Taşınmaz Satış Vaadine Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası

Türk Medeni Hukuku ve Borçlar Hukuku kapsamında satış vaadi sözleşmesi ve bu sözleşmeden doğan hakların korunması büyük önem taşır. Özellikle bir gayrimenkulün satış vaadi yapıldıktan sonra tapu devri gerçekleşmezse, alıcının başvurabileceği tapu iptali ve tescil davası kritik bir hukuki çözüm yoludur. Bu makalede satış vaadi sözleşmesinin ne olduğu, geçerlilik şartları, taraflara sağladığı haklar ve yükümlülükler detaylı şekilde ele alınacaktır. Ayrıca satış vaadinin yerine getirilmemesi durumunda alıcının hakları, tapunun devredilmemesi halinde açılacak tapu iptal ve tescil davasının koşulları, zamanaşımı, görevli mahkeme ve ispat konuları açıklanacaktır. Uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlu durumlar (örneğin taraflardan birinin vefatı, satıştan cayma veya temerrüt halleri) incelenerek Yargıtay kararları ve içtihatlar ışığında değerlendirmeler yapılacaktır. Son bölümde ise konuyla ilgili sık sorulan sorular yanıtlanarak, ilgililer için anlaşılır ve kapsamlı bir rehber sunulacaktır.

Satış Vaadi Sözleşmesinin Tanımı, Hukuki Niteliği ve Geçerlilik Koşulları

Satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirli şartlar altında satılması konusunda tarafların karşılıklı taahhütlerini içeren bir ön sözleşmedir. Bu sözleşmeyle vaad eden (satıcı konumundaki taraf) gelecekte belirlenen şartlar gerçekleştiğinde belirli bir gayrimenkulü satmayı, vaad alan (alıcı konumundaki taraf) ise o gayrimenkulü satın almayı kabul eder. Satış vaadi sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen ve karşılıklı edimleri olan bir anlaşmadır; bu yönüyle sinallagmatik bir sözleşme niteliği taşır. Sonuçları itibariyle satış vaadi, taraflar arasında kişisel hak doğurur. Yani vaad alan alıcı, sözleşmedeki şartlar yerine geldiğinde asıl satış sözleşmesinin yapılmasını ve tapuda mülkiyetin kendi adına tescilini talep etme hakkına sahip olur.

Hukuki niteliği bakımından satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme (ön akit) sayılır. Asıl amacı, ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin koşullarını güvence altına almak ve taraflara bu satışın yapılmasını talep etme hakkı vermektir. Satış vaadi, taraflardan birine tek taraflı bir hak vermez; her iki taraf da gelecekte yapılacak asıl satış için iradelerini ortaya koyar ve karşılıklı yükümlülük altına girer. Bu nedenle sözleşmede satış bedeli, ödeme şekli, devir tarihi gibi temel hususların açıkça belirlenmiş olması gerekir. Örneğin, satış bedelinin ne olacağı ve peşin mi taksitle mi ödeneceği sözleşmede yazılı olmalıdır. Aksi halde sözleşme belirsiz ya da eksik kabul edilerek sorunlar doğabilir.

Geçerlilik koşulları açısından, Türk hukuku taşınmaz mülkiyetini devredici işlemler için resmî şekil şartı öngörmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca bir taşınmazın satışını amaçlayan sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmesi zorunludur. Bu kural, satış vaadi sözleşmeleri için de geçerlidir. Noterde düzenleme şeklinde yapılma şartı, satış vaadi sözleşmesinin en önemli geçerlilik koşuludur. Noterlik Kanunu’na göre gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri noter huzurunda, resmî senet şeklinde hazırlanıp taraflarca imzalanmadıkça hukuken geçerli sayılmaz. Yani sözleşmenin, noter tarafından düzenleme şeklinde (tasdik değil, bizzat noter tarafından metnin yazılıp hazırlanması yoluyla) yapılması şarttır. Sadece tarafların kendi aralarında imzaladığı veya noter tarafından onaylama (imza tasdiki) şeklinde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri geçersiz olacaktır. Geçersiz bir satış vaadi ise taraflara herhangi bir hak veya yükümlülük doğurmaz; örneğin alıcı böyle bir belgeye dayanarak tapu devri talep edemez.

Noterde resmî şekilde düzenlenmiş olması dışında da geçerlilik için bazı unsurlar önemlidir. Taşınmazın tapuda kayıtlı bir mal olması gerekir. Tapuda kaydı olmayan (hisseli tapusuz araziler gibi) bir taşınmaz hakkında satış vaadi yapılamaz; yapılırsa hukuken geçersiz sayılır. Nitekim Yargıtay, tapu kaydı bulunmayan bir taşınmazın satış vaadi sözleşmesinin “gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi” oluşturmayacağını vurgulamıştır. Benzer şekilde, imar mevzuatına aykırı şekilde bölünmesi veya satışı yasaklanmış taşınmazlar için yapılan satış vaadi sözleşmeleri de geçersiz olabilir. Örneğin, tarım arazilerinde belirli büyüklüklerin altında parsel oluşturma ve satma yasağı vardır; bu yasağa aykırı olarak yapılan satış vaadi sözleşmeleri tapuda tescil imkânı doğurmayacaktır.

Özetle, satış vaadi sözleşmesinin hukuken bağlayıcı olabilmesi için resmî şekil şartına uyulmalı, sözleşme konusu taşınmaz tapuda kayıtlı olmalı ve tarafların gerçek iradeleri bu satışın ileride gerçekleştirilmesine yönelik olmalıdır. Taraflar, ileride yapılacak asıl satış konusunda ciddi ve kesin bir taahhüt altına girdiklerini bilerek sözleşmeyi imzalamalıdır. Zorlama, hata, hile veya gabin gibi iradeyi sakatlayan haller varsa bu da sözleşmenin geçerliliğini etkiler. Ancak usulüne uygun ve geçerli bir şekilde yapılan satış vaadi sözleşmesi, taraflar arasında bağlayıcı bir hukuki ilişki doğurur.

Satış Vaadinin Yerine Getirilmemesi Durumunda Alıcının Hukuki Hakları

Satış vaadi sözleşmesinde alıcı (vaad alacaklısı), belirlenen şartlar gerçekleştiğinde taşınmazın kendisine satılmasını talep etme hakkına sahiptir. Satıcı (vaad borçlusu) ise bu talebe uygun olarak tapuda devir işlemini gerçekleştirmekle yükümlüdür. Sözleşmenin kurulmasıyla birlikte, şartlar olgunlaştığında alıcı taraf, satıcıdan asıl satış sözleşmesini yapmasını ve tapuyu devretmesini isteyebilir. Peki, satıcı bu yükümlülüğünü yerine getirmezse alıcının hangi hakları doğar?

Alıcının en temel hakkı, sözleşmenin aynen ifasını talep etmek yani satış vaadinin sözleşmeye uygun şekilde yerine getirilmesini istemektir. Satıcı, haklı bir sebep olmaksızın tapuda devir işlemini yapmaktan kaçınırsa alıcı, mahkeme yoluna başvurarak taşınmazın kendisine devredilmesini sağlayabilir. Aşağıda ayrıca detaylandırılacak olan tapu iptali ve tescil davası bu durumda alıcının en etkili hukuki yoludur. Bu davayı kazanması halinde, mahkeme kararı satıcının yerine geçerek tapu sicilinde alıcı adına tescil işlemi yapılmasını sağlar. Böylece alıcı, sözleşmede vaat edilen mülkiyeti geç de olsa elde edebilir.

Alıcının aynen ifa talebi yanında, tazminat isteme hakları da vardır. Eğer satıcı sözleşmeyi ifa etmez ve alıcı artık taşınmazı istemek yerine uğradığı zararın karşılanmasını tercih ederse, sözleşmeden dönerek uğradığı zararın tazminini talep edebilir. Bu durumda alıcı ödediği bedelin iadesini, ayrıca sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle doğan zararlarını isteyebilir. Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereği, satıcının kusuruyla sözleşme ihlal edilmişse alıcı müspet zarar kapsamında tazminat talep edebilir. Müspet zarar, sözleşme ifa edilseydi alıcının elde edeceği kazanımların (örneğin taşınmazın değer artışı gibi) kaybını da kapsar. Özellikle satıcının malı üçüncü kişiye satması gibi hallerde alıcı, tapu devrini sağlayamazsa malın güncel piyasa değeri üzerinden zararının karşılanmasını mahkemeden isteyebilir. Uygulamada, ifa imkânsızlığı ortaya çıktığında (örneğin taşınmazın başkasına devri veya yıkımı gibi) Yargıtay, alıcının dava tarihinde taşınmazın emsal değeri üzerinden tazminat talep edebileceğini kabul etmektedir. Bu, alıcının en azından maddi olarak tatmin edilmesini amaçlar.

Satış vaadi sözleşmelerinde taraflar, olası bir ifa etmeme durumuna karşı cezai şart ve kapora (peşinat) gibi güvenceler de kararlaştırabilir. Örneğin, sözleşmeye konulan bir cezai şart maddesi ile sözleşmeye aykırı davranan tarafın belli bir miktar para ödemesi öngörülebilir. Eğer satıcı haksız şekilde tapuyu devretmezse alıcı, tapu tesciline ek olarak sözleşmedeki cezai şart bedelini de talep edebilir. Cezai şart, zararın ispatına gerek olmaksızın ödenmesi gereken bir yaptırımdır ve amacı tarafları sözleşmeye uymaya teşvik etmektir. Benzer şekilde kapora (cayma parası) uygulaması da satış vaadi sözleşmelerinde görülebilir. Taraflar anlaşarak belli bir kapora belirlemişse, satıcının cayması halinde bu kaporayı geri vermenin yanı sıra genelde aynı miktarı bir ceza olarak alıcıya ödemesi gerekebilir (çift taraflı kapora düzeni). Alıcının cayması halinde ise ödediği kaporayı geri alamayarak cezalandırılması söz konusu olur. Bu tür anlaşmalar, Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri çerçevesinde geçerli kabul edilir ve ifa etmeme durumunda karşı tarafın zararını bir ölçüde peşinen belirlemiş olur.

Sonuç olarak, satış vaadinin yerine getirilmemesi durumunda alıcının iki temel seçeneği vardır: ya sözleşmenin aynen uygulanmasında ısrar ederek hukuki yollarla tapuyu üzerinize almayı denemek ya da sözleşmeden dönüp uğradığınız zararın tazminini istemek. Hangisinin seçileceği somut duruma göre değişir. Eğer alıcı taşınmazı halen istiyorsa ve satıcı henüz malikiniz olmadığı halde malı elinde tutuyorsa, tapu iptali ve tescil davası açarak mülkiyeti talep etmek en uygun yoldur. Ancak satıcı malı iyi niyetli üçüncü bir kişiye devretmiş ve taşınmaz artık geri alınamayacak durumdaysa, bu durumda alıcı genellikle tazminat yoluna başvurmak zorunda kalır. Her halükarda, alıcının hak kaybına uğramaması için satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı andan itibaren dikkatli olması, şartları takip etmesi ve gerekiyorsa zamanında hukuki işlemleri başlatması önemlidir.

Tapunun Alıcıya Devredilmemesi Halinde Tapu İptali ve Tescil Davası

Satış vaadi sözleşmesine rağmen satıcı tapuyu alıcıya devretmezse, alıcının sözleşmeden doğan hakkını elde etmek için açacağı dava tapu iptali ve tescil davasıdır. Uygulamada sıkça hükmen tescil davası veya tescile zorlama davası olarak da anılan bu dava, satıcının rızası olmadan mahkeme kararıyla mülkiyetin alıcıya geçirilmesini sağlamayı hedefler. Burada “tapu iptali” ifadesi, mevcut tapu kaydının (satıcı adına olan kaydın) iptal edilerek “tescil” ifadesi de taşınmazın alıcı adına kayıt edilmesini ifade eder. Yani mahkeme, satıcının yerine geçerek tapu devrini gerçekleştirecek bir hüküm kurar.

Tapu iptali ve tescil davası, özünde bir aynî hakka ilişkin davadır. Her ne kadar dayanağı bir borç ilişkisi (satış vaadi sözleşmesi) olsa da, davanın sonucu mülkiyet hakkının devrine yöneliktir. Bu nedenle, bu tür davalarda mahkeme kararı kesinleştikten sonra, karar tapu siciline gönderilerek doğrudan alıcı adına tescil işlemi yapılır. Satıcının artık ayrıca bir işlem yapmasına gerek kalmaz; mahkeme kararı satıcının iradesinin yerine geçer. Böylece, alıcı sözleşmeyle kendisine vaat edilen taşınmazın maliki olur.

Bu davayı açabilmek için elbette geçerli bir satış vaadi sözleşmesine dayanılmalıdır. Mahkemeye, noter tasdikli (düzenleme şeklinde yapılmış) satış vaadi sözleşmesinin aslının veya örneğinin sunulması gerekir. Çünkü hakim, öncelikle böyle bir hakkın gerçekten mevcut olup olmadığını değerlendirir. Geçerli bir sözleşme varsa ve alıcı kendi edimini yerine getirmeye hazırsa, mahkeme tapu iptal ve tesciline karar verebilir. Karar verilirken genellikle alıcıdan, sözleşmede kararlaştırılan bedeli ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesi de talep edilir. Uygulamada, eğer alıcı henüz bedelin tamamını ödememişse, mahkeme kararında alıcının kalan bedeli belirli bir süre içinde mahkeme veznesine depo etmesi şartını koyabilir. Örneğin Yargıtay kararları, satış bedelinin bir kısmı ödenmemişse mahkemenin bilirkişiye hesap yaptırıp eksik kısmın tespitini, sonra da alıcıya bu miktarı yatırması için süre vermesini; bu yerine getirildiğinde tapu iptali ve tesciline karar verilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu, aslında sözleşmenin aynı anda ifa ilkesi gereğidir: Alıcı mülkiyeti talep ederken, satıcıya ödemesi gereken bedeli de hazır etmek zorundadır.

Tapu iptali ve tescil davasının başarılı olabilmesi için, satıcının hala taşınmazın maliki olması genellikle işlerin en sorunsuz ilerlediği durumdur. Satıcı dava devam ederken veya öncesinde taşınmazı bir üçüncü kişiye devretmemiş olmalıdır. Eğer satıcı, alıcıya tapu vermekten kaçındığı süre zarfında gidip taşınmazı başkasına sattıysa, dava stratejisi ve talepler değişebilir (bu durum aşağıda muvazaa ve üçüncü kişi halleri kısmında ele alınacaktır). Ancak satıcı hala tapuda malik gözüküyorsa, mahkeme kararının icrası daha doğrudan olacaktır: Satıcının üzerindeki tapu kaydı iptal edilip alıcı adına tescil yapılır. Bu süreçte alıcı, dava sürerken ihtiyati tedbir talep ederek, tapu kaydına “satış vaadi nedeniyle tedbiren devir yasağı” konulmasını da isteyebilir. Böylece dava devam ederken satıcının mal kaçırmak amacıyla taşınmazı başkasına devretmesi engellenir. Mahkemeler, yeterli belge sunulduğunda (örneğin satış vaadi sözleşmesi ve alıcının edimlerini yaptığını gösteren belgeler) genellikle bu tedbire hükmederler. Bu da alıcıyı dava sürecinde koruyan önemli bir araçtır.

Sonuç olarak, tapu iptali ve tescil davası, satış vaadi sözleşmesinden doğan en güçlü yaptırım mekanizmasıdır. Alıcı, bu dava sayesinde sözleşmede kararlaştırılan taşınmazın mülkiyetine kavuşmayı hedefler. Mahkeme, gerekli şartlar oluştuğunda sözleşmenin aynen ifasını sağlayacak şekilde karar verir. Böyle bir karar, tapu müdürlüğüne tebliğ edilip uygulandığında alıcı tapu senedini alır ve taşınmazın yeni maliki olur. Elbette bu noktaya gelene kadar hukuki sürecin doğru ve eksiksiz işletilmesi gerekir. Aksi halde, usul eksiklikleri veya hak düşürücü süreler nedeniyle alıcının bu haktan mahrum kalması riski vardır. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davaları, hem maddi hukuk hem de usul hukuku bakımından dikkatlice yürütülmelidir.

Davanın Açılma Koşulları, Görevli Mahkeme, Zamanaşımı ve İspat Yükü

Bir satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davası açmadan önce, bazı ön koşulların ve hukuki gerekliliklerin sağlanması gerekir:

• Geçerli bir sözleşme: Davaya dayanak teşkil eden satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli olması ilk şarttır. Yukarıda belirtildiği üzere noter huzurunda düzenlenmemiş, resmi şekil şartına uymayan bir satış vaadi sözleşmesi geçersizdir ve bu durumda tapu iptali ve tescil davası açılamaz. Mahkeme, dava sırasında öncelikle sözleşmenin geçerliliğini inceleyecektir. Bu nedenle elinizde mutlaka noter onaylı sözleşme bulunmalıdır.
• Edimlerin ifası veya ifa için hazır olma: Alıcı olarak davayı açabilmek için, siz kendi borcunuz olan satış bedelini ödeme konusunda ya ifanızı yapmış olmalı ya da hala yapmaya hazır bulunmalısınız. Örneğin, sözleşmeye göre ödemeniz gereken peşinat veya taksitler varsa bunları yapmış olmanız beklenir. Henüz vadesi gelmemiş kısımlar olabilir; bunları da mahkeme emrine amade tuttuğunuzu göstermeniz gerekebilir. Eğer alıcı, üzerine düşen hiçbir yükümü yerine getirmemişse, mahkeme alıcının talebini haksız bulabilir. Kısaca, “ben bedelimi ödemeye hazırım, yeter ki satıcı tapuyu devretsin” diyebilecek durumda olmak gerekir. Uyuşmazlık halinde, kimin temerrüde düştüğünün tespiti önemli olacaktır (aşağıda temerrüt konusunda detaylar ele alınacak).
• Sözleşme süresi ve şartları: Bazı satış vaadi sözleşmeleri belirli bir süre veya belirli bir şart öngörebilir. Örneğin “bu sözleşme imzalandıktan sonra en geç 1 yıl içinde asıl satış yapılacaktır” gibi bir kayıt varsa, alıcının bu süre içinde talebini iletmesi gerekir. Süreye uyulmazsa, sözleşmeden doğan talep hakkı yitirilebilir. Veya sözleşmede bir ön koşul varsa (mesela satıcının belli bir izin belgesi alması gibi), o koşulun gerçekleşmesi de dava açabilmek için gerekebilir. Genel olarak, dava açarken sözleşmede kararlaştırılan tüm şartların alıcı tarafında yerine getirilmiş veya gerçekleşmiş olduğunu gösterme yükümlülüğü vardır.
• Satıcının halen malik olması: Tapu iptali ve tescil talebi, kural olarak satıcı tapuda malik ise anlamlıdır. Çünkü mahkeme, mülkiyetin devrini ancak malikin adına kayıtlı tapuyu iptal ederek yapabilir. Eğer satıcı taşınmazı bir başkasına devrettiyse, davayı doğrudan o kişiye karşı da yöneltmek ve hukuki sebebe göre strateji belirlemek gerekir. Satıcının maliki olmadığı bir durumda (örneğin satıcı vaat ettiği taşınmazı henüz kendi üzerine almamışsa), önce satıcının mülkiyeti elde etmesi gerekebilir. Hatta satıcının sözleşme anında malik olmaması satış vaadine engel değildir; ancak vaadin ifası aşamasında malik olmaması ifa imkânsızlığına yol açar. Bu durumda alıcı genelde tescil yerine tazminat istemek durumunda kalabilir.
• Tapu kaydına şerh (tercihe bağlı): Satış vaadi sözleşmeleri, taraflardan birinin talebiyle tapu siciline şerh edilebilir. Şerh, satış vaadinden doğan kişisel hakkı güçlendiren bir işlemdir. Tapu Kanunu uyarınca, noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilirse beş yıl süreyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Bu beş yıl içinde taşınmaz üzerinde satıcının yaptığı satış, haciz, ipotek gibi işlemler, vaad alacaklısının (alıcı) haklarını ihlal edemez. Kısaca, şerh edilmiş bir satış vaadi varken satıcının taşınmazı başkasına devri, alıcının rızası olmadıkça geçici olarak engellenir veya alıcının üstün hakkı nedeniyle devreden kişiye karşı hüküm ifade eder. Şerh, zorunlu bir koşul değildir; şerh edilmese de sözleşme geçerlidir ve alıcı satıcıya karşı davasını açabilir. Ancak şerh yoksa, satıcının üçüncü kişilere satış yapması halinde iyi niyetli üçüncü kişiler mülkiyeti kazanabilir ve alıcının tapu iptal davası zorlaşır. Bu yüzden satış vaadi sözleşmesi yapıldığında tapuya şerh verilmesi, alıcının haklarını korumak için şiddetle tavsiye edilir.

Görevli ve yetkili mahkeme: Satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, genel olarak Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Bu tür davalar taşınmazın aynına ilişkin olduğundan, 6100 sayılı HMK uyarınca değer ne olursa olsun Asliye Hukuk Mahkemesi görevli kabul edilir. Yetki konusunda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kuralı geçerlidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, bu davalarda kesin yetkilidir; yani taraflar farklı bir yerde dava açsa bile karşı taraf itiraz etmese dahi mahkeme yetkisizlik kararı verebilir. Bu nedenle, davanın taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu yerin Asliye Hukuk Mahkemesinde açılması gerekir. Örneğin taşınmaz İzmir ili sınırlarında ise, davanın İzmir Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılması zorunludur.

Zamanaşımı: Satış vaadi sözleşmesinden doğan talepler için kanunda özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Bu nedenle Borçlar Kanunu’nun genel zamanaşımı süresi olan 10 yıl uygulanır. 10 yıllık süre, tipik olarak sözleşmeden doğan alacak hakkının muaccel olduğu (ifa talebinin ileri sürülebilir hale geldiği) tarihten itibaren işlemeye başlar. Eğer satış vaadi sözleşmesinde asıl satışın yapılacağı belirli bir tarih varsa, süre o tarihten itibaren hesaplanır. Belirli bir tarih yoksa, makul bir süre geçtikten sonra alıcı satışı talep edebilir; bu talebin yapılabildiği andan itibaren zamanaşımı sayılır. Yargıtay, zamanaşımı süresinin başlangıcı konusunda, ifa olanağının doğması kriterini getirmiştir. Örneğin, taşınmazın devrine engel bir yasal durum varsa (imarlı hale getirme, mirasın intikali, resmi prosedürler gibi), bu engel kalkmadan zamanaşımı işlemez. Ya da dava süresince satıcının kusuruyla bir engel çıkmışsa (tapuya tedbir konulması gibi), bu engel döneminde süre durur. Ancak genel kural olarak, en geç sözleşme tarihinden itibaren 10 yıl içinde alıcı hakkını dava etmezse zamanaşımı itirazıyla karşılaşabilir. Taşınmaz mülkiyeti davaları, eğer kişinin mülkiyet hakkına dayanıyorsa zamanaşımı olmayabilir; fakat burada temel hak sözleşmeden kaynaklandığı için kişisel haktır ve 10 yıllık zamanaşımına tabidir demek daha isabetli olur. Dolayısıyla alıcıların 10 yıllık süreyi geçirmeden dava açmaları önemlidir.

İspat yükü: Tapu iptali ve tescil davasında ispat yükü genel olarak davacı alıcıdadır. Alıcı, öncelikle böyle bir sözleşmenin varlığını ve geçerliliğini ispat etmek durumundadır. Noter tarafından düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi, zaten resmi bir belge olduğundan ispat konusunda güçlü bir delildir. Alıcı bu belgeyi sunarak sözleşmeyi kanıtlar. Ayrıca alıcı taraf, kendi edimlerini ifa ettiğini veya ifa etmeye hazır olduğunu da ispatlamalıdır. Örneğin, satış bedelini ödediğine dair makbuzlar, banka dekontları ya da satıcıyı resmi olarak tapu devrine davet ettiğine ilişkin noter bildirimi gibi belgeler önemli delillerdir. Satıcı taraf ise, sözleşmenin geçersiz olduğunu iddia ediyorsa bunu ispatla yükümlüdür (örneğin, “bu sözleşme şekil şartına uymuyor, noter tarafından düzenlenmedi” diyorsa, mahkeme zaten bunu belge üzerinden kendiliğinden değerlendirecektir). Satıcı, alıcının yükümlülüklerini yerine getirmediğini (temerrüde düştüğünü) savunuyorsa, bu iddiasını ispat etmelidir. Örneğin “alıcı parasını ödemedi” diyorsa, gerçekten ödeme yapılmadığını kanıtlaması beklenir. Ancak ödeme yapmamak bir olumsuz vakıa olduğu için ispat yükünün yer değiştirmesi olabilir; pratikte alıcının ödediğini belgeleyememesi onun aleyhine olabilir. Genel ispat prensibi, iddia edilen vakıayı kimin ileri sürdüğüne göre belirlenir. Sonuçla, bu tür davalarda resmî belge ve yazılı deliller kritik önemdedir. Noter sözleşmesi zaten var; bunun yanı sıra ödeme dekontları, taraflar arasındaki yazışmalar, tapu şerh belgeleri vs. dosyaya konulmalıdır. Tanık beyanı ise kural olarak ikincil derecede kalır; özellikle sözleşmenin içeriği veya bedel konusunda tanık dinletmek, Türk Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki yazılı delil ilkesi nedeniyle sınırlıdır. Ancak yan konular (örneğin tarafların fiili davranışları, alıcının tapu devri için hazır bulunup bulunmadığı gibi) tanıkla aydınlatılabilir.

Tüm bu koşullar sağlandığında, alıcı davasını doğru yerde ve zamanda açarak hakkını arayabilir. Usul kurallarına uymak (doğru mahkemede açmak, dilekçede talepleri net belirtmek, zamanaşımı dolmadan harekete geçmek vb.) ve iddiaları sağlam delillerle desteklemek, davanın başarı şansını artıracaktır.

Satış Vaadinin Muvazaa İçerip İçermediği Durumlar ve Dava Stratejileri

Hukukumuzda muvazaa (danışıklılık), tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan bir işlemi, sanki gerçekmiş gibi göstermeleri halidir. Bir görünüşte işlem ve bir de gizli anlaşmadan bahsedilir: Taraflar gerçekte aralarında farklı bir anlaşma yaparlar veya hiç yapmazlar, ancak üçüncü kişilere karşı başka bir hukuki işlem görüntüsü yaratırlar. Satış vaadi sözleşmeleri de bazen muvazaalı olarak düzenlenebilir. Bu durumda görünürde bir satış vaadi vardır, fakat tarafların asıl iradesi bir satış gerçekleştirmek değildir.

Satış vaadi sözleşmesinde muvazaa genellikle iki şekilde karşımıza çıkar:

1. Taraflar Arasında Adi Muvazaa: Bu durumda aslında taraflar arasında hiçbir gerçek satış vaadi niyeti yoktur, fakat üçüncü kişilere karşı varmış gibi bir belge düzenlenir. Örneğin, bir kişi malvarlığını alacaklılarından kaçırmak için güvendiği bir arkadaşıyla muvazaalı satış vaadi yapabilir. Gerçekte taşınmazı satma niyeti yoktur, amaç sadece üçüncü kişilere karşı malı satılmış gibi göstermektir. Bu tip muvazaada satış vaadi sözleşmesi taraflar arasında da hüküm doğurmaz; kimse aslında bu sözleşmeyi ifa etmeyi düşünmemektedir.
2. Nispi (Mevsuf) Muvazaa: Bu durumda ortada bir hukuki işlem vardır ama taraflar bunun niteliğini farklı göstermektedir. Yani görünürdeki işlem ile gerçek işlem farklıdır. Örneğin gerçekte bir ödünç para verme ilişkisi vardır, fakat taraflar bunun teminatı için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlemiş olabilirler. Böyle bir senaryoda aslında kimsenin amacı o taşınmazı gerçekten alıp satmak değildir; satış vaadi sadece ödünç alınan paranın geri ödenmemesi durumunda devreye sokulacak bir güvence olarak kurgulanmıştır. Bu açıkça muvazaalı bir işlemdir ve geçerli bir satış vaadi sayılmaz.

Muvazaalı bir satış vaadi sözleşmesi hukuken geçersizdir. Türk hukukunda muvazaa durumunda “görünen işlem” geçersiz, eğer varsa “gizli işlem”in şartları uygunsa onun geçerli olabileceği kabul edilir. Satış vaadi örneğinde, eğer gizli anlaşma aslında bir bağış ya da kefalet ise, onların da kendi şekil şartlarına uygun olması gerekir. Çoğu zaman muvazaalı satış vaadi sözleşmelerinde tarafların amacı hiçbir hukuki sonuç doğurmamak olduğu için ortada geçerli bir gizli işlem de olmaz. Bu nedenle, muvazaa kanıtlandığında satış vaadi sözleşmesi baştan itibaren hükümsüz kabul edilir.

Muvazaanın ispatı, dava stratejilerinin en çetrefilli kısmıdır. Genel kural olarak, bir sözleşmenin tarafları, aralarındaki yazılı bir belgeye karşı tanıkla ispat yoluna gidemezler (senede karşı senetle ispat kuralı). Yani taraflardan biri “Bizim aramızdaki satış vaadi sözleşmesi aslında muvazaalıydı, gerçeği yansıtmıyor.” dediğinde, bunu yazılı delillerle desteklemesi gerekir. Örneğin, taraflar arasında gerçekte bir borç ilişkisi olduğunu gösteren makbuzlar, yazışmalar veya üçüncü kişilere hitaben yapılan açıklamalar varsa bunlar kullanılabilir. Ancak muvazaa iddiasını ortaya atan üçüncü kişiler (örneğin alacaklılar, mirasçılar gibi dış ilişkide etkilenen kişiler) için ispat daha kolaydır; zira onlar sözleşmenin tarafı olmadıklarından her türlü delille (tanık dahil) muvazaayı ispat edebilirler. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre de üçüncü kişiler muvazaa iddialarını tanık dâhil her türlü delille ispatlayabilir ve muvazaa defi niteliği gereği zaman aşımına tabi değildir. Hatta Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, hakimlerin muvazaayı açıkça görmeleri halinde taleple bağlı kalmaksızın re’sen dikkate alması gerektiğini de vurgulamıştır. Yani mahkeme, önüne gelen bir davada sözleşmenin muvazaalı olduğunu tespit ederse, bunu kendiliğinden geçersizlik nedeni yapabilir.

Muvazaalı satış vaadiyle ilgili pratikte karşılaşılan durumlar: Örneğin, yaşlı bir malikin mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla güvendiği bir kişiye muvazaalı satış vaadi verdiği durumlar olabilir. Bu durumda mirasçılar, miras bırakanın gerçekte satış iradesi olmadığını, amacın kendilerini mirastan mahrum etmek olduğunu iddia ederek bu sözleşmenin muvazaalı olduğunu ileri sürebilirler. Eğer kanıtlayabilirlerse, sözleşme hükümsüz olur ve bu kişiye dayanarak tapu devri yapılamaz. Bir başka senaryo, yukarıda değindiğimiz “ödünç para – teminat” muvazaasıdır: Kişi yüksek faizle borç para alırken, borç veren teminat olarak bir satış vaadi sözleşmesi imzalatabilir. Borç zamanında ödenirse sözleşme yırtılıp atılacaktır, ödenmezse borç veren sanki satış yapılacakmış gibi hareket edecektir. Mahkemeler bu gibi durumlarda borcun varlığı ve ödünç ilişkisinin ispatlanması halinde satış vaadini geçersiz saymakta, asıl ilişkiyi (örneğin borcu) esas almaktadır.

Bir de satış vaadi sözleşmesinin muvazaalı şekilde üçüncü kişilere devri engellemek için kullanılması durumu vardır. Diyelim ki A, malını B’ye satış vaadiyle taahhüt etti ama henüz tapuda devretmedi. Sonrasında A, alıcı B’ye vermemek için malını C’ye satmaya kalktı. B bu arada sözleşmeye dayanarak dava açtı. A ile C arasındaki satış işlemi, B’nin hakkını boşa çıkarmak için yapılan danışıklı bir satış olabilir. Bu durumda B, A ile C’nin yaptığı satışın muvazaalı olduğunu, kendi hakkını engellemek amacıyla kağıt üstünde yapıldığını iddia edebilir. Eğer C’nin de kötü niyetli (durumu bilen) biri olduğu kanıtlanırsa, mahkeme C’ye yapılan devrin muvazaalı olduğuna hükmedebilir. Nitekim Yargıtay kararları, dava devam ederken davalı satıcının, davaya konu taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesini ve bu kişinin aslında davalıyla işbirliği içinde alıcının hakkını engellemek amacı güttüğünü tespit ederse, bu devri alıcıya karşı ileri sürülemez saymaktadır. Yani alıcının açtığı tapu iptal ve tescil davası, muvazaalı üçüncü kişi devrine rağmen başarılı olabilir.

Dava stratejileri bakımından, eğer bir satış vaadi sözleşmesinin muvazaalı olduğunu düşünüyor ya da iddia ediyorsanız, öncelikle duruma uygun delilleri toplamalısınız. Tarafı olduğunuz bir sözleşme için muvazaa iddiasında bulunmak zordur, çünkü siz de o muvazaanın parçasısınız demektir; ama bazen gerçek niyeti ortaya koyan yazılı deliller olabilir. Örneğin, sözleşme ile aynı tarihte düzenlenmiş bir “ek protokol” veya karşı tarafın gönderdiği bir mesaj/e-posta gibi kanıtlar, işin aslının farklı olduğunu gösterebilir. Üçüncü kişi iseniz (örneğin mirasçı veya alacaklı), çevredeki tanıkları, para hareketlerini, tarafların beyanlarını delil olarak sunabilirsiniz. Muvazaa iddiası teknik bir konu olduğundan, mahkeme nezdinde doğru bir strateji izlenmesi ve usul kurallarına uygun biçimde bu iddianın ileri sürülmesi gerekir. Bu noktada bir avukat yardımı almak yararlı olacaktır; zira muvazaa savunması/davası, yanlış veya eksik ispat nedeniyle reddedilirse hak kaybı yaşanabilir. Unutulmamalıdır ki muvazaalı işlemler, hukuken geçersiz olduğundan, mahkeme tarafından tespit edildiğinde taraflar dahi olsa korunmazlar. Yeter ki bu durum usulünce ortaya konabilsin.

Uygulamada Karşılaşılan Uyuşmazlık Senaryoları (Vefat, Cayma, Temerrüt vb.)

Satış vaadi sözleşmeleri, uygulamada pek çok değişik senaryo ile sınanabilir. İşte sık karşılaşılan bazı durumlar ve bunlara ilişkin hukuki değerlendirmeler:

• Taraflardan Birinin Vefatı: Satış vaadi sözleşmesi, kural olarak tarafların ölümüyle sona ermez. Türk Medeni Kanunu m.599 gereğince mirasçılar, murisin borç ve alacaklarına halef olurlar. Bu nedenle, sözleşmeyi yapan satıcı ölürse, onun mirasçıları sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüğü (taşınmazı vaad edilen kişiye devretme borcunu) yerine getirmek durumundadır. Alıcı, tapu iptali ve tescil davasını satıcının mirasçılarına karşı açabilir. Mirasçılar, terekeye dahil bu taşınmazı sözleşme gereği devretmekle yükümlüdürler. Ancak burada uygulamada şöyle bir sorun çıkabilir: Miras bırakanın malı üzerindeki mülkiyet, mirasçılara elbirliği mülkiyeti şeklinde geçer (miras ortaklığı). Elbirliği halinde mülkiyet, mirasçılardan hiçbirinin tek başına tasarrufta bulunamayacağı bir ortaklıktır. Satış vaadi sözleşmesi ise ölen kişinin tek başına yaptığı bir taahhüttür. Taşınmaz henüz mirasçılar arasında paylaştırılmamışsa, alıcının tapu tescilini isteyebilmesi için öncelikle mirasçıların elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmeleri gerekir. Yani miras ortaklığı sona erip, her bir mirasçı kendi payını almalıdır ki o payların alıcıya devri mümkün olsun. Bu yapılmadan açılan davalarda, “infaz kabiliyeti yok” diye davanın reddine karar verilebilir. Nitekim uygulamada en sık hatalardan biri budur. Eğer mirasçılar kendi aralarında anlaşarak terekeyi taksim eder veya tapuda intikali paylaştırırlarsa, artık her birinin belirli payı oluşur ve bu paylar üzerinden satış vaadi ifa edilebilir. Hatta Yargıtay, mirasçılar arasında yapılan satış vaadi sözleşmelerinin (örneğin kardeşlerden birinin diğerine kendi payını vaadetmesi gibi) geçerli olduğunu ve bunlara dayanarak tapu tescili istenebileceğini belirtmiştir. Kısacası, ölüm halinde sözleşme geçerli kalır, hak ve borçlar mirasçılara geçer; ancak işin uygulamasında miras hukukundan kaynaklı ek işlemler gerekebilir. Alıcı ya mirasçılarla anlaşarak intikali çözecek ya da açtığı davada mahkemeden bu konuda yardımcı olmasını (örneğin tescil kararı verirken mirasçıların payları oranında alıcıya devri şeklinde hüküm kurulmasını) talep edecektir.
• Satıştan Cayma (Sözleşmeden Dönme): Taraflardan biri, satış vaadi sözleşmesinden tek taraflı olarak “caymak” isterse ne olur? İlke olarak, sözleşmeler hukuken bağlayıcıdır ve hiç kimse haklı bir neden olmadıkça tek taraflı olarak sözleşmeden dönemez. Satıcı açısından bakarsak, daha yüksek bir alıcı bulduğu için veya fikrini değiştirdiği için vaadinden cayması hukuken mümkün değildir; bu durumda alıcı, yukarıda anlatılan dava ve tazminat haklarını kullanabilir. Alıcı açısından da, eğer kapora veya cezaî şart karşılığı bir cayma hakkı düzenlenmemişse, alıcı keyfi olarak “vazgeçtim, almıyorum” diyemez; derse satıcı verdiği paraları iade etmeyebilir ve ayrıca uğradığı zarar varsa talep edebilir. Ancak tarafların anlaşmasıyla elbette sözleşme sona erdirilebilir. Yani satıcı ve alıcı karşılıklı rıza ile “bu satış vaadini iptal edelim” diyebilirler; bunu da tercihen yazılı bir protokolle yapmak gerekir. Bunun dışında, sözleşmede bir cayma hakkı kararlaştırılmışsa (örneğin “alıcı şu tarihe kadar cayarsa kaporayı bırakır, satıcı cayarsa kaporayı iki kat iade eder” gibi), bu durumlarda taraflar sözleşmeden dönme haklarını kullanabilirler. Böyle bir özel anlaşma yoksa, sözleşmeden dönmek isteyen tarafın mutlaka hukuki bir dayanağı olmalıdır. Örneğin alıcı, satıcının temerrüdü nedeniyle (satıcı sözleşmeyi ifa etmiyor, tapuya gelmiyor) dönüyorsa bu haklı bir nedendir. Satıcı da alıcının temerrüdü (ödemeyi yapmaması) halinde sözleşmeden dönebilir. Bu gibi haklı fesih/dönme durumları dışında, tek taraflı cayma, karşı tarafça kabul edilmezse sonuç doğurmaz ve sözleşme aynen yürürlükte kalır.
• Alıcının Temerrüdü (Ödemede Gecikme): Satış vaadi sözleşmesinde alıcının temel borcu, kararlaştırılan bedeli kararlaştırılan şekilde ödemektir. Eğer alıcı, ödeme gününde gerekli ödemeyi yapmaz ya da taksitleri aksatırsa, temerrüde düşmüş olur. Bu durumda satıcı, öncelikle alıcıya noterden bir ihtar çekip uygun bir ek süre vererek ödemesini istemelidir (Borçlar Kanunu’ndaki temerrüt hükümleri gereği). Verilen süreye rağmen alıcı ödeme yapmazsa, satıcı sözleşmeden dönebilir. Döndüğü takdirde, eğer kapora almışsa bunu iade etmeme veya cezai şart kararlaştırılmışsa onu talep etme imkânı doğar. Ayrıca alıcının ifa etmemesi yüzünden bir zararı oluşmuşsa (örneğin bu süreçte başka müşteriler kaçmıştır veya malın değeri düşmüştür), bu zararlarını da talep edebilir. Satıcının sözleşmeden haklı nedenle dönmesiyle, artık satış vaadi hükümsüz kalır; alıcı bu durumda tapu talep edemez. Özetle, alıcının ödeme yükümlülüğünü zamanında yerine getirmemesi ciddi sonuçlar doğurur, bu yüzden alıcıların sözleşmede belirtilen ödeme planına uymaları kendi menfaatlerinedir.
• Satıcının Temerrüdü (Tapuyu Devretmeme): Bu senaryoda alıcı tüm edimlerini yapmış veya yapmaya hazırdır, ancak satıcı vaat ettiği tarihte veya talep üzerine tapu devrine yanaşmamaktadır. Satıcının bu şekilde temerrüde düşmesi halinde alıcı, satıcıya noter aracılığıyla resmi bir ihtar göndererek tapu işlemi için belirli bir gün vermeli, örneğin “filan tarihte saat 10:00’da ilgili tapu müdürlüğünde hazır olmanız, aksi halde temerrüde düşeceğiniz” ihtarını yapmalıdır. Bu ihtar çekildiğinde satıcı yine gelmez veya devri gerçekleştirmezse artık alıcının vakit kaybetmeden tapu iptali ve tescil davasını açması gerekir. Ayrıca mümkünse aynı anda tapuya şerh veya ihtiyati tedbir konulması da alıcının hakkını korur (satıcının bu arada başkasına satış yapmasını önler). Satıcının temerrüdü açık bir sözleşmeye aykırılık olduğundan, mahkeme aşamasında alıcı genellikle lehine karar alacaktır, yeter ki sözleşme geçerli olsun ve alıcı edimlerini yapmış olsun. Ayrıca bu süreçte, sözleşmede bir cezai şart varsa alıcı bunu da talep edebilir. Örneğin “satıcı sözleşmeden cayarsa 100.000 TL cezai şart öder” yazıyorsa, alıcı hem tapunun tescilini hem de bu 100.000 TL’nin kendisine ödenmesini isteyebilir. Yargıtay kararları, tapu iptal ve tescil davalarında aynı zamanda cezai şartın da istenebileceğini, bunların birbirine engel olmadığını belirtmektedir.
• Birden Fazla Kişiye Satış Vaadi veya Satış Yapılması: Bazı kötü niyetli satıcılar, aynı taşınmaz için birden fazla kişiye satış vaadi sözleşmesi yapabilir veya ilk vaadi yapıp daha sonra taşınmazı bir başkasına satabilir. Böyle durumlarda hukuki olarak öncelik ilkesi geçerlidir. Eğer satıcı aynı taşınmazı farklı iki alıcıya vaad etmişse, sözleşmelerden tarih olarak daha önce düzenlenen ve halen geçerli olan sözleşme, diğerine göre üstün sayılır. Yani önceki tarihli satış vaadi sözleşmesi, sonraki tarihli olana göre hak bakımından kadimdir. Bu durumda önceki alıcı, şartları yerine getirdiği takdirde tapu tescilini talep edebilir; sonraki alıcı ise ancak satıcıdan tazminat isteyebilir çünkü satıcı ona karşı taahhüdünü yerine getiremeyecektir (veya belki o sözleşme zaten baştan geçersiz sayılır, çünkü satıcı vaat sırasında taşınmazı ilk sözleşmedeki alıcıya vaat etmiş durumdadır). Eğer satıcı, satış vaadi yaptığı bir taşınmazı, sonradan gidip üçüncü bir kişiye satmışsa, ortada çifte satış diyebileceğimiz bir durum vardır. Türk hukukunda tapuya güven ilkesi gereği, ikinci alıcı tapuda iyi niyetli olarak mülkiyeti kazanmışsa, ilk alıcı tapu iptal davasıyla mülkiyeti geri alamayabilir. Ancak ilk alıcının sözleşmesi tapuya şerh edilmiş ise, ikinci satış ilk alıcının hakkını aşamaz; ilk alıcı kendi adına tescil isteyebilir (şerh 5 yıl içinde yapılmışsa). Şerh yoksa ve ikinci alıcı tapuda iyi niyet tescili aldıysa, ilk alıcı satıcıdan tazminat istemek zorunda kalabilir. Öte yandan ikinci alıcı kötüniyetli ise (ilk vaadi biliyorsa ya da alıcı-satıcı muvazaalı işbirliği halindeyse), ilk alıcı yine tapu iptal ve tescil davası açıp muvazaa nedeniyle devrin kendisine yapılmasını talep edebilir. Bu tip davalarda, ikinci alıcının durumunu iyi tahlil etmek ve delillerle onun kötüniyetini göstermek önemlidir.
• Özel Durumlar (İmar Problemleri, Yıkım Kararı, Yasal Yasaklar): Bazen satış vaadi sözleşmesinin ifası, taşınmazla ilgili yasal engeller yüzünden mümkün olmaz. Örneğin satış vaadine konu bina için belediye tarafından yıkım kararı verilmiş ve bina kaçak yapı statüsünde olabilir. Bu durumda mahkeme, böyle bir yapıya ilişkin satış vaadine dayanarak tapu tescili yapılmasını kamu düzenine aykırı bularak reddedebilir. Yine tarım arazilerinin bölünmesine ilişkin yasal sınırlamalar vardır; belirli büyüklüklerin altındaki bölünmeler ve satış vaadi işlemleri kanunen yasaktır. Eğer satış vaadi bu kurallara aykırı olarak yapılmışsa, sonradan tapu tescili talebi reddedilebilir. Satış vaadi yapan taraflar, konu taşınmazın niteliğine dair bu tür mevzuata dikkat etmelidir. Aksi halde ne alıcı ne de satıcı istediğini elde edebilir; sözleşme ifa edilemediği için genellikle tazminat boyutuna geçilir.

Yukarıdaki senaryolar, satış vaadi sözleşmelerinin hayata geçirilmesi sırasında karşılaşılabilecek durumların başlıcalarıdır. Her bir olaya uygulanacak çözüm, somut durumun özelliklerine ve güncel içtihatlara göre şekillenir. Bu nedenle benzer bir durumla karşılaşıldığında, profesyonel hukuki yardım almak ve güncel yargı kararlarını incelemek, hak kayıplarını önlemek açısından yerinde olacaktır.

Yargıtay Kararları ve İçtihatlar Çerçevesinde Değerlendirme

Yargıtay, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ve bu sözleşmelerden doğan davalar konusunda yıllar içinde tutarlı bir içtihat oluşturmuştur. Bu içtihatlar hem satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliğini netleştirmiş, hem de uygulamada ortaya çıkan ihtilaflarda yol gösterici olmuştur. İşte Yargıtay kararlarından süzülen bazı önemli noktalar:

• Noterde Yapılmayan Sözleşmenin Geçersizliği: Yargıtay, resmi şekil şartına uyulmadan (noter tarafından düzenlenmeden) yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerini kesin olarak geçersiz saymaktadır. Bu konuda çeşitli kararlarında, adi yazılı şekilde veya sadece imza tasdikiyle yapılan satış vaadi belgelerine itibar edilemeyeceğini vurgulamıştır. Örneğin bir kararında, “resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflar arasında hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz” ifadeleriyle şekil şartının kamu düzeni ile ilgili olduğunu belirtmiştir. Dolayısıyla Yargıtay’ın yaklaşımına göre, usule uygun yapılmamış bir satış vaadine dayanarak ne tapu tescili istenebilir ne de cezai şart talep edilebilir.
• Satış Vaadinden Doğan Kişisel Hakkın Tapuya Şerhi: Yargıtay, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinin, alıcının hakkını güçlendirdiğini kabul etmektedir. Şerh sayesinde alıcının kişisel hakkı, belli süre için üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir. Kararlarda, Tapu Kanunu m.26 uyarınca verilen bu şerhin beş yıl süreyle etkili olduğu, bu süre içinde yapılan üçüncü kişiye satış gibi işlemlerin alıcının hakkını etkilemeyeceği belirtilir. 5 yıl sonunda şerh terkin olursa, alıcının hakkı yine tamamen ortadan kalkmaz ama üçüncü kişilere karşı korunması zayıflar. Yargıtay, şerh süresi dolmuş olsa dahi, eğer alıcı hala 10 yıllık zamanaşımı süresi içinde hakkını talep ediyorsa, satıcının üçüncü kişiye satışında o üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu kanıtlarsa yine tapu iptaline gidilebileceğine hükmetmiştir. Ancak genel olarak, Yargıtay kararları iyi niyetli üçüncü kişilerin hakkını korumak yönündedir; yani satış vaadi tapuya şerh edilmemiş ve üçüncü kişi de bunu bilmeden satın almışsa, ilk alıcı mülkiyeti talep edemeyip tazminata yönlendirilir.
• Mülkiyetin Kazanılmasına Esas Hukuki Sebep ve Tescil Davası: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin bazı kararlarında, satış vaadi sözleşmesinin alıcıya Türk Medeni Kanunu m.716’ya dayanarak tescil davası açma hakkı verdiği açıkça ifade edilmiştir. Örneğin 2004 tarihli bir kararında, “vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirme borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde TMK 716 uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen ifasını isteyebilir” denilerek, alıcının yasal dayanağı ortaya konmuştur. Bu, satış vaadinden kaynaklı tescil davalarının kanuni temelini açıklığa kavuşturan önemli bir içtihattır. Aynı şekilde, Yargıtay “tapusuz taşınmazda satış vaadi olmaz” veya “elbirliği mülkiyetindeki pay için yapılan vaadin ifası paylı mülkiyete geçilene dek mümkün değildir” gibi konularda da temel ilkeleri kararlarıyla belirtmiştir.
• Bedelin Ödenmesi ve Hükmen Tescil: Yargıtay, alıcının satış bedelini tam olarak ödemeden tapu tescil kararına hak kazanamayacağını birçok kararında yinelemiştir. Yukarıda da değindiğimiz gibi, eğer dava sırasında anlaşılır ki alıcı sözleşme bedelinin bir kısmını henüz ödememiş, Yargıtay yerel mahkemelere “eksik bedeli depo ettir, ondan sonra tescile karar ver” yönünde bozma kararları vermektedir. Bu, aslında hakkaniyet gereğidir çünkü satıcı, alıcının ödemediği bir kısmın peşine düşmek zorunda kalmamalıdır; alıcı mülkiyeti istiyorsa bedeli hazır etmeli, mahkeme de bunu denkleştirerek karar vermelidir. Dolayısıyla Yargıtay’ın bu yaklaşımı, tescil davalarında bir nevi şartlı hüküm kurulmasını (bedel ödendiğinde tescil) sağlamaktadır.
• Zamanaşımı ve İfa İmkânsızlığı: Yargıtay içtihatlarında, satış vaadi sözleşmesine dayalı talebin 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğu ve bu sürenin ifa imkânının doğduğu andan başlayacağı yönünde açıklamalar vardır. Örneğin 2003 tarihli bir karar, eğer taşınmazın devrine engel bir durum varsa (mesela idari bir yasak veya beklenmesi gereken bir süre gibi), bu engel ortadan kalkmadan zamanaşımının işlemeye başlamayacağını belirtmiştir. Bu da adil bir çözüm olarak görülür; çünkü alıcı, kendi kusuru olmaksızın beklemek zorunda kaldığı bir durumda zamanaşımı yüzünden hakkını kaybetmemelidir. Diğer yandan, Yargıtay “muvazaa iddialarında zamanaşımı olmaz” diyerek, özellikle muvazaalı işlemlerin her zaman ileri sürülebileceğini de ifade etmiştir (HGK 1983/719 sayılı kararı). Bu da bir içtihat birliğidir; yani aradan uzun yıllar geçmiş olsa bile, eğer bir satış vaadi muvazaalıysa, bundan etkilenenler her zaman bunu mahkemede gündeme getirebilirler.
• Elbirliği Mülkiyeti Durumları: Yargıtay, miras ortaklığı gibi elbirliği mülkiyetinin söz konusu olduğu hallerde satış vaadi sözleşmelerini ayrıntılı şekilde değerlendirmiştir. Örneğin bir kararda, elbirliği mülkiyetindeki taşınmazda ortaklardan birinin dışarıdan birine kendi payını vaat etmesinin geçerli olduğunu ancak ortaklık bozulmadıkça ifa edilemeyeceğini belirtmiştir. Diğer yandan, ortakların birbirine yaptığı satış vaadi sözleşmelerinin ifasının mümkün olduğunu, mahkemelerin bu ayrımı doğru yapması gerektiğini söylemiştir. Bu içtihatlar, uygulamada mirasçılar arasındaki veya ortaklar arasındaki satış vaatlerinde yol göstericidir.
• Muvazaalı Devirler: Yargıtay’ın pek çok kararında, özellikle bir dava devam ederken taşınmazın üçüncü kişiye devri ve bunun muvazaalı olup olmadığı üzerinde durulmuştur. Genel yaklaşım, eğer devreden satıcı ile devralan üçüncü kişi arasında alıcının hakkını bozma amacıyla işbirliği varsa, bu devrin alıcıya karşı geçersiz sayılması yönündedir. Hatta Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 1996 tarihli önemli bir kararında, satış vaadine dayalı davada hüküm verilmeden malın üçüncü kişiye devredilmesini, vaadi boşa çıkarmaya yönelik muvazaalı bir işlem olarak nitelemiş ve üçüncü kişi adına oluşan tapu kaydının davacı alıcıya karşı ileri sürülemeyeceğine hükmetmiştir. Bu içtihat, alıcıların korunması açısından çok kritiktir; çünkü aksi halde her satış vaadi davasında satıcı kötü niyetle malı başkasına devredip davayı sonuçsuz bırakabilir, bu da adalete aykırı olurdu.
• Tazminat ve Değer Tespiti: Yargıtay, ifa imkansızlığı hallerinde (mesela taşınmaz artık mevcut değilse veya üçüncü kişi mülkiyeti iyi niyetle aldıysa) alıcının tazminat haklarına dair de kriterler belirlemiştir. Genelde, eğer tapu tescili yapılamıyorsa, alıcının ödediği bedel ve uğradığı zararlar hesaplanıp, taşınmazın güncel değerine kadar tazminat ödenmesi gerektiği yönünde kararlar vardır. Bu, satıcının kötü niyetle malı değer kazanınca vazgeçip satması gibi durumlarda alıcıyı koruyan bir yaklaşımdır. Mahkemeler, gerektiğinde taşınmazın emsal değerini bilirkişi marifetiyle tespit ederek alıcıya o değerin ödenmesine karar verebilmektedir.

Yukarıdaki değerlendirmeler, Yargıtay’ın satış vaadi ve tapu tescili konularına bakışının özetidir. Görüldüğü üzere, Yargıtay bir yandan şekil şartı gibi konularda tavizsiz davranarak hukuki güvenliği sağlamakta, diğer yandan somut uyuşmazlıklarda hak ve nesafet dengesini gözeterek alıcının makul beklentilerini korumaya çalışmaktadır. Elbette her olayın kendine özgü şartları vardır ve içtihatlar da zamanla güncellenebilir. Bu nedenle, böyle bir dava veya durum söz konusu olduğunda, en güncel Yargıtay kararlarını incelemek ve bunları davaya uyarlamak gerekir. Son tahlilde, satış vaadine dayalı hak arayan bir kişi için Yargıtay kararları yol gösterici olacak, ilk derece mahkemesi de bu ilkelere uygun karar vermeye çalışacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

• Satış vaadi sözleşmesi nedir?
  

  Satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirli şartlarla satılması konusunda satıcı ve alıcının karşılıklı taahhütlerini içeren, noterde resmî şekilde düzenlenen bir ön sözleşmedir. Bu sözleşmeyle satıcı ileride tapuda satış yapmayı, alıcı ise satın almayı garanti altına alır.

• Satış vaadi sözleşmesi noterde yapılmazsa geçerli olur mu?
  

  Hayır, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için kanunen noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Noterde yapılmayan (örneğin el yazısıyla yapılan veya sadece imza tasdiki alınan) satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir ve hukuki sonuç doğurmaz.

• Satış vaadi sözleşmesi ile tapu devri hemen gerçekleşir mi?
  

  Hayır, satış vaadi sözleşmesi tapu devrini sağlamaz; sadece ileride yapılacak satış için taraflara kişisel hak sağlar. Taşınmazın tapuda alıcı adına tescili, ancak asıl satış sözleşmesi tapu müdürlüğünde yapıldığında veya mahkeme kararıyla hükmen tescil edildiğinde gerçekleşir.

• Satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirmek ne işe yarar?
  

  Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi, alıcının kişisel hakkını güçlendirir ve üçüncü kişilere karşı koruma sağlar. Şerh verilirse, 5 yıl boyunca satıcının o taşınmazı başkasına satması, rehnetmesi gibi işlemler alıcının hakkını etkilemez. Şerh, alıcıya öncelik tanır ve kötü niyetli üçüncü şahıs işlemlerine karşı güvencedir.

• Satış vaadi sözleşmesinden tek taraflı cayılabilir mi?
  

  Genel olarak hayır. Taraflar, sözleşmede özel bir cayma hakkı kararlaştırmadıkça tek taraflı olarak sözleşmeden dönemez. Alıcının cayması halinde kaporasını yakması veya satıcının cayması halinde cezaî şart ödemesi gibi önceden belirlenmiş bir hüküm yoksa, sözleşmeden keyfi olarak dönmek mümkün değildir. Ancak karşı taraf temerrüde düşerse veya haklı bir fesih sebebi oluşursa, o zaman sözleşmeden dönme hakkı doğabilir.

• Satıcı tapuyu devretmezse alıcı ne yapabilir?
  

  Satıcı haklı bir sebep olmaksızın tapu devrine yanaşmazsa, alıcı mahkemede tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu dava sonucunda mahkeme, satış vaadi sözleşmesi geçerli ve alıcı da yükümlülüklerini yerine getirmiş ise, tapu kaydının iptaliyle taşınmazın alıcı adına tesciline karar verir. Ayrıca gecikme nedeniyle uğranan zararlar veya cezai şart varsa alıcı bunları da talep edebilir.

• Satış vaadi sözleşmesinde ödeme yapmadım, dava açabilir miyim?
  

  Alıcı olarak, sözleşmeden doğan bedeli ödeme borcunuzu yerine getirmemişseniz veya en azından ödemeye hazır olduğunuzu gösteremezseniz, tapu tescil davasında başarı şansınız düşer. Genellikle mahkeme, davayı kabul etse bile kalan bedeli ödemenizi şart koşar. Bu nedenle dava açmadan önce sözleşmedeki ödeme yükümlülüklerinizi ifa etmiş olmanız veya mahkeme emrine amade tutmanız önerilir.

• Satış vaadi sözleşmesi ile mal başkasına satılırsa ilk alıcı ne yapabilir?
  

  Eğer satış vaadi sözleşmeniz varken satıcı taşınmazı bir başkasına satmışsa, öncelikle sözleşmenizin tapuya şerhli olup olmadığına bakılır. Şerh varsa, o satış sizin hakkınızı engellemez; tapu iptal ve tescil davasıyla mülkiyeti yine talep edebilirsiniz. Şerh yoksa ve üçüncü kişi iyi niyetliyse, genellikle ilk alıcı mülkiyeti alamaz ancak satıcıdan tazminat isteyebilir. Şayet üçüncü kişinin satış vaadinizi bildiğini veya aralarında muvazaa olduğunu düşünüyorsanız, dava açıp bu devrin muvazaalı olduğunu ispatlayarak tapunun kendi adınıza tescilini talep etme imkânınız da vardır.

• Tapu iptali ve tescil davası hangi mahkemede açılır ve ne kadar sürer?
  

  Bu dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davanın süresi, iş yoğunluğuna ve uyuşmazlığın karmaşıklığına göre değişir. Genellikle bilirkişi incelemeleri, tapu kayıt yazışmaları vs. gerektiğinden birkaç duruşma sürebilir. Ortalama olarak 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanabildiği, bazen daha uzun sürebildiği gözlemlenir. İstinaf ve temyiz aşamaları da düşünülürse, tüm süreç daha da uzayabilir.

• Tapu iptali ve tescil davası için zamanaşımı var mı?
  

  Evet, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan talepler için genel zamanaşımı süresi 10 yıldır. Bu süre, satış vaadinin ifa edilebilir hale geldiği (örneğin sözleşmede belirlenen ifa tarihi) tarihten başlar. 10 yıl içinde dava açılmazsa, satıcı zamanaşımı itirazında bulunabilir ve alıcı mülkiyet talebini yitirebilir. Mülkiyet hakkı davaları normalde zamanaşımına tabi olmasa da burada dayanak bir sözleşme olduğu için zamanaşımı kuralı uygulanır.

• Satış vaadi sözleşmesi mirasçılara geçer mi?
  

  Evet. Satış vaadi sözleşmesi yapan tarafın ölmesi halinde, onun sözleşmeden doğan hak ve borçları mirasçılarına geçer. Örneğin, satıcı öldüyse alıcı davayı mirasçılara karşı açarak tapu devrini isteyebilir. Alıcı öldüyse, onun mirasçıları (örneğin çocukları) sözleşmeden doğan alacak hakkını devralır ve onlar da tapu devri için dava açabilir veya satıcı ifa etmezse tazminat talep edebilir.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,