Taşınmaz Satış Vaadine Dayanan Tapu İptali ve Tescil: Hukuki Süreç ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Taşınmaz (gayrimenkul) satış vaadi sözleşmesi, bir gayrimenkulün belirli bir tarihte alım satım işleminin yani tapu devrinin gerçekleştirileceğinin resmi olarak taahhüt edilmesini sağlar. Bu sözleşme, ileride gerçekleştirilecek tapu devrini garanti altına alan bir ön sözleşme niteliğindedir. Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davası ise, bu sözleşmenin yerine getirilmemesi veya ifa imkansızlığı gibi durumlarda açılabilir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirlenen koşullar ve tarihlerde alıcıya devredileceğinin taahhüt edildiği resmi bir sözleşmedir. Bu sözleşme, noter huzurunda hazırlanır ve her iki taraf için de yükümlülükler doğurur. Alıcı, belirtilen tarihte taşınmazı satın almayı taahhüt ederken, satıcı da bu şartlarda satışı gerçekleştirmeyi kabul eder. Tapu devri, sözleşmede belirtilen şartlara uygun olarak gerçekleştirilmeli; aksi takdirde hukuki uyuşmazlıklar doğabilir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Şartları Nelerdir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuki geçerlilik kazanabilmesi için noter huzurunda düzenlenmesi zorunludur. Ayrıca, sözleşmenin üçüncü şahıslara karşı korunması amacıyla tapu siciline şerh düşülebilir. Tapuya şerh düşülen satış vaadi sözleşmeleri, beş yıl boyunca geçerlidir. Bu süre içinde satış gerçekleşmezse, şerh iptal edilir. Şerh düşülmediği takdirde ise sözleşmenin geçerlilik süresi on yıldır.

Satış vaadi sözleşmesi, alıcı ve satıcı için çeşitli yükümlülükler doğurur. Bu nedenle, sözleşmede belirtilen tarihte yalnızca alıcının isteğiyle satışın gerçekleşmesi mümkün değildir; her iki tarafın da tapu devir işleminde hazır bulunması gerekmektedir. Ayrıca, satışı yapılacak taşınmazın tapulu olması şarttır. Ancak, satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı tarihte mülkün tapusuna sahip olunması zorunlu değildir; tapu devri tarihine kadar tapunun alınmış olması yeterlidir.

Gayrimenkul Satış Vaadine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davası, satış vaadi sözleşmesinin yerine getirilmediği veya ifa imkansızlığı durumlarında açılabilir. Bu davada, alıcı taraf, taşınmazın tapusunun kendi adına tescil edilmesini talep eder. Davanın başarılı olması için sözleşmenin noter onaylı olması ve tüm hukuki şartların sağlanmış olması gerekmektedir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme: Bu davalarda görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller:

• Tapu Kaydı: Taşınmazın mevcut tapu kaydı incelenmelidir.
• Resmi Satış Vaadi Sözleşmesi: Noter tarafından onaylanmış sözleşme, davada en önemli delildir.
• Zamanaşımı ve Zilyetlik: Zilyetliğin süresi ve kesintisiz olup olmadığı araştırılmalı, tanık beyanları değerlendirilmeli ve zamanaşımı iddiaları incelenmelidir.

Gayrimenkul Satış Vaadine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Önemli Hususlar

Bu davalarda dikkat edilmesi gereken birçok hukuki detay bulunmaktadır. Özellikle usuli süreler, şekil şartları ve yetki konuları büyük önem taşır. Davanın başarılı bir şekilde yürütülebilmesi için hukuki prosedürlerin sıkı bir şekilde takip edilmesi gerekmektedir.

Elbirliği Mülkiyeti: Uygulamada en sık karşılaşılan hatalardan biri, taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olması durumunda, infaz kabiliyetinin olmadığı gerçeğinin göz ardı edilmesidir. Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda, maliklerden birinin hakkını başkasına satış vaadi ile devretmesi durumunda, tapu iptali ve tescil talebi ancak paylı mülkiyete geçildikten sonra mümkündür. Bu nedenle, davanın açılmasından önce mülkiyet türünün doğru bir şekilde tespit edilmesi gerekmektedir.

Toprak Koruma Kanunu: 5403 sayılı Kanun’un 8. maddesi, taşınmazın niteliğine göre bölünme yasağı getirmektedir. Tarım arazilerinin bölünmesi, bazı durumlarda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğini etkileyebilir. Bu tür durumlar göz önünde bulundurulmalı ve ilgili kanun maddeleri dikkate alınmalıdır.

Keşif: Bu tür davalarda keşif zorunlu değildir; ancak gerekli görüldüğünde mahkeme tarafından keşif yapılabilir.

Bedel İstemi: Satış vaadi sözleşmesi ifa edilmediğinde, genellikle vaat alacaklısı tarafından bedel isteminde bulunulur. Mahkeme, taşınmazın dava tarihindeki emsal değerine hükmedebilir.

Tapuya Şerh: Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, tarafların haklarını korur. Şerh düşülmemiş bir satış vaadi sözleşmesinde, taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilmesi durumunda, devir işlemi yalnızca üçüncü şahsın kötü niyetli olduğu kanıtlanabilirse iptal edilebilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

Satış vaadi sözleşmesi, vaadin yerine getirilmesi veya sözleşmenin feshi ile sona erer. Sözleşme, noter huzurunda düzenlendiği gibi, fesih işlemi de noter aracılığıyla gerçekleştirilmelidir. Sözleşmenin sona ermesi durumunda, taraflar arasında mevcut olan yükümlülükler ortadan kalkar.

Gayrimenkul Satış Vaadine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı

Bu tür davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir; dolayısıyla genel zamanaşımı süresi olan on yıl uygulanır. Bu süre, sözleşmenin ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren işlemeye başlar. Ancak, taşınmazın fiilen alıcıya teslim edilmiş olması durumunda zamanaşımı ileri sürülemez. Sözleşmede teslimin belirtildiği hallerde, zamanaşımı iddiası geçersiz sayılabilir.

Sonuç

Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davaları, hukuki prosedürlerin sıkı bir şekilde takip edilmesini gerektiren karmaşık davalardır. Bu davalarda başarılı olmak için hukuki bilgi ve deneyim büyük önem taşır. Bu nedenle, dava sürecinde bir gayrimenkul hukuku avukatından profesyonel destek almak, hak kayıplarının önlenmesi açısından kritik bir öneme sahiptir.

Her aşaması titizlikle yürütülmesi gereken bu davalar, taşınmaz mülkiyetinin korunması ve taraflar arasındaki hukuki güvenliğin sağlanması açısından önem arz etmektedir. İstanbul Barosu avukatlarına ulaşabilir veya uzman gayrimenkul avukatlarımızla iletişime geçerek hukuki destek alabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedir?
   Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirlenen tarihlerde ve koşullarda devredileceğini taahhüt eden resmi bir belgedir. Noter huzurunda düzenlenen bu sözleşme, alıcı ve satıcı arasında hukuki yükümlülükler doğurur.
2. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nasıl geçerlilik kazanır?
   Sözleşmenin hukuki geçerlilik kazanabilmesi için noter huzurunda düzenlenmiş olması gerekmektedir. Ayrıca, sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi, üçüncü şahıslara karşı korunmasını sağlar.
3. Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davası nedir?
   Bu dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin yerine getirilmemesi durumunda, taşınmazın tapusunun alıcı adına tescil edilmesi talebiyle açılan bir davadır. Bu dava ile taşınmazın tapuda tescili sağlanabilir.
4. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hangi durumlarda sona erer?
   Satış vaadi sözleşmesi, vaadin yerine getirilmesi veya tarafların anlaşmasıyla feshedilmesi durumunda sona erer. Fesih işlemi de noter huzurunda yapılmalıdır.
5. Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında zamanaşımı süresi nedir?
   Bu davalarda genel zamanaşımı süresi olan on yıl uygulanır. Süre, sözleşmenin ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren işlemeye başlar. Ancak taşınmaz fiilen alıcıya teslim edilmişse, zamanaşımı iddiası ileri sürülemez.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,