Arsa Payı Karşılığı Sözleşmesine Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği

Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi, bir arsa sahibi ile bir müteahhit (yüklenici) arasında yapılan ve her iki tarafa borç yükleyen karma tipli bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, taşınmazını müteahhidin inşaat yapması için tahsis eder ve inşaat tamamlandığında ortaya çıkacak bağımsız bölümlerden belirli bir pay (örneğin daireler veya dükkanlar) almayı taahhüt eder. Müteahhit ise kendi mali gücü ve imkânlarıyla arsa üzerinde bir bina veya proje inşa etmeyi, inşaatın tamamını veya bir kısmını bitirerek belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir. Bu teslim edilecek bölümler karşılığında, arsa sahibi de arsasının belli bir payını (tapu hissesi olarak) müteahhide devretmeyi kabul eder. Bu nedenle sözleşme, gayrimenkul satış vaadi (arsa payının devri) ile eser sözleşmesi (inşaat yapma işi) unsurlarını bir araya getiren karma (sui generis) bir hukuki nitelik taşır.

Kanunlarda açıkça düzenlenmemiş olmasına rağmen, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uygulamada ve Yargıtay içtihatlarında tanınmış ve kabul edilmiş sözleşmelerdir. Hukuki nitelik olarak tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir: Arsa sahibi, arsasını ve belirli orandaki mülkiyet payını inşaat bitiminde müteahhide vermeyi borçlanırken; müteahhit de inşaatı kararlaştırılan sürede, projeye ve teknik şartlara uygun şekilde yapıp tamamlayarak kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi borçlanır. Bu ilişki, tam iki tarafa borç yükleyen (sinallagmatik) bir nitelik gösterir; yani tarafların edimleri birbirine bağlıdır. Müteahhidin inşaat yapma borcu ile arsa sahibinin tapu devretme borcu, sözleşmede kararlaştırılan oranda birbirinin karşılığını oluşturur. Sonuçta arsa sahibi nakit ödeme yapmaz; inşaat karşılığında arsasından pay verirken, müteahhit de para almadan inşaatı yapar ancak ürettiği bağımsız bölümlerin bir kısmının mülkiyetini alarak kazanç elde eder.

Sözleşmenin Geçerlilik Şartları (Resmi Şekil Zorunluluğu ve Noter Onayı)

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için şekil şartına uyulması zorunludur. Türk hukukunda gayrimenkul mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmeler (örneğin tapuda pay devrini vaat eden sözleşmeler), geçerlilik bakımından resmi şekle tâbidir. Bu bağlamda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bir yönüyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi içerdiği için, kanunen resmi şekilde yapılması gereken bir sözleşmedir. Resmi şekil, ya noter huzurunda düzenleme şeklinde bir sözleşme yapılması ya da doğrudan tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi anlamına gelir. Uygulamada genellikle bu tür sözleşmeler noter tarafından düzenleme şeklinde (yani noter metni hazırlayıp taraflara okur ve imzalatır) yapılır. Noter onayı değil noterin düzenlemesi şarttır; sadece imza onayı şeklinde yapılması yeterli değildir. Bu resmi şekil şartına uyulmazsa (örneğin sözleşme adi yazılı şekilde yapılmışsa), sözleşme kesin hükümsüz (geçersiz) sayılır.

Resmi şekle uyma zorunluluğu, hem arsa sahibini hem de müteahhidi korumaya yöneliktir. Bu sayede tarafların gayrimenkul üzerindeki hak ve taahhütleri resmî bir belgeye bağlanır, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlanır ve üçüncü kişilerin durumu öğrenebilmesi için tapuya gerekli şerhler konulabilir. Ayrıca resmi sözleşme, tarafların sübjektif hatalar yapmasını önlemek amacıyla da getirilmiştir; noter, taraflara sözleşmenin sonuçlarını açıklar ve iradelerini sağlıklı bir şekilde beyan etmelerine yardımcı olur.

Noter masrafı ve resmi şekil süreci bazen taraflara külfetli gelse de, bu şartın ihlali büyük risk taşır. Yargıtay kararlarına göre, resmi şekil şartına uyulmadan yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kesin olarak geçersizdir. Böyle bir durumda taraflar, normalde sözleşmeden doğan haklarını talep edemezler. Örneğin müteahhit, gayrimenkul üzerindeki hakkını (daire veya arsa payı talebini) ileri süremez; sadece yaptığı inşaat için sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre masraflarını talep edebilir. Arsa sahibi de aynı şekilde, müteahhitten sözleşmeye dayanarak yükümlülüklerini yerine getirmesini isteyemez. Bu nedenle, sözleşmenin mutlaka noter huzurunda düzenlenmesi ve mümkünse tapu kütüğüne şerh edilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale getirilmesi önerilir.

Ancak uygulamada bazı durumlarda taraflar resmi şekle uymadan da işe girişmektedir. Özellikle arsa sahibi ve yüklenici arasındaki güven ilişkisine dayanarak adi yazılı sözleşme yapılması gibi hatalar olabilmektedir. Bu gibi durumlarda inşaat ilerledikten sonra sözleşmenin şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olduğunun farkına varılması ciddi sorun yaratır. Yargıtay içtihatları, inşaat büyük oranda tamamlandıktan sonra sırf şekil eksikliğine dayanarak sözleşmenin geçersiz sayılmasını ve taraflardan birinin fesih hakkını kullanmasını dürüstlük kuralına aykırı bulmaktadır. Yani eğer taraflar şekil şartına aykırı da olsa yıllarca sözleşmeyi uygulamış ve inşaat belirli bir seviyeye gelmişse, arsa sahibinin sonradan “sözleşme geçersiz” diyerek müteahhidin hakkını inkâr etmesi hakkın kötüye kullanımı olarak değerlendirilebilir. Bu durumda mahkeme, şekil eksikliği iddiasını reddedip sözleşmeyi geçerliymiş gibi sonuç doğuracak şekilde çözüm üretebilir (örneğin müteahhidin yaptığı imalat oranında sebepsiz zenginleşme tazminatı veya tapu tescili gibi). Elbette en sağlıklısı, en başta kanuna uygun şekilde noterli sözleşme yapmaktır.

Arsa Sahibi ve Yüklenicinin Karşılıklı Yükümlülükleri

Sözleşme taraflarının borçları ve yükümlülükleri denge prensibine göre belirlenmiştir. Arsa sahibi ve müteahhit, sözleşmeden doğan edimleri eşzamanlı veya belirli aşamalarda ifa etmek zorundadırlar. Başlıca karşılıklı yükümlülükler şunlardır:

• Arsa sahibinin başlıca yükümlülükleri: Arsa sahibi, üzerinde inşaat yapılacak taşınmazı müteahhide teslim etmek ve inşaat faaliyetine engel olabilecek her türlü mevcut takyidattan arındırmak zorundadır. Yani arsa üzerinde müteahhit çalışmaya başlamadan önce arsa sahibi arsayı boş ve inşaata elverişli halde devretmelidir. Eğer eski bir yapı varsa, genelde anlaşmaya göre ya arsa sahibi ya da müteahhit tarafından yıkımı sağlanır. Arsa sahibi, inşaatın yapılması için gerekli resmi işlemlerde işbirliği yapmak zorundadır; örneğin imar planı değişikliği, ruhsat alma süreci gibi konularda gerekli izinlerin alınmasında müteahhitle birlikte çalışmalıdır. Ayrıca, sözleşmede kararlaştırılan oranda tapu devrini gerçekleştirmek arsa sahibinin en önemli borcudur. Genellikle tapu devri, inşaatın belli bir seviyeye gelmesi veya tamamen bitmesi şartına bağlanır. Arsa sahibi, müteahhit sözleşmeye uygun şekilde inşaatı tamamladığında, sözleşmede belirtilen bağımsız bölümlerin tapusunu müteahhide devretmekle yükümlüdür. Bunun yanı sıra arsa sahibi, müteahhide karşı sadakat ve işbirliği borcu altındadır. Bu kapsamda arsa sahibi, müteahhidin yararına olan hususlarda makul bir işbirliği göstermeli ve müteahhidin işini zorlaştıracak davranışlardan kaçınmalıdır. Örneğin inşaat sırasında haklı bir sebep olmaksızın müteahhidin çalışmalarını engellememeli, belediye izinleri gibi konularda gereken imzaları geciktirmemelidir.
• Yüklenicinin (müteahhidin) başlıca yükümlülükleri: Müteahhit, en temel olarak inşaatı sözleşmeye ve projeye uygun şekilde gerçekleştirme borcuna sahiptir. İnşaat, tarafların anlaştığı projeye, teknik şartnameye ve ilgili mevzuata (imar mevzuatı, deprem yönetmeliği vs.) uygun olarak, özenle yapılmalıdır. Müteahhit, kendi sermayesi ve malzemeleriyle inşaatı finanse eder; arsa sahibi genellikle mali bir katkı yapmaz (aksi sözleşmede kararlaştırılmamışsa). Müteahhit, belirlenen sürede inşaatı tamamlamak zorundadır. Sözleşmede bir takvim veya teslim tarihi yer alır; müteahhit, mücbir sebepler olmadıkça bu süreye riayet etmelidir. Ayrıca müteahhit, inşaat sürecinde ortaya çıkan eksik ve kusurlardan sorumludur. İnşaatın kalitesini sözleşmeye uygun şekilde sağlamak, malzemeleri doğru seçmek ve gerektiğinde alt yüklenici seçimlerinde özen göstermek yüklenicinin özen borcunun bir parçasıdır. Sadakat borcu kapsamında da müteahhit, arsa sahibinin menfaatini zedeleyecek davranışlardan kaçınmalıdır. Örneğin arsa sahibine düşecek bağımsız bölümlere sözleşmeye aykırı bir tasarrufta bulunamaz (arsa sahibine verilecek bir daireyi gizlice satmak gibi). Müteahhit, inşaat tamamlandığında arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri eksiksiz ve kullanılabilir şekilde teslim etmek zorundadır. Teslim, genelde yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan sonra fiilen bağımsız bölümlerin arsa sahibine bırakılması ile olur. İnşaatın sözleşmeye uygun şekilde bittiğini resmen bildirmek de müteahhidin görevidir; yazılı bir bildirimle arsa sahibine “inşaat tamamlandı, teslim almaya hazır olun” demelidir. Müteahhit, projeye dahil her türlü resmi işlem (ruhsat, iskan alma, alt yapı bağlantıları) için de sorumluluğu üstlenir, aksi kararlaştırılmamışsa bu işlemleri takip eder ve masraflarını genelde kendisi karşılar.

Her iki taraf da kendi edimini ifa ederken dürüstlük ve özen ilkelerine uymakla yükümlüdür. Sözleşme süresince ortaya çıkabilecek değişiklikler veya problemler karşısında tarafların işbirliği içinde olması beklenir. Örneğin inşaat sırasında plan değişikliği gerekirse, arsa sahibi makul olmak koşuluyla gereken onayı vermelidir; müteahhit de arsa sahibinin onayını almadan projede esaslı değişiklik yapmamalıdır. Tarafların ek yükümlülükleri de sözleşmede düzenlenebilir: Gecikme cezası, sigorta yaptırma, şantiye güvenliği, teslimde eksik çıkarsa giderilmesi, tapu masraflarının kimin ödeyeceği gibi konular önceden kararlaştırılabilir ve taraflar bu şartlara da uymak zorundadır.

Sözleşmeye Aykırılık Halleri ve Müeyyideleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflardan birinin yükümlülüklerini ihlâl etmesi durumunda çeşitli hukuki sonuçlar doğar. Sözleşmeye aykırılık halleri, sözleşmede belirtilen edimlerin zamanında veya gereği gibi yerine getirilmemesi olarak karşımıza çıkar. En yaygın aykırılık halleri ve bunlara bağlanan müeyyideler şu şekilde özetlenebilir:

• Müteahhidin gecikmesi: Müteahhit, inşaatı sözleşmede öngörülen sürede tamamlayamazsa temerrüde düşer. Bu durumda arsa sahibi, müteahhide noter aracılığıyla ihtarname çekerek uygun bir ek süre verebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre borcun ifası belirli bir tarihe bağlanmış ve bu tarihin geçmesiyle borçlu temerrüde düşmüşse, alacaklı (arsa sahibi) ya ifayı talep etmeye devam edip gecikmeden doğan zararlarını isteyebilir ya da uygun bir ek süre vererek, bu süre sonunda halen ifa yoksa sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hakkı kullanıldığında, arsa sahibi artık kendi edimini (tapu devrini) vermek zorunda olmadığı gibi, müteahhitten de yaptığı inşaatın bedelini talep edebilir (genellikle sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde değerlenecek bir hesaba göre). Ayrıca birçok sözleşmede gecikme cezası kararlaştırılmaktadır. Örneğin her bir ay için müteahhit belirli bir tutar cezayı arsa sahibine ödemeyi kabul edebilir. Müteahhit gecikirse, arsa sahibi sözleşmedeki cezai şartı da talep edebilir. Gecikme çok uzarsa ve inşaatın zamanında bitmesi arsa sahibi için esaslı ise, arsa sahibi sözleşmeyi feshedip müteahhidin aldığı arsa paylarını geri isteyebilir (tapu iptali davası yoluyla).
• Müteahhidin eksik veya kusurlu iş yapması: İnşaat tamamlandığında ya da teslim aşamasında ayıplı işler ortaya çıkarsa, arsa sahibi tıpkı bir eser sözleşmesindeki iş sahibi (işveren) gibi haklara sahiptir. Arsa sahibi, teslim edilen bağımsız bölümlerdeki eksikler ve kusurlar için müteahhide karşı ayıp ihbarında bulunabilir ve kanunen sahip olduğu seçimlik hakları kullanabilir. Bu haklar; ücretsiz onarım isteme, ayıp oranında bedel indirim talebi, ayıp önemliyse sözleşmeden dönme (fesih) veya yapım işini üçüncü bir kişiye yaptırıp masrafını müteahhitten isteme gibi haklardır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde doğrudan bir para ödemesi olmadığı için, genellikle arsa sahibinin en çok tercih ettiği çözüm ayıpların giderilmesinin talep edilmesi ya da eksik işlerin tamamlatılmasıdır. Eğer ayıp giderilemez durumdaysa (örneğin statik yapıyı etkileyen ciddi kusurlar varsa) arsa sahibi sözleşmeden dönerek tapu iptalini isteyebilir. Bu durumda müteahhit, arsa üzerinde artık hak talep edemez ve arsa sahibine devredilmiş bir pay varsa geri alınır. Müteahhit kusurlu iş yapmışsa ve arsa sahibi binayı bu haliyle kabul etmiyorsa, genellikle dava yoluyla çözüm gerekir; mahkeme bilirkişi incelemesi ile eksik ve kusurları tespit edip, bunların giderilme yöntemine göre karar verir (onarım kararı, tazminat veya fesih ile tapu iptali gibi).
• Arsa sahibinin temerrüdü veya aykırılığı: Arsa sahibinin de sözleşmeye aykırı davranabileceği durumlar vardır. Örneğin arsa sahibi, müteahhit sözleşmeye uygun şekilde inşaatı tamamladığı halde söz verdiği tapu payını devretmezse temerrüde düşmüş olur. Bu durumda müteahhit, arsa sahibine karşı tescil davası açarak sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tapuda kendi adına tescilini mahkeme yoluyla talep edebilir. Yine arsa sahibi inşaatın yürütülmesini sebepsiz engelliyorsa, gerekli izinlerde imza atmıyor veya şantiyede sorun çıkarıyorsa, müteahhit sözleşmeye aykırılık nedeniyle arsa sahibine karşı hem sözleşmenin devamını sağlamak için mahkemeden yardım isteyebilir (örneğin arsa sahibinin müdahalesinin men’i gibi) hem de gecikmeden ötürü zarar görüyorsa tazminat talebinde bulunabilir. Arsa sahibinin en temel borcu olan tapu devrini yerine getirmemesi halinde, mahkeme kararı tapu devrinin yerine geçer ve müteahhit, hak ettiği arsa payını alır. Eğer arsa sahibi daha ileri düzeyde bir aykırılık yapar (örneğin sözleşmeden dönmeye hakkı olmadığı halde tek taraflı sözleşmeyi fesheder veya arsayı üçüncü bir kişiye satmaya kalkışırsa), müteahhit sözleşmeye aykırılığın tespiti ve kendi haklarının korunması için tedbiren tapuya şerh koydurabilir ve arsa sahibine karşı tazminat veya sözleşmenin aynen ifası davaları açabilir.
• Tarafların kusuru olmaksızın sözleşmenin ihlali: Bazen sözleşmenin yerine getirilmesi tarafların kusuru dışındaki sebeplerle imkânsız hale gelebilir. Örneğin mücbir sebepler (deprem, sel, savaş gibi) yüzünden inşaat süresiz durabilir veya imar planı değişikliği ya da kamulaştırma gibi hukuki imkânsızlıklar doğabilir. Bu durumlarda sözleşmenin akıbeti, tarafların iradesine ve sözleşmedeki hükümlere göre belirlenir. Eğer taraflar devam etmek isterse uyarlama yapabilirler; istemezlerse sözleşme kendiliğinden sona erebilir. Yargıtay, özellikle kamulaştırma veya imar engeli gibi durumlarda sözleşmenin objektif imkânsızlık nedeniyle sona erebileceğini, bu halde tarafların birbirlerine karşı sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde aldıklarını iade etmeleri gerektiğini belirtmektedir. Örneğin arsa kamulaştırıldıysa, müteahhit yapamadığı inşaat için bir hak talep edemez ama yaptığı harcamalar varsa isteyebilir; arsa sahibi de müteahhitten aldığı bir şey yoksa sadece tapusunu devretmediğiyle kalır.

Sözleşmeye aykırılık durumlarında uygulanacak müeyyideler genellikle sözleşmede de öngörülür. Birçok arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şartlar yer alır. Örneğin müteahhit projeyi zamanında bitiremezse günlük belli bir tutar ceza ödeyeceği veya arsa sahibi haksız yere sözleşmeden cayarsa müteahhide tazminat ödeyeceği gibi hükümler konur. Bu cezai şartlar, kanunen geçerli olduğu sürece (fahiş olmaması ve karşı tarafın kusuruna dayanan bir durum olması koşuluyla) mahkeme tarafından da dikkate alınır. Taraflardan biri, sözleşmeye aykırı davranan karşı taraftan bu cezai şart tutarının ödenmesini talep edebilir.

Özetle, tarafların edimlerini yerine getirmemesi halinde hukuki süreç devreye girer: İhtarlar, arabuluculuk (gerekli hallerde), dava yoluyla tazminat veya aynen ifa istenmesi, sözleşmenin feshi ve tapu iptali gibi sonuçlar söz konusu olur. En sık rastlanan durum, müteahhidin taahhüdünü yerine getirmemesi ve buna bağlı olarak arsa sahibinin sözleşmeyi feshedip tapu iptal davası açmasıdır. Aşağıda bu durum özel olarak ele alınmıştır.

Yüklenicinin Taahhüdünü Yerine Getirmemesi: Arsa Sahibinin Tapu İptali ve Tescil Hakkı

Müteahhit (yüklenici) sözleşmeden doğan edimlerini gereği gibi yerine getirmezse, arsa sahibinin sözleşmeyi feshetme ve eğer tapuda müteahhide veya onun belirlediği üçüncü kişilere devredilmiş arsa payları varsa, bunların iptaliyle yeniden kendi adına tapu tescilini isteme hakkı doğar. Bu hakkın kullanılabilmesi için öncelikle müteahhidin taahhüdünü önemli ölçüde ihlal etmiş olması gerekir. Örneğin inşaatın sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlanmaması, çok ciddi gecikme olması, inşaatın hiç başlamaması veya başlamış olsa bile ilerlemeden atıl kalması, projeye çok aykırı ve kabul edilemez eksikliklerin oluşması gibi durumlar, arsa sahibine fesih imkânı verir.

Sözleşmede genelde müteahhidin hangi durumlarda temerrüde düşeceği ve arsa sahibinin fesih hakkı kazanacağı ayrıntılı şekilde yazılır. Örneğin “inşaat belirlenen teslim tarihinde bitmezse arsa sahibi tek taraflı fesih hakkına sahiptir” gibi bir madde olabilir. Böyle bir madde olmasa bile, Türk Borçlar Kanunu genel hükümleri uyarınca ifa imkânsızlığı veya borcun ifa edilmemesi hallerinde alacaklı (arsa sahibi) sözleşmeyi feshedebilir. Fesih (sözleşmeden dönme) beyanının mümkün olduğunca noter kanalıyla yapılması, ileride ispat kolaylığı sağlar. Arsa sahibi, müteahhit yükümlülüğünü ihlal ettiğinde ona bir ihtar çekip makul bir süre tanıyarak “sürede ifa et, yoksa sözleşmeyi feshedeceğim” diyebileceği gibi, bazı durumlarda süre tanımaksızın doğrudan fesih de bildirilebilir (özellikle sözleşmede kararlaştırılan sürenin çok aşılması veya müteahhidin işi fiilen terketmesi gibi ağır ihlallerde).

Arsa sahibi fesih hakkını kullandıktan sonra, sıra tapu kayıtlarının eski hale döndürülmesine gelir. Çoğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit, inşaata başlayabilmek veya finansman kolaylığı sağlamak için projeye konu arsanın belirli bir hissesini önceden devralır. Bazı modellerde, inşaat ilerledikçe kademeli olarak tapu devri yapılması da kararlaştırılabilir. Eğer müteahhit üzerine düşen performansı göstermeden bu tapu paylarını almışsa ya da sözleşme gereği bazı bağımsız bölümlerin mülkiyeti müteahhide geçmişse, müteahhidin taahhüdünü yerine getirmemesi halinde arsa sahibi bu devrin iadesini isteyebilir. İşte tapu iptali ve tescil davası bu noktada gündeme gelir.

Arsa sahibi, açacağı davada müteahhidin sözleşmeye aykırı davrandığını, bu nedenle sözleşmeyi haklı nedenle feshettiğini ve müteahhide veya onun belirlediği üçüncü kişilere devretmiş olduğu tapu kayıtlarının iptaliyle yeniden kendi adına tescilini talep eder. Mahkeme, sözleşmenin gerçekten haklı nedenle feshedilip feshedilmediğini, müteahhidin taahhüdünü yerine getirip getirmediğini bilirkişi incelemesi ve deliller aracılığıyla değerlendirir. Eğer arsa sahibinin iddiaları ispatlanırsa, mahkeme müteahhide önceden devredilmiş arsa paylarının tapu kaydını iptal eder ve arsa sahibi adına tesciline karar verir. Bu karar, tapu müdürlüğüne gönderilerek tapu sicilinde işlemin yapılması sağlanır.

Burada önemli bir husus, arsa sahibinin fesih hakkını haklı nedenle kullanmış olması gerektiğidir. Şayet arsa sahibi aslında haksız şekilde sözleşmeyi bozmuş ise (örneğin müteahhit henüz temerrüde düşmemişken, arsa sahibi sabırsız davranıp sözleşmeyi sona erdirdiyse), bu durumda tapu iptalini isteme hakkı doğmaz; aksine arsa sahibi kendisi sözleşmeye aykırı düşmüş olur. Dolayısıyla arsa sahibinin tapu iptali talebiyle mahkemeye gitmeden önce, gerçekten müteahhidin kusurlu bir ihlali olduğunu ve fesih hakkının usulüne uygun kullanıldığını sağlam delillerle ortaya koyması gerekir.

Müteahhidin taahhüdünü yerine getirmemesi halinde tapu iptali davası, bazen üçüncü kişilere karşı da yöneltilir. Çünkü müteahhit, sözleşmeye aykırı olarak arsa sahibine ait bağımsız bölümleri veya arsa paylarını üçüncü kişilere satmış veya devretmiş olabilir. Örneğin arsa sahibine verilmesi gereken bir daireyi, inşaat bitmeden başkasına tapuda satması sık rastlanan kötü niyetli davranışlardandır. Böyle durumlarda arsa sahibi, müteahhit ile birlikte o üçüncü kişiyi de davalı göstererek, sözleşmeye aykırı yapılan devrin iptalini talep edebilir. Eğer üçüncü kişi bu satışın sözleşmeye aykırı olduğunu biliyordu ya da bilebilecek durumdaysa (örneğin tapu kaydında bir sözleşme şerhi varsa veya genel durumdan haberdarsa), mahkeme genellikle o kişiye karşı da tapu iptal kararı verir. Ancak üçüncü kişi iyi niyetli ise ve tapu siciline güvenerek mülkiyeti devralmışsa, durum karmaşıklaşabilir. Genellikle arsa sahibi haklarını korumak için, daha en başta müteahhitle yaptığı sözleşmeyi tapu siciline şerh ettirir ki, üçüncü kişiler arsanın bu sözleşmeye konu olduğunu bilsin. Eğer böyle bir şerh varsa, üçüncü kişinin iyi niyeti de ortadan kalkar ve arsa sahibinin tapu iptali talebi güçlenir.

Özetle, müteahhit sözleşme gereklerini yerine getirmez ise, arsa sahibi sözleşmeyi feshedip tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu davayı kazanması halinde, müteahhide devredilen arsa paylarını geri alarak tapuda kendi adına tescil ettirir. Böylece, arsa sahibi mağduriyetini gidermiş olur ve arsası üzerindeki tam mülkiyet hakkını korur. Elbette, eğer müteahhidin kısmen ifa ettiği bir durum varsa (örneğin binanın %50’sini yapmış ama bırakmışsa), mahkeme müteahhit lehine sebepsiz zenginleşme bedeli gibi bazı ödemelere de hükmedebilir. Çünkü arsa sahibi yarım kalmış inşaattan bile belli bir fayda sağlamış olabilir veya müteahhidin malzeme-mesai masrafı boşa gitmiş olabilir. Böyle durumlarda, tapu iptali ile birlikte tarafların karşılıklı edimleri iade edilir: Müteahhit arsadan aldığı payı geri verir, arsa sahibi de müteahhidin yaptığı inşaatın ekonomik değerinden sebepsiz zenginleştiği kısmı ödemek zorunda kalabilir. Özellikle inşaat belirli bir seviyede tamamlandıysa ve arsa üzerinde değer artışı olduysa, mahkeme uzman bilirkişi aracılığıyla bu değer artışını hesaplatıp arsa sahibinin müteahhide belli bir tutar ödemesine de karar verebilir. Ancak inşaatın hiçbir ekonomik değeri yoksa (örneğin ruhsatsız kaçak bir yapı olarak kalmışsa veya %10 seviyesinde bir beton yığını halindeyse), arsa sahibi ödeme yapmadan tapuyu geri alabilir.

Tapu Devrinin Zamanı ve İptal Koşulları

Tapu devrinin ne zaman yapılacağı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kritik noktalarından biridir. İdeal ve güvenli olan, tapu devrinin inşaat tamamlandıktan sonra yapılmasıdır. Yani müteahhit, sözleşme gereği arsa sahibine teslim etmesi gereken bağımsız bölümleri eksiksiz teslim edip iskan aldıktan sonra, arsa sahibi de müteahhide düşen bağımsız bölümlerin tapusunu devreder. Bu senaryoda arsa sahibi, inşaat bitene kadar tapuyu vermeyerek kendini güvenceye almış olur; müteahhit de ancak işini layıkıyla bitirirse mülkiyete kavuşabilir. Ancak pratikte çoğu zaman müteahhitler, finansman sağlamak veya projeyi yürütmek için daha erken aşamada tapu devri talep ederler. Örneğin sözleşmede “inşaat ruhsatının alınmasından sonra arsa payının %20’si müteahhide devredilecek, kaba inşaat bitince %20 daha devredilecek, kalan kısım iskan alındığında devredilecek” gibi kademeli tapu devri şartları görülebilir. Bu tür düzenlemeler, müteahhit için bir güvence ve kaynak yaratma aracıdır; ancak arsa sahibi açısından risk doğurur.

Tapu devri erkenden yapılmışsa, arsa sahibinin haklarını korumak için genellikle sözleşmeye bazı güvence şartları konur. Örneğin müteahhidin üzerine geçirilen tapu payları için arsa sahibi lehine bir ipotek tesis edilmesi, tapuya şerh konması veya müteahhidin inşaatı süresince devredilen payları satmaması yönünde taahhütler gibi. Eğer sözleşmede bu tip koruyucu hükümler yoksa, müteahhit erken aldığı tapu paylarını üçüncü kişilere devredip ortadan kaybolabilir ve arsa sahibi ciddi zarara uğrayabilir. Bu nedenle arsa sahiplerinin, tapu devrinin zamanlamasına dair sözleşme maddelerini çok dikkatle müzakere etmeleri gerekir. Mümkünse inşaat tamamen bitmeden tapu vermemek veya vermek zorundaysa da karşılığında güçlü teminatlar almak önemlidir.

Tapu iptalinin istenebileceği koşullar, esasen müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması ve sözleşmenin feshi ile ortaya çıkar. Yukarıda detaylı açıklandığı üzere, eğer müteahhit işi gereği gibi yapmadıysa ve arsa sahibi bu yüzden sözleşmeyi feshettiyse, artık müteahhide yapılmış tapu devrinin hukuki dayanağı kalmamıştır. Bu durumda tapu iptali istenebilir. Tapu iptalinin istenebilmesi için somut koşullar genelde şunlardır:

• Geçerli bir sözleşme olmalı: Tapu iptali talebinin dayanağı olan sözleşmenin kendisi geçerli olmalıdır (noter onaylı vs.). Eğer sözleşme en baştan geçersizse, durum biraz farklıdır; o zaman zaten tapu devri de haksız bir kazandırma niteliğinde olacağından, farklı hukuki sebeplerle iptal gündeme gelebilir. Ancak genellikle mahkemeye tapu iptal talebiyle gidildiğinde, sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilir ve fesih nedeniyle iptal istenir.
• Müteahhide tapu devri yapılmış olmalı: Eğer arsa sahibi henüz müteahhide tapu devretmemişse, ortada iptal edilecek bir tapu kaydı da yoktur. Bu durumda arsa sahibi aslında daha avantajlıdır; müteahhide tapu vermediği için, fesih sonrası sadece sözleşmenin sona erdiğinin tespitiyle yetinebilir. Tapu iptali davası, müteahhidin üzerine (veya onun yönlendirmesiyle üçüncü şahıslar üzerine) kayıtlı bir mülkiyet hakkı varsa açılır.
• Fesih veya dönme hakkı haklı olarak kullanılmış olmalı: Arsa sahibi sözleşmeyi haklı nedenle feshettiğini ispat edebilmelidir. Örneğin müteahhit süresinde bitirmemiş, ihtar çekilmiş ve ek süreye rağmen yine bitmemiş olmalı; yahut müteahhit sözleşmeyi açıkça ihlal etmiş olmalı (başka yere daire satmak gibi). Haksız fesih halinde arsa sahibi kendi kusuruyla sözleşmeyi bozmuş olacağından tapu iptalini talep edemez.
• Mahkeme kararı gerekli: Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı feshi durumunda tapu iptali için mahkeme kararı gerekir. Taraflar kendi aralarında anlaşıp sözleşmeyi sona erdiriyorlarsa, birlikte tapuda düzeltme yapabilirler; ancak arsa sahibi tek taraflı olarak feshediyorsa, tapu iptali için doğrudan tapu dairesine başvuramaz, dava açması gerekir.
• İade kapsamının belirlenmesi: Tapu iptali istenirken, müteahhide devredilen tam olarak ne ise onun iadesi talep edilir. Örneğin arsanın %30 hissesi devredildiyse, %30 hissenin iptali istenir. Veya belirli bağımsız bölüm tapuda müteahhit adına tescil edilmişse, o bağımsız bölümün tapu kaydının iptali istenir. Koşullar oluşmuşsa mahkeme aynen bu kayıtları iptal edecektir.

Tapu iptali talebi, genellikle sözleşmeden dönme beyanıyla birlikte veya hemen sonrasında yapılır. Arsa sahibi, fesih iradesini ortaya koyup müteahhide bildirdikten sonra, tapu iptali için dava açar. Eğer müteahhit feshe itiraz ediyorsa, zaten dava sürecinde bu husus çözümlenir; mahkeme feshi haksız bulursa tapu iptal talebini reddeder, haklı bulursa kabul eder. Bazı durumlarda arsa sahibi, ihtiyati tedbir yoluna da başvurarak davanın sonuna kadar müteahhit adına olan tapuya işlemezlik konmasını talep edebilir. Böylece müteahhit davadan önce ya da dava sırasında elindeki payı başkasına devredemez. Mahkemeler, fesih beyanının makul dayanaklarına bakarak, güçlü bir hak iddiası varsa, genelde tedbir kararı verir ve tapu siciline “mahkemece tedbir konuldu” şerhi düşülür.

Sonuç olarak tapu devri, doğru zamanda ve doğru şartlarla yapılmazsa arsa sahibi için riskli bir süreçtir. Tapu devrinin ne zaman yapılacağı mutlaka sözleşmede netleştirilmeli ve arsa sahibi lehine garanti mekanizmaları sağlanmalıdır. Tapu iptali ise ancak müteahhit edimini yerine getirmediğinde ve sözleşme feshedildiğinde başvurulabilecek bir yoldur. Böyle bir durumda dahi, mahkeme süreci gerektiği için, arsa sahibinin hukuki danışmanlık alarak adım atması doğru olacaktır.

Davanın Açılması: Şartları, Görevli Mahkeme, İspat Yükü ve Süresi

Tapu iptali ve tescil davasının açılabilmesi için gerekli şartlar yukarıda değinilen durumlarla bağlantılıdır. Arsa sahibi, müteahhidin sözleşmeye aykırı davranışı nedeniyle sözleşmeyi feshetmiş olmalı ve müteahhide devredilmiş bir tapu kaydının geri alınmasını talep etmelidir. Dava açmadan önce genellikle bir ihtarname göndermek yararlı olur; bu, hem fesih iradesini ispatlamayı kolaylaştırır hem de bazen müteahhidi uzlaşmaya teşvik edebilir. Ancak müteahhit açıkça işi terketmiş veya iflas etmişse, ihtarnameye gerek kalmaksızın doğrudan dava açılması da mümkündür.

Görevli ve yetkili mahkeme konusuna gelince: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tapu iptal davaları, genel olarak taşınmaz malın aynına ilişkin davalardır. Bu nedenle görev bakımından Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir (zira konu, bir mülkiyet hakkının tescili/iptali meselesidir ve sulh hukuk mahkemelerinin görevi dışındadır). Yetki bakımından ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yani dava, arsanın bulunduğu il/ilçedeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Taraflar sözleşmede farklı bir yer mahkemesini yetkili kılsalar bile, tapu iptali ve tescil davalarında taşınmazın bulunduğu yer kuralı kesin yetki olarak uygulanır. Bu kural, Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği taşınmazın aynından kaynaklı davalar için getirilmiştir. Tüketici mahkemesi mi yoksa genel mahkeme mi? sorusu da bazen gündeme gelir: Eğer arsa sahibi bir tüketici olarak değerlendirilirse (örneğin bir taraf müteahhit şirket, diğer taraf arsa sahibi sıradan bir vatandaş), bu ilişki bir tüketici işlemi sayılır mı? Genel olarak Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin yatırım amacıyla hareket ettiğini, tüketici sıfatının net olmadığını belirtmekle birlikte, özellikle müteahhit tarafının ticari, arsa sahibinin kişisel bir amacı varsa konunun tüketici kapsamına girebileceğini de bazı kararlarda dile getirmiştir. Ancak ağırlıklı uygulama, bu tür sözleşmelerin adi sözleşme olarak Asliye Hukuk’ta görülmesi yönündedir. (Not: Arsa sahibi yerine müteahhitin dava açtığı durumlarda – örneğin tescil davası – yine Asliye Hukuk görevlidir.)

İspat yükü, genel hukuk prensiplerine uygun olarak, iddia edilen olgu hangi tarafta ise ondadır. Arsa sahibi davacı sıfatıyla tapu iptali istiyorsa, ispatlaması gereken başlıca hususlar şunlardır: Taraflar arasında geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu, kendisinin sözleşmeye uygun davranıp edimlerini ifaya hazır olduğu veya ifa ettiği, buna karşın müteahhidin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ihlal ettiği, bu ihlal nedeniyle sözleşmeyi feshettiği ve müteahhide devredilen tapu paylarının artık haksız olarak onun üzerinde kaldığı. Özellikle müteahhidin kusurunu ve sözleşmeye aykırılığını kanıtlamak kritik önemdedir. Bu noktada inşaatın gelinen durumunu tespit eden bilirkişi raporları, keşifler, fotoğraflar, yazışmalar, belediye kayıtları gibi deliller kullanılır. Mahkeme, teknik konularda inşaat mühendisi ve mimarlardan oluşan bilirkişi heyeti tayin ederek inceleme yaptırır; inşaatın yüzde kaçı bitmiş, ne kadar eksik/kusur var, sözleşme şartlarına uygun mu, teslim mümkün mü gibi soruların cevabı raporla ortaya konur. Eğer rapora göre müteahhit ciddi şekilde kusurlu ve eksik çıkmışsa, arsa sahibinin iddiası ispatlanmış demektir. Müteahhit ise, kendini savunurken, ya iddia edilen kusurun olmadığını ya da arsa sahibinin de yükümlülüklerini yerine getirmediğini iddia edebilir. Örneğin arsa sahibinin zamanında ruhsat alımı için imza vermediğini, bu nedenle gecikme yaşandığını savunabilir. Bu durumda arsa sahibi kendi üzerine düşenleri eksiksiz yaptığını da ispatlamalıdır. Kısacası, her iki taraf için de ispat yükü kendi iddiaları oranında bulunmaktadır. Davacı arsa sahibi, sözleşme ve ihlal olgusunu kanıtlayacak; davalı müteahhit de varsa ifa ettiğini veya kusursuz olduğunu kanıtlayacaktır.

Davanın süresi (zamanaşımı) bakımından, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan talepler genel olarak 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Çünkü bu tür sözleşmeler, Borçlar Kanunu anlamında borç ilişkisinden doğan taleplerdir ve özel bir süre öngörülmemişse 10 yıllık genel zamanaşımı geçerlidir. Ancak her somut olayda zamanaşımı başlangıcı farklı olabilir. Örneğin müteahhidin belli bir tarihte teslim borcu varsa ve o tarihte teslim etmediyse, arsa sahibi o tarihten itibaren 10 yıl içinde fesih hakkını kullanıp dava açmalıdır. Eğer uzun süre bekler ve inşaat yarım halde kalmış şekilde zamana bırakırsa, müteahhit açısından zamanaşımı itirazı imkânı doğabilir. Öte yandan, tapu iptali ve tescil davaları bir yönüyle ayni hakka (mülkiyet hakkına) dayandığı için, bazı hukukçular bunun zamanaşımına tabi olmadığını da ileri sürer. Zira mülkiyet hakkı zamanaşımına uğramaz; ancak burada talep, mülkiyetin iadesi talebi olsa da sözleşmesel bir haktan kaynaklandığı için, mahkemeler genellikle sözleşmenin feshine bağlı talepleri 10 yıllık sürede değerlendirmektedir. Hak düşürücü süre olarak özel bir süre yoktur, fakat pratiğe bakıldığında, arsa sahibi makul bir süre içinde fesih yapmaz ve hakkını uzun müddet kullanmazsa, özellikle fesih beyanı olmadan beklerse, hak kaybına uğrama riski vardır (hakkın zamanaşımına uğraması veya zımnen feragat olarak değerlendirilmesi gibi). Bu nedenle, müteahhit ihlale düştükten sonra mümkün olduğunca çabuk hukuki adımlar atmak gerekir.

Dava açıldıktan sonra sürecin ne kadar süreceği, mahkemelerin iş yüküne ve davanın karmaşıklığına bağlıdır. Genellikle tapu iptali ve tescil davaları teknik bilirkişi incelemesi gerektirdiğinden 1 ila 3 yıl arasında bir sürede sonuçlanabilir. İlk derece mahkemesi kararı sonrasında taraflar Yargıtay’a temyize gidebilir ki, bu da birkaç yıl ekleyebilir. Ancak 2023 itibariyle yürürlüğe giren istinaf-temyiz sistemiyle birlikte, dosya Yargıtay’dan önce bölge adliye mahkemesine (istinaf) gider, orada incelenir, sonra Yargıtay’a temyiz yolu olabilir. Tüm bu süreçler, arsa sahibinin hakkını almasını geciktirebilir. Bu yüzden, mümkünse dava açmadan önce arabuluculuk gibi yöntemlerle hızlı çözüm aranması da değerlendirilebilir (gerçi tapu iptali davalarında arabuluculuk zorunlu değil, fakat anlaşma ihtimali varsa denenebilir).

Uygulamada Tipik Uyuşmazlık Örnekleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulamada sıkça çeşitli uyuşmazlıklar çıkmaktadır. İşte tipik uyuşmazlık örnekleri ve bunların hukuki yansımaları:

• İnşaatın hiç başlamaması veya yarım kalması: Belki de en yaygın sorun, müteahhitin projeye başlamaması ya da başladıktan sonra finansal veya teknik sorunlar nedeniyle inşaatı yarıda bırakmasıdır. Örneğin temel atılıp kaba inşaatın bir kısmı yapıldıktan sonra iş durabilir. Bu durumda arsa sahibi için büyük bir mağduriyet doğar: Arsa ortada kalmış, eski bina yok edilmiş, yenisi ise bitmemiştir. Bu tip uyuşmazlıkta arsa sahibi genellikle müteahhide çeşitli süreler tanır, görüşmeler yapar; sonuç alınamazsa sözleşmeyi feshedip tapu iptali ve tazminat davası açma yoluna gider. Mahkeme, inşaat seviyesini tespit ettirerek, arsa sahibine devredilmiş pay varsa iptaline, yoksa sadece sözleşmenin feshedildiğinin tespitine ve arsa sahibinin uğradığı zarar varsa onun tazminine karar verebilir. Yarım kalan inşaat, çoğu zaman arsa sahibi için ayrıca bir yük oluşturur; yeni bir müteahhitle anlaşmak veya mevcut yapıyı tamamlatmak gerekebilir.
• Gecikme ve teslim etmeme: Müteahhit inşaatı yapmış ancak süresinde teslim etmemiş veya çok uzun gecikmiş olabilir. Bu durumda sözleşmede yazan teslim tarihlerine bakılır. Örneğin teslim 2024’te olmalı iken 2025 olmuş hâlâ teslim yoksa, arsa sahibi gecikmeye katlanmak istemeyip fesih yoluna gidebilir. Ancak bazen arsa sahibi gecikmeye rağmen projeyi almak ister, sadece gecikme cezası talebi olur. Tipik uyuşmazlık, gecikme cezalarının ödenmemesi veya müteahhidin “mücbir sebep var” diyerek gecikmeye mazeret sunmaya çalışmasıdır. Mahkemeler, gerçekten mücbir sebep (ör. pandemi, beklenmedik mevzuat değişikliği) olmadıkça sözleşmedeki sürelerin bağlayıcı olduğuna hükmeder. Aşırı gecikme durumlarında arsa sahibi tapu devrini henüz yapmadıysa, sözleşmeden dönüp yeni müteahhit arayabilir. Eğer tapu devri yaptıysa, tapu iptal davasıyla hakkını geri almaya çalışır.
• Eksik ve kusurlu imalat: İnşaat bitmiş gibi görünse de bir dizi eksik ve ayıp olabilir. Örneğin dairelerin bazıları sözleşmedeki metre kareden küçük yapılmış olabilir, malzeme kalitesi sözleşmede vaat edilenden düşük olabilir, tesisatta problemler çıkabilir. Uyuşmazlık genellikle arsa sahibinin teslim sırasında bunları tespit edip, müteahhitten gidermesini talep etmesiyle başlar. Müteahhit eksikleri gidermekte isteksiz veya aciz ise, arsa sahibi mahkemeye başvurarak eksik işler bedelinin tazmini veya giderilmesini talep edebilir. Eğer eksikler giderilebilir durumdaysa, mahkeme genelde müteahhidin bunları tamamlamasına veya arsa sahibinin tamamlatıp faturasını müteahhitten almasına hükmeder. Çok ciddi kusurlar varsa (örneğin yapı deprem yönetmeliğine aykırı, statiğinde sorun var), arsa sahibi bu durumda teslimi reddedip sözleşmeden dönmek isteyebilir. Yargıtay, önemli ayıplar söz konusuysa iş sahibine (arsa sahibine) sözleşmeden dönme hakkı tanındığını kabul etmektedir. Böyle bir durumda gene tapu devri yapılmışsa iptal davası gündeme gelir.
• Müteahhidin projeye aykırı davranması: Bazı müteahhitler, sözleşmeye aykırı şekilde projede değişiklik yapabilir veya arsa sahibine verilmesi gereken alanlardan kısabilir. Örneğin sözleşmeye göre arsa sahibine A blok 2. kattaki daire verilecekken, müteahhit tek taraflı olarak onu değiştirmeye kalkabilir. Ya da sözleşmede belirtilen sosyal tesis, otopark gibi unsurları yapmayabilir. Bu tip durumlarda arsa sahibi haklı olarak itiraz eder. Uyuşmazlık çözülmezse, arsa sahibi mahkemeden sözleşmeye uygun ifa talep edebilir veya yine ciddi bir ihlal varsa fesih yoluna gidebilir. Genelde mahkemeler, projeye aykırılıkların düzeltilmesini, aykırı yapılan kısımlar varsa eski hale getirilmesini kararlaştırabilir.
• Müteahhidin arsa sahibine düşen bölümü satması: Bu, kötü niyetli uygulamalardan biridir. Arsa sahibi genelde kendisine düşecek bağımsız bölümlerin tapuda kendi adına tescilini beklerken, müteahhit bazen sözleşmeye aykırı şekilde bu bölümleri üçüncü kişilere satar. Bu durumda arsa sahibi iki cephede mücadele etmek zorunda kalır: Hem müteahhide karşı sözleşme ihlali nedeniyle hem de üçüncü kişiye karşı mülkiyet hakkını korumak için. Eğer arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, üçüncü kişi bu şerhle karşılaşacağı için genelde böyle bir satış yapılmaz; yapılırsa da üçüncü kişinin iyi niyeti yoktur ve arsa sahibi tapu iptalini daha kolay sağlar. Ancak şerh yoksa, üçüncü kişi “ben iyi niyetle aldım” diyebilir. Yargıtay genellikle arsa sahibinin bu gibi durumlarda hakkını korumaya çalışsa da, uygulamada karmaşık davalar yaşanabilir. Üçüncü kişi iyi niyetliyse bile, müteahhidin sözleşmeyi ihlali sabitse, arsa sahibi tapu iptal davası açıp o kişiyi davalı yapabilir ve müteahhidin kişisel hakkından kaynaklı devri iptal ettirebilir. Üçüncü kişi müteahhide ödediği parayı müteahhitten talep etmek durumunda kalır.
• Yapılan inşaatın imara veya ruhsata aykırı olması: Bazı uyuşmazlıklarda müteahhit inşaatı yapar ama mesela iskan (oturma izni) alamaz, çünkü proje belediye onayına uygun yapılmamıştır. Ya da kaçak kısımlar vardır. Bu durumda arsa sahibi teslimi kabul etmeyebilir çünkü bina resmen kullanılamaz haldedir. Müteahhit bu sorunu çözemezse, arsa sahibi sözleşmeyi feshetme noktasına gelebilir. Hukuki olarak, binanın imara aykırılığı müteahhidin kusuruysa, arsa sahibi hem tapu iptali hem tazminat isteyebilir, çünkü eline ruhsatsız bir yapı geçmiştir. Yargıtay, imara aykırı veya kaçak kısımları olan yapıların arsa sahibi açısından beklenen faydayı sağlamadığı durumlarda, müteahhidin ifasını eksik kabul etmek gerektiğini vurgular. Hatta bir Yargıtay içtihadında, ekonomik değeri olmayan (örneğin kaçak yapılmış ve yıkılması gereken) bir inşaat için müteahhidin bedel talep edemeyeceği belirtilmiştir.
• Müteahhitin iflası veya ölümü: Müteahhit iflas ederse, inşaat genellikle durur. Bu durumda arsa sahibi sözleşmeyi feshetmek zorunda kalabilir, zira iflas masası inşaatı devam ettiremeyebilir. Arsa sahibi, iflas eden müteahhidin iflas idaresiyle temasa geçip sözleşmeyi sonlandırma veya devralma yollarını arar. Genelde pratik çözüm, arsa sahibinin yeni bir müteahhitle anlaşmasıdır; bunun için de eski sözleşmenin mahkeme kararıyla feshi ve eski müteahhide devredilen payların iadesi gerekir. Bu tabii ki zaman alır. Müteahhitin ölümü halinde ise, sözleşme mirasçılarına geçer. Mirasçılar işi sürdürebilir; eğer sürdürmek istemez veya ehil değillerse, arsa sahibi gene fesih ve iptal yoluna gider. Bu gibi durumlar da uyuşmazlık olarak mahkemeye yansır.

Yukarıdaki örnekler, uygulamada en çok görülen problemlerdendir. Her somut uyuşmazlıkta çözüm, sözleşme hükümlerine, genel hukuk ilkelerine ve Yargıtay kararlarına göre şekillenir. Arsa sahibi ve müteahhitlerin bu tip ihtilaflarla karşılaşmamak için en baştan sözleşmeyi çok net ve adil hazırlamaları, ilerleyen süreçte iletişimde kalmaları ve sorun çıktığında erken dönemde çözmeye çalışmaları önerilir. Aksi takdirde, hukuki süreç kaçınılmaz hale geldiğinde, maddi ve manevi kayıplar artabilmektedir.

Yargıtay Kararları ve Güncel İçtihatlar

Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin yıllar içinde birçok önemli karar vermiş ve uygulamaya yön vermiştir. Güncel içtihatlar, genel olarak arsa sahibi ile müteahhit arasındaki dengeyi korumaya, sözleşme şartlarına bağlılığı sağlamaya ve hakkaniyete uygun çözümler üretmeye odaklanmaktadır. İşte Yargıtay kararlarından öne çıkan bazı noktalar:

• Resmi şekil zorunluluğu: Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği için noter ya da tapu sicil müdürlüğü nezdinde resmi şekilde düzenlenmiş olmasını şart koşmuştur. Örneğin Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2012 tarihli bir kararında, bu tür sözleşmelerin arsa payı devri içerdiği için resmi senet veya noter tarafından düzenlenmiş belge olmadıkça geçersiz olacağı vurgulanmıştır. Aynı kararda, bu sözleşmelerin feshedilmesinin de kural olarak mahkeme kararıyla olacağı belirtilmiştir. Taraflar anlaşarak feshedebilir ancak tek taraflı fesih durumunda, fesih etkisini mahkeme hükmü ile gösterir. Bu içtihat, uygulamada şekil şartına uyulmayan durumlarda dahi eğer inşaat ilerlemişse dürüstlük kuralı gereği müteahhidin haklarının tamamen yok sayılmaması gerektiğine de işaret ediyor. Özetle Yargıtay, şekil koşulunu çok önemsemekle birlikte, ileri aşamada şekil eksikliğine dayanılarak hakkaniyete aykırı sonuçlar doğmamasına dikkat ediyor.
• İnşaatın ilerlemesi ve dürüstlük kuralı: Yargıtay, müteahhit önemli ölçüde inşaatı tamamlamışsa ve arsa sahibi de bu süreçte sessiz kalmışsa, sonradan arsa sahibinin “sözleşme geçersiz, tapu vermiyorum” ya da “sözleşmeyi feshediyorum” demesini hakkın kötüye kullanımı olarak değerlendirebiliyor. Özellikle inşaat seviyesi yüksek ve arsa sahibi de fiilen bu sürece onay vermişse, şekil eksikliği iddiasıyla sözleşmeden dönmek mümkün görülmeyebilir. 15. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararlarında, inşaatın büyük oranda tamamlandığı hallerde fesih hakkının sınırlandırılması ve mümkünse sözleşmenin uyarlanarak sürdürülmesi yönünde görüşler var. Bu durum, arsa sahibinin fesih ve tapu iptal davası hakkını tamamen ortadan kaldırmasa da, Yargıtay’ın her olaya hakkaniyet süzgeciyle baktığını gösteriyor.
• Üçüncü kişilere satış ve tapu iptali: Yargıtay 15. ve 23. Hukuk Dairelerinin birçok kararında, müteahhitin sözleşmeye aykırı şekilde üçüncü kişilere bağımsız bölüm satması durumunda arsa sahibinin tapu iptali talebinin haklı olduğu belirtilmiştir. Örneğin bir kararda (Yargıtay 15. HD onadığı bir yerel mahkeme kararı), müteahhit inşaatın ancak %45’ini tamamladığı halde arsa sahibine düşmesi gereken bir daireyi ve kendi paylarından bazılarını üçüncü kişilere satmış; bunun üzerine arsa sahibi sözleşmeyi feshedip tapu iptali davası açmıştır. Mahkeme, sözleşmeyi geriye etkili feshederek müteahhide ve ondan daire alan üçüncü kişilere yapılan tapu kayıtlarını iptal etmiş; Yargıtay da bu sonucu onamıştır. Yargıtay, kararında “müteahhidin kendi edimini yerine getirmemesi nedeniyle sahip olamayacağı bir hakkı, ondan daire satın alan halefleri de talep edemez” diyerek, arsa sahibinin hakkını korumuştur. Üçüncü kişilerin iyi niyeti konusu ise Yargıtay içtihatlarında duruma göre değerlendirilir; eğer tapu kaydında sözleşme şerhi varsa üçüncü kişiye karşı da iptal kesinlikle yapılır. Şerh yoksa ama üçüncü kişi müteahhitten daire alırken projenin durumunu biliyorsa, yine iptal mümkün olur. Ancak tamamen iyi niyetli bir üçüncü kişinin hakları da tamamen gözardı edilmez; Yargıtay, böyle durumlarda üçüncü kişinin uğradığı zararları müteahhitten talep etmesi gerektiğini, arsa sahibinin mülkiyet hakkının öncelikli olduğunu ifade etmektedir.
• Sebepsiz zenginleşme ve iade dengesi: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2005 tarihli önemli bir kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz olduğunda veya feshedildiğinde, yapılan inşaatın arsa sahibine bir fayda sağlayıp sağlamadığı hususuna dikkat çekilmiştir. Karara göre, eğer yapılan inşaat kaçak veya yıkılması gereken türdeyse, arsa sahibine ekonomik bir değer kazandırmıyorsa, müteahhit bunun için bedel talep edemez (çünkü ortada bir zenginleşme yoktur). Ancak arsa sahibi, müteahhidin çalışmalarından bir fayda elde etmişse (örneğin inşaat %50 seviyeye gelip arsanın değeri artmışsa), sözleşme feshedilse bile arsa sahibi bu oranda sebepsiz zenginleşme bedeli ödemelidir. Yargıtay, tapu iptal davalarında genellikle “alınan verilir, verilen alınır” prensibine uygun kararlar çıkması gerektiğini vurgular. Yani karşılıklı edimler iade edilmeli, kim ne verdiyse geri almalı. Uygulamada bazı mahkemeler, tapu iptaline karar verirken müteahhidin yaptığı masraflar için ayrı bir tazminata da hükmedebilmektedir. Bu, Yargıtay denetiminden geçerken eğer doğru hesaplanmışsa onanır, hesaplamada hata varsa bozma sebebi olabilir.
• Ayıplı işlerde arsa sahibinin hakları: Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini eser sözleşmesinin hükümlerine tabi gördüğü için, ayıp kavramını da bu kapsamda ele alır. Örneğin Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin güncel içtihatlarında, müteahhidin teslim ettiği bağımsız bölümlerde eksik ya da kusurlu iş varsa, arsa sahibinin Borçlar Kanunu’ndaki eser sözleşmesi alıcısının (iş sahibinin) haklarını kullanabileceği belirtilmiştir. Arsa sahibi, ayıbın giderilmesini isteyip müteahhit yapmazsa, mahkeme yoluyla bedel indirimi veya tazminat alabilir. Eğer ayıp giderilemeyecek türdense, arsa sahibinin tapu iptali ve sözleşmeden dönme hakkı saklıdır. Yargıtay, özellikle gizli ayıplar konusunda, arsa sahibinin bunları sonradan fark ettiği andan itibaren makul sürede ihbar etmesi gerektiğini de hatırlatır; aksi halde hak kaybı olabilir.
• Sözleşmeye aykırı teslim örnekleri: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2011/2387 E., 2011/4974 K. sayılı kararında ilginç bir durum ele alınmıştır. Bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, mirasçılar arsa sahibi olarak hak sahibidir ve sözleşmeye göre her birine belirli büyüklükte daireler düşecektir (3+1 daire gibi). Müteahhit ise hileli davranışla bazı mirasçılara daha küçük daireler (1+1) verip, diğer mirasçıya fazla pay sağlamıştır. Mirasçılar bu haksız durumu fark edip tapu iptali ve tescil davası açmışlar, sözleşmeye uygun olarak doğru metrekarede dairelerin paylaştırılmasını talep etmişlerdir. Yargıtay, sözleşmeye aykırı ve hileli bir şekilde yapılan bu dağılımı bozarak, tapu kayıtlarının sözleşmeye uygun biçimde düzeltilmesi gerektiğine karar vermiştir. Bu örnek, Yargıtay’ın sözleşme şartlarına aykırı her türlü işlemi iptal etmeye hazır olduğunu ve hakkaniyete aykırı sonuçları düzeltmeye çalıştığını göstermektedir.
• Görevli mahkeme ve tüketici iddiaları: Yargıtay’ın güncel kararlarında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğu yönündeki yaklaşımın sürdüğü görülüyor. Bazı davalarda taraflar tüketici hukuku kapsamında yargılanmak istese de, Yargıtay, arsa sahibinin bu sözleşmedeki konumunun “tüketici” tanımına her zaman uymayabileceğini belirtiyor. Eğer arsa sahibi bir ticari amaçla hareket etmiyor olsa bile, ortada bir mal veya hizmet satın alan klasik tüketici profili de bulunmamaktadır. Dolayısıyla, genel mahkemeler görevli kabul edilmektedir. Ayrıca yetki konusunda da Yargıtay, kesin yetki kuralına vurgu yapıyor: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi dışında bir yerde dava açılırsa, itiraz olmasa bile mahkeme görevsizlik verebilir.

Sonuç itibariyle Yargıtay kararları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların hak ve borçlarını dengeleyici bir rol oynar. Arsa sahibinin uğrayabileceği haksızlıkları gidermek için tapu iptali mekanizmasını güçlü biçimde tanırken, müteahhidin de iyi niyetle büyük ölçüde işi tamamladığı durumlarda korunmasına yönelik mesajlar içerir. Güncel içtihatlar ışığında, bu sözleşme tipinde tarafların mutlaka uzman bir hukukçudan destek alarak hareket etmeleri, hem sözleşme aşamasında hem de uyuşmazlık halinde hak kayıplarını önlemek açısından çok önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
   

   Cevap: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bir arsa sahibinin arsasını bir müteahhide verip üzerine bina yaptırması ve karşılığında müteahhide binadan belli bağımsız bölümler veya arsa payı vermesi esasına dayanan sözleşmedir. Halk arasında “kat karşılığı inşaat” olarak da bilinir. Müteahhit inşaatı yapar, arsa sahibi de bunun karşılığında müteahhide belirlenen daireleri/tapu paylarını verir.

2. Bu sözleşme resmi şekil şartına tabi midir, noter onayı gerekli mi?
   

   Cevap: Evet, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekil şartına tabidir. Geçerli olabilmesi için noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması veya tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi gerekir. Sıradan yazılı (adi) şekilde yapılırsa geçersiz olur. Noter onayı değil, bizzat noter tarafından düzenlenmesi şarttır.

3. Arsa sahibi tapu devrini ne zaman yapmalıdır?
   

   Cevap: En güvenli yol, tapu devrinin inşaat tamamlandıktan ve sözleşme şartları yerine getirildikten sonra yapılmasıdır. Uygulamada bazen inşaat aşamalarına göre kademeli tapu devri de kararlaştırılır. Arsa sahibi açısından, inşaat bitmeden tapu devri yapmak risklidir; mutlaka sözleşmede karşı güvenceler (ipotek, şerh, cezai şart) olmalıdır.

4. Müteahhit inşaatı sözleşmedeki sürede bitirmezse arsa sahibi ne yapabilir?
   

   Cevap: Müteahhit gecikmeye düşerse arsa sahibi öncelikle noter aracılığıyla ihtar çekerek ek süre verebilir. Hâlâ bitmezse sözleşmeyi fesih edebilir. Fesih sonrası arsa sahibi, müteahhide daha önce tapu devrettiyse tapu iptali davası açarak geri alabilir. Ayrıca sözleşmedeki gecikme cezası varsa onu talep edebilir, uğradığı zararlar için de tazminat isteyebilir.

5. Tapu iptali ve tescil davası nedir?
   

   Cevap: Tapu iptali ve tescil davası, tapuda haksız veya hatalı olarak yapılmış bir kaydın iptaliyle, doğru hak sahibine tescili için açılan davadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, müteahhit sözleşmeye aykırı davrandığında arsa sahibi, müteahhide devrettiği tapu payının iptalini ve kendi adına geri tescilini mahkemeden isteyebilir. Mahkeme uygun bulursa tapu kaydı iptal edilip arsa sahibi adına düzeltilecektir.

6. Tapu iptali davasını kimlere karşı açmak gerekir?
   

   Cevap: Bu dava genellikle müteahhit ve eğer müteahhit devredilen payı üçüncü bir kişiye transfer ettiyse o üçüncü kişiye karşı açılır. Yani tapuda adına kayıtlı kişi kim ise, davada o kişi davalı olmalıdır. Örneğin arsa payı müteahhit X’e devredilmişse X’e karşı; X o payı Y’ye satmışsa Y de davaya dahil edilmelidir. Tapu iptali kararı, kayıt kimin üstündeyse ona etki edeceğinden, doğru hasım göstermek önemlidir.

7. Dava açmadan önce arabuluculuğa gitmek zorunlu mu?
   

   Cevap: Tapu iptali ve tescil davaları, konusu taşınmaz aynına ilişkin olduğundan ve aynı zamanda sözleşmesel bir uyuşmazlık içerdiğinden, 2023 itibariyle yürürlükteki zorunlu arabuluculuk kapsamına girmemektedir. Yani arabulucuya başvurma şartı yoktur, doğrudan dava açılabilir. Ancak taraflar isterse dava öncesi gönüllü arabuluculukla uzlaşmayı deneyebilir.

8. Bu tür davalarda mahkeme masrafları ve harçlar yüksek midir?
   

   Cevap: Tapu iptali ve tescil davaları, ayni hakka ilişkin değerli davalar olduğu için harç ve masraf bakımından dikkat edilmelidir. Dava, genellikle iptali istenen taşınmaz payının değeri üzerinden harca tabidir. İnşaatın değeri veya arsa payının değeri yüksekse, peşin harç da ona göre yüksek çıkabilir. Ayrıca bilirkişi ücretleri, keşif masrafları gibi giderler olacaktır. Davayı kazanan taraf, bu masrafları karşı taraftan talep edebilir.

9. Müteahhit ayıplı iş yaptıysa arsa sahibi tapu iptali mi istemeli, yoksa tazminat mı?
   

   Cevap: Bu, ayıbın niteliğine bağlıdır. Eğer ayıplar giderilebilir nitelikteyse, genelde arsa sahibi tapu iptaline gitmeden müteahhidin bunları düzeltmesini talep etmeli, olmazsa tazminat yoluna gitmelidir. Ancak ayıp çok büyük ve giderilemez (örneğin bina güvenli değil, yıkılıp yeniden yapılması lazım) durumdaysa, sözleşmeden dönüp tapu iptali istenebilir. Bir avukatla durumun değerlendirilmesi ve en doğru yolun seçilmesi önemlidir.

10. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaparken nelere dikkat etmeli?
    

    Cevap: Öncelikle sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmesi şarttır. Sözleşmede inşaatın kapsamı, malzeme kalitesi, teslim süresi, müteahhide verilecek payın net olarak belirtilmesi gerekir. Tapu devri ne zaman ve hangi koşullarda olacak yazılmalı, gecikme cezaları konmalı, tarafların hak ve yükümlülükleri ayrıntılı düzenlenmelidir. Ayrıca sözleşmeye bir şerh konularak üçüncü kişilere karşı korunma sağlanması iyi bir önlemdir. Mutlaka uzman bir avukata danışarak sözleşmeyi hazırlamak, gelecekte çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçecektir.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,