ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI

Önalım hakkı, en kısa tabiri ile öncelikli kazanma hakkıdır. Türk Medeni Kanunu’nda bu hakkın tanımı yapılmadığından öğretide birçok tanım bulunmaktadır. Genel bir tanım yapılacak olursa da önalım hakkı, taşınmaz malikinin taşınmazını bir üçüncü kişiye satması halinde önalım hakkı sahibine tek taraflı beyanı ile taşınmazın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Örneğin K isimli şahıs, T’nin taşınmazı üzerinde önalım hakkına sahip ise, T bu taşınmazı başkasına sattığında K’nin bu taşınmazı o kişiden öncelikle satın alma hakkı olacaktır. Bununla beraber bu hak sadece taşınmazlar hakkında değil, taşınırlar hakkında (Sözleşmeden doğan önalım hakkı) da geçerli olan bir haktır. Bir kişi malik olduğu bir taşınır mala ilişkin olarak da bir başka kişi lehine şufa hakkı tanıyabilecektir. Önalım hakkına binaen açılacak dava, önalım hakkının çeşitleri gibi konular işbu çalışmamızda ele alınacaktır.

ÖNALIM HAKKI NEDİR?

Önalım hakkı yenilik doğurucu bir haktır ve malik için bir kısıtlama halidir.

1-Bu hak kullanılırken karşı tarafın kabulüne ihtiyaç yoktur. Tek taraflı irade beyanı ile satış gerçekleşebilmektedir.

2-Önalım hakkı, bir defa kullanıldığı takdirde tek taraflı dönülemeyecektir. Aksi halde karşı tarafın dava açma hakkı söz konusu olacaktır.

ÖNALIM HAKKININ TÜRLERİ

Önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı ve kanundan doğan (yasal) önalım hakkı olarak ikiye ayrılmaktadır.

SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, malik ile hak sahibi arasında yapılan önalım sözleşmesinden doğmaktadır. Malik tarafından sözleşmeye konu taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması ile doğmaktadır ancak hakkın kullanılabilmesi için tapu siciline şerh edilmesi gerekmektedir. Tapu siciline şerh düşülen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre tüm maliklere karşı ileri sürülebilmektedir. Tapu siciline verilen bu şerh, hakkın kullanılabilmesi için gerekli olup etkisi şerhin verildiği tarihten itibaren 10 yıl geçmekle sona ermektedir.

Önalım sözleşmesi, adi yazılı şekilde yapılabilmektedir yani Noterlikçe resmi olarak düzenlenmesi şart değildir. Yasal önalım hakkının aksine sözleşmeden doğan önalım hakkı, yapılacak önalım sözleşmesi ile taşınır bir mal içinde geçerli olmaktadır. Sözleşmeden doğan önalım hakkının taşınır bir mal üzerinde yapılması halinde tapuya şerh verilemeyeceği için önalım hakkına sahip olan kimse bu hakkını taşınır malı satın alan iyi niyetli üçüncü kişiye karşı ileri süremeyecektir. Bu halde önalım sözleşmesine aykırı davranan malike karşı tazminat talep edilebilecektir. Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım hakkı devredilememektedir ancak miras yoluyla mirasçılara geçebilmektedir. Bu hakkın devredilebileceği taraflar arasında sözleşmeyle kararlaştırılabilmektedir lakin devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmamaktadır.

YASAL ÖNALIM HAKKI

Yasal önalım hakkı; paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, bir paydaşın payını satması halinde, diğer paydaşların o payı öncelikli olarak alma hakkını ifade etmektedir.  Yasal önalım hakkı; kişiye değil, paya bağlı bir haktır. Payını satan paydaş veya alıcı konumundaki üçüncü kişi, bu satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür. Önalım hakkı sahibi paydaş, satışın kendisine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve herhalde satıştan itibaren 2 yıl içinde önalım hakkını kullanmak zorundadır. 3 aylık sürenin başlangıcında öğrenme yeterli olmayıp satışın Noterlikçe bildirilmesi gerekmektedir.

Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın olması, önalım hakkı sahibinin söz konu taşınmazda paylı malik olması, taşınmazın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması gerekmektedir. İfade edilen bu şartların varlığı zorunluluk teşkil etmektedir. Bu şartların varlığı halinde diğer paydaşlar için yasal önalım hakkı doğacaktır. Bu hakkın kullanılmasıyla önalım hakkını kullanan paydaş taşınmazın alıcısı haline gelecektir. Satış dışındaki diğer devir işlemlerinde önalım hakkı kullanılmamaktadır. (Taşınmazın bir üçüncü kişiye bağışlanması, taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide devri)

ÖNALIM HAKKI NASIL KULLANILIR

Önalım hakkı, kullanım koşullarının doğması halinde yalnızca dava yolu ile kullanılabilecektir.

YASAL ÖNALIM HAKKININ KULLANIM ŞARTLARI

Kanuni önalım hakkının kullanılabilmesi için birtakım şartlar gerekmektedir. Bunlar;

• Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın olması
• Önalım hakkı sahibinin söz konu taşınmazda paylı malik olması
• Taşınmazın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması
• Yasal önalım hakkı sahibinin önalım olayının gerçekleşmesi akabinde bu hakkını kullanmak istemesi ve hakkını kullanmak istediğine dair irade beyanında bulunmasıdır.

SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKININ KULLANIM ŞARTLARI

Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için bazı şartların varlığı icap etmektedir. Bunlar;

• Geçerli bir önalım sözleşmesinin bulunması
• Önalım sözleşmesinin taşınmaza ilişkin yapılmış olması halinde şufa hakkının tapuya şerh edilmesi
• Önalım sözleşmesine konu taşınır veya taşınmaz malın tamamen veya kısmen belli bir bedel karşılığında satılmasıdır.

ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI HALLER

Önalım hakkı bazı hallerde kullanılamaz. Bunlar;

• Paydaşlar arasında yapılan satışlar
• Bağışlama
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi
• Ölüme bağlı tasarruf hali
• Tapusuz taşınmazların satımı
• Paydaşların paylarını hep birlikte üçüncü kişiye devretmesi hali
• Önalım hakkından feragat hali
• Önalım hakkının dürüstlük kurallarına aykırılık hali
• Paydaşlar arasında fiili taksim yapılması hali (Paylı mülkiyete konu bir taşınmaz paydaşların tamamının katılımı ile sağlanan bir uzlaşma sonucunda birbirlerinden kesin olarak ayrılmış ve paydaşlar tarafından bağımsız olarak kullanılmakta ise fiili taksim mevcut demektir.)
• Menkul satışlarda yasal önalım hakkı
• Payın şirkete sermaye olarak konulması hali
• Cebri arttırmayla satışlar
• Elbirliği mülkiyetine (iştirak halinde mülkiyete) bağlı taşınmazlardır.

ÖNALIM HAKKINDAN VAZGEÇME VE FERAGAT

Önalım hakkına sahip olan kişi, bu haktan vazgeçebilmekte yahut feragat edebilmektedir. Bu iki durum farklılık arz etmektedir.

Feragat, önalım hakkı sahibinin doğrudan önalım hakkından vazgeçmesini ifade etmektedir. Önalım hakkından feragat edilebilmesi için işlemin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmektedir. Feragat halinde hak tamamen ortadan kalkacağı için taşınmazın satışının hak sahibine bildirilmesi zorunluluğu da ortadan kalkmış olacaktır.

Önalım hakkından vazgeçmek ise, belli bir satış işlemine özgü olarak önalım hakkının kullanılmasından vazgeçilmesi durumudur. Bu işlem yazılı şekle tabi olup satıştan önce veya sonra yapılması mümkün olmaktadır. Vazgeçme halinde önalım hakkı devam etmektedir, sadece vazgeçilen o satış işlemi için önalım hakkı kullanılabilir olmaktan çıkmaktadır.  Vazgeçmenin, tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmemektedir.

ÖNALIM DAVASI

Önalım davası, hak sahibi olan kimsenin önalıma konu taşınmazın mülkiyetinin kendisine devrini amaçladığı bir dava türüdür. Önalım davasının açılabilmesi için hak düşürücü sürelere uyulması gerekmektedir. Yasal önalım hakkında bu süre, satışın kendisine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve herhalde satıştan itibaren 2 yıldır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı için ise şerhin verildiği tarihten itibaren 10 yıldır.

ÖNALIM DAVASINDA TARAFLAR

Davacı taraf, önalım hakkına sahip olan kimsedir. Davalı taraf ise satış işleminin gerçekleşip gerçekleşmediğine bağlı olarak değişkenlik göstermektedir. Satış işlemi gerçekleşmiş ise davalı taraf yeni maliktir ancak satış işlemi henüz gerçekleşmemiş ise mevcut malik davalı taraf olacaktır. Yargılamaya başlanması halinde, karar öncesinde önalım bedelinin mahkemece gösterilecek yere nakden yatırılması gerekmektedir. Önalım bedelinin, tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden hesaplanması gerektiği son dönem Yargıtay kararlarında belirtilmektedir.

ÖNALIM DAVASINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

Önalım davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesidir. Sözleşmeden doğan önalım hakkının mevcut olması ve önalım hakkına konu malın menkul olması halinde ise yetkili mahkeme genel hükümlere göre belirlenecektir.

Çalışmanın neticesinde değinilmesi gerekecektir ki şufa hakkı hem taşınırlara hem de taşınmazlara ilişkin sahibine ciddi avantaj ve ihmali halinde dezavantaj yaratabilecek bir haktır. Bu durumdan ötürü hakka ilişkin hususlarda mağduriyet yaşamamak için gayrimenkul hukuku avukatından danışmanlık almak ehemmiyet arz edecektir.

ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI

Önalım hakkı, en kısa tabiri ile öncelikli kazanma hakkıdır. Türk Medeni Kanunu’nda bu hakkın tanımı yapılmadığından öğretide birçok tanım bulunmaktadır. Genel bir tanım yapılacak olursa da önalım hakkı, taşınmaz malikinin taşınmazını bir üçüncü kişiye satması halinde önalım hakkı sahibine tek taraflı beyanı ile taşınmazın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Örneğin K isimli şahıs, T’nin taşınmazı üzerinde önalım hakkına sahip ise, T bu taşınmazı başkasına sattığında K’nin bu taşınmazı o kişiden öncelikle satın alma hakkı olacaktır. Bununla beraber bu hak sadece taşınmazlar hakkında değil, taşınırlar hakkında (Sözleşmeden doğan önalım hakkı) da geçerli olan bir haktır. Bir kişi malik olduğu bir taşınır mala ilişkin olarak da bir başka kişi lehine şufa hakkı tanıyabilecektir. Önalım hakkına binaen açılacak dava, önalım hakkının çeşitleri gibi konular işbu çalışmamızda ele alınacaktır.

ÖNALIM HAKKI NEDİR?

Önalım hakkı yenilik doğurucu bir haktır ve malik için bir kısıtlama halidir.

1-Bu hak kullanılırken karşı tarafın kabulüne ihtiyaç yoktur. Tek taraflı irade beyanı ile satış gerçekleşebilmektedir.

2-Önalım hakkı, bir defa kullanıldığı takdirde tek taraflı dönülemeyecektir. Aksi halde karşı tarafın dava açma hakkı söz konusu olacaktır.

ÖNALIM HAKKININ TÜRLERİ

Önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı ve kanundan doğan (yasal) önalım hakkı olarak ikiye ayrılmaktadır.

SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, malik ile hak sahibi arasında yapılan önalım sözleşmesinden doğmaktadır. Malik tarafından sözleşmeye konu taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması ile doğmaktadır ancak hakkın kullanılabilmesi için tapu siciline şerh edilmesi gerekmektedir. Tapu siciline şerh düşülen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre tüm maliklere karşı ileri sürülebilmektedir. Tapu siciline verilen bu şerh, hakkın kullanılabilmesi için gerekli olup etkisi şerhin verildiği tarihten itibaren 10 yıl geçmekle sona ermektedir.

Önalım sözleşmesi, adi yazılı şekilde yapılabilmektedir yani Noterlikçe resmi olarak düzenlenmesi şart değildir. Yasal önalım hakkının aksine sözleşmeden doğan önalım hakkı, yapılacak önalım sözleşmesi ile taşınır bir mal içinde geçerli olmaktadır. Sözleşmeden doğan önalım hakkının taşınır bir mal üzerinde yapılması halinde tapuya şerh verilemeyeceği için önalım hakkına sahip olan kimse bu hakkını taşınır malı satın alan iyi niyetli üçüncü kişiye karşı ileri süremeyecektir. Bu halde önalım sözleşmesine aykırı davranan malike karşı tazminat talep edilebilecektir. Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım hakkı devredilememektedir ancak miras yoluyla mirasçılara geçebilmektedir. Bu hakkın devredilebileceği taraflar arasında sözleşmeyle kararlaştırılabilmektedir lakin devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmamaktadır.

YASAL ÖNALIM HAKKI

Yasal önalım hakkı; paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, bir paydaşın payını satması halinde, diğer paydaşların o payı öncelikli olarak alma hakkını ifade etmektedir.  Yasal önalım hakkı; kişiye değil, paya bağlı bir haktır. Payını satan paydaş veya alıcı konumundaki üçüncü kişi, bu satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür. Önalım hakkı sahibi paydaş, satışın kendisine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve herhalde satıştan itibaren 2 yıl içinde önalım hakkını kullanmak zorundadır. 3 aylık sürenin başlangıcında öğrenme yeterli olmayıp satışın Noterlikçe bildirilmesi gerekmektedir.

Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın olması, önalım hakkı sahibinin söz konu taşınmazda paylı malik olması, taşınmazın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması gerekmektedir. İfade edilen bu şartların varlığı zorunluluk teşkil etmektedir. Bu şartların varlığı halinde diğer paydaşlar için yasal önalım hakkı doğacaktır. Bu hakkın kullanılmasıyla önalım hakkını kullanan paydaş taşınmazın alıcısı haline gelecektir. Satış dışındaki diğer devir işlemlerinde önalım hakkı kullanılmamaktadır. (Taşınmazın bir üçüncü kişiye bağışlanması, taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide devri)

ÖNALIM HAKKI NASIL KULLANILIR

Önalım hakkı, kullanım koşullarının doğması halinde yalnızca dava yolu ile kullanılabilecektir.

YASAL ÖNALIM HAKKININ KULLANIM ŞARTLARI

Kanuni önalım hakkının kullanılabilmesi için birtakım şartlar gerekmektedir. Bunlar;

• Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın olması
• Önalım hakkı sahibinin söz konu taşınmazda paylı malik olması
• Taşınmazın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması
• Yasal önalım hakkı sahibinin önalım olayının gerçekleşmesi akabinde bu hakkını kullanmak istemesi ve hakkını kullanmak istediğine dair irade beyanında bulunmasıdır.

SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKININ KULLANIM ŞARTLARI

Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için bazı şartların varlığı icap etmektedir. Bunlar;

• Geçerli bir önalım sözleşmesinin bulunması
• Önalım sözleşmesinin taşınmaza ilişkin yapılmış olması halinde şufa hakkının tapuya şerh edilmesi
• Önalım sözleşmesine konu taşınır veya taşınmaz malın tamamen veya kısmen belli bir bedel karşılığında satılmasıdır.

ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI HALLER

Önalım hakkı bazı hallerde kullanılamaz. Bunlar;

• Paydaşlar arasında yapılan satışlar
• Bağışlama
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi
• Ölüme bağlı tasarruf hali
• Tapusuz taşınmazların satımı
• Paydaşların paylarını hep birlikte üçüncü kişiye devretmesi hali
• Önalım hakkından feragat hali
• Önalım hakkının dürüstlük kurallarına aykırılık hali
• Paydaşlar arasında fiili taksim yapılması hali (Paylı mülkiyete konu bir taşınmaz paydaşların tamamının katılımı ile sağlanan bir uzlaşma sonucunda birbirlerinden kesin olarak ayrılmış ve paydaşlar tarafından bağımsız olarak kullanılmakta ise fiili taksim mevcut demektir.)
• Menkul satışlarda yasal önalım hakkı
• Payın şirkete sermaye olarak konulması hali
• Cebri arttırmayla satışlar
• Elbirliği mülkiyetine (iştirak halinde mülkiyete) bağlı taşınmazlardır.

ÖNALIM HAKKINDAN VAZGEÇME VE FERAGAT

Önalım hakkına sahip olan kişi, bu haktan vazgeçebilmekte yahut feragat edebilmektedir. Bu iki durum farklılık arz etmektedir.

Feragat, önalım hakkı sahibinin doğrudan önalım hakkından vazgeçmesini ifade etmektedir. Önalım hakkından feragat edilebilmesi için işlemin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmektedir. Feragat halinde hak tamamen ortadan kalkacağı için taşınmazın satışının hak sahibine bildirilmesi zorunluluğu da ortadan kalkmış olacaktır.

Önalım hakkından vazgeçmek ise, belli bir satış işlemine özgü olarak önalım hakkının kullanılmasından vazgeçilmesi durumudur. Bu işlem yazılı şekle tabi olup satıştan önce veya sonra yapılması mümkün olmaktadır. Vazgeçme halinde önalım hakkı devam etmektedir, sadece vazgeçilen o satış işlemi için önalım hakkı kullanılabilir olmaktan çıkmaktadır.  Vazgeçmenin, tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmemektedir.

ÖNALIM DAVASI

Önalım davası, hak sahibi olan kimsenin önalıma konu taşınmazın mülkiyetinin kendisine devrini amaçladığı bir dava türüdür. Önalım davasının açılabilmesi için hak düşürücü sürelere uyulması gerekmektedir. Yasal önalım hakkında bu süre, satışın kendisine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve herhalde satıştan itibaren 2 yıldır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı için ise şerhin verildiği tarihten itibaren 10 yıldır.

ÖNALIM DAVASINDA TARAFLAR

Davacı taraf, önalım hakkına sahip olan kimsedir. Davalı taraf ise satış işleminin gerçekleşip gerçekleşmediğine bağlı olarak değişkenlik göstermektedir. Satış işlemi gerçekleşmiş ise davalı taraf yeni maliktir ancak satış işlemi henüz gerçekleşmemiş ise mevcut malik davalı taraf olacaktır. Yargılamaya başlanması halinde, karar öncesinde önalım bedelinin mahkemece gösterilecek yere nakden yatırılması gerekmektedir. Önalım bedelinin, tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden hesaplanması gerektiği son dönem Yargıtay kararlarında belirtilmektedir.

ÖNALIM DAVASINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

Önalım davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesidir. Sözleşmeden doğan önalım hakkının mevcut olması ve önalım hakkına konu malın menkul olması halinde ise yetkili mahkeme genel hükümlere göre belirlenecektir.

Çalışmanın neticesinde değinilmesi gerekecektir ki şufa hakkı hem taşınırlara hem de taşınmazlara ilişkin sahibine ciddi avantaj ve ihmali halinde dezavantaj yaratabilecek bir haktır. Bu durumdan ötürü hakka ilişkin hususlarda mağduriyet yaşamamak için gayrimenkul hukuku avukatından danışmanlık almak ehemmiyet arz edecektir.