İZMİR KİRA AVUKATI: SIK SORULAN SORULAR VE CEVAPLARI

Giriş: İzmir Kira Hukukuna Genel Bakış ve Avukatın Rolü

Kira hukuku, mülk sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişkileri düzenleyen, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) ve özellikle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili hükümleriyle şekillenen, medeni hukukun önemli bir dalıdır. Bu hukuk dalı, kira sözleşmelerinin kurulmasından sona ermesine, kira bedelinin belirlenmesinden tahliye süreçlerine, depozito gibi özel güvencelerden ortak giderlerin paylaşımına kadar geniş bir alanı kapsar. Temel amacı, kira ilişkisinden doğabilecek uyuşmazlıkları önlemek, taraflar arasında adil bir denge sağlamak ve hakkaniyete uygun çözümler üretmektir.

İzmir gibi büyükşehirlerde, nüfus yoğunluğu ve dinamik emlak piyasası nedeniyle kira uyuşmazlıkları oldukça sık karşılaşılan hukuki sorunlar arasında yer almaktadır. Bu durum, İzmir Sulh Hukuk Mahkemelerinin iş yükünü önemli ölçüde artırmakta ve davaların sürelerini etkileyebilmektedir. Bu karmaşık ve sürekli değişen yasal zeminde, yerel mahkeme uygulamalarına ve güncel yasal değişikliklere hakim, deneyimli bir İzmir kira avukatından hukuki destek almak hayati önem taşır. Zira, hukuki süreçlerde yaşanabilecek en küçük bir usul hatası veya bilgi eksikliği, ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Hukuk sistemimizdeki yargısal yorumlamalar ve içtihatlar zaman zaman farklılık gösterebilmektedir. Örneğin, geçmişte İzmir ve Bursa Bölge Adliye Mahkemeleri arasında kira tespit davalarında harç hesaplamasına ilişkin farklı yorumlar bulunmaktaydı. Bu tür yorum farklılıkları, Yargıtay’ın birleştirici kararlarıyla giderilse de, bu durum, avukatların sadece kanun metinlerini bilmekle kalmayıp, aynı zamanda güncel Yargıtay kararlarını ve yerel mahkeme uygulamalarındaki eğilimleri de yakından takip etmelerinin ne denli önemli olduğunu ortaya koymaktadır. Bu sürekli güncel kalma zorunluluğu, hukukun yaşayan bir disiplin olduğunu ve yargısal yorumların zamanla evrilebileceğini göstermektedir. Dolayısıyla, bir kira avukatının değeri, yalnızca teorik bilgisinde değil, aynı zamanda bu dinamik yargı pratiğine uyum sağlama yeteneğinde yatmaktadır.

Kira Sözleşmeleri ve Temel Hukuki Kavramlar

Kira ilişkisinin temelini oluşturan kira sözleşmesi, kiraya verenin bir malın kullanımını veya kullanımıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir anlaşmadır. Bu sözleşme, tarafların karşılıklı irade beyanlarıyla kurulur ve Türk Borçlar Kanunu’nda geçerliliği için özel bir şekil şartı aranmaz. Bu, kira sözleşmelerinin yazılı olabileceği gibi sözlü olarak da yapılabileceği anlamına gelir; fiilen uygulanan sözlü kira sözleşmeleri de ispatlandığı takdirde hukuken geçerlidir. Ancak, uygulamada noter huzurunda veya adi yazılı şekilde düzenlenmesi yaygın bir yöntemdir.

İzmir’deki kira ilişkilerinde de görüldüğü üzere, kira sözleşmelerinin yazılı yapılması, olası bir uyuşmazlık durumunda ispat kolaylığı sağlaması ve tarafların haklarını daha güvence altına alması açısından büyük önem taşır. Bu durum, hukuki süreçlerde “ispat”ın merkezi rolünü vurgular. Her ne kadar kanun sözlü anlaşmaya izin verse de, bir uyuşmazlık halinde kira ilişkisinin varlığını, kira bedelini veya diğer şartları kanıtlamak, yazılı bir belge olmadan son derece zorlaşabilir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 200. maddesi uyarınca belirli parasal değerlerin üzerindeki hukuki işlemlerin yazılı delille ispatlanması zorunluluğu, sözlü kira sözleşmelerinde tarafları ispat güçlüğüyle karşı karşıya bırakabilir. Bu pratik gerçeklik, yasal bir zorunluluk olmasa bile, yazılı bir sözleşmenin veya en azından banka dekontları, yazışmalar gibi yazılı delillerin “gizli bir gereklilik” olduğunu ortaya koyar. Aksi takdirde, yasal hakkın varlığına rağmen ispat edilememesi nedeniyle hak kaybı yaşanması riski bulunmaktadır.

Kira sözleşmeleri, belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kurulabilir. Konut ve çatılı işyeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu’nda özel hükümlere tabidir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunulmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı dilediği zaman fesih bildiriminde bulunabilirken, kiraya veren ancak kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracı ve kiraya verenin temel hak ve yükümlülükleri, kira ilişkisinin sağlıklı yürütülmesi için belirleyicidir. Kiracının hakları arasında mülkün güvenli ve sağlıklı bir ortamda olmasını beklemek, kira bedelinin adil belirlenmesini talep etmek, kiralananı sözleşmeye uygun kullanmak, ayıpların giderilmesini istemek ve vergi gibi yükümlülüklere katlanılmasını talep etmek yer alır. Kiracının başlıca yükümlülükleri ise kira bedelini düzenli ödeme, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme, olağan temizlik ve bakım giderlerini karşılama, ayıpları kiraya verene bildirme ve kiralananı göstermeye izin verme olarak sıralanabilir. Kiraya verenin hakları arasında ise yeni kira döneminde kanuna uygun oranda kira bedelini artırabilme, belirli şartlar dahilinde depozito isteme ve yine belirli şartlar dahilinde tahliye talep etme bulunur. Kiraya verenin temel yükümlülükleri ise kiralananı kullanıma elverişli şekilde teslim etme, ayıplardan sorumlu olma ve vergi gibi yükümlülüklere katlanmadır.

Kira Bedeli ve Artışına İlişkin Hukuki Süreçler

Kira bedeli artışı, kira ilişkisinin en sık uyuşmazlık konusu olan alanlarından biridir. Artış oranı, öncelikle taraflar arasında sözleşmede belirlenen orana göre yapılır. Ancak bu oran, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamayı geçemez. Eğer sözleşmede artış oranı belirtilmemişse veya kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreliyse, hakim tarafından kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet esas alınarak yeni kira bedeli belirlenir. Özellikle konut kiralarında, 11.06.2022 ile 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen kira dönemleri için %25’lik bir artış sınırı uygulanmaktadır; bu sınırın üzerindeki artışlar hukuken geçersiz kabul edilir.

Bu %25’lik yasal artış sınırı, kiracıları aşırı kira artışlarından koruma amacı taşımaktadır. Ancak, piyasa rayiçlerinin bu oranın üzerinde seyrettiği durumlarda, ev sahipleri için potansiyel gelir kaybına yol açarak kira tespit veya kira uyarlama davalarına yönelme eğilimini artırmaktadır. Bu durum, yasal düzenlemenin bir yandan sosyal koruma sağlarken, diğer yandan yargı yükünü artırıcı bir etki yaratabileceğini göstermektedir. Bu, yasal düzenlemelerin karmaşık piyasa dinamikleri karşısında beklenmedik sonuçlar doğurabileceği ve sürekli uyum çabalarını gerektirdiği bir gerçeği ortaya koymaktadır.

Kira Tespit Davası: Şartları, Süreci ve Geriye Dönük Etkisi

Kira tespit davası, kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesi veya mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre güncellenmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu davanın açılabilmesi için geçerli bir yazılı kira sözleşmesinin bulunması ve davacının hukuki yararının olması şarttır. Dava, yalnızca konut ve çatılı işyerleri kiraları hakkında uygulanabilir.

Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılırsa veya bu süre içinde kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir ihtarname gönderilirse, mahkemece belirlenen kira bedeli o dönemin başından itibaren geçerli olur (geriye dönük etki). Aksi takdirde, mahkeme kararı bir sonraki kira yılı için geçerlilik kazanır.

01.09.2023 tarihinden itibaren kira tespit davalarında arabulucuya başvuru zorunlu bir dava şartı haline gelmiştir. Arabuluculuk süreci genellikle 3 hafta içinde sonuçlandırılır ve zorunlu hallerde 1 hafta daha uzatılabilir. Arabuluculuk sürecinde taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk son tutanağı ile birlikte dava açma hakkı doğar.

Davacı, kira tespit davasında ispat yükünü taşır. Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, emsal kira bedelleri gibi belgeler, bilirkişi raporları ve tanık ifadeleri delil olarak sunulabilir. Mahkeme, kira bedelini belirlerken, bilirkişi incelemesi aracılığıyla kiralananın durumu, konumu, piyasa rayiçleri ve emsal kiraları gibi unsurları değerlendirir.

Önemle belirtmek gerekir ki, kira tespit davası kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz; talep edilen miktar kesin ve net olmalıdır. Ayrıca, yargılamanın ilerleyen aşamalarında ıslah yoluyla bedel artırımı yapılması mümkün değildir. Mahkeme kararları, kesinleşmeden icraya konulamaz.

Zorunlu arabuluculuğun kira tespit davalarına getirilmesi, yargı sisteminin iş yükünü hafifletme ve uyuşmazlıkları daha hızlı ve dostane yollarla çözme amacını taşımaktadır. Ancak, bu uygulamanın etkinliği, tarafların uzlaşmaya ne kadar istekli olduklarına bağlıdır. Eğer taraflardan biri uzlaşmaya yanaşmazsa, arabuluculuk süreci sadece dava öncesi zorunlu bir adım olarak kalır ve davanın toplam süresini uzatabilir. Bu durum, hukuki reformların her zaman beklendiği gibi sonuç vermeyebileceğini ve pratik uygulamaların yasal hedeflerle çelişebileceğini göstermektedir.

Kira Uyarlama Davası: Olağanüstü Durumlar, Şartları ve Kira Tespit Davasından Farkları

Kira uyarlama davası, kira sözleşmelerindeki bedellerin, sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumlar (örneğin, ekonomik krizler, pandemiler, savaş halleri, devalüasyonlar, aşırı döviz kuru artışları) nedeniyle güncel koşullara göre ayarlanmasını amaçlayan bir hukuki yoldur. Bu davanın açılabilmesi için, söz konusu olağanüstü durumun borçludan (kiracıdan) kaynaklanmamış olması ve bu durum nedeniyle kira edim dengesinin bozulmuş, ifanın dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olması gerekir. Ayrıca, borcun henüz ifa edilmemiş veya aşırı ifa güçlüğünden doğan haklar saklı tutularak ifa edilmiş olması şarttır.

Kira uyarlama davası, olağanüstü durum ortaya çıktıktan sonra zaman kaybetmeksizin açılmalıdır. Kira tespit davasındaki gibi belirli bir ihtar süresi veya 5 yıllık sözleşme süresi şartı aranmaz; hatta 1 yıldan kısa süreli sözleşmelerde bile somut olayın durumuna göre uyarlama davası açılması mümkün olabilir. Uyarlama davası ileriye etkili bir dava türüdür; mahkemenin vereceği karar, davanın açıldığı tarihten itibaren uygulanır ve geçmiş kira dönemlerini kapsamaz. Hakim, bu davada taraflar arasındaki çıkar dengesini ve hakkaniyeti gözeterek sözleşmenin amaç ve anlamına en uygun uyarlamayı yapma konusunda geniş bir takdir yetkisine sahiptir; hatta sözleşmenin süresi ve diğer şartlarında da değişiklik yapabilir.

Türk hukuk sisteminin ekonomik ve sosyal değişimlere karşı esnekliğini ve adaptasyon yeteneğini gösteren önemli bir husus, kira uyarlama davasının varlığı ve Yargıtay’ın bu konudaki değişen içtihatlarıdır. Yasal boşluklar veya yetersizlikler karşısında mahkemelerin “hakkaniyet” ve “dürüstlük kuralı” gibi genel hukuk ilkelerini kullanarak somut olaylara özgü çözümler üretme çabası, yargının dinamik yapısının bir yansımasıdır. Bu durum, avukatların sadece kanun metnine değil, güncel Yargıtay kararlarına ve doktrine de hakim olmasının önemini vurgular.

Tablo 1: Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları Karşılaştırması

Özellik	Kira Tespit Davası	Kira Uyarlama Davası
Amaç	Kira bedelini piyasa koşullarına göre belirleme/güncelleme.	Olağanüstü durumlar nedeniyle bozulan kira dengesini düzeltme.
Yasal Dayanak	TBK m.344-345.	TBK m.138 (Aşırı İfa Güçlüğü).
Uygulama Alanı	Sadece konut ve çatılı işyeri kiraları.	Tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri.
Gerekli Şart	Hukuki yarar, yazılı kira sözleşmesi.	Olağanüstü ve öngörülemeyen durumun varlığı, ifa dengesinin bozulması.
Dava Açma Zamanı	Yeni kira döneminden 30 gün önce veya ihtarname ile.	Olağanüstü durum ortaya çıktıktan sonra derhal.
Sözleşme Süresi Etkisi	5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde veya 5. yıl sonrası yenilemelerde önem taşır.	1 yıldan kısa süreli sözleşmelerde bile mümkün olabilir.
Etki Alanı	Geriye etkili olabilir (ihtar/dava zamanlamasına bağlı).	İleriye etkilidir (dava tarihinden itibaren).
Hakimin Takdir Yetkisi	Daha sınırlı, taleple bağlı, TÜFE ve emsal dikkate alınır.	Daha geniş, sözleşme şartları ve süresinde değişiklik yapabilir.
Zorunlu Arabuluculuk	Evet, 01.09.2023’ten itibaren dava şartı.	Hayır, dava şartı değildir.

Tablonun Değeri: Bu tablo, kira hukuku alanında sıkça karıştırılan kira tespit ve kira uyarlama davaları arasındaki temel farkları net bir şekilde ortaya koymaktadır. Bu sayede, mülk sahipleri ve kiracılar, kendi durumlarına en uygun hukuki yolu hızlıca belirleyebilir ve yanlış dava açmaktan kaynaklanabilecek zaman ve maliyet kayıplarının önüne geçebilirler. Hukuki stratejinin doğru belirlenmesi açısından bu karşılaştırma kritik bir rol oynamaktadır.

Kiracının Tahliyesi (Çıkarılması) Yolları ve Prosedürleri

Kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) belirtilen belirli ve sınırlı nedenlerin varlığı halinde mümkündür. Bu nedenler dışında kiracı, kural olarak, kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiralanandan çıkarılamaz. Tahliye süreçleri, her bir tahliye sebebine özgü şartları ve sıkı zaman çizelgelerini içerir.

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye:

  • Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, dede, nine) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kiralanan konut veya işyerine gerçek, samimi ve sürekli bir ihtiyacının bulunması halinde tahliye davası açılabilir. Geçici veya ihtimallere dayanan ihtiyaçlar tahliye nedeni oluşturmaz.
  • Dava Açma Süresi: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelerden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekir. Kiralananı sonradan edinen yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak 6 ay sonra dava açma hakkına sahip olur veya eski kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir.
  • Yeniden Kiralama Yasağı: İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağın ihlali halinde kiracının en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat talep etme hakkı doğar.
  • Zorunlu Arabuluculuk: 01.09.2023 tarihinden itibaren ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabulucuya başvuru zorunlu dava şartıdır.

• Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye:

  • Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi durumunda, bu taahhüde dayanarak tahliye sağlanabilir.
  • Geçerlilik Şartları: Taahhütnamenin yazılı olması, tahliye tarihinin gün, ay, yıl olarak eksiksiz belirtilmesi ve en önemlisi, kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte verilmiş olması gerekir. Boş taahhütnameye imza atan kiracı, sonradan doldurulsa dahi imzasıyla bağlı hale gelir. Birden fazla kiracı varsa, her birinin taahhütnameyi imzalaması şarttır.
  • Dava Açma Süresi: Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya tahliye davası açılmalıdır.

• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye:

  • Kiracının, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemede geciktiği için iki kez haklı yazılı ihtara muhatap olması durumunda tahliye davası açılabilir.
  • Şartlar: İhtarların yazılı olması (noter, mail, posta, hatta ispatlanabilirse sosyal medya üzerinden de olabilir), farklı iki kira ayına ilişkin olması ve aynı kira dönemi içinde gerçekleşmiş olması gerekir. Eksik kira ödemesi nedeniyle başlatılan icra takipleri de haklı ihtar niteliğindedir.
  • Dava Açma Süresi: Kira süresinin sona ermesini takip eden 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

• Kiracının Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye:

  • Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralanan taşınmazın bulunduğu ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunması ve kiraya verenin kira sözleşmesi düzenlenirken bu durumu bilmemesi halinde tahliye davası açılabilir.
  • Dava Açma Süresi: Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

• Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye:

  • Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise tahliye davası açılabilir. Projenin uygulanabilir olması ve mahkemeye sunulması gerekir.
  • Dava Açma Süresi: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine uyularak 1 ay içinde dava açılmalıdır.
  • Riskli Yapı Durumu: Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı kararı kesinleşen binalardaki kiracılar, tebligat sonrası verilen süre içinde (genellikle 60 gün + 30 gün ek süre) evi tahliye etmek zorundadır; aksi takdirde elektrik, su, doğalgaz kesilir ve kolluk kuvveti desteğiyle tahliye yapılır. Kiracılar riskli yapı kararına itiraz edemez.
  • Yeniden Kiralama Yasağı: Bu nedenle tahliye edilen taşınmaz da 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

• Erken Tahliye Durumunda Kiracının Sorumluluğu:

  • Kiracı, kira sözleşmesi süresi dolmadan kiralananı boşaltması halinde, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, bu tarihten sonra ise kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği “makul süre” kira bedelinden sorumlu olur. Bu makul süre, taşınmazın bulunduğu yerdeki kira piyasasına göre değişir. Kiracı, kira ilişkisini devralmaya hazır ve makul şartlarda kiraya veren tarafından kabul edilmesi beklenebilecek yeni bir kiracı bulursa, kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulma şansına sahiptir.

Tahliye süreçleri, Türk hukukunda kiracıları koruma ilkesi doğrultusunda oldukça detaylı ve şekil şartlarına bağlıdır. En küçük bir usul hatası, davanın reddedilmesine veya sürecin uzamasına neden olabilir. Bu durum, mülk sahipleri için tahliye davalarını karmaşık ve riskli hale getirmekte, bu nedenle alanında uzman bir kira avukatından destek almanın önemi bir kez daha ortaya çıkmaktadır. Kiracıları koruma amacı taşıyan bu sıkı düzenlemeler, yasal prosedürlere tam uyumu zorunlu kılar.

Tablo 2: Tahliye Davası Türleri ve Temel Şartları

Tahliye Nedeni	Yasal Dayanak	Temel Şartlar	Dava Açma Süresi (Genel)	Yeniden Kiralama Yasağı	Zorunlu Arabuluculuk
İhtiyaç Nedeniyle	TBK m.350-351	İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması; kiraya veren veya yakınlarının ihtiyacı.	Belirli süreli: Süre bitiminden 1 ay içinde. Belirsiz süreli: Fesih döneminden 1 ay içinde. Yeni malik: Edinmeden 1 ay içinde ihtar, 6 ay sonra dava veya sözleşme bitiminden 1 ay içinde dava.	3 yıl (ihlalde tazminat).	Evet, 01.09.2023’ten itibaren.
Yazılı Tahliye Taahhüdü	TBK m.352/I	Yazılı taahhüt, tahliye tarihi belirtilmeli, kira sözleşmesinden sonra verilmeli, kiracı imzalamalı.	Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde.	Yok	Evet, 01.09.2023’ten itibaren.
İki Haklı İhtar	TBK m.352/II	Bir kira yılı içinde kira ödememesi nedeniyle 2 haklı yazılı ihtar çekilmiş olmalı.	Kira süresinin bitimini takip eden 1 ay içinde.	Yok	Evet, 01.09.2023’ten itibaren.
Kiracının Konutunun Bulunması	TBK m.352/III	Kiracı veya eşinin aynı ilçe/belde sınırında oturmaya elverişli konutu olmalı, kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmemeli.	Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde.	Yok	Evet, 01.09.2023’ten itibaren.
Yeniden İnşa/İmar	TBK m.350/II	Kiralananın esaslı onarım, genişletme veya değiştirme için yıkılması/kullanılamaz hale gelmesi, projenin uygulanabilir olması.	Belirli süreli: Süre bitiminden 1 ay içinde. Belirsiz süreli: Fesih döneminden 1 ay içinde.	3 yıl (ihlalde tazminat).	Evet, 01.09.2023’ten itibaren.

Tablonun Değeri: Bu tablo, kiracının tahliyesine ilişkin farklı hukuki nedenleri, her birinin kendine özgü şartlarını ve dava açma sürelerini özetleyerek, hem mülk sahipleri hem de kiracılar için hızlı ve anlaşılır bir rehber sunmaktadır. Tahliye süreçlerinin karmaşıklığı göz önüne alındığında, bu tablo, tarafların doğru hukuki adımları atmasına ve olası usul hatalarından kaçınmasına yardımcı olarak hak kayıplarını önlemede kritik bir araçtır.

Kira Hukukunda Özel Durumlar ve Sıkça Karşılaşılan Sorunlar

Kira ilişkileri, sadece kira bedeli ve tahliye gibi temel konularla sınırlı kalmayıp, çeşitli özel durumlar ve sıkça karşılaşılan sorunları da barındırır. Bu durumlar, kira hukukunun karmaşıklığını ve farklı hukuk dallarıyla olan bağlantısını gözler önüne serer.

• Depozito (Güvence Bedeli):
  • Depozito, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini (örneğin, kiralanana zarar vermeme veya kira borçlarını ödeme) güvence altına almak amacıyla kiraya verene verdiği para veya kıymetli evraktır.
  • Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozitonun para veya kıymetli evrak olarak ödenmesi halinde, bu ödemenin vadeli tasarruf hesabına yatırılması zorunluluğu getirilmiştir.
  • Depozito, ancak iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş bir icra takibine ya da mahkeme kararına dayanarak geri verilebilir. Eğer depozito aylık kira bedeli karşılığı olarak alındıysa, iade sırasında güncel kira bedeli üzerinden iade yapılması hakkaniyete uygun olacaktır. Kiralanandaki normal kullanım sonucu oluşan yıpranmalar veya bozulmalar, depozito bedelinden kesinti yapma sebebi teşkil etmez.
• Hava Parası ve Ceza Koşulu Yasağı:
  • “Hava parası” olarak bilinen, kira bedeli dışında kiraya veren tarafından alınan ek ödemeler, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.343 kapsamında yasaklanmıştır.
  • Benzer şekilde, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar da TBK m.346 uyarınca geçersizdir. Ancak, kiralanan işyerinin erken tahliye edilmesi durumunda sözleşmede cezai şart kararlaştırılması mümkündür.
  • Bu yasaklar ve sınırlamalar, Türk hukukunda “zayıfın korunması ilkesi”nin kira ilişkilerine yansımasıdır. Kanun koyucu, kiracıları, kira bedeli ve yan giderler dışında haksız ve aşırı mali yükümlülüklerden korumayı amaçlamaktadır. Bu düzenlemeler, kiraya verenlerin piyasadaki güçlü konumlarını kötüye kullanmalarını engelleyerek taraflar arasında daha adil bir denge sağlamayı hedefler.
• Aile Konutu Şerhinin Kira Sözleşmesine Etkisi ve Tapuya Tescili:
  • “Aile konutu”, eşlerin tüm yaşam faaliyetlerini sürdürdükleri, anılarını biriktirdikleri ve hayatlarını şekillendirdikleri ana yerleşim yeridir. Bu kavram, aile birliğini koruma amacı taşır.
  • Kira Sözleşmesine Etkisi: Aile konutu kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelebilir (TMK m.194/IV). Bu bildirimle eş, diğer eşle birlikte müteselsilen sorumlu olur. Kiraya veren, sözleşmeyi feshetmek istediğinde fesih bildirimini her iki eşe de ayrı ayrı tebliğ etmek zorundadır.
  • Mülkiyet Üzerine Etkisi: Eşlerden biri, aile konutu niteliğindeki taşınmazın maliki olsa dahi, diğer eşin açık rızası olmadıkça bu konutu satamaz veya üzerinde ipotek tesis edemez (TMK m.194/I). Tapu kütüğüne işlenen aile konutu şerhi, üçüncü kişilerin iyiniyetini ortadan kaldırarak konutun korunmasını sağlar.
  • Tapuya Tescil Süreci: Aile konutu şerhi, eşlerden birinin doğrudan tapu müdürlüğüne başvurusu veya mahkeme kararıyla konulabilir. Başvuru için evlilik cüzdanı, nüfus cüzdanı, ikametgah belgesi, tapu senedi ve dilekçe gibi belgeler gereklidir. Bu işlem için ek bir harç veya masraf talep edilmez. Kiracının, tapu siciline aile konutu şerhi koyma hakkı bulunmamaktadır. Şerh, evlilik devam ettiği sürece geçerlidir.
• Kirada Hapis Hakkı:
  • Kiraya verenin hapis hakkı, Türk Borçlar Kanunu’nun 336-338. maddelerinde düzenlenen, kira bedeli alacağını güvence altına alan yasal bir rehin hakkıdır.
  • Bu hak, kiralanan taşınmazda bulunan ve onun döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınır eşyalar üzerinde kullanılabilir. Kapsamı, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeliyle sınırlıdır.
  • Kiraya veren, bu hakkı doğrudan kendisi kullanamaz; Sulh Hukuk Mahkemesine veya icra dairesine başvurarak eşyaların envanterinin yapılmasını ve muhafazasını talep etmelidir. Kiracının kişisel kullanımına özgü eşyalar veya kiraya verenin üçüncü kişiye ait olduğunu bildiği eşyalar hapis hakkının konusu olamaz.
• Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Ortak Giderler ve Aidatlar:
  • Kat mülkiyeti olan binalarda ortak giderlerin (aidatların) ödenmesinden asıl sorumlu olan kişi kat malikidir.
  • Kiracılar, kira sözleşmesinde kat malikiyle anlaşarak ortak giderleri üstlenebilirler; ancak yönetime karşı kat malikiyle birlikte müteselsilen (zincirleme) sorumludurlar. Kiracının ödediği ortak gider tutarları, kira borcundan düşülebilir.
  • Ortak giderler, günlük hizmetler (kapıcı, elektrik, su, temizlik) gibi olağan giderleri kapsarken , bina dış cephe boyası, çatı tamiratı, yalıtım, asansör yenileme gibi büyük onarım ve yatırım giderleri genellikle kat malikinin sorumluluğundadır.
  • Ödenmeyen aidatlar için yönetim, kat maliki aleyhine icra takibi başlatabilir veya kat malikinin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek hakkı tescilini talep edebilir.
• Ortak Alanların Kiraya Verilmesi:
  • Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi uyarınca, apartman veya sitelerdeki ortak yerlerin (örneğin çatı, bahçe, kazan dairesi) kiraya verilmesi, tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla mümkündür. Yönetici veya yönetim kurulu, kat maliklerinin oybirliği olmadan ortak yerleri kiraya veremez.
  • Bu kurala aykırı yapılan kiralamalara karşı diğer kat malikleri “elatmanın önlenmesi” davası açarak ortak yerlerin kullanılmasını engelleyebilir ve tahliyesini sağlayabilir; ayrıca haksız kullanan kişilerden “ecrimisil” (haksız işgal tazminatı) talep edebilirler.

Kira hukuku, aile hukuku (aile konutu şerhi gibi) ve gayrimenkul hukuku (kat mülkiyeti, ortak giderler gibi) gibi diğer hukuk dallarıyla sıkı bir etkileşim içindedir. Bu durum, kira uyuşmazlıklarının nadiren tek bir yasal düzenlemeyle sınırlı kaldığını göstermektedir. Dolayısıyla, bir kira avukatının sadece Türk Borçlar Kanunu’na değil, ilgili diğer medeni hukuk alanlarına da hakim olması, müvekkillerine kapsamlı ve etkili hukuki danışmanlık sunabilmesi için temel bir gerekliliktir. Bu geniş bilgi birikimi, İzmir’deki kira avukatlarının uzmanlığını pekiştiren bir faktördür.

Kira Davalarında Yargılama Süreçleri ve İzmir Uygulamaları

Kira davaları, Türk hukukunda Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanına girer. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi genellikle yetkili mahkemedir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca yargılama süreci belirli aşamalardan oluşur.

• Dava Süreçleri (HMK Aşamalara Göre):
  • Dilekçeler Aşaması: Dava, davacının dava dilekçesini mahkemeye sunmasıyla başlar. Davalıya tebligat yapılır ve davalı 2 hafta içinde cevap dilekçesini sunar. Ardından cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçeleri de sunulabilir.
  • Ön İnceleme Aşaması: Dilekçeler teatisi tamamlandıktan sonra mahkeme bir ön inceleme duruşması yapar. Bu aşamada dava şartları ve ilk itirazlar incelenir, eksiklikler varsa giderilmesi istenir. Hakim, tarafları sulh veya arabuluculuğa teşvik eder.
  • Tahkikat Aşaması: Ön inceleme sonrası tahkikat aşamasına geçilir. Bu aşamada tarafların sunduğu deliller toplanır, tanıklar dinlenir ve bilirkişi incelemesi yapılır. Yargılamanın en uzun süren aşaması genellikle burasıdır.
  • Sözlü Yargılama ve Hüküm Aşaması: Tahkikatın tamamlanmasının ardından sözlü yargılama aşamasına geçilir ve tarafların son beyanları alınır. Son olarak mahkeme, tüm delilleri değerlendirerek kararını verir.
• Ortalama Süreler (İzmir Özelinde):
  • Kira tahliye davaları, İzmir’deki Sulh Hukuk Mahkemelerinin yoğunluğuna bağlı olarak ortalama 1 ila 1.5 yıl arasında sürmektedir. Bazı durumlarda bu süre 2-3 yıla kadar uzayabilir.
  • Kira tespit davaları genellikle 6 ay ila 1.5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Ancak, bilirkişi incelemeleri, itirazlar, istinaf ve temyiz süreçleriyle birlikte toplamda 2-3 yılı bulabilir.
  • Adalet Bakanlığı istatistiklerine göre Sulh Hukuk Mahkemelerinde bir davanın ortalama görülme süresi 111 gün olarak belirtilse de , kira davalarının kendine özgü karmaşıklığı ve yüksek iş yükü nedeniyle bu ortalamanın üzerinde seyrettiği gözlemlenmektedir. Bu durum, genel istatistiklerin kira davaları özelinde yanıltıcı olabileceğini ve tarafların daha uzun süreçlere hazırlıklı olması gerektiğini göstermektedir.

Tablo 3: İzmir Sulh Hukuk Mahkemelerinde Kira Davaları Ortalama Süreleri

Dava Türü	Ortalama İlk Derece Mahkemesi Süresi (İzmir)	İstinaf/Temyiz Süreleriyle Birlikte Toplam Süre
Kira Tahliye Davaları	1 – 1.5 yıl	2 – 3 yıl
Kira Tespit Davaları	6 ay – 1.5 yıl	2 – 3 yıl
Genel Sulh Hukuk Davaları Ortalaması	111 gün	Değişken

Tablonun Değeri: Bu tablo, İzmir’deki kira davalarının ortalama sürelerini somut verilerle ortaya koyarak, müvekkillerin dava süreçleriyle ilgili gerçekçi beklentiler geliştirmelerine yardımcı olur. Genel mahkeme istatistikleri ile kira davalarının özel durumları arasındaki farkı vurgulayarak, sürecin potansiyel uzunluğunu netleştirir ve hukuki planlama için önemli bir referans noktası sunar.

• İspat Yükü ve Delil Türleri:
  • Hukuk davalarında, iddia sahibi taraf, ileri sürdüğü vakıaları kanıtlama yükümlülüğündedir.
  • Kira uyuşmazlıklarında kullanılabilecek deliller arasında kira sözleşmesi, banka dekontları, makbuzlar, yazılı yazışmalar gibi belgeler önemli yer tutar. Tanık ifadeleri de delil olarak sunulabilir, ancak HMK m.200 uyarınca belirli parasal değerlerin üzerindeki iddialar için yazılı delil esastır.
  • Özellikle kira tespit davalarında, kiralananın değerini ve emsal bedellerini belirlemek amacıyla bilirkişi raporları ve keşif (yerinde inceleme) büyük önem taşır.
• Dava Harçları ve Masrafları:
  • Dava açılırken ödenmesi gereken maliyetler, davanın niteliğine göre maktu (sabit) veya nispi (dava değerine göre değişen) harçlardan oluşur.
  • Nispi harç, dava değerinin binde 68,31’i üzerinden hesaplanır ve bu tutarın dörtte biri peşin harç olarak ödenir. Başvurma harcı (427,60 TL), vekalet suret harcı (60,80 TL) ve dosya masrafı (22,10 TL) gibi maktu harçlar da mevcuttur.
  • Ek masraflar arasında tebligat giderleri (davalı başına 175 TL, gider avansı içinde 5 katı), tanık ücretleri (60-100 TL + yol/konaklama), bilirkişi ücretleri (mahkeme türüne göre 1100-2200 TL) ve keşif masrafları (3030,30 TL) bulunur.
  • Yargılama masraflarını başlangıçta davacı öder; ancak davanın sonunda kaybeden taraf, yargılama giderleri ve karşı vekalet ücretine mahkum edilir.
• Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Süreci ve Etkileri:
  • 01.09.2023 tarihinden itibaren kira tespiti, tahliye, ortak gider ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk, dava açılmadan önce zorunlu bir dava şartı haline gelmiştir.
  • Avantajları: Arabuluculuk süreci, mahkeme davalarına göre genellikle daha hızlı ve düşük maliyetli bir çözüm sunar. Süreç gizli yürütülür, taraflar çözüm üzerinde kontrol sahibidir, ilişkilerin korunmasına yardımcı olabilir ve yargının iş yükünü azaltır. Arabuluculuk süreci başvuru tarihinden itibaren en geç 3 hafta içinde tamamlanır (zorunlu hallerde 1 hafta uzatılabilir). Anlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk son tutanağı ile dava açma hakkı doğar.
  • Dezavantajları: Şiddet içeren durumlar gibi bazı vakalar arabuluculuğa uygun değildir. Eğer taraflardan biri uzlaşmaya istekli değilse, arabuluculuk süreci sadece dava öncesi zorunlu bir adım olarak kalır ve davanın toplam süresini uzatabilir. Ayrıca, arabuluculukta varılan anlaşmalar emsal teşkil etmez.
  • Zorunlu arabuluculuğun getirilmesi, yargı sisteminin iş yükünü hafifletme ve uyuşmazlıkları daha hızlı çözme yönündeki bir politika kararıdır. Ancak, uygulamada tarafların uzlaşma isteksizliği, bu sürecin sadece bir formaliteye dönüşmesine ve dava sürecinin toplamda uzamasına neden olabilir. Bu durum, hukuki reformların her zaman beklendiği gibi sonuç vermeyebileceğini ve pratik uygulamaların yasal hedeflerle çelişebileceğini göstermektedir.

Tablo 4: Kira Davalarında Temel Harç ve Masraflar (2024/2025 Tahmini)

Masraf Türü	Miktar (TL)	Açıklama
Başvurma Harcı (Asliye Hukuk)	427,60	Dava açılırken ödenen ilk harç.
Peşin Harç (Nispi Davalarda)	Dava değerinin %0,17’si (binde 17,0775)	Dava değerinin binde 68,31’inin dörtte biri peşin ödenir. Minimum 427,60 TL.
Vekalet Suret Harcı	60,80	Avukat vekaletnamesi için ödenen harç.
Dosya Masrafı	22,10	Dava dosyasının açılışı için.
Gider Avansı (Tebligat, Posta vb.)	Davalı sayısına göre değişir (Min. 1125 TL)	Tebligat (davalı başına 175 TL, 5 katı avans), posta, diğer işlemler için.
Bilirkişi Ücreti	1100 – 2200	Mahkeme türüne ve konunun karmaşıklığına göre değişir.
Tanık Ücreti	60 – 100 + Yol/Konaklama	Tanık başına ödenen sabit ücret ve masraflar.
Keşif Masrafı	3030,30	Mahkemenin yerinde inceleme yapması halinde.

Tablonun Değeri: Bu tablo, kira davalarında karşılaşılabilecek temel harç ve masraf kalemlerini somut tutarlar üzerinden sunarak, müvekkillerin dava sürecinin maliyetini daha net bir şekilde anlamalarını sağlar. Bu şeffaflık, hukuki hizmet alırken bütçe planlaması yapılmasına ve olası sürpriz maliyetlerin önüne geçilmesine yardımcı olur.

Sonuç ve Tavsiyeler

Kira hukuku, hem kiracılar hem de mülk sahipleri için önemli hak ve yükümlülükleri barındıran, dinamik ve çok yönlü bir alandır. Kira sözleşmelerinin kurulmasından, kira bedeli artışlarına, tahliye süreçlerinden depozito ve aidat gibi özel durumlara kadar geniş bir yelpazede hukuki sorunlar ortaya çıkabilmektedir. Yasal düzenlemelerdeki sürekli değişimler, Yargıtay içtihatlarının evrimi ve yerel mahkeme uygulamalarındaki farklılıklar, bu alanı karmaşık hale getirmektedir.

Bu karmaşık yapının ortasında, zorunlu arabuluculuk gibi yeni mekanizmalar, yargı yükünü hafifletme ve daha hızlı çözümler sunma amacı taşımaktadır. Ancak, bu mekanizmaların etkinliği, tarafların uzlaşma istekliliğine bağlıdır ve uzlaşma sağlanamadığında dava süreçleri kaçınılmaz hale gelmektedir. Kira davalarının İzmir Sulh Hukuk Mahkemelerindeki ortalama süreleri, genel mahkeme ortalamalarının üzerinde seyretmekte, bu da tarafların uzun soluklu bir sürece hazırlıklı olmasını gerektirmektedir.

Bu bağlamda, hem mülk sahiplerine hem de kiracılara yönelik temel tavsiyemiz, kira ilişkilerini başlatmadan önce ve herhangi bir uyuşmazlık durumunda proaktif bir şekilde hukuki danışmanlık almaktır. Kira sözleşmelerinin yazılı ve detaylı bir şekilde hazırlanması, olası ispat sorunlarının önüne geçilmesi açısından kritik öneme sahiptir. Herhangi bir tahliye işlemi veya kira bedeli değişikliği talebinde bulunulmadan önce, ilgili yasal şartların ve sürelerin titizlikle incelenmesi, usul hatalarından kaynaklanabilecek hak kayıplarını engelleyecektir.

Özellikle İzmir’deki yerel mahkeme uygulamalarına ve yargı süreçlerine hakim, alanında uzman bir kira avukatıyla çalışmak, müvekkillerin haklarını en etkin şekilde korumalarını sağlayacak, hukuki süreçleri daha öngörülebilir ve verimli hale getirecektir. Bu uzmanlık, sadece mevcut sorunları çözmekle kalmayacak, aynı zamanda gelecekteki potansiyel uyuşmazlıkların önlenmesine de yardımcı olacaktır.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kira sözleşmesi nasıl yapılır?

Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracının hak ve yükümlülüklerini belirleyen yazılı anlaşmadır. Kira sözleşmesi yaparken şu adımlara dikkat edilmelidir:

• Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri açıkça yazılmalıdır.
• Kiralanan taşınmazın adresi, özellikleri ve durumu belirtilmelidir.
• Kira bedeli, ödeme şekli ve ödeme tarihi net olarak ifade edilmelidir.
• Depozito miktarı ve kullanım koşulları belirtilmelidir.
• Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi belirtilmelidir.
• Tarafların imzaları ve tarih atılmalıdır.

Bu sözleşme, ilerdeki uyuşmazlıkların önlenmesi ve hukuki açıdan korunma sağlanması açısından önemlidir. Kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılması zorunlu değildir ancak ispat açısından avantajlıdır.

Kira sözleşmesi noterden yapmak zorunlu mu?

Hayır, kira sözleşmesini noterden yapmak zorunlu değildir. Yazılı sözleşme kiracı ve ev sahibi arasında geçerlidir. Ancak noter tasdiki şu avantajları sağlar:

• İspat gücünü artırır
• İçeriğin değiştirilmesini engeller
• Taraflar arasında güven sağlar

Sonuç: Yasal zorunluluk yok ama hukuki açıdan kanıt ve güvenlik için önerilir.

Kira sözleşmesi süresi ne kadardır?

Kira sözleşmesi süresi taraflarca serbestçe belirlenebilir. Genellikle 1 yıl olarak yapılır. Taraflar sözleşmede süre belirlemezse, sözleşme belirsiz süreli kabul edilir. Süre sonunda taraflar anlaşırsa yenilenebilir ya da kendiliğinden uzayabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmesi nedir?

Belirsiz süreli kira sözleşmesi, tarafların sözleşmede herhangi bir bitiş tarihi belirtmediği sözleşmedir. Taraflar aksini belirtmedikçe, sözleşme kendiliğinden yenilenir ve süresiz devam eder. Taraflar, sözleşmeyi sonlandırmak isterse yasal fesih sürelerine uymak zorundadırlar.

Kira artış oranı neye göre belirlenir?

Kira artış oranı, konutlarda TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranına göre belirlenir. İş yerleri içinse taraflar kira artış oranını sözleşmede serbestçe belirleyebilir.

Enflasyon oranında kira artışı yasal mı?

Evet, enflasyon oranında (TÜFE) yapılan kira artışı yasal ve yaygın bir uygulamadır. Ancak taraflar, aralarında kira sözleşmesi ile farklı bir artış oranı belirlemiş olabilir. En doğru değerleme, kira sözleşmesi incelenerek yapılabilir.

Ev sahibi kira artışı yapmazsa ne olur?

Ev sahibi kira artışı yapmazsa, mevcut kira bedeli aynı şekilde devam eder. Daha sonra geriye dönük artış talep edemez, yalnızca sonraki dönemlerde yasal oranda artış yapabilir.

Kiracı kira artışına itiraz edebilir mi?

Evet, kiracı yasal sınırı aşan veya sözleşmeye aykırı olan kira artışına itiraz edebilir. İtiraz edilirse kira tespit davası açılarak mahkemece kira bedeli belirlenir.

Kira artış oranı hesaplama nasıl yapılır?

Kira artış oranı hesaplaması şöyle yapılır:

Mevcut kira bedeli x (TÜFE oranı / 100) = Artış miktarı

Örnek:
Mevcut kira: 50.000 TL
TÜFE: %40
50.000 x (40/100) = 20.000 TL
Yeni kira = 50.000 + 20.000 = 70.000 TL

Kira artışı üst sınırı var mı?

Evet. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışının üst sınırı, 12 aylık ortalama TÜFE oranıdır. Bu oranı aşan artışlar geçersiz sayılır.

Hangi durumlarda ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir?

Kiracı aşağıdaki durumlarda tahliye edilebilir:

• Kira bedelini ödememe
• Tahliye taahhüdü verilmiş olması
• Kiralananın amacı dışında kullanımı
• Kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı
• Yeniden inşa veya tadilat gereği
• Sözleşme süresinin bitimi (belirli koşullarla)

Tahliye ancak hukuki yollarla (icra veya mahkeme) yapılabilir.

Kiracının tahliyesi için dava açma süresi nedir?

Kiracının tahliyesi için dava açma süreleri:

• İhtiyaç nedeniyle: Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde.
• Tahliye taahhüdüne dayanılarak: Taahhütte belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde.
• Kira borcu nedeniyle: İhtar sonrası 30 gün içinde ödeme yapılmazsa dava açılır.

Bu süreler kaçırılırsa tahliye hakkı düşer.

Tahliye taahhütnamesi nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Geçerli olması için:

• Yazılı ve imzalı olmalı,
• Belirli bir tahliye tarihi içermeli,
• Kiracı tarafından serbest iradeyle verilmeli.

Kiracı tahliye etmezse ev sahibi bu belgeyle dava açabilir.

Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları nelerdir?

Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları:

1. Yazılı olması
2. Kiracı tarafından imzalanması
3. Belirli bir tahliye tarihi içermesi
4. Serbest iradeyle verilmesi
5. Kira sözleşmesi tarihinden sonraki bir tarihte düzenlenmesi

Bu şartları taşımayan taahhütname hukuken geçersizdir.

Tahliye taahhütnamesi ile kiracı nasıl çıkarılır?

Kiracı tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmazsa:

1. Taahhütte belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra müdürlüğüne başvurarak tahliye takibi yapılır.
2. Kiracıya ödeme emri gönderilir ve 15 gün içinde itiraz etme hakkı vardır.
3. Kiracı itiraz ederse veya taşınmazı tahliye etmezse tahliye davası açılır.
4. Mahkeme kararıyla kiracı zorla çıkarılır.

Kiracı tahliye davası ne kadar sürer?

Kiracı tahliye davası genellikle 6 ay ile 2 yıl arasında sürer. Davanın süresini etkileyen faktörler:

• Mahkemenin yoğunluğu,
• Tarafların itirazları,
• Delillerin toplanma süreci.

Ancak genelde tahliye davaları 1 yıl içinde sonuçlanır.

Kiracının hakları nelerdir?

Kiracının temel hakları şunlardır:

• Kiralananı sözleşmeye uygun kullanma,
• Ev sahibinden tamir ve bakım isteme,
• Depozitonun sözleşme sonunda geri alınması,
• Kira artışının yasal oranı geçmemesi,
• Sözleşmenin feshedilmesinde yasal sürelere uyulması,
• Rahatsız edilmeden kullanım hakkı.

Bu haklar yasalarla korunur.

Ev sahibinin hakları nelerdir?

Ev sahibinin temel hakları şunlardır:

• Kirayı zamanında alma hakkı,
• Kiralananı koruyup düzgün kullanmasını kiracıdan isteme hakkı,
• Yasal kira artışı yapma hakkı,
• Tahliye taahhüdü alarak belirli tarihte tahliye isteme hakkı,
• Kira sözleşmesi ihlallerinde tahliye davası açma hakkı,
• Kiralananda onay vermediği değişiklikleri engelleme hakkı.

Bu haklar yasalarla korunmaktadır.

Kira bedelini ödemeyen kiracıya ne yapılır?

Kira bedelini ödemeyen kiracıya şu işlemler yapılır:

1. İhtarname gönderilir ve 30 gün ödeme süresi tanınır.
2. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılır.
3. İcra takibine rağmen ödeme olmazsa, tahliye davası açılır.
4. Mahkeme kararıyla kiracı tahliye edilir.

Kiranın eksik ödenmesi tahliye sebebi midir?

Evet, kiranın eksik ödenmesi tahliye sebebidir. Kiracı kira bedelini tam ödemekle yükümlüdür. Eksik ödeme durumunda ev sahibi ihtar çekip eksik ödenen kısmın tamamlanmasını talep edebilir. Tamamlanmazsa tahliye davası açabilir.

Depozito nedir ve ne zaman iade edilir?

Depozito, kiralanana verilebilecek zararları veya kira borcunu karşılamak için alınan güvencedir. Depozito, kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiracının borcu yoksa ve taşınmazda hasar bulunmuyorsa en geç üç ay içinde kiracıya iade edilir.

Depozito iade edilmezse ne yapılmalı?

Depozito iade edilmezse kiracı:

1. Ev sahibine yazılı ihtar çekerek depozitoyu talep etmeli.
2. İhtar sonuçsuz kalırsa icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.
3. Dava açılırsa mahkeme yoluyla depozitoyu geri alabilir.

Kiralanan konutun tamir ve bakımı kime aittir?

Kiralanan konutun genel tamir ve bakım işleri ev sahibine, günlük kullanım kaynaklı küçük onarımlar ise kiracıya aittir. Büyük çaplı ve yapısal onarımlar (tesisat, çatı, bina sorunları) ev sahibinin sorumluluğundadır.

Kiralanan konutta meydana gelen hasardan kim sorumludur?

Kiralanan konutta meydana gelen hasar;

• Kiracının kusuru veya ihmalinden kaynaklanıyorsa kiracı,
• Yapısal sorun veya olağan eskimeden kaynaklanıyorsa ev sahibi sorumludur.

Ev sahibi kiraya zam yaparken nelere dikkat etmeli?

Ev sahibi kiraya zam yaparken şunlara dikkat etmeli:

• Kira artışı yasal sınırı (12 aylık ortalama TÜFE) aşmamalı.
• Kiracıya artış önceden yazılı olarak bildirilmeli.
• Sözleşmedeki artış oranına veya yasal sınırına uyulmalı.
• Geriye dönük artış talebinde bulunulmamalı.
• Artış miktarı açıkça ve yazılı olarak belirtilmeli.

Kiracı ve ev sahibi arasında anlaşmazlık durumunda nereye başvurulur?

Kiracı ve ev sahibi arasında anlaşmazlık durumunda:

• Sulh Hukuk Mahkemesi veya
• Arabuluculuk bürolarına başvurulabilir.

Mahkeme öncesi arabuluculuk da çözüm için tercih edilebilir.

Arabuluculuk kira uyuşmazlıklarında zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinden doğan tespit, uyarlama ve tahliye davalarında, dava açmadan önce zorunlu olarak arabulucuya başvurulması gerekiyor. Bu süreç tamamlanmadan mahkeme davası reddedilir. Ancak, ilamsız icra yoluyla tahliyeler bu zorunluluk dışında tutulur. Ayrıca, kaldırılabilecek istisnalar arasında tahkim anlaşması olan durumlar da yer alır.

Kira tespit davası nedir ve nasıl açılır?

Kira tespit davası, kira bedelinin yasal artış oranlarına veya piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi için açılan davadır.

Nasıl Açılır?

• Sulh Hukuk Mahkemesine dilekçe ile başvurulur.
• Öncelikle arabulucuya başvuru zorunludur.
• Anlaşmazlık sürerse mahkemede dava açılır.
• Mahkeme, bilirkişi raporuyla uygun kira bedelini belirler.

Kira uyarlama davası nedir?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi devam ederken ekonomik koşullardaki olağanüstü değişiklikler nedeniyle kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davadır.

• Taraflardan biri tarafından açılır.
• Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
• Mahkeme, ekonomik şartlara göre kira bedelini yeniden belirler.

Kentsel dönüşümde kiracının hakları nelerdir?

Kentsel dönüşümde kiracının hakları şunlardır:

• Tahliye için 90 gün süre hakkı.
• Devletten kira yardımı veya taşınma desteği alma hakkı.
• Yeni konutlarda öncelikle kiralama hakkı.
• Gerekirse ev sahibinden tazminat talep etme hakkı.

Kiracı ev sahibine karşı dava açabilir mi?

Evet, kiracı ev sahibine karşı şu durumlarda dava açabilir:

• Depozitonun iadesi,
• Konuttaki kusur ve hasarların tamiri,
• Kira bedelinin uyarlanması veya tespiti,
• Haksız tahliye taleplerine karşı korunma,
• Huzurun bozulması ve kullanım hakkının engellenmesi durumlarında tazminat istemiyle.

Kiracının dava açma hakkı yasalarla korunmaktadır.

Kiralanan konutun satılması durumunda kiracının durumu ne olur?

Kiralanan konutun satılması durumunda:

• Yeni malik, kira sözleşmesiyle bağlıdır.
• Kiracı, mevcut sözleşme şartlarıyla oturmaya devam eder.
• Yeni malik, sadece kendisi veya yakınlarının ihtiyacı gerekçesiyle satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde bildirim yapıp 6 ay sonra tahliye isteyebilir.

Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Yeni ev sahibi, kiracıyı doğrudan çıkaramaz. Ancak;

• Satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak,
• Kendisi veya yakınlarının ihtiyacı sebebiyle,
• Bildirimden itibaren 6 ay sonra açacağı tahliye davasıyla çıkarabilir.

Kira sözleşmesinin feshi nasıl yapılır?

Kira sözleşmesinin feshi şu şekilde yapılır:

• Belirli süreli sözleşmelerde: Süre sonunda, sözleşme bitiminden önce yazılı bildirimle feshedilir.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde: Kiracı veya ev sahibi yasal fesih süresine uyarak yazılı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Haklı sebeple fesih: Taraflardan biri sözleşmeye uymuyorsa ihtar gönderilerek veya dava açılarak feshedilir.

Fesih bildiriminin yazılı yapılması zorunludur.

Kiracı hangi durumlarda kira sözleşmesini haklı nedenle feshedebilir?

Kiracı şu durumlarda kira sözleşmesini feshedebilir:

• Kiralananda ciddi kusur ve ayıplar varsa,
• Ev sahibi, sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa,
• Kiracının önemli sağlık sorunları ortaya çıkmışsa,
• Kiralanan konutun kullanımı mümkün değilse (örneğin ağır hasar, sel, deprem),
• Olağanüstü ekonomik koşullar nedeniyle kira bedelinde anlaşma sağlanamazsa.

Bu durumlarda kiracı yazılı ihtarla sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir.

Ev sahibi hangi durumlarda kira sözleşmesini feshedebilir?

Ev sahibi şu durumlarda kira sözleşmesini feshedebilir:

• Kiracı kira bedelini ödemezse,
• Kiracı, taşınmazı sözleşmeye aykırı kullanırsa,
• Ev sahibinin kendisinin veya yakınlarının konuta ihtiyacı varsa,
• Kiracı tahliye taahhüdüne rağmen çıkmazsa,
• Kiralananın ciddi onarım veya yıkımı gerekiyorsa.

Ev sahibi, yazılı ihtar çekerek veya mahkemeye başvurarak fesih hakkını kullanabilir.

Kira sözleşmesinin erken feshi durumunda tazminat ödenir mi?

Evet, kira sözleşmesi erken feshedilirse, fesheden taraf diğer tarafa tazminat ödemek zorunda kalabilir.

• Kiracı erken feshederse, ev sahibinin yeni kiracı bulacağı süreye ilişkin kira bedeli kadar tazminat öder.
• Ev sahibi erken feshederse, kiracının uğradığı zararları karşılamakla yükümlüdür.

Ortak kiracıların sorumluluğu nedir?

Ortak kiracılar, kira sözleşmesinden doğan borçlardan birlikte ve müteselsilen sorumludur. Ev sahibi, kira bedeli ve zararın tamamını herhangi bir ortaktan talep edebilir. Bir ortak ödeme yaparsa, diğerlerinden paylarına düşen miktarı isteyebilir.

Kira alacağının tahsili nasıl yapılır?

Kira alacağı şu şekilde tahsil edilir:

1. Yazılı ihtarname gönderilerek kira bedeli talep edilir.
2. Ödenmezse icra takibi başlatılır.
3. Kiracı itiraz etmez veya itirazı kaldırılırsa, icra müdürlüğü aracılığıyla tahsil edilir.
4. Ödeme gerçekleşmezse kiracı hakkında haciz işlemi yapılır.

Kira kontratı damga vergisi nedir, kim öder?

Kira kontratı damga vergisi, kira sözleşmelerinden alınan bir tür vergidir.

• Kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında hesaplanır.
• Kiracı ve ev sahibi eşit olarak ödemekle yükümlüdür.
• Uygulamada tarafların anlaşmasıyla genelde kiracı öder.

Kiracı değiştiğinde eski depozito ne olur?

Kiracı değiştiğinde eski depozito önceki kiracıya iade edilir. Yeni kiracıdan ayrı bir depozito alınır. Eski depozitonun doğrudan yeni kiracıya aktarılması mümkün değildir.

Evcil hayvan beslemek kira sözleşmesine aykırı mıdır?

Kira sözleşmesinde açıkça yasaklanmamışsa, evcil hayvan beslemek aykırı değildir. Ancak:

• Apartman yönetimi kurallarına uymak zorunludur.
• Hayvanın rahatsızlık vermemesi şarttır.
• Sözleşmede açık yasak varsa, ev sahibi tahliye isteyebilir.

Kiralanan konutun tadilatı için izin gerekli mi?

Evet, kiracı kiralanan konutta büyük tadilat veya değişiklik yapacaksa ev sahibinin yazılı iznini almak zorundadır.

Basit onarımlar (boya gibi) için izin gerekmez, ancak yapısal değişiklikler için izin şarttır. İzinsiz tadilat, tahliye sebebi olabilir.

Kiralanan dükkan veya işyeri için farklı kurallar var mı?

Evet, kiralanan dükkân veya işyeri için farklı kurallar vardır:

• Kira artışı tarafların anlaşmasına göre belirlenebilir (konutlarda TÜFE sınırı varken işyerlerinde serbesttir).
• Tahliye koşulları ve süreleri işyerleri için farklılık gösterebilir.
• İşyerlerinde stopaj vergisi kiracı tarafından ödenir.
• Kiracı, işyerinin faaliyet türünü değiştirmek için ev sahibinin iznine ihtiyaç duyar.

Kira hukuku avukatı neden önemlidir?

Kira hukuku avukatı:

• Hak kaybını önler, tarafların yasal haklarını korur.
• Tahliye, kira artışı, sözleşme feshi gibi karmaşık süreçleri yönetir.
• Uyuşmazlıklarda hızlı ve etkili çözüm sağlar.
• Mahkeme süreçlerinde profesyonel temsil hizmeti sunar.

Bu nedenle kira davalarında uzman avukat desteği önemlidir.

Kira bedelinin dövizle belirlenmesi yasal mı?

Türkiye’de, Türk vatandaşları arasında konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin dövizle belirlenmesi yasaklanmıştır. Kira sözleşmeleri ancak Türk Lirası olarak düzenlenebilir. Dövizle belirlenen sözleşmeler geçersiz sayılır.

Ev sahibi ve kiracı arasındaki iletişim nasıl olmalı?

Ev sahibi ve kiracı arasındaki iletişim:

• Yazılı, açık ve net olmalı.
• Saygılı ve iyi niyet esasına dayanmalı.
• Anlaşmazlıklar yazılı belgelerle kayıt altına alınmalı.
• Önemli bildirimler (kira artışı, tadilat izni gibi) yazılı yapılmalı.

Bu yaklaşım, uyuşmazlıkları önler ve güven sağlar.