Kat Mülkiyetinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar: Site Yönetim Avukatı Ne Yapar?

Giriş: Modern kent yaşamında apartman ve site hayatı, beraberinde kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkları da getirmektedir. Bir binada birden fazla kişinin bağımsız bölümlere (daire, dükkan vb.) sahip olması anlamına gelen kat mülkiyeti sistemi, paylaşım ve komşuluk ilişkileri üzerine kuruludur. Bu sistem 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve genel olarak Türk Medeni Kanunu (TMK) çerçevesinde düzenlenmiştir. Kat mülkiyetine tabi binalarda kat maliklerinin (ev veya işyeri sahiplerinin) çeşitli hak ve yükümlülükleri vardır. Ancak uygulamada ortak giderlerin ödenmemesi, gürültü veya kötü kullanım nedeniyle komşuların rahatsız edilmesi, yöneticilerle ilgili sorunlar gibi pek çok anlaşmazlık ortaya çıkabilir. Bu makalede, kat mülkiyeti hukukunda en sık karşılaşılan sorunlar ve bunların çözüm yolları, yasal dayanaklarıyla birlikte açıklanmaktadır.

Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri

Kat maliklerinin hakları ve sorumlulukları KMK ve TMK hükümlerinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Öncelikle her kat maliki, kendi bağımsız bölümü üzerinde mülkiyet hakkının sağladığı tüm yetkilere sahiptir. Yani dairesini veya işyerini dilediği gibi kullanabilir, kiraya verebilir veya satabilir. Bunun yanında:

• Ortak yerlerde paylı mülkiyet hakkı: Bina içindeki asansör, merdiven, çatı, bahçe, otopark gibi ortak alanlar, tüm kat maliklerinin paylı mülkiyetindedir. Her malikin bu alanlardan arsa payı oranında faydalanma hakkı vardır. Aksine bir sözleşme veya yönetim planı hükmü olmadıkça, ortak alan kullanımı arsa payları oranı gözetilerek adil bir şekilde yapılmalıdır. Hiçbir kat maliki, diğerlerinin hakkını çiğneyecek biçimde ortak yeri tek başına kullanamaz.
• Yönetimde söz hakkı: Kat malikleri, kat malikleri kurulu denen genel kurulun üyeleridir. Her malik, arsa payı oranına göre bu kurulda oy hakkına sahiptir. Apartman veya siteyle ilgili önemli kararlar (örneğin bütçe, büyük onarımlar, yönetici seçimi gibi) kat malikleri kurulunda oylanır. Maliklerin bu toplantılara katılma, görüş bildirme ve oy kullanma hakkı vardır. Ayrıca kat malikleri, gerektiğinde yöneticiden olağanüstü toplantı talep etme hakkına da sahiptir (genelde maliklerin belirli bir oranının istemiyle mümkün olur). Bu şekilde malikler, binanın yönetimine katılabilir ve söz sahibi olabilir.
• Bilgi alma ve denetim hakkı: Her kat maliki, yöneticinin hesaplarını ve ortak giderlerin harcanmasını denetleme hakkına sahiptir. KMK’ya göre yönetici, her yıl maliklere hesap vermek zorundadır. Yönetim planında aksi kararlaştırılmamışsa her takvim yılının başında genel kurul toplanarak geçmiş yılın gelir-gider hesabı görülür ve yeni yıl bütçesi onaylanır. Malikler, hesapların incelenmesi veya şüpheli bir durumun denetlenmesi için gerekli belgeleri görmeyi isteyebilir. Hatta malikler kendi aralarından bir denetçi veya denetim kurulu seçip yöneticinin faaliyetlerini yıl boyunca kontrol edebilirler. Tespit edilen bir usulsüzlük olursa, kat malikleri kurulunda yöneticinin değiştirilmesi veya hukuki yolların aranması gündeme gelebilir.
• Yargıya başvurma hakkı: Bir kat maliki, diğer bir malikin veya yöneticinin kanuna aykırı bir tutumu nedeniyle zarara uğruyorsa, sulh hukuk mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteme hakkına sahiptir. Örneğin, komşusu sürekli gürültü yaparak “kat mülkiyeti hukukundan doğan yükümlülükleri ihlal ediyorsa” veya ortak alanları işgal ediyorsa, ilgili malik mahkemeden bu rahatsız edici eylemlerin durdurulmasını talep edebilir. Yine yönetici görevini yapmıyorsa, mahkeme aracılığıyla yönetici atanmasını istemek de bir haktır. Bu yargısal başvuru yolları, ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alınacaktır.

Yukarıdaki haklara karşılık, kat maliklerinin önemli yükümlülükleri de bulunmaktadır:

• Ortak giderlere katılma borcu: Her kat maliki, binanın bakım, onarım, temizlik, güvenlik, aydınlatma gibi ortak giderlerine ve avanslarına katılmakla yükümlüdür. Bu giderler, kural olarak maliklerin arsa payı oranına göre paylaşılır. Ancak kapıcı/temizlikçi ücreti, güvenlik hizmeti gibi tüm dairelere eşit sunulan hizmetlerde, yönetim planında aksi belirtilmediği takdirde eşit paylaşım da yapılabilir. Kat maliki, “ben asansör kullanmıyorum” gibi bir gerekçeyle aidat ödemekten kaçınamaz; kanunen asansör, merdiven, otopark gibi tüm ortak tesislerin giderlerine katılmak zorundadır. Ortak giderlere katılım, kat mülkiyeti sisteminin işlemesi için temel bir borçtur.
• Komşulara saygı ve uygun kullanım: Kat malikleri, hem kendi bağımsız bölümlerini hem de ortak alanları kullanırken komşuluk hukukuna uygun davranmak zorundadır. Bu, Medeni Kanun’un genel komşuluk ilkeleriyle de paraleldir. Gürültü, koku, titreşim gibi çevreyi rahatsız edecek faaliyetlerden kaçınılmalıdır. Örneğin gece geç saatte yüksek sesle müzik dinlemek, balkondan halı silkeleyerek alt kattakini rahatsız etmek, koridora kişisel eşyalar koyarak geçişi engellemek gibi davranışlar hukuka aykırıdır. KMK m.18, kat maliklerinin birbirlerini rahatsız etmemek ve binaya zarar vermemek yükümlülüğünü açıkça vurgular. Aksi halde, rahatsız edilen maliklerin hem yönetime başvuru hem de yasal yollara gitme hakkı doğar.
• Ana yapıyı koruma ve izinsiz değişiklik yapmama: Her malik, binanın genel mimari durumunu ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür. Bağımsız bölümünde tadilat yaparken, binanın taşıyıcı sistemine zarar vermemeli ve diğer bağımsız bölümlere zarar verecek müdahalelerden kaçınmalıdır. Özellikle kolon, kiriş kesmek veya balkon kapatmak gibi işlemler, diğer maliklerin rızasına ve çoğu zaman belediye iznine tabidir. Ortak yerlerde (örneğin dış cephe, çatı, bahçe) inşaat, tesis veya değişiklik yapmak ise tüm maliklerin yazılı onayıyla mümkündür (KMK, önemli değişiklikler için 4/5 çoğunluk arar). Aksi takdirde izinsiz yapılan değişikliklerin eski haline getirilmesi talep edilebilir.
• Zarar vermeme ve tazmin yükümlülüğü: Bir kat maliki, kendi kusuruyla binanın ortak yerlerine veya diğer bağımsız bölümlere zarar verirse bunu gidermek zorundadır. Örneğin dairesindeki su sızıntısı alt kattaki komşuya zarar verirse, zararı karşılamak malikin borcudur. Aynı şekilde, ortak alanda kasıt veya ihmal sonucu verdiği hasarı da onarmalı veya masrafını ödemelidir. Aksi durumda, zarara uğrayan komşuların veya yönetimin tazminat talebiyle dava açma hakkı vardır.
• Karar ve kurallara uyma: Kat malikleri, yönetim planı hükümlerine, kat malikleri kurulu kararlarına ve kanunun emredici kurallarına uymak zorundadır. Örneğin apartman yönetim planı hayvan beslenmesini tamamen yasaklamasa da düzenleyebilir; belirli saatlerde gürültü yapılmaması kuralı koyabilir. Genel kurulda alınan ve usulüne uygun bildirilmiş kararlara (örneğin aidat miktarının belirlenmesi, yakıt türünün seçimi gibi) tüm malikler uymalıdır. Karara katılmayan veya aleyhte oy veren malikler de çoğunluğun kararıyla bağlı olur. Elbette kararlar kanuna veya yönetim planına aykırı ise, ilgili malikin bunların iptali için yargıya başvurma hakkı saklıdır (aşağıda ele alınacaktır). Ancak yargı kararıyla iptal edilmedikçe, mevcut yönetim kararlarına uyulmaması hukuki sorumluluk doğurabilir.

Özetle, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini bilmesi, ortak yaşamın huzuru ve binanın düzeni açısından kritik önemdedir. Bir binada herkesin haklarına saygı duyulması ve yükümlülüklerin yerine getirilmesi, uyuşmazlıkların ortaya çıkmasını en baştan önleyecektir. Şimdi, kat mülkiyeti ilişkisinde sıkça görülen anlaşmazlıklara ve hukuki çözüm yollarına başlıklar halinde değinelim.

Yönetim Planı Anlaşmazlıkları

Yönetim Planı, bir apartman veya sitenin “anayasası” niteliğinde olan, tüm kat maliklerince imzalanan resmi bir belgedir. Bu planda, ana gayrimenkulün yönetim tarzı, ortak yerlerin kullanımı, kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri, aidat paylaşım esasları, yöneticinin görev ve yetkileri, denetim mekanizması gibi konular düzenlenir. Yönetim planı, tapu siciline tescil edilerek bütün malikleri ve sonradan taşınmazı edinenleri bağlar. Kat mülkiyeti kurulurken (binanın iskânı alınıp tapuda kat mülkiyetine geçilirken) oybirliği ile kabul edilen bu plana, ileride ihtiyaçlara göre değişiklik getirilebilir. Ancak plan değişikliği yapmak oldukça nitelikli bir çoğunluk gerektirir: Kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu ile karar alınmalıdır. Örneğin 20 bağımsız bölüm varsa, 16 malik ve arsa payı çoğunluğu ile alınacak karar tescil edilerek plan değiştirilebilir. Bu yüksek çoğunluk şartı, yönetim planının istikrarını korumak amacı taşır.

Yönetim planından kaynaklı anlaşmazlıklar, uygulamada birkaç şekilde karşımıza çıkar:

• Plan hükümlerinin yorumu ve uygulanması: Bazen yönetim planındaki bir kuralın nasıl uygulanacağı konusunda malikler arasında ihtilaf çıkar. Örneğin plan, otopark yerlerinin kullanımını net belirlememişse, sınırlı park alanının hangi dairelerce kullanılacağı anlaşmazlık konusu olabilir. Böyle durumlarda kat malikleri kurulu karar alarak yorumlamaya gidebilir; anlaşmazlık sürerse sulh hukuk mahkemesi durumu çözüme kavuşturabilir. Hakim, gerektiğinde yönetim planı hükümlerini yorumlar veya hakkaniyete uygun bir çözüm belirler.
• Planın değişimi konusunda anlaşmazlık: Zaman içinde apartmanın ihtiyaçları değişebilir (örneğin siteye güvenlik kamerası takılması, bahçeye oyun alanı yapılması gibi yenilikler gündeme gelebilir). Bu durumlarda yönetim planında değişiklik yapma ihtiyacı doğabilir. Ancak 4/5 çoğunluğu sağlamak pratikte zordur. Diyelim ki yönetim planı, bahçenin sadece zemin kattaki malik tarafından kullanılabileceğini söylüyor ve diğer malikler bunu değiştirmek istiyor. Bir malik bile onay vermezse 4/5 sağlanamaz. Bu tür kilitlenmelerde, eğer bir malikin onay vermemesi hakkın kötüye kullanılması niteliğindeyse, diğerleri mahkemeye başvurabilir. Mahkeme, gerçekten haklı bir sebep olduğu halde sırf inat veya kötü niyet nedeniyle muhalefet edildiğine kanaat getirirse, o malikin rızası yerine geçecek bir karar verebilir. Bu istisnai bir yoldur ve ancak bariz bir kötüye kullanım varsa uygulanır. Örneğin, asansör bulunmayan eski bir binaya asansör yapılması hayati bir ihtiyaç ise ve dairelerin 4/5’i bunu isterken 1/5’i inatla karşı çıkıyorsa, mahkeme kararıyla proje hayata geçirilebilir.
• Plan hükümlerinin kanuna aykırılığı: Bazı eski yönetim planlarında veya hazırlıksız yazılmış planlarda, kanunla çelişen maddeler bulunabilir. Örneğin “evcil hayvan beslemek tamamen yasaktır” gibi bir hüküm, sonradan hayvan hakları mevzuatına veya Yargıtay içtihatlarına aykırı görülebilir. Ya da “aidat ödemeyen kiracıyı yönetici elektrik-su kestirerek cezalandırır” gibi hukuk dışı yaptırımlar yazılmış olabilir. Bu gibi hallerde, ilgili plan hükmü geçersizdir. Bir kat maliki, menfaatini ihlal eden böyle bir madde varsa, mahkemeye başvurarak o hükmün iptalini talep edebilir. Örneğin Yargıtay, makul ölçülerde evcil hayvan beslemenin tamamen yasaklanamayacağı yönünde kararlar vermektedir; dolayısıyla plan bunu yasaklıyorsa bile uygulanamaz. Aynı şekilde, kat maliklerinin devredilmez yasal haklarını kısıtlayan plan maddeleri de hükümsüzdür. Böyle anlaşmazlıklarda hakim, KMK ve TMK hükümlerini gözeterek karar verir.
• Planın yeni malikleri bağlaması: Yönetim planı, tapuya tescil edildiği için taşınmazı sonradan satın alan herkes için geçerlidir. Yeni bir kat maliki, “ben bu planı imzalamadım, bana işlemiyor” diyemez. Ancak uygulamada bazen yeni maliklerin planı imzalamadığı görülür. Bu durum, planın geçerliliğini etkilemez; plan hükümleri kendiliğinden geçerlidir. Yine de imza konusunda sorun çıkaran bir malik olursa, diğerleri mahkemeye başvurup hakimin müdahalesini isteyebilir. Mahkeme, o malikin imzadan kaçınmasını hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirirse, imza atılmış gibi hüküm tesis edebilir. Kural olarak böyle bir zorlama gerekmez, çünkü tescilli plan herkes için bağlayıcıdır.

Özetle yönetim planı, binanın düzenini sağlayan temel belgedir. Planla ilgili anlaşmazlıklarda öncelikle kat malikleri kurulu içinde uzlaşma aranmalı; bu mümkün olmazsa yargı yoluna gidilmelidir. Dikkat edilmesi gereken, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan yeni düzenleme gereği, 01.09.2023 tarihinden itibaren kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurunun zorunlu hale gelmiş olmasıdır. Yönetim planına dair itilaflarda da öncelikle bir arabulucu marifetiyle çözüm aranması şarttır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa mahkemeye gidilerek çözüm talep edilebilir.

Ortak Alanların Kullanımı ve Ortak Yer Sorunları

Ortak alanlar, bir apartmanda tüm kat maliklerinin kullanımına tahsis edilmiş alan ve tesislerdir. KMK’ya göre, tapuda bağımsız bölüm olarak tanımlanmamış kısımlar ortak yer sayılır. Örnek olarak merdivenler, koridorlar, asansörler, çatılar, temeller, taşıyıcı duvarlar, bahçe, otopark, sığınak, kapıcı dairesi, çocuk oyun alanı, havuz gibi bölümler ortak alandır. Ortak alanlar üzerindeki mülkiyet hakkı, maliklerin arsa payı oranına göre paylı mülkiyet şeklindedir. Her malik, ortak yerlerden faydalanırken diğer maliklerin haklarını gözetmek durumundadır.

Ortak alan kullanımıyla ilgili uyuşmazlıklar çoğunlukla şu durumlardan kaynaklanır:

• Ortak yerin işgali: Bir kat maliki, ortak alanı kendi özel kullanımına tahsis etmeye kalkabilir. Örneğin giriş katındaki malik, apartman bahçesinin bir bölümünü çevirerek sadece kendi dairesine ait bir veranda gibi kullanmaya başlayabilir. Veya koridora dolap koyup diğerlerinin geçişini engelleyebilir. Ya da çatı katındaki malik, çatı ortak alanını depo olarak kullanıp kilitleyebilir. Bu gibi durumlar, diğer maliklerin ortak mülkiyet hakkını ihlal eder. Çözüm olarak öncelikle yönetici devreye girerek bu işgale son vermesini ilgili malikten ister. İhtar ve uyarılara rağmen işgal devam ederse, diğer malikler el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açabilir. Sulh hukuk mahkemesi, ortak yere yapılan müdahalenin kaldırılmasına ve yerin eski haline getirilmesine karar verebilir. Mahkeme kararı icra yoluyla uygulanarak, örneğin bahçedeki izinsiz çitler söktürülebilir.
• Ortak alanda izinsiz tadilat veya ekleme: Ortak yerlerde inşaat, tesis veya değişiklik yapılması, kural olarak tüm kat maliklerinin oybirliği ya da KMK’nın öngördüğü çoğunlukla (4/5 gibi) karar alınmasına bağlıdır. Oybirliği sağlanmadan, bir malikin kendi başına ortak yere müdahalesi hukuka aykırıdır. Örneğin bir daire sahibi, balkonunu genişletmek için binanın dış cephesine çıkıntı ekleyemez; terastaki ortak alanı kapatıp odaya dahil edemez. Yine, bahçeye habersiz bir baraka, kamelya, garaj vb. yapı inşa edilemez. Eğer böyle bir izinsiz inşaat yapılırsa, diğer malikler yine müdahalenin meni ve yapının eski hale getirilmesi için dava açabilirler. Mahkeme, izinsiz yapılan eklemelerin yıkımına karar verebilir. Ayrıca bu gibi hareketlerle binaya zarar verilmişse, sorumlu malik tazminat da ödemek zorunda kalabilir.
• Ortak tesislerin kullanımı: Apartmanlarda asansör, otopark, yüzme havuzu, spor salonu gibi ortak tesisler bulunabilir. Bu tesislerin kullanım kuralları, yönetim planı veya genel kurul kararı ile belirlenir. Örneğin otoparktaki 10 araçlık yerin hangi 10 daire tarafından kullanılacağı, rotasyon sistemi olup olmayacağı kararlaştırılabilir. Eğer yeterli park yeri yoksa, malikler sırayla kullanmak üzere anlaşabilir veya kura çekilebilir. Bir malik, sırf arsa payı yüksek diye iki araçlık yer işgal edemez; herkesin hakkı gözetilmelidir. Havuz ve sosyal tesislerin kullanım saatleri veya kuralları da yine toplulukça belirlenir. Bu kurallara uymayanlar hakkında yönetici uyarı yapabilir, gerektiğinde genel kurul yaptırım uygulayabilir (örneğin belirli bir süre tesise girememe gibi). Aşırı ihlaller devam ederse, diğer malikler dava yoluna giderek hakkın kötüye kullanılmasının önlenmesini mahkemeden talep edebilirler.
• Ortak giderlere katılmama bahanesiyle kullanım engeli: Bazı durumlarda, bir malikin ortak alan giderine katılmaması üzerine, diğerleri “sen aidat ödemiyorsan otoparkı kullanamazsın” gibi yaklaşımlarla hakkı engellemeye çalışabilir. Bu hukuken yanlıştır; hiçbir kat maliki, başka bir maliki ortak alanı kullanmaktan mahrum edemez. Aidat ödemeyen malike karşı izlenecek yol hukuki tahsil yoludur (aşağıda ele alınacak). Kendi kendine ceza veremezler. Aynı şekilde, yönetici de elektrik, su kesme gibi yetkilere sahip değildir – böyle durumlar ancak mahkeme kararıyla mümkündür (örneğin kiracı tahliyesinde, icra yoluyla vs.). Ortak alan kullanımı, aidat ödememe gerekçesiyle engellenemeyeceği gibi; tam tersi, “ben bu ortak yeri kullanmıyorum, o halde giderine karışmam” demek de mümkün değildir. Örneğin zemindeki dükkân “ben merdiven kullanmıyorum” diyerek merdiven aydınlatma giderine katılmaktan kaçınamaz.
• Ortak alanın ticari amaçla kullanımı: Apartman veya site bazen ortak yerlerini gelir elde etmek için kullanmak isteyebilir. Örneğin çatısına baz istasyonu (GSM vericisi) kurulması, dış cepheye reklam panosu asılması, otoparkın dışarıya kiralanması gibi durumlar gündeme gelebilir. Bu tür kararlar, kat malikleri kurulunun oybirliği veya en az 4/5 çoğunluğu ile alınmalıdır; çünkü bu, sıradan bir yönetim işi değil, mal ortaklığının değerlendirilmesi konusudur. Eğer böyle bir karar alınmadan yönetici kendi başına ortak yeri kiraya verirse, malikler buna itiraz edebilir. Uyuşmazlık halinde mahkeme, gereken çoğunluk olmadan yapılan işlemi iptal edebilir. Diğer yandan çoğunluk sağlanmış ve örneğin çatı kiraya verilmişse, buna karşı kalan azınlık malikler bir gelir elde edildiği için paylarını talep edebilirler veya kararın iptali için usul eksikliği varsa dava açabilirler.

Sonuç olarak, ortak alanlar hiçbir malikin tapulu malı olmadığı, herkese ait olduğu için bu alanlar üzerindeki tasarruflar birlikte karar almayı gerektirir. En sık görülen anlaşmazlık, bir malikin ortak alana izin almadan el atmasıdır. Böyle bir durumda hızlı hareket edilmesi önemlidir; zira zamanla fiili durum oluşmasına göz yumulursa, sonradan müdahalesi zorlaşabilir. Malikler, haklarını bildikleri ve uygun adımları attıkları takdirde, ortak alanların amacı dışında kullanımını ve işgalini engelleyebilirler.

Aidat Borçları ve Tahsilatı

Aidat; apartman veya sitenin ortak giderlerini karşılamak üzere kat maliklerinden toplanan aylık periyodik ödemedir. Asansör bakımı, temizlik, güvenlik, bahçe bakımı, elektrik/su faturaları, kapıcı maaşı, bina sigortası gibi tüm ortak ihtiyaçlar aidat bütçesinden karşılanır. Kat malikleri kurulu her yıl bir işletme projesi (bütçe) hazırlayarak aylık aidat tutarlarını ve paylaşım yöntemini belirler. Bu bütçeye göre her malikin ödemesi gereken miktar ilan edilir. Ayrıca, planlı büyük onarım veya yenileme projeleri için ekstra avans ödemeleri de kararlaştırılabilir (örneğin asansörün yenilenmesi için her malikin 5.000 TL vermesi gibi).

Aidat borcunun ödenmemesi, en yaygın uyuşmazlıklardandır. Peki bir kat maliki aidatını ödemezse ne olur? Kanun bu konuda diğer maliklere ve yöneticiye güçlü haklar tanımıştır. Öncelikle KMK m.20 gereğince aidat borcunu ödemeyen kat maliki, gecikme nedeniyle aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran, oldukça yüksek bir yaptırım olup normal faizden bağımsız, kanuni bir cezai şart gibidir. Örneğin 1000 TL aidatını zamanında ödemeyen bir malikin, her ay için 50 TL ek gecikme bedeli borcuna eklenir. Yargıtay kararları, bu %5’lik gecikme tazminatının “faiz” olmayıp kanundan doğan bir tazminat olduğunu, ayrıca temerrüt faizi de talep edilebileceğini belirtmektedir. Sonuç olarak birkaç aylık gecikmede bile borç ciddi oranda artabilir.

Aidatını ödemeyen malike karşı diğer kat malikleri veya yönetici doğrudan doğruya icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Uygulamada genellikle hızlı sonuç almak için icra yoluna gidilir. Yönetici, alınan işletme projesine veya genel kurul kararına dayanarak borçlu malik aleyhine icra dairesinde takip yapabilir. İcra takibine itiraz gelmez veya itiraz kaldırılırsa malikin taşınmazına haciz konulabilir. Hatta KMK, ödenmeyen aidat borcu için diğer maliklerin, borçlu malik aleyhine kanuni ipotek koydurma hakkı olduğunu öngörmüştür. Yani borçlu malikin bağımsız bölümü üzerine, borç miktarınca tapuya ipotek şerhi konabilir. Bu da, o malikin dairesini satmaya kalkışması halinde borcu ödemeden satış yapamaması demektir. Ayrıca, kanuni ipotek sayesinde aidat alacakları, diğer birçok alacaktan önce tahsil imkânı bulur (öncelikli alacak hakkı).

Borçlu malikin aidatını ödememesi sürerse, yasal süreç sonunda icra dairesi bağımsız bölümü satışa çıkarabilir. Elde edilen paradan öncelikle aidat borcu ve gecikme tazminatları tahsil edilir. Bunun yanı sıra, iki takvim yılı içinde üç defa aidat borcu nedeniyle hakkında icra takibi veya dava yapılmasına sebep olan kat maliki için, diğer malikler çok daha ciddi bir yaptırım da isteyebilirler: KMK m.25 gereğince bağımsız bölümünün devri (satılması) davası açmak. Bu konuya bir sonraki bölümde değineceğiz.

Aidatların tahsilinde son yıllarda dikkat edilmesi gereken bir husus da, 2023 itibariyle getirilen zorunlu arabuluculuk şartıdır. Kanun değişikliği ile, kat mülkiyeti kaynaklı alacak davaları da dahil olmak üzere pek çok sivil uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Bu nedenle, aidat borcunu ödemeyen malike karşı dava açmadan önce bir arabuluculuk başvurusunda bulunulmalı; anlaşma sağlanamazsa dava yoluna geçilmelidir. Ancak uygulamada, alacağın hızlı tahsili için genellikle doğrudan icra takibi yapıldığından, arabuluculuk süreci icra takibi için gerekli değildir (zira arabuluculuk dava şartıdır, icra takibine engel olmaz). Borçlu icra takibine itiraz ederse ve alacaklı itirazın iptali davası açmak isterse, işte o dava öncesinde arabulucuya gitmek gerekir.

Özetlemek gerekirse, aidat borcunu ödeme yükümlülüğü ihlal eden maliklere karşı yasa hem parasal hem mülkiyet hakkına ilişkin ciddi yaptırımlar öngörmüştür. Bu da, apartman yaşamında ortak giderlerin düzenli ödenmesini teşvik eden bir mekanizmadır. Apartmanda yaşayanlar, bütçeyi ve giderleri şeffaf tutarak, herkesin zamanında ödeme yapmasını sağlamalı; aksi halde yasal yolların devreye gireceğini bilmelidir.

Yönetici Atanması ve Görevden Alınması

Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygulayan, ortak yerlerin bakımını sağlayan, aidatları toplayan ve genel anlamda binanın günlük yönetimini yürüten kişidir. KMK m.34’e göre, 8 veya daha fazla bağımsız bölümü olan bir ana gayrimenkulde yönetici atanması zorunludur. 8’den az daireli binalarda ise yönetici seçimi zorunlu olmamakla birlikte, düzenli yönetim için genellikle yine de yönetici seçilir. Yönetici, kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan profesyonel biri de olabilir. Hatta birden fazla bloktan oluşan sitelerde her blok için yönetici ve bunların üstünde site yöneticisi gibi kademeler de bulunabilir.

Yöneticinin atanması:

Kat malikleri kurulu, genellikle yıllık olağan toplantısında bir yönetici veya yönetim kurulu seçer. Karar, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla alınmalıdır. Yani mevcut malikler ve arsa paylarının yarısından fazlasını temsil eden çoğunluk, belirli bir kişiyi yönetici olarak seçer. Seçilen yönetici bir yıl süreyle görev yapar (yönetim planında farklı bir süre kararlaştırılabilir, ancak fiilen her yıl seçim yapılması iyi bir pratiktir). Süresi dolan yönetici yeniden seçilebilir veya değiştirilebilir. Apartmanda gerekli çoğunluk bir araya gelip yönetici seçemezse, KMK’ya göre herhangi bir kat maliki sulh hukuk mahkemesine başvurarak bina için bir yönetici atanmasını talep edebilir. Mahkeme, mümkünse diğer malikleri de dinleyerek bina için bir yönetici tayin eder. Bu şekilde atanan yönetici de aynen maliklerce seçilmiş gibi yetkilere sahip olur. Ancak mahkemece atanan yönetici, atandığı tarihten itibaren 6 ay geçmeden kat malikleri tarafından değiştirilemez (istisnaen haklı bir sebep varsa, yine atayan mahkeme değişikliğe izin verebilir). Bu kural, sürekli dava açıp yöneticiyi değiştirme girişimlerinin önüne geçmek içindir.

Yöneticinin görev ve sorumlulukları:

Kat Mülkiyeti Kanunu m.35-38, yöneticinin görevlerini tek tek saymıştır. Bunlar arasında, ana gayrimenkulün bakım ve temizliği, sigorta ettirilmesi, ortak alanların korunması, defterlerin tutulması, aidatların toplanması ve ödenmeyenler için işlem yapılması, genel kurul toplantılarının organize edilmesi gibi pek çok faaliyet sayılabilir. Yönetici, maliklere karşı adeta bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Yani görevini ihmal ederse veya kötüye kullanırsa, vekilin sorumluluğu hükümlerine göre sorumlu tutulabilir. Örneğin aidat paralarını kişisel hesabına geçirirse veya bakım-onarım işlerini yapmayıp binanın zarar görmesine yol açarsa, hukuken hesap vermek zorundadır. Yönetici, her takvim yılı sonunda veya başında malikleri toplayarak hesap raporu sunmalı ve gelecek yılın bütçesini onaya sunmalıdır. Eğer yönetici hesap vermekten kaçınırsa veya mali bir usulsüzlük şüphesi varsa, kat malikleri kurulu onu ibra etmeyip hukuki sürece başvurabilir. Ayrıca kat malikleri, kendi aralarından veya dışarıdan bir denetçi seçip, yöneticinin işlerini üç ayda bir denetlettirebilirler. Denetçi bulgularını yıllık rapor halinde maliklere sunar.

Yöneticinin görevden alınması veya değiştirilmesi:

Uygulamada, apartman yöneticileri bazen tartışmalara konu olabilmektedir. Örneğin bazı malikler yöneticinin pasif kaldığını veya taraflı davrandığını düşünebilir, ya da yönetici olmak istemeyen birine zoraki görev verilmiş olabilir. Bu gibi hallerde, kat malikleri kurulu her zaman yeni bir yönetici seçebilir. Yönetici seçim ve değişikliği gündeme alınarak yapılacak bir olağanüstü genel kurul toplantısında, yeterli çoğunluk sağlanıp yeni bir seçim yapılabilir. Yöneticinin haklı sebeple azli de mümkündür. Haklı sebeplere örnek olarak yöneticinin dürüst davranmaması, görevini savsaklaması, maliklere hesap vermemesi veya güveni sarsıcı eylemlerde bulunması sayılabilir. Böyle bir durumda, toplantı tarihi beklenmeden de derhal bir araya gelinip karar alınabilir. Eğer yönetici azledilmeye direniyorsa ve toplantı yapılması da mümkün olmuyorsa, ilgili malikler yine mahkemeye başvurarak yöneticinin görevine son verilmesini talep edebilir. Mahkeme, ciddi bir ihmal veya kötüye kullanım görürse yöneticiyi görevden alıp yenisini atayabilir.

Yönetici ile malikler arasındaki anlaşmazlıklardan biri de yönetici ücretine ilişkindir. KMK’ya göre yöneticiye uygun bir ücret verilebilir, bu genel kurulda kararlaştırılır. Bazen yönetici malikken ücretsiz yapar, bazen profesyonel yöneticiye aylık ödeme yapılır. Ücret konusunda da anlaşmazlık çıkarsa, genel kurul kararı esastır; azınlıkta kalanlar karara uymalıdır veya iptal davası açmalıdır.

Sonuç olarak yönetici, apartman yaşamında vazgeçilmez bir unsurdur ve düzgün işlemesi şarttır. Eğer bir apartmanda yönetici yoksa veya seçilemiyorsa, mutlaka mahkeme aracılığıyla atama yapılmalıdır; zira yasal olarak zorunlu bir organ eksik kalmış olur. Yöneticiyle malikler arasındaki sorunlar genellikle iletişim eksikliğinden veya şeffaf olmayan yönetimden kaynaklanır. Bunu önlemek için sık iletişim, düzenli toplantı ve şeffaf hesap paylaşımı önemlidir. Anlaşmazlıkların çözümsüz kaldığı noktada ise kanuni yollar devreye girer.

Tahliye Davaları (Zorunlu Tahliye ve Zorunlu Devir Halleri)

Kat mülkiyeti hukukunda en ciddi müeyyidelerden biri, bir kat malikinin kendi bağımsız bölümünden tahliye edilmesi veya mülkiyetin devrine zorlanmasıdır. Bu uç tedbir, KMK m.25’te düzenlenmiştir ve ancak ortak yaşamı çekilmez hale getiren durumlarda uygulanabilir. Amaç, kurallara uymayan ve diğer kat maliklerinin haklarına ağır şekilde tecavüz eden kişiyi, gerekirse mülkiyet hakkını elinden alarak, apartman yaşamından uzaklaştırmaktır.

Hangi hallerde tahliye (devir) davası açılabilir? Kanun, “ortak yaşamı çekilmez kılan” durumları örneklemeli olarak saymıştır. Özellikle üç hal, kanunen bu kapsamdadır:

1. Aidat borçlarını ödememe: Kat malikinin, ortak gider ve avans borçlarını ödememesi nedeniyle iki takvim yılı içinde üç defa hakkında icra takibi veya dava yapılmasına sebep olması. Yani kronik bir biçimde aidatlarını ödemeyerek diğer maliklere sürekli yasal işlem yaptırması hali. Bu durum, diğerleri için hem maddi külfet hem huzursuzluk kaynağı olduğundan kanun bu kişiyi “çekilmezlik” unsuru içinde değerlendirir.
2. Mahkeme emirlerine uymama: Sulh hakiminin, KMK m.33 uyarınca verdiği emre rağmen, malik’in kanuni borç ve yükümlülüklerini bir yıl süreyle ısrarla yerine getirmemesi. Örneğin, mahkeme karar vermiş “üst kattan su sızdıran tesisatını tamir ettir” demiş olsun; malik bunu bir türlü yapmıyor ve alt katı mağdur etmeye devam ediyor. Veya “ortak alandaki izinsiz yaptığın değişikliği kaldır” kararı verilmiş, malik inatla uygulatmıyor. Bu gibi hallerde, bir yıl geçince artık diğer malikler için yaşam çekilmez hale gelmiş sayılıyor.
3. Bağımsız bölümde ahlak ve adaba aykırı faaliyet: Malikin kendi bağımsız bölümünü kumarhane, randevuevi gibi ahlaka aykırı bir yer haline getirmesi. Yani dairede kanuna aykırı ve çevredekileri rahatsız eden rezil işler yapılması. Bu durumda zaten ceza hukuku yönünden de işlemler yapılabilir; fakat diğer maliklerin de o kişinin binadan uzaklaştırılmasını isteme hakkı doğuyor.

Bu sayılanlar dışındaki benzer ölçüdeki ağır ihlaller de elbette değerlendirilebilir. Kanun, bu üç hali saydıktan sonra genel olarak “kat malikinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle diğerlerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal etmesi” ifadesini kullanır. Örneğin sürekli çok yüksek gürültüler yapıp ikazlara aldırmamak, komşulara fiili saldırıda bulunmak, ya da binayı tehlikeye sokacak işler yapmak (izinsiz patlayıcı madde depolamak gibi) çekilmezlik oluşturabilir.

Tahliye davasını kim, nasıl açabilir? Bu dava, doğrudan doğruya kat malikleri tarafından açılır (yönetici tek başına böyle bir dava açamaz). En ideali, kat malikleri kurulunun toplanıp dava kararı almasıdır. Kanun aksi kararlaştırılmadıkça sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar almayı yeterli görür. Yani malikler yarıdan fazlasının oyu ile “X malikinin bağımsız bölümünün devri için dava açılmasına” karar verebilir. Bu karar alındıktan sonra tüm malikler davacı sıfatıyla (veya içlerinden vekil tayin ettikleri biri aracılığıyla) mahkemeye başvurur. Ancak, eğer böyle bir çoğunluk sağlanamıyorsa, çekilmezlikten mustarip her bir kat maliki tek başına da dava açabilir. Bu durumda diğerleri davada yoktur; davayı açan kişi, haklı bulunursa ilgili dairenin mülkiyetinin yalnız kendisine devrini isteyebilir. Yani tek başına dava açmanın sonucu, o daireyi diğer komşular adına değil, kendisi için satın alması şeklinde gerçekleşir.

Yargılama süreci ve karar: Tahliye (devir) davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Hakim, gerçekten çekilmezlik koşullarının oluşup oluşmadığını araştırır. Özellikle yukarıda sayılan üç durum varsa, kanun bunların çekilmezlik oluşturduğunu karine olarak kabul etmiştir. Misalen, davalı malikin son iki yılda üç kez aidat için icraya verildiği belgeleniyorsa, artık bunun diğerleri için çekilmez bir durum yarattığı varsayılır. Davalı malik, borçlarını ödememiş olmasını hafifletmeye çalışsa da yargıç için ölçüt kanunun çizdiğidir. Benzer şekilde dairesi ahlaka aykırı işler için kullanılmışsa, olayın niteliğine göre bunun komşulara etkisine bakılır.

Mahkeme sonunda davanın kabulüne karar verilirse, hakimin vereceği hüküm bağımsız bölümün belirli bir süre içinde diğer kat maliklerine devredilmesi şeklindedir. Kararda genelde dairenin güncel piyasa değerinin bilirkişi marifetiyle tespiti yapılır. Bu değerin, davacı taraf(lar)ca mahkeme veznesine depo edilmesi istenir. Yani, aslında bu bir zorunlu satış kararıdır. Malik dairesini kaybeder ama karşılığında bedelini alır. Karar kesinleşip depo işlemi de tamamlandığında, mahkeme hükmü tapu siciline şerh edilir ve mülkiyet, karar gereği davacı(lar)a arsa payları oranında geçer. Pratikte, tek davacı varsa tümü ona geçer; birden çok davacı varsa payları nispetinde ortak maliki olurlar.

Eğer davalı malikin kiracısı veya orada oturan başkası varsa, onlar da bu kararla birlikte tahliye edilir. Zaten amaç, sorun çıkaran kişinin bağımsız bölümden uzaklaştırılmasıdır. Burada dikkat edilmesi gereken bir süre de, davayı açma süresidir: Özellikle ahlaka aykırı kullanım hallerinde, fiilin öğrenilmesinden itibaren 6 ay ve her halde fiilin gerçekleşmesinden itibaren 5 yıl içinde dava açılmalıdır. Aksi halde dava hakkı zamanaşımına uğrar. Aidat borcu veya mahkeme emrine uymama gibi devam eden ihlallerde süre konusu yoktur, durum devam ettikçe dava açılabilir.

Tahliye davasının etkileri: Bu dava, apartman yaşamında son çare olarak düşünülmüştür. Genelde bu kadar ileri gitmeden önce, sorunlu malikin uyarılması, olmadı kabahatler kanunu veya polis müdahalesiyle rahatsız edici eylemlerin engellenmesi, yine olmazsa kiracıysa ev sahibinin ikaz edilip kiracıyı çıkarmasının sağlanması gibi ara adımlar atılır. Örneğin gürültücü bir kiracı varsa, diğer malikler doğrudan ev sahibine ulaşıp durumu çözmesini istemelidir. Ev sahibi çözüm bulmaz ve rahatsızlık sürekli hale gelirse, en sonunda diğer malikler hem o kiracının tahliyesini talep edebilir hem de ev sahibine karşı, gerekiyorsa KMK 25 kapsamında dava açabilirler.

Tahliye (zorunlu devir) kararı, mülkiyet hakkına ciddi bir müdahale olduğundan, uygulamada mahkemeler bunu gerçekten en son çare olarak görür. Ancak, kanunun tanıdığı bu imkân sayesinde, hiç kimse “kendi malım, dilediğimi yaparım” diyerek diğer apartman sakinlerinin huzurunu kaçırma lüksüne sahip değildir. Bilinçli kat malikleri, gerektiğinde bu yola başvurılabileceğini bilerek hareket ettiğinde, çoğu sorun daha baştan çözüme kavuşacaktır.

Diğer Kat Maliklerine Karşı Açılabilecek Davalar

Yukarıdaki başlıklarda ele alınanlar dışında da, kat mülkiyeti ilişkisinden doğan çeşitli dava hakları mevcuttur. Önemli örnekleri şöyle sıralayabiliriz:

• Genel kurul kararlarının iptali davası: Kat malikleri kurulunun almış olduğu bir karar, eğer kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırıysa, bu karara katılmamış veya aleyhte oy kullanmış malikler tarafından iptal davası açılabilir. KMK m.33 çerçevesinde, toplantıda hazır bulunan ve karara muhalif kalan malikler, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde iptal davası açmalıdır. Toplantıya katılmamış malikler ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay içinde ve her halükarda kararın alındığı tarihten itibaren 6 ay içinde dava açabilirler. Bu süreler hak düşürücüdür; yani zamanında dava açılmazsa karar kesinleşir ve bağlayıcı olur. İptal davası, karar lehinde oy kullanan diğer malikler ile varsa yöneticiye yöneltilir. Dava sonucunda mahkeme kararı iptal ederse, o karar geçmişe etkili biçimde hükümsüz kalır. Örneğin hukuka aykırı bir kararla bahçe kullanımı bir kişiye verilmişse, iptal kararıyla bu durum ortadan kalkar. Burada da dikkat edilmesi gereken, 2023 itibariyle arabuluculuğun dava şartı olduğudur; iptal davası açmak isteyen malik önce arabulucuya başvurmak zorundadır (bu, topluluk hukuku uyuşmazlığı olduğu için kapsam dahilindedir). Arabulucuda çözüm sağlanamazsa yargı yoluna başvurulabilir. İptal davaları, kat mülkiyeti hukukunda oldukça yaygın olup, özellikle usulüne uygun yapılmayan toplantılar veya ferdi hakları ihlal eden çoğunluk kararları için etkin bir yoldur.
• Arsa payının düzeltilmesi davası: Arsa payı, her bağımsız bölüme tahsis edilmiş arsa hissesi demektir ve genelde bağımsız bölümlerin değer veya büyüklükleri oranında belirlenmelidir. Ancak uygulamada bazı müteahhitler veya malik anlaşmaları, arsa paylarını hatalı veya adaletsiz belirleyebilmektedir. Örneğin çok büyük bir daireye küçük, küçük bir daireye büyük arsa payı verildiği olur; bu da yönetime katılma ve aidat paylaşımında dengesizlik yaratır. İşte böyle durumlarda, ilgili malikler arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için dava açabilirler. Bu dava, ancak arsa paylarındaki adaletsizliğin açıkça ispatlanabildiği hallerde kabul görür. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle tüm bağımsız bölümlerin gerçek değerlerini tespit eder; eğer mevcut arsa payları bariz şekilde farklı ise, hakkaniyete uygun yeni bir dağılım belirler. Karar kesinleştiğinde tapu siciline tescil edilir ve arsa payları düzeltilmiş olur. Bu sayede ileride ortak gider dağılımı ve oy hakkı gibi konular da doğru zemine oturur. Ancak bu davaların zor ve istisnai olduğunu vurgulamak gerekir; zira küçük farklılıklar değil, ancak çok ciddi ölçüdeki adaletsizlikler için mahkeme müdahale eder.
• Ortak kullanımın engellenmesi ve müdahalenin men’i davaları: Bir kat maliki, diğer bir malikin mülkiyet hakkını veya ortak alan kullanım hakkını ihlal ediyorsa, ihlal edilen taraf müdahalenin men’i (engel olma) davası açabilir. Örneğin, üst kattaki komşunuz dairenize sürekli su sızdıran bir tadilat yapmış ve uyarılara rağmen düzeltmiyorsa, su sızıntısının durdurulması için müdahalenin men’ini isteyebilirsiniz. Ya da yan daire, sizin duvarınızı geçerek kendi dairesini genişletmişse, bunun yıkılıp eski hale getirilmesi için dava açabilirsiniz. Keza ortak otoparkta hakkınız olan yeri sürekli bir başkası gasp ediyorsa, mahkemeden buna engel olunmasını talep edebilirsiniz. Bu tür davalarda mahkeme genellikle keşif ve bilirkişi ile ihlali tespit eder, sonra da ihlalin durdurulmasına yönelik bir karar verir. Karar icra yoluyla uygulanır; gerekirse zabıta marifetiyle engeller kaldırılır. Ayrıca ihlal nedeniyle doğan zararlar varsa, o da aynı davada veya ayrı bir tazminat davasıyla istenebilir.
• Mimari projeye aykırılığın giderilmesi (eski hale getirme) davası: Bazı kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerinde veya ortak alanda, projeye aykırı değişiklikler yaparak binanın görünümünü veya statik dengesini bozabilir. Örneğin balkonunu dış cephe renginden farklı bir şekilde camla kapatmak, bina estetiğini bozabilir; ya da teras katında ortak alana ekstra bir oda yapmak projeye aykırıdır. Böyle durumlarda, diğer malikler ilgili malikten yapılan değişikliği eski hale getirmesini talep edebilir. Gönüllü yapılmazsa mahkeme süreci başlar. Mahkeme hem belediye imar mevzuatına hem de kat mülkiyeti hükümlerine göre değerlendirme yapar. Eğer değişiklik hukuka aykırıysa, eski hale getirme kararı verir. Bu karar da icraen uygulanır; malik yapmazsa, masrafı ona ait olmak üzere yıkım/geri alma işlemi yapılabilir. Bu davalar, özellikle dış cephe değişiklikleri, izinsiz kapı/pencere açma, tesisat değişikliği gibi konularda gündeme gelir.
• Bağımsız bölümün amacı dışında kullanımı: Bir binanın daireleri mesken (konut) veya işyeri olarak kullanılmak üzere tasarlanmıştır. Tapu kaydında ve yönetim planında her bağımsız bölümün kullanım amacı belirtilir. Eğer bir malikin bağımsız bölümü konut olarak görünüyorsa, orada genellikle ticari faaliyette bulunamaz (home-office tarzı sessiz faaliyetler hariç). Örneğin bir dairede izinsiz olarak restoran açılması, kreş açılması, muayenehane açılması diğer malikleri rahatsız edebilir veya yönetim planına aykırı olabilir. Bu durumda, rahatsız olan malikler ilgili malikin amaç dışı kullanımının men’ini talep edebilir. Yargıtay kararlarında, konutun işyeri gibi kullanılması eğer diğerlerine gürültü, koku vb. zarar veriyorsa eski hale getirme (faaliyetin sonlandırılması) kararı verilmektedir. Örneğin evini günlük kiraya verip apart otel gibi işleten malikler aleyhine, diğer daire sakinleri dava açarak bu ticari kullanımın durdurulmasını sağlayabilirler. Tabii burada her somut olay kendi koşullarına göre değerlendirilir; avukat ve muhtemel dava sürecinde, ilgili yönetim planı hükmü, çevreye etkiler gibi unsurlar göz önüne alınır.
• Kat mülkiyetinin kurulması davası: Kat mülkiyeti sistemine geçmemiş, hâlâ ortak mülkiyet (paylı veya elbirliği mülkiyeti) halinde olan eski binalarda, bir kısım paydaşlar kat mülkiyetine geçmek isterken diğerleri istemeyebilir. Bu da bir uyuşmazlık konusudur. Kanun, gerekli koşullar varsa (yapı kullanılmaya elverişli ve projesi hazırsa) paydaşlardan biri bile istemesi halinde hakim müdahalesiyle kat mülkiyetine geçilebileceğini düzenlemiştir. Diğer paydaşlar haksız yere direniyorsa, mahkeme kararıyla kat mülkiyeti kurulması sağlanabilir. Bu sayede, her daireye ayrı tapu verilerek ortaklığın giderilmesi benzeri bir çözüm elde edilir. Bu tür davalar, özellikle miras kalan ve birden çok kişiye ait eski binalarda veya müteahhitin kat irtifakından kat mülkiyetine geçirmediği projelerde görülür. Hakim, şartları oluşmuşsa ve teknik olarak mümkünse, hükmen kat mülkiyetini tesis eder; tapu dairesi de buna göre yeni bağımsız bölüm tapularını düzenler.
• Tazminat ve ceza davaları: Kat mülkiyetine konu bir yapıda meydana gelen zararlar veya kişisel saldırılar için elbette genel hükümlere göre dava açmak mümkündür. Örneğin, komşunuz kasten sizin dairenize zarar verdiyse, TBK hükümlerine göre maddi-manevi tazminat davası açabilirsiniz. Ya da gürültü yapan komşu, tüm ikazlara rağmen devam ediyorsa ve gece sükununu bozuyorsa, kolluk kuvvetlerine şikayet ederek Kabahatler Kanunu kapsamında idari ceza almasını sağlayabilirsiniz. Hatta bu eylemler süreklilik arz ediyorsa ve kişileri yıldırma boyutuna ulaşıyorsa (örneğin gürültüyle komşusunu evden kaçırmaya çalışmak gibi) TCK anlamında suçlar bile oluşabilir. Dolayısıyla, apartman ve site hayatında hukuki çözüm yolları sadece medeni hukukla sınırlı değildir; gerektiğinde cezai süreçler de devreye girebilir. Ancak bunlar çok istisnai durumlardır ve öncelik, KMK kapsamındaki medeni yolların kullanılmasındadır.

Yukarıda sayılan tüm uyuşmazlıklarda, öncelikle uzlaşma ve arabuluculuk yollarının aranması her zaman tavsiye edilir. Komşular arasında diyalog ve gerektiğinde arabulucu yardımı ile çözüm bulunamadığı takdirde, yargı sürecine başvurmak kaçınılmaz hale gelir. Özellikle belirtelim ki, kat mülkiyeti hukukundan doğan davaların büyük kısmı sulh hukuk mahkemelerinin görev alanındadır ve bu davalar genellikle teknik konuları içerdiğinden bilirkişi incelemeli, nispeten karmaşık süreçler olabilir. Bu nedenle, profesyonel yardım almak (örneğin bir avukata başvurmak) hak kayıplarını önlemek açısından yararlı olacaktır.

Sonuç: Kat mülkiyeti sisteminde, birden çok kişi aynı binada yaşam alanlarını paylaşırken anlaşmazlıkların çıkması kaçınılmaz olabiliyor. Ancak bilinçli kat malikleri ve düzenli bir yönetim sayesinde, sorunların çoğu büyümeden çözülme imkânı bulur. Türk Medeni Kanunu’nun komşuluk hukuku ilkeleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun özel düzenlemeleri, bu tip uyuşmazlıklarda hem hakları korumakta hem de gerekli durumlarda katı çözümler sunmaktadır. Önemli olan, herkesin hem kendi haklarının hem de komşularının haklarının farkında olarak, karşılıklı saygı ve anlayışla hareket etmesidir. Kurallara uyulmadığında başvurulacak hukuki yollar her zaman mevcut olsa da, en iyi çözüm, sorunları ortaya çıkmadan önlemektir. Eğer uyuşmazlık çıkarsa da, artık hukuki bilgi sahibi olduğunuz için hangi adımları atabileceğinizi bilerek daha emin hareket edebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Kat malikleri kurulu kararına itiraz edebilir miyim?

Cevap: Evet. Kat malikleri kurulunda alınan bir karar sizin haklarınızı ihlal ediyorsa veya kanuna/yönetim planına aykırıysa, 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz. Toplantıya katılmadıysanız, kararı öğrenmenizden itibaren 1 ayınız vardır (her halde karar tarihinden itibaren en geç 6 ay içinde dava açılmalıdır). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 2023’ten itibaren zorunludur. Süresinde itiraz edilmezse, karar kesinleşir ve tüm malikleri bağlar.

Soru 2: Aidatımı ödemezsem ne olur?

Cevap: Kat malikleri ortak gider aidatlarını zamanında ödemek zorundadır. Ödemezseniz, her ay için %5 gecikme tazminatı işler ve borcunuz katlanır. Yönetici veya diğer malikler icra takibi başlatarak borcunuzu hukuk yoluyla tahsil edebilir. Borç uzun süre ödenmez ve sık sık icraya verilme durumu oluşursa, komşularınız en sonunda KMK m.25’e dayanarak dairenizin satışını (mülkiyetin devri davası) talep edebilirler. Yani aşırı durumda evinizden olma riski bile vardır. Bu nedenle aidatları öncelikli olarak ödemeye çalışın; geçici sıkıntılar varsa yönetime bildirin, gerekirse taksitlendirme talep edin.

Soru 3: Apartman yöneticisini nasıl değiştirebiliriz?

Cevap: Yöneticiyi değiştirmek için kat malikleri kurulunun kararı gerekir. Önce tüm maliklere toplantı çağrısı yapılarak, gündeme “yönetici seçimi” konulur. Toplantıda hazır bulunanların sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yeni bir yönetici seçebilirsiniz. Mevcut yöneticinin süresi dolmadan da, eğer haklı bir sebep varsa (örneğin görevini kötüye kullanıyorsa) olağanüstü toplantı yaparak görevine son verebilir ve yenisini seçebilirsiniz. Yeterli çoğunluk toplanamazsa, herhangi bir malikin başvurusu ile sulh hukuk mahkemesi bina için yeni bir yönetici atayabilir.

Soru 4: Gürültücü veya komşularını rahatsız eden birine karşı ne yapabiliriz?

Cevap: Öncelikle komşunuzu uygun bir dille uyararak sorunu çözmeye çalışın. Uyarılar sonuç vermezse, durumu apartman yöneticisine veya kat malikleri kuruluna bildirin; yönetim resmi uyarı yapabilir. Eğer rahatsızlık gece gürültüsü gibi ise, polis veya zabıtaya başvurarak idari yaptırım uygulanmasını sağlayabilirsiniz. Tüm bunlara rağmen komşunuz rahatsız edici eylemlere devam ediyorsa, sulh hukuk mahkemesine müdahalenin men’i davası açarak rahatsızlığın giderilmesini talep edebilirsiniz. Aşırı ve sürekli durumlarda, diğer maliklerle birlikte KMK m.25 uyarınca o kişinin evden tahliyesini (mülkiyetinin devrini) isteme noktasına kadar gidebilirsiniz. Ancak bu son çaredir; genellikle mahkeme kararıyla uyarı ve para cezaları gibi ara yaptırımlar sorunu çözer.

Soru 5: Bir kat maliki ortak alana izinsiz bir şey yaparsa nasıl müdahale edebiliriz?

Cevap: Örneğin bahçeye çit çekmek, koridora dolap koymak, çatıyı kapatmak gibi ortak alanı işgal veya tadil etme durumlarında önce o kişiye durumu anlatıp kaldırmasını istemek gerekir. İtiraz ederse ve kaldırmazsa, apartman yönetimi olaya el koymalı; gerekiyorsa genel kurul kararı alınarak hukuki süreç başlatılmalıdır. Sulh hukuk mahkemesinde el atmanın önlenmesi (ortak alana müdahalenin men’i) ve eski hale getirme davası açabilirsiniz. Mahkeme, izinsiz yapılan şeyi söktürerek ortak alanı eski haline getirir. Ayrıca bu kişi zarara yol açtıysa, masrafları da ödemek zorunda kalır.

Soru 6: Kiracı aidatları ödemiyorsa sorumluluk kimdedir?

Cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartmana karşı aidatlardan her zaman kat maliki sorumludur. Kiracınız aidatı ödemezse, yönetici yine sizden talep edecektir. Sizin ödemeniz gerekir, sonra kendi aranızdaki kira sözleşmesine göre kiracıdan tahsil yoluna gidebilirsiniz. Uygulamada genelde kiracılar aidatı direkt yöneticiye öder; ancak ödenmediğinde yaptırım malike yönelir. Kiracınız düzenli ödemiyorsa, bu kira sözleşmesinin ihlali sayılır ve onu tahliye etme hakkınız bile doğabilir. Sonuç olarak, malik olarak siz apartmana karşı sorumlusunuz, kiracınız değil.

Soru 7: Apartman yönetimi evcil hayvan beslemeyi yasaklayabilir mi?

Cevap: Yönetim planında veya genel kurul kararında evcil hayvanlarla ilgili bazı düzenlemeler yapılabilir, ancak tamamen yasaklamak tartışmalıdır. Yargıtay, eve veya komşulara zarar vermeyen, gürültü/koku gibi aşırı rahatsızlık yaratmayan evcil hayvanların apartmanda beslenmesinin yasaklanamayacağını belirtiyor. Yani kedinizi, köpeğinizi genel ahlak ve sağlık kurallarına uygun şekilde baktığınız sürece kimse keyfi olarak “yasak” diyemez. Ancak hayvan ciddi şekilde çevreyi rahatsız ediyorsa (örneğin sürekli havlayıp gürültü yapıyor veya ortak alanı kirletiyorsa), komşular şikâyet edebilir ve yönetim de müdahale edebilir. Özetle, makul ölçülerde evcil hayvan beslemek genelde serbesttir; yasak kararı alınsa bile bu karar hukuka aykırı bulunabilir.

Soru 8: Dairemi ofis veya ticari amaçla kullanabilir miyim?

Cevap: Eğer dairenizin tapuda ve yönetim planında kullanım amacı mesken (konut) olarak belirtilmişse, prensip olarak orayı işyeri gibi kullanmamanız gerekir. Bazı durumlarda evden sessiz sedasız bir ofis işi yürütmek kimseyi rahatsız etmiyorsa fiilen sorun çıkmayabilir. Fakat örneğin dairenizde tabela asarak müşteri trafiği olan bir işletme (güzellik salonu, kurs, muayenehane vb.) açmak isterseniz, diğer malikler itiraz edebilir. Yönetim planı bu konuda yasaklayıcı veya izin verici bir hüküm içeriyor olabilir; öncelikle ona bakılmalıdır. Apartmanın iskan amacı konut ise, bir dairenin ticari kullanıma geçmesi için tüm kat maliklerinin onayı ve belediyeden kullanım amacı değişikliği izni gerekebilir. Aksi halde, komşularınız rahatsız oluyorsa, eski hale getirme davası ile işyeri faaliyetinin durdurulmasını sağlayabilirler. Bu nedenle, dairenizde ticari faaliyete başlamadan önce hukuki durumunu mutlaka araştırın ve mümkünse komşularla uzlaşın.

Soru 9: Apartman toplantısına katılmazsam alınan kararlara uymak zorunda mıyım?

Cevap: Evet. Usulüne uygun tebligat yapılarak çağrısı yapılan kat malikleri kurulu toplantısına gelmeseniz bile, toplantıda yeterli çoğunluk sağlanıp karar alınmışsa bu karar sizi de bağlar. Elbette karar hukuka veya yönetim planına aykırı ise, yukarıda bahsettiğimiz gibi iptal davası açma hakkınız vardır. Fakat süresinde itiraz etmediğiniz müddetçe, genel kurul kararları tüm maliklere şamil olur. Örneğin toplantıya gelmediniz ve aidat artışı kararı alındı; yine de zamlı aidatı ödemek mecburiyetindesiniz. Kararın size ulaşmamış olması mazeret değil; doğru adresinize çağrı yapıldıysa karar geçerlidir. Bu yüzden önemli konular görüşülecek toplantılara mümkünse katılın, fikrinizi söyleyin. Katılamayacaksanız bile kararları takip edin ki gerekirse yasal süresi içinde itiraz edebilin.

Soru 10: Yıllarca aidat ödemeyen komşu evinden çıkarılabilir mi?

Cevap: Evet, en sonunda çıkarılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, iki yıl içinde üç kere aidat yüzünden icraya verilen bir malikin, diğerleri için “çekilmez” hale geldiğini kabul ediyor. Bu durumda diğer malikler, mahkemeden o kişinin bağımsız bölümünün satışını isteyebilirler. Mahkeme kararıyla daireyi sizler satın alıp o maliki adeta kovmuş olursunuz. Bu çok ağır bir yaptırım ve nadiren uygulanır. Genelde icra takibi, faiz, ipotek koyma gibi yollar sorunu çözer. Fakat bilin ki, sürekli aidat ödemeyen biri aynı zamanda apartmanın düzenini de bozuyor sayılır ve hukuken evi elinden alınabilecek kadar sorumluluk doğar. Bu yüzden hiçbir malik “nasıl olsa bir şey olmaz” diye düşünerek aidat borcunu biriktirmemelidir; zira en ağır neticesi mülkiyet kaybına kadar varabilir.