OFİS ALANLARININ KONUTA DÖNÜŞTÜRÜLMESİ

Giriş

Konut ihtiyacının hızla arttığı ve ofis kullanımının bazı bölgelerde azaldığı son dönemde ofis alanlarının konuta dönüştürülmesi giderek önem kazanan bir konu haline gelmiştir. Özellikle büyük şehirlerde konut arzının yetersizliği nedeniyle kullanılmayan veya boş kalan ofis binalarının konut olarak değerlendirilmesi fikri gündeme gelmektedir. Bu dönüşüm girişimi, bir yandan şehir merkezlerindeki atıl durumdaki ticari yapıları canlandırmayı, diğer yandan yüksek konut kiraları ve fiyatlarına karşı yeni bir çözüm üretmeyi hedeflemektedir. Ancak ofisten konuta dönüşüm süreci, basit bir tadilattan ibaret olmayıp kapsamlı hukuki ve teknik düzenlemelere tabiidir.

Bu makalede, ofis alanlarının konut olarak kullanılabilmesi için gerekli imar planı değişikliği ve yapı ruhsatı kurallarını, mülkiyet hakkı ve kat mülkiyeti kanunu çerçevesinde apartman sakinlerinin onay sürecini, belediyelerin uyguladığı izin ve ruhsat işlemlerini ayrıntılı şekilde ele alacağız. Ayrıca, dönüşüm projelerinin kentsel yapılaşmaya etkileri, bu süreçte ortaya çıkan vergisel boyutlar ve kiracı – ev sahibi ilişkileri gibi yönler üzerinde durulacaktır. Hedef kitlemiz olan avukatlar, yatırımcılar, girişimciler ve gayrimenkul sektörü paydaşları için, konuya ilişkin güncel yasal düzenlemelere referansla hazırlanmış bilgilendirici bir rehber sunmayı amaçlıyoruz.

Ofis Alanlarının Konuta Dönüştürülme Süreci

Bu tablo, ofis alanlarının konuta dönüştürülmesi için atılması gereken adımları ve ilgili kurum/belgeleri açıklamaktadır.

Aşama	Açıklama	İlgili Kurum/Belgeler
1. Başvuru ve Ön Değerlendirme	Mülk sahibinin belediyeye dilekçe ile başvurması, imar durumu kontrolü.	Belediye İmar ve Şehircilik Müdürlüğü, Dilekçe, Tapu Senedi, Yapı Ruhsatı, Proje Bilgileri, Kat Malikleri Onay Belgesi
2. Planlama ve Proje Aşaması	Ofis bölümünü konuta dönüştüren tadilat projesi hazırlanması.	Mimar, Mimari Tadilat Projesi
3. Ruhsatlandırma (Onay) Süreci	Hazırlanan projenin belediyeye sunulması, mevzuata uygunluk denetimi ve tadilat yapı ruhsatı düzenlenmesi.	Belediye İmar ve Yapı Denetim Birimleri, Tadilat Yapı Ruhsatı
4. Uygulama (İnşaat) Aşaması	Ruhsat sonrası inşai faaliyetlerin (tadilatların) gerçekleştirilmesi.	Malik, Yapı Denetim Firması/Belediye Teknik Elemanları
5. İskân ve Son Kontrol	Tadilat sonrası belediye tarafından yapı kullanma izin belgesi (iskân) için denetim ve yeni iskân düzenlenmesi.	Belediye, Yeni Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân)
6. Tapu Tescil Aşaması	Tapu müdürlüğüne başvurarak tapudaki cins değişikliği işleminin yapılması.	Tapu Müdürlüğü, Tadilat Ruhsatı, Yeni İskân Belgesi, Kat Malikleri Kurulu Kararı (Onay Belgesi), Malik Kimlik Belgeleri

İmar Planı Değişikliği ve Yapı Ruhsatı Kuralları

Bir ofis binasının veya bağımsız bir ofis bölümünün konuta dönüştürülebilmesi için ilk olarak imar planı ve yapı ruhsatı açısından uyumluluk sağlanmalıdır. İmar planı, bir bölgedeki arsaların hangi amaçlarla kullanılabileceğini (konut, ticaret, ofis, sanayi vb.) belirleyen belgedir. Eğer dönüştürülmek istenen gayrimenkulün bulunduğu bölge imar planında sadece ticari/ofis kullanımı için ayrılmışsa, konut kullanımına geçiş normal şartlarda plan değişikliği gerektirecektir. İmar planında konut izni olmayan bir yerde ofislerin meskene çevrilmesi, plan kararlarına aykırı olacağından, belediye bu değişikliğe doğrudan onay veremez. Bu durumda, ilgili belediyeden imar planı değişikliği talep edilmesi ya da merkezi idarenin bu konuda özel bir düzenleme yapması gerekir.

Nitekim son yıllarda konut arzını artırmak amacıyla merkezi idare, belirli şartlarda imar planını tek tek değiştirmeye gerek kalmadan ofislerin konuta çevrilmesine izin veren geçici düzenlemeler getirmiştir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 2022 yılında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne eklediği geçici bir madde ile bazı ofis projelerinin konuta dönüştürülebilmesinin önünü açmıştır. Bu ilk düzenleme, “Ticaret + Konut” olarak tanımlanan karma kullanımlı imar parsellerinde, 18 Ağustos 2022 tarihinden önce yapı ruhsatı ofis/büro olarak alınmış veya iskânı bu amaçla yapılmış binalarda, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar başvurmak kaydıyla ofislerin konuta çevrilmesine imkân tanıdı. Bu süreçte parseldeki toplam konut kullanımının %80’i geçmemesi şartı bulunmaktaydı. Başka bir deyişle, örneğin sadece ticari ofis olarak planlanmış bir binanın en fazla %80’lik kısmı dairelere dönüştürülebilecekti.

Gelgelelim, bu yüksek oranlı dönüşüm olanağı bazı planlama ve altyapı endişelerini doğurdu. Şehir plancıları, bir bölgedeki ofis yoğunluğunun büyük ölçüde konuta çevrilmesinin, o bölgede okul, yeşil alan, otopark gibi sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarında beklenmedik artışa yol açabileceğine dikkat çektiler. Ayrıca ofis olarak inşa edilmiş binaların, konutların sahip olması gereken asgari odalar ve ölçüler gibi teknik standartları sağlamadan meskene çevrilmesi riski bulunuyordu. Bu nedenle söz konusu düzenleme yargı yoluyla tartışma konusu yapıldı ve yürütülmesinde tereddütler oluştu.

Bu gelişmeler üzerine Bakanlık, 2023 yılı içinde yeni bir düzenleme ile şartları revize ederek süreyi uzattı. 12 Ağustos 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne Geçici Madde 6 eklendi. Yeni düzenlemeye göre, uygulama imar planında diğer kullanımlarla birlikte konuta da izin verilen (plan notlarında konut yapılabileceği belirtilen) alanlarda yer alan ve 1 Temmuz 2023 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı alınmış veya yapı kullanma izin belgesi (iskân) düzenlenmiş binalarda, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar sonuçlandırılmak üzere kullanım amacı değişikliği başvurusu yapılabilecektir. Bu süreçte dikkat çeken önemli bir sınırlama, dönüşüm sonrası parselde konut kullanım oranının %30’u geçmemesi kuralıdır. İlgili belediye meclisi kararıyla bu oran en fazla %50’ye kadar yükseltilebilecektir. Böylece başlangıçta öngörülen %80’lik dönüşüm oranı düşürülmüş, ancak başvuru süresi uzatılarak 2024 ortasına kadar yeniden fırsat tanınmıştır. Bu değişiklik, tamamen ticari alanlardan oluşan bölgelerde bile (eğer plan notlarında rezidans veya konuta izin varsa) kısmi dönüşümlerin önünü açarak ofis fazlasının değerlendirilmesini amaçlamaktadır.

Özetle, güncel mevzuata göre imar planı zaten konuta müsaade ediyorsa ve bina belirlenen tarihlerden önce ofis amaçlı ruhsat almışsa, ilgili belediyeden tadilat ruhsatı almak suretiyle ofisleri konuta çevirmek mümkün hale gelmiştir. Aksi halde, imar planında konut kullanımı öngörülmeyen bir bölgede dönüşüm yapabilmek için belediye meclisinden plan değişikliği kararı çıkması gerekecektir ki bu oldukça zaman alan ve belirsiz bir süreçtir. Yatırımcılar ve mülk sahipleri, ofislerini konuta dönüştürme niyetindeyse ilk olarak bulundukları bölgenin imar durumunu ve güncel yasal kolaylaştırmaları dikkatle değerlendirmelidir.

Dönüşüm sürecinin imar ayağında bir diğer önemli husus da mevcut yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) ile ilgilidir. Ofis olarak inşa edilmiş bir yapıyı konut olarak kullanabilmek için yapı ruhsatında kullanım amacının konuta çevrilmesi gerekir. Bu da belediyeden bir tadilat (yenileme) ruhsatı alınmasıyla mümkün olur. Belediye, tadilat ruhsatı başvurusu sırasında, binanın konut olarak kullanılabilmesi için Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde konutlar için öngörülen teknik şartlara uygun hale getirilip getirilmediğine bakacaktır. Örneğin, her bağımsız konutta bulunması zorunlu olan oturma odası, yatak odası, mutfak, banyo-tuvalet gibi mekânların ve bunların asgari büyüklüklerinin projede sağlanması gerekir. Eğer ofis bölümlerinde bu mekânlar önceden yoksa, mimari tadilat projesi ile gerekli eklemeler yapılmalıdır. Benzer şekilde, konut kullanımına geçerken yangın yönetmeliği, ısı ve ses yalıtımı, otopark yönetmeliği gibi hususlarda da konutlara ilişkin standartlar sağlanmalıdır. Örneğin, ofis olarak planlanmış bir binada her 100 metrekareye bir otopark düşünülmüşken, konut için daire başına bir otopark gereksinimi doğabilir; bu durumda belediye, otopark ihtiyacının parselde karşılanıp karşılanmadığını değerlendirecektir.

Yapı kullanım izin belgesi (iskân) de kullanım amacına bağlı olarak düzenlendiğinden, tadilat tamamlandıktan sonra belediyenin yapıyı konut olarak kullanıma uygun bulup yeni bir iskân vermesi gerekecektir. İskân belgesi, binanın artık mesken olarak kullanılabileceğinin resmi onayıdır. Bu belge alındıktan sonra, dönüşüm sürecinin imar ve ruhsat boyutu tamamlanmış olur. Son olarak, mülk sahibi tapu kaydında cins değişikliği yaparak tapuda “işyeri” olarak görünen bağımsız bölümünü “mesken” olarak tescil ettirmelidir. Tapu kütüğünde cins tashihi yapılabilmesi için belediyeden alınan tadilat ruhsatı ve yeni iskân raporu, tüm kat maliklerinin onay belgesi gibi evraklar ile tapu dairesine başvurulur. Tapu dairesi gerekli harçların ödenmesi sonrası tapu üzerinde gerekli değişikliği yaparak, gayrimenkulü konut olarak kayıt altına alır. Bu işlem, mülkün hukuken de konut statüsü kazanması anlamına gelir ve tapu ve imar uyumu sağlanmış olur.

Mülkiyet Hakkı ve Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Değerlendirme

Ofislerin konuta dönüştürülmesi meselesi, yalnızca imar mevzuatı yönünden değil, mülkiyet hakkı ve komşu hakları yönünden de değerlendirilmelidir. Her ne kadar malikler, Anayasa ile korunan mülkiyet hakları çerçevesinde taşınmazları üzerinde diledikleri tasarrufu yapabilse de, bu hak mutlak değildir; kanunlar ve diğer maliklerin hakları ile sınırlanmıştır. Özellikle bir taşınmaz kat mülkiyeti rejimine tâbi ise (yani bir apartman veya iş hanındaki bağımsız bölüm niteliğindeyse), o taşınmazın kullanımıyla ilgili kararlar tek bir malikin keyfiyetine bırakılmamıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), ortak yaşam alanlarında düzeni ve hakkaniyeti sağlamak amacıyla bazı kısıtlamalar getirir.

KMK’ya göre, her bağımsız bölüm, tapuda hangi amaçla tescil edilmişse o amaca uygun kullanılmalıdır. Tapu kaydında “mesken” (konut) olarak görünen bir bölümün ofis veya ticari işletme haline getirilmesi, ya da “işyeri” olarak kayıtlı bir bölümün konut olarak kullanılması, genel yapının niteliğini değiştirebilecek bir işlemdir. Kanunun 24. maddesi, konut olarak kayıtlı bağımsız bir bölümde kahvehane, lokanta, imalathane gibi belirli işletmelerin açılabilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar almasını şart koşmaktadır. Bu madde doğrudan “meskenin işyeri yapılması” ile ilgili görünse de, uygulamada tersine durum için de kat maliklerinin onayının aranması söz konusudur. Zira bir binanın proje ve tapu durumunda işyeri olarak ayrılmış bir bağımsız bölümünü meskene çevirmek de yapının kullanım amacında temel bir değişiklik yaratır.

Bu çerçevede, bir apartmanda ya da iş merkezinde bulunan ofis biriminin konuta dönüştürülebilmesi için kat maliklerinin onayı kritik önemdedir. Genellikle bu onayın en sıkı şekli, oybirliğiyle alınan bir kat malikleri kurulu kararıdır. Yani binadaki tüm bağımsız bölüm sahiplerinin dönüşüme rıza göstermesi gerekir. Uygulamada, dönüşüm yapmak isteyen malikin, diğer tüm maliklerden yazılı muvafakat alması beklenir. Bu muvafakat, genellikle kat malikleri kurulunun bir toplantısında karar altına alınır ve karar defterine işlenir. Eğer tüm maliklerin imzasıyla bir karar alınması mümkün olmuyorsa, dönüşüm girişimi hukuki ihtilaflara açık hale gelecektir. Örneğin, diğer maliklerden biri, ofis olarak kalması gereken bir yeri konuta çevirdiğiniz için eski hale getirme davası açabilir ya da tapudaki kullanım amacına aykırı hareket edildiği gerekçesiyle müdahalenin meni talebinde bulunabilir.

Mülkiyet hakkı bağlamında, her malik kendi bağımsız bölümünde istediği gibi yaşama ve kullanma özgürlüğüne sahip olsa da, bu özgürlük diğer maliklerin haklarına tecavüz etmemek şartına bağlıdır. Örneğin tamamen işyeri olarak kullanılan bir binada tek bir dairenin konuta çevrilmesi, diğer malikler açısından farklı sorunlar doğurabilir: Güvenlik, ortak gider paylaşımı, hatta binanın sigorta poliçeleri gibi konularda değişiklik gerektirebilir. Bu nedenle diğer malikler, yapıdaki dengenin bozulacağı endişesiyle dönüşüme karşı çıkabilirler. Kat Mülkiyeti Kanunu, maliklere bu gibi durumlarda itiraz hakkı tanır ve onay almadan yapılan amaç değişikliği işlemlerini hukuka aykırı sayar.

Öte yandan, mülkiyet hakkı çerçevesinde devletin de düzenleme yetkisi vardır. Kamu yararı gerektirdiğinde, imar düzenlemeleriyle kullanım değişiklikleri teşvik edilebilir veya kısıtlanabilir. Ofisleri konuta dönüştürmeye imkân tanıyan yönetmelik değişiklikleri, tam da bu bağlamda kamu yararına (artan konut ihtiyacının karşılanması) dayanılarak yapılmıştır. Ancak bu tür kamu yararı güdülen değişiklikler bile, bireysel mülkiyet haklarını zedelemeyecek şekilde uygulanmalıdır. Örneğin bir malik, ofisini konuta dönüştürmek istemiyorsa, kimse onu buna zorlayamaz; düzenlemeler sadece isteyenler için bir imkân tanır. Aynı şekilde, dönüşüm yapmak isteyen malikler de diğer maliklerin mülkiyet haklarına saygı göstermeli ve kanunen gerekli onayları almadan harekete geçmemelidir.

Gayrimenkul hukuku açısından, ofisten konuta dönüşüm projelerinde hem kamu hukukunu (imar mevzuatı) hem de özel hukuku (kat mülkiyeti ve sözleşme ilişkileri) ilgilendiren boyutlar bulunur. Mülk sahipleri, bu sürece başlamadan önce, hem belediye nezdindeki imar izinlerini hem de apartman içindeki onay süreçlerini göz önünde bulundurmalıdır. Bu, mülkiyet hakkının gereği olan özen yükümlülüğünün bir parçasıdır: Komşuların hakkına saygı göstermek ve kanunların çizdiği sınırlara riayet etmek.

Kat Maliklerinin Onayı ve Apartman Yönetimi Kararları

Ofis alanının konuta dönüştürülmesi sürecinde kat malikleri onayı, uygulamada en kritik ve ilk aşamalardan biridir. Eğer dönüşüm, bir binanın tamamını ilgilendiriyorsa (örneğin tüm yapı ofisken tümüyle apartman dairesine çevrilecekse), zaten tüm malikler bu projede doğrudan taraf olacakları için ortak karar alma kolaylaşabilir. Ancak daha sık rastlanan senaryo, bir binanın içinde sadece belirli bağımsız bölümlerin dönüşmesidir. Örneğin bir iş merkezinin beşinci katındaki bir ofis dairesini konuta çevirmek isteyen malikin, aynı binadaki diğer ofis sahiplerini ikna etmesi gerekecektir.

Kat malikleri kurulu, apartman veya sitenin en yüksek karar organıdır ve oybirliği gerektiren konular arasında ana gayrimenkulün kullanım tarzını etkileyen hususlar da yer alır. Bu nedenle, ofis olan bir bağımsız bölümün konut haline getirilmesi gündeme geldiğinde, yönetici veya ilgili malik, tüm kat maliklerini kapsayan bir toplantı düzenleyerek konuyu oylamaya sunmalıdır. Toplantıda alınacak kararın geçerli olabilmesi için, KMK uyarınca herkesin evet demesi yani oybirliği şarttır. Karar tutanağında dönüşüme izin verildiği, hangi bağımsız bölüm(ler)i kapsadığı ve hangi şartlarla (örneğin tadilat masraflarının ilgili malice ait olacağı, ileride ortaya çıkacak gider paylaşımı konularının nasıl düzenleneceği gibi) belirtilmelidir. Tutanak, toplantıda hazır bulunmayan malikler varsa onlara da imza sirküle edilerek tam imzalı hale getirilir.

Apartman yönetimi açısından, böyle bir dönüşümün bazı pratik sonuçları olacaktır. Bu nedenle kararda veya eki protokolde bu hususlara değinmek faydalı olur. Örneğin, ortak giderler bakımından konuta dönüşen bir bölümün durumu netleştirilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, genelde işyerleri için apartman aidatı konutlara kıyasla farklı belirlenebilir veya meskenler için su-sıcaklık gibi gider paylaşımında bir düzenleme yapılabilir. Eğer binada mevcut yönetim planında işyeri ve mesken ayrımı konusunda hükümler varsa, dönüşüm sonrasında yeni duruma uygun şekilde yönetim planı tadili gerekebilir. Yönetim planı değişikliği de yine kat maliklerinin belirli çoğunluklarıyla yapılabilen bir işlemdir (tüm maliklerin beşte dördünün onayıyla değiştirilebilir). Dolayısıyla ofis -> konut dönüşümünde, yönetim planının da gözden geçirilmesi önerilir. Örneğin plan, “Bağımsız bölümler yalnızca tapudaki cinsine uygun amaçla kullanılabilir” şeklinde bir madde içeriyorsa, bu maddenin esnetilmesi veya dönüşüme özel bir istisna getirilmesi uygun olur.

Apartman yönetimi kararları aynı zamanda dönüşüm sürecinin resmi makamlara karşı da belgesidir. Belediyeye tadilat ruhsatı için başvurulduğunda, genellikle diğer maliklerce imzalanmış bir onay dilekçesi veya kat malikleri kurulu kararı istenebilmektedir. Bu, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi için de belediyelerin benimsediği bir uygulamadır. Tüm maliklerin yazılı izni olmadan belediyelerin dönüşüm ruhsatı vermeye yanaşmaması olasıdır, zira aksi halde üçüncü kişilerin hakları zedelenebilir ve idare de sorumluluk altında kalabilir.

Sonuç olarak, ofis alanının konuta çevrilmesi girişiminde bulunan bir malikin ilk yapması gereken, apartmandaki komşularını ikna ederek oybirliğiyle bir karar aldırmak olmalıdır. Bu noktada, diğer malikleri ikna etmek için dönüşümün binaya potansiyel faydaları anlatılabilir: Örneğin boş duran bir ofisin konuta dönüşmesi halinde binanın genel güvenliği artabilir (gece-gündüz yaşayan biri olacak), gayrimenkulün değeri yükselebilir, belki ticari kullanımdan doğan yoğunluk yerine daha sakin bir kullanım gelebilir vb. Ayrıca malikin, dönüşüm sırasında oluşacak gürültü, toz vs. inşaat rahatsızlıklarını en aza indireceği ve ortak alanlara zarar vermeyeceği konusunda taahhüt vermesi de komşuların gönlünü rahatlatabilir. İyi iletişim ve şeffaflık, bu onay sürecinde anahtardır. Aksi halde, tek bir malikin itirazı bile süreci tıkayabileceği için, yasal olarak dönüşümü gerçekleştirmek mümkün olamayacaktır.

Belediyelerin Uygulamaları ve Dönüşüm Süreci

Belediyeler, ofislerin konuta dönüştürülmesi konusunda hem imar otoritesi hem de ruhsatlandırma merciidir. Her belediye, tabi olduğu imar planları ve yönetmelikler çerçevesinde başvuruları değerlendirir. Genel hatlarıyla, dönüşüm sürecindeki belediye işlemleri aşağıdaki aşamalardan oluşur:

1. Başvuru ve Ön Değerlendirme: Mülk sahibi (ya da vekili mimar/mühendis), ilgili belediyenin imar ve şehircilik müdürlüğüne dilekçe ile başvuru yapar. Bu başvuruda, bağımsız bölümün ofisten konuta çevrilmek istendiği belirtilir ve gerekçesi sunulur. Ekte, mevcut tapu senedi, mevcut yapı ruhsatı ve proje bilgileri, kat malikleri onay belgesi gibi evrak yer alır. Belediye, başvuru alındıktan sonra imar durumu kontrolü yapar: Parselin imar planı fonksiyonu, plan notları, uygulanan yönetmelik şartları incelenir. Eğer plan ve yönetmelik yönünden engel yoksa, süreç devam edecektir. Aksi halde belediye, başvuruyu reddedebilir veya plan tadilatı gerektirir.
2. Planlama ve Proje Aşaması: Dönüşüm için büyük olasılıkla yeni bir mimari proje çizimi gerekecektir. Mülk sahibi, bir mimarla anlaşarak mevcut ofis bölümünü konuta dönüştüren tadilat projesini hazırlatır. Bu proje, bağımsız bölümün iç mekân planlarını, yeni eklenecek duvar, kapı, ıslak hacim (banyo, mutfak) gibi unsurları gösterir. Eğer dönüşüm bir binanın tamamı için yapılıyorsa, mimar binanın kat planlarını konut birimlerine göre tekrar tasarlar. Bu aşamada statik (taşıyıcı sistem) açısından bir değişiklik gerekli olup olmadığı da değerlendirilir. Küçük ölçekli bir ofis dairesini eve çevirmek genelde sadece bölme duvar ve tesisat değişiklikleri içerirken, bir plaza katını çoklu dairelere bölmek daha kapsamlı inşai düzenlemeler gerektirebilir. Mimar, aynı zamanda mevcut yapı kullanma koşulları ile konut için gereken koşulları karşılaştırarak projeyi ilgili yönetmeliklere uygun hale getirmelidir (örneğin doğal aydınlatma, havalandırma gibi konular).
3. Ruhsatlandırma (Onay) Süreci: Hazırlanan tadilat projesi, gerekli diğer teknik dokümanlarla birlikte belediyeye resmen sunulur. Belediyenin ilgili teknik personeli (imar ve yapı denetim birimleri), projeyi inceleyerek Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, imar planı kararları ve diğer mevzuata uygunluğunu denetler. Konut fonksiyonuna geçiş için istenen asgari koşulların sağlanıp sağlanmadığına bakılır. Bu aşamada belediye, eksiklik veya aykırılık görürse proje müellifinden düzeltme ister. Tüm şartlar sağlandığında, tadilat yapı ruhsatı düzenlenir. Bu ruhsat, mevcut binada belirli bağımsız bölümlerin kullanım amacının değişmesine izin veren resmi belgedir. Tadilat ruhsatı alındıktan sonra, malikin artık inşai faaliyete (dönüşüm için gerekli tadilatlara) başlama hakkı doğar.
4. Uygulama (İnşaat) Aşaması: Malik, ruhsatı aldıktan sonra, ruhsatta tanımlanan değişiklikleri gerçekleştirmek üzere inşaata başlar. Bu genellikle iç tadilat şeklinde olacaktır. Yetkili bir yapı denetim firması veya belediye teknik elemanları, gerekli gördükleri aşamalarda tadilatın projeye uygun ilerleyip ilerlemediğini denetleyebilir. Özellikle taşıyıcı sisteme müdahale varsa (örneğin asma tavanların sökülmesi, merdiven eklenmesi, birleşik ofislerin bölünmesi vb.) bunların ruhsata uygun yapıldığının kontrolü önemlidir. Apartman içinde çalışma yapılacağı için, inşaat sürecinde çevreye rahatsızlık verilmemesi konusunda dikkat edilmelidir; genelde gündüz saatlerinde çalışma, ortak alanların korunması gibi kurallara uyulur.
5. İskân ve Son Kontrol: Tadilat tamamlandıktan sonra, belediye yapı kullanma izin belgesi (iskan) için yeniden denetim yapar. Bu denetimde, tadilat projesinde belirtilen tüm unsurların uygulandığı, bağımsız bölümün artık bir konut niteliği taşıdığı teyit edilir. Örneğin, projede gösterilen mutfak yapılmış mı, banyo eklenmiş mi, yangın çıkışı gerekiyor idiyse sağlanmış mı gibi kontroller yapılır. Eğer her şey mevzuata uygunsa, belediye tadilat görmüş bölümler için yeni bir iskân raporu düzenler veya mevcut iskânda kullanım amacı değişikliğini onaylar. Bu noktadan sonra yapı resmen konut olarak kullanılabilir hale gelir.
6. Tapu Tescil Aşaması: Belediye işlemleri tamamlandıktan sonra, dönüşüm yapan malik(ler) tapu müdürlüğüne başvurarak tapudaki cinsi değiştirme işlemini yapmalıdır. Bu işlem için genellikle tadilat ruhsatı, yeni iskân belgesi, kat malikleri kurul kararı (onay belgesi) ve malik kimlik belgeleriyle birlikte bir dilekçe verilir. Tapu müdürlüğü, gerekli harç ve döner sermaye ücretlerini tahsil ettikten sonra taşınmazın cinsini “mesken” olarak değiştirir. Artık hukuken de mülk bir konut statüsündedir; bu sayede ileride herhangi bir alım-satım veya kiralama işleminde tapudaki uyumsuzluk nedeniyle sorun yaşanmaz. Aynı zamanda ilgili belediyeye de tapu değişikliği bildirimi yapılarak emlak vergisi yönünden kaydın düzeltilmesi sağlanır.

Belediyelerin bu süreçteki uygulamaları, ülke genelindeki yasal çerçeveye dayansa da, yerel bazı farklılıklar olabilir. Örneğin bazı belediyeler, konut kullanım oranının artırılması konusunda daha istekli davranıp belediye meclisi kararıyla %50’ye kadar dönüşüme hemen izin verirken, bazıları bölgesel planlama gerekçesiyle bu oranın artışına sıcak bakmayabilir. Yine bazı belediyeler, dönüşüm projelerinden ek otopark ücreti veya altyapı katılım payı talep edebilir. Bu nedenle, her somut projede ilgili belediyenin uygulama pratiklerini önceden araştırmak faydalıdır. Genel olarak, belediye ruhsat işlemleri süreci ne kadar titizlikle yürütülür ve belgeler eksiksiz hazırlanırsa, dönüşüm o kadar sorunsuz tamamlanır. Belediyeler, son yıllarda artan başvurular nedeniyle ofisten konuta dönüşüm konusunda belirli bir deneyim kazanmaya başlamıştır. Birçok belediye, bu tür başvurular için danışma birimleri oluşturarak yatırımcılara yol göstermekte; ayrıca hızlı sonuç almak adına özel komisyonlar kurarak süreci hızlandırmaktadır. Bunun altında yatan neden, konut arzını artırmaya yönelik politikalar kapsamında yerel yönetimlere düşen rolün fark edilmesidir.

İmar Kanunu ve Yasal Mevzuat Çerçevesinde Açıklamalar

Ofis alanlarının konuta dönüştürülmesi, pek çok yasal düzenlemenin kesiştiği bir konudur. Bu noktada 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve ilgili diğer mevzuat hükümleri devreye girer. İmar Kanunu’na göre, yapıların proje ve ruhsatlarına uygun kullanılması esastır; aksi takdirde aykırı kullanım söz konusu olur ki bu hem idari para cezalarına hem de gerektiğinde yapı tatil tutanaklarına konu olabilir. Bu nedenle, ofis olarak ruhsatlandırılmış bir yeri konut amaçlı kullanmak istiyorsanız, kanuna uygun biçimde önce ruhsatınızı revize ettirmeniz şarttır. Aksi halde, belediye ekipleri yaptıkları denetimlerde, tapu ve ruhsatta işyeri gözüken bir mekânda ikamet edildiğini tespit ederlerse, bunu bir iskan ihlali olarak değerlendirip işlem yapabilirler.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, konut ve ticari kullanımlarla ilgili pek çok teknik detayı düzenler. Örneğin yönetmelikte bağımsız bölüm tanımları, kat yükseklikleri, ortak merdiven kullanımı gibi hususlarda konut ve ofis için farklı kurallar vardır. Yönetmeliğin 28. maddesi, konut olarak kullanılan katların tavan yüksekliklerini belirlerken, ticari katlar için farklı bir yükseklik öngörmüş olabilir. Keza 31. madde, değişik kullanım tiplerinin aynı yapıda birlikte bulunması halinde alınacak tedbirleri düzenler (mesela konut ile işyerinin aynı binada olduğu durumda ayrı giriş merdivenlerinin gerekmesi gibi). Dolayısıyla, dönüşüm projeleri imar mevzuatının bu hükümlerine uygun şekilde yapılmalıdır. Belediye, tadilat ruhsatı verirken bu maddelere uygunluğu denetler. Örneğin, ofisten konuta dönüşümde yeni oluşacak dairelerin koridora açılan kapıları yangın yönetmeliğine uygun mu, konut mahallerinin doğal ışık ihtiyacı karşılanıyor mu, eğer binada konut yokken şimdi eklenecekse asansör ve merdiven yeterliliği nasıl sağlanacak gibi pek çok teknik soruya yanıt aranır. Gerekiyorsa projede ilave düzenlemeler istenir.

Kat Mülkiyeti Kanunu yukarıda bahsettiğimiz gibi işin özel hukuk boyutunu düzenlerken, 634 sayılı KMK’nın 24. ve 28. maddeleri özellikle kullanım amacı değişikliği konularına temas etmektedir. Bu kanuna göre, ana gayrimenkulün niteliğini değiştirecek nitelikteki fiiller (meskenin işyeri yapılması veya tam tersi gibi) kanuna aykırıdır ve ancak tüm paydaşların rızasıyla mümkün olabilir. Aksi halde, rıza göstermeyen malikler, hukuki yollara başvurma hakkına sahiptir. Bu tür anlaşmazlıklarda Yargıtay içtihatları genellikle kat malikleri kurulunun onayı olmadan yapılan değişikliklerin eski hale getirilmesi yönünde sonuçlanmıştır. Bu durum, dönüşüm yapmayı düşünenler için önemli bir uyarıdır: Kanunen hakkınızı sağlamlaştırmadan adım atarsanız, yaptığınız masraflar boşa gidebilir ve dönüşümünüz iptal edilebilir.

Yasal mevzuatın bir diğer boyutu da kentsel dönüşüm kanunları ile ilgilidir. Ofis binalarının konuta çevrilmesi, klasik anlamda “riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılması” şeklinde bir kentsel dönüşüm olmayabilir. Ancak, bazı durumlarda eski ofis binaları depreme dayanıksız olabilir ve güçlendirme ya da yeniden yapma ihtiyacı doğabilir. Eğer böyle bir senaryoda hem yenileme hem de fonksiyon değiştirme gündeme gelirse, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun devreye girebilir. Örneğin, riskli yapı tespiti yapılan bir iş hanını yıkıp yerine konut projesi yapmak istediğinizde, hem kentsel dönüşüm mevzuatının hem de imar mevzuatının hükümlerini bir arada değerlendirmek gerekecektir. Bu, daha karmaşık bir süreç olup ayrı bir uzmanlık gerektirir ancak burada not etmekte fayda var: Bazı gayrimenkul sahipleri, eski ofis binalarını kentsel dönüşüm teşvikleriyle yenileyip konut projesine çevirmeyi hedeflemektedir. Bu durumda, kira yardımı, vergi avantajı gibi kentsel dönüşümde tanınan haklardan da yararlanma imkânı doğabilir.

Son olarak, mevzuata ilişkin güncel gelişmeleri takip etmek önemlidir. Kanunlar ve yönetmelikler, ekonomik ve sosyal ihtiyaçlara göre değişebilmektedir. Örneğin, ofislerin konuta dönüştürülmesine dair geçici yönetmelik maddeleri belirli sürelerle sınırlı tutulmuştur; süresi dolan bir düzenlemenin uzatılması veya yenisinin çıkarılması gerekebilir. Bu açıdan, yatırımcılar ve avukatlar, Resmî Gazete’de yapılan güncel yayınları takip ederek, mevcut fırsat ve kısıtları öğrenmelidir. Örneğin yazının kaleme alındığı 2025 yılı itibariyle 1 Temmuz 2024’e kadar ofis dönüşümleri için bir imkân söz konusudur; bu tarihten sonra yeni bir karar alınmazsa süreç eskiden olduğu gibi imar planı değişikliği gerektirir hale gelecektir. Yine de, ülkenin konut ihtiyacı gözetildiğinde bu sürenin uzatılması veya benzeri projelerin devamının sağlanması yönünde beklentiler bulunmaktadır. Dolayısıyla, güncel yasal düzenlemelerin takibi, ofis-konuta dönüşüm konusundaki başarının anahtarlarından biridir.

Dönüşüm Projelerinin Kentsel Yapılaşmaya Etkileri

Ofis alanlarının konuta dönüştürülmesi, bireysel gayrimenkullerden başlayıp şehir genelini etkileyebilecek bir uygulamadır. Kentsel yapılaşma açısından bu projelerin bir dizi olumlu etkisi olabileceği gibi, bazı potansiyel sorunlara da dikkat edilmelidir.

Öncelikle, atıl durumdaki veya düşük dolulukla çalışan ofis binalarının konuta çevrilmesi, şehir merkezlerinde konut arzının artmasına katkı sağlar. Büyük kentlerde son yıllarda konut fiyatlarındaki ve kiralardaki fahiş artış, ciddi bir barınma krizine işaret etmektedir. Öte yandan, pandemi sonrası değişen çalışma modelleriyle birlikte birçok işyeri daha az fiziksel alana ihtiyaç duymaya başlamış, dijitalleşme ve uzaktan çalışma pratikleri sonucu ofis boşluk oranları yükselmiştir. Bu denklemde, boş kalan ofisleri konuta çevirmek, bir taşla iki kuş vurmak gibidir: Hem atıl sermaye tekrar kullanılabilir hale gelir, hem de konut talebine hızlı bir cevap üretilebilir. Nitekim yapılan düzenlemelerin altında yatan temel motivasyon budur. İstanbul gibi büyükşehirlerde binlerce yeni konutun bu şekilde piyasaya kazandırılabileceği hesaplanmaktadır. Sonuç olarak, böyle dönüşümler başarılı olursa, kiraların dengelenmesi, şehir içinde yaşamın canlanması ve merkezdeki tekdüze iş bölgelerinin karma kullanıma dönüşmesi mümkün olabilir.

Kentsel canlılık ve sürdürülebilirlik açısından da bazı faydalar öngörülebilir. Sadece gündüzleri aktif olan iş bölgelerine konut fonksiyonu eklenmesi, o bölgelerde 24 saat yaşam olmasını sağlar. Bu da güvenlik, perakende hareketliliği, sosyal yaşam gibi açılardan olumlu sayılabilir. Yeni konut sakinleri, çevrede market, restoran, park gibi kentsel donatıların gelişmesine katkıda bulunur. Bazı şehir planlamacıları, tek fonksiyonlu bölgelerin (sadece ofis veya sadece konut alanları gibi) yerine karma kullanım alanlarının şehirleri daha yaşanılır kıldığını vurgulamaktadır. Ofis-konuta dönüşüm projeleri, bu tür karma kullanımı teşvik eden bir araç olarak görülebilir.

Öte yandan, kontrolsüz veya plansız gerçekleşecek dönüşümlerin altyapı ve ulaşım üzerindeki etkileri dikkatle yönetilmelidir. Bir bölgenin imar planı ofis yoğunluğuna göre yapılmışsa, orada örneğin okul, sağlık ocağı, çocuk parkı gibi sosyal donatı alanları sınırlı bırakılmış olabilir. Eğer çok sayıda ofis birimi bir anda konuta dönerse, bu kez o mahalde ikamet eden nüfus artacak ve bu tür ihtiyaçlar ortaya çıkacaktır. Bu yüzden, yerel yönetimler dönüşüm taleplerini değerlendirirken bölgesel ihtiyaç analizleri yapmalıdır. Nitekim getirilen %30-50 oran sınırlaması, bu etkinin tamamen kontrolsüz olmasını engellemeyi amaçlar. Yani bölgenin en azından yarısı ticari kalmaya devam ederse, oradaki yaşam tamamen konuta dönmüş olmayacak, dengeli bir geçiş sağlanacaktır. Zamanla ihtiyaç doğarsa, belediyeler ilgili bölgelerin imar planlarında revizyona giderek daha fazla sosyal altyapı alanı ayırabilirler.

Bir diğer etki alanı da trafik ve ulaşım düzenidir. Ofislerin mesai saatlerinde yarattığı trafik yoğunluğu ile konutlardan kaynaklanan trafik akışı farklı zaman dilimlerinde olabilir. Ofisten konuta dönüşüm, sabah-akşam iş trafiğini bir parça azaltıp günün farklı saatlerinde hareketlilik getirebilir. Ancak toplamda bölgedeki araç sayısını ya da otopark ihtiyacını artırma potansiyeli de vardır, zira konut başına genellikle en az bir araç varsayılırken, ofislerde çalışanlar toplu taşımayla gelip gitmiş olabilir. Bu nedenle, büyük ölçekli dönüşümlerde belediyelerin otopark yönetmeliğine uygun çözüm üretilmesini şart koşması, belki bölge otopark yatırımlarına öncelik vermesi beklenir.

Kentsel estetik ve mimari değerler de göz ardı edilmemelidir. Bazı ofis binaları mimari açıdan tarihi veya sembolik öneme sahip olabilir. Bunların konuta dönüşümü sırasında dış cepheleri veya yapı karakterleri bozulmadan, aslına uygun koruma prensibiyle hareket edilmelidir. Aksi takdirde şehir siluetinde olumsuz değişiklikler meydana gelebilir. Örneğin büyük cam cepheli bir plazayı küçük balkonlu apartman dairelerine dönüştürmek isterken, cephenin tümünü rastgele kapatmak estetik sorunlara yol açabilir. Bu noktada koruma kurulları devreye girebilir veya belediyeler dönüşüm projelerini kentsel tasarım komisyonlarında değerlendirerek, görsel uyum konusunda yönlendirme yapabilir.

Özetle, ofis alanlarının konuta çevrilmesi, kentsel planlama açısından doğru yönetildiğinde şehirlerin gelişimine olumlu katkı yapabilecek bir adımdır. Konut sıkıntısının hafifletilmesi, şehir merkezlerinin yeniden yaşam alanı haline getirilmesi, sürdürülebilir ve esnek mekân kullanımı bu adımın avantajları arasındadır. Ancak planlama ilkelerine dikkat edilmez ve sadece kısa vadeli çözümlerle hareket edilirse, uzun vadede altyapı yetersizlikleri veya çarpık dağılım sorunları yaşanabilir. Bu nedenle, merkezi idare ile yerel yönetimlerin iş birliği içinde, bölge bazında ihtiyaçları gözeterek dönüşüm projelerini yönlendirmesi önemlidir.

Ofis Alanlarının Konuta Dönüştürülmesinin Vergisel ve Mali Yükümlülükleri

Bu tablo, ofisten konuta dönüşüm sürecinde karşılaşılabilecek vergisel ve mali yükümlülükleri ve bunların etkilerini göstermektedir.

Yükümlülük Türü	Açıklama	Etkisi
Belediye Harçları	Tadilat ruhsatı ve yeni iskân belgesi için ödenen harçlar.	Ek inşaat alanı yoksa makul düzeyde, fark harcı alınabilir.
Tapu Harçları ve Ücretleri	Tapuda cins değişikliği işlemi için döner sermaye ücreti ve cins tashihi harcı.	Emlak değeriyle orantılı sabit bir oran veya maktu tutar.
Emlak Vergisi	Gayrimenkulün kullanım türüne göre uygulanan yıllık vergi.	Konuta dönüşüm sonrası yıllık emlak vergisi yükü azalır (işyeri oranı konutun iki katıdır).
Katma Değer Vergisi (KDV)	Konuta çevrilen birimlerin satışında uygulanan KDV oranı.	Muğlak bir konudur. İlk ruhsat ofis olduğu için satışta %18 KDV uygulanabilir riski var (150 m2′yϵ kadar %8 KDV konutlarda).
Gelir Vergisi ve Kira Gelirleri	Dönüşüm sonrası elde edilecek kira gelirlerinin vergilendirilmesi.	Konut kira gelirinde belirli muafiyet tutarı ve avantajlar varken, işyeri kirasında stopaj (kesinti) uygulanır. Konut kira artış sınırlamaları geliri etkileyebilir.
Değer Artış Kazancı	Dönüştürülen konutun satışından elde edilen kazancın vergilendirilmesi.	Şahıslar için 5 yıldan uzun elde tutulursa gelir vergisinden istisna. 5 yıldan önce satılırsa gelir vergisine tabi olabilir.

Vergisel Boyutlar ve Mali Yükümlülükler

Ofisten konuta dönüşüm projelerinde bir diğer önemli boyut, vergiler ve mali yükümlülükler konusudur. Hem dönüşüm esnasında ödenmesi gereken harç ve ücretler, hem de dönüşüm sonrasında mülkün statüsünün değişmesinin getireceği vergi farkları göz önünde bulundurulmalıdır.

Belediye Harçları: Dönüşüm için tadilat ruhsatı alırken ve yeni iskân belgesi düzenlenirken belediyelerin talep ettiği harçlar bulunmaktadır. Türkiye’de 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu uyarınca, her türlü inşaat ve tadilat ruhsatı, bina inşaat harcı adı altında bir ücrete tabidir. Bir yapının kullanım tarzının değiştirilmesi de harç gerektiren bir tadilat olarak kabul edilmektedir. Bu harç, ek inşaat alanı yaratılmıyorsa genellikle makul düzeyde olsa da, binanın önceki ruhsatında ödenmiş harçlarla karşılaştırılıp fark alınabilir. Yine aynı kanun gereği, yapı kullanma izin harcı da düzenlenir; binaya ilk iskan alınırken ödenen bu harç, kullanım amacı değişikliğinde tekrar gündeme gelebilir. Belediyeler, zaten ödenmiş olan harçları mahsup ederek sadece fark için ücret talep edebilir. Örneğin, ofis olarak ruhsat alırken belirli bir harç ödenmişse, konuta dönüşte hesaplanan harçtan bu düşülüp kalan talep edilebilir.

Tapu Harçları ve Ücretleri: Tapuda cins değişikliği işlemi yaparken, döner sermaye ücreti ve cins tashihi harcı ödenmesi gerekir. Cins değişikliği işlemlerinde alınan harç, taşınmazın emlak değeriyle orantılı sabit bir oranda olabilir veya belirli bir maktu tutar olabilir. Bu tutar, tapu müdürlüğünde hesaplanır ve işlem yapılmadan önce tahsil edilir. Ayrıca cins değişikliği için istenen belgelerin hazırlığı (örneğin yeni tapu senedi düzenlenmesi) sırasında bir miktar döner sermaye bedeli çıkar.

Emlak Vergisi: Gayrimenkulün kullanım türü, emlak vergisi oranlarını etkileyen bir unsurdur. Belediyeler, konutlar ve işyerleri için farklı emlak vergisi oranları uygular. Genel olarak şehirlerde işyeri (ticari taşınmaz) emlak vergisi oranı, konut oranının iki katıdır. Örneğin büyükşehir belediyesi sınırları içinde meskenlerin yıllık emlak vergisi rayiç değerin binde 2’si iken, işyerlerinde binde 4’tür. Dolayısıyla bir ofis, konuta dönüştürüldüğünde yıllık emlak vergisi yükü azalmış olacaktır. Bu, dönüşüm yapan malik için küçük de olsa bir avantajdır. Ancak dikkat edilmesi gereken, tapu cinsi değişikliği yapılmaz ve gayrimenkul fiilen konut gibi kullanılsa bile kâğıt üzerinde işyeri kaldığı sürece belediye hala işyeri vergisi tahakkuk ettirir. O yüzden vergisel durumun düzelmesi için tapu ve emlak kayıtlarının güncellenmesi şarttır.

Katma Değer Vergisi (KDV): KDV konusu daha çok ticari geliştiricileri ve yatırımcıları ilgilendirir. Eğer bir inşaat firması elindeki ofis projesini konuta çevirdikten sonra satmayı planlıyorsa, satacağı bağımsız bölümlerin KDV oranı gündeme gelecektir. Türkiye’de yeni konut teslimlerinde net alan 150 m²’ye kadar %8 KDV (önceden %1 idi, düzenlemelerle güncellenmiştir) uygulanırken, ofis veya ticari ünite satışlarında genellikle %18 KDV uygulanır. Dönüştürülen bir birim, teknik olarak konut haline gelse de, ilk yapı ruhsatı ofis olarak alındığı için KDV konusunda tereddütler doğmuştur. Gelir İdaresi’nin geçmişte benzer durumlarla ilgili özelge cevaplarında, ilk ruhsatın niteliğine bakılması gerektiği belirtilmiştir. Yani ofis olarak ruhsatlanmış bir yapı sonradan konuta çevrilse dahi, satılırken ticari ünite gibi %18 KDV’ye tabi tutulabileceği yönünde görüşler vardır. Bu ise, dönüştürülen projeyi satmak isteyen yatırımcı için ciddi bir maliyet farkı demektir. Henüz bu konuda netleştirici özel bir Cumhurbaşkanı Kararı veya yasal düzenleme bulunmadığından, KDV uygulaması muğlak kalmaktadır. Uygulamada, güvenli yol olarak, konuta çevrilmiş ünitelerin satışında yüksek KDV oranına göre fiyatlama yapmak veya alıcıyla bu konuyu baştan şeffaf biçimde konuşmak gerekecektir. Özetle, KDV boyutu, ofislerini konuta çevirip satışa sunmak isteyen şirketler için yakından takip edilmesi gereken bir konudur.

Gelir Vergisi ve Kira Gelirleri: Dönüşüm sonrası elde edilecek gelirlerin vergilendirilmesi konusu da önem taşır. Eğer malik, ofisten dönüştürdüğü konutu kiraya verecekse, artık konut kira geliri elde ediyor olacaktır. Konut kira gelirleri, vergi mevzuatında bazı avantajlara sahiptir: Her yıl belirlenen bir tutara kadar (örneğin 2023 yılı için yaklaşık 21.000 TL civarında) kira geliri vergiden muaftır. Bu tutarı aşan kısım için ise beyanname verilirken %15’ten başlayıp artan oranlı gelir vergisi tarifesi uygulanır, ancak götürü gider yöntemiyle %25 indirim gibi imkanlar kullanılabilir. Oysa bir işyeri (ofis) kira geliri söz konusu olsaydı, kiracı şirket genellikle brüt kiranın %20’si oranında stopaj (gelir vergisi kesintisi) yaparak maliyeye öder, malikin beyanına mahsup edilirdi. Yani, bireysel bir yatırımcı açısından, ofisini konuta çevirip bir aileye kiraya vermek, vergi idaresiyle daha basit bir ilişki (stopaj olmadığından dolayı) anlamına gelebilir. Öte yandan, konut kira artışlarına getirilen yasal sınırlamalar (örneğin geçici olarak %25 artış sınırı) gibi hükümler, malikin gelir artışını sınırlayabilir. Ticari kira sözleşmelerinde ise taraflar artış oranını serbestçe belirleyebiliyordu. Bu açıdan, vergi boyutunun yanı sıra kira hukuku boyutu da malikin gelir planlamasını etkileyebilir.

Değer Artış Kazancı ve Diğer Vergiler: Ofis olarak satın alınmış bir gayrimenkul, konuta dönüştürüldükten sonra daha yüksek bir değere satılabilir. Bu satıştan elde edilen kazanç, eğer malik şahıs ise ve taşınmaz 5 yıldan daha uzun süredir elinde tutuluyorsa gelir vergisinden istisna olacaktır (değer artış kazancı istisnası). Ancak 5 yıldan önce satılırsa, ofis olarak alıp konut olarak satma arasında oluşan fiyat farkı gelir vergisine tabi olabilir. Bu vergilendirme, alış ve satış tapu değerlerine göre hesaplanır ve enflasyon düzeltmesi yapılır. Şirketler açısından ise süre sınırı olmaksızın elde edilen kazanç kurum kazancına dahil edilip vergilendirilir. Yine ayrıca, satış sırasında tapu harcı (genelde alıcı ve satıcı binde 20’şer = %4 toplam) ödeneceği tabiidir; bu dönüşümden bağımsız, her taşınmaz satışında olan bir yükümlülüktür.

Son olarak, dönüşüm sürecinde yapılan harcamaların belgelenmesi ve kayıt altına alınması önemlidir. Özellikle şirketler veya profesyonel yatırımcılar, ofisi konuta çevirirken yaptıkları tadilat harcamalarını ileride mali tablolarına gider olarak yazabilir veya KDV’lerini indirim konusu yapabilirler (duruma göre). Bu nedenle, tüm inşaat masraflarının faturalandırılması ve resmi kayda alınması tavsiye edilir. Ayrıca ofis-konuta dönüşüm projeleri için devlet tarafından sağlanan bir vergi teşviki olup olmadığı da araştırılmalıdır. Bazı dönemlerde hükümet, belirli sektörleri canlandırmak için harçlarda indirim veya KDV’de geçici indirimler yapabilmektedir. Mevcut durumda böyle özel bir teşvik olmamakla birlikte, gayrimenkul sektörünün talepleri arasında ofis dönüşümlerinin vergi yükünün azaltılması da bulunmaktadır.

Ofisten Konuta Dönüşümde Kiracı – Ev Sahibi İlişkileri

Bu tablo, ofis alanının konuta dönüştürülmesi durumunda mevcut ve yeni kiracılarla malik arasındaki ilişkilerin dinamiklerini ve yasal çerçevelerini ele almaktadır.

Durum	Ev Sahibi Açısından	Kiracı Açısından	Yasal Çerçeve
Mevcut Ofis Kiracısının Tahliyesi	Kira sözleşmesinin yasal fesih sürelerini gözeterek yazılı bildirimle tahliye talep edilebilir (esaslı tadilat gerekçesiyle).	Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.350 uyarınca geçerli sebepler varsa tahliyeyi kabullenmek durumunda.	Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.350 (İhtiyaç ve Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye)
Tahliye Sonrası Tekrar Kiralama	Kiracıyı çıkartıp ardından tadilat yapmaksızın başkasına kiraya verirse tazminat riski.	Eski kiracıya öncelikle kiraya teklif edilmesi gerekir, aksi halde tazminat talep edebilir.	TBK (Kötü niyetli tahliyelerin önlenmesi)
Dönüşüm Sonrası Yeni Kira İlişkisi	Konut kira sözleşmesi düzenlenecek, konut kiralarına ilişkin emredici hükümlere tabi.	Kiracı birçok açıdan korunur (haksız tahliye yapılamaz, kira artış sınırı, depozito kuralları vb.).	TBK (Konut Kiraları Hükümleri)

Kiracı – Malik İlişkileri

Ofis alanlarının konuta dönüştürülmesi planı, sadece mülk sahiplerini değil, eğer dönüştürülecek alan kiraya verilmiş durumda ise kiracıları da yakından ilgilendirir. Bu nedenle, dönüşüm sürecinde kiracı – malik ilişkileri ayrı bir başlıkta değerlendirilmeyi hak eder.

İlk olarak, halihazırda bir ofis kiracısı bulunan bir gayrimenkul düşünelim. Mülk sahibi, bu ofisi konuta çevirmek istiyorsa, kiracının durumu ne olacaktır? Türk Borçlar Kanunu (TBK), gayrimenkulün kullanım amacını değiştirme niyetiyle kira sözleşmesinin sonlandırılmasına belirli koşullarda imkân tanır. Özellikle TBK m.350 ve devamında, kiraya verenin kendisi, eşi veya çocukları için konut ya da işyeri ihtiyacı doğmuşsa veya kiralanan taşınmazda esaslı tadilat, tamirat veya yeniden inşa gerekli ve bu işler kiracının orada oturması ile mümkün değilse, kira sözleşmesinin süresi sonunda tahliye talep edebileceği düzenlenmiştir. Ofisin konuta dönüştürülmesi genellikle esaslı tadilat kapsamına girecek bir işlemdir. Bu durumda malikin yapması gereken, kira sözleşmesinin yasal fesih sürelerini gözeterek (genellikle kontrat bitiminde veya uzama dönemlerinin sonunda) kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmak ve tadilat yapacağından dolayı sözleşmeyi yenilemeyeceğini, taşınmazı boşaltmasını talep ettiğini iletmektir. Eğer kira süresinin sonu beklenmek istenmiyorsa, mahkemeden tahliye davası açarak bu durumu ileri sürmek de mümkündür; ancak uygulamada süreçlerin hızlı ilerlemesi için malikle kiracının uzlaşarak bir tahliye protokolü yapması daha pratik olmaktadır.

Kiracının hakları açısından bakıldığında, ofiste faaliyet gösteren bir şirket veya kişi, kontrat süresi bitmeden tahliyeye zorlanırsa, TBK m.350 uyarınca sadece sayılan geçerli sebepler varsa bunu kabullenmek durumundadır. Eğer malik, tadilat yapacağım diyerek kiracıyı çıkarıp ardından tadilat yapmaksızın başkasına kiraya verirse, eski kiracı bazı tazminat haklarına sahip olabilir. Kanun, tadilat veya yeniden inşa sebebiyle tahliye edilen taşınmazın, çalışmalar bittikten sonra eski kiracıya öncelikle kiraya teklif edilmesi gerekliliğini düzenler. Aksi takdirde malik, eski kiracının son yıl ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü kalabilir. Bu hüküm, kötü niyetli tahliyelerin önüne geçmek için konulmuştur. Dolayısıyla, bir ofis kiracısını “burayı konuta çevireceğim” diyerek çıkartan malikin gerçekten bunu yapması gerekir; yapmaz da başka bir kiracıya (mesela yeni bir konut kiracısına) hemen verirse sorun yaşayabilir.

Bir de tam tersi senaryoyu düşünelim: Bir ofis binasında dönüşüm yapıldı ve artık orası konut olarak kullanılacak. Diyelim ki malikin böyle bir niyeti yoktu ama binadaki diğer sahipler ofisleri konuta çevirdi ve yapı konut statüsü kazandı. Bu durumda ofis kiracısı, binanın durumu değişti diye hemen çıkarılabilir mi? Normalde, tek başına binanın imar statüsünün değişmesi, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Kiracı ofisi sözleşme süresi sonuna kadar kullanmaya devam edebilir. Ancak uygulamada, eğer binada inşaat yapılacak ve bu inşaat kiracının kullanımıyla bağdaşmayacaksa, fiilen tahliye gerekebilir. Bu noktada malik ile kiracının anlaşması en doğru yoldur. Örneğin malikin kiracıya uygun bir süre tanıması, taşınma masraflarına katkı veya kira indirimi gibi jestlerle süreci kolaylaştırması gerekebilir.

Dönüşüm sonrası, eğer malik ofisi konuta çevirip kendisi kullanmayacak da bir konut kiracısına vermek isteyecekse, yeni bir kira ilişkisi başlayacaktır. Bu durumda kira kontratı artık konut kira sözleşmesi olarak düzenlenecektir ve Borçlar Kanunu’nun konut kiralarına ilişkin emredici hükümlerine tabi olacaktır. Bu hükümler, kiracıyı birçok açıdan korur: Örneğin haksız tahliye yapılamaz, her yıl kira artış oranı belirli sınırları aşamaz, depozito üç aylık kirayı geçemez ve bankaya yatırılmalıdır vs. Malikin, ticari bir kiracıya kıyasla konut kiracısıyla ilişkisi farklı dinamikler içerir. Konut kiralarında kiracıların fesih ve tahliye şartları daha katı korunur; bir konut kiracısını çıkarmak, bir ofis kiracısına göre daha zordur (çünkü konut kiracısının barınma hakkı söz konusudur). Yatırımcıların bu durumu da göz önüne alarak hareket etmesi gerekir. Örneğin ofis olarak kiraya verildiğinde her yıl TEFE/TÜFE oranında zam yapabildiği bir mülkü, konut kiracısına verince belki geçici yasal sınırlar nedeniyle daha düşük oranda zam yapabilecektir. Bu ticari kar-zarar hesabına dahil edilmelidir.

Kiracı-malik ilişkisinin bir diğer boyutu da mevcut kiracıların mağduriyetini önlemek adına kamu otoritelerinin alabileceği tedbirlerdir. Şu an için ofislerin konuta dönüşümü hususunda kiracılarla ilgili özel bir düzenleme bulunmamakla birlikte, devlet konut arzını artırma amacına bu dönüşümleri bağladığından, ofis kiracılarının hak kaybı ikincil planda kalabilir. Yine de, bu alanda büyük dönüşümler yaşanırsa, belki ileride kiracıların da korunmasına yönelik ek düzenlemeler gelebilir.

Özetlemek gerekirse, ofis alanını konuta çevirmek isteyen bir malikin öncelikle mevcut kiracısı varsa onunla konuşarak durumu netleştirmesi gerekir. Karşılıklı anlayış ve gerekirse bir miktar tazmin/teşvik ile kiracının rızası alınarak tahliye sağlanması en sorunsuz yoldur. Hukuki yoldan tahliye ise mümkündür ama zaman alabilir (dava yoluyla 1-2 yıl sürebilir). Kiracı çıktıktan sonra dönüşüm yapılıp yeni kiracılar konuta taşındığında ise malikin artık ev sahibi-kiracı ilişkisi içinde olacağı unutulmamalıdır. Bu yeni ilişkide 6098 sayılı TBK’nın konut kiralarına dair maddeleri geçerli olacak, uyuşmazlık halinde sulh hukuk mahkemeleri yetkili olacaktır.

Sonuç

“Ofis alanlarının konuta dönüştürülmesi” hem gayrimenkul sektöründe güncel bir trend hem de hukuki açıdan çok boyutlu bir süreçtir. Gerek ülkemizde konut ihtiyacının artması gerekse değişen iş yapış modelleriyle bazı ofislerin atıl kalması, bu tür dönüşümleri teşvik eden bir ortam yaratmıştır. Ancak ticari bir yapıyı yaşam alanına çevirmek, ciddi planlama, izin ve uyum çalışmaları gerektirir. İmar planı uygun değilse değişiklik yapılmalı veya idarenin getirdiği geçici kolaylaştırıcı düzenlemelerden yararlanılmalı; projelendirme ve ruhsat süreçleri titizlikle yürütülmeli; kat mülkiyeti hukuku açısından komşuların rızası alınmalı; vergi ve maliyet hesapları önceden yapılarak yatırımın fizibilitesi doğru değerlendirilmelidir.

Bu makalede ele aldığımız gibi, dönüşüm sürecinin her aşaması ayrı bir uzmanlık konusudur: Hukuki zeminin sağlam kurulması için avukatlar ve hukuk müşavirleri sürece dâhil olmalı, teknik gerekliliklerin sağlanması için mimarlar ve mühendisler projeyi üstlenmeli, süreç boyunca belediye ile koordinasyon profesyonelce yürütülmelidir. Aksi takdirde, örneğin komşu onayı alınmadan yapılan bir dönüşüm, ileride mahkeme kararıyla iptal edilebilir; imar mevzuatına aykırı bir proje onaylanmadığı için harcanan emek boşa gidebilir; ya da hesaplanmayan vergiler kârlılığı azaltabilir.

Profesyonel ve kurumsal bir bakış açısıyla, ofisten konuta dönüşüm projeleri doğru yapıldığında kazan-kazan durumu yaratabilir. Mülk sahipleri kullanılmayan veya değeri düşmüş ofislerini daha değerlendirilebilir hale getirirken, şehirler de yeni konutlara kavuşur. Yatırımcılar için, merkezi lokasyonda yer alan ofislerin görece uygun fiyatlarla alınıp konuta çevrilerek değerlendirildiği iş modelleri gündeme gelmiştir. Elbette bu modelin başarısı, yasal prosedürlerin sorunsuz tamamlanmasına ve projenin pazarlanabilirliğine bağlıdır. Örneğin tüm izinleri alınmış ve tapuya mesken olarak geçmiş bir daire, alıcılar ve bankalar nezdinde güven yaratır ve kolaylıkla satılabilir ya da kiraya verilebilir.

Sonuç olarak, gayrimenkul hukukunun bu özel alanında güncel düzenlemelere hakim olmak ve doğru adımları atmak büyük önem taşır. Ofislerini konuta dönüştürmeyi düşünenler, adım atmadan önce hem hukuki hem ekonomik fizibilite çalışması yapmalı; mümkünse alanında deneyimli hukukçulara ve şehir plancılara danışmalıdır. Bu sayede, dönüşüm süreci hukuka uygun, düzenli ve tüm paydaşlar açısından faydalı bir şekilde yürütülebilir. İyi planlanmış ve kurallara uygun gerçekleştirilmiş dönüşüm projelerinin, hem mülk sahiplerine yeni fırsatlar sunacağı hem de kent yaşamına olumlu katkılar sağlayacağı açıktır.

Sık Sorulan Sorular

1. Ofis alanını konuta dönüştürmek için imar planı değişikliği gerekiyor mu?
   

   Eğer ofisinizin bulunduğu bölgenin imar planı konuta izin vermiyorsa, evet, plan değişikliği gerekebilir. Ancak son düzenlemeler belirli şartlarla (planın konuta kısmen izinli olması, ruhsat tarihinin uygun olması gibi) plan değişikliği olmadan tadilat ruhsatıyla dönüşüme imkân tanıyor. İmar planınız “Ticaret+Konut” gibi bir karma kullanıma müsaitse ve yönetmelikteki diğer şartları sağlıyorsanız, doğrudan belediyeye başvurup plan değişikliğine gitmeden ofisinizi konuta çevirebilirsiniz.

2. Ofisimi konuta dönüştürmek için diğer kat maliklerinin onayı gerekiyor mu?
   

   Evet, kat mülkiyetine tabi bir yapıda, bağımsız bir bölümün kullanım amacını değiştirmek için diğer tüm kat maliklerinin oybirliğiyle onay vermesi gerekir. Apartman veya iş merkezi içerisindeki komşularınızın yazılı rızası olmadan, ofis tapulu bir yeri fiilen konuta çevirirseniz ileride hukuki itirazlarla karşılaşabilirsiniz. Bu nedenle, dönüşüm planınızı komşularınızla paylaşmalı ve resmi bir kat malikleri kurulu kararıyla onay almalısınız.

3. Dönüşüm için belediyeye nasıl bir başvuru yapmalıyım?
   

   Öncelikle bir mimarla çalışarak ofisinizi konuta dönüştürmeye yönelik bir tadilat projesi hazırlatmalısınız. Ardından bağlı olduğunuz belediyeye, gerekli belgelerle (tapu, mevcut ruhsat, kat malikleri onayı vs.) birlikte dilekçe ile başvurmalısınız. Belediye imar birimi başvurunuzu inceleyip gerekli şartlar sağlanıyorsa projeyi değerlendirmeye alacak, eksiksiz ise tadilat ruhsatı düzenleyecektir. Süreç içinde belediye sizden ek belge isteyebilir veya teknik düzeltmeler talep edebilir.

4. Tapuda “işyeri” olarak görünen bir yeri “mesken”e çevirmek için ne yapmak gerekiyor?
   

   Bunun için önce belediyeden yapı kullanım amacınızı değiştiren bir tadilat ruhsatı almanız ve tadilatı tamamlayarak yeni iskân (yapı kullanım izin belgesi) çıkarmanız gerekir. Sonrasında tapu dairesine başvurarak cins değişikliği işlemi yapmalısınız. Tapuya, belediyeden aldığınız belgeler ve diğer evraklarla müracaat ettiğinizde, gerekli harçları ödeyerek tapu kaydınızı “mesken” olarak düzelttirebilirsiniz. Bu işlem sonucunda tapu senediniz artık konut olarak düzenlenecektir.

5. Ofisten konuta dönüşümün maliyetleri ve vergisel yükümlülükleri nelerdir?
   

   Maliyetler birkaç kalemden oluşur: Proje ve tadilat masrafları (mimari çizimler, inşaat giderleri), belediye harçları (tadilat ruhsat harcı, iskân harcı) ve tapu masrafları (cins değişikliği harcı). Vergisel olarak, konuta dönen mülkün yıllık emlak vergisi oranı düşebilir (işyerine göre daha düşük). Ancak satış yapacaksanız, ilk ruhsat ofis olduğu için satışta KDV oranı yüksek (%18) uygulanabilir – bu konu netleşmemiş olup risk olarak değerlendirilmeli. Kiraya verirseniz, konut kira gelirinin vergilendirmesi, işyeri kiralarına göre farklı (belirli bir istisna tutarı ve beyan esasları var). Ayrıca dönüşüm sırasında ödenen harç ve masraflar muhasebeleştirilerek gider yazılabilir.

6. Kiracısı olan bir ofis, konuta dönüştürülebilir mi? Kiracıyı nasıl çıkarabilirim?
   

   Mevcut bir kiracınız varsa, öncelikle sözleşme koşullarını incelemelisiniz. Sözleşme süresi sonunda, TBK’ya göre esaslı tadilat gerekçesiyle kontratı yenilemeyip tahliye talep edebilirsiniz. Eğer süre bitimine uzun zaman varsa, kiracıyla anlaşarak erken tahliyeye gitmek en iyisidir. Kanunen mal sahibinin kendisi tadilat yapacak olması geçerli bir tahliye nedenidir; fakat bu süreci mahkeme aracılığıyla yürütürseniz zaman alabilir. En pratiği, kiracınıza dönüşüm planınızı anlatıp uzlaşmayla çıkmasını sağlamaktır. Unutmayın, tadilat sonrası eski kiracıyı çıkarıp başkasına kiralarsanız eski kiracı tazminat talep edebilir, bu yüzden yasal prosedüre uygun hareket edin.

7. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ofis tapulu bir bölümde oturmak yasak mı?
   

   KMK, bağımsız bölümün tapuda belirlenmiş kullanım amacına aykırı kullanılmasını yasaklar. Yani ofis olarak kayıtlı bir dairede konut olarak oturmak teorik olarak kanuna aykırıdır. Pratikte bazı kişiler ofis tapulu daireyi konut gibi kullanabiliyor; ancak bu durum diğer kat maliklerinden biri rahatsız olup şikâyet ederse veya hukuki yola başvurursa sorun yaratabilir. Resmiyette de bu kullanımı yasallaştırmak için tapuda cins değişikliği yapılması gerekir. En doğrusu, komşularınızın iznini alarak ve resmi prosedürü tamamlayarak ofisi konuta dönüştürmenizdir.

8. Ofisimi konuta dönüştürürsem belediyeden yeniden iskân (oturma izni) almam gerekir mi?
   

   Evet. Yapınız zaten daha önce ofis olarak bir iskân belgesine sahip olsa bile, kullanım amacı değiştiği için yapı kullanım izin belgesinin yenilenmesi veya en azından bu değişikliği kapsayacak şekilde revize edilmesi gerekir. Tadilat projenizi tamamlayıp belediye denetimini yaptıktan sonra, belediye konut olarak kullanılabileceğine dair yeni bir iskân onayı verecektir. Bu belge, su, elektrik aboneliklerinde konut tarifesine geçmeniz için de gerekebilir. İskân alınmadan konut kullanımına geçilmesi, resmiyette sıkıntı yaratır ve cezai duruma düşebilir.

Dönüştürdüğüm konutu satarken veya kiralarken dikkat etmem gereken hususlar nelerdir?

Eğer dönüştürdüğünüz konutu satacaksanız, tapu kaydınızın mesken olarak güncellenmiş olması alıcılar için çok önemlidir – aksi halde alıcı kredi kullanamayabilir veya satışa sıcak bakmayabilir. Satışta KDV meselesine dikkat edin; alıcı taraf bundan haberdar olmalıdır. Kiraya verecekseniz, konut kira sözleşmesi yapacağınız için yasal sınırlar ve şartlar geçerli olacaktır (örneğin yıllık artış oranı sınırı, depozito kuralları gibi). Ayrıca yeni kiracınıza dairenin daha önce ofis olduğu ama resmi olarak konuta çevrildiği bilgisini vermeniz iyi olacaktır, böylece ileride çıkabilecek herhangi bir idari sorunda (düşük bir ihtimal de olsa) şeffaflık sağlanır. Genel olarak, satış veya kiralama öncesi tüm resmi süreçlerin bitmiş olmasına ve dairenin iskanlı bir konut statüsünde bulunmasına özen gösterin.

---

İlgili Bağlantılar:

https://mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.3194.pdf

https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/yonetmelik/7.5.23722.pdf

https://mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.634.pdf

https://mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf

https://www.resmigazete.gov.tr/

Son Güncelleme: 21.07.2025