ARSA PAYI DÜZELTME DAVALARI

Arsa payı düzletme davaları, tespit davası niteliğindedir. Yetkili kimselerin, arsa paylarını yasalara uygun paylaştırması gerekmektedir ancak uygulamada genel olarak arsa payları gelişigüzel ve eşit pay verilerek ya da sadece metrekareler esas alınarak paylaştırılmaktadır. Mevcut çalışmamızda payların belirlenmesinde gözetilmesi gereken kriterler, arsa payı düzeltme dava şartları, görevli ve yetkili mahkeme vb. hususlar ele alınacaktır.

ARSA PAYI NEDİR?

Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtildiği üzere bir arsanın, yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarıdır. Arsa payları taraflar arasında belirlenirken (yazının devamında nasıl belirlenmesi gerektiği açıklanacaktır) proje mimarları tarafından yanlış değerlendirilebilmekte ve birtakım hatalar yapılabilmektedir. Oluşan hataların düzeltilmesi ve herhangi bir durumda (örneğin kentsel dönüşüm) hak kayıplarının yaşanmaması maksadı ile arsa payı düzeltme davaları açılmaktadır.

ARSA PAYI DÜZELTME DAVASI NEDİR?

Arsa payı düzeltme davası, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde net bir biçimde ifade edilmiştir: “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44. madde hükmü saklıdır.” Maddeye göre arsa paylarının, bağımsız bölümlerin payları ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde; her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilmektedir. Bu davalara da arsa payı düzeltme davaları denilmektedir.

ARSA PAYI DÜZELTME DAVALARINDA ARSA PAYI NASIL BELİRLENİR?

Arsa payının belirlenmesinde en önemli kriter, taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduğu tarihteki değeridir. Taşınmazın daire mi dükkân mı olduğu, metrekare cinsinden büyüklüğü, cephesinin hangi yönde olduğu, önünde manzara olup olmadığı ve güneş alma durumu konuları başta olmak üzere objektif kriterler baz alınarak arsa payı belirlenmektedir. Yargıtay bu davalarda, arsa paylarının ne şekilde belirlenmesi gerektiğine ilişkin birtakım kriterler belirtmiştir. Yargıtay’a göre arsa payının belirlenmesinde, bağımsız bölümlerin cinsi, büyüklüğü, bulunduğu kat, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar dikkate alınarak bağımsız bölümlerin değerinin belirlenmesi gerekecek ve bu değerler ile orantılı olarak her bir bağımsız bölüme arsa payı dağıtılacaktır.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduktan sonra daire veya dükkânda meydana gelen değer artışları bu hesaba dahil edilmeyecektir. Bu kriterler göz önüne alınmaksızın hatalı olarak hesaplama yapılması neticesinde arsa paylarının hatalı olması nedeniyle büyük mağduriyetler yaşanmaktadır. Mağduriyetlerin giderilmesi adına arsa payı düzeltme davası açılması önem arz etmektedir. Elbette ki bu sürecin gayrimenkul avukatı eşliğinde sürdürülmesi mühimdir.

ARSA PAYI DÜZELTME DAVALARININ AÇILABİLME ŞARTLARI

Arsa payı düzeltme davasının açılabilmesi için öncelikle davacının ve davaya taraf olacak davalının, bununla beraber davaya konu taşınmazın birtakım şartları taşıması zorunludur. Bu şartlar şöyledir:

• Arsa payları oransız olarak belirlenmiş olmalı ya da bağımsız bir bölüme arsa payı özgülenmemelidir.

Kendisine arsa payı verilmeyen ya da diğer paydaşlara göre arsa payı daha az veya değersiz olarak tespit edilen paydaş diğerlerine karşı bu davayı açabilecektir. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırarak denkleştirme sağlamaya çalışacaktır. Söz konusu işlemlerin yapılması için bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi unsurlar değerlendirilmelidir.

• Davacı, kat maliki veya kat irtifakı sahibi olmalıdır.

Davayı açacak olan tarafın hak iddia edebilecek bir taraf olması gerekmektedir ki kat maliki yahut kat irtifakı sahibi olarak bulunması icap etmektedir.

• Ana yapı kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü korumalıdır.

Arsa payı düzeltme davasının açılabilmesi için ana yapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruması yani ana yapının bütünlük içinde ve hukuka uygun olarak bulunması, yıkılmış veya harap bir biçimde olmaması gerekmektedir.

• Arsa payının düzeltilmesini isteyen kişi iyi niyetli olmalıdır.

Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulduktan sonra malik olanlar arsa payının düzenlenmesi sırasında olmadıklarından ve iyiniyetli üçüncü kişi olduklarından dava açma hakkına sahip olabileceklerdir yahut arsa paylarının düzenlenmesi sırasında bulunan, ancak payların tapuya tescili aşamasında imzası yer almayan paydaşlar dava açabilecektir.

• Arsa payının düzeltilmesini isteyen kişinin hukuki yararı olmalıdır.

Maliklerin sonradan arsa paylarını düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıkları ve bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığı mahkemece değerlendirilecektir.

ARSA PAYI DÜZELTME DAVALARI HANGİ DURUMLARDA AÇILABİLİR?

Nitelik itibariyle tespit davası olan arsa payının düzeltilmesi davası, ana yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu süreçte açılabilmektedir. Kentsel dönüşüm kapsamında alınacak olası bir yıkım kararından önce arsa payının düzeltilmesi davası açılarak gerçek arsa payları tespit edilebilmektedir. Bununla beraber açılacak olan dava ile yıkım kararı verilen taşınmazın yıkımı dahi durdurulabilecektir ancak taşınmaz yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltim davası açılamayacaktır.

ARSA PAYI DÜZELTME DAVALARINDA İHTİYATİ TEDBİR KARARI

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklı arsa paylarının düzeltilmesi talebiyle açılan davalar devam ederken davaya konu taşınmazın yıkılması durumu olabilecektir. Bu hallerde ihtiyati tedbir talebinde bulunulabilecektir. Davayı gören mahkeme takdir yetkisini kullanarak tedbir talebini kabul edebilecek yahut reddedecektir. Tedbir talebi reddedilen taraf Bölge Adliye Mahkemesine istinaf başvurusunda bulunabilecek, aleyhinde tedbir kararı verilen tarafın da itiraz ve istinaf hakları mevcut olacaktır.

ARSA PAYI DÜZELTME DAVALARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK

7445 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6325 Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi ile çeşitli uyuşmazlıklara ilişkin dava açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunlu hale getirilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar kapsamında arsa payı düzeltilmesi davaları, dava şartı arabuluculuğa yani zorunlu arabuluculuğa tabidir.

ARSA PAYI DÜZELTME DAVALARINDA TARAFLAR

Arsa payı düzeltme davasını, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak tahsis edilmediğini iddia eden kat malikleri, kat irtifakı sahipleri veya bunların mirasçıları açabilmektedir. Davalı da kat malikleri kurulu veya onun adına davalıya yetki verilmiş olan kat maliklerinden biri olabilecektir.

ARSA PAYI DÜZELTME DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsa payının düzeltilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Yetkili mahkeme ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

ARSA PAYI DÜZELTME DAVALARINDA ZAMANAŞIMI

Arsa payı düzeltme davası, herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir ancak kat mülkiyeti veya irtifakı sona ermeden ve bina yıkılmadan açılması gerekmektedir.

ARSA PAYI DÜZELTME DAVASI NE KADAR SÜRER?

Davanın karmaşıklığı, mahkeme takvimi ve dava sırasında meydana gelebilecek faktörler göz önünde bulundurulduğunda arsa payı düzeltme davaları için ön görülen süre en az 1 yıldır.

Son olarak arsa payı düzeltme davaları, 6306 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra çok sayıda açılmıştır. Özellikle yapının yıkımını ve yeniden inşa sürecini yavaşlatmak amacıyla bu davalara başvuru artmıştır. Mahkeme bünyelerinde artışın sağlanması akabinde önleyici nitelikte olması bağlamında dava şartı arabuluculuk getirilmiştir. Yargılama sürecine katkısı zamanla ortaya çıkacaktır.