Kira Artış Oranları Nasıl Belirlenir?

Kira sözleşmeleri, kiracının bir mülkü kullanma karşılığında mülk sahibine ödeme yaptığı hukuki anlaşmalardır. Bu sözleşmelerde kira bedeli genellikle yıllık olarak artış gösterebilir. Ancak, kira artış oranlarının belirlenmesi kiracı ve mülk sahibi arasında ciddi bir konu olup, bu oranların yasal sınırlar çerçevesinde belirlenmesi gerekmektedir. Peki, kira artış oranı nasıl belirlenir? Hangi yasal düzenlemeler bu oranları sınırlar? İşte detaylı bir rehber:

Kira Artışı Nedir?

Kira artışı, kira sözleşmesinin bir kira dönemi sonunda yenilenmesiyle birlikte kira bedelinin belirli bir oranda artırılmasıdır. Bu artış, enflasyon, piyasa koşulları ve diğer ekonomik faktörlerden etkilenir. Kiraya verenler, kira artışını genellikle yıllık olarak talep eder. Ancak bu artış, Türk Borçlar Kanunu ve diğer yasal düzenlemelerle sınırlandırılmıştır.

Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

1. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi

Türk Borçlar Kanunu (TBK) 344. maddesi, kira artış oranlarının belirlenmesi için en temel yasal düzenlemeyi içerir. Bu madde, kira artış oranlarının taraflar arasında yapılan kira sözleşmesine göre serbestçe belirlenebileceğini, ancak bu artışın belirli sınırları aşamayacağını belirtir. Özellikle konut ve iş yeri kiralarında kira artış oranları, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalarına göre sınırlanmıştır.

• Sözleşmeye Dayalı Kira Artışı: Taraflar kira sözleşmesinde, belirli bir kira artış oranı üzerinde anlaşabilirler. Ancak, bu oran TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre belirlenen artış oranını aşamaz. Örneğin, TÜFE oranı %15 ise, taraflar %20 artış oranı üzerinde anlaşsa dahi, yasal olarak sadece %15 oranında artış yapılabilir.

2. Konut Kiralarında Özel Sınırlama: %25 Üst Sınırı

Konut kiraları için, 08.06.2022 tarihinde getirilen geçici bir düzenleme ile kira artış oranı 01.07.2023 tarihine kadar %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme, yüksek enflasyon ve piyasa koşulları sebebiyle kiracıları korumak amacıyla yapılmıştır. Bu durumda, kiracı ve kiraya veren arasında yapılan anlaşmalarda TÜFE’nin on iki aylık ortalaması %25’in üzerinde olsa dahi, kira artışı %25’i geçemez.

• Örnek: Taraflar, kira sözleşmesinde kira artış oranını %40 olarak belirlemişse ve o dönem için TÜFE oranı %30 ise, uygulanacak kira artışı %25 ile sınırlandırılacaktır. Yani, kira artış oranı %40 olsa bile, kanuni üst sınır %25’tir ve bu oran uygulanacaktır.

3. Taraflar Arasında Anlaşma Olmaması

Taraflar arasında kira artışı ile ilgili bir anlaşma yapılmamışsa, kira artış oranı mahkeme tarafından belirlenir. Bu durumda, hakimin dikkate alacağı iki önemli faktör vardır:

• TÜFE Ortalaması: On iki aylık TÜFE ortalamasına göre belirlenen artış oranı.
• Hakkaniyet İlkesi: Kira bedeli belirlenirken kiralanan mülkün durumu ve genel piyasa koşulları göz önünde bulundurularak adil bir artış oranı belirlenir.

Mahkeme, TÜFE ortalamalarını aşan bir artış oranı belirleyemez ve hakkaniyete uygun bir kira artış oranı takdir eder. Hakim, bu kararı verirken tarafların ekonomik koşulları ve mülkün durumunu göz önünde bulundurur.

Kira Artış Oranı Hesaplama

TÜFE’ye Göre Kira Artış Hesaplama

Kira artışı, Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) on iki aylık ortalamalarına göre belirlenir. Bu oran her yıl Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanır. Kira artış oranını hesaplamak için, önceki yılın kira bedeli, TÜFE oranı kadar artırılır.

• Örnek Hesaplama:
  • Mevcut kira bedeli: 2.000 TL
  • TÜFE on iki aylık ortalaması: %15
  • Artış oranı: 2.000 TL x 0,15 = 300 TL
  • Yeni kira bedeli: 2.000 TL + 300 TL = 2.300 TL

Eğer konut kira sözleşmesi 01.07.2023 tarihine kadar yenilenmişse ve kira artışı %25 ile sınırlandırılmışsa, TÜFE oranı %25’in üzerinde olsa bile kira artışı %25 oranında yapılacaktır.

Tarafların Anlaşma Yapmadığı Durumda Kira Artış Oranı

Eğer taraflar kira artış oranı konusunda bir anlaşmaya varmamışsa, mahkeme bu oranı belirler. Mahkeme, genellikle TÜFE oranını ve mülkün durumunu dikkate alarak bir artış oranı takdir eder. Mahkemece belirlenen kira artış oranı, hakkaniyete uygun ve TÜFE sınırlarını aşmayacak şekilde düzenlenir.

Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerinde Kira Artışı

Çatılı iş yeri kiralarında kira artış oranı da TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre belirlenir. Ancak iş yeri kiralarında konut kiralarındaki %25 üst sınırı uygulanmaz. İş yeri kiralarında, taraflar arasında yapılacak kira artış oranı anlaşması TÜFE’nin üstünde olabilir, ancak yine de bu oran yasal sınır olan TÜFE’yi aşamaz.

KDV ve Stopaj Kira Bedeline Dahil Midir?

Kira bedeline eklenen stopaj ve KDV bedelleri, kira sözleşmesinde belirtilmediği takdirde kira bedeline dahildir. Eğer kira bedeli net olarak belirtilmemişse, stopaj ve KDV’nin de kira bedeline dahil olduğu kabul edilir. Bu nedenle, kira sözleşmesinde kira bedelinin brüt ya da net olup olmadığı mutlaka belirtilmelidir.

• Örnek: Kira sözleşmesinde “kira bedeli 3.000 TL’dir” denmişse ve KDV ya da stopaj ayrıca belirtilmemişse, bu tutar KDV ve stopaj dahil brüt kira bedeli olarak kabul edilir.

Fazla veya Eksik Ödenen Kira Bedeli

Eğer kira bedeli fazla ya da eksik ödenmişse, taraflar bunu zımnen kabul etmiş gibi görünebilir. Ancak, Yargıtay kararlarına göre kira bedelinin eksik veya fazla ödenmesi durumunda kira bedelinin zımnen kabul edildiği anlamına gelmez. Taraflar, bu fazla veya eksik ödenen bedelleri 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde talep edebilirler.

• Örnek: Kiracı, 5 yıl boyunca kira bedelini eksik ödemişse, kiraya veren bu eksik bedeli 5 yıl içinde talep edebilir.

Kira Artışında Zamanaşımı Süresi

Kira artış oranına ilişkin talep hakları 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre, kira artışının yapıldığı tarihten itibaren başlar. Eğer taraflar arasında kira artışı konusunda anlaşma yoksa ve artış yapılmamışsa, taraflar bu süre içinde haklarını talep edebilirler.

Sonuç: Kira Artış Oranı Belirlenmesi

Kira artış oranları, hem kiracı hem de kiraya veren için önemli bir konudur ve yasal düzenlemelere tabidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artış oranı TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre belirlenir. Konut kiraları için geçici düzenlemelerle artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Taraflar arasında kira artışı belirlenmemişse, mahkemeler hakkaniyete uygun olarak bu oranı belirler. Stopaj ve KDV bedelleri de kira bedeline dahil sayılabilir. Taraflar, kira artışına ilişkin haklarını 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde talep edebilirler.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kira artış oranı nasıl belirlenir?
   Kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’na göre TÜFE on iki aylık ortalamalarına göre belirlenir. Taraflar arasında yapılan anlaşmalar bu sınırı aşamaz.
2. Konut kiralarında artış oranı %25’i geçebilir mi?
   Hayır, geçici düzenlemeye göre 01.07.2023’e kadar kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır.
3. Kira bedeline KDV ve stopaj dahil midir?
   Kira sözleşmesinde KDV ve stopaj belirtilmedikçe kira bedeline dahil sayılır.
4. Taraflar kira artış oranı belirlemezse ne olur?
   Eğer taraflar kira artış oranı konusunda anlaşamazlarsa, mahkeme TÜFE oranı ve hakkaniyete uygun olarak kira artışını belirler.
5. Fazla ya da eksik ödenen kira bedeli geri alınabilir mi?
   Evet, taraflar 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde fazla ya da eksik ödenen kira bedelini talep edebilir.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,