ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasına ait belirli payları yükleniciye ve/veya 3.kişiye devretmeyi, yüklenicinin ise bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yapma ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibinin payına ait olan kısmını devir borcu altına girdiği, kanunda doğrudan düzenlenmeyen, satış ve eser sözleşmelerinin bir arada bulunduğu isimsiz, karma bir sözleşmedir. Sözleşmenin tarafları birden fazla olabileceği gibi tüzel kişi de olabilmektedir. Genel olarak bu sözleşmelerde; yüklenici (müteahhit) sözleşme kapsamında üstlendiği yükümlülüğü, kararlaştırılan bağımsız bölümleri tamamlayıp eksiksiz olarak arsa sahibine teslim etmeyi; arsa sahibi ise kararlaştırılan paylaşım oranı kapsamında payları yükleniciye devretmeyi taahhüt etmektedir. Çalışmamızda genel hatlarıyla anlatılacak mevzubahis konu, günlük hayatta çok fazla karşılaşılan ve uzmanlık gerektiren birçok detaya sahiptir ve avukat eşliğinde yönetmek ciddi önem arz etmektedir. Bu hususu gayrimenkul avukatına danışarak sürdürmek hak kayıplarına engel olacaktır.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI

İki tarafa borç yükleyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin unsurları; arsa sahibinin arsa paylarını devir borcu, yüklenicinin kat yapma borcu ve arsa sahibi ile yüklenici arasındaki anlaşmadır.

ARSA SAHİBİNİN ARSA PAYLARINI DEVİR BORCU

Yüklenicinin kat yapımını yerine getirmesine karşılık arsa sahibi, kendisine verilecek bağımsız bölümlere eş değer arsa payını devretme borcu altına girmektedir. Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinde ücret, yükleniciye devredilecek arsa paylarıdır. Arsa payının devri iki şekilde yapılabilmektedir: İlk olarak arsa sahibi, devredilmesi kararlaştırılan arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmekte, diğer payları kendi mülkiyetinde tutmaktadır. İkinci halde ise arsa sahibi yükleniciye bırakılması gereken arsa payını tamamen devretmemekte, bağımsız bölümler bitene kadar arsanın mülkiyetinin kendi üzerinde kalmasını sağlamakta, inşaatın ilerleme aşamasına göre peyderpey devretmektedir.

YÜKLENİCİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPMA BORCU

Yüklenicinin, sözleşme kapsamında belirlenen bağımsız bölümleri zamanında ve eksiksiz bir şekilde tamamlama ve arsa sahibine teslim etme yükümlülüğü bulunmaktadır. Müteahhit, arsa sahibinin kendisine verdiği vekaletle hareket ettiği için özenli davranma ve arsa sahibinin hukuki menfaatini gözetme mecburiyetindedir. Müteahhit, asli edimlerini yerine getirmezse veya yan edimlerine aykırı davranırsa arsa sahibi, sözleşmeden dönme veya fesih hakkını kullanabilmekte ve müteahhitten tazminat talep edebilmektedir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ÇEŞİTLERİ

Şekil bağlamında herhangi bir fark olmamakla beraber uygulamada üç tür kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır:

• Arsa Paylarının İnşaattaki Aşamaya Göre Devri Biçiminde Yapılan Sözleşmeler

Arsa paylarının inşaattaki aşamaya göre devri biçiminde yapılan sözleşmeler ile arsa sahibi, yükleniciye bırakılan payların inşaatın belli aşamalara ulaşması durumunda, belli arsa payların yükleniciye tapuda devredeceğini veya üçüncü kişilere satışı için yükleniciye vekâlet vereceğini vaat etmektedir. Böyle bir sözleşmede, satıştan yahut satış vaadinden bahsedilmese dahi şekil şartı gerçekleşmişse bu sözleşmenin bir satış vaadi olduğunu kabul edip ortaya çıkan uyuşmazlıkları bu çerçevede çözümlemek gerekmektedir.

• Arsa Sahibinin Satış Vaadinde Bulunması ve Yüklenicinin İnşaat Yapmayı Üstlenmesi Biçiminde Yapılan Sözleşmeler

Bu sözleşme biçiminde; arsa sahibi taraflarca belirlenen arsa paylarının satışını vaat etmekte, yüklenici de inşaatın ve arsa sahibine vereceği bağımsız bölümlerin uygun biçimde yapımını üstlenmektedir. Toplum içerisinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri en çok bu türde yapılmaktadır. Söz konusu sözleşmenin özelliği hem taşınmaz satış vaadini hem de inşaat yapımı içeriyor olmasıdır.

• Arsanın Tamamı veya Belli Bir Bölümü Teminat İpoteği Karşılığında Müteahhitte Devredilmesi Şeklinde Yapılan Sözleşmeler (Belli Arsa Paylarının veya Arsanın Tümünün Yükleniciye Devredilmesi Biçiminde Yapılan Sözleşmeler)

Arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılan ve oranları belirtilen payların mülkiyetini tapuda yükleniciye devretmektedir. Sözleşme bu biçimde yapılınca, başlangıçta arsa payı devreden iş sahibinin haklarının güvence altına alınması için arsa payı sahibi lehine yükleniciye devredilen paylar üzerine, ipotek kurulmaktadır ancak bu ipotek, arsa sahibi için her zaman bir güvence olamamaktadır çünkü yüklenici, ipotek bedelini ödeyerek ipoteği çözme yoluna başvurabilmektedir. O yüzden taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yanında inşaatın başlama ve bitme süreleri, arsa sahibine verilecek dairelerin plândaki yerleri ile nitelikleri, inşaatın nitelikleri, kullanılacak malzemeler ve benzeri tüm koşulların yazılı olduğu bir eser sözleşmesinin düzenlenmesi hakların tesisine imkân sağlayacaktır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Öncelikle sözleşmenin geçerliliğinin en temel koşulu, sözleşmenin TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60 ve m. 89’a göre düzenleme şeklinde yapılmasıdır. Düzenleme biçiminde öngörülen sözleşmenin bu koşulu taşımıyor olması halinde başka şartların varlığının bir önemi olmayacaktır. Kural olarak geçerli sayılmayacak ve hukuki sonuç doğurmayacaktır.

• Arsanın, üzerine inşaat yapılacak bir vaziyette olması (imar parseli vasfında)
• İmar durumunun çıkarılması
• İnşaat ruhsatının alınması (İnşaat projesi çizdirilip Belediye’ye tasdik)
• Hisseli arsalarda bütün hissedarların muvafakati (bütün paydaşların başvurusu ve onayı olmadan belediyece inşaat ruhsatı verilmemektedir.)
• Müteahhidin birden fazla olması durumda birlikte sözleşme imzalanması

gerekmektedir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ NASIL YAPILIR

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşme süreci kısaca; sözleşmenin hazırlanması, proje ve ruhsat aşaması, inşaat süreci, teslimat ve hak devri biçiminde ifade edilebilmektedir. Sözleşme içeriğinde arsa sahibinin (sahiplerinin) adları ve adresleri, yüklenicinin unvanı ve adresi, bina inşa edilecek arsaya ilişkin bilgiler, arsa sahibi ve yüklenici arasındaki paylaşım oranı (yani inşaatı tamamlanan binadan kaç bağımsız bölümün arsa sahibine, kaçının yükleniciye verileceği), aylık kira yardımı yapılacak ise bu kira yardımının ne kadar olduğu, inşaat ruhsatı alınacak süre inşaat ruhsatı alındıktan sonra inşaatın tamamlanacağı süre kat’i surette bulunmalıdır ve daha önce de bahsedildiği üzere süreci avukat eşliğinde yönetmek mühimdir. Sözleşmenin hazırlanması akabinde Notere gidilerek sözleşmeye resmiyet kazandırılmalıdır aksi durumda kesin hükümsüzlük yaptırımı uygulanacaktır. Bununla beraber tarafların başvurması halinde sözleşmeye konu arsanın tapu siciline yüklenici lehine kat karşılığı inşaat hakkı vardır şeklinde şerh düşülebilmektedir bu sayede arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan akit tapu kaydında da görünecek ve ilgili tarafların haklarının korunması sağlanacaktır. Sözleşme feshedilmedikçe yahut sona ermedikçe bu şerhin kaldırılması mümkün olmayacaktır.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin borcu ani edimli bir borçtur ancak yüklenicinin edimi işin niteliği gereği uzun süreye yayılmaktadır. Edim, her ne kadar uzun süreye yayılsa da müteahhidin, arsa sahibinin haklarını zedelemeden inşaatı tamamlaması gerekmektedir ancak zaman zaman taraflar arasında sözleşmeye aykırılıklar meydana gelmekte ve fesih durumu söz konusu olabilmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih farklı biçimlerde gerçekleşmektedir. Sözleşmenin niteliği gereği tek taraflı fesih mümkün değildir. Arsa sahibi ve yüklenici karşılıklı anlaşarak kat karşılığı inşaat sözleşmesini her zaman sonlandırabilmektedirler. Bunun için tarafların noterde sözleşmenin feshine dair karşılıklı rızalarını içeren bir fesihname düzenlemeleri icap etmektedir.

Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması, yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla faaliyete devam edilmiyor olması vb. hallerde sözleşmenin haklı nedenlerle feshi mümkün olacaktır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih, sözleşmenin tarafları bağlayıcılığını ortadan kaldırmaktadır ancak bunun için arsa sahibinin fesih işlemini yapacağı vakit yükleniciye ihtar çekmesi gerekmektedir. Eserin tesliminden itibaren 5 yıllık sürede fesih hakkı kullanılabilmektedir. Yüklenicinin ağır kusurlu olduğu durumlarda ise bu süre 20 yıla kadar uzayabilmektedir. Tarafların sözleşmeye uymamalarından ve sözleşmeye aykırı davranışlarından kaynaklanan davalarda da 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tarafın anlaşması yolu ile feshedilebileceği gibi uyuşmazlık çözümlenemediğinde mahkeme yolu ile de feshedilebilecektir. Başvuru sonucunda mahkeme, sözleşmenin sonlanmasına ya da devamına karar verecektir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN DAVALAR

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflar, anlaşma sağlayarak sözleşmeyi feshedebilmektedir ancak anlaşma sağlanamazsa mahkeme yoluna başvurmak sureti ile de fesih işlemi yapabilmektedir. Kural olarak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar, Asliye Hukuk Mahkemelerinde çözümlenmektedir.  Arsa sahibi ve yüklenicinin her ikisi de tacir sıfatına haiz ise uyuşmazlık Asliye Ticaret Mahkemelerinde çözümlenir. Bununla beraber yükleniciden daire alan kişiler ile yüklenici arasındaki davalarda da Tüketici Mahkemeleri görevlidir. Taşınmazlara ilişkin davalarda taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Sonuç olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, teknik olarak açık ve net düzenlenmesi gereken ve inşaat sırasında olası anlaşmazlıkları ve uyuşmazlıkları azaltmaya yardımcı olacak mühim bir sözleşmedir. Çalışmamız ile genel bağlamda bilgi sahibi olunması gereken hususlar üzerinde durulmuş ve soru işaretlerinin en aza indirilmesi hedeflenmiştir. Detaylı danışmanlık için gayrimenkul avukatı ile iletişim sağlanması gerekmektedir.