Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tapu İptali ve Tescil: Hukuki Süreç ve Koşullar

Kazandırıcı zamanaşımı, bir kişinin belirli bir taşınmazı (örneğin arsa, tarla veya ev) uzun süre boyunca aralıksız ve bir malik (owner) gibi kullanması sonucunda, yasada öngörülen koşullar gerçekleştiğinde o taşınmazın mülkiyetini kazanabilmesine olanak tanıyan hukuki bir süreçtir. Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında temel kural, taşınmazın tapu siciline tescil edilmesidir (yani resmi olarak kişinin adına kayıtlı olmasıdır). Ancak Türk Medeni Kanunu (TMK) bazı istisnai durumlarda, fiili kullanım ve süreye dayalı olarak da mülkiyet hakkı kazanılmasına izin vermektedir. İşte kazandırıcı zamanaşımı (bir diğer deyişle zilyetlik yoluyla mülkiyet kazanımı) bu istisnai yollardan biridir. Bu makalede, TMK m. 713 kapsamında kazandırıcı zamanaşımı ile tapu iptali ve tescil davası tüm yönleriyle ele alınmakta; kavramın tanımından dava şartlarına, zilyetlik türlerinden (iyi niyetli/kötü niyetli) Yargıtay içtihatlarına kadar detaylı bir açıklama sunulmaktadır.

Kazandırıcı Zamanaşımının Tanımı ve Türk Medeni Hukuku’ndaki Yeri

Kazandırıcı zamanaşımı, kelime anlamıyla “hak kazandıran zaman aşımı” demektir. Bu kavram, hukuk sistemimizde bir kişinin zamanın geçmesiyle bir mal üzerinde ayni hak (mülkiyet hakkı gibi) kazanmasını ifade eder. Normalde bir taşınmaz malın mülkiyetini kazanmak için tapu sicilinde bir devir veya tescil gerekir; örneğin bir satış sözleşmesiyle alım veya miras yoluyla intikal gibi yollarla tapuda adınıza kayıt yapılır. Ancak bazı durumlarda, kişi resmi bir devire dayanmadan, sırf uzun süreli ve kesintisiz şekilde o taşınmazı kullanması sayesinde mülkiyet hakkı elde edebilir.

Türk Medeni Kanunu, kazandırıcı zamanaşımını iki farklı şekilde düzenlemiştir:

• Olağan kazandırıcı zamanaşımı (TMK m. 712): Bazı özel koşullar altında 10 yıllık zilyetlik süresiyle mülkiyet kazanımı.
• Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı (TMK m. 713): Daha genel olarak 20 yıllık zilyetlik süresiyle mülkiyet kazanımı.

Her iki durumda da, kazandırıcı zamanaşımıyla kazanım söz konusu olabilmesi için zilyetlik adı verilen fiili hakimiyetin, yasada belirtilen nitelik ve süre şartlarını karşılaması gerekir. Belirtelim ki kazandırıcı zamanaşımı, borçlar hukuku anlamındaki alacak zamanaşımı veya hak düşürücü süre kavramından farklıdır. Burada zamanaşımı, bir hakkın düşmesi değil aksine yeni bir ayni hakkın kazanılması sonucunu doğurur. Bu yönüyle kazandırıcı zamanaşımı, mülkiyet hakkının istisnai kazanım yollarından biri olarak Türk medeni hukukunda önemli bir yere sahiptir.

Zilyetliğin Türleri: İyiniyetli ve Kötüniyetli Zilyet – Süre Şartları (10 Yıl ve 20 Yıl)

Zilyetlik, bir mal üzerindeki fiili hakimiyet, yani o malı fiilen kontrol etme ve kullanma durumudur. Kazandırıcı zamanaşımı açısından zilyetliğin niteliği büyük önem taşır. Hukukumuz iyi niyetli ve kötü niyetli zilyet ayrımını yaparak, gereken zilyetlik sürelerini bu ayrıma göre belirlemiştir:

• İyiniyetli zilyet: Zilyet (yani fiilen taşınmazı elinde bulunduran kişi), o taşınmaz üzerindeki tasarrufunun hukuken geçerli bir sebebe dayandığına inanır ve bu inancında makul ölçüde haklıdır. Bir başka ifadeyle, adınıza kayıtlı olmamasına rağmen, taşınmazı haklı bir nedenle kendi malı gibi kullandığınızı düşünmeniz durumudur. Örneğin sahte veya geçersiz bir satış işlemine dayanarak tapuda adına tescil yapılmış bir kişi, bu tescilin geçersiz olduğunu bilmeden yıllarca o taşınmazı kullanmışsa iyiniyetli zilyet sayılabilir.
• Kötüniyetli zilyet: Taşınmazı elinde bulunduran kişi, aslında bu tasarrufunun hukuken geçerli bir dayanağı olmadığını bilmektedir. Yani taşınmaz üzerinde hakkı olmadığını bildiği halde onu kullanmaya devam eder. Örneğin başkasına ait olduğunu bilerek bir araziyi sahiplenip kullanan kişi kötüniyetli zilyet durumundadır.

Bu ayrım neden önemlidir? Çünkü kazandırıcı zamanaşımı süresi, zilyetliğin iyi niyetli olup olmamasına göre değişir:

• Olağan kazandırıcı zamanaşımı (10 yıl): Eğer zilyetlik iyi niyetli ise ve diğer bazı koşullar da mevcutsa, 10 yıl gibi daha kısa bir sürede mülkiyet hakkı kazanmak mümkün olabilir. Bu durum TMK m. 712’de düzenlenmiştir. Ancak burada her 10 yıllık kullanım mülkiyet kazandırmaz; bunun olabilmesi için taşınmazın tapuda başkasının adına yolsuz (hatalı veya geçersiz) olarak tescil edilmiş olması ve zilyedin iyi niyetle aralıksız 10 yıl boyunca orada kalması şarttır. Örneğin bir taşınmaz, aslında gerçek sahibine ait olmadığı halde bir başkasının adına tapuda kayıtlı ise ve bu kişi de 10 yıl boyunca iyi niyetli olarak taşınmazı kullanmışsa, gerçek malikin itiraz hakkı kalmaz. Yani olağan zamanaşımı ile zilyet artık o taşınmazın tartışmasız maliki haline gelir.
• Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı (20 yıl): Eğer zilyetlik kötü niyetli ise ya da taşınmazın kayıt durumu belirsiz/özel ise, 20 yıl kesintisiz zilyetlik gerekir. TMK m. 713, bu olağanüstü kazandırıcı zamanaşımını düzenler. Olağanüstü zamanaşımında zilyedin iyi niyetli olması şart değildir; hatta çoğu zaman zilyet taşınmazın aslında kendi adına kayıtlı olmadığını bilir (örneğin ortada hiçbir resmi kayıt yoktur veya kayıt başka birinin adınadır). Kanun koyucu, çok uzun süre kimsenin müdahale etmediği ve bir kişinin adeta sahibi gibi kullandığı taşınmazlar açısından, 20 yıl gibi uzun bir süre sonunda o kişiye mülkiyet hakkı talep etme imkanı tanımıştır. Bu süre içinde zilyedin davasız ve aralıksız şekilde taşınmazı elinde tutmuş olması gereklidir. Yani 20 yıl boyunca ne resmi bir ihtilaf (dava, icra takibi vs.) yaşanacak, ne de zilyetlikte kesinti (başkasına devretme, terk etme gibi) olacaktır.

Özetle, eğer bir kişi taşınmazı kullanırken haklı bir sebebe dayandığını zannediyor ve hatalı bir tapu kaydı nedeniyle taşınmaz ondan başkasının adına kayıtlı görünüyorsa 10 yıl, böyle bir hukuki sebep olmaksızın tamamen fiili durumuna güvenerek kullanıyorsa 20 yıl sonra mülkiyet hakkını talep edebilir. Bu süreler sonunda mülkiyet kendiliğinden otomatik olarak geçmez; hak kazanımı için gerekli koşullar oluştuğunda kişinin tapu iptali ve tescil davası açarak mahkeme kararıyla tescil yaptırması gerekir. Aşağıda bu davanın koşullarına detaylıca değineceğiz.

Tapusuz Taşınmaz ile Tapuda Malik Adına Kayıtlı Olmayan Taşınmaz Arasındaki Fark

Kazandırıcı zamanaşımı konusunun daha iyi anlaşılabilmesi için taşınmazın tapu durumu hakkında bazı kavramları netleştirmek gerekir. Türk hukukunda normalde bir taşınmaz mal tapu siciline kayıtlı olur ve bir malikin adına tescillidir. Kazandırıcı zamanaşımı ise çoğunlukla bu normal durumun istisnalarında gündeme gelir:

• Tapusuz Taşınmaz: Tapu sicilinde hiç kayıtlı olmayan, yani hiçbir kimsenin adına tescilli olmayan taşınmaz demektir. Özellikle kırsal alanlarda veya kadastro görmemiş bölgelerde eskiden kalma bazı araziler tapuya kaydedilmemiş olabilir. Bu tür araziler halk arasında “tapuya hiç geçmemiş” veya “tapu kadastro görmemiş” yerler olarak bilinir. Tapusuz bir taşınmaz, hukuken sahipsiz (devletin hüküm ve tasarrufu altında) kabul edilir; çünkü özel mülkiyet kaydı yoktur. İşte TMK m. 713’ün birinci fıkrası, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan (yani tapusuz) taşınmazların, 20 yıl malik sıfatıyla zilyetlikle kullanılması halinde edinilebilmesini düzenlemektedir. Bu durumda kişi, 20 yıl boyunca kimsenin adına kayıtlı olmayan bu yeri sahiplenmiş ve kullanmış ise, mahkemeden kendi adına tescil kararı verilmesini talep edebilir.
• Tapuda Malik Adına Kayıtlı Olmayan Taşınmaz: Bu ifade ilk bakışta kafa karıştırıcı olabilir. Burada kastedilen, taşınmazın tapuda bir kaydının olması fakat üzerinde görünen malikin belirsiz olması durumudur. TMK m. 713’ün ikinci fıkrasında düzenlenen haller buna örnektir. İki tip durum söz konusu:
  1. Maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan taşınmaz: Yani tapu kaydı mevcut ancak kütükten kimin mal sahibi olduğu çıkarılamıyor. Örneğin çok eski bir kayıtta malikin adı silinmiş, okunaksız ya da kayıt eksik olabilir. Ya da tapu kayıtlarında mülkiyet hanesinde “meçhul” gibi bir ibare vardır. Bu durumda resmi olarak taşınmaz kayıtlı görünse de gerçek bir sahip bilgisi yoktur.
  2. Maliki gaip (kayıp) olan taşınmaz: Taşınmaz tapuda bir kişi adına kayıtlı ancak o kişi uzun yıllardır ortada yok ve hakkında gaiplik kararı alınmış. Gaiplik kararı, bir kimsenin uzun süre haber alınamaması halinde mahkemece verilen ve kişinin hukuken kaybolduğunu kabul eden bir karardır. Kanun, eğer tapuda maliki görünen kişi hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmişse, bu kişinin adına olan taşınmazın da sanki maliki belirsizmiş gibi işlem görebileceğini öngörüyor.

Bu iki durumda da, taşınmaz tapu sicilinde bir kayda sahip olmasına rağmen, üzerinde görünen malik ya bilinmiyor ya da artık hukuken yok hükmünde (gaip). İşte bu nedenle, fiilen o taşınmazı uzun yıllar kullanan kişi, aynen tapusuz taşınmazdaki gibi, 20 yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetlik koşulunu sağlarsa kendi adına tescilini isteyebilir.

Özetle, tapusuz taşınmaz tamamen kayıtsız bir yer iken, tapuda maliki belli olmayan taşınmaz bir kaydı olan fakat sahipsiz veya terkedilmiş gibi bir durumdaki yerdir. Her iki halde de kazandırıcı zamanaşımıyla mülkiyet edinimi gündeme gelebilir. Ancak tapu sicilinde gerçek ve belirli bir kişi adına kayıtlı olan taşınmazlar, o kişi malikken başka birinin sadece zamanaşımına dayanarak mülkiyet kazanması kural olarak mümkün değildir. Bir istisnası yukarıda bahsettiğimiz olağan (10 yıllık) zamanaşımı halidir ki onda da şart, tapudaki kaydın yolsuz (hukuken geçersiz) olması ve zilyedin iyi niyetidir. Onun dışında, tapuda sorunsuz bir şekilde Ali, Veli gibi bir şahıs adına kayıtlı olan taşınmazı, o kişi hayatta ve biliniyorken sadece “ben 20 yıldır kullanıyorum” diyerek almak genellikle mümkün olmaz. Kanun, ancak malikin meçhul olduğu veya hukuken ölü kabul edildiği durumlarda bu kapıyı açmıştır.

Tapu İptali ve Tescil Davasının Açılma Koşulları

Kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, yukarıda açıklanan 20 yıllık (olağanüstü) veya şartları varsa 10 yıllık (olağan) zilyetlik süresi sonunda, taşınmazın mevcut tapu kaydının iptali ve yeni malik olarak davacının adına tescili için açılan davadır. Bu davayı açabilmek için bazı koşulların gerçekleşmiş olması gerekir:

1. Zilyetlik Süresinin Dolmuş Olması: Davayı açacak kişi, ilgili taşınmazı kanunda belirtilen süre boyunca aralıksız ve davasız şekilde zilyetliğinde bulundurmuş olmalıdır. Olağanüstü zamanaşımı için bu süre 20 yıl, olağan zamanaşımı için 10 yıltır. Süre, fiilen zilyetliğin başladığı andan, yani kişi taşınmazı kullanmaya başlamasından itibaren hesaplanır. Örneğin 2005 yılında sahipsiz bir araziyi fiilen kullanmaya başlayan biri, 2025 yılında 20 yıllık süreyi doldurur.
2. Zilyetliğin Malik Sıfatıyla Olması: Zilyet, bu taşınmazı bir malik gibi kullanmış olmalıdır. Yani kimseye kira vermeden, kimseden izin almadan, tamamen kendisi sahibiymiş gibi tasarruf etmelidir. Eğer zilyetlik bir başkasının iznine veya hukukî ilişkisine dayanıyorsa (örneğin kiracı olarak oturmak, emanetçi olarak bakmak gibi), bu zilyetlik malik sıfatıyla sayılmaz ve zamanaşımı yoluyla hak kazandırmaz. Dolayısıyla davacı, taşınmazı aidiyet iddiasıyla (kendine ait kabul ederek) kullandığını ispatlamalıdır.
3. Kesintisiz ve Davasız Bir Zilyetlik: Zilyetlik süresi boyunca herhangi bir kesinti veya hukuki ihtilaf yaşanmamış olmalıdır. Kesinti, zilyetliğin geçici de olsa başkasına devri, ara verilmesi, elden çıkması gibi halleri ifade eder. Dava ise, o süre içinde taşınmazla ilgili hak iddia eden birinin açtığı bir mahkeme sürecini ifade eder. Kanun “davasız ve aralıksız” diyerek, 20 (veya 10) yıllık sürenin tamamen huzur içinde geçmesini şart koşmaktadır. Örneğin, eğer bu süre zarfında Hazine veya bir üçüncü kişi taşınmazı geri almak için dava açmışsa ya da zilyet bir dönem araziyi terk etmişse, süreklilik koşulu bozulur ve zamanaşımı ile mülk edinme hakkı doğmaz.
4. Taşınmazın Niteliğinin Uygun Olması: Taşınmaz, özel mülkiyete elverişli bir yer olmalıdır. Kanunlar bazı taşınmazların şahıslar tarafından zamanaşımıyla kazanılmasını yasaklamıştır. Örneğin orman niteliğindeki araziler, kadimden beri köy veya kamu yararına kullanılan mera, yol, yaylak gibi yerler, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki kamu malları (devlet ormanı, sahipsiz dağ, akarsu yatağı vb.) kazandırıcı zamanaşımı ile özel mülkiyete geçirilemez. Eğer bir kişi 30 yıl bile orman arazisini kullanmış olsa, bu yolla mülkiyet elde edemez; zira Anayasa ve Orman Kanunu, ormanların vatandaş tarafından kazanılmasını kesin olarak engellemektedir. Benzer şekilde köy merası gibi kamunun ortak kullanımına ayrılmış yerler de zamanaşımıyla şahıs malı olmaz. Bu nedenle davayı açmadan önce taşınmazın türü, tapu ve kadastro kayıtlarıyla araştırılmalı; özel mülkiyete konu olabilecek bir yer olduğundan emin olunmalıdır.
5. Taşınmazın Tapu Durumunun Uygun Olması: Yukarıda ayrıntılı değindiğimiz gibi, taşınmaz ya tapu kayıtsız (tapu sicilinde hiç yok) olmalı ya da tapuda maliki belirsiz/gaip biri adına kayıtlı olmalıdır. Eğer taşınmaz tapuda başka bir kişi adına kayıtlı ve o kişi biliniyor/hayattaysa (örneğin komşunuzun tapulu arazisini kullanmışsanız), kazandırıcı zamanaşımı davası açılamaz; bu durumda normal şartlarda o kişinin mülkiyet hakkı devam eder. Ancak tapu kaydı yolsuz (geçersiz) ise ve siz iyi niyetliyseniz, o ayrı bir durumdur (10 yıllık dava konusu). Genel kural olarak, mevcut geçerli bir tapu kaydının iptali isteneceği için, o kaydın ya kimseye ait olmaması ya da hukuken geçersiz veya sahipsiz hale gelmiş olması gereklidir.
6. Davalı Tarafların Belirlenmesi: Tapu iptali ve tescil davasını açarken, davalı olarak gösterilecek taraflar kanunen belirlenmiştir. Eğer taşınmaz tapusuz ise, davanın karşı tarafı genellikle Hazine (Maliye Hazinesi) olur; çünkü tapusuz taşınmazlar devletin hüküm ve tasarrufundadır. Ayrıca taşınmazın bulunduğu yer bakımından ilgili kamu kurumları da (örneğin belediye, köy tüzelkişiliği gibi) davalı olarak eklenir. Eğer taşınmaz tapuda bir kişi adına kayıtlı görünüyor ancak maliki belirsiz veya gaip ise, o kayıtta adı geçen kişinin mirasçıları da davalı olarak gösterilmelidir. Kanun, “tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır” demektedir. Dolayısıyla, hem devleti temsilen Hazineyi hem de varsa eski malik tarafını temsil eden mirasçıları davalı yapmak gerekir. Bu, ileride kimsenin “benim haberim yoktu, o arsa benim hakkımdı” diyerek karara itiraz etmemesi için önemli bir prosedürdür.
7. İlan Yoluyla Duyurma: Dava açıldıktan sonra mahkeme, taşınmazın herkesçe malum hale gelmesi ve hak iddia eden çıkarsa ortaya çıkması için ilanlar yapılmasına karar verir. Kanun gereği, dava konusu taşınmazla ilgili bir gazetede ilan verilir ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde (köyde, mahallede) uygun araçlarla ve aralıklarla en az üç kez ilan yapılır. Örneğin muhtarlık duyurusu, mahallenin ilan panosu veya yerel yayınlar kullanılabilir. Bu ilanların amacı, eğer 20 yıllık süre içinde ortaya çıkmamış ama yine de kendini malik sanan veya hak iddia eden biri varsa onu haberdar etmektir. İlanların sonuncusunun yayımlanmasından itibaren üç ay beklenir.
8. İtiraz Olmaması veya İtirazın Reddedilmesi: İlan süresi içerisinde (üç ay içinde) biri çıkıp da “hayır, o taşınmaz üzerinde davacının iddia ettiği gibi bir zamanaşımı koşulları oluşmadı” veya “taşınmaz benim hakkımdır” diyerek itiraz edebilir. Bu itiraz, koşulların oluşmadığına dair olabilir ya da itiraz eden kişi kendisi de zamanaşımı zilyetliğine dayanarak o taşınmazın adına tescilini isteyebilir (kanun, itiraz edenlerin de aynı davada kendi adlarına tescil talep edebileceklerini belirtmiştir). Eğer itiraz eden çıkmaz ya da çıkan itirazlar mahkemece geçersiz (yersiz) görülürse ve sonuç olarak davacının ileri sürdüğü zamanaşımı koşullarının gerçekleştiği ispatlanmış olursa, mahkeme taşınmazın davacı adına tesciline karar verir. Aksi takdirde, itiraz haklı bulunursa dava reddedilebilir ya da itiraz edenin hakkı daha kuvvetliyse taşınmaz onun adına tescil edilebilir.

Bu koşullar sağlandığında, mahkeme kararı ile önceki tapu kaydı (varsa) iptal edilir ve taşınmaz davacı adına tapuya tescil edilir. Mahkeme kararı, tapu sicil müdürlüğüne gönderilerek kayıt işlemi gerçekleştirilir. Önemle belirtelim ki, mülkiyet hakkı hukuken geriye etkili şekilde kazanılmış olur, yani aslında 20 yıllık sürenin dolduğu anda kişi malik sayılır; mahkeme kararı bunun tescilini sağlamış olur. Ancak her halükarda, resmî olarak tapuda adınıza geçiş, mahkeme kararının kesinleşmesiyle mümkün olacağından, davayı açmak ve süreci tamamlamak gereklidir.

Görevli Mahkeme, İspat Yükü, Deliller ve Uygulamadaki Zorluklar

Kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, sonuçta bir mülkiyet hakkı davası olduğundan, bu davaya bakmaya görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. (Bazı bölgelerde kadastro mahkemesi gibi uzmanlaşmış mahkemeler de benzer konulara bakabilse de, genel olarak taşınmaz davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.) Yetkili mahkeme yani davanın açılması gereken yer mahkemesi ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Türk Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre, taşınmazın aynına ilişkin davalarda yer yönünden yetki kesindir; bu demektir ki, dava taşınmaz hangi il/ilçe sınırlarındaysa oradaki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

İspat yükü (ispat külfeti) davacıdadır. Taşınmazı zamanaşımı ile kazanmak isteyen kişi, yukarıda sayılan koşulları ispat etmek zorundadır. Yani:

• Kendisinin belirtilen süre boyunca aralıksız ve davasız zilyetlik yaptığını,
• Bu zilyetliğin malik sıfatıyla (kendi adına sahiplenerek) olduğunu,
• Taşınmazın tapu durumunun ve niteliğinin buna elverişli olduğunu,
• İlanlara rağmen kimsenin çıkıp hak iddia etmediğini (ya da edenin hakkının geçersiz olduğunu)

mahkemeye kanıtlamalıdır. Bu noktada deliller son derece önemli hale gelir. Peki böyle bir durumda hangi deliller kullanılabilir?

Tanık beyanları genellikle en önemli delillerden biridir. Taşınmazın komşuları, o yörede yaşayanlar, muhtar gibi kişiler mahkemede tanıklık ederek davacının yıllardır o yeri ekip biçtiğini, kullandığını, üzerinde kimsenin hakkı olarak görmediğini ifade edebilir. Örneğin “bu araziyi çocukluğumdan beri Ali’nin ailesi kullanır, hiç başkası karışmadı” şeklinde tanıklıklar süreklilik ve sahiplenme olgusunu kanıtlar.

Resmî kayıt ve belgeler de destekleyici delillerdir. Eğer taşınmaz tapusuz ise muhtarlıklardaki kayıtlar (varsa eski kayıtlar, vergi kayıtları), il özel idaresi veya belediye tarafından tutulan emlak vergi kayıtları incelenebilir. Bazı durumlarda, her ne kadar tapu kaydı olmasa da, belediye emlak vergisi tahakkuk ettirmiş olabilir; davacı uzun yıllar o araziye ilişkin vergi ödemişse bu da kullanımın bir göstergesidir. Keza, tarım arazilerinde Çiftçi Kayıt Sistemi (ÇKS) kayıtları ya da ziraat odası kayıtları, kimin o tarlayı ektiğini gösterebilir. Davacı örneğin 15 yıldır o tarlada ekim yaptığını tarım kayıtlarıyla belgeleyebiliyorsa, zilyetlik süresini ispatlamakta işe yarar.

Evrak ve makbuzlar: Taşınmaz üzerinde yapılmış bir yapı varsa, elektrik, su abonelikleri kimin üzerine? Bu aboneliklerin davacı veya ailesi adına uzun yıllardır devam ediyor olması, fiili kullanımın delili sayılabilir. Yine, taşınmazla ilgili bir sınır tespiti, ölçüm yaptırılmışsa, kadastro tutanakları veya keşif raporları bulunabiliyorsa bunlar mahkemeye sunulabilir.

Keşif ve bilirkişi incelemesi: Mahkeme genellikle taşınmaz başında keşif yapar. Keşif sırasında bilirkişi (özellikle kadastro konusunda uzman) ve tanıklar hazır bulunur. Arazinin sınırları, üzerindeki kullanıma dair izler (ekili alan, ağaçlar, çitler, yapılar vb.) incelenir. Bilirkişi, arazinin tapu durumu hakkında da rapor verir. Örneğin orman sınırları içinde kalıp kalmadığı, kadastroda kime ait göründüğü, komşu parsellerin durumları gibi teknik konular aydınlatılır. Keşif esnasında mahalle veya köyde yaşayanlar da dinlenerek davacının gerçekten ne kadar süredir orayı kullandığı anlaşılmaya çalışılır.

Uygulamadaki zorluklar: Teoride şartlar net gibi görünse de, uygulamada bu davalarda bazı güçlükler yaşanabilir. Bunlardan bazıları şunlardır:

• Süreyi ispatlama zorluğu: 20 yıl gibi uzun bir süreyi kesintisiz olarak ispat etmek kolay değildir. Tanıkların güvenilir olması, ifadelerin çelişmemesi gerekir. Aradan geçen yıllar nedeniyle bazı tanıklar ölmüş olabilir veya net hatırlamayabilir. Belge bulmak her zaman mümkün olmayabilir.
• Kamu mallarıyla karışma riski: Bir arazinin gerçekten özel mülkiyete uygun olup olmadığı teknik bir konudur. Özellikle orman sınırı meselesi çok önemli. Ülkemizde orman alanları defalarca tespit edilmiştir; bazen vatandaşın zilyetliğinde olan bir yer, aslında eski bir orman alanı çıkabilir. Bu durumda davacı ne kadar kullanmış olursa olsun, dava reddedilir çünkü ormanlarda zamanaşımı işlemez. Benzer şekilde, hazinenin hüküm ve tasarrufunda kalması gereken kıyılar, sahil şeritleri, tarihi eser alanları gibi yerler de zamanaşımıyla edinilemez. Davacı, farkında olmadan böyle bir alanda zilyetlik yapmışsa emek ve süre boşa gidebilir.
• Davalı tarafların itirazları: Hazine, belediye veya mirasçılar gibi davalılar, çoğu zaman davanın başında veya ilan sonrası itiraz edebilirler. Özellikle Hazine avukatları, kamu mallarını koruma refleksiyle davacının koşulları gerçekten sağladığından emin olmak ister. Küçük eksiklikler bile öne sürülerek davanın reddi talep edilebilir. Örneğin 20 yıl dolmadı iddiası, zilyetliğin aralıklı olduğu iddiası, davacının aslında bir dönem araziyi kullanmadığına dair savunmalar gelebilir. Mahkeme bu itirazları değerlendirerek karar verecektir.
• Birden fazla hak iddiası: İlanlar sonucunda bazen birden fazla kişi aynı taşınmaz için hak iddia edebilir. Örneğin, yıllardır o köyde yaşayan başka biri “o araziyi ben de kullanıyordum” diyebilir ya da uzak bir akraba çıkıp “burası bizim aileden kaldı” diye ortaya atılabilir. Bu durumda dava çekişmeli hale gelir ve kimin gerçekten şartları sağladığı tartışılır. Belki de davacı, bu kişilerle uzlaşmazsa, mahkeme sonunda hiç ummadığı bir şekilde taşınmazı kaybedebilir.
• Süreç ve masraflar: Tapu iptali ve tescil davaları uzun sürebilir. İlanlar nedeniyle en az 3 ay bekleme süresi vardır. Keşif, bilirkişi, ilan masrafları, harçlar derken davanın maddi külfeti de olabilir. Bu nedenle, dava açmadan önce gerçekten tüm şartların sağlandığından emin olmak ve mümkünse hukuki destek almak önemlidir. Zira dava reddedilirse, hem masraflar boşa gidecek hem de belki de resmi kayıtlarda devletin veya başkasının malı görünen bir yeri kullanmaya devam etmek hukuken daha da riskli hale gelecektir.

Uygulama Örnekleri: Aileden Kalan Arazilerin Zamanaşımıyla Kazanılması

Kazandırıcı zamanaşımı konusu, özellikle kırsal bölgelerde “dededen kalma toprak” meselesinde sıkça gündeme gelir. Birçok kişi, aile büyüklerinin yıllarca ekip biçtiği fakat resmi tapusu olmayan arazileri kendi adına geçirmek için ne yapacağını merak etmektedir. İşte bu durum, tipik bir kazandırıcı zamanaşımı örneği olabilir. Örneğin, dedesi veya ninesi bir köydeki tarlayı 50 yıl boyunca kullanmış, fakat hiç tapuya kaydettirmemiş olsun. Bu dede vefat ettikten sonra çocukları da o araziyi kullanmaya devam etsin ve hiçbir resmi işlem yapılmamış olsun. Böyle bir tapusuz arazi, aslında devletin hükmen mülkiyetinde görünse de fiilen aile tarafından sahiplenilmiştir. Aradan 20 yıldan fazla zaman geçmişse, ailenin artık o taşınmazı kendi adına tescil ettirme hakkı doğabilir. Bu hakkı kullanmak için, yukarıda anlatılan prosedürle bir tapu tescil davası açılması gerekecektir. Davayı genellikle arazinin fiilen sahibi olan aile bireyi (örneğin torunlardan biri) açar ve Hazine’yi davalı gösterir. Mahkeme, gerekli şartların sağlandığını görürse, arazi tapuda o kişi adına kayıt edilir ve böylece “dededen kalma” toprak resmen aileye geçer.

Burada dikkat edilmesi gereken bir husus: Eğer arazinin geçmişte tapusu aslında aile büyüğü adına kayıtlı ise (yani resmi olarak dedenin tapusu vardı ancak mirasçılar intikal işlemi yapmamışsa), bu durumda kazandırıcı zamanaşımı değil miras hukuku devreye girer. Yani tapuda kaydı olan bir taşınmaz, miras bırakanın vefatıyla zaten mirasçılarına geçmiştir. O tür durumlarda doğru yöntem, veraset ve intikal işlemleriyle tapuyu mirasçılar adına almaktır, zamanaşımı davası açmak değildir. Nitekim Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre mirasçılar birbirlerine karşı kazandırıcı zamanaşımı ileri süremezler. Örneğin dedenin tapulu arazisinde yıllarca tek başına ekim yapan bir torun, diğer mirasçılara karşı “20 yıldır ben kullanıyorum, tapu benim olsun” diyemez; çünkü mirasçılar arasında zilyetlik malik sıfatıyla kabul edilmez (her bir mirasçı zaten terekede pay sahibidir). Ancak tapu hiç yoksa ya da tapu aile dışı birinin adınaysa, işte o zaman kazandırıcı zamanaşımı konusu gündeme gelir.

Bir başka uygulama örneği de, şehirdeki gecekondular veya sahipsiz arsalarla ilgilidir. Bazı kimseler, uzun yıllar önce sahipsiz gördükleri bir arsaya ev yapıp oturmuş olabilirler. Eğer bu arsa tapu kayıtsız bir yer ise ve 20 yılı aşkın süredir orada ikamet ediyorlarsa, yine benzer şekilde hak talep edebilirler. Ancak eğer arsanın bir tapu kaydı var ve sahibi biliniyor fakat sahip uzun süredir ortada yoksa, o durumda doğrudan zamanaşımı davası yerine, belki malik hakkında gaiplik kararı aldırma ve ardından 713 kapsamında tescil isteme gibi bir yol izlenebilir. Bu oldukça teknik bir süreç olduğundan her somut olayın kendi koşullarına göre değerlendirilmesi gerekir.

Özetle, aile büyüklerinden kalan veya sahipsiz gibi görünen araziler konusunda vatandaşların yapması gereken, öncelikle tapu kayıtlarını araştırmaktır. Tapu kaydı yoksa veya var da maliki belirsizse, kazandırıcı zamanaşımı yoluyla tescil düşünülebilir. Ancak kayıt mevcut ve maliki aileden biri ise, zamanaşımı söz konusu olmadan miras yoluyla hak aranmalıdır.

Yargıtay Kararları ve İçtihatlar Işığında Değerlendirme

Kazandırıcı zamanaşımı ile tapu iptali ve tescil davalarına ilişkin olarak Yargıtay (özellikle Yargıtay 8. ve 14. Hukuk Daireleri, taşınmaz uyuşmazlıklarına bakmaktadır) yıllar içinde birçok karar vermiş ve bazı ilkeler oturtmuştur. Bu içtihatlar, uygulamaya yön vermekte ve alt mahkemeler için yol gösterici olmaktadır. Yargıtay kararlarından süzülen önemli noktaları şöyle özetleyebiliriz:

• Mirasçılar Arasında Zamanaşımı Olmaz: Yargıtay’ın vurguladığı konuların başında, yukarıda da belirttiğimiz gibi, mirasçılar arasında kazandırıcı zamanaşımı işlemediği gelir. Yani bir taşınmaz, miras bırakanın ölümünden sonra mirasçılardan biri tarafından uzun süre kullanılabilir; fakat bu kişi diğer mirasçılara karşı zamanaşımı defi ileri sürerek mülkiyeti tek başına elde edemez. Çünkü mirasçılar o malın zaten yasal hak sahipleridir, aralarındaki ilişki zilyetlik ihtilafı değil, ortak mülkiyet ilişkisidir.
• Malik Sıfatıyla Zilyetlik Şartı: Yargıtay, davacının gerçekten malik gibi davranıp davranmadığı konusunda titizdir. Örneğin davacı, başlangıçta bir kiracı ya da vasıf olarak girmişse (örneğin “bakıcı” sıfatıyla bir bağa bakmak, mal sahibi izin vermiş diye kullanmak gibi), sonradan “artık ben sahip oldum” dese bile, o ilk izinli giriş onun malik sıfatıyla zilyet olmasını engeller. Bu nedenle Yargıtay, zilyetliğin nasıl başladığına dikkat eder. Ehil bir Yargıtay kararı, “zilyetlik, başlangıçta hukuki bir sebebe dayanmamalı, malik sıfatıyla ele geçirilmiş olmalıdır” şeklinde ifade eder.
• İyi Niyet ve Yolsuz Tescil Durumları: TMK 712’deki 10 yıllık süreli olağan zamanaşımı için, Yargıtay her zaman iyi niyetin varlığını araştırır. Örneğin adına yolsuz tescil yapılan kişi, eğer bunun yolsuz (geçersiz) olduğunu biliyorsa veya bilebilecek durumdaysa, 10 yıllık sürenin sonunda bile mülkiyeti kazanamaz. İyi niyet, “kendisine düşen özeni göstermesine rağmen, adına yapılan tescilin geçersiz olduğunu bilmemek” şeklinde tanımlanır. Dolayısıyla bir kişi tapudaki kaydının yanlış olduğunu anladığı anda, artık iyi niyet ortadan kalkar ve bu yolla kazanım imkansız hale gelir.
• Husumet (Davalı) Doğru Yöneltilmeli: Yargıtay kararlarında, usulü konulara da değinilir. Özellikle davanın Hazineye yöneltilmemesi veya mirasçıların davalı gösterilmemesi gibi eksiklikler ciddi sorunlara yol açar. Yargıtay, “Hazine hasım gösterilmeden tescil kararı verilemez” gibi kararlarla, doğru tarafların davada yer almasının önemini vurgular. Bu sebeple, pratiğe bakan avukatlar her zaman Hazine’yi ve ilgili kurumları davaya dahil etmeyi ihmal etmezler.
• Kadastro vs. Mahkeme Yoluyla Kazanım: Ülkemizde genel arazi kadastrosu büyük ölçüde tamamlanmıştır. Yargıtay, kadastro tespitleri sırasında zilyet lehine tescil yapılmamışsa, sonradan aynı iddia ile dava açılabileceğini kabul etmekle birlikte, kadastro tutanaklarının dikkatle incelenmesini ister. Kadastro sırasında bir yer tescil dışı bırakılmışsa veya Hazine adına tescil edilmişse, sonradan açılacak davada bu kayıtların iptali gerekeceğinden, Yargıtay bu konularda da özellikle Kadastro Kanunu hükümlerinin gözetilmesini ister. Örneğin Kadastro Kanunu’nda 20 yıllık zilyetlikle tescil hükümleri vardır; Yargıtay, bu özel kanun hükümleri saklı tutulmalı der. Kanun, TMK 713’ün son fıkrasında “özel kanun hükümleri saklıdır” diyerek bu noktaya işaret eder. Yani orman kanunu, kadastro kanunu gibi özel yasalardaki engel veya istisnalar daima dikkate alınmalıdır.
• İspat Konusunda Yargıtay’ın Tutumu: Yargıtay, bu tür davalarda ispat yükünün hakkıyla yerine getirilip getirilmediğini denetler. Özellikle tanık anlatımları ile fiziksel bulgular uyumlu mu diye bakılır. 20 yıl kesintisiz kullanım iddiası, herhangi bir tereddüt kalmayacak biçimde ortaya konulmalı. Eğer tanıklar çelişkili ifadeler verdiyse veya 20 yılın bazı dönemlerinde boşluk varsa, Yargıtay kararları genellikle davanın reddi yönünde olur. Bu da gösteriyor ki, bu davalarda en ufak bir eksik, Yargıtay incelemesinde sorun yaratabilir.

Tüm bu içtihatlar ışığında, kazandırıcı zamanaşımı davalarının teknik ve dikkat gerektiren davalar olduğunu söyleyebiliriz. Yargıtay’ın da titizlikle üzerinde durduğu şartlar nedeniyle, bu davayı açmadan önce durumunuzu bir avukatla değerlendirmeniz, varsa riskleri önceden görmeniz faydalı olacaktır. Aksi takdirde, hatalı bir adım geri dönülmez kayıplara sebep olabilir. Doğru biçimde ve sabırla yürütüldüğünde ise, gerçekten hak ettiği halde formaliteler yüzünden tapusunu alamamış kişilerin mülkiyet hakkına kavuşmasını sağlayan önemli bir hukuki imkândır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kazandırıcı zamanaşımı nedir?

Kazandırıcı zamanaşımı, bir taşınmazı belirli bir süre (10 veya 20 yıl) kesintisiz ve bir malik gibi kullanan kişinin, kanunun öngördüğü koşullar oluştuğunda o taşınmazın mülkiyetini kazanabilmesini sağlayan hukuki süreçtir. Kısaca, uzun süreli zilyetlik sayesinde tapu alma imkanı diyebiliriz.

Kazandırıcı zamanaşımı süresi ne kadardır?

Kazandırıcı zamanaşımı süresi durumun türüne göre değişir. İyi niyetli zilyetlik hallerinde (olağan zamanaşımı) süre 10 yıldır. Kötü niyetli ya da özel durumlu zilyetlik hallerinde (olağanüstü zamanaşımı) süre 20 yıl olarak uygulanır.

İyi niyetli zilyet ne demek?

İyi niyetli zilyet, elindeki taşınmazı hukuken geçerli bir sebebe dayandığı inancıyla kullanan kişidir. Yani tapuda kendi adına kayıt olmasa bile, durumunu haklı zanneder ve herhangi bir hile veya kötü niyet taşımaz. Örneğin geçerli sandığı bir satış sözleşmesiyle aldığı araziyi kullanan, fakat sonradan tapudaki kaydın hatalı olduğunu bilmeyen kişi iyi niyetlidir.

Kötü niyetli zilyet ne demek?

Kötü niyetli zilyet, taşınmazı kullanmaya hakkı olmadığını bildiği halde fiilen elinde tutan kişiyi ifade eder. Örneğin komşusunun arsasına bilerek tecavüz edip kullanan veya başkasının tapulu arazisine herhangi bir izin almadan sahip çıkan kişi kötü niyetli zilyettir. Kötü niyetli zilyetlikte kazandırıcı zamanaşımı süresi daha uzundur (20 yıl) ve bazı taşınmazlar için hiç mümkün olmayabilir.

Tapusuz taşınmaz ne anlama geliyor?

Tapusuz taşınmaz, tapu sicilinde kayıtlı olmayan, yani resmi olarak kimin malı olduğu belli olmayan taşınmaz demektir. Böyle bir yer devletin hüküm ve tasarrufunda görülür, ancak fiilen bir kişi tarafından kullanılabilir. Tapusuz bir yeri 20 yıl boyunca sahiplenerek kullanan kişi, mahkeme yoluyla tapusunu kendi adına tescil ettirme hakkına sahip olabilir.

Hangi taşınmazlar zamanaşımıyla kazanılamaz?

Ormanlar, meralar, köy ortak alanları, yol, park gibi kamu malları zamanaşımıyla özel mülkiyete geçirilemez. Bu yerler özel mülkiyete kapalıdır. Ayrıca tapuda başkasının adına kayıtlı ve maliki belli olan taşınmazlar, o malik hayatta ve hakkını takip eder durumdayken sadece zamanaşımıyla başkasına geçmez.

Tapu iptali ve tescil davasını hangi mahkemede açmalıyım?

Bu davalar, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Başka bir yerde açılması mümkün değildir; kanun, taşınmaz davalarında yer mahkemesini kesin yetkili kılmıştır.

Dava sürecinde ne oluyor, ne kadar sürüyor?

Dava açıldıktan sonra mahkeme tapu kayıtlarını inceler, davayı Hazine ve ilgililere karşı açmanızı sağlar. Ardından ilan süreci başlar (gazete ve yerel ilanlar yapılır, 3 ay beklenir). Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır, tanıklar dinlenir. İtiraz olmaz veya itirazlar reddedilirse karar verilir. Tüm bu süreç, iş yüküne göre değişmekle birlikte genellikle 1-2 yıl veya daha fazla sürebilir. İtiraz çıkması halinde dava uzayabilir.

Dedemden kalan tapusuz tarlayı üzerime alabilir miyim?

Eğer tarlanın tapu kaydı yoksa (ya da tapuda sahibi belirsiz görünüyorsa) ve aileniz 20 yılı aşkın süredir orayı kullanıyorsa, evet kazandırıcı zamanaşımı davasıyla tapuyu almanız mümkün olabilir. Ancak önce tapuda gerçekten kayıt olmadığını veya sahipsiz göründüğünü teyit edin. Şayet tarla aslında dedeniz adına tapulu ise, zamanaşımı davası yerine miras yoluyla devir işlemi yapmanız gerekir.

Bu davayı açmak için nelere dikkat etmeliyim?

Öncelikle 20 yıllık kullanım süresini doldurduğunuzdan ve arada kesinti olmadığından emin olun. Taşınmazın orman ya da mera gibi devletin özel korumasındaki alanlardan olmadığını araştırın. Davayı mutlaka Hazineye karşı ve gerekiyorsa ilgili diğer taraflara karşı açın. Delillerinizi (tanık, fotoğraf, belge vs.) hazırlayın. Mümkünse bir avukattan hukuki destek alın çünkü süreç teknik detaylar içerir.

Kazandırıcı zamanaşımı davası kazanılırsa tapu harcı ödenir mi?

Mahkeme kararıyla adınıza tescil yapıldığında, tapu müdürlüğünde tescil işlemi için belli bir harç ödemeniz gerekebilir (genellikle tapu tescil harcı). Bunun dışında, dava masrafları ve varsa avukatlık ücreti de göz önüne alınmalıdır. Ancak zamanaşımıyla kazanılan taşınmaz için ayrıca bir bedel ödemezsiniz; mahkeme, sadece yargılama masraflarını ve tescil harcını yükler.

Kiracısı olduğum evi zamanaşımıyla kendi adıma geçirtebilir miyim?

Hayır. Bir taşınmazı kiracı olarak kullanıyorsanız, malikin izniyle orada bulunduğunuz için “malik sıfatıyla” zilyetlik şartı gerçekleşmez. Kazandırıcı zamanaşımı, ancak kimseden izin almadan, tamamen kendi hakkınız gibi kullandığınız durumlar için geçerlidir. Kiracı, emanetçi, ödünç alan kişiler zamanaşımıyla mülkiyet talep edemezler.