Taşınmaz Satışı, Bağışı, Devri ve Masrafları

Taşınmaz kavramı, Medeni Kanun’un ilgili maddelerinde 3 kategoride incelenmiştir. O halde taşınmazlar; arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler olarak gösterilebilmektedir.  Söz konusu çalışmamızda; taşınmazların satışı, gayrimenkul bağışı ve taşınmaz mülkiyetinin sağlanabilmesinin en yaygın hali olan devir işlemi ele alınacak ve bununla beraber satış ve bağış sırasında mevcut olabilecek vergiler belirtilecektir.

TAŞINMAZ SATIŞI

Sabit arazi, arsa, ev gibi eşya ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler ve tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar taşınmaz satışının konusunu oluşturmaktadır. Gayrimenkul satışı, Tapu Müdürlükleri’nde yapılmaktadır ancak 23.06.2022 tarihinde Resmî Gazete ’de yayımlanmış olan Hâkimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’da yapılan değişiklerle, 01.01.2023 tarihinden itibaren taşınmazın devrine dayanak teşkil edecek resmi sözleşmeler Noterler tarafından da yapılabilmektedir.

Satış işlemi Tapu Müdürlüğü’nde yapılacak ise gayrimenkul satışı için öncelikle Tapu Müdürlüğü’nden randevu almak gerekecektir. Randevu; tapu müdürlüğüne bizzat gidip müracaat edilerek alınabildiği gibi telefon ile arayarak, E-randevu internet sitesi üzerinden, Web-Tapu internet adresi üzerinden de alınabilmektedir. Randevu günü ve saatinde hem alıcı hem de satıcı Tapu Müdürlüğü’nde bulunmak zorundadır.

SATIŞ İŞLEMİ İÇİN GEREKEN EVRAKLAR

• Nüfus cüzdanı
• İşlemde temsil var ise temsil belgesi (Vasi kararı, vekâletname vb.)
• Bina vasıflı taşınmazlarda Zorunlu Deprem Sigortası (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu ile Zorunlu Deprem Sigortası ‘‘DASK’’ yapma ve yaptırma yükümlülüğü taşınmaz mal maliki ile intifa hakkı sahiplerine getirildiğinden, tapu kütüğü üzerinde tescili veya terkini gerektiren malikin veya intifa hakkı sahibinin talebiyle yapılan tüm tapu işlemlerinde yetkili sigorta şirketleri ve acenteler tarafından yapılmış bulunan Zorunlu Deprem Sigortası poliçelerinin ibraz edilmesi zorunludur.)
• İlgili belediyeden alınmış Emlak Vergisi değerini belirtir belge (İşsizler, ev hanımları, şehit yakınları, emekliler, gaziler, engelliler, dul ve yetimler ek gelire sahip değillerse ve brüt alanı 200 metrekareyi aşmayan bir konutları varsa emlak vergisi ödemezler.)
• Son 6 ay içerisinde çekilmiş vesikalık fotoğraf
• Tapunun aslı ya da fotokopisi

SATIŞ İŞLEMİNİ TÜZEL KİŞİNİN YAPMASI DURUMUNDA GEREKLİ BELGELER

Yukarıda belirtilen belgeler ile beraber;

• Vergi levhası aslı ve fotokopisi
• İmza sirküleri
• Son yönetim kurulu seçiminin bulunduğu sicil gazetesi örneği
• Taşınmaz mallarla ilişkili yetki ve yetkililerin kimlik bilgilerinin bulunduğu yetki belgesi
• Satışı vekil yapacaksa vekaletname sunulmalıdır.

TAŞINMAZ SATIŞINDA TAPU DEVRİ

Tapu devir işlemleri, alıcı ve satıcının taşınmaz mal alım-satım işleminin resmi olarak kayıt altına alındığı ve malik değişikliğinin gerçekleştiği önemli bir süreçtir.  Tapu devir işlemleri tapu müdürlüklerinde yapılmaktadır. Tapu randevusu alındıktan sonra tapu devir işlemi için gerekli evraklar hazırlanıp tapu harcı yatırılmaktadır. Randevu gününde alıcı ve satıcı, taşınmazın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne giderek tapu devrini gerçekleştirebilmektedirler.

28 Haziran 2022’de Resmî Gazete ’de yayımlanmış olan torba kanunla Noterlik Kanunu’na eklenen madde ile alım satım işlemlerinin tapu müdürlükleri haricinde noterliklerde de yapılabilmesi mümkün hale gelmiştir. Bu madde öncesinde noterler yalnızca taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleme yetkisine sahiplerdi fakat bu yeni madde hükmünün 1 Ocak 2023’te yürürlüğe girmesiyle noterlerin yetkisi genişlemiştir. Talep eden kişiler; noterlere taşınmaz satış başvurusu yapacak ve başvuru üzerine noterler bir başvuru belgesi düzenleyecektir. Başvuru belgesi düzenlenirken noterler taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamalar dikkate alınacak ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalarla usul ve esaslar gözetilecektir. Noterlerce hak sahibi belirlendikten ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığı tespit edildikten sonra taşınmaz satış sözleşmesi yapılacaktır. Satış sözleşmesi taraflarca imzalandığı anda noter, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi bu sisteme kaydedecek, sözleşmenin sisteme kaydı akabinde tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanacaktır.

TAŞINMAZ SATIŞINDA TAPU DEVRİ SÜRESİ

Tapu devir gününde tüm belgelerin ve tapu harcı gibi ödenmesi gereken masrafların tamamlanması halinde tapu devir işlemleri aynı gün tamamlanmaktadır.

TAŞINMAZ SATIŞINDA TAPU DEVİR MASRAFI

Tapu masrafı, 2021 yılından itibaren satış bedelinin %4’ü olacak şekilde alınmaktadır. Tapu harcı bedeli, “aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça” alıcı ve satıcıdan eşit olarak yani her birinden satış bedelinin %2 oranında tahsil edilmektedir. Satışı gerçekleştirilen iş yerleri için de aynı miktarda tapu harcı alınmaktadır. Tapu devir işlemi sırasında, ilgili bedel üzerinden belirlenen tapu harcı, banka veya vergi dairesine yatırılmaktadır ve tapu harcı makbuzunun devir işlemi sırasında tapu dairesine ibrazı gerekmektedir. Tapu devir masraflarında bir de tapu döner sermaye bedeli bulunmaktadır.  2024 yılı için tapu döner sermaye hizmet bedeli 822 TL’dir. Güncel tapu masraf bilgilerine e-devlet Tapu ve Kadastro Müdürlüğü sayfasından ulaşılabilmektedir. Bu masrafların yanı sıra, gayrimenkullerin satışında alıcı ve satıcı arasında yapılan anlaşmalar doğrultusunda, gelir vergisi veya değer artış kazancı vergisi gibi ek vergiler de gündeme gelebilmektedir.

Taşınmazın tapu devri işleminin noterlikçe yapılması durumunda ise tapu harcına ek noter ücreti de verilecektir. Bu ücret taşınmazın değerine göre 500 liradan az 4.000 liradan fazla olamayacak ve bu miktarlar her yıl değişkenlik gösterebilecektir. Ayrıca Adalet Bakanlığı, birtakım belirsizlikleri giderebilmek amacıyla 02.06.2022 tarihli bir görüş yazısı yayınlamış ve bu yazıda katma değer vergisi, damga vergisi ile harçlar bakımından bir değerlendirme yapmıştır. Adalet Bakanlığı; bu görüş yazısında, rızaen satışların birtakım istisnalar dışında katma değer vergisine tâbi olmayacağını belirtmiştir.

TAŞINMAZ BAĞIŞI

Bağışlama, bağışlayanın sağlararası sonuç doğurmak üzere, malvarlığından bağışlanana karşılıksız olarak bir kazandırma yapmayı üstlendiği sağlararası hukuki işlemlerdendir. Şartlı (bağışı kabul edenin bağışı yapandan önce ölmesi halinde, taşınmazın mülkiyetinin bağışı yapana (eski malike) geri dönmesi) veya şartsız olarak yapılabilmektedir. 18 yaşını bitirmemiş kimse bağış yapamamaktadır. Reşit ve mümeyyiz olmayan kişiler kanuni temsilcilerinin (veli veya vasinin) izni ile dahi bağış yapamamaktadır ancak küçük ve kısıtlılar temyiz kudretine sahip olmak kaydıyla reşit olmasalar da kendilerine yapılacak bağışı kabul edebilmektedirler.

TAŞINMAZ BAĞIŞI İÇİN GEREKLİ BELGELER

• Kimlik (Nüfus Cüzdanı, Pasaport ya da Avukat Kimliği)
• Bağışlayanın fotoğrafı (Vesikalık, 6×4 cm ölçülerinde, güncel)
• Bağışı kabul edenin fotoğrafı (Vesikalık, 6×4 cm ölçülerinde, güncel)
• Başkası adına yapılan işlemlerde Temsil Belgesi (Vekaletname, Vasi Kararı ya da Yetki Belgesi)
• Belediyeden alınmış, gayrimenkulün emlak beyan değerini gösteren belge
• Belediyeden alınmış Vergi Borcu Yoktur yazısı
• (DASK) Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi (bina sınıfına giren gayrimenkuller için)
• Bağışlanacak gayrimenkulün tapusu (ya da tapu bilgileri)

TAŞINMAZ BAĞIŞINDA TAPU DEVRİ

Taşınmaz bağışının devri Tapu Müdürlüğü’nde yapılmaktadır. Gerekli belgelerin eksiksiz olması durumunda tapu memurunca işleme alınacak devir talebi, tapu bağış harcı için öngörülen tutarın ödenmesiyle beraber tamamlanmaktadır. Bağış olarak yapılan devir işlemleri için ödenen harçlar, normal satış sürecine göre daha fazla olduğundan gayrimenkul devri sırasında satış daha çok tercih edilmektedir.

TAŞINMAZ BAĞIŞINDA TAPU DEVRİ SÜRESİ

Taşınmaz bağışının usuli halleri genel olarak satış ile aynıdır haliyle tapu devir gününde tüm belgelerin ve tapu harcı gibi ödenmesi gereken masrafların tamamlanması halinde tapu devir işlemleri aynı gün tamamlanmaktadır.

TAŞINMAZ BAĞIŞINDA TAPU DEVİR MASRAFI

Taşınmaz bağışı sırasında emlak beyan değerinden düşük olmamak şartıyla bağış için beyan edilen değer üzerinden binde 68,31 oranında tapu harcı, bağışı kabul edenden tahsil edilmektedir. Tapu harcı hususunda satıcı ve alıcı anlaşma yapmamışsa alıcı tarafından ödenmesi teamül haline gelmiştir. Tapuda bağış yapıldığında, daha az vergi verileceği düşüncesi hatalıdır ve bağış yapıldığı için taşınmaz için daha fazla vergi çıkabilecektir.

TAŞINMAZ BAĞIŞ İŞLEMİNİN İPTALİ

Taşınmaz sahipleri, kendi adlarına kayıtlı tapular üzerinde her türlü tasarrufta bulunabilmektedir. Sahip oldukları taşınmaz malları, çocuklarından birine ya da başka kişilere bağışta bulunabilecektir. Bağış yapan kişinin ölümünden sonra mirasçıları, yapılan bağışın iptalini; kişinin akli dengesinin yerinde olmadığı gerekçesiyle isteyebilecektir. Taraflar, tapu iptali için mahkemeye başvuru yapacaklar ve iptal nedenlerini, hazırlayacakları dava dilekçesinde detaylı olarak belirteceklerdir. Tapuda bağış işlemlerinin iptali, mahkemenin vereceği karara göre ret ya da kabul edilebilecektir ve dava kabul edildiğinde, yeni tescil işlemi tüm mirasçılar adına yeniden yapılacaktır.

Satış ve bağış yollarıyla işlem yapılacak gayrimenkullerin tapu devirlerinin gerçekleşmesi gerekmektedir. Satış işleminin tapu devri Tapu müdürlüklerince yapılabileceği gibi Noterlikçe de yapılabilecektir ancak bağışta tapu devri ancak Tapu müdürlüklerinde yapılacaktır.  Vatandaştan gelen talep doğrultusunda ve gereken belgelerle bu işlemler gerçekleştirilecektir. Bu süreçlerin aksamaması ve doğru adımlarla sürdürülmesi için gayrimenkul avukatının desteği önem arz edecektir.