AIRBNB YASASI VE TURİZM KONUTU BELGELERİ: İZMİR’DEN AVUKAT REHBERİ

Halk arasında “Airbnb Yasası” veya “Airbnb Kanunu” olarak da bilinen Kanun’un 1 Ocak 2024’te yürürlüğe girmesiyle birlikte evlerin turizm amacıyla yüz günün altında kiralanması konusunda önemli düzenlemeler gündeme gelmiştir. Bu kanun, Türkiye’de kısa süreli konut kiralamalarını, turizm amaçlı konut kiralamalarını ve turizm konutu belgesi şartlarını düzenlemektedir. Kanun’un İzmir Gayrimenkul Avukatı, İzmir Uluslararası Avukatı, İzmir Sözleşme Avukatı, İzmir Airbnb Avukatı bakış açılarıyla incelenmesiyle hazırlanmış İzmir Avukat rehberi doğrultusunda; bazı önemli noktalar şu şekildedir:

AIRBNB YASASI NEDİR VE KİRALAMA SÜRECİ NASIL İŞLER?

Airbnb Yasası olarak da bilinen Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair 7464 sayılı Kanun 02.11.2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak, 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Airbnb Yasası’nın yürürlüğe girmesiyle birlikte evlerin Airbnb gibi platformlarda kısa süreli kiralanması konusunda birtakım değişiklikler getirilmiştir.

Airbnb Yasası ile 100 günden daha kısa süreli kiralamalar ‘turizm amaçlı kiralama’ olarak kabul edilmiştir. Airbnb Yasası sonrasında kiralama süreci değişmiş; artık 100 gün veya 100 günden kısa süreli kiralamalar için Bakanlık’tan turizm konutu belgesi adı altında izin belgesi alınması ve evin girişine plaket asılması zorunlu hale gelmiştir.

Ayrıca yine Airbnb Yasası ile, Airbnb yapılacak evin apartman dairesi olması durumunda; diğer kat maliklerinin onayı şart haline getirilmiştir.

Ev sahipleri tarafından, söz konusu Airbnb Yasası’na uyulup uyulmadığı ise en az iki yılda bir olacak şekilde valilikler tarafından görevlendirilen kişiler tarafından denetlenecektir.

Airbnb Yasası öncesinde Airbnb yapan kişilerin ise, 1 Şubat 2024 tarihine kadar turizm konutu belgesi başvurusu yapmaları zorunlu olup; başvurular, başvuru tarihinden itibaren 3 ay içerisinde sonuçlanacaktır.

Airbnb Yasasının Temel Prensipleri ve Uygulama Alanı

Airbnb Yasası kapsamında 100 gün veya 100 günün altında kalan kısa süreli kiralamalar bulunmaktadır. Airbnb Yasası’na göre artık Airbnb yapılabilmesi için;

• Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan turizm konutu belgesi adında izin belgesi alınmalı
• Konutun girişine plaket asılmalı
• Konut apartman dairesi ise tüm kat maliklerinin oy birliği ile onayı alınmalı

Kiracı ve Ev Sahibi Hakları ve Sorumlulukları

Airbnb Yasası doğrultusunda kiracılar artık Airbnb yapacakları ev için turizm konutu belgesi ibraz edilmesini talep edebilecek ve söz konusu konut girişinde asılı plaket olup olmadığını öğrenebilecektir. Ayrıca söz konusu konutun sözleşmeye uygun tahsis edilmemesi halinde kiracılar, yaptıkları ödemenin on beş gün içerisinde iadesini alabileceklerdir.

Ev sahipleri Airbnb Yasası sonrası artık evlerini yüz gün veya yüz günden daha kısa süreli kiraya verebilmek için turizm konutu belgesi almak, konut girişine plaket asmak ve gerekli ise tüm kat maliklerinden onay almak zorundadır. Bunların yanında, evde konaklayan kişilerin kimlik bilgilerinin Kimlik Bildirim Sistemi ile bildirilmesi gerekmektedir. Ayrıca Turizm konutu belgesi sahibi olsalar dahi ev sahiplerinin Airbnb Yasası düzenlemelerine veya kiracı ile aralarındaki sözleşmeye uygun davranmaları gerekmektedir. Aksi takdirde idari para cezası ile karşılaşmaları söz konusu olacaktır.

AIRBNB YASASI CEZALARI

Airbnb Yasası kapsamında, sorumluluklarını yerine getirmeyen ev sahipleri, kiracılar, turizm konutu belgesi yani izin belgesi sahibi olan ev sahipleri ve kiralamaya aracılık eden kuruluşlar için farklı idari para cezaları öngörülmüştür.

Airbnb Yasası’na Uymayan Ev Sahiplerine Uygulanacak Cezalar

• Turizm konutu belgesi olmadan Airbnb yapan yani 100 gün veya daha kısa süreli kiralama yapan ev sahipleri için; kiralanan her ev için 100.000-TL idari para cezası ve 15 gün içerisinde turizm konutu belgesi alma zorunluluğu öngörülmüştür.
• 15 günlük süre içerisinde turizm konutu belgesi alınmaz ve Airbnb yapmaya devam edilirse 500.000-TL idari para cezası ve turizm konutu belgesi alınması için yeni bir 15 günlük süre verileceği öngörülmüştür.
• Turizm konutu belgesi yine alınmaz ve kiralama devam eder ise 1.000.000-TL idari para cezası verilecektir.

Kiracılara Uygulanacak Cezalar

Turizm konutu belgesi sahibi biri tarafından ev kiralayan kiracıların, kendi nam ve hesabına ayrı bir üçüncü kişiye evi kiralaması durumunda; aracılık eden kişi ve kiracıya, sözleşme başına 100.000 TL idari para cezası uygulanacaktır.

Ancak burada belirtmek gerekir ki; kiralayanın tüzel kişi olması durumunda, tüzel kişiler kendi personellerine konutu kullandırabilecektir.

 

Turizm Konutu Belgesi Sahiplerine Uygulanabilecek Cezalar

Airbnb Yasası kapsamında turizm konutu belgesi sahibi olan kişiler için farklı durumlar özelinde farklı idari yaptırımlar düzenlenmiştir. Şöyle ki;

• Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından istenen bilgi ve/veya belgelerin otuz gün içerisinde verilmemesi, eksik veya yanlış verilmesi durumunda 50.000-TL,
• Kiraya verenin, miras durumları hariç olmak üzere değişmesi ve tapu tescilinden itibaren otuz gün içerisinde bu değişikliğin bildirilmemesi halinde 50.000-TL,
• Kiracılara konut özellikleri konusunda yanıltıcı bilgiler verilmesi veya konutun anlaşılan süreden daha kısa süreli kiralanması durumunda 100.000-TL,
• Konutun kiracıya sözleşmeye uygun şekilde tahsis edilmemesi halinde 100.000-TL, bu durumda on beş gün içerisinde ödeme iadesi yapılmaması durumunda 200.000-TL,
• Airbnb Yasası gerekliliği plaketlerin evin girişine asılmaması durumunda 100.000-TL, on beş gün içerisinde bu eksiklik giderilmez ise 500.000-TL,
• Bakanlık tarafından yapılan denetimlerde bulunan eksiklikler için ise 100.000-TL idari para cezası verilmesi söz konusu olup, bu eksikliğin giderilmesi için on beş gün süre verilecektir.

Airbnb Gibi Kiralamaya Aracılık Eden Kuruluşlara Uygulanacak Cezalar

Turizm konutu belgesi olmaksızın turizm amaçlı konut kiralamaya aracılık eden kuruluş, internet siteleri ve platformlar, Bakanlık tarafından yapılacak uyarı sonrasında 24 saat içerisinde ilanı yayından kaldırmak zorundadır. Yayından kaldırmayan kuruluşlar için 100.000-TL idari para cezası düzenlenmiş olup, ilana veya yayına erişimin engellenmesine karar verilebilecektir.

TURİZM KONUTU BELGESİ NASIL ALINIR VE GEREKLİ KOŞULLAR NELERDİR?

Airbnb Yasası kapsamında turizm konutu belgesi yani izin belgesi başvuruları e-Devlet üzerinden yapılacaktır. E-Devlet üzerinden yapılmayan ve fiziki olarak gönderilen başvurular, değerlendirmeye alınmadan başvuru sahibine iade edilecektir.

Aynı binada yer alan ve aynı kişi adına yapılacak turizm konutu belgesi başvurularının, tek başvuru altında yapılması gerekmektedir. Ayrıca belirtmek gerekir ki; başvuru sahibin aynı binada turizm konutu belgesi sahibi olduğu başka bir ev bulunması durumunda, başvuru içeriğinde bu konuda bilgi verilmesi gerekmektedir.

Kimler Turizm Konutu Belgesi Başvurusu Yapabilir?

Airbnb Yasası kapsamında ev sahipleri, üzerinde üst hakkı veya intifa hakkı bulunan konutlarda malikler yerine hak sahipleri tarafından da başvuru yapılabilir. Ayrıca turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunuyorlar ise (A) grubu seyahat acenteleri de başvuru yapabilecektir.

Turizm Konutu Belgesinin Önemi ve Gereklilikleri

Yüz gün veya yüz günden daha süreli kiralama yapacak olan ev sahiplerinin turizm konutu belgesi sahibi olmaları gerekmektedir. Turizm konutu belgesi sahiplerine verilecek olan turizm konutu plaketinin ise turizm amaçlı kiralanan konutun girişine asılması zorunludur.

Bir konuta turizm konutu belgesi verilebilmesi için bazı gerekliliklerin sağlanmış olması gerekmektedir;

• Airbnb yapılacak ev, bir apartman dairesi ise bütün kat maliklerinin oybirliği ile onayı gerekir.
• Airbnb yapılacak ev, bir site içerisinde ise yalnızca bu evin bulunduğu binadaki tüm maliklerin onayı aranır.
• Aynı binada, aynı ev sahibi için 5’ten fazla turizm konutu belgesi alınacak ise; işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması gerekmektedir.
• Airbnb yapılacak ev, yüksek nitelikli konut yani rezidans içerisinde yer alıyor ise; yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin veriliyor olması halinde, kat malikleri onayından muaftır.

Turizm Konutu Belgesi Başvuru Süreci ve Ev Sahibinin Yükümlülükleri

Airbnb Yasası kapsamında yapılacak turizm konutu belgesi başvuru süreçleri ve gerekli belgeler, başvuruda bulunan kişinin türüne göre değişiklik göstermektedir. Turizm konutu belgesi başvurularının etkin ve eksiksiz yapılabilmesi için bir İzmir Gayrimenkul Avukatı, İzmir Sözleşme Avukatı veya İzmir Airbnb Avukatı’ndan danışmanlık alınması son derece önemlidir.

Turizm Konutu Belgesi Başvurusu İçin Gerekli Belgeler

Airbnb Yasası kapsamında turizm konutu belgesi başvurularına eklenecek belgeler, başvuran kişi özelliklerine göre değişiklik göstermektedir. Şöyle ki;

Başvuran kişi gerçek kişi yani bir şahıs ise;

• Türkiye Cumhuriyeti kimlik veya nüfus cüzdanı fotokopisi, kimlikte imza örneği bulunmaması durumunda imza beyannamesi,
• Başvuran kişi yabancı uyruklu ise pasaport fotokopisi, yabancı kimlik numarası veya yabancı vergi kimlik numarası ile pasaportta imza örneği bulunmaması durumunda imza beyannamesi,
• Konut üzerindeki hak sahipliğini gösterir güncel tapu örneği veya tapu kaydı,
• Tapu kayıtlarında konut amaçlı kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunmayan bağımsız bölümlerde konut olarak düzenlenen yapı kayıt belgesi.
  
  

Başvuran kişi tüzel kişi ise;

• Vergi kimlik numarası, ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası,
• Temsile yetkili kişilerin imza örnekleri,
• Tapu kayıtlarında konut amaçlı kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunmayan bağımsız bölümlerde konut olarak düzenlenen yapı kayıt belgesi.

Airbnb yapılacak konutun apartmanda bulunması halinde gerekli belgeler, konut türüne göre değişiklik göstereceği için gerekli belgeler ve bu belgelerin hazırlanması, toplanması ve başvuruda sunulması için İzmir Gayrimenkul Avukatı, İzmir Sözleşme Avukatı veya İzmir Airbnb Avukatı’ndan danışmanlık alınması gerekir.

YASAL SORUMLULUKLAR VE ÇÖZÜM YOLLARI

Airbnb Yasası’nın yürürlüğe girmesiyle birlikte turizm amaçlı konut kiralamalarında önemli değişiklikler ve zorunluluklar getirilmiştir. 1 Ocak 2024 tarihi itibarıyla evlerini Airbnb gibi platformlar ve internet sitelerinden kısa süreli kiralamak isteyen ev sahiplerine, aracılık eden platformlara ve hatta üçüncü kişiye kiralama durumlarında kiracılara dahi yasal sorumluluklar getirilmiştir.

Airbnb Kiralama Sürecinde Ortaya Çıkabilecek Yasal Sorunlar

Airbnb Yasası kapsamında getirilen düzenlemelere uyulmadığı takdirde ciddi yaptırımlar ve idari para cezaları ile karşılaşılabileceği gibi, usulüne uygun bir başvuru ile alınmış turizm konutu belgesi sahiplerinin izinlerinin iptal edilebilmesi de söz konusudur.

Kiraya verenin miras dışı bir durum ile değişmesi ve turizm konutu belgesi devri için verilen 30 günlük sürede yeni ev sahibi tarafından başvuru yapılmaması halinde veya çeşitli diğer nedenlerle turizm konutu belgesi ve turizm amaçlı konut kiralama izni iptal edilecektir.

Herhangi bir nedenle turizm konutu belgesi ve turizm amaçlı konut kiralama izni iptal edilen kişilerin izinlerinin yeniden alınması veya Airbnb Yasası kapsamında haksız yere idari para cezası alan kişilerin söz konusu cezaları iptal ettirebilmesi için İzmir Gayrimenkul Avukatı, İzmir Sözleşme Avukatı veya İzmir Airbnb Avukatı’ndan danışmanlık alması gerekmektedir.

Yasal Haklarınızı Korumak İçin Adım Adım Çözüm Önerileri

Evlerini turizm amaçlı kiralamak isteyen kişilerin Airbnb Yasası’na uyum sürecinin her aşamasında; yani gerek başvuru, gerek kiralama, gerekse de izin iptalleri ve cezalarda yasal haklarının korunması açısından İzmir Gayrimenkul Avukatı, İzmir Sözleşme Avukatı veya İzmir Airbnb Avukatı’ndan yardım alması önerilmektedir.

İdari para cezası ile karşılaşılması durumunda, cezanın yanlış veya haksız verildiği düşünülüyor ise; Airbnb para cezalarına karşı itiraz edilebilmesi için, kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde Sulh Ceza Hakimliklerine itiraz edilmesi gerektiğini önemle hatırlatmak isteriz.

Dolayısıyla Airbnb Yasası kapsamında idari yaptırımlarla karşılaşan kişilerin, karar tebliğ edildikten sonra en kısa sürede bir İzmir Gayrimenkul Avukatı, İzmir Sözleşme Avukatı veya İzmir Airbnb Avukatı’na başvurmaları gerekmektedir.

HUKUKİ DANIŞMANLIK HİZMETLERİ VE İZMİR AVUKATIN ROLÜ

İzmir ve İzmir’in turizm ilçeleri, Türkiye’de en çok Airbnb yapılan yerlerin başında gelmektedir. Airbnb Yasası’nın yürürlüğe girdiği tarih olan 1 Ocak 2024 tarihi öncesinde İzmir’deki evlerini Airbnb’den kiraya verenlerin 1 Şubat 2024 tarihine kadar, turizm konutu belgesi başvurusu için bir İzmir Gayrimenkul Avukatı, İzmir Sözleşme Avukatı veya İzmir Airbnb Avukatı’ndan danışmanlık alması hukuki bir yaptırımla karşılaşılmaması adına oldukça önemlidir.

Airbnb Yasası kapsamında herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Airbnb Yasası ve Turizm Konutu Belgesi Konusunda Hukuki Danışmanlık Hizmetlerinin Önemi

Airbnb Yasası ile getirilen değişikliklerle birlikte artık konutların turizm amaçlı kiralanması düzenleme altına alınmıştır. Hali hazırda Airbnb yapan ev sahiplerinin 1 Şubat 2024’e kadar veya evini 100 gün ya da daha kısa süreli kiralamak isteyen ev sahiplerinin turizm konutu belgesi başvurusu yapmaları zorunludur.

Yalnızca turizm konutu belgesi ve turizm konutu plaketi alınması değil, bu doğrultuda yapılacak kiralamaların veya söz konusu evlerin niteliklerinin de süreç boyunca Airbnb Yasası’na uygun olması zorunludur. Dolayısıyla tüm süreç takibi ve karşılaşılması halinde idari para cezalarının iptal edilebilmesi adına süreçlerin bir İzmir Avukat, İzmir Gayrimenkul Avukatı, İzmir Sözleşme Avukatı veya İzmir Airbnb Avukatı’nın desteği ile yapılması olası sorunları en aza indirgeyecektir.

İzmir Avukatının Bu Konudaki Rolü ve Sağladığı Destek

Airbnb Yasası kapsamında İzmir avukatı, İzmir Gayrimenkul Avukatı, İzmir Sözleşme Avukatı veya İzmir Airbnb Avukatı sizlere;

• Sahibi olduğunuz evin kısa süreli kiralamaya uygun olup olmadığının değerlendirmesi,
• Airbnb yapabilmek için gerekliliklerin sağlanması,
• Turizm konutu belgesi başvurusu için gerekli belgelerin toplanması ve başvurunun yapılması,
• Apartmanda yer alan konutların Airbnb ile kiralanmak istenmesi durumunda tüm kat maliklerinin onaylarının aranması,
• Turizm konutu belgesi ya da turizm amaçlı kiralama izni verilmemesi durumunda söz konusu kararın iptali ve gerekliliklere uyum sağlanması ile yeni bir başvuru yapılması,
• Turizm konutu belgesi ve izni iptal edilen kişilere yeni izinlerin alınması,
• Airbnb Yasası kapsamında karşılaşılan idari para cezalarının indirim veya iptali konusunda gerekli itirazların yapılması başta olmak üzere gerekli her iş ve işlem için danışmanlık vermektedir.

AIRBNB YASASI İLE İLGİLİ SIKÇA SORULAN SORULAR

1. Airbnb’de konut kiralamak için hangi yasal düzenlemelere dikkat etmeliyim?

Airbnb’de konut kiralamak için hukuka uygun bir turizm konutu belgesi sahibi olmanız gerekmektedir. Aksi halde yüz gün veya yüz günden daha kısa süreli olacak şekilde evinizi kiralamanız mümkün değildir.

Ayrıca önemle belirtmek gerekir ki; bir yıl içerisinde yüz günden daha uzun süreli olsa dahi dört kereden fazla kez kiraya verenler için 1.000.000-TL idari para cezası öngörülmüştür. Bu durum yalnızca Airbnb Yasası kapsamında turizm amaçlı kiralamalar için değil her halükarda geçerlidir.

2. Turizm konutu belgesi nedir ve nasıl alınır?

Turizm konutu belgesi evlerini yüz günden daha kısa süreli olacak şekilde, turizm amacıyla kiralamak isteyen ev sahiplerinin alması gereken belgedir. Ev niteliklerinin uygun olması halinde e-Devlet üzerinden başvuru yapılarak alınabilmektedir.

3. Airbnb kiralama sürecinde karşılaşabileceğim hukuki sorunlar nelerdir?

Airbnb’den evini kiralayan ev sahipleri, Airbnb’den ev kiralayan kiracılar veya Airbnb gibi aracı platformların Airbnb Yasası ile getirilen yeniliklere uymaması halinde 50.000-TL’den başlayan ve 1.000.000-TL’ye kadar çıkan idari para cezaları ile karşılaşmaları mümkündür.

4. Airbnb ile kiraladığım konutumu ticari amaçla kullanabilir miyim?

Airbnb Yasası düzenlemelerine uygun bir turizm konutu belgesi ve turizm konutu plaketi bulunan konutun kiralanması halinde, ev sahibi ile kiracı arasındaki sözleşmenin hükümleri incelenmelidir. İşyeri vasfı zorunluluğu bulunmayan hallerden biri olması ve ev sahibi ile kiracı arasındaki sözleşmede ayrıca yasaklanmaması halinde konut, ticari amaçla kullanılabilecektir.

5. Airbnb kiralama sürecinde yaşanan anlaşmazlıkları nasıl çözebilirim?

Airbnb kiralama sürecinde, söz konusu konutun Airbnb Yasası gerekliliklerini taşımadığını düşünüyorsanız, konaklamanız ile ilgili şikayetiniz varsa ve kiralamanın veya konaklamanın sözleşmeye uygun olmadığını düşünüyorsanız mutlaka İzmir Avukat, İzmir Gayrimenkul Avukatı, İzmir Sözleşme Avukatı veya İzmir Airbnb Avukatı’ndan süreçle ilgili hukuki destek almanız gerekmektedir.

 

6. Apartmanda Airbnb yasak mı?

Apartman içerisinde bulunan dairelerin Airbnb gibi platformlar üzerinden turizm amaçlı olarak kiralanabilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği ile onayı gerekmektedir. Tüm kat maliklerinin onayı olması halinde apartman daireleri Airbnb üzerinden kiralanabilecektir.

7. İzmir’de Airbnb ile konut kiralamak için gereken özel şartlar nelerdir?

İzmir’de bir konutun Airbnb ile kiralanabilmesi için; yaşam alanı için gerekli koşulların (yatak, tuvalet-banyo, mutfak) bulunduğu bir konut olması, konaklayacak kişi sayısına göre yeterli miktarda yatak, çarşaf, havlu gibi gerekliliklerin bulunması, güvenlik önlemlerinin alınması, kişi kapasitesine uygun olması gibi asgari şartlar aranmaktadır.

8. Airbnb Türkiye’de yasal mı?

Airbnb uygulamasının kullanılması, Airbnb üzerinden ev kiralamak veya evini kiraya vermek Türkiye’de yasaldır. Kiralama 100 gün veya daha kısa süreli olacak ise ev sahibi tarafından, Airbnb Yasası’na uygun şekilde turizm konutu belgesi alınması ve evin girişine turizm konutu plaketi asılması zorunludur.

9. Airbnb yasal mı?

Hukuki mevzuat çerçevesinde Türkiye’de Airbnb kullanmak yasaldır. Yalnızca Airbnb Yasası ve turizm konutu belgesi gerekliliklerine uyulmadan yapılan kiralamalar için idari para cezaları öngörülmüştür.

---

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,