Gayrimenkul Hukuku: Gayrimenkul Avukatı Ne Yapar?

Gayrimenkul hukuku (taşınmaz hukuku veya emlak hukuku olarak da bilinir), ev, arsa, tarla, daire gibi taşınmaz malların alım satımından kiralanmasına, tapu işlemlerinden doğan anlaşmazlıklardan kamulaştırma süreçlerine kadar geniş bir alanı kapsayan bir hukuk dalıdır. Gerek bireylerin gerekse yatırımcıların hayatında önemli bir yer tutan gayrimenkul işlemleri, yüksek ekonomik değerler ve karmaşık yasal süreçler içerir. Bu nedenle gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak, hakların korunması ve işlemlerin sorunsuz ilerlemesi açısından büyük önem taşır.

Bu makalede gayrimenkul hukukunun kapsamı ve gayrimenkul avukatının görevleri detaylı bir şekilde ele alınacaktır. Tapu iptal davası, ortaklığın giderilmesi, kira hukuku, kamulaştırma, gayrimenkul uyuşmazlığı ve diğer taşınmaz davaları hakkında bilinmesi gerekenler açıklanacak; sözleşme hazırlama süreçleri ve tapu işlemlerindeki kritik noktalar incelenecektir. Ayrıca hem yatırımcılar hem de bireyler açısından gayrimenkul avukatlarıyla çalışmanın neden önemli olduğuna değinilecektir.

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku, mülkiyet hakkı temelinde şekillenen ve taşınmaz mallarla ilgili tüm hukuki işlemleri ve uyuşmazlıkları kapsayan geniş bir alandır. Sadece konut veya işyeri gibi binaları değil, aynı zamanda arsa, arazi, tarla gibi tüm gayrimenkulleri ilgilendiren kuralları içerir. Bu hukuk dalı, taşınmazların satışı, devri, kiralanması, miras yoluyla intikali gibi işlemlerin yanı sıra, bu işlemlerden doğan anlaşmazlıkların çözümünü de düzenler. Örneğin, bir evin satışında yapılan sözleşmeden, kira ilişkilerine; komşu taşınmazlar arasındaki sınır ihtilaflarından, devletin kamu yararı için özel mülkü almasına (kamulaştırma) kadar birçok konu gayrimenkul hukuku kapsamındadır.

Gayrimenkul hukukunun dayanağını, başta Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu olmak üzere, ilgili özel kanunlar oluşturur. Tapu Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, Kamulaştırma Kanunu, İmar Kanunu gibi pek çok mevzuat bu alanda uygulanır. Bu nedenle gayrimenkul hukuku oldukça teknik ve detaylı bir alandır. Gayrimenkul işlemlerinde yapılacak en ufak bir hata, ileride ciddi gayrimenkul uyuşmazlıklarına yol açabilir. İşte bu noktada, deneyimli bir gayrimenkul avukatı devreye girerek sürecin en başından itibaren hukuki güvenliği sağlar.

Gayrimenkul Avukatı Kimdir ve Ne İş Yapar?

Gayrimenkul avukatı, taşınmaz mallarla ilgili hukuki işlemler, sözleşmeler ve davalar konusunda uzmanlaşmış, müvekkillerine bu alanlarda danışmanlık ve temsil hizmeti sunan avukattır. Diğer bir ifadeyle gayrimenkul hukuku avukatı, ev, arsa, işyeri gibi gayrimenkullerin alım satımından kiralanmasına, üzerinde hak tesisinden (ipotek, irtifak hakkı gibi) tapu işlemlerine kadar uzanan geniş bir yelpazedeki işlemlerde müvekkillerine yol gösterir. Peki gayrimenkul avukatı ne yapar, görev ve sorumlulukları nelerdir?

Bir gayrimenkul avukatının temel görevleri şöyle özetlenebilir:

• Hukuki Danışmanlık: Gayrimenkul alım satımı, kira sözleşmesi, proje geliştirme gibi konularda müvekkillere hukuki görüş sunar. Örneğin, bir yatırımcıya satın alacağı arsa üzerindeki imar durumu ve hukuki riskler hakkında bilgi verir; bir konut alıcısına tapu kaydı üzerindeki ipotek veya haciz gibi kayıtları kontrol ederek uyarılarda bulunur.
• Sözleşme Hazırlama ve İnceleme: Gayrimenkul satış sözleşmeleri, kira sözleşmeleri, inşaat (kat karşılığı) sözleşmeleri, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri gibi belgeleri müvekkilinin menfaatlerini koruyacak şekilde hazırlar veya mevcut sözleşmeleri hukuka uygunluk açısından inceler. Sözleşmelerde ileride sorun çıkmaması için gereken maddelerin eklenmesini ya da haksız şartların çıkarılmasını sağlar.
• Tapu İşlemlerinin Yürütülmesi: Tapu dairesindeki devir ve tescil işlemlerinde müvekkili adına işlem yapar veya işlemlere refakat eder. Tapu harçları, vergi ödemeleri, tapu kayıtlarının incelenmesi gibi süreçlerde doğru adımların atılmasını temin eder. Özellikle yabancıların taşınmaz edinimi gibi özel durumlarda gerekli izin ve prosedürlerin takibini yapar.
• Dava Takibi: Gayrimenkul kaynaklı ihtilaflar mahkemeye taşındığında müvekkilini temsilen dava açar veya açılmış davalarda savunma yapar. Tapu iptal ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi davaları, kiracı veya kiralayan olarak taraf olunan davalar, kamulaştırma bedel tespiti ya da itiraz davaları gibi konularda dava dilekçelerini hazırlar, duruşmalara girer ve yasal süreci sonuna kadar takip eder.
• Uzlaşma ve Alternatif Çözüm: Dava yoluna gitmeden önce uzlaşma sağlanabilecek durumlarda müvekkilinin çıkarlarını gözeterek arabuluculuk veya uzlaşma görüşmelerini yürütür. Özellikle komşuluk uyuşmazlıkları veya ortaklık problemlerinde mahkeme yerine sulh yoluyla çözüm için çaba sarf eder.
• Resmi Kurum İşlemleri: Gayrimenkule ilişkin belediye, kadastro, tapu müdürlüğü, vergi daireleri gibi kurumlarda yapılacak işlemleri takip eder. Örneğin, imar planı değişikliği, yapı ruhsatı başvurusu, iskan (yapı kullanma izni) alma süreçlerinde hukuki destek sağlar.

Görüldüğü gibi gayrimenkul avukatının rolü, sadece mahkemede müvekkilini temsil etmekten ibaret değildir. Asıl hedef, uyuşmazlık doğmadan önce gerekli önlemleri alarak müvekkilin hak kaybını önlemek ve işlemleri sorunsuz şekilde tamamlamaktır. Profesyonel bir gayrimenkul avukatı, hem yatırımcılar hem de bireyler için karmaşık taşınmaz işlemlerini anlaşılır hale getirir ve güvenli bir biçimde sonuçlandırır.

Gayrimenkul Hukukunun Kapsamı

Gayrimenkul hukuku, kapsamı itibarıyla çok geniş bir yelpazeyi içerir. Taşınmazların mülkiyetinden doğan her türlü hak, borç ve dava bu alanın kapsamına girer. Genel hatlarıyla gayrimenkul hukukunun başlıca konularını şu şekilde sıralayabiliriz:

• Tapu ve Tescil İşlemleri: Taşınmazların tapuya kaydedilmesi, devri, satış, bağış veya miras yoluyla intikali gibi her türlü tescil işlemi gayrimenkul hukukunun temelini oluşturur. Tapu kayıtlarının tutulması, düzeltilmesi ve gerektiğinde iptali bu kapsamda değerlendirilir.
• Sözleşmeler: Gayrimenkul alım satım sözleşmeleri, satış vaadi sözleşmeleri, kira sözleşmeleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi taşınmazlarla ilgili tüm sözleşmeler ve bu sözleşmelerden doğan hak ve yükümlülükler gayrimenkul hukukunun bir parçasıdır.
• Kira Hukuku: Ev veya işyeri gibi taşınmazların kiralanmasından doğan ilişkiler, kira bedelinin belirlenmesi, artışı, tahliye sebepleri, depozito iadeleri gibi konular gayrimenkul hukuku kapsamında özel bir yere sahiptir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü uyuşmazlık (örneğin kira bedelinin ödenmemesi durumunda tahliye davası veya kira tespit davası) bu kapsamdadır.
• Ortak Mülkiyet ve Paylaşım: Bir taşınmaza birden çok kişi ortaksa (örneğin kardeşlere miras kalan bir ev gibi), bu ortaklığın yönetimi ve istenirse sona erdirilmesi (yani ortaklığın giderilmesi) gayrimenkul hukukunun konusudur. Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyet rejimlerinden kaynaklı anlaşmazlıklara çözüm getirilir.
• İrtifak Hakları ve Sınırlı Ayni Haklar: Taşınmazlar üzerinde kurulan intifa hakkı, geçit hakkı, üst hakkı, ipotek gibi sınırlı ayni haklar da gayrimenkul hukukunun önemli bir parçasıdır. Bu hakların tesisi, devri veya kaldırılması ile bunlardan doğan itilaflar yine bu alanda değerlendirilir.
• Kamulaştırma ve Devlet Müdahalesi: Devletin kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki bir taşınmazı zorla satın alması veya el koyması süreci olan kamulaştırma, bu işlemden kaynaklanan bedel tespiti ve itiraz davaları gayrimenkul hukukunun önemli konularındandır. Aynı şekilde, kamulaştırmasız el atma (resmi bir kamulaştırma kararı olmaksızın devlet ya da belediyenin fiilen bir taşınmaza müdahalesi) durumunda açılan tazminat davaları da bu kapsamdadır.
• İmar ve İnşaat Uyuşmazlıkları: Taşınmazların imar planlarına uygun kullanımı, inşaat projelerinin hukuki boyutu, ruhsat ve izin süreçleri ile komşu taşınmaz sahipleri arasındaki inşaat kaynaklı anlaşmazlıklar da gayrimenkul hukuku kapsamında değerlendirilir.
• Miras Yoluyla Geçiş: Taşınmazların miras yoluyla geçişi sırasında mirasçılar arasında doğabilecek uyuşmazlıklar (örn. bir gayrimenkulün aile içinde paylaşımı, miras payı kadar bedel ödenerek taşınmazın tek kişide toplanması gibi konular) da gayrimenkul hukukuyla yakından ilişkilidir.

Yukarıdaki başlıklar, gayrimenkul hukukunun ne denli geniş bir alanı kapsadığını göstermektedir. Bu kadar çeşitli konu arasında hak kaybı yaşamamak için, her bir alanda uzmanlaşmış gayrimenkul avukatı desteği almak en doğrusudur. Örneğin, bir tapu iptal davası ile bir kira alacağı tahsil davası prosedür ve hukuk kaynağı olarak birbirinden çok farklıdır; uzman bir avukat her iki sürecin de sağlıklı yürütülmesini sağlayacaktır.

Tapu İşlemleri ve Tapu İptal Davaları

Tapu işlemleri, bir taşınmazın mülkiyetinin devrine ilişkin resmi süreçleri ifade eder. Örneğin bir ev satın aldığınızda, satışın geçerli olabilmesi için alıcı ve satıcının tapu müdürlüğünde resmi devir işlemini gerçekleştirmesi gerekir. Bu süreçte tapu harçlarının ödenmesi, gerekli belgelerin (kimlik, tapu belgesi, zorunlu deprem sigortası poliçesi gibi) eksiksiz sunulması ve tarafların resmi memur huzurunda iradelerini açıklamaları şarttır. Gayrimenkul avukatı, tapu işlemleri sırasında müvekkilinin haklarını koruyacak şekilde süreci yönetir. Tapu kaydının incelenmesi, taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh gibi kısıtlamaların olup olmadığının tespiti, satış bedelinin güvence altına alınması (örneğin blokeli çek veya banka teminatı ile) gibi konularda rehberlik eder. Böylece ileride doğabilecek gayrimenkul uyuşmazlıklarının önüne geçilmiş olur.

Ancak bazen tapu kayıtlarında hukuka aykırı durumlar veya hatalar ortaya çıkabilir. Örneğin, bir taşınmaz yanlış kişiye tescil edilmiş olabilir ya da sahte belgelerle haksız bir satış işlemi yapılmış olabilir. Bu gibi durumlarda mağdur olan gerçek hak sahibi, tapu iptal davası açarak tapu kaydının düzeltilmesini talep eder. Tapu iptal ve tescil davaları, tapudaki mevcut kaydın yolsuz (hukuka aykırı) olduğunu iddia eden kişinin, taşınmazın gerçek sahibi olarak kendi adına tescilini sağlamaya yönelik önemli bir dava türüdür. Genellikle miras uyuşmazlıkları, satış vaadi sözleşmesine dayalı işlemler, vekalet suistimali sonucu yapılan satışlar veya sahtecilik gibi durumlar tapu iptal davasına konu olabilmektedir.

Bir tapu iptal davasında gayrimenkul avukatının rolü kritiktir. Davanın, taşınmazın şu anki tapu malikine karşı açılması, gerekli delillerin (örneğin sahte satış varsa buna dair ceza mahkemesi kararı gibi) toplanması, tapu kayıtlarının celbi ve bilirkişi incelemelerinin yapılması gerekir. Bu süreçte deneyimli bir avukat, müvekkilinin mülkiyet hakkını etkin şekilde savunur. Tapu iptal davaları, taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin olduğu için yargılama süreci sonunda verilen karar kesinleşmeden tapuda değişiklik yapılamaz. Bu da davaların doğal olarak uzun sürebileceği anlamına gelir. Avukat, dava sürecini yakından takip ederek gereksiz gecikmelerin önüne geçer ve müvekkilinin hak kaybı yaşamadan taşınmazına kavuşması için çaba gösterir.

Bazı durumlarda tapu kaydındaki yanlışlıklar, dava yoluna gitmeden de çözülebilir. Örneğin tapudaki yazım hataları veya yüzölçüm düzeltmeleri, ilgili tapu müdürlüğüne başvurarak düzeltilebilir. Ancak, mülkiyet hakkını etkileyen ciddi ihtilaflarda (gerçek malikin farklı olması gibi) taşınmaz davası açmak kaçınılmaz hale gelir. Sonuç olarak, tapu işlemlerinin başından sonuna kadar bir avukatla hareket etmek, hem sorunsuz bir devir işlemi yapmak hem de olası tapu iptal davalarının önüne geçmek için en sağlıklı yoldur.

Kira Hukuku ve Kira Davaları

Kira hukuku, taşınmazların kiraya verilmesiyle ortaya çıkan hukuki ilişkileri düzenleyen önemli bir alt alandır. Ev sahibi (kiralayan) ile kiracı arasındaki hak ve yükümlülükler, büyük ölçüde Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi yapıldığında taraflar, kira bedeli, ödeme şekli, kira süresi, depozito tutarı, demirbaşların durumu gibi konularda anlaşmaya varırlar. Ancak uygulamada sıkça görüldüğü gibi, kira ilişkisi sırasında çeşitli anlaşmazlıklar doğabilir:

• Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda ev sahibi, belirli yasal prosedürleri izleyerek kiracıya yazılı ihtar gönderip borcun ödenmesini talep edebilir. Borç ödenmezse, sözleşmeyi feshedip tahliye davası açma yoluna gidebilir. Gayrimenkul avukatı, sürecin kanuna uygun şekilde ilerlemesini sağlar; örneğin ihtarların doğru usulde tebliğ edilmesi ve tahliye davası açma sürelerine riayet edilmesi kritik önemdedir.
• Kira Artışı ve Kira Tespiti: Kira sözleşmelerinde her yıl için artış oranı belirlenir, ancak yasal olarak konut kiralarında bir üst sınır bulunmaktadır. Taraflar aralarında farklı bir oran kararlaştırmış olsalar bile, kanunun emredici sınırlarını aşan artışlar geçersiz sayılır. Eğer kira bedelinin piyasa koşullarına göre çok düşük kaldığı iddia ediliyorsa, ev sahibi kira tespit davası açarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu tür davalarda mahkeme, bilirkişi aracılığıyla benzer emsal kira bedellerini inceleyerek hakkaniyete uygun bir tutar belirler.
• Tahliye (Kiracının Çıkarılması): Kiracı, sözleşme süresi bitiminde taşınmazı boşaltmıyorsa veya kanunda öngörülen haklı sebeplerden biri oluşmuşsa (örneğin kiracının komşular için çekilmez hale gelmesi, taşınmazı kötü kullanması, ev sahibinin konuta kendi ihtiyacı için gereksinim duyması gibi), ev sahibi tahliye davası açabilir. Ayrıca kiracı, kiralananı izinsiz olarak başkasına devrederse (alt kira) veya sözleşmeye aykırı şekilde kullanırsa da tahliye sebebi doğabilir. Tahliye süreci, kanunen kiracıyı koruyan bazı sınırlamalara tabidir; bu nedenle gelişigüzel tahliye yapmak mümkün değildir. Örneğin, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme bitse bile ev sahibi ancak belirli şartlarla tahliye sağlayabilir.
• Depozito ve Zararlar: Kira ilişkisinin sonunda, kiralanan taşınmazda kiracının sebep olduğu hasarlar varsa ve depozito alınmışsa, depozitonun iadesi konusunda anlaşmazlık çıkabilir. Kanunen depozito, bir bankada vadeli hesaba yatırılmışsa ve sözleşme bitiminden itibaren üç ay içinde dava açılmamışsa kiracıya iade edilir. Ev sahibi, varsa zararlarını belgelendirerek depozitodan kesinti yapılmasını talep edebilir. Bu konularda da taraflar uzlaşamazsa hukuki yollara başvurulur.

Gayrimenkul avukatları, kira hukuku kapsamındaki tüm bu konularda hem ev sahiplerine hem de kiracılara danışmanlık yapar ve gerektiğinde dava açarak veya savunma yaparak müvekkillerinin haklarını korur. İyi hazırlanan bir kira sözleşmesi, pek çok anlaşmazlığı baştan önleyebilir. Örneğin, kira artış oranının kanuna uygun şekilde belirlenmesi, demirbaşların durumu ve sorumlulukların net olarak yazılması, tahliye taahhütnamesi alınması gibi önlemler, ileride yaşanacak sorunları engeller. Bir gayrimenkul avukatı, sözleşme hazırlama aşamasından başlayarak kiralama sürecinin her adımında yol gösterici olabilir. Anlaşmazlık çıkması halinde ise arabuluculuk yoluyla çözüm aranmasından, yargı yoluna gidilmesi gerekiyorsa mahkeme sürecinin takibine kadar profesyonel destek sunar.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları

Bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından paylaşımlı olarak sahip olunması durumunda (örneğin kardeşlere miras kalan bir tarla veya birlikte satın alınmış bir arsa), zaman zaman bu ortaklığın sona erdirilmesi gerekebilir. İşte bu durumda başvurulan hukuki yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır (eski adıyla izale-i şuyu davası). Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlardan birinin talebiyle mahkeme kararıyla taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyete son verilmesini amaçlar.

Ortaklığın giderilmesi iki şekilde gerçekleşebilir:

• Aynen Taksim (Paylaşma): Taşınmaz, fiziksel olarak bölünebiliyorsa, mahkeme her bir ortağa düşen payı belirleyerek malın bölüştürülmesine karar verebilir. Örneğin geniş bir arsa, eş değerde parçalara ayrılabiliyorsa, her ortağa bir parça verilerek ortaklık sona erdirilir.
• Satış Yoluyla Paylaşma: Taşınmazın fiziken bölünmesi mümkün değilse veya taraflar bölüşmeyi istemiyorsa, mahkeme taşınmazın açık artırma (ihale) yoluyla satılmasına ve elde edilecek paranın ortaklar arasında paylaştırılmasına hükmeder. Genellikle uygulamada en çok görülen yöntem budur; özellikle ev, apartman dairesi gibi bölünemeyen gayrimenkullerde mahkeme satış kararı verir.

Ortaklığın giderilmesi davası, tüm ortaklara karşı açılır ve dava sonunda verilen karar tüm paydaşlar için bağlayıcıdır. Dava sürecinde her bir paydaşın haklarının korunması ve taşınmazın değerinin olabildiğince yüksek tutulması önemlidir. Bu noktada gayrimenkul avukatının görevi, müvekkilinin çıkarlarını en iyi şekilde temsil etmektir. Örneğin satış kararı verildiğinde, satışın icra kanalıyla şeffaf ve adil bir şekilde yürütülmesini takip eder; gerekiyorsa taşınmazın değer tespiti için bilirkişi atanmasını talep ederek çok düşük bedelle satılmasının önüne geçmeye çalışır. Aynı şekilde aynen taksim mümkün ise, bölünmenin adil ve hukuka uygun biçimde yapılması için teknik uzmanlarla (örneğin kadastro mühendisleriyle) işbirliği yapar.

Dikkat edilmesi gereken bir husus, 2023 itibariyle ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmanın zorunlu hale gelmiş olmasıdır. Yani, paydaşlar önce bir arabulucu eşliğinde anlaşmayı denemek durumundadır; anlaşma sağlanamazsa arabulucunun düzenlediği son tutanak ile dava yoluna gidilebilir. Bu zorunluluk, aslında tarafların kendi aralarında uzlaşarak sorunu çözmelerini teşvik etmektedir. Bir gayrimenkul avukatı, arabuluculuk sürecinde de müvekkiline eşlik ederek olası bir anlaşmanın en iyi şartlarda yapılmasını sağlamaya çalışır. Uzlaşma mümkün olmazsa, dava dilekçesini hazırlayarak yargılama sürecini başlatır ve müvekkili adına tüm adımları takip eder.

Sonuç olarak, ortaklığın giderilmesi davaları birçok teknik detay barındırır. Hangi malın kime verileceği, satışın nasıl yapılacağı, satış masraflarının ve bedel paylaşımının nasıl olacağı gibi konular, tecrübeli bir hukukçu tarafından ele alınmadığında taraflardan biri için mağduriyet doğurabilir. Bu nedenle ortak mülkiyetin sona erdirilmesi gerektiğinde, sürecin başından sonuna bir gayrimenkul avukatının rehberliği büyük önem taşır.

Kamulaştırma Davaları ve Süreçleri

Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişiliklerinin, kamu yararı gerekçesine dayanarak özel mülkiyete konu bir taşınmazı zorla satın alması veya üzerine bazı sınırlamalar getirmesidir. Örneğin, yapılacak bir yol projesi için güzergâhta kalan bir arsanın bedeli ödenerek devlet tarafından alınması tipik bir kamulaştırma işlemidir. Kamulaştırma işlemleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na tabidir ve bu kanunda, kamulaştırmanın usulü ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Temel olarak süreç şu şekilde işler: Önce kamu yararı kararı alınır, ardından idare (örneğin Karayolları Genel Müdürlüğü veya belediye) taşınmazın sahibiyle pazarlık yaparak anlaşma yoluyla satın almaya çalışır. Anlaşma sağlanamazsa, idare mahkemeye başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açar. Bu dava sonucunda mahkeme, bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın değerini belirler; belirlenen bedelin hak sahibine ödenmesiyle birlikte taşınmazın tapusu idare adına tescil edilir.

Kamulaştırma sürecinde gayrimenkul sahibinin en büyük beklentisi, taşınmazının gerçek değeri üzerinden bedel alabilmektir. Uygulamada bazen idarelerin önerdiği bedel, piyasa değerinin altında olabilir. Bu durumda malikin hakkını korumak için bedel tespiti davasında etkin bir şekilde itirazlar yapılması ve gerekirse bir üst mahkemeye taşınması gerekebilir. Gayrimenkul avukatı, kamulaştırma sürecinde müvekkilinin menfaatini maksimize etmek amacıyla bilirkişi raporlarına itiraz eder, emsal satış değerlerini sunar ve hukuki prosedürün doğru işlemesini sağlar.

Bazen de kamulaştırma işlemi hukuka aykırı olabilir. Örneğin, ortada gerçek bir kamu yararı olmadan veya usul kurallarına uyulmadan yapılan kamulaştırma işlemlerine karşı kamulaştırma kararının iptali davası açılabilir. Bu daha çok idari yargıda görülen bir süreçtir ve ilgili kamulaştırma işleminin tamamen ortadan kaldırılması amaçlanır. Ancak idari davaların açılma süreleri kısadır (genellikle 60 gün gibi) ve süresi içinde dava açılmazsa hak kaybı yaşanır. Bu nedenle kamulaştırma tebligatı alan bir taşınmaz sahibinin vakit kaybetmeden bir hukukçuya danışması önemlidir.

Bir diğer önemli konu, kamulaştırmasız el atma durumudur. Bu, devletin veya belediyenin herhangi bir kamulaştırma kararı almaksızın bir taşınmaza fiilen el koyması veya kullanması anlamına gelir. Örneğin, imar planında park alanı olarak ayrılan bir arsa, resmi süreç işletilmeden park olarak kullanılmaya başlanırsa, maliki kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat talep edebilir. Bu tür durumlarda gayrimenkul avukatları, müvekkilleri adına tazminat davaları açarak, taşınmazın değeri oranında bir bedelin devletten tahsilini sağlarlar. Mahkeme süreci sonunda genellikle taşınmazın ilgili idare adına tapuda tescili yapılır ve bedel malike ödenir; böylece geç de olsa hukuki prosedür tamamlanmış olur.

Özetle, kamulaştırma ve benzeri devlet müdahalelerinde, taşınmaz sahiplerinin hak kaybına uğramaması için süreci yakından takip etmek ve gerektiğinde dava açmak gerekebilir. Bu süreçler teknik ve süreye bağlı hususlar içerdiğinden, alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatının desteğiyle hareket etmek, gerek doğru tazminatı almak gerekse usulsüz işlemlere karşı hakları korumak açısından büyük önem taşır.

Gayrimenkul Sözleşmelerinin Hazırlanması ve İncelenmesi

Gayrimenkul işlemlerinde sözleşmeler, tarafların hak ve yükümlülüklerini yazılı hale getiren, uyuşmazlıkları önlemede en önemli araçtır. Bu nedenle bir taşınmazla ilgili yapılacak her türlü sözleşmenin özenle hazırlanması ve hukuka uygun olması şarttır. Gayrimenkul avukatları, sözleşme hazırlama süreçlerinde uzmanlıkları sayesinde müvekkillerini ileride doğabilecek risklere karşı korur.

Emlak alım satım işlemlerinde en temel belge gayrimenkul satış sözleşmesidir. Türkiye’de gayrimenkul satışları resmi şekilde tapu müdürlüğünde yapılır ve bu işlem bir tür sözleşme niteliğindedir. Ancak tapuda imzalanan resmi senet öncesinde, alıcı ve satıcı genellikle bir ön protokol veya satış vaadi sözleşmesi imzalayabilirler. Satış vaadi sözleşmesi, noterde düzenlenmesi zorunlu olan ve taraflara ileride tapuda satış yapma yükümlülüğü getiren bir sözleşmedir. Böyle önemli bir belgede, bedelin peşin veya taksitle ödenmesi, tapu devrinin ne zaman gerçekleştirileceği, sözleşmeye aykırılık halinde cezai şart (örneğin kapora yanması) gibi hususların açıkça belirtilmesi gerekir. Gayrimenkul avukatı, bu sözleşmeyi müvekkilinin çıkarlarını gözeterek kaleme alır; eksik ya da muğlak maddeler bırakmaz.

Benzer şekilde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (halk arasında “kat karşılığı inşaat” olarak bilinir) gayrimenkul hukukunun en karmaşık sözleşmelerindendir. Bu sözleşmede arsa sahibi, arsasını müteahhide verir; müteahhit de karşılığında bu arsa üzerine bina yapıp daire veya dükkanların belli bir kısmını arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Bu tür sözleşmelerde inşaatın başlama ve bitiş tarihi, eksik veya kusurlu işlerde sorumluluk, iskan izninin alınması, teslim edilecek bağımsız bölümlerin nitelikleri ve olası gecikmelerde cezai şartlar ayrıntılı olarak düzenlenmelidir. Gayrimenkul avukatı, hem arsa sahibinin hem de yüklenicinin haklarını dengeleyen adil bir sözleşme hazırlanmasında kritik rol oynar. Sözleşmenin tek tarafı koruyan hükümler içermemesi, tarafların sonradan uğrayabileceği büyük zararlara engel olacaktır.

Kira sözleşmeleri de gayrimenkul avukatlarının sıkça hazırlayıp kontrol ettiği belgelerdendir. Her ne kadar basit bir kira kontratı matbu formlar kullanılarak yapılabilse de, özellikle yüksek değerli ticari kiralamalarda veya uzun süreli konut kiralarında, sözleşmeye eklenecek özel maddeler ileride çıkabilecek sorunları önler. Örneğin, yıllık artış oranının net şekilde yazılması, demirbaşların listelenmesi, bakım-onarım masraflarının kimin sorumluluğunda olduğunun belirtilmesi, erken tahliye halinde uygulanacak yaptırımlar gibi hususlar avukatlar tarafından titizlikle kaleme alınır.

Bir gayrimenkul sözleşmesi hazırlanırken avukatın yaptığı iş sadece maddeleri yazmak değildir; aynı zamanda müzakere sürecini de yönetir. Taraflar arasında denge kurarak her iki tarafın da makul şekilde kabul edebileceği koşulları oluşturur. Sözleşme taslağını hukuki terimlere boğmak yerine, açık ve anlaşılır bir dille yazmak da önemlidir; böylece taraflar hak ve yükümlülüklerini net olarak anlar. Son olarak, imza aşamasında sözleşmenin geçerliliği için gerekli şekil şartlarına uyulup uyulmadığı (örneğin bazı sözleşmelerin geçerli olması için noter onayı veya tapu siciline tescil gerekebilir) avukat tarafından kontrol edilir.

Özetle, ister alım-satım ister kiralama veya inşaat amacıyla olsun, gayrimenkul konulu sözleşmeler profesyonel bir hukukçu tarafından hazırlandığında veya gözden geçirildiğinde, taraflar için daha güvenli bir hukuki zemin oluşturulur. Bu da olası gayrimenkul uyuşmazlığı ihtimalini en aza indirir ve yatırımların güvence altına alınmasını sağlar.

Yatırımcılar ve Bireyler İçin Gayrimenkul Avukatıyla Çalışmanın Önemi

Gayrimenkul hukuku, hem büyük ölçekli yatırımlar yapan şirketler ve yatırımcılar için hem de bireysel olarak ev veya arsa alan bireyler için kritik öneme sahiptir. Bu alanda uzman bir avukatla çalışmak, her iki kesim için de ciddi faydalar sağlar:

Yatırımcılar açısından: Yüklü miktarda sermaye gerektiren gayrimenkul projelerinde veya çok sayıda taşınmaz içeren portföy yatırımlarında, yapılacak bir hata maliyetli sonuçlar doğurabilir. Örneğin, bir yatırımcı ticari bir gayrimenkul satın alırken, o taşınmazın imar durumunu, kullanım amacı kısıtlamalarını, üzerinde intifa hakkı veya ipotek gibi yüklerin bulunup bulunmadığını bilmek zorundadır. Aksi takdirde beklenmedik engellerle karşılaşabilir (örneğin, satın aldığı arazide yüksek katlı inşaat izni olmadığını sonradan öğrenmek gibi). Gayrimenkul avukatları, yatırımcılara due diligence (hukuki inceleme) hizmeti sunarak, tapu kayıtlarını, imar planlarını, gerekiyorsa geçmiş mülkiyet devrini ve sözleşmeleri detaylı şekilde inceler. Böylece yatırım daha en başındayken hukuki güvence altına alınır. Ayrıca yabancı yatırımcılar için, Türkiye’de taşınmaz ediniminin yasal sınırları ve prosedürleri konusunda rehberlik alabilmek hayati önemdedir; zira bazı bölgelerde yabancıların mülk edinmesi kısıtlanmış olabilir veya belirli izinlere tabi olabilir. Profesyonel bir gayrimenkul hukuku desteğiyle, yatırımcılar bürokratik işlemleri hızlıca aşar, doğru sözleşmelerle haklarını korur ve olası bir gayrimenkul uyuşmazlığında hak arama yollarını önceden planlamış olur.

Bireyler açısından: Bir ev veya arsa satın almak, çoğu insan için hayatlarında birkaç kez gerçekleştirdikleri, maddi ve manevi değeri yüksek bir işlemdir. Bu işlemin sorunsuz gerçekleşmesi, ileride pişmanlık yaşamamak adına çok önemlidir. Bireysel alıcılar veya satıcılar, gayrimenkul hukukunun detaylarına hakim olmadıkları için kritik noktaları gözden kaçırabilirler. Örneğin, alıcı tarafında bir kişi, beğendiği evi satın alırken aceleyle kapora verip sözleşme imzalayabilir; ancak tapu kaydında evin üzerinde ipotek olduğunu veya belediyeden iskan ruhsatı alınmadığını bilmeden bu adımı atarsa sonradan büyük kayıplarla karşılaşabilir. Bir gayrimenkul avukatının sürece dahil olması, tüm bu riskleri en başından ortaya koyar. Avukat, tapu kayıt araştırmasını yapar, satıcıyla yapılacak sözleşmedeki maddeleri kontrol eder, gerekiyorsa ek maddelerle alıcının haklarını güvenceye alır (örneğin, evin belli bir tarihte teslim edilmemesi halinde cezai şart konulması gibi). Satıcılar için de avukatla çalışmak benzer şekilde önemlidir: Ödeme şeklinin güvenliği (paranın tam ve zamanında alınması için teminatlar), satış sonrası ortaya çıkabilecek eski döneme ait vergi borçları veya apartman aidat borçları gibi yükümlülüklerin kimin sorumluluğunda olacağının belirlenmesi hususlarında rehberlik alırlar.

Kiracı veya küçük çaplı gayrimenkul sahipleri de hukuki destekten yararlanabilir. Örneğin, tek bir daireyi kiraya veren bir birey, kira sözleşmesini bir avukat yardımıyla hazırlarsa, ileride kiracıyla yaşayabileceği sorunların (kiranın ödenmemesi, evin kötü kullanımı gibi) önüne geçecek hükümlere sözleşmesinde yer verebilir. Ya da kiracı olarak, ev sahibinin haksız uygulamalarına (örneğin, güvence bedelini iade etmemek veya habersiz eve girmek gibi) karşı haklarını bilmek, bir avukat danışmanlığıyla mümkündür.

Özetlemek gerekirse, gayrimenkul avukatıyla çalışmak hem yatırımcılar hem de bireyler için risk yönetimi anlamına gelir. Gayrimenkule dair işlemlerde uzman desteği almak, kısa vadede bir maliyet gibi görünse de uzun vadede büyük zararlardan kaçınmayı sağlar. Hukuki prosedürlerin doğru işletilmesi, sözleşmelerin açık ve adil olması ve olası anlaşmazlıklarda hızlı çözüm yollarının bulunması, ancak deneyimli bir gayrimenkul hukuku profesyonelinin rehberliğiyle mümkün olur. Böylece gerek yatırımlar gerekse bireysel girişimler güvence altına alınmış olur.

Sık Sorulan Sorular

1. Gayrimenkul hukuku nedir, neleri kapsar?

   Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallarla (arsa, ev, işyeri, tarla vb.) ilgili her türlü işlemi ve anlaşmazlığı kapsayan hukuk dalıdır. Mülkiyet hakkı, tapu işlemleri, satış, kiralama, miras yoluyla geçiş, imar uygulamaları ve kamulaştırma gibi konular gayrimenkul hukukunun kapsamına girer. Yani bir taşınmazın alım-satımından kullanımına ve paylaşımına kadar uzanan geniş bir alanı düzenler.

2. Gayrimenkul avukatı hangi davalara bakar?

   Gayrimenkul avukatları, taşınmaz mal kaynaklı tüm davalara bakar. Örneğin tapu iptal ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi davaları, kira alacağı veya tahliye davaları, ecrimisil (haksız işgal) davaları, imar kaynaklı uyuşmazlık davaları, kamulaştırma bedel tespiti ve itiraz davaları gibi konular bu kapsamdadır. Ayrıca gayrimenkul avukatları, dava dışında sözleşme hazırlama, tapu devri, kiralama işlemleri gibi hukuki süreçleri de yürütür.

3. Tapu iptal ve tescil davası nedir?

   Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapu kaydının hukuka aykırı şekilde başka bir kişi adına tescil edildiği durumlarda açılan davadır. Bu davayla gerçek hak sahibi olmayan kişinin tapu kaydının iptali ve gerçek hak sahibi adına tapuya tescil yapılması amaçlanır. Genellikle mirasçı olunmasına rağmen başkasının üzerine geçirilen taşınmazlar, sahte belgelerle yapılan satışlar veya yanlışlıkla yapılan tesciller bu davaya konu olur.

4. Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

   Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), bir taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyete son vermek için açılan davadır. Birden fazla kişinin hissedar olduğu bir ev, arsa veya tarla gibi taşınmazlarda ortaklar anlaşarak malı paylaşamazsa, herhangi bir ortak mahkemeye başvurup satış veya taksim yoluyla ortaklığın bitirilmesini isteyebilir. Mahkeme ya malın bölünebiliyorsa paylaştırılmasına, mümkün değilse açık artırmayla satılmasına karar vererek paydaşlar arasındaki ortaklığı sona erdirir.

5. Kamulaştırma bedeline itiraz edilebilir mi?

   Evet. Kamulaştırma sürecinde devletin veya ilgili idarenin teklif ettiği bedel, taşınmazın gerçek değeri değilse, mal sahibi bedel tespiti davasında itiraz edebilir. Mahkeme, bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın rayiç değerini belirler ve gerektiğinde malikin daha yüksek bedel almasına karar verebilir. Ayrıca usule aykırı yapılan bir kamulaştırma varsa, mal sahibi idari yargıda kamulaştırma işleminin iptali için de dava açabilir.

6. Kiracı kirayı ödemezse ev sahibi ne yapabilir?

   Kiracı kira bedelini ödemiyorsa ev sahibi öncelikle kiracıya yazılı ihtar göndererek belli bir süre içinde ödemesini talep etmelidir. Kanuni süre sonunda ödeme yine yapılmazsa, ev sahibi sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir. Mahkeme kararıyla kiracının tahliyesi sağlanabilir ve birikmiş kira borcu için icra takibi yapılabilir. Bu süreçte ev sahibinin, yasal prosedüre uygun hareket etmesi (örn. ihtar sürelerine uyması) önemlidir; bir gayrimenkul avukatı bu süreci doğru şekilde yönetmeye yardımcı olur.

7. Kira sözleşmesi bitince kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?

   Konut ve işyeri kiralarında, kira süresi bitmiş olsa bile kira sözleşmesi kendiliğinden bir yıl uzar (yeni dönem için taraflardan biri yasal fesih bildirim süresine uyarak sonlandırma talep etmedikçe). Ev sahibi, sözleşme süresi bitti diye kiracıyı hemen tahliye ettiremez. Kiracının tahliyesi ancak haklı sebeplerle (örneğin kiracının ödemeleri aksatması, eve zarar vermesi, ev sahibinin konuta ihtiyacı olması gibi) veya kiracının kendi rızasıyla çıkmasıyla mümkündür. Aksi durumda, yasal tahliye sebepleri oluşmadan yalnızca süre bitimine dayanarak kiracıyı çıkarmak mümkün değildir.

8. Gayrimenkul alım satımında nelere dikkat etmeliyim?

   Bir ev veya arsa satın alırken dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır: Öncelikle tapu kaydını inceleyerek satıcının gerçekten malik olup olmadığını ve taşınmaz üzerinde ipotek, haciz gibi kısıtlamalar bulunup bulunmadığını kontrol edin. Alacağınız taşınmazın imar durumunu (imar planında ne olarak göründüğünü, imar izninin olup olmadığını) belediyeden araştırın. Yapı kullanma izni (iskan) olmayan bir gayrimenkul ise ileride sorun yaşayabileceğinizi unutmayın. Satıcıyla yapacağınız sözleşmeyi yazılı şekilde ve mümkünse bir avukat yardımıyla hazırlayın; kapora, ödeme planı, teslim tarihi, cezai şartlar gibi kritik noktaları sözleşmeye ekleyin. Son olarak, tapu devrini resmi şekilde tapu dairesinde gerçekleştirin ve ödeme ile tapu devrini mümkünse aynı anda yaparak kendinizi güvenceye alın.

9. Gayrimenkul davaları ne kadar sürer?

   Gayrimenkul davalarının süresi, davanın türüne ve iş yüküne göre değişir. Basit kira alacağı davaları birkaç ay içinde sonuçlanabilirken, tapu iptal gibi kapsamlı davalar ilk derece mahkemesinde ortalama 1,5 – 2 yıl kadar sürebilir. Davanın İstinaf ve Yargıtay gibi üst mahkemelere taşınması durumunda bu süre 3-4 yıla kadar uzayabilir. Sürecin hızlı ilerlemesi için davanın sıkı takibi, gerekli delillerin zamanında sunulması önemlidir. Profesyonel bir avukat desteği, usuli eksikliklerden kaynaklanabilecek gecikmeleri önlemeye yardımcı olur.

10. Gayrimenkul avukatı ücreti nasıl belirlenir?

    Gayrimenkul avukatının ücreti; işin türüne, davanın zorluk derecesine, çalışma saatine ve avukatın deneyimine göre değişir. Genellikle Türkiye Barolar Birliği’nin belirlediği asgari ücret tarifesi baz alınarak bir ücretlendirme yapılır, ancak her avukatın kendi ücret politikasına göre farklılıklar olabilir. Kimi durumlarda avukatlar sabit bir ücret ile çalışırken (örneğin sözleşme hazırlama için), dava takibi gibi işlerde dava değerinin belli bir yüzdesi oranında ücret talep edebilirler. En doğrusu, ihtiyaç duyduğunuz hizmeti avukatla görüşüp ücret konusunda net bir anlaşmaya varmaktır.