İZMİR SİTE YÖNETİM AVUKATI: SIK SORULAN SORULAR VE CEVAPLARI

Giriş: Site Yönetimi Hukukunun Önemi

Site Yönetimi Hukuku Neden Önemlidir?

Site yönetimi hukuku, apartman ve siteler gibi toplu yaşam alanlarında düzenin, huzurun ve adil bir ortamın sağlanması için temel bir çerçeve sunmaktadır. Bu hukuk dalı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) başta olmak üzere ilgili yasal düzenlemelerle kat maliklerinin haklarını ve sorumluluklarını belirlemekte, ortak alanların kullanımını düzenlemekte ve yönetim süreçlerini şeffaflaştırmaktadır. Hukuki bir altyapı olmadan, aidat tahsilatından ortak alan kullanımına, gürültüden evcil hayvan beslemeye kadar birçok konuda anlaşmazlıklar çıkması kaçınılmazdır.

Bu hukuk dalının önemi, sadece mevcut uyuşmazlıkları çözmekle sınırlı kalmamaktadır. Aynı zamanda, toplu yaşam alanlarında öngörülebilir, adil ve uyumlu bir ortamın sürdürülebilirliğini sağlamaktadır. Kanun, kat maliklerinin ve yöneticilerin hak ve yükümlülüklerini net bir şekilde tanımlayarak, potansiyel çatışma alanlarını minimize eder. Örneğin, ortak giderlere katılım oranları veya ortak alanların kullanım şekilleri gibi konularda belirlenen kurallar, taraflar arasında beklenti farklılıklarından doğabilecek sürtüşmeleri baştan engellemektedir. Böylece, hukukun sadece ihtilafları çözücü değil, aynı zamanda toplumsal düzeni kurucu ve koruyucu bir rolü olduğu ortaya çıkmaktadır. Bu durum, özellikle yoğun şehir yaşamında, komşuluk ilişkilerinin sağlıklı bir şekilde sürdürülebilmesi için hayati bir öneme sahiptir.

I. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Temel Kavramlar

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile özel olarak düzenlenen, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür. Bu, bir binanın bağımsız bölümlerine (daire, dükkan, ofis vb.) sahip olunması anlamına gelirken, aynı zamanda bu bağımsız bölümlerle orantılı olarak arsa üzerinde ve binanın ortak alanları üzerinde de paylı mülkiyet hakkı tanır.

• Bağımsız Bölüm: Binanın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan, bağımsız mülkiyete konu olabilen kısımlarına “bağımsız bölüm” denir. Örneğin, bir apartmandaki her bir daire veya bir iş merkezindeki her bir ofis bağımsız bölüm niteliğindedir. Kat malikleri, Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı tüm hak ve yetkilere bu bağımsız bölümler üzerinde sahiptirler; diledikleri gibi kullanabilir, kiraya verebilir, satabilir veya ipotek edebilirler. Ancak bu hakların kullanımı KMK hükümlerine aykırı olamaz.
• Ortak Yerler: Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerdir. KMK’nın 4. maddesinde sayılan ortak yerlere örnek olarak temeller, ana duvarlar, kirişler, kolonlar, çatılar, bacalar, genel dam terasları, merdivenler, asansörler, genel kömürlükler, garajlar, kalorifer daireleri, genel su depoları, sığınma yerleri, su, hava gazı ve elektrik tesisleri, kanalizasyon tesisleri ve yangın emniyet merdivenleri verilebilir. Kat malikleri, arsa payları oranında bu ortak yerlere maliktir ve bunları kullanma hakkına sahiptirler. Yönetim planı veya özel anlaşmalarla kullanım şekli belirlenebilir.
• Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında yer alan, ancak doğrudan o bölüme tahsis edilmiş olan yerlerdir. Kömürlük, su deposu, garaj, elektrik veya su saati yuvaları, tuvalet gibi yerler eklenti olarak kabul edilir ve ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır. Bağımsız bölümün devri, kiralanması veya kayıtlanması durumunda eklentiler de kendiliğinden devredilmiş, kiralanmış veya kayıtlanmış olur.
• Kat İrtifakı: Henüz yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kurulan bir haktır. Kat mülkiyetinden farklı olarak, kat irtifakında mülkiyet hakkı arsa payı cinsinden belirtilirken, kat mülkiyetinde bağımsız bölümlerin tapudaki niteliği bina olarak geçer. Kat irtifakı, projenin onaylandığı anlamına gelirken, kat mülkiyeti dairenin projeye uygun inşa edildiğini belirtir. Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyeti kurulmamış olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?

Kat mülkiyeti, iki temel yolla kurulabilmektedir: hukuki işlem veya mahkeme kararı. Hukuki işlem yolu, genellikle tüm maliklerin anlaşmasıyla ve resmi senetle tapu siciline tescil ile gerçekleşir. Mahkeme kararı ise, malikler arasında anlaşmazlık olması durumunda devreye girer.

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi zorunludur. Öncelikle, ana taşınmazın tamamının kat mülkiyetine çevrilmesi gerekmektedir; yalnızca bir veya birkaç bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Ayrıca, yapının tamamının kâgir (betonarme) ve tamamlanmış olması şartı aranır.

Kat mülkiyeti kurulması için gerekli belgeler şunlardır:

• Tüm maliklerce onaylanmış dilekçe.
• Genel inşaat projesi.
• Vaziyet planı.
• İskan ruhsatı (yapı kullanma izin belgesi).
• Yönetim planı.
• Binanın fotoğrafı.
• Kat maliklerinin nüfus cüzdanı fotokopileri.

Bu belgeler tapu memuruna sunulduğunda, memur belgelerin tamam ve usulüne uygun olduğunu tespit ettikten sonra resmi sözleşmeyi düzenler ve tescil işlemini gerçekleştirir. Eğer kat mülkiyeti mahkeme kararıyla kurulmuşsa, bu belgelere ek olarak mahkeme ilamı da sunulmalıdır. Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde, yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanmaktadır.

II. Site Yöneticisinin Görev ve Yetkileri

Yöneticinin Tanımı ve Rolü

Apartman veya site yöneticisi, toplu yaşam alanlarında sürdürülebilir, düzenli ve hukuka uygun bir yaşamın devamını sağlamak amacıyla görevlendirilen kişidir. Bu kişi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde hareket ederek, bina veya sitenin ortak alanlarının yönetiminden, bakım-onarım işlerinin takibinden, mali süreçlerin idaresinden ve kat malikleri arasındaki iletişimin etkin bir biçimde sürdürülmesinden sorumludur. Yönetici, kat malikleri adına hareket eden ve onlara karşı bir vekil gibi sorumlu olan bir pozisyondadır.

KMK’nın 34. maddesi uyarınca, ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, bir yöneticinin atanması zorunludur. Bu zorunluluk, özellikle büyük ve karmaşık yapılarda düzenin sağlanması için kritik önem taşımaktadır. Eğer kat malikleri anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, herhangi bir kat maliki, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak bir yöneticinin atanmasını talep edebilir. Mahkeme tarafından atanan yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin tüm yetkilerine sahip olur ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri tek bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır ve kat malikleri kuruluna ihtiyaç duymadan yasal hak ve sorumlulukları taşır.

Yöneticinin Temel Görevleri

Yöneticinin görevleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde detaylandırılmıştır ve yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadıkça yönetici bu işleri görmekle yükümlüdür. Bu görevler, sitenin günlük işleyişinden finansal yönetimine kadar geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır:

• Kurul Kararlarının Uygulanması: Kat malikleri kurulunca alınan kararların eksiksiz ve zamanında yerine getirilmesini sağlamak yöneticinin temel görevidir.
• Ortak Alanların Bakımı ve Korunması: Ana gayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almakla yükümlüdür. Bu, apartmanın temizliğini, düzenli kontrolünü, yangın, su baskını gibi afetlerde önlem alınmasını ve güvenlik önlemlerinin (kamera, şifreli giriş, güvenlik görevlisi) sağlanmasını içerir.
• Sigorta İşlemleri: Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi ve sigorta giderlerinin arsa payı oranında kat maliklerine paylaştırılması yöneticinin sorumluluğundadır.
• Mali Yönetim:
  • Aidatların düzenli toplanması ve harcamaların kontrol edilmesi.
  • Bütçe planlaması yaparak beklenmeyen masraflara karşı önlem alınması.
  • Toplanan paraları güvenli bir bankada kendi adına, ancak ana gayrimenkul yöneticisi sıfatı belirtilerek açılan bir hesapta tutmakla yükümlüdür.
  • Gelir ve giderlerin kaydını düzenli olarak tutmak ve mali raporları hazırlayarak kat maliklerine sunmak.
  • Yönetim planında kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, gecikmeksizin bir işletme projesi hazırlamak zorundadır. Bu projede tahmini gelir-gider tutarları ve her kat malikine düşecek tahmini miktar belirtilmelidir.
• Toplantı Düzenleme: Kat malikleri kurulu toplantılarını (olağan veya olağanüstü) düzenlemek ve gündemini belirlemek yöneticinin görevidir. Toplantıların zamanında ve usulüne uygun yapılmasını sağlamalıdır.
• Hukuki Temsil: Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak, yöneticinin görevleri arasındadır. Ayrıca, ana gayrimenkulü ilgilendiren tebligatları kabul etmek ve ilgili kat maliklerini bilgilendirmek de görevlerindendir.

Yöneticinin Hukuki Sorumlulukları

Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi uyarınca kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu vekalet ilişkisi, yöneticinin görevlerini özenle ve sadakatle yerine getirme yükümlülüğünü beraberinde getirir. Yöneticinin bu görevlerini ihlal etmesi durumunda hukuki sorumluluğu doğar.

Yöneticiler, yöneticilik görevini ifa ettikleri sırada temsil ettikleri kimselerin çıkarlarını koruyacak önlemleri almakla yükümlüdürler. Kendi kusur ve ihmalleriyle oluşacak zarardan sorumludurlar. Örneğin, avansın zimmete geçirilmesi veya zamanında ödeme yapılmamasından dolayı sigorta priminin cezalı tahsili gibi durumlarda kişisel sorumlulukları bulunmaktadır. Yargıtay kararları da yöneticinin kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olmasının, yöneticilik yaptığı dönemdeki usulsüz harcamalar ve zimmetine geçirdiği paralar nedeniyle kat maliklerine verdiği zararlardan sorumluluktan kurtarmadığına hükmetmiştir. Yöneticinin sorumluluğu görev süresi ile sınırlı olmakla birlikte, bu süre içinde görevlerini kasten veya ihmal sonucu yerine getirmemesi nedeniyle kat maliklerinin uğradığı zararları karşılamak durumundadır.

Yönetici, yaptığı işler dolayısıyla üstlendiği borçlardan kurtulma hakkına sahiptir ve işin görülmesi sırasında uğradığı zararlar için tazminat talep edebilir. Ancak, yöneticinin görev süresi genellikle bir yıldır ve her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Görev süresi sona erse bile, yeni yönetici atanana kadar görevine devam eder. Mahkemece atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir. Kat malikleri, yöneticinin görevlerini yerine getirmemesi veya suistimal etmesi durumunda hukuki yollara başvurarak zararlarını tazmin edebilirler.

III. Site Denetçisinin Rolü ve Sorumlulukları

Denetçinin Tanımı ve Seçimi

Site denetçisi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca site yönetiminin şeffaflığını, hesap verebilirliğini ve hukuka uygunluğunu sağlamak amacıyla görevlendirilen kişidir. Her site sakini, yönetimin kararlarını, harcamalarını ve faaliyetlerini kontrol etme hakkına sahiptir ve denetçi bu hakkın etkin bir şekilde kullanılmasını sağlar.

Denetçi veya denetim kurulu üyeleri, yönetici seçiminden farklı olarak, mutlaka kat malikleri arasından seçilmek zorundadır; dışarıdan birinin denetçi atanması geçersizdir. Denetçi seçimi için hem kat maliklerinin sayı hem de arsa payı çoğunluğu gereklidir. Kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Denetçinin görev süresi, genellikle yönetimin görev süresinin sona erdiği tarihte biter, aksine bir hüküm yoksa. Denetçi, kat malikleri kurulu kararlaştırmışsa hizmetlerinden dolayı belirli bir ücret alabilir; ancak genel kural ücretsiz vekillik yapılması yönündedir. Hiç kimse denetçi olmaya zorlanamaz.

Denetçinin Görevleri

Denetçinin temel görevleri, KMK’nın 41. maddesi ve yönetim planı hükümleri çerçevesinde belirlenir:

• Yönetimin Denetlenmesi: Yöneticinin görevdeki tutumunu sürekli olarak denetlemek, kayıtların uygun tutulup tutulmadığını, işletme projesine uygun hareket edilip edilmediğini kontrol etmek.
• Hesapların Denetlenmesi: Apartman veya sitenin finansal kayıtlarını, gelir-gider tablolarını, banka hareketlerini ve aidat tahsilatlarını denetlemek. Yönetim planında belirtilmemişse, hesap denetimi en az üç ayda bir yapılmalıdır.
• Denetleme Raporu Sunma: Denetleme sonuçlarını içeren bir raporu kat malikleri kuruluna sunmakla yükümlüdür. Bu raporlar, üç aylık faaliyet raporu ve gider-gelir tablosu şeklinde hazırlanıp ilan panolarında yayımlanabilir.
• Bilgilendirme Hakkı: Denetçiler, uygun gördükleri takdirde, istedikleri zaman kat maliklerini denetlemelerle ilgili bilgilendirme hakkına sahiptirler.
• Hukuki Süreç Takibi: Aidatlarını belirtilen süre içerisinde yatırmayan kat sakin ve maliklerini takip ederek, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereğince bu ödemelerin faizi ile alınması için site avukatından icra takibi yapılmasını isteyebilir.
• Personel Denetimi: Site yönetiminde çalışan personelin özlük bilgilerini toplamak, eksiklikleri tamamlamak, SSK bildirgelerinin ödenmesini takip etmek ve iş disiplinine uymayan personel hakkında tutanak tutarak yönetim kurulunu bilgilendirmek.

Denetçinin Hukuki Sorumlulukları

Denetçiler, kat malikleri kuruluna karşı aynen bir vekil gibi sorumludurlar. Denetim kurulu kararlarında birlikte hareket etmek zorundadırlar. Bu sorumluluk, denetim görevini özenle ve sadakatle yerine getirme yükümlülüğünü içerir.

Denetçinin görevden alınması ve yeni bir denetçinin atanması davası, haklı sebeplerin varlığı halinde açılabilir. Haklı nedenin varlığı, her olayın koşullarında hakim tarafından değerlendirilir. Denetçinin tarafsız ve dürüst davranma yükümlülüğüne riayet etmediği yönünde bir kuşkunun varlığı dahi dava açmak için yeterli olabilir. Bu tür davalar, şirket yönetim kurulu veya sermayenin belirli bir yüzdesini oluşturan azlık pay sahipleri tarafından açılabilir. Dava, şirket tüzel kişiliğine karşı açılır. Kanunda dava açma bakımından özel bir süre öngörülmemiştir; ancak butlana dayalı bir davada süre sınırı bulunmamaktadır.

Eğer denetçi vefat eder veya istifa ederse, kat malikleri kurulu olağanüstü toplantıya çağrılır ve usulüne uygun olarak yeni denetçi seçilir. Denetçinin görev süresi kural olarak yönetimin görev süresinin sona erdiği tarihte biter. Ortak giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanlar yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu edebilirler.

IV. Kat Malikleri Kurulunun İşleyişi ve Karar Alma Süreçleri

Kurulun Tanımı ve Yetkileri

Kat malikleri kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca ana gayrimenkulün yönetimini sağlamak üzere oluşturulan en üst karar alma organıdır. Bu kurul, apartman veya sitenin düzenli işleyişi, ortak alanların bakımı, finansal yönetimi ve genel düzeninden sorumludur. Kurul, karar alırken kanunun emredici hükümlerini ve yönetim planını göz önünde bulundurmak zorundadır.

Kat malikleri kurulunun yetkileri oldukça geniştir ve şunları içerir:

• Yönetim Kararlarının Alınması: Ana gayrimenkulün kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli kararları almak.
• Mali Kararlar: Ortak giderlere katılma paylarını belirlemek ve toplamak. Yeni dönem bütçesini kabul etmek ve avans aidatları belirlemek. Ana gayrimenkulün sigortalanması hakkında karar vermek.
• Yönetici ve Denetçi Atama/Denetleme: Yönetici ve denetçi atamak, görevden almak ve denetlemek.
• Yenilik ve İlaveler: Ortak yerlerin düzgün veya kullanışlı hale getirilmesi, faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilaveler hakkında karar vermek.
• Anlaşmazlıkların Çözümü: Kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıkları çözmek ve karara bağlamak.

Kurul tarafından alınan kararlar, birliği oluşturan tüm kişiler için bağlayıcıdır; hatta sonradan birliğe dahil olan külli ve cüzi halefleri dahi bağlar.

Toplantı ve Karar Yeter Sayıları

Kat malikleri kurulu, olağan ve olağanüstü toplantılarla bir araya gelir.

• Olağan Toplantı: Yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplantı çağrısı, en az 15 gün önceden yazılı olarak yapılmalı ve gündem maddeleri (yönetici/denetçi seçimi, yeni dönem bütçesi, gelir-gider durumu) belirtilmelidir.
• Olağanüstü Toplantı: Gerekli durumlarda yöneticiler veya denetmenler tarafından düzenlenebilir.

Toplantı ve Karar Yeter Sayıları:

• İlk Toplantı: Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
• İkinci Toplantı (Yeter Sayı Sağlanamazsa): İlk toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. İkinci toplantıda arsa payı çoğunluğu aranmaz.
• Oy Hakkı: Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, maliki olduğu her bağımsız bölüm için bir oy hakkına sahiptir. Ancak, bir kat malikinin sahip olacağı oy sayısı, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekalet edebilir. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.
• Ağırlaştırılmış Yeter Sayılar: Kanun koyucu, özel önem atfettiği konularda ağırlaştırılmış nisaplar ve hatta oybirliği şartı aramaktadır. Örneğin, yönetim planının değişmesi için tüm kat maliklerinin beşte dörtlük (4/5) oy çoğunluğu aranır. Ana taşınmazın dış duvarlarında, çatısında veya damında reklam maksadıyla kiralama gibi önemli yönetim işleri için bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir. Ayrıca, ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklikler için ilgili bölüm maliklerinin ortak rızası veya 4/5 çoğunluk aranır.

Kararların İptali Davası

Kat malikleri kurulu kararları, hukuka, yönetim planına veya hakkaniyet ilkelerine aykırı olması durumunda iptal davasına konu olabilir. Bu dava, kat maliklerinin haklarını korumak ve hukuka aykırı kararların uygulanmasını engellemek için önemli bir yoldur.

Dava Açma Süreleri:

• Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan her kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır.
• Toplantıya katılmayan her kat maliki ise, kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren en geç altı ay içinde dava açmalıdır.
• Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, süresinde açılmayan davalar reddedilir.

Süre Şartı Aranmayan Durumlar (Yokluk veya Mutlak Butlan): Bazı durumlarda, kat malikleri kurulu kararları yok hükmünde veya mutlak butlanla geçersiz sayılır. Bu tür kararlar için dava açma süresi koşulu aranmaz; kat malikleri her zaman dava açabilir. Bu durumlar şunlardır:

• Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararda yeter sayının sağlanmamış olması (kurucu unsur yokluğu).
• Yapının mimari projesine ilişkin alınmış kararlar.
• Isı yalıtımı, merkezi sistemden bireysel sisteme geçişe ilişkin kararlar.
• Yönetim planının değişikliğinde aranan 4/5 çoğunluğun sağlanmamış olması.
• Yönetim planında veya yasada belirtilen zamanda yapılmayan toplantıların olağan toplantı olarak kabul edilememesi.

Görevli ve Yetkili Mahkeme: Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalarda görevli mahkeme, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.

Dava Tarafları: Apartman yönetim kurulunun tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu nedenle, dava açılırken davalı olarak apartman yönetim kuruluna karşı değil, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmelidir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur. Bu düzenleme, çok sayıda kat maliki olan sitelerde dava açma sürecini kolaylaştırmaktadır.

V. Ortak Alan Anlaşmazlıkları ve Çözüm Yolları

Ortak Alanların Tanımı ve Kullanımı

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca, ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlere “ortak yerler” denir. Bu ortak yerler, binanın temelinden çatısına, merdivenlerinden asansörlerine, genel kömürlüklerinden garajlarına kadar geniş bir yelpazeyi kapsar.

Kat malikleri, arsa payları oranında bu ortak yerlere maliktirler ve bu yerleri kullanma hakkına sahiptirler. Ancak, yönetim planında veya kat malikleri arasında yapılan özel bir anlaşmayla bu kullanım hakkının sınırları ve şekli belirlenebilir. Örneğin, otopark kullanımı genellikle arsa payı oranında belirlenir. Ortak yerlerin kapsamı, Kanun’da sayılan mutlak ortak yerler dışında, sözleşmeyle veya yönetim planıyla da oluşturulabilir. Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar.

Ortak Alanların İzinsiz Kullanımı (El Atma)

Ortak alanların bir veya birkaç kat maliki ya da üçüncü kişiler tarafından izinsiz olarak işgal edilmesi veya kullanılması “el atma” olarak adlandırılır. Bu durum, diğer kat maliklerinin mülkiyet haklarını ve ortak kullanım özgürlüklerini ihlal eder.

Bu tür durumlarda başvurulabilecek hukuki yol, “Müdahalenin Men’i Davası” (el atmanın önlenmesi davası)dır. Bu dava, mülkiyet hakkına yönelik haksız bir müdahaleyi önlemek veya sonlandırmak amacıyla malik tarafından açılır. Davanın açılabilmesi için müdahalenin devam ediyor olması veya başlama tehlikesi bulunması gerekmektedir. Haksız müdahale devam ettiği sürece bu dava için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Dava sonucunda mahkeme, haksız müdahalenin durdurulmasına ve ortak alanın eski haline getirilmesine karar verebilir.

Müdahalenin men’i davasında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Dava, ayni hak sahibi (malik, intifa hakkı sahibi) veya hukuki bir ilişkiye dayanan şahsi hak sahibi (kiracı) tarafından açılabilir.

Geçmişteki izinsiz kullanım için ise “ecrimisil” (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir. Ecrimisil talebi için haksız işgali gerçekleştiren kişinin kötü niyetli olması ve hak sahibinin zarara uğramış olması şartları aranır. Ecrimisil davasında 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre, dava açıldığı tarihten geriye dönük olarak hesaplanır. Paydaşlar arasında ecrimisil talep edilebilmesi için “intifadan men” şartı aranır; yani, taşınmazdan yararlanamayan paydaşın, yararlanma isteğini haksız işgali gerçekleştiren paydaşa bildirmesi gerekir.

Otopark Sorunları

Otopark sorunları, site yönetimlerinde sıkça karşılaşılan ortak alan anlaşmazlıklarının önemli bir alt başlığını oluşturmaktadır. Otopark yerlerinin kullanımı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerlerin kullanımına ilişkin esasları çerçevesinde değerlendirilir.

Genel kural olarak, ortak yerlerin kullanımı kat maliklerinin arsa payları ile doğru orantılıdır. Ancak, yönetim planında bu konuda farklı düzenlemeler yapılabilir veya kat malikleri arasında özel anlaşmalarla otopark kullanım şekilleri belirlenebilir. Örneğin, bazı kat maliklerinin otoparktan yararlanmayacağı, rızalarıyla kararlaştırılabilir.

Site yönetimleri, yönetim planında açık bir hüküm bulunmadıkça kiracıların otopark hakkını kısıtlayamaz. Eğer yönetim planında otopark kullanımına ilişkin bir feragat hükmü varsa, bu durumun kiracıya başlangıçta bildirilmesi ve kira bedelinin buna göre ayarlanması gerekir. Otoparkların amacı dışında kullanılması (örneğin sığınakların otopark olarak kullanılması) imar planlarına ve yönetim planına aykırı olmamalıdır.

Evcil Hayvan Besleme Yasakları

Apartman veya sitelerde evcil hayvan beslenmesi, hukuken doğrudan yasak değildir. Ancak, bu konuda asıl belirleyici olan, apartmanın veya sitenin tapuya kayıtlı yönetim planıdır. Eğer yönetim planında “Hayvan beslenemez” veya “Evcil hayvan beslenmesi yasaktır” gibi açık bir hüküm bulunuyorsa, bu hüküm geçerlidir ve evcil hayvan beslenemez. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da yönetim planındaki bu tür yasaklayıcı hükümlerin geçerli olduğunu vurgulamaktadır.

Ancak, bir kişinin evcil hayvanıyla apartmana taşındıktan sonra yönetim planına eklenecek bir “Evcil hayvan beslenemez” ibaresi genellikle geçerliliğini yitirebilir. Evcil hayvanın gürültü, pislik gibi hususlarda diğer sakinlere rahatsızlık vermemesi için gerekli önlemlerin alınması önemlidir. Eğer evcil hayvanın çıkardığı gürültü dayanılmaz seviyeye ulaşırsa (desibel ölçümü ile tespit edilir), şikayet Çevre İl Müdürlüğü’ne yapılabilir ve şikayetin kabulü halinde hayvanın apartmandan tahliye edilmesi gerekebilir. Ortak alanlarda evcil hayvan dolaştırılmasına veya tuvalet ihtiyacının giderilmesine izin verilmemelidir. Sahipsiz hayvanların sokakta beslenmesi ise yasak değildir ve apartman yönetiminin bu durumu yasaklaması mümkün değildir.

Gürültü ve Rahatsız Etme

Toplu yaşam alanlarında gürültü ve rahatsız etme, komşuluk ilişkilerini olumsuz etkileyen ve hukuki sorunlara yol açabilen yaygın bir problemdir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yönetmelikler, bu konuda belirli kurallar ve yaptırımlar öngörmektedir.

Hukuken apartman kuralları sayesinde binanın daha sessiz ve huzurlu bir ortam olması mümkün hale gelir. Gürültü yönetmeliğine göre, günün her saati gereksiz gürültüden kaçınılmalıdır. Özellikle akşam 19.00’dan sabah 07.00’a kadar çok gürültülü hareketler (yüksek sesle TV/müzik dinlemek, elektrik süpürgesi çalıştırmak, matkap kullanmak gibi) yasaktır. Konutlarda müzik aletlerinin, mekanik ve elektronik aletlerin sesleri, yalnızca oda içerisinde duyulacak seviyede açılmalıdır.

Gürültü yapan komşudan şikayetçi olunması durumunda izlenebilecek adımlar şunlardır:

1. Komşuyla Görüşme: Öncelikle, rahatsızlığı yaratan komşuyla doğrudan ve tartışmadan görüşülerek sorunun “komşuluk hukuku” çerçevesinde çözülmesi önerilir.
2. Noter İhtarı: Görüşme sonuç vermezse, komşuya noterden ihtarname gönderilebilir.
3. Yönetimle İletişim: Gürültü yapan komşu kiracı ise, kat maliki (ev sahibi) aranarak durum bildirilmeli ve önlem alınması istenmelidir. Kat malikine ulaşılamıyorsa, apartman yönetimi/site yönetiminden bu konuda müdahale etmesi ve yazılı bilgi verilmesi talep edilmelidir. Apartman yönetimi, komşuyu sözlü ve tekrar etmesi halinde yazılı olarak uyarmalıdır. Ayrıca, yönetim planında gürültülere dair bir madde olup olmadığı kontrol edilmeli ve varsa bu kararların ilan panosuna asılması ve uygulanması talep edilmelidir. Yönetim, kurallara uymayan komşuya yazılı ihtarname göndermesini talep edebilir.
4. Yasal Yollara Başvuru:
   • Polis/Zabıta Şikayeti: Gürültü devam ederse ve uyarılar işe yaramazsa, 155’i arayarak polise veya ilçe belediye zabıtasına şikayet edilebilir. 5326 sayılı Kabahatler Kanunu’nun 36. maddesine göre gürültü yapan ve rahatsız eden komşuya idari para cezası uygulanabilir.
   • Sulh Hukuk Mahkemesi: Apartman kurallarına uymayan kişiler hakkında hukuki yola başvurulabilir. İhtar yapılmış olmasına rağmen durum devam ediyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak dava açılabilir. Bu tür davalar sonucunda, rahatsızlık veren kişinin binadan çıkarılmasına dahi karar verilebilir.

VI. Aidat ve Ortak Giderler: Hukuki Yükümlülükler ve İcra Süreçleri

Aidat ve Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca, apartman ve sitelerde yaşayan her kat maliki, ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, ana gayrimenkulün korunması, bakımı ve yönetimi için gerekli olan tüm masrafları kapsar. Ortak giderler arasında kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri, sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri yer alır.

Kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça, bu giderlere kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler. Önemli bir husus, kat maliklerinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamamalarıdır. Yani, boş duran bir dairenin dahi aidat ödeme yükümlülüğü devam eder. Yeni taşınan malikler de, önceki maliklerin ödemediği aidat borçlarından sorumlu tutulabilir. Eksik hizmet verilen binalarda dahi aidat ödemekten kaçınılamaz; bu durumda yapılabilecek şey ödemeden kaçınma değil, aidata itiraz etmektir.

Aidat Ödenmemesi Durumunda Hukuki Süreç

Aidat ve ortak giderlerin zamanında ödenmemesi durumunda, Kat Mülkiyeti Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde hukuki süreçler başlatılabilir. Bu süreçler, alacakların tahsilini sağlamak ve site yönetiminin finansal sürdürülebilirliğini korumak amacıyla tasarlanmıştır.

Aidat borcunun ödenmemesi halinde izlenebilecek adımlar şunlardır:

1. İlk Hatırlatma: Yönetim tarafından borçluya yazılı bir hatırlatma gönderilir. Bu hatırlatma genellikle e-posta, kısa mesaj veya fiziksel posta yoluyla yapılabilir.
2. Noter Onaylı İhtarname: Borcun ödenmemesi halinde, kat malikine veya kiracıya noter aracılığıyla resmi bir ihtarname gönderilir. İhtarname, borcun miktarı, ait olduğu dönem, ödeme için tanınan süre (genellikle 7-15 gün) ve ödenmemesi halinde yasal işlem başlatılacağı uyarısını içermelidir.
3. İcra Takibi veya Dava Açma: Borcun ihtarnamelere rağmen ödenmemesi durumunda, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından icra takibi başlatılabilir veya dava açılabilir.
   • Gecikme Tazminatı: Aidat borcunu ödemekte geciken kat malikleri, geciktiği günler için aylık yüzde 5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran, yönetim planı değişikliği ile artırılabilir.
   • Görevli Mahkeme: Aidat ve diğer apartman koşullarına ilişkin davalar Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde görülmektedir.
   • Kiracının Sorumluluğu: Bağımsız bölümlerdeki kiracılar da, kat malikleriyle birlikte aidat borcundan müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak bu sorumluluk kira miktarı ile sınırlıdır. Kiracının aidatı ödememesi durumunda tahliye davası açılması da mümkündür.
   • Enerji Kesintisi Yasağı: Aidat borcu nedeniyle su, elektrik veya doğalgaz gibi enerji kaynaklarının kesilmesi yasal değildir ve malik haklarına aykırıdır.
   • Yönetimin Tüzel Kişiliği: Apartman yönetim kurullarının tüzel kişiliği bulunmadığından, dava açma yetkisi yoktur. Bu yetkiyi kullanabilmek için apartman yönetim kurulu usulüne uygun olarak toplanmalı ve yetkiye ilişkin karar almalıdır.
   • Zamanaşımı Süresi: Apartman aidatında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Geriye dönük 5 yıllık aidat borçları tahsil edilebilirken, bu sürenin geçmesiyle önceki borçlar tahsil edilemez.

Aidat Alacağı Davası ve İcra Takibi

Aidat alacaklarının tahsili için başlatılan icra takibi, borçluya ödeme emri gönderilmesiyle başlar. Borçlunun bu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Eğer borçlu itiraz etmezse, icra takibi kesinleşir ve haciz aşamasına geçilebilir. Bu durumda, borçlunun taşınır ve taşınmaz malları üzerine haciz konulabilir ve icra dairesince satılarak aidat borcu ve icra takibi masrafları karşılanabilir.

Eğer borçlu ödeme emrine itiraz ederse, yönetim Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “itirazın iptali davası” açabilir. Mahkeme, tarafların beyanlarını ve delillerini değerlendirdikten sonra karar verir. Mahkeme kararına göre haciz işlemleri devam eder veya borç tahsil edilir. İcra takibinin başlaması, icra dairelerinin yoğunluğuna bağlı olarak 2-3 ay sürebilmektedir.

Bu süreçte hukuki yardım almak büyük önem taşır. Uzman bir avukat, aidat borcunun olmadığını iddia eden borçluların haklarını savunmasına veya yönetimin alacaklarını etkin bir şekilde tahsil etmesine yardımcı olabilir. Aidat alacaklarının tahsiline yönelik hukuki süreç, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi ve İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca yürütülmektedir. Bu süreçlerin doğru ve eksiksiz bir şekilde yürütülmesi, site yönetiminin finansal sağlığı ve düzenli işleyişi için kritik öneme sahiptir.

VII. Site Yönetimi Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk ve Tahkim

Arabuluculuk Süreci

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk uygulaması, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklik sonrası zorunlu hale getirilmiştir. Bu, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan ve komşu hakkından doğan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabuluculuğa başvurunun bir “dava şartı” niteliği taşıdığı anlamına gelmektedir.

Arabuluculuk süreci genel olarak üç temel aşamadan oluşur:

1. Hazırlık Aşaması: Taraflardan biri, uyuşmazlığı arabuluculuk yoluyla çözmek isterse yetkili arabuluculuk bürosuna veya adliyelerdeki arabuluculuk merkezine başvuruda bulunabilir. Arabulucu, taraflardan uyuşmazlıkla ilgili genel bilgi alır ve müzakerelerin zamanı, yeri ve şeklini belirler. Arabulucu, başvurunun ardından genellikle 1-3 iş günü içinde taraflarla iletişime geçer.
2. Müzakere Aşaması: Arabulucu, tarafları süreç hakkında bilgilendirir ve uyuşmazlığın niteliğine göre birlikte veya ayrı ayrı görüşmeler yürütür. Taraflar sorunları tartışır ve uzlaşma sağlanmaya çalışılır.
3. Sonuç Aşaması: Anlaşma sağlandığı takdirde, bir anlaşma tutanağı düzenlenir ve imzalanır. Bu tutanak, mahkeme kararı niteliğinde olup icra edilebilir. Eğer anlaşma sağlanamazsa, bir son tutanak düzenlenir ve taraflar dava yoluna başvurabilir.

Arabuluculuk süresinin uzunluğu, uyuşmazlık türü ve tarafların iş birliğine bağlıdır. Zorunlu arabuluculuk süreçlerinde, ticari uyuşmazlıklarda bu süre 6 hafta olup, gerektiğinde 2 hafta daha uzatılabilir. Arabuluculuğun, uyuşmazlıkları yüksek bir başarı oranıyla (yaklaşık %70) sonuçlandırması, bu yöntemin etkinliğini göstermektedir. Dava açıldıktan sonra taraflar birlikte arabulucuya başvurmak isterse, mahkeme yargılama sürecini üç ayı aşmamak kaydıyla erteleyebilir.

Tahkim Yolu

Tahkim, devlet yargılamasına alternatif bir uyuşmazlık çözüm yoludur. Taraflar, ortak irade beyanlarıyla aralarında mevcut bulunan veya ileride oluşacak uyuşmazlıklar için tahkim yargılaması kararlaştırabilirler. Bu yöntem, zaman ve para tasarrufu gibi avantajlar sunabilir.

Ancak, tahkimin uygulanabilmesi için bazı geçerlilik şartları bulunmaktadır:

• Yazılı Şekil Şartı: Tahkim anlaşması yazılı olarak yapılmalıdır. Bu şart, karşılıklı gönderilmiş mektup, telgraf, faks veya e-posta ile de sağlanabilir.
• Tahkime Elverişlilik: Uyuşmazlık konusu, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği bir konuda olmalıdır. Kamu düzenine ilişkin olmayan konular tahkime elverişlidir. Türk hukukunda, taşınmaz mallar üzerindeki ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklar ve iki tarafın iradelerine tabi olmayan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklar (örneğin boşanma davaları) tahkime elverişli değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve uygulamasından doğabilecek uyuşmazlıkların (tahliye, kira bedeli tespiti) da tahkime konu olamayacağı yönünde görüşler bulunmaktadır.
• Belirli veya Belirlenebilir Uyuşmazlık: Tahkim sözleşmesine konu olacak uyuşmazlık belirli olmalı veya belirlenebilir nitelikte olmalıdır.
• Tarafların Ehliyeti: Tahkim anlaşmasının geçerli olabilmesi için tarafların sözleşme yapma ehliyetine sahip olmaları gerekir.

Tahkim kararları nihaidir ve genellikle temyiz yolu kapalıdır; sadece belirli iptal davası nedenleriyle mahkemeye başvurulabilir. Bu durum, tahkim yolunun ruhuna uygun bir uygulama olarak kabul edilir. Yönetim planında tahkim şartı bulunması durumunda, bu şartın geçerliliği yukarıdaki kriterlere göre değerlendirilmelidir.

VIII. İzmir’de Site Yönetimi Avukatı ile Çalışmanın Önemi

İzmir gibi büyük ve hızla gelişen şehirlerde site yönetimi, karmaşık hukuki süreçleri ve potansiyel uyuşmazlıkları barındıran bir alandır. Bu bağlamda, uzman bir site yönetimi avukatı ile çalışmak, hem yöneticiler hem de kat malikleri için kritik bir öneme sahiptir.

Hukuki Danışmanlık ve Risk Yönetimi

Bir site yönetimi avukatı, yerel yönetmeliklere ve yasal gerekliliklere uygun olarak işlerin yürütülmesi konusunda yönetimleri bilgilendirir ve gerekli yasal uyumlulukları sağlamak için danışmanlık sunar. Bu danışmanlık, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yanı sıra, ilgili diğer mevzuatlara (örneğin KVKK) uyumu da kapsar. Avukatlar, site yönetiminin faaliyetlerini hukuki açıdan değerlendirerek, olası riskleri önceden belirleyebilir ve müvekkilin doğru adımları atmasına rehberlik edebilirler.

Proaktif hukuki destek, gelecekte ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçmede hayati bir rol oynar. Yönetim planlarının hazırlanması veya revize edilmesi, sözleşmelerin (örneğin güvenlik, temizlik, kentsel dönüşüm müteahhitlik sözleşmeleri) hukuki sağlamlığının denetlenmesi gibi konularda avukatın uzmanlığı, olası hak kayıplarını ve maliyetli davaları engelleyebilir. Özellikle İzmir’deki kentsel dönüşüm projeleri, tapu iptalleri, arsa payı uyuşmazlıkları ve müteahhit anlaşmazlıkları gibi çok sayıda hukuki süreci beraberinde getirdiğinden , bu süreçlerin en başından itibaren uzman avukat desteğiyle yürütülmesi, ileride çıkabilecek büyük sorunların önüne geçmektedir.

Uyuşmazlık Çözümü ve Temsil

Site yönetimleri, zaman zaman sakinler arasında veya dışarıdan gelen taraflarla (örneğin müteahhitler) anlaşmazlıklarla karşılaşabilir. Bir avukat, bu tür anlaşmazlıkların çözümü için arabuluculuk yapabilir veya hukuki temsil sağlayarak mahkemelerde yönetimi veya kat maliklerini savunabilir.

Avukatın rolü, karmaşık hukuki prosedürleri (örneğin, dava dilekçelerinin hazırlanması, doğru tarafın belirlenmesi, delillerin toplanması, mahkeme sürelerinin takibi) yönetmeyi içerir. Aidat alacaklarının tahsili, ortak alanlara müdahalenin önlenmesi, kat malikleri kurulu kararlarının iptali gibi davalarda avukatın bilgi ve deneyimi, sürecin etkin ve hızlı ilerlemesini sağlar. İzmir Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin iş yükü göz önüne alındığında , profesyonel hukuki destek, dava süreçlerinin daha verimli yönetilmesine ve hak kayıplarının önlenmesine yardımcı olur.

İzmir Bağlamında Avukatlık Hizmetleri

İzmir’de site yönetimi avukatları, şehrin kendine özgü ekonomik ve sosyal dinamiklerini dikkate alarak müvekkillerine özel çözümler sunmaktadır. İzmir’in sanayi ve ticaret yapısı, kentsel dönüşüm projeleri ve artan konutlaşma, site yönetimlerinde ortaya çıkan hukuki sorunların çeşitliliğini ve karmaşıklığını artırmaktadır. Bu durum, yerel hukuki uygulamalara ve yargı içtihatlarına hakim, deneyimli avukatların önemini daha da pekiştirmektedir.

İzmir Barosu’na kayıtlı avukatlar, site yönetimlerine ve kat maliklerine hem danışmanlık hem de dava takibi hizmetleri sunmaktadır. Bu hizmetler, yönetim planı revizyonlarından aidat uyuşmazlıklarına, ortak alan sorunlarından müteahhit kaynaklı ihtilaflara kadar geniş bir alanı kapsar. İzmir’de faaliyet gösteren hukuk büroları, müvekkil memnuniyetini ön planda tutarak, onlara özel çözümler sunmakta ve adaletin sağlanmasına katkıda bulunmaktadır. Hukuki danışma hatları ve online randevu sistemleri gibi erişim kolaylıkları da sunulmaktadır.

Site Yönetimi Hakkında Genel Bilgiler

Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir veya İptal Edilir?

Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 28. maddesine göre apartman ve sitenin yönetim tarzını belirleyen, yönetici ve denetçilerin ücretlerini tespit eden ve yönetimle ilgili tüm konuları barındıran, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir.

Değişiklik Süreci: Yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dört (4/5) oy çoğunluğunu sağlaması gerekmektedir. Bu çoğunluk, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin 4/5’inin onayı ile sağlanır. Örneğin, 120 üyeli bir toplantıda, 96 kat malikinin yönetim planının değiştirilmesi yönünde oy kullanması gerekmektedir. Değiştirilen yönetim planı, sitenin kütük dosyalarına kaydedilmelidir.

İptal Davası: Yönetim planının iptali için dava açma hakkı da mevcuttur. Mahkemenin değişikliğe veya iptale karar verebilmesi için yönetim planının; yasaya aykırı, kişilik haklarını engelleyici veya kat maliklerinin haklarını ihlal ediyor olması gerekir. Aksi halde, irade serbestliğine uygun olarak hazırlanmış bir yönetim planı, hakimin müdahalesi olsa dahi değiştirilemez.

Yönetim planının iptali davası, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Bu tür davalarda, eğer yönetim planındaki hükümler kanunun emredici hükümlerine veya kamu düzenine aykırı ise, dava açmak için herhangi bir süre sınırlaması bulunmamaktadır; her zaman dava açılabilir. Ancak, sadece usulüne uygun olmayan değişiklikler için belirli süreler geçerli olabilir.

Yönetici veya Denetçi Kararlarının İptali Davası

Yönetici veya denetçi kararları, Kat Mülkiyeti Kanunu’na, yönetim planına veya hakkaniyet ilkelerine aykırı olması durumunda iptal davasına konu olabilir. Bu davalar, kat maliklerinin haklarını korumak ve hukuka aykırı uygulamaların önüne geçmek amacıyla açılır.

Dava Açma Süreleri:

• Kurul toplantısına katılan ve karara aykırı oy kullanan her kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır.
• Toplantıya katılmayan her kat maliki ise, kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren en geç altı ay içinde dava açmalıdır.
• Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, süresinde açılmayan davalar reddedilir.

Süre Şartı Aranmayan Durumlar (Yokluk veya Mutlak Butlan): Kat malikleri kurulu kararlarının yok hükmünde veya mutlak butlanla geçersiz sayıldığı durumlarda (örneğin, yeter sayının sağlanamaması, kurucu unsur yokluğu), süre koşulu aranmaz; kat malikleri her zaman dava açabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme: Bu davalarda görevli mahkeme, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.

Dava Tarafları: Apartman yönetim kurulunun tüzel kişiliği bulunmadığından, bu tür davalar doğrudan yönetim kuruluna karşı açılamaz. Davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılır. Yönetici, açılan davayı tüm kat maliklerine duyurmakla yükümlüdür.

Yönetici/Denetçi Sorumluluk Davası: Kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu sürekli olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Yöneticinin yöneticilik yaptığı dönemdeki usulsüzlüklerden veya zimmetine geçirdiği paralardan dolayı kat maliklerine verdiği zararlardan dolayı sorumluluğu devam eder, hatta ibra edilmiş olsa bile. Benzer şekilde, denetçiler de kat malikleri kuruluna karşı bir vekil gibi sorumludur. Haklı nedenlerin varlığı halinde (örneğin tarafsız davranmama, görevi kötüye kullanma), denetçinin görevden alınması ve yeni bir denetçinin atanması için dava açılabilir. Sulh hukuk mahkemesince atanan yönetici, atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh hukuk mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyete veya elbirliği mülkiyetine tabi bir malın (taşınmaz, taşıt, hisse senedi vb.) paylaşımı konusunda taraflar arasında anlaşmazlık yaşanması durumunda, paydaşlardan birinin başvurusu üzerine ortaklığın sona erdirilmesi için açılan bir davadır. Uygulamada “İzale-i Şuyu Davası” olarak da bilinir.

Dava Şartları ve Süreci:

• Paydaş Olma: Ortaklığın giderilmesi davası açabilmek için tek şart paydaş olmaktır.
• Tüm Paydaşların Dahil Edilmesi: Davayı açan kişinin, ortaklığın tüm taraflarını dava dosyasına dahil etmesi zorunludur. Tüm paydaşların davada yer almaması, davanın reddine sebep olur.
• Arabuluculuk: Ortaklığın giderilmesi davalarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunludur.
• Görevli Mahkeme: Dava konusu malın değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Eğer dava konusu taşınmaz bir mal ise, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.
• Zamanaşımı: Ortaklığın giderilmesi davası için öngörülmüş bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır; bu dava her zaman açılabilir.
• Yargılama Aşamaları: Dava dilekçesinin hazırlanması, arabuluculuk son tutanağının ve diğer delillerin eklenmesiyle başlar. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak malın aynen taksime uygun olup olmadığını belirler.

Dava Sonuçları: Ortaklığın giderilmesi davası iki şekilde sonuçlanabilir:

1. Aynen Taksim (Fiili Bölme): Malın fiziki olarak paydaşlar arasında bölünerek ortaklığın giderilmesi. Bu, malın değerinin aşırı düşmemesi şartıyla mümkündür.
2. Satış Yoluyla Giderilmesi: Malın aynen taksime uygun olmaması veya paydaşların aynen taksimi istememesi durumunda, malın açık artırma yoluyla satılarak bedelinin paydaşlar arasında paylaştırılması.

Ortalama Süre: Ortaklığın giderilmesi davasının süresi, dava konusu malın büyüklüğü, paydaşların sayısı ve diğer faktörlere bağlı olarak değişmekle birlikte, ortalama olarak 10 ila 12 ay civarında sonuçlanmaktadır. Ancak, yargılama süreci 1-2 yıl veya daha uzun sürebilir. Özellikle malın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse, satış işlemlerinin ne zaman gerçekleşeceği belli olmadığı için kesin bir süre verilemez.

Sonuç ve Öneriler

İzmir’deki site yönetimlerinin ve kat maliklerinin karşılaştığı hukuki sorunlar, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuatın karmaşık yapısıyla, şehrin dinamik kentsel gelişiminden kaynaklanan özel durumlarla birleştiğinde, profesyonel hukuki desteğin vazgeçilmezliğini ortaya koymaktadır. Bu rapor, site yönetimi hukukunun temel kavramlarından, yöneticinin ve denetçinin görev ve sorumluluklarına, kat malikleri kurulu işleyişinden ortak alan anlaşmazlıklarına ve aidat tahsilat süreçlerine kadar geniş bir yelpazede sıkça sorulan sorulara yanıtlar sunmuştur.

Hukukun, toplu yaşam alanlarında sadece mevcut uyuşmazlıkları çözmekle kalmayıp, aynı zamanda potansiyel sorunları önleyici ve uyumlu bir ortamı sürdürülebilir kılıcı bir rol üstlendiği açıktır. İzmir’in kentsel dönüşüm süreçleri ve artan konutlaşma, tapu uyuşmazlıkları, müteahhit anlaşmazlıkları gibi yeni ve karmaşık hukuki dinamikleri beraberinde getirmekte, bu da avukatların rolünü geleneksel dava takibinin ötesine taşıyarak stratejik danışmanlık ve risk yönetimi alanında hayati kılmaktadır.

Bu çerçevede, site yönetimi avukatları, yerel yönetmeliklere hakimiyetleri, güncel yargı içtihatlarını takip etmeleri ve müvekkillerine özgün, proaktif çözümler sunmalarıyla öne çıkmaktadır. Arabuluculuk gibi alternatif çözüm yollarının zorunlu hale gelmesi, hukuki süreçlerin daha hızlı ve etkin ilerlemesine olanak tanımakta, ancak bu süreçlerin de uzman bir rehberlikle yürütülmesi gerekmektedir.

Kat Malikleri, Kiracılar ve Site Yöneticileri için Öneriler:

1. Yönetim Planını Anlayın ve Takip Edin: Yönetim planı, sitenin anayasası niteliğindedir. Hak ve yükümlülüklerinizi tam olarak anlamak için yönetim planını dikkatlice inceleyin ve değişikliklerini takip edin. Yönetim planında yer alan kurallara uymak, birçok anlaşmazlığın önüne geçecektir.
2. Toplantılara Katılın ve Bilgi Sahibi Olun: Kat malikleri kurulu toplantılarına katılarak veya vekalet vererek karar alma süreçlerinde aktif rol alın. Alınan kararların hukuka ve yönetim planına uygunluğunu denetleyin ve şüphe duyduğunuz durumlarda süresi içinde itiraz hakkınızı kullanmaktan çekinmeyin. Özellikle yok hükmünde veya mutlak butlanla sakat kararlar için süre sınırı olmaksızın hukuki yollara başvurulabileceğini unutmayın.
3. Aidat ve Ortak Gider Yükümlülüklerini Yerine Getirin: Ortak giderlere ve aidatlara düzenli olarak katkıda bulunmak, sitenin sağlıklı işleyişi için elzemdir. Ödeme güçlüğü yaşanması durumunda yönetimle iletişime geçin. Gecikme faizleri ve icra takibi süreçlerinin ek maliyetler getireceğini göz önünde bulundurun.
4. Ortak Alanları Kurallara Uygun Kullanın: Ortak alanların kullanımına ilişkin kurallara riayet edin. İzinsiz işgal veya müdahale durumlarında, öncelikle yönetimle iletişime geçin ve çözüm bulunamazsa müdahalenin men’i davası gibi hukuki yollara başvurun.
5. Evcil Hayvan ve Gürültü Kurallarına Uyun: Evcil hayvan besleme veya gürültü gibi konularda yönetim planı ve KMK hükümlerine uyun. Komşuluk ilişkilerini zedelememek adına öncelikle diyalog yolunu tercih edin, ancak sorunlar devam ederse yasal şikayet ve dava yollarını değerlendirin.
6. Profesyonel Hukuki Destek Alın: Site yönetimi hukuku, sürekli güncellenen mevzuat ve karmaşık yargı içtihatlarıyla dinamik bir alandır. Özellikle büyük maliyetli veya karmaşık hukuki sorunlarla karşılaştığınızda (kentsel dönüşüm, müteahhit anlaşmazlıkları, büyük çaplı ortaklık giderilmesi davaları), İzmir’de bu alanda uzmanlaşmış bir site yönetimi avukatından danışmanlık almak, hak kayıplarını önlemek ve en doğru hukuki yolu belirlemek açısından kritik öneme sahiptir. Avukatlar, arabuluculuk süreçlerinde de etkin rol oynayarak, taraflar arasında uzlaşma sağlanmasına yardımcı olabilir.
7. Belgeleme ve Kayıt Tutma: Tüm yazışmaları, toplantı tutanaklarını, ödeme belgelerini ve diğer ilgili evrakları düzenli bir şekilde saklayın. Bu belgeler, olası bir hukuki süreçte iddialarınızı ispatlamanız için temel delil niteliği taşıyacaktır.

Bu önerilerin dikkate alınması, İzmir’deki site yaşamının daha düzenli, huzurlu ve hukuka uygun bir zeminde sürdürülmesine katkı sağlayacaktır.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kat Mülkiyeti Kanunu nedir ve amacı nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu, bir yapının kat, daire, iş yeri gibi bölümlerinin bağımsız olarak mülkiyet hakkına konu olmasını düzenleyen kanundur. Amacı, ortak alan kullanımı, yönetim ve bağımsız bölüm sahiplerinin hak ve yükümlülüklerini belirlemektir.

Kat mülkiyeti nasıl kurulur?

Kat mülkiyeti, yapı kullanma izni (iskan) alındıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurarak kurulur. Başvuruya proje, yapı kullanma izin belgesi ve kat mülkiyeti beyanı eklenmelidir.

Ana gayrimenkul nedir ve hangi kısımları kapsar?

Ana gayrimenkul, kat mülkiyetine konu olan arsa ve üzerindeki yapıdır. Ortak alanlar (merdiven, asansör, çatılar, bahçe vb.) da ana gayrimenkule dahildir.

Bağımsız bölüm ne anlama gelir?

Bağımsız bölüm, kat mülkiyetine konu yapıda ayrı ayrı kullanılmaya elverişli ve tek başına mülkiyete konu olabilen daire, dükkan gibi bölümlerdir.

Ortak yerler nerelerdir ve kimler kullanır?

Ortak yerler; merdiven, asansör, koridor, çatı, bahçe, otopark, sığınak ve benzeri tüm ortak kullanım alanlarıdır. Tüm kat malikleri bu alanları eşit şekilde kullanma hakkına sahiptir.

Yönetim planı nedir, nasıl hazırlanır ve neden önemlidir?

Yönetim planı, apartman veya site gibi kat mülkiyetine tabi taşınmazların yönetim esaslarını belirleyen belgedir.

Nasıl hazırlanır?
Kat maliklerinin anlaşmasıyla, noter onaylı şekilde yazılı olarak hazırlanır ve tapuya tescil edilir.

Neden önemlidir?
Yönetim planı; yöneticinin seçimi, ortak giderlerin paylaşımı, kullanım kuralları gibi konularda bağlayıcı hükümler içerir ve uyuşmazlıklarda esas alınır.

Yönetim planı nasıl ve hangi çoğunlukla değiştirilir?

Yönetim planı, tüm kat maliklerinin oybirliği ile değiştirilir. Oyçokluğu yeterli değildir; tüm maliklerin yazılı onayı şarttır.

Kat malikleri kurulu toplantısı ne zaman ve nasıl yapılır?

Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez, genellikle ocak ayı içinde toplanır. Toplantı, yöneticinin yazılı davetiyle en az 15 gün önceden duyurularak yapılır. Gündem, yer, tarih ve saat belirtilmelidir.

Kat malikleri kurulu kararları hangi çoğunlukla alınır ve bağlayıcılığı nedir?

Kat malikleri kurulu kararları, toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla alınır. Kararlar tüm kat maliklerini bağlar; katılmayanlar ve karşı oy kullananlar da bu kararlara uymakla yükümlüdür.

Apartman/Site yöneticisi nasıl seçilir, görev süresi ne kadardır?

Apartman veya site yöneticisi, kat malikleri kurulu tarafından salt çoğunlukla seçilir.

Görev süresi genellikle bir yıldır, ancak yönetim planında farklı bir süre belirlenmişse o süre geçerlidir. Süre sonunda yeniden seçilmesi mümkündür.

Apartman/Site yöneticisinin görev ve yetkileri nelerdir?

Yönetici, apartman/siteyi Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve kurul kararlarına göre yönetir.

Başlıca görev ve yetkileri şunlardır:

• Ortak yerlerin bakım ve onarımını sağlamak
• Giderleri toplamak ve harcamaları yapmak
• Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak
• Karar defterini tutmak
• Personel çalıştırmak ve denetlemek
• Hukuki işlemleri yürütmek (dava açmak, icra takibi yapmak vb.)

Apartman yöneticisi ücret alır mı, ücreti nasıl belirlenir?

Evet, apartman yöneticisi ücret alabilir. Ücret, kat malikleri kurulu tarafından oyçokluğuyla belirlenir ve ortak giderlerden karşılanır. Ücret zorunlu değil, karara bağlıdır.

Kat maliklerinin borçları nelerdir (aidat, ortak giderler vb.)?

Kat malikleri; aidat, bakım-onarım gideri, sigorta primi, ısınma, temizlik, personel maaşı gibi ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Ödeme yükümlülüğü, arsa payı oranında belirlenir.

Ortak giderlere katılma payı nasıl hesaplanır?

Ortak giderlere katılma payı, genellikle arsa payı oranına göre hesaplanır. Ancak yönetim planında farklı bir esas belirlenmişse o esas uygulanır. Her malik, payı oranında giderlere katılmakla yükümlüdür.

Aidat ödemeyen kat malikine karşı hangi yasal işlemler yapılır?

Aidat ödemeyen kat malikine karşı icra takibi başlatılabilir. Gerekirse icra mahkemesi veya sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Gecikme tazminatı da talep edilebilir.

Aidat alacakları için icra takibi nasıl başlatılır?

Aidat alacakları için icra takibi, ilamsız genel haciz yoluyla başlatılır. Süreç şu adımlarla işler:

1. Takip Talebi Hazırlanır: İcra dairesine hitaben, borçlu (kat maliki) ve alacaklı (yönetici) bilgileri, borç miktarı ve borcun sebebi (örneğin “aidat borcu”) belirtilir.
2. İcra Takibi Başlatılır: İcra dairesine gidilerek takip talebi sunulur. Daire, borçluya ödeme emri gönderir.
3. 7 Günlük İtiraz Süresi: Borçlu, ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir.
4. İtiraz Olmazsa Tahsil Aşamasına Geçilir: Mal beyanı istenebilir, haciz işlemi başlatılabilir.
5. İtiraz Varsa: Alacaklı, itirazın iptali için sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.

Not: Takipte aidat borçları dökümü, yönetim planı ve varsa kat malikleri kurulu kararı da eklenmelidir. Avukatla ilerlenmesi tavsiye edilir.

Ortak giderlerin tahsili süreci nasıl işler?

Ortak giderlerin tahsili süreci şu şekilde işler:

1. Borç Bildirimi: Yöneticinin kat malikine yazılı olarak borcu bildirmesi gerekir.
2. İhtarname: Ödeme yapılmazsa noter kanalıyla ihtar gönderilebilir.
3. İcra Takibi: Borç devam ederse ilamsız icra takibi başlatılır.
4. Haciz ve Tahsil: Borç kesinleşirse haciz işlemiyle tahsil süreci başlar.
5. Faiz ve Gecikme: Geciken ödemelere aylık %5 gecikme tazminatı uygulanabilir.

Kiracı aidat ödemek zorunda mıdır, sorumluluğu nedir?

Evet, kiracı kullanıma dayalı giderlerden (elektrik, su, temizlik, asansör, güvenlik vb.) sorumludur. Ancak ana yapı bakım-onarım giderleri ve demirbaş giderleri kat malikine aittir.

Kiracının ortak giderlere katılımı nasıl belirlenir?

Kiracının ortak giderlere katılımı, kira sözleşmesine göre belirlenir. Sözleşmede hüküm yoksa, kiracı yalnızca kullandığı hizmetlerle ilgili giderleri ödemekle yükümlüdür (temizlik, güvenlik, asansör vb.). Yapısal ve demirbaş giderler malike aittir.

Apartmanda evcil hayvan beslemek yasaklanabilir mi, kuralları nelerdir?

Apartmanda evcil hayvan beslemek, yönetim planında açıkça yasaklanmadıkça genel olarak serbesttir. Ancak hayvanın gürültü, koku, hijyen gibi nedenlerle diğer kat maliklerini rahatsız etmesi durumunda yasaklanabilir. Uyum kurallarına uyulması gerekir.

Balkon kapatma (cam balkon vb.) yasal mıdır, izin gerekir mi?

Balkon kapatma işlemi (cam balkon dahil), mimari projeye aykırılık teşkil eder. Uygulama için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle izni ve belediyeden yapı ruhsatı alınması gerekir. Aksi takdirde hukuka aykırı sayılır.

Dış cephe tadilatı ve mantolama için hangi kararlar gereklidir?

Dış cephe tadilatı ve mantolama için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar alması gerekir. Ortak alanlara müdahale niteliği taşıdığı için tüm maliklerin yazılı onayı şarttır.

Ortak alanlara yapılan müdahaleler (işgal, değişiklik vb.) yasal mıdır?

Hayır, ortak alanlara izinsiz müdahaleler (örneğin işgal, depo yapma, tadilat, kapatma vb.) yasal değildir.

Bu tür değişiklikler için:

• Tüm kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış karar,
• Gerekiyorsa belediyeden ruhsat alınması şarttır.

Aksi halde müdahale hukuka aykırıdır ve yıkım ile eski hale getirme talep edilebilir.

Kat irtifakı nedir ve kat mülkiyetinden farkı nedir?

Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış bir yapının bağımsız bölümleri için kurulan ön mülkiyet hakkıdır.

Kat mülkiyeti ise, inşaatı tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan kesin mülkiyet hakkıdır.

Farkları:

• Kat irtifakı = inşaat devam ediyor
• Kat mülkiyeti = inşaat tamamlanmış ve iskan alınmış

Kat irtifakı, yapı kullanma izni alındıktan sonra kat mülkiyetine çevrilir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nasıl yapılır?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için:

1. Yapı kullanma izni (iskan belgesi) alınır.
2. Tapu müdürlüğüne başvuru yapılır.
3. Proje, iskan ve gerekli belgelerle kat mülkiyeti tesisi talep edilir.
4. Tapuda kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilir ve tapular yeniden düzenlenir.

Depreme dayanıklılık raporu nasıl alınır ve önemi nedir?

Depreme dayanıklılık raporu, yapıların depreme karşı güvenli olup olmadığını belirlemek için alınır.

Nasıl alınır?

• Lisanslı bir yapı denetim firması veya inşaat mühendisleri odasına kayıtlı uzman tarafından başvuru yapılır.
• Binada zemin etüdü, taşıyıcı sistem analizi ve malzeme testi yapılır.
• Rapor hazırlanarak ilgili belediye veya maliklerle paylaşılır.

Önemi:

• Binanın can güvenliği açısından uygun olup olmadığını gösterir.
• Kentsel dönüşüm, güçlendirme veya satış işlemlerinde kritik rol oynar.
• Riskli çıkarsa yıkım veya güçlendirme süreci başlatılır.

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır ve süreci nasıldır?

Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslı kuruluşlarca yapılır.

Süreç şu şekildedir:

1. Başvuru: Malik veya kanuni temsilci, lisanslı kuruluşa başvurur.
2. İnceleme: Yapının taşıyıcı sistemi ve malzeme kalitesi incelenir.
3. Rapor: Yapı riskliyse rapor hazırlanır ve Bakanlığa sunulur.
4. İlan: Riskli yapı kararı, tapuya ve ilgili kurumlara bildirilir.
5. İtiraz: Malikler 15 gün içinde komisyona itiraz edebilir.
6. Kesinleşme: İtiraz reddedilirse karar kesinleşir ve yıkım süreci başlar.

Kentsel dönüşümde kat maliklerinin hakları nelerdir?

Kentsel dönüşümde kat maliklerinin hakları şunlardır:

• Yüzde 100 mülkiyet hakkı korunur.
• Yeni yapıda arsa payı oranında hak sahibi olurlar.
• Kira yardımı veya taşınma desteği talep edebilirler.
• Proje ve müteahhit seçimi gibi konularda oy kullanma hakkına sahiptirler.
• Yıkım için en az %50+1 çoğunluk aranır.
• Rıza göstermeyen maliklere karşı mahkeme yoluyla satış (2/3 kararı sonrası) uygulanabilir.

Ortak alanlarda yapılacak tadilatlar için gerekli oy çoğunluğu nedir?

Ortak alanlarda yapılacak tadilatlar için kat maliklerinin oybirliği gereklidir. Tadilat, ortak mülkiyete müdahale sayıldığından tüm maliklerin yazılı onayı şarttır.

Komşudan gelen gürültü şikayeti nereye yapılır, çözüm yolları nelerdir?

Komşudan gelen gürültü şikayeti için:

1. Önce yönetime başvurulur.
2. Sorun çözülmezse sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
3. Gürültü ciddi boyuttaysa belediyeye veya zabıtaya şikayet edilebilir.
4. Kabahatler Kanunu kapsamında para cezası uygulanabilir.

Çözüm: Uyarı, ihtarname, dava (müdahalenin önlenmesi), gerekirse tahliye talebi.

Kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklar nasıl çözülür?

Kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklar öncelikle kat malikleri kurulunda görüşülerek çözülmeye çalışılır. Çözülmezse:

• Sulh hukuk mahkemesine dava açılabilir.
• Arabuluculuk yoluna gidilebilir (zorunlu değil).
• Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu ve alınan kurul kararları esas alınır.

Ortak duvarın tamiri kime aittir, masrafı kim karşılar?

Ortak duvarın tamiri, kat maliklerinin ortak sorumluluğundadır. Masraf, arsa payı oranında tüm kat maliklerince karşılanır. Kullanıcı veya kiracı sorumlu değildir.

Isınma sistemi değişikliği (bireyselden merkeziye/merkeziden bireysele) için oy birliği gerekir mi?

Evet, ısınma sisteminin bireyselden merkeziye veya merkeziden bireysele çevrilmesi için kat maliklerinin oybirliği gereklidir. Bu değişiklik, ortak alan ve tesislere müdahale sayılır.

Site yönetiminin denetimi nasıl ve kimler tarafından yapılır?

Site yönetiminin denetimi, kat malikleri kurulu tarafından seçilen denetçi veya denetim kurulu aracılığıyla yapılır.

Denetçiler:

• Yılda en az bir kez mali ve idari denetim yapar.
• Denetim raporunu kat malikleri kuruluna sunar.
• Kat malikleri, gerektiğinde bağımsız denetim talep edebilir.

Yönetim kurulu üyelerinin hukuki ve cezai sorumlulukları nelerdir?

Yönetim kurulu üyeleri, görevlerini hukuka, yönetim planına ve kurul kararlarına uygun yapmazsa:

Hukuki sorumluluk:

• Görev ihmali, usulsüz harcama, yetki aşımı gibi durumlarda tazminat davası açılabilir.

Cezai sorumluluk:

• Sahte evrak, yolsuzluk, zimmet gibi fiiller varsa ceza davası gündeme gelir.
• Türk Ceza Kanunu’na göre cezai işlem uygulanabilir.

Her iki sorumluluk da kişiseldir ve görevden ayrılmak sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

Avans aidat toplama yasal mıdır?

Evet, avans aidat toplama Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yasaldır. Yıl içinde yapılacak ortak giderler için önceden tahsil edilen bedeldir ve kat malikleri buna arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Apartman görevlisinin (kapıcı) hakları ve sorumlulukları nelerdir?

Apartman görevlisinin (kapıcının) hak ve sorumlulukları, İş Kanunu ve hizmet sözleşmesine göre belirlenir.

Hakları:

• Asgari ücret veya üzeri maaş,
• Yıllık izin, hafta tatili, resmî tatiller,
• SGK güvencesi, kıdem ve ihbar tazminatı hakları,
• Lojman sağlanmışsa, ücretsiz konut hakkı.

Sorumlulukları:

• Ortak alanların temizliği,
• Çöp toplama, basit bakım-onarım işleri,
• Güvenlik ve bina düzenini sağlama,
• Görev tanımına uygun şekilde kat malikleriyle uyumlu çalışma.

Apartman görevlisinin işten çıkarılma şartları nelerdir?

Apartman görevlisi (kapıcı), 4857 sayılı İş Kanunu hükümlerine göre işten çıkarılabilir.

Fesih şartları:

1. Haklı neden varsa: Derhal fesih mümkündür (örneğin güveni kötüye kullanma, devamsızlık).
2. Geçerli neden varsa: Performans düşüklüğü, ekonomik nedenler gibi sebeplerle önceden yazılı bildirim ve savunma alınarak fesih yapılabilir.
3. İhbar süresi: İşverenin, hizmet süresine göre ihbar süresine uyması gerekir.
4. Kıdem tazminatı: 1 yılı aşan çalışmalarda ödenmesi zorunludur.
5. SGK çıkışı ve işten ayrılış bildirgesi zamanında yapılmalıdır.

Not: Haksız fesih hâlinde, işçi işe iade davası açabilir.

Kat mülkiyetinde arsa payı nedir ve nasıl belirlenir?

Kat mülkiyetinde arsa payı, her bağımsız bölümün ortak arsada sahip olduğu mülkiyet oranıdır.

Nasıl belirlenir?

• Bağımsız bölümün konumu, büyüklüğü ve değeri dikkate alınarak, projenin mimarı tarafından belirlenir.
• Tapuda açıkça yazılır ve tüm ortak hak ve yükümlülüklerde esas alınır (gider paylaşımı, oy hakkı vb.).

Ortak alanlardaki otopark kullanımı nasıl düzenlenir?

Ortak alanlardaki otopark kullanımı, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararıyla düzenlenir.

Uygulamalar:

• Sabit yer tahsisi için tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir.
• Dönüşümlü kullanım veya kura ile dağıtım oyçokluğu ile kararlaştırılabilir.
• Adaletli kullanım esas alınmalı, özel mülkiyete konu edilemez.

Çatı onarımı giderleri kime aittir ve nasıl karşılanır?

Çatı onarımı giderleri, ortak alan sayıldığı için tüm kat maliklerine aittir.

Giderler, kat maliklerinden arsa payı oranında tahsil edilir. Üst katta oturan malike özel bir yükümlülük yüklenemez.

Asansör bakımı ve giderleri kimin sorumluluğundadır?

Asansör bakımı ve giderleri, ortak gider kapsamında olup tüm kat maliklerinin sorumluluğundadır.

Giderler, genellikle arsa payı oranına göre paylaşılır. Yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça herkes eşit şekilde katılır.

Bağımsız bölümün devri (satışı) nasıl yapılır?

Bağımsız bölümün devri (satışı), tapu devri yoluyla gerçekleştirilir.

İşlem adımları:

1. Taraflar randevu alarak Tapu Müdürlüğü’ne başvurur.
2. Gerekli belgeler:
   • Tapu senedi
   • Kimlik belgesi
   • Zorunlu deprem sigortası (DASK)
   • Belediyeden rayiç bedel yazısı
   • Kat malikinin onayı varsa vekaletname
3. Tapuda satış sözleşmesi imzalanır.
4. Tapu harcı (%4), döner sermaye ve tapu masrafları ödenir.
5. Tapu devri gerçekleştirilerek yeni malik tescil edilir.

Ortak giderlere itiraz süreci nasıl işler, nereye başvurulur?

Ortak giderlere itiraz süreci Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde şu şekilde işler:

1. Yönetime Yazılı İtiraz

Kat maliki, aidat veya ortak gider dağılımının hatalı olduğunu düşünüyorsa öncelikle site/apartman yönetimine yazılı itiraz yapmalıdır. Bu aşamada gider listesi, yönetim planı ve alınan kararlar istenebilir.

2. Kat Malikleri Kuruluna Başvuru

İtiraz reddedilirse veya yönetimden yanıt alınamazsa, ilk genel kurul toplantısında konu gündeme getirilerek karar alınması talep edilebilir.

3. Sulh Hukuk Mahkemesine Dava

Kat maliki, haksız bulduğu gider kalemleriyle ilgili olarak sulh hukuk mahkemesine dava açabilir. Mahkemeden:

• Gider paylaşımının iptali,
• Fazla ödeme yapıldıysa iadesi,
• Yönetimin usulsüz uygulamalarının tespiti talep edilebilir.

Not: Dava açmadan önce ödemeyi yapıp sonra iade talep etmek, icra takibine uğramamak açısından daha güvenlidir.

Sulh hukuk mahkemesinin kat mülkiyeti davalarındaki yetkisi nedir?

Sulh hukuk mahkemesi, kat mülkiyetine ilişkin tüm uyuşmazlıklarda görevli ve taşınmazın bulunduğu yerde yetkilidir.

Kat mülkiyetinden kaynaklanan yaygın dava türleri nelerdir?

Kat mülkiyetinden kaynaklanan yaygın dava türleri şunlardır:

• Aidat ve ortak gider alacağı davası: Ödenmeyen aidatların tahsili için açılır.
• Yönetici atama veya azil davası: Yöneticinin seçilmesi veya görevden alınması için açılır.
• Yönetim planının iptali veya değiştirilmesi davası: Hükümlerine itiraz edilen planların değiştirilmesi amaçlanır.
• Ortak alana müdahalenin önlenmesi davası: Ortak alan işgali veya izinsiz kullanımın durdurulması için açılır.
• Arsa payı düzeltim davası: Hatalı belirlenen arsa paylarının düzeltilmesi talep edilir.
• Kat mülkiyeti kurulması davası: Kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmesi için açılır.
• Zarara sebep olan komşuya karşı tazminat davası: Gürültü, sızıntı vb. nedenlerle zarar gören kat maliki açabilir.

Teras kullanımı kime aittir ve nasıl düzenlenir?

Teras, ortak alan sayılır ve tüm kat maliklerine aittir. Ancak yönetim planında özel kullanım hakkı verilmişse ilgili bağımsız bölüm tarafından kullanılabilir. Oybirliğiyle değiştirilebilir.

Depoların ve kömürlüklerin ortak kullanımı nasıl belirlenir?

Depolar ve kömürlükler, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak alan sayılır.

Kullanım nasıl belirlenir?

• Yönetim planında belirlenmişse o esas uygulanır.
• Belirli bağımsız bölümlere tahsis edilmişse, kat maliklerinin oybirliği gerekir.
• Tahsis yoksa, adil paylaşım esasına göre dönüşümlü ya da eşit şekilde kullandırılır.
• Karar, kat malikleri kurulu tarafından alınabilir.

Yeni bir apartman veya siteye taşınırken kat mülkiyeti açısından nelere dikkat edilmelidir?

Yeni bir apartman veya siteye taşınırken kat mülkiyeti açısından dikkat edilmesi gerekenler:

• Tapuda “kat mülkiyeti” kurulmuş mu? Kat irtifakı değil, kat mülkiyeti olmasına özen gösterin.
• Yönetim planını inceleyin. Aidat paylaşımı, ortak alan kullanımı, yasaklar gibi kuralları belirler.
• Arsa payınızı kontrol edin. Hakkınız olan ortak pay oranını belirler.
• Ortak alanların durumu net mi? Otopark, depo, çatı, teras gibi alanların kullanımı nasıl düzenlenmiş?
• Kat malikleri kurul kararları var mı? Önceden alınmış önemli kararları (tadilat, aidat artışı vb.) öğrenin.
• Aidat ve borç sorgulaması yapın. Eski malikten kalan borç olup olmadığını öğrenin.
• Yapı kullanma izni (iskan) alınmış mı? İskansız binalarda kat mülkiyeti kurulamaz.

Bu kontroller, hukuki riskleri önlemenizi sağlar.

Aidat borcunun zamanaşımı süresi ne kadardır?

Aidat borcunun zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu süre, borcun doğduğu tarihten itibaren başlar ve Borçlar Kanunu’na göre uygulanır.