tescil edilir ve inşaata başlanır. Arsa sahipleri, bodrum kat çıkıldıktan sonra kat irtifaklı tapularını alabilirler.

Kat İrtifakı Ne Zaman Biter?

Kat irtifakı, inşaat tamamlanıp iskan alınmasına müteakip kat mülkiyeti işlemlerinin başlatılması ile sona erer.

Kat Karşılığı İnşaatlar ve Kat İrtifakı

Kat irtifakı, kat karşılığı inşaat projelerinde arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan anlaşmalara dayanır. Kat irtifakı ile bağımsız bölümlerin sınırları belirlendiği için kim hangi daire ve işyerlerini alacak, sözleşme ile resmiyete dökülebilir.

Kat İrtifakı Tapu Yerine Geçer Mi? Konut Kredisi Çıkar Mı?

Kat irtifakı alındıktan sonra taşınmazın alım satımı mümkündür. Bazı bankalar, kat irtifakı olmayan konutlara konut kredisi (mortgage) vermeyebilir. Bu nedenle kat irtifakı önem arz eder. Satış işlemi sonucunda satın alan kişiye kat irtifakı tapusu verilir. Ancak henüz iskan alınmadıysa dairenin mevzuatlara uygun yapıldığından emin olunamaz.

Kat İrtifaklı Daire Almanın Riskleri Nelerdir?

Kat irtifakı alındıktan sonra belediyeye verilen projeye aykırı olarak inşaat tamamlanabilir. Bu durumda çeşitli riskler doğar. Ülkemizde belirli semtlerde bu sorun sıkça yaşanmakta ve bu bölgelerde kat mülkiyeti tapuları alınamamaktadır.

Sonuç

Kat irtifakı oluşturmak, dikkatli bir planlama ve yasal uyum gerektiren bir süreçtir. Doğru adımlar ve eksiksiz belgelerle bu süreç sorunsuz bir şekilde tamamlanabilir. Kat irtifakı konusunda daha fazla bilgiye ihtiyaç duyuyorsanız veya hukuki destek arıyorsanız, uzman bir avukattan yardım almanız faydalı olacaktır.

---

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,