Taşınmazlarda Şerh Nedir?

Emlak yatırımcıları ve mülk sahipleri, “Şerh ne demek?” ve “Tapuda şerh ne demek?” sorularını sıkça dile getirirler. Şerh, Arapça kökenli bir kelime olup “ayırma” ve “açma” anlamlarına gelir. Emlak sektörünün yanı sıra birçok farklı alanda da kullanılan şerh, özellikle hukuk alanında sıkça rastlanan bir terimdir. Bu yazıda, tapuda şerh kavramını, taşınmazlar üzerinde uygulanan çeşitli şerh türlerini ve bunların önemini detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

Şerh Ne Demek?

Şerh, bir taşınmazın üzerinde belirli hakların kısıtlanması veya belirli durumların tapu siciline kaydedilmesi anlamına gelir. Bu kayıtlar, tapu sahibi ile alıcılar için bir uyarı niteliğindedir ve tapu kütüğünün şerhler bölümünde yer alır.

Tapu kaydında bulunan şerh, bir taşınmaz üzerindeki hak veya yükümlülüğü ifa etmektedir. Bu hak veya yükümlülük, taşınmazın maliki ile bir başka üçüncü kişi arasında bir anlaşmanın ya da mahkeme kararının sonucu olabilir.

Örneğin, bir taşınmaz mal satın alındığında satıcıya kalan borç, tapunun şerhler bölümüne eklenebilir. Bu durumda satışı gerçekleştiren kişi, borcun ödenmesi için yaptırım haklarına sahip olur. Tapu sahibinin haklarını sınırlayan ve tapu işlemleri sırasında dikkate alınması gereken bu kısıtlamalar, farklı türlerde olabilir.

Tapuda Şerh Türleri

Aile Konutu Şerhi

Aile konutu şerhi, eşlerin ortak yaşam alanı olan taşınmaz üzerine konulan önemli bir şerhtir. Konut üzerine koyulan şerh sayesinde eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez veya üzerindeki hakları sınırlayamaz. Eşin rızası olmadan yapılan bu işlemler yolsuz tescil olarak kabul edilir. Eş, aile konutu olan taşınmazın maliki olmasa bile, bu taşınmazın aile konutu olduğuna dair tapu kütüğüne şerh verilmesini talep edebilir.

Şufa (Önalım) Hakkı

Şufa hakkı, paylı mülkiyet tapularında diğer paydaşların, payın satışında öncelik sahibi olduğunu belirtir. Bu durum, paya yabancı birinin katılmasını engellemek için uygulanır. Şufa hakkının tapuya işlenebilmesi için noter aracılığıyla tapuya şufa şerhinin konulması gerekmektedir.

Vefa (Geri Alım) Hakkı

Vefa hakkı, gayrimenkulün eski sahibine, taşınmazın sonraki satışında öncelikli alım hakkı tanır. Vefa hakkı taşınmazını satmış olan eski malike tek taraflı beyanla satmış olduğu taşınmazı geri alabilme hakkı vermektedir. Bu hak yenilik doğuran bir haktır. Bu hakkı kullanmak isteyen lehdar, belirlenen süre içinde tek taraflı beyanını malike ulaştırmak ve belirlenen geri alım ücretini ödemek şartıyla geri alım işlemini tek taraflı olarak gerçekleştirebilir.

Tapu ve kadastro müdürlüğü veya noter aracılığıyla vefa şerhi düşülen tapulardaki bu şerh, maksimum 10 yıl geçerlidir. Maksimum süre olan 10 yılın geçmesi durumunda, şerhin taşınmaz kaydından kaldırtılması gereklidir çünkü tapu sicil müdürlükleri süresi geçen vefa haklarını re’sen (kendiliğinden) terkin etmemektedir.

Satış Vaadi

Satış vaadi, tapuda yer alan mülkün belirli bir tarihte satılacağını beyan eder. Bu durum, noter aracılığıyla tapuya şerh edilir ve taraflar arasında bağlayıcı bir anlaşma niteliği taşır.

Satılamaz/Devredilemez Şerhi

Satılamaz şerhi, belirli koşullar altında bir taşınmazın satışını veya devrini engeller. İhtiyati tedbir kararı ile tapu kütüğüne kayıtlı taşınmazlara konulabilir ve bu şerh, taşınmazın satılmasını veya devredilmesini kısıtlar.

Sükna (Oturma) Hakkı

Sükna hakkı, belirli bir kişiye bir binadan veya binanın belirli bir yerinde oturma hakkı tanır. Bu hak, geçerli bir hukuki sebep ile tapu kütüğüne tescil edilmelidir ve devredilemez, mirasçılara geçmez.

Üst Hakkı

Üst hakkı, arazi malikinin arazisinin üstünde veya altında bir yapı yapılmasına olanak tanır. Bu hak, bağımsız ve sürekli nitelikte ise taşınmaz olarak tapuya tescil edilebilir.

Geçit (Mürur) Hakkı

Geçit (mürur) hakkı, komşu taşınmazlar arasında, ana yola çıkmak için yeterli alanı bulunmayan taşınmaz lehine, diğer komşu taşınmazın sınırları dahilinde, ana yola ulaşmak adına bir geçit yolu tanınması olup, tapuya siciline şerh olarak tescil edilir. Tapuda şerh olarak bulunan geçit hakkının kurulu olduğu taşınmazın satın alınmasında bir sakınca bulunmamaktadır.

İntifa Hakkı

İntifa hakkı, kişiye taşınmazlar üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. İntifa hakkı taşınmaz üzerinde yapılan şerh vasıtasıyla kişiye tahsis edilir. Bu hak devredilemez ve mirasçılara geçmez. İntifa hakkı, tam mülkiyetten sonra hak sahibine en geniş yetkiyi veren ayni hak türüdür. İntifa hakkının dayanağı Türk Medeni Kanunu’dur.

Üzerinde intifa hakkı kurulmuş olan bir taşınmazın satın alındığı durumlarda, söz konusu taşınmaz intifa hakkı ile yükümlü olarak satılacak ve satın alan kişi yani yeni malik intifa hakkı sahibine karşı intifanın terkinini talep edemeyecektir. Bu durum taşınmazın satışını direkt olarak olumsuz etkileyebilecek ve değerini düşürebilecek bir unsurdur.

Tedbir / İhtiyati Tedbir

Tapu siciline şerh olarak kaydı yapılmış tedbir varsa ve taşınmazın malikinin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi sınırlandırılmış ise, satış yapılması hukuken mümkün değildir.

Taşınmazın malikinin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlandırmayan nitelikteki tedbir ve/veya ihtiyati tedbir şerhleri ise, hukuken yapılacak olan satışa engel olmamakla birlikte, taşınmazın mülkiyetini ve/veya taşınmazın değerinden alacağını öncelikli olarak alma hakkının kime ait olacağını ihtilaflı hale getirdiğinden; söz konusu şerh kaldırılmadan satışın gerçekleştirilmesi risklidir.

Tapuya Şerh Koymak için Gerekli Belgeler

Şerh işlemleri için gerekli belgeler şerh türüne göre farklılık gösterebilir. Ancak genel olarak istenen belgeler şunlardır:

• İlgili şerh talebini içeren dilekçe
• Başvuru sahibine ait vukuatlı nüfus kayıt örneği
• Çok taraflı işlemlerde taraflara ait Türkiye Cumhuriyeti nüfus cüzdanı
• Aile konutu şerhi için evlilik cüzdanı ve aile konutu durumunu kanıtlayan belge
• Bina tapuları için Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)
• Vefa ve şufa şerhlerinde noter onaylı sözleşme
• Vesikalık fotoğraf
• Şufa şerhlerinde tüzel kişiler için yetki belgesi

Bu belgelerle birlikte tapu ve kadastro müdürlüğüne başvurularak şerh işlemleri tamamlanabilir. Şerh işlemi, belirli bir süre geçerlidir ve borcun ödenmesi veya diğer koşulların yerine getirilmesiyle kaldırılabilir.

TAPU KAYDINDA BULUNAN ŞERH KALDIRILABİLİR Mİ?

Tapuya kaydedilmiş olan şerhler çeşitlerine göre kalıcı, geçici veya açıklayıcı olabilir. Bazı durumlarda, tapu kayıtlarındaki şerhlerin kaldırılması veya değiştirilmesi gerekebilir. Bu hallerde, tapu sicil müdürlüğüne başvurularak resmi prosedürler dahilinde işlem yapılması gerekmektedir. Prosedürlerin doğru bir şekilde yerine getirilebilmesi için bir gayrimenkul avukatından yardım almak doğru bir karar olacaktır.

Sonuç

Taşınmazlarda şerh, mülk sahiplerinin ve alıcıların haklarını koruma altına alan önemli bir uygulamadır. Şerh türleri ve şerh işlemleri hakkında bilgi sahibi olmak, emlak yatırımcıları ve mülk sahipleri için büyük önem taşır.

---

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,