Kira Uyuşmazlıkları: Kira Avukatı Ne Yapar?

Konut veya işyeri kiralamalarında kiracı ile mal sahibi arasında çeşitli anlaşmazlıklar yaşanması oldukça yaygındır. Özellikle büyük şehirlerde artan kira bedelleri ve yasal düzenlemeler (örneğin kira artış sınırı) nedeniyle son yıllarda kiraya ilişkin uyuşmazlıklar daha da sık görülmektedir. Bir kiracı kira bedelini ödemediğinde, ev sahibi kontrat şartlarına aykırı davranıldığını düşündüğünde veya taraflar kira artışı konusunda uzlaşamadığında kira uyuşmazlığı ortaya çıkar. Böyle durumlarda devreye giren uzman bir kira avukatı, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını korumak ve soruna hukuki çözümler üretmek için önemli bir rol oynar. Bu makalede, kira hukukunda yaşanan anlaşmazlıkları, bu süreçte bir kira avukatının üstlendiği görevleri ve kira uyuşmazlıklarının çözümü için pratik hukuki yolları detaylı bir şekilde ele alacağız.

Yaygın Kira Uyuşmazlıkları ve Nedenleri

• Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracı tarafından aylık kira tutarının zamanında ve tam ödenmemesi, en yaygın uyuşmazlıkların başında gelir. Özellikle ekonomik sıkıntılar veya kira bedelinin yüksekliği nedeniyle bazı kiracılar ödemelerde gecikme yaşar. Bu durum, mal sahibi için maddi kayıp anlamına geldiği için hızlı bir şekilde çözüm gerektirir.
• Kiracı tahliyesi talepleri: Mal sahibi, çeşitli nedenlerle kiracının taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir. Kiracının kira borcunu ödememesi, mülkü sözleşmeye aykırı şekilde kullanması (örneğin izinsiz tadilat yapması veya komşuları rahatsız etmesi) ya da mal sahibinin gayrimenkule kendi ihtiyacı için gereksinim duyması gibi durumlar tahliye taleplerine yol açar. Ayrıca kira sözleşmesi süresi dolmasına rağmen kiracının evi boşaltmaması da tahliye anlaşmazlığına neden olur.
• Kira artış oranı anlaşmazlıkları: Kira döneminin sonunda uygulanacak zam oranı taraflar arasında sıkça sorun yaratır. Türkiye’de konut kiralarında yasal artış oranı genellikle TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama enflasyon oranına göre belirlenirken, yakın dönemde getirilen %25’lik artış sınırlaması (geçici düzenleme) kiraya verenler ile kiracılar arasında anlaşmazlıklara yol açmıştır. Mal sahibi daha yüksek bir artış talep ederken kiracı yasal sınırı aşan zam taleplerine itiraz edebilir; bu durumda kira bedelinin tespiti veya uyarlanması konusunda hukuki süreçler gündeme gelebilir.
• Depozito ve aidat sorunları: Kira sözleşmesi başında kiracıdan alınan depozito (güvence bedeli) ve kira döneminde ödenen aidatlar da sıkça uyuşmazlık konusu olur. Kiracı, taşınmazı boşalttığında depozitonun eksiksiz iadesini beklerken, mal sahibi hasar veya kiracıdan kalan borçlar nedeniyle kesinti yapmak isteyebilir. Benzer şekilde, apartman veya site aidatlarının ödenmesi ve paylaşımı konusunda taraflar arasında anlaşmazlıklar yaşanabilir.
• Sözleşme şartlarına uyulmaması: Taraflardan birinin kira sözleşmesindeki yükümlülüklere uymaması durumunda da uyuşmazlık çıkar. Örneğin, kiracının izinsiz olarak evi bir başkasına devretmesi veya alt kiraya vermesi, taşınmazı sözleşmede belirtilen amacı dışında kullanması ya da mal sahibinin bakım/onarım yükümlülüklerini ihmal etmesi gibi haller sorun yaratır. Bu tür ihlaller, sözleşmenin feshi veya tazminat taleplerine kadar varabilecek anlaşmazlıklara neden olabilir.
• Erken fesih ve sözleşme yenilememe: Taraflardan biri haklı bir sebep olmaksızın kira süresi dolmadan sözleşmeyi sonlandırmak istediğinde veya mal sahibi yasal engellere rağmen sözleşmeyi yenilemek istemediğinde de anlaşmazlık doğar. Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve işyeri kiralarında mal sahibi, 10 yıllık uzama süresi dolmadıkça kiracıyı keyfi olarak çıkaramaz. Bu kural nedeniyle uzun süreli kiralamalarda mal sahibi ve kiracı arasında gerginlik yaşanması mümkündür. Sözleşmenin haklı sebep olmadan erken feshedilmesi halinde ise karşı tarafın tazminat talep etme hakkı doğabilir.

Kira Uyuşmazlıklarında Hukuki Çözüm Yolları

Kira anlaşmazlıklarının çözümünde izlenecek birkaç basamak bulunmaktadır. 2023 itibarıyla yapılan yasal değişikliklerle, kiracı-mal sahibi uyuşmazlıklarında mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması zorunlu hale getirilmiştir. Aşağıda, kira uyuşmazlığı yaşayanlar için uygulanabilecek çözüm yolları adım adım açıklanmaktadır:

1. Uzlaşma ve Müzakere: İlk adım olarak tarafların kendi aralarında iletişime geçerek sorunu çözmeye çalışmaları önerilir. Birçok uyuşmazlık, açık iletişim ve karşılıklı anlayışla mahkeme sürecine gerek kalmadan çözülebilir. Örneğin, kiracı geçici bir maddi sıkıntı nedeniyle kirayı ödeyemediyse, mal sahibine durumunu izah edip kısa sürede ödeme yapacağına dair güvence verebilir. Benzer şekilde, mal sahibi kirada bir artış istiyorsa, yasal sınırlar ve piyasa koşulları çerçevesinde kiracı ile orta yolu bulmaya çalışabilir. Taraflar arasında yapılan görüşmeler sonucunda uzlaşma sağlanamazsa, diğer aşamalara geçilir.
2. Arabuluculuk Süreci: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren konut ve işyeri kira uyuşmazlıklarında mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Arabuluculuk, tarafsız bir üçüncü kişi olan arabulucunun yardımıyla sorunun mahkeme dışı çözülmesini amaçlayan bir süreçtir. Taraflar veya avukatları, arabulucu huzurunda taleplerini dile getirir ve anlaşma zemini arar. Bu süreç genellikle birkaç hafta gibi kısa bir sürede sonuçlanır. Arabuluculuk başarılı olursa, tarafların imzaladığı anlaşma belgesi mahkeme kararı gibi bağlayıcı olur. Ancak anlaşma sağlanamazsa, arabulucu bunu belgeleyerek bir anlaşmazlık tutanağı düzenler; bu tutanak olmadan dava açılamaz. Arabuluculuk zorunlu hale gelmeden önce tahliye davalarının 12-18 ay sürdüğü düşünüldüğünde, arabuluculuk sayesinde sorunların çok daha hızlı çözülme imkanı vardır. Yine de pratikte kira uyuşmazlıklarında özellikle kiracılar ile mal sahipleri arasında anlaşma sağlanması her zaman mümkün olmayabilir. Bu durumda yargı yoluna başvurulması kaçınılmaz hale gelir.
3. Dava ve İcra Yolu: Arabuluculuk sonuç vermediğinde veya anlaşma sağlanamadığında, taraflar yasal yollara başvurabilir. Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Mal sahibi, kiracının tahliyesi veya birikmiş kira alacağının tahsili için dava açabilir. Kiracı ise haksız taleplerin engellenmesi veya depozito iadesi gibi konularda dava yoluna gidebilir. Dava açmadan önce bazı durumlarda belirli bildirim ve süre şartlarına uyulması gerektiği unutulmamalıdır; örneğin kiracı kira ödemediyse dava öncesinde noter aracılığıyla ihtar gönderilmesi veya “iki haklı ihtar” koşulunun oluşması gerekebilir. Tahliye davaları, kira sözleşmesinin yasal olarak sona erdirilmesi ve kiracının evden çıkarılmasını amaçlar; kira alacağı davaları ise ödenmemiş kira ve yan giderlerin tahsilini hedefler. Bunların yanı sıra, kira bedelinin tespiti (mahkeme yoluyla adil bir kira miktarının belirlenmesi) veya uyarlama davaları (olağanüstü durumlarda sözleşme koşullarının değişen şartlara göre yeniden düzenlenmesi) da yargısal çözüm yollarındandır. Alternatif olarak mal sahibi, kira ödenmemesi halinde doğrudan icra takibi yoluna da başvurabilir: İcra dairesinden çıkarılan ödeme emriyle kiracıya belli bir süre verilir; ödeme yapılmaz ve itiraz da edilmezse, icra yoluyla tahliye gerçekleştirilebilir. Kiracı ödeme emrine itiraz ederse, mal sahibi itirazın kaldırılması ve tahliye için mahkemeye başvurmak durumunda kalır. Tüm bu hukuki süreçlerde, usul kurallarına uygun hareket etmek ve yasal süreleri doğru takip etmek son derece önemlidir. Aksi takdirde hak kayıpları yaşanabilir veya süreç gereksiz yere uzayabilir.

Kira Avukatının Rolü ve Önemi

Kira hukuku, Borçlar Kanunu ve ilgili diğer mevzuat kapsamında oldukça detaylı kurallara tabi olan bir alandır. Bu nedenle, görünürde basit gibi duran kira anlaşmazlıkları bile hukuken karmaşık sonuçlar doğurabilir. Kira avukatı, resmi olarak ayrı bir unvan olmasa da kira hukukunda uzmanlaşmış ve bu tür uyuşmazlıkları çözme deneyimine sahip avukatı tanımlamak için kullanılan bir ifadedir. Kiracılar ve mal sahipleri arasında ortaya çıkan bir uyuşmazlıkta, hatalı veya eksik atılan adımlar telafisi zor hak kayıplarına yol açabilir. Örneğin, kiraya verenin zamanında ihtarname göndermemesi veya kiracının haklarını bilmeden yaptığı bir işlem ihmali, ileride açılacak bir davada aleyhe sonuçlar doğurabilir. Bu noktada kira avukatının önemi ortaya çıkmaktadır: Henüz uyuşmazlık ilk çıktığında veya hatta bir kira sözleşmesi yapılırken bir avukata danışmak, sorunun büyümeden çözülmesi ya da ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önlenmesi açısından büyük fayda sağlar.

Bir kira avukatı, tarafların mevzuattan doğan hak ve yükümlülüklerini net biçimde anlamalarına yardımcı olur. Kiracı veya mal sahibi, herhangi bir hukuki işleme girişmeden önce uzman bir avukata danıştığında, izlemesi gereken en doğru yol haritasını öğrenir. Özellikle tahliye süreçleri, kira bedelinin tahsili veya sözleşme feshi gibi konularda usul kurallarına hâkim bir avukatla çalışmak, sonucun lehinize ve hızlı şekilde alınması açısından kritik önemdedir. Kira avukatı, uyuşmazlığın hangi tarafı olursa olsun (kiracı ya da kiraya veren), müvekkilinin menfaatlerini koruyarak yasal süreci yönetir. Böylece bireyler, karmaşık hukuki prosedürler ve evrak işleriyle tek başına uğraşmak zorunda kalmaz; tecrübeli bir profesyonelin desteğiyle haklarını güvence altına alır.

Kira Avukatının Başlıca Görevleri

• Hukuki danışmanlık ve bilgilendirme: Kira avukatı, müvekkillerine (kiracı veya kiraya veren) hakları ve sorumlulukları konusunda kapsamlı danışmanlık sağlar. Uyuşmazlık ortaya çıkmadan önce veya çıktıktan sonra müvekkilin izlemesi gereken adımları açıklar ve en sağlıklı çözüme ulaşmak için strateji geliştirir. Sözlü, yazılı veya çevrimiçi danışmanlık yoluyla; örneğin kiracının hangi durumlarda kira indirimi talep edebileceği veya mal sahibinin tahliye hakkını nasıl kullanabileceği gibi konularda yol gösterir.
• Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi: Deneyimli bir kira hukuku avukatı, kira sözleşmelerinin oluşturulması aşamasında taraflara yardımcı olur. Standart şablonların ötesinde, her iki tarafın menfaatlerini koruyan ve ileride doğabilecek anlaşmazlıkları en aza indiren sözleşme maddeleri hazırlar. Mevcut bir kira kontratını inceleyerek hukuka aykırı veya eksik yönleri tespit eder, gerekli revizyonları önerir. Örneğin, sözleşmeye yıllık kira artış oranının açıkça yazılması, depozitonun tutarı ve iade koşullarının belirlenmesi, bakım masraflarının kimin sorumluluğunda olduğunun netleştirilmesi gibi kritik noktaları sözleşmeye dahil eder.
• İhtarname ve resmi bildirimlerin hazırlanması: Kira ilişkisinde birçok hak veya talep, resmi bildirimlerle güvence altına alınır. Kira avukatı, kiraya verenin kiracıya kira borcu için göndereceği ödeme ihtarnamesi veya kiracının mal sahibine yapacağı bir ihlal bildirimi gibi yazıları usulüne uygun şekilde hazırlar. Bu ihtar ve bildirimler, noter aracılığıyla veya avukat kanalıyla doğru içerik ve zamanda gönderilmediğinde, ilerideki hukuki süreçte geçersiz sayılabilir. Avukat, yasal süreleri hesaplayarak (örneğin ödenmeyen kira için en az 30 gün süre verme gibi) belgeleri hazırlar ve tebliğ işlemlerini takip eder.
• Arabuluculuk ve müzakere desteği: Zorunlu arabuluculuk aşamasında veya isteğe bağlı alternatif çözüm görüşmelerinde, kira avukatı müvekkilinin yanında olarak haklarını en iyi şekilde savunmasına yardımcı olur. Arabulucu görüşmelerine hukuki hazırlıkla katılarak, karşı tarafla yapılacak anlaşmanın şartlarını müvekkili lehine olacak şekilde düzenlemeye çalışır. Ayrıca, dava yoluna gitmeden önce karşı tarafla doğrudan müzakere yürütüp anlaşma sağlanmasına çaba gösterir. Bu sayede, uzun sürecek bir yargılamaya gerek kalmadan ve daha az masrafla sorun çözülebilir.
• Dava sürecinin yönetimi: Kira uyuşmazlıkları mahkeme aşamasına geldiğinde avukat, sürecin her adımını müvekkili adına yürütür. Dava dilekçelerinin ve diğer yasal evrakların hazırlanması, delillerin toplanması, duruşmalara katılım ve hâkim karşısında gerekli savunma veya taleplerin dile getirilmesi avukatın temel görevlerindendir. Özellikle tahliye davaları ve kira alacağı davalarında, kanıtların doğru sunulması ve yasal prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmesi davanın seyrini belirler. Kira avukatı, müvekkilinin iddialarını dayanaklarıyla birlikte mahkemeye sunar ve sürecin sonunda mahkeme kararının uygulanmasını (örneğin tahliye kararı çıkarsa icra yoluyla kiracının çıkarılması) takip eder.
• İcra takibi ve tahsilat işlemleri: Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda avukat, icra dairesi aracılığıyla icra takibi başlatarak alacağın tahsilini sağlamaya çalışır. Ödeme emri düzenlenmesi, borcun ödenmemesi halinde haciz işlemleri veya kiralananın tahliyesi gibi icra aşamalarını profesyonelce yürütür. Benzer şekilde, depozito iadesi için kazanılan bir hakkın icra yoluyla tahsili gerektiğinde ya da mahkemece verilen tahliye kararının infazı sırasında müvekkiline rehberlik eder.
• Özel hukuki işlemler ve önleyici tedbirler: Bazı durumlarda kira avukatı, kira ilişkisine dair özel işlemlerin yürütülmesinde de rol alır. Örneğin, aile olarak oturulan kiralık bir konut için aile konutu şerhinin tapu kaydına işletilmesi hususunda danışmanlık verir; böylece kiracının aile bireylerinin konut üzerindeki hakları korunmuş olur. Aynı şekilde, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde kontratın tapuya şerh edilmesi (resmi kayda geçirilmesi) mümkündür ve bu işlem yapılmadığında mülkün satılması halinde yeni malikle sorunlar yaşanabilir. Kira avukatı, bu tür önleyici tedbirlerin alınması ve gerekli belgelerin hazırlanması konularında da destek sunar.
• Hakların korunması ve uyuşmazlık sonrası destek: Kira ilişkisinin sona ermesinden sonra da doğabilecek uyuşmazlıklarda avukat devreye girer. Örneğin, kiracı evden çıktıktan sonra mal sahibinin tespit ettiği hasarlar için talep ettiği tazminat ya da kiracının fazladan ödediği fatura/aidat bedellerinin iadesi gibi konularda müvekkilinin haklarını savunur. Tüm bu süreçlerde kira avukatı, mevzuattaki güncel değişiklikleri (örneğin yeni yasal sınırlamalar veya emsal mahkeme kararları) yakından takip ederek müvekkiline en güncel ve uygun hukuki çözümleri sunar.

Sonuç

Kira uyuşmazlıkları, kiracı ve mal sahipleri için maddi ve manevi açıdan yıpratıcı olabilen süreçlerdir. Ancak unutulmamalıdır ki her sorun için hukuki bir çözüm yolu bulunmaktadır. Kira hukukunda deneyimli bir avukatın desteğiyle, gerek arabuluculuk aşamasında gerekse dava sürecinde haklarınızı etkin bir şekilde savunmanız mümkündür. Bu makalede ele aldığımız gibi, kira avukatı; sözleşme hazırlanmasından tahliye davalarına, kira alacaklarının tahsilinden depozito iadesine kadar geniş bir yelpazede hizmet sunarak uyuşmazlıkların çözümüne katkı sağlar. Kiracı veya mal sahibi olmanız fark etmeksizin, bir anlaşmazlık yaşandığında yasal haklarınızı bilmek ve doğru adımları atmak büyük önem taşır.

Kira hukuku alanında uzman bir avukatla çalışmak, sürecin en başından itibaren sizi olası hatalardan koruyacak ve en hızlı sonuca ulaşmanıza yardımcı olacaktır. Kendi başınıza hareket etmek yerine profesyonel bir rehberlikle ilerlemek, hem zaman kaybını önler hem de hak kaybı riskini en aza indirir. Netice itibarıyla, kira ilişkilerinde ortaya çıkan sorunlar karşısında sakin kalarak, hukukun sağladığı araçları ve kira avukatlarının uzmanlığını kullanmak en doğru çözüm yolunu bulmanızı sağlayacaktır.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi yapılırken nelere dikkat edilmeli?

Tarafların kimlik ve adres bilgileri, kiralanan taşınmazın açık adresi, kira bedeli ve ödeme tarihleri, yıllık artış oranı, depozito tutarı ve iade koşulları, demirbaş listesi gibi tüm önemli hususlar sözleşmede net şekilde yer almalıdır. Standart bir kira kontratı kullanılsa bile, her iki tarafın haklarını güvenceye alan ek maddelerin (örneğin bakım-onarım masraflarının kimin sorumluluğunda olacağı gibi) sözleşmeye eklenmesi, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları önlemede faydalı olacaktır.

Kiracım kirayı ödemiyorsa ne yapmalıyım?

Öncelikle kiracıya noter aracılığıyla veya yazılı olarak ödeme ihtarı göndermeniz gerekir. İhtar sonrasında borç ödenmezse, 1 Eylül 2023 itibarıyla zorunlu hâle gelen arabuluculuk sürecine başvurarak sorunu çözmeyi deneyebilirsiniz. Arabuluculukta da anlaşma sağlanamazsa, birikmiş kira bedelinin tahsili ve kiracının tahliyesi için sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz.

Kiracıyı tahliye etmenin yasal yolları nelerdir?

Kiracıyı tahliye etmek için kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracının kira borcunu ödememesi, sözleşme şartlarını ihlal etmesi veya mal sahibinin kanunda sayılan haklı bir sebebinin (örneğin kendisinin veya yakınlarının konut ihtiyacı) bulunması gerekir. Bu durumların varlığında öncelikle kiracıya gerekli yazılı ihtarlar yapılmalı; sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılarak yasal tahliye kararı alınabilir.

Kira artış oranı yasal olarak ne kadardır?

Konut kiralarında yasal kira artış oranı, sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmamışsa, Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı son 12 aylık ortalama TÜFE (enflasyon) oranını geçemez. 2022 ve 2023 yıllarında geçici bir düzenlemeyle konut kiraları için artışlar %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu süre sona erdikten sonra yeniden TÜFE oranı üst sınır olarak uygulanmaya devam etmektedir.

Depozito bedeli ne zaman geri verilir?

Depozito, kiracının taşınmazı boşaltmasının ardından, eğer kiralananda kiracıdan kaynaklanan bir hasar veya ödenmemiş borç yoksa iade edilmelidir. Kanunen, konut kiralarında depozito tutarı üç aylık kira bedelini aşamaz ve eğer depozito banka hesabına yatırılmışsa sözleşmenin bitiminden sonraki üç ay içinde taraflarca bir uyuşmazlık çıkarılmamışsa kiracıya iade edilir.

Zorunlu arabuluculuk nedir, kira ihtilaflarında gerekli mi?

Zorunlu arabuluculuk, belirli hukuk uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurarak çözüm aranmasını şart koşan bir uygulamadır. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye, alacak ve tazminat taleplerinde mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması yasal olarak zorunlu hale getirilmiştir.

Tahliye taahhütnamesi nedir, geçerli midir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan konutu boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Kiracı bu belgeyi kira sözleşmesinin başlangıcından sonra, baskı altında kalmadan ve özgür iradesiyle imzalamışsa; taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmazsa mal sahibi bu belgeye dayanarak icra yoluyla ya da dava açarak tahliye kararı alabilir.

Kiracı sözleşme süresi dolmadan evi boşaltırsa ne olur?

Kiracı, kira süresi bitmeden evi tahliye ederse sözleşmeden doğan yükümlülükleri kural olarak devam eder. Mal sahibi, kontrat süresinin sonuna kadarki kira bedellerini talep etme hakkına sahiptir; ancak uygulamada mal sahibinin evi yeniden kiraya vermesi halinde eski kiracının sorumluluğu boş kalan süreyle sınırlı tutulur. Kiracının erken çıkma durumu, tarafların uzlaşması veya arabuluculuk yoluyla anlaşması halinde tazminatsız olarak da çözülebilir.

Sözleşme bitince ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira süresi bitse bile kiracı kanunen sözleşmeyi yenileme hakkına sahiptir; mal sahibi 10 yıllık uzama süresi dolmadıkça kiracıyı sırf sözleşme bitti diye çıkaramaz. 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra ise mal sahibi, dönemin sonunda çıkması için en az 3 ay önceden bildirimde bulunarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Bunun dışında, kiracının sözleşmeye aykırı davranışı veya mal sahibinin kendisi ya da yakınları için konuta ihtiyacı gibi haklı nedenler mevcutsa sözleşme bitiminde tahliye mümkün olabilir.

Yeni satın alan ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir mi?

Kiralanan bir taşınmaz satıldığında mevcut kira sözleşmesi kural olarak aynen devam eder ve kiracı yeni mal sahibiyle aynı şartlarda kontrata tabidir. Yeni mal sahibi, eğer satın aldığı evi veya işyerini kendisi, eşi, çocukları gibi yakınları için konut/işyeri olarak kullanma ihtiyacı duyuyorsa tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirimin ardından en az 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir. Belirtilen şartlar gerçekleşirse mahkeme kararıyla kiracı tahliye edilebilir; aksi takdirde kira sözleşmesi yeni mal sahibi ile devam eder.

Kira tespit davası nedir ve ne zaman açılır?

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin günün ekonomik koşullarına ve emsal kira değerlerine göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Uzun süreli kira ilişkilerinde, eğer sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa veya taraflar kira bedelinde anlaşmazlık yaşıyorsa, mal sahibi (ve bazı durumlarda kiracı) sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açarak hakimin uygun bir kira bedeli belirlemesini talep edebilir. Bu dava genellikle sözleşme bitiminden önceki dönemde, yeni dönem kira bedelinin tespiti amacıyla açılır.

“İki haklı ihtar” ne demektir?

İki haklı ihtar, kiracının aynı kira yılı içinde kira ödemelerini geciktirmesi nedeniyle mal sahibinin iki kez yazılı ihtar göndermiş olması durumudur. Eğer kiracı bir yıl içerisinde farklı aylara ait iki kira bedelini zamanında ödememiş ve her seferinde mal sahibi noter aracılığıyla yazılı ihtar göndererek kiracıyı uyarmış ise, mal sahibi ilgili kira yılının sonunda bu iki haklı ihtar gerekçesine dayanarak tahliye davası açma hakkına sahip olur.