---

KAT MÜLKİYETİ KURULMASI

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenen, taşınmaz mülkiyetinin özel bir çeşididir. Taşınmazın maliki veya müşterek malikleri tarafından tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde kurulan, arsa payı ve ortak alanlarla bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür.

Kat mülkiyeti kurulduğunda, bağımsız mülkiyet hakkı, arsa payı ve ortak yerlerdeki mülkiyet payına sahip olur. Bu özel mülkiyet türü, konut sıkıntısını gidermek amacıyla geliştirilmiştir ve özellikle şehirleşmenin yoğun olduğu bölgelerde yaygın olarak kullanılmaktadır.

Hangi Yapılar Üzerinde Kat Mülkiyeti Kurulabilir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış ve taş veya tuğladan (kagir) yapılmış yapılar üzerinde kurulabilir. Aşağıdaki türde yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir:

• Kat
• Daire
• Dükkân
• İş bürosu
• Depo
• Mağaza

Kat Mülkiyeti Kurulması

Kat mülkiyeti kurulması, tapu dairesinde resmi senet düzenlenmesi ve tapu siciline tescil edilmesi ile gerçekleşir. Tüm paydaşların rızası olmadan kat mülkiyeti kurulamaz. Ana taşınmazın tümü kat mülkiyetine çevrilmelidir; sadece bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

Belirli bir arsa payına sahip olmayan bir taşınmazın bağımsız bölümlerinden biri üzerinde daire sahibi olmak imkansızdır. Arsa üzerindeki paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) ile binanın bağımsız bölümleri arasındaki mülkiyet birbiriyle bağlantılıdır.

Kat Mülkiyeti Kurulmasının Şartları

1. Yapının Arsa Üzerinde Bulunması

Kat mülkiyeti kurulacak yapı, bir arsa üzerinde yer almalıdır. Bir arsa üzerinde birden fazla yapı bulunması durumunda da kat mülkiyeti kurulabilir.

2. Yapının Tamamen Betonarme Olması

Kat mülkiyeti kurulacak yapı, tamamen taş veya tuğladan yapılmış olmalıdır. Ahşap yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

3. Yapının Tamamlanmış Olması

Kat mülkiyeti kurulacak yapının tamamlanmış olmalıdır. Tamamlanmamış yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

4. Bağımsız Bölümlerin Kullanıma Elverişli Olması

Yapıdaki bağımsız bölümler, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olmalıdır. Örneğin, bir konutta tuvaletin bulunması gereklidir; ancak depo olarak kullanılacak bir yerde tuvaletin bulunmaması elverişliliği zedelemez.

Tapu Müdürlüklerine İbraz Edilecek Belgeler:

• İskân belgesi (yapı kullanım izni belgesi)
• Mülkiyet sahibine ait nüfus cüzdanı fotokopisi
• Yapının bağımsız bölümlerine ait arsa payları ve bu bölümlerin listesi
• Bağımsız bölümlere ait Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)
• Binanın herhangi bir borcu olmadığın ilişkin belge

Kat Mülkiyetinin Kurulma Yolları

1. Resmi Senetle Kurulması

Yetkili tapu müdürlüğü memuru, ilgililerin istemiyle resmi senet düzenler. Taşınmaz tek kişinin mülkiyetindeyse malikin istemi yeterlidir; paylı mülkiyet söz konusu ise tüm paydaşların istemi gereklidir.

2. Mahkeme Kararıyla Kurulması

Paylaşma davası durumunda mirasçılar veya paydaşlar, hakimin kat mülkiyeti kurmasını talep edebilir. Bu, özellikle ortaklığın giderilmesi davalarında sıklıkla görülür.

3. Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Dönüştürülmesi

Kat irtifakı, yapı kullanma izin belgesi alınarak re’sen kat mülkiyetine çevrilebilir. Bu işlem, malikin veya paydaşların ortak istemiyle gerçekleşir.

Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

1. Sicildeki Kaydın Terkin Edilmesi

Kat mülkiyeti, tüm kat maliklerinin kendi iradeleri vasıtasıyla yazılı istemi ile sicildeki kaydın terkin edilmesi suretiyle sona erer. Terkin gerçekleştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin talebi veya bağımsız bölümlerin tümünü kendi üzerinde toplayan kat malikinin talebi gerekir. Talebin yazılı olması şarttır.

2. Ana Taşınmazın Tamamen Yok Olması

Ana taşınmaz arsayla birlikte tamamen yok olmuşsa kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer ve kütükteki sayfalar kapatılır. Sadece ana yapının harap olması durumunda, kat mülkiyetinin sona ermesiyle birlikte arsa payının üzerindeki paylı mülkiyet devam eder.

3. Ana Taşınmazın Kamulaştırılması

Ana taşınmazın tamamen kamulaştırılması durumunda her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli ayrı ayrı belirlenir ve malike ödenir, bu işlem sonunda kat mülkiyeti sona erer.

4. Ana Yapının Harap Olması

Ana yapı harap olursa kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Ana yapının harap olmasının sebebi mücbir sebep yoluyla gerçekleşebilir. Ancak sadece bir bağımsız bölüm harap olmuşsa, malik 2 yıl içinde yeniden yaptırmalıdır; aksi takdirde diğer malikler arsa payını kendilerine devrini isteyebilirler.

Devralan kişi de bağımsız bölümü 2 yıl içinde yaptırmak zorundadır. Eğer bu gerçekleşmezse kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı olan arsa paylarını yeniden hesaplatarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtme yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu işlemin gerçekleşmemesi halinde kat mülkiyeti kanun sebebiyle sona erer.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?
   Kat irtifakı, bir yapının inşaat aşamasında veya tamamlanmadan önce sahiplerine mülkiyet haklarının belirlenmesi amacıyla kurulan bir mülkiyet türüdür. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan özel bir mülkiyet türüdür.
2. Kat mülkiyeti kurulurken dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?
   Kat mülkiyeti kurulurken, yapının tamamlanmış olması, bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli olması, tapu siciline tescil edilmesi ve tüm paydaşların rızasının alınması gibi hususlara dikkat edilmelidir.
3. Kat mülkiyeti kurulurken arsa payları nasıl belirlenir?
   Arsa payları, yapının bağımsız bölümlerinin büyüklüğü ve kullanım alanına göre belirlenir. Arsa payları, tapu siciline tescil edilmeden önce, paydaşların veya malikin rızasıyla belirlenmelidir.
4. Kat mülkiyeti kurulduktan sonra bağımsız bölümlerde değişiklik yapılabilir mi?
   Evet, kat mülkiyeti kurulduktan sonra bağımsız bölümlerde değişiklik yapılabilir. Ancak bu değişikliklerin tapu siciline bildirilmesi ve tüm kat maliklerinin onayının alınması gerekmektedir.
5. Kat mülkiyeti ile ilgili hukuki sorunlarda nasıl bir yol izlenmelidir?
   Kat mülkiyeti ile ilgili hukuki sorunlar için bir gayrimenkul avukatından profesyonel destek alınması tavsiye edilir. Avukat, kat mülkiyeti kurulması, devri, sona ermesi gibi konularda hukuki danışmanlık ve temsil hizmetleri sunar.

---

Kat mülkiyeti konusunda ayrıntılı bilgi almak ve hukuki destek sağlamak için bir Gayrimenkul Avukatı ile iletişime geçmeniz tavsiye edilir.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,