Kamulaştırma Hukuku: Kamulaştırma Avukatı Ne Yapar?

Kamulaştırma hukuku, devletin kamu yararı gerektirdiğinde özel mülkiyete konu taşınmazlara el koymasını düzenleyen hukuk dalıdır. Bu alanda uzmanlaşmış kamulaştırma avukatları, mülk sahiplerinin haklarını koruma ve adil bir tazminat almalarını sağlama konusunda kritik bir rol oynarlar. Özellikle büyük altyapı projeleri, yol yapımı, baraj inşası gibi durumlarda sıkça gündeme gelen kamulaştırma süreçleri, hem idari hem de hukuki bir dizi işlemi içerir. Peki, kamulaştırma nedir ve bir kamulaştırma avukatı tam olarak ne yapar? Bu makalede, kamulaştırma hukukunun temel prensiplerini, süreçlerini ve kamulaştırma avukatının görevlerini ayrıntılı olarak ele alacağız.

Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, eski adıyla istimlak, kamu yararına dayanan hallerde devletin veya kamu tüzel kişiliklerinin, özel mülkiyette bulunan bir taşınmazın tamamına veya bir kısmına bedelini ödeyerek el koyması işlemidir. Basit bir ifadeyle, kamu hizmeti veya toplumsal ihtiyaçlar için, örneğin bir yol geçirilmesi veya okul yapılması gerektiğinde, özel kişiye ait arazi veya bina kanunun öngördüğü usullerle devlet mülkiyetine geçebilir. Kamulaştırma, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Anayasa’ya göre, “kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılığı peşin ödenmek şartıyla” devlet ve kamu tüzel kişileri kamulaştırma yapabilir. Bu da kamulaştırmada temel ilkelerin kamu yararı ve adil bedel (gerçek karşılık) olduğunu ortaya koyar.

Kamulaştırmanın gerçekleşebilmesi için bazı koşulların varlığı gereklidir:

• Yetkili idare tarafından yapılması: Kamulaştırma hakkı sadece devlet kurumlarına ve kanunla bu yetkiyi almış kamu tüzel kişilerine tanınmıştır. Özel kişiler veya şirketler kendi başlarına kamulaştırma yapamaz. Örneğin belediyeler, il özel idareleri, Karayolları Genel Müdürlüğü gibi kamu kurumları ilgili kanunda belirtildiği şekilde kamulaştırma yapma yetkisine sahiptir.
• Kamu yararı kararı alınması: Her kamulaştırma işleminden önce, ilgili idarenin yetkili organınca kamu yararı kararı alınmalıdır. Bu karar, yapılacak işlemde toplumsal bir yarar olduğunu resmen tespit eder. Kamu yararı kararı olmadan, kişilerin mülkiyet hakkına böyle bir müdahale gerçekleştirilemez.
• Özel mülkiyete konu taşınmaz olması: Kamulaştırma sadece özel mülkiyete tabi arazi, arsa, bina gibi taşınmazlar veya üzerlerindeki haklar için söz konusu olur. Kamuya ait taşınmazlar arasında sadece idareler arası devir yapılır; kamulaştırma işlemi kamu malları için uygulanmaz.
• Bedelin peşin ve adil ödenmesi: Kural olarak kamulaştırılan taşınmazın bedeli peşin ödenir. Kanun, istisnai olarak bazı durumlarda taksitle ödemeye izin verebilse de (örneğin çok sayıda mal sahibinin olduğu projeler veya tarım arazileri için belirli koşullarda), genel ilke mülk sahibinin gerçek karşılığını gecikmeksizin almasıdır. Belirlenecek bu bedel, taşınmazın piyasa değerine uygun, adil bir meblağ olmalıdır.
• Kanuni usule uyulması: Kamulaştırma süreci, Kamulaştırma Kanunu’nda belirtilen usul ve esaslara uygun olarak yürütülmelidir. Bu usuller, tebligatların yapılması, değer tespiti için bilirkişi incelemeleri, mülk sahibi ile uzlaşma görüşmeleri gibi aşamaları içerir. Eğer süreç kanunda öngörülen şekle aykırı işletilirse, işlemin iptali dahi söz konusu olabilir.

Yukarıdaki şartlar, kamulaştırmanın hukukiliği ve meşruiyeti için vazgeçilmezdir. Kamulaştırma, sonuç itibariyle mülkiyet hakkına ciddi bir müdahale olduğundan, işlemin her aşamasının yasal zeminde ve kamu yararı amacı doğrultusunda gerçekleşmesi gerekir.

Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?

Kamulaştırma, idari ve yargısal olmak üzere iki ana aşamada ilerleyen bir süreçtir. İlk etapta idare, ikinci etapta ise gerekirse mahkeme süreci devreye girer:

1. Kamu Yararı Kararı ve Planlama: İlgili kamu kurumu veya idare (örneğin bir belediye ya da Karayolları Genel Müdürlüğü), öncelikle yapacağı proje için bir kamu yararı kararı alır. Bu karar, yetkili kurul veya makamlar (belediyeler için belediye encümeni, il özel idaresi için il encümeni gibi) tarafından verilir ve bazen bir üst makamın onayı gerekebilir (örneğin valilik onayı). Kamu yararı kararı alındıktan sonra kamulaştırma süreci resmen başlamış olur.
2. Taşınmaz Tespiti ve Değerleme: Kamu yararı kararı alındıktan sonra, idare kamulaştırılması gereken taşınmazları belirler. Bu aşamada taşınmazın tapu kayıtları incelenir ve mülkiyet bilgileri netleştirilir. İdare, kendi bünyesinde veya görevlendireceği bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın değer tespitini yapar. Değer tespiti, taşınmazın konumu, yüzölçümü, imar durumu, üzerindeki yapı veya ekili ürünler gibi unsurlar dikkate alınarak yapılır. Amaç, mülk sahibine ödenecek kamulaştırma bedelinin adil bir seviyede belirlenmesidir.
3. Uzlaşma Görüşmeleri (Satın Alma Usulü): Kamulaştırma Kanunu uyarınca, idarenin doğrudan el koyma yoluna gitmeden önce malikle anlaşma yolunu denemesi esastır. Değer tespiti yapıldıktan sonra, idare mülk sahibine resmi bir tebligat göndererek kamulaştırma niyetini ve teklif ettiği bedeli bildirir. Bu aşamada uzlaşma görüşmesi yapılır: İdare, taşınmazın belirlenen bedel karşılığında satın alınmasını teklif eder. Malik (mülk sahibi) teklifi kabul ederse, taraflar satış konusunda anlaşır ve tapuda devir işlemi gerçekleştirilir. Bu durumda kamulaştırma dostane şekilde, bir nevi satın alma yoluyla tamamlanmış olur. Uzlaşma sağlanması, hem idare hem de malik açısından çoğu zaman hızlı ve masrafsız bir çözümdür.
4. Uzlaşma Sağlanamazsa – Dava Süreci: Eğer malik teklif edilen bedeli düşük bulur ve kabul etmez ya da görüşmeye gelmezse, idare tek taraflı kamulaştırma işlemine devam edebilmek için hukuki yola başvurur. Bu durumda idare, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davası açar. Dava açılmasıyla birlikte mahkeme, taşınmazın değerini tarafsız şekilde belirlemek üzere bilirkişi heyeti atar. Bilirkişi raporu, taşınmazın piyasa koşullarına göre değerini hesaplar. Malik, mahkemede kendi görüşlerini ve itirazlarını sunma hakkına sahiptir; örneğin bilirkişi raporundaki değerin düşük olduğunu düşünüyorsa buna itiraz edebilir veya kendi uzman görüşünü sunabilir. Mahkeme sonuçta kamulaştırma bedelini kesin olarak tespit eder. İdare, mahkemenin belirlediği bu bedeli genellikle peşin olarak malik adına bankaya depo eder. Ardından mahkeme, bedelin yatırıldığını görerek taşınmazın tapusunun idare adına tesciline karar verir. Böylece taşınmaz resmen idareye geçmiş olur.
5. Bedelin Ödenmesi ve Tahliye: Mahkeme kararıyla birlikte, belirlenen tazminat bedeli malike ödenir (veya bankaya depo edilerek malikin alması sağlanır). Malik, kamulaştırılan taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını yitirir ve idare yeni malik haline gelir. Bu noktada, eğer taşınmaz üzerinde malik veya kiracı gibi kişiler fiilen oturuyor veya kullanıyorsa, idare genellikle onlara uygun bir süre vererek taşınmazı boşaltmalarını ister. Kamulaştırma Kanunu, malike verilen bedel karşılığında taşınmazı idareye teslim etme yükümlülüğünü de beraberinde getirir. İdare de taşınmazı planlanan kamu projesi doğrultusunda kullanmaya başlayabilir.

Yukarıdaki süreç, olağan (adi) kamulaştırma sürecidir. Bunun yanında, özel bir durum olan acele kamulaştırma da mevcuttur. Acele kamulaştırma, özellikle gecikmesinde sakınca bulunan acil durum projelerinde (örneğin stratejik önemde altyapı projeleri, enerji nakil hatları gibi) devreye girer. Bu yöntemde, Cumhurbaşkanı kararı (önceden Bakanlar Kurulu kararı) ile belirlenen projelerde idare, mahkeme kararıyla taşınmaza çok hızlı bir şekilde el koyabilir. Acele kamulaştırmada değer tespiti ve ödeme süreci daha sonra tamamlanır ancak idare, proje aksamaması için mahkeme kararıyla öncelikle acele el koyma yoluyla taşınmazı hemen kullanmaya başlayabilir. Malik açısından bakıldığında, acele kamulaştırmada da eninde sonunda tazminat hakkı vardır; ancak süreç tersine döner: önce idare el koyar, sonra bedel mahkemece belirlenir. Bu nedenle maliklerin hak kaybına uğramaması için bu gibi durumlarda da hukuk yollarına başvurması önemlidir.

Kamulaştırma İşlemine İtiraz ve Hak Arama Yolları

Kamulaştırma sürecinde mülk sahiplerinin haklarını korumak için başvurabilecekleri çeşitli hukuki yollar vardır. Devletin kamu yararı gerekçesiyle mülkiyet hakkına müdahalesi söz konusu olduğundan, hukuk sistemi malikler için bazı itiraz ve dava imkânları tanımıştır:

• Bedel tespitine itiraz: Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından belirlenen kamulaştırma bedelinin adil olmadığını düşünen malik, bu bedel tespitine karşı itirazlarını aynı dava sürecinde dile getirebilir. Mahkeme aşamasında sunulan bilirkişi raporuna itiraz ederek, yeni bir bilirkişi incelemesi talep edebilir veya kendi belirlediği değeri destekleyen kanıtlar sunabilir. Mahkemenin belirlediği nihai bedele karşı kanun yolu (istinaf/temyiz) hakları da bulunmaktadır. Eğer malik, ödenen bedelin yetersiz olduğunu düşünüyorsa, karar sonrası istinaf mahkemesine ve gerekirse Yargıtay’a başvurarak daha yüksek bir tazminat elde etmeye çalışabilir.
• Kamulaştırma kararının iptali (İdari dava): Kamulaştırma işleminin dayanağı olan kamu yararı kararının hukuka aykırı olduğunu veya kamulaştırma sürecinde usule ilişkin ciddi hatalar yapıldığını düşünen malikler, idari yargıda iptal davası açabilirler. Bu dava, kamulaştırma işleminin tamamen iptalini hedefler. Örneğin, gerçekten kamu yararı olmayan bir amaç için kamulaştırma yapılıyorsa veya yetkisiz bir idare kamulaştırma kararı almışsa, malikler idare mahkemesinde bu işlemin iptalini talep edebilir. Ancak, bu davayı açabilmek için süreler oldukça kısadır: Kamulaştırma işlemi maliklere tebliğ edildikten sonra genellikle 30 gün içinde idari dava yoluna başvurmak gerekir. Aksi halde işlem kesinleşir ve sonradan iptal imkânı büyük ölçüde ortadan kalkar. İdari yargıda açılan iptal davaları, yürütmenin durdurulması kararı alınabilirse kamulaştırma sürecini geçici olarak durdurabilir; böylece taşınmazın idareye geçmesi engellenebilir veya geciktirilebilir.
• Kamulaştırmasız el atma davaları: Bazı durumlarda idare, formalitelere uygun bir kamulaştırma yapmaksızın fiilen bir taşınmaza el koyabilir (örneğin yol yaparken, malik ile anlaşmadan arazinin bir kısmını kullanmaya başlayabilir). Bu durum halk arasında “istimlaksız el atma” veya kamulaştırmasız el atma olarak bilinir. Böyle bir durumda mülk sahibi, uğradığı hak ihlali nedeniyle tazminat talebiyle dava açabilir. Kamulaştırmasız el atma davalarında, taşınmazına fiilen el konulan malikin iki ana talebi olabilir: Birincisi taşınmazının aynen iadesi (eski haline getirilmesi) ki genelde fiili kullanım başladığı için bu pratikte zor olmaktadır; ikincisi ise uğradığı zararın bedelinin tazmini. Mahkeme, idarenin hukuka aykırı fiili nedeniyle malike taşınmazın bedelini ödemesine hükmedebilir. Böylece, geç de olsa malik hakkını arayarak adil bir karşılık alabilir.
• Kısmi kamulaştırma ve değer düşüklüğü: İdare bazen bir taşınmazın tamamını değil, bir kısmını kamulaştırır (örneğin geniş bir arazinin yalnızca yol geçecek bölümünü). Bu durumda, geriye kalan parçada malikin mülkiyeti devam eder ancak o parçanın değeri düşebilir. Kamulaştırma Kanunu, kısmi kamulaştırma hallerinde malikin talebiyle kalan kısmın değer kaybının da tazmin edilmesini öngörür. Malik, kamulaştırılan kısım nedeniyle elinde kalan taşınmaz parçasının işe yaramaz hale geldiğini veya değerinin çok azaldığını ileri sürerek, bunun için de ek bir bedel talep edebilir.
• Geri alma hakkı (Vazgeçme durumunda): İdare, kamulaştırdığı taşınmazı belirli bir süre içinde kamu yararı amacına uygun biçimde kullanmaz veya projeyi gerçekleştirmekten vazgeçerse, eski malikin taşınmazını geri alma hakkı doğabilir. Kanuna göre, kamulaştırmayla mülkiyeti geçen taşınmaz, 5 yıl içinde projenin gerçekleştirilmemesi durumunda eski sahibinin talebiyle geri verilebilir (ödenen bedelin iadesi karşılığında). Bu hak, kamulaştırmanın amacına uygun kullanılmasını sağlamak ve keyfi kamulaştırmayı önlemek için tanınmış bir güvencedir.

Görüldüğü üzere, kamulaştırma sürecinde mülk sahibinin mağdur olmaması için çeşitli hukuki mekanizmalar bulunmaktadır. Ancak bu hak arama yollarının etkin şekilde kullanılabilmesi, yasal sürelerin kaçırılmamasına ve sürecin dikkatle takip edilmesine bağlıdır. Bu noktada devreye, kamulaştırma konusunda uzman bir avukatın katkısı girer. Zira kamulaştırma hukukunda deneyimli bir avukat, hangi durumda hangi yolun izleneceğini, nasıl bir dilekçe hazırlanacağını ve en yüksek tazminatın nasıl elde edilebileceğini iyi bilir.

Kamulaştırma Avukatı Ne Yapar?

Kamulaştırma avukatı, kamulaştırma süreçlerinde mülk sahiplerini (veya gerekli durumlarda idareleri) temsil eden, bu alandaki özel mevzuata hâkim hukukçudur. Kamulaştırma işlemleri hem idari prosedürleri hem de dava süreçlerini içerdiğinden, bu alanda çalışan avukatlar idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve yargılama usulü konularında deneyim sahibidir. Peki, bir kamulaştırma avukatı müvekkili için ne gibi hizmetler sunar, ne yapar?

Danışmanlık ve Süreç Bilgilendirmesi: Bir kamulaştırma girişimiyle karşılaşan mülk sahibi için süreç ilk başta karmaşık ve göz korkutucu olabilir. Kamulaştırma avukatı öncelikle müvekkiline durumun ne olduğunu açıklar, haklarını ve seçeneklerini izah eder. Örneğin, müvekkile gelen bir kamulaştırma tebligatının ne anlama geldiğini, uzlaşma toplantısında nelerle karşılaşabileceğini ve teklifi kabul etmezse sonraki adımların neler olacağını net bir şekilde anlatır. Bu sayede mülk sahibi, hak kaybına yol açabilecek bilgisizlik kaynaklı hatalardan korunur.

Resmi Yazışmalar ve İtirazlar: Kamulaştırma sürecinde tebligatlar, tutanaklar ve idari yazışmalar büyük önem taşır. Avukat, idare ile yapılan yazışmaların (örneğin uzlaşma talebine cevap, itiraz dilekçeleri) usulüne uygun ve etkili şekilde hazırlanmasını sağlar. İdarenin gönderdiği belgelere, kanuni süreleri içinde gerekli yanıtların verilmesi, uzlaşma talebinin reddi halinde bunun yazılı olarak gerekçelendirilmesi gibi konular avukat tarafından takip edilir. Ayrıca, eğer idarenin kamulaştırma kararında veya işlemlerinde usulsüzlük tespit edilirse, avukat daha ilk aşamadan bunlara karşı itiraz yollarını kullanabilir.

Uzlaşma Görüşmelerine Katılım: Uzlaşma aşaması, anlaşma sağlanabilirse davaya gerek kalmadan sürecin tamamlanacağı kritik bir safhadır. Kamulaştırma avukatı, müvekkili adına uzlaşma görüşmelerine katılabilir. Bu görüşmelerde idarenin teklif ettiği bedelin gerçekten taşınmazın değeriyle örtüşüp örtüşmediğini değerlendirir. Gerekirse pazarlık yaparak bedelin artırılmasını talep edebilir veya idareye taşınmazın değeri hakkında ek bilgiler ve belgeler sunabilir. Bir avukatın müzakere masasında bulunması, mülk sahibinin tek başına belki de fark edemeyeceği haklarını gündeme getirmesini sağlar. Örneğin taşınmaz üzerinde bulunan bir yapının, ağaçların veya ileride imar planı değişikliğiyle kazanacağı değerin hesaba katılmasını talep etmek gibi noktalar avukatın dikkat edeceği hususlardır. Uzlaşma sağlanırsa, avukat anlaşma tutanağının hukuka uygun şekilde düzenlenmesini ve müvekkilin çıkarlarının tam olarak korunduğunu kontrol eder.

Dava Sürecinin Yürütülmesi: Uzlaşma olmadığında başlayan dava sürecinde, kamulaştırma avukatının rolü daha da belirgin hale gelir. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılan kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davasında mülk sahibini temsil eden avukat, öncelikle dava dilekçelerini ve cevaba ilişkin dilekçeleri hazırlar. Mahkemece atanacak bilirkişi heyetine gerekli itirazları veya soruları yöneltir. Bilirkişi raporu çıktığında, raporu detaylı şekilde inceleyerek eğer raporda eksik veya düşük değer tespiti varsa buna karşı kapsamlı itiraz dilekçesi sunar. Gerektiğinde, taşınmazın gerçek değerini gösterebilecek emsal satış örnekleri, tapu kayıtları, belediyeden imar durumu yazıları gibi kanıtları mahkemeye sunar. Böylece mahkemenin belirleyeceği bedelin olabildiğince yüksek ve adil olması için hukuki argümanlar geliştirir.

Hak ve Alacakların Maksimum Düzeyde Korunması: Kamulaştırma avukatının temel amaçlarından biri, müvekkilinin malvarlığına karşılık mümkün olan en yüksek bedelin alınmasını sağlamaktır. Bu kapsamda avukat, sadece taşınmazın değerini değil, aynı zamanda kamulaştırma nedeniyle doğabilecek diğer hakları da takip eder. Örneğin, kamulaştırma bedeline yasal faiz işletilmesi gereken durumlar varsa (özellikle idare bedeli geç öderse, Anayasa gereği ödeme peşin yapılmadıysa faiz hakkı doğabilir), bunun talebini yapar. Eğer taşınmaz üzerinde kamulaştırma sırasında ekili ürün, ağaç, yapı gibi unsurlar varsa, bunların ayrı ayrı değerinin hesaba katılmasını sağlar. Kısmi kamulaştırma halinde kalan kısmın değer düşüklüğünün tazminini talep eder. Ayrıca, kamulaştırma işlemi sonunda alınan bedelle orantılı olarak müvekkilin ödemesi gerekebilecek vergiler veya kaldırılacak ipotek, haciz gibi takyidatlar varsa, bunların doğru şekilde ele alınmasını sağlar.

İdari Davaların Takibi: Kamulaştırma avukatı, gerektiğinde idari yargıda da müvekkilini temsil eder. Eğer kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açılacaksa, bunun dilekçesini hazırlar ve idare mahkemesi sürecini takip eder. 30 günlük itiraz süresi gibi kritik süreleri kollayarak, müvekkilin hak kaybına uğramamasını temin eder. İdari dava açıldığında, yürütmenin durdurulması talep ederek kamulaştırma işleminin askıya alınmasını sağlamaya çalışır. Bu da taşınmazın aceleyle el değiştirmesini önleyerek müvekkile zaman kazandırabilir.

Acele Kamulaştırma ve Özel Durumlar: Acele kamulaştırma halinde, süreç çok hızlı ilerlediği için avukat anında harekete geçer. Bu yöntemde genellikle bir acele el koyma kararı ile idare taşınmaza kısa sürede girer. Kamulaştırma avukatı, bu kararın hukuka uygun olup olmadığını değerlendirir ve gerekirse derhal yargısal yollara (idari dava, gerekirse Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru gibi) başvurarak müvekkilin mülkiyet hakkını savunur. Ayrıca bedel tespiti sonradan yapılacağı için, süreç devam ederken müvekkilin geçici bir ödeme alabilmesi veya ileride belirlenecek bedel için teminat gösterilmesi konularında da girişimlerde bulunur.

Kamulaştırmasız El Atma Durumlarında: Eğer müvekkil, idarenin herhangi bir kamulaştırma prosedürü yürütmeden taşınmazına el koyduğunu bildirirse, avukat hemen kamulaştırmasız el atma davası hazırlıklarına başlar. Bu davada müvekkilin uğradığı zararı hesaplamak için bilirkişi taleplerinde bulunur, taşınmazın değeri ile birlikte geçmiş dönem ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilmesi gerekiyorsa bunu da ister. Sonuç olarak mahkeme sürecini takip ederek müvekkilin ya taşınmazını geri almasını ya da bedelini almasını sağlayacak şekilde davayı sonuçlandırmaya çalışır.

Diğer Hukuki Destekler: Kamulaştırma avukatı, süreç boyunca müvekkilini her adımda bilgilendirir ve olası risklere karşı uyarır. Örneğin, kamulaştırma kararı alındığı andan itibaren taşınmaz üzerinde malikin yapacağı tasarruflar kısıtlanabilir (tapuda şerh konulması gibi). Avukat, müvekkilin taşınmazını üçüncü kişilere satmak istemesi, taşınmaz üzerindeki ipoteklerin durumu gibi konularda da danışmanlık verir. Kamulaştırma nedeniyle müvekkilin taşınmazından ayrılması gerekiyorsa, tahliye sürecinin hukuka uygun ilerlemesini takip eder. Tüm bu işlemler sırasında resmi mercilerle (tapuda, belediyede, kadastroda vb.) yapılması gereken işleri müvekkili adına gerçekleştirir veya yapılmasını sağlar.

Özetle, kamulaştırma avukatı müvekkilinin maksimum faydayı sağlaması ve hak kaybına uğramaması için sürecin her aşamasında aktif rol alır. Teknik hukuki bilgiye hâkim olması ve taşınmaz değerlemesi, kamu idaresi prosedürleri gibi konulara vakıf olması nedeniyle, kamulaştırma gibi karmaşık bir süreçte vazgeçilmez bir danışman ve temsilcidir.

Neden Bir Kamulaştırma Avukatı ile Çalışmalısınız?

Kamulaştırma, çoğu insanın hayatında belki de bir kez karşılaşacağı, karmaşık ve ciddi sonuçları olan bir işlemdir. Bu sürece uzman desteği olmadan girmek, mülk sahipleri açısından telafisi zor kayıplara yol açabilir. İşte kamulaştırma avukatı ile çalışmanın önemini vurgulayan bazı nedenler:

• Hak Kaybı Riskinin Önlenmesi: Kamulaştırma işlemlerinde süreler ve usul kuralları çok önemlidir. Örneğin, kamulaştırma kararına karşı 30 gün içinde dava açılmazsa iptal imkânı ortadan kalkar veya mahkemece belirlenen bedel tebligat alındıktan sonra belirli süre içinde itiraz edilmezse kesinleşir. Bir avukat, bu kritik süreleri takip ederek müvekkilinin hak kaybına uğramasını engeller.
• Adil Bedel İçin Müzakere: Bireysel olarak mülk sahipleri, devletin ilk teklif ettiği bedeli kabul etmek zorunda olmadıklarını veya bu bedelin düşük olabileceğini her zaman bilemeyebilir. Avukat, benzer kamulaştırma emsallerini ve piyasadaki rayiç değerleri bilir; bu sayede müvekkili için daha yüksek bir bedel pazarlığı yapabilir. Uzlaşma masasındaki dengesiz güç ilişkisini, müvekkil lehine dengeleyebilir.
• Usulsüz İşlemlerin Tespiti: Kamulaştırma sürecinde idarenin yaptığı her işlem yasal olmayabilir. Örneğin usulüne uygun kamu yararı kararı alınmadan başlanmış bir süreç veya hatalı tebligat, eksik bilirkişi incelemesi gibi sorunlar yaşanabilir. Bir kamulaştırma avukatı, süreci yakından denetleyerek bu tür usulsüzlükleri tespit eder ve anında itiraz yollarını kullanır. Bu, ya sürecin iptaline yol açarak müvekkilin mülkiyetini korur ya da en azından sürecin düzeltilmesini sağlar.
• Psikolojik Destek ve Güven: Mülkiyetini kaybetme düşüncesi, insanlar üzerinde büyük bir stres yaratır. Avukatla çalışmak, mülk sahibine bu zorlu süreçte yalnız olmadığı güvencesini verir. Soru işaretlerini giderecek bir uzmana sahip olmak, kişinin daha sağlıklı kararlar almasına yardımcı olur. Örneğin, “Davamı kazansam bile evimi geri alabilir miyim, yoksa sadece parasını mı alırım?” gibi sorulara avukat net yanıtlar vererek belirsizliği ortadan kaldırır.
• Prosedürlerin Yükünü Hafifletme: Kamulaştırma, bürokratik işlemlerle dolu bir maratondur. Tapu işlemleri, mahkeme evrakları, değer tespit raporları, resmi kurumlarla yazışmalar derken, bireylerin takip etmekte zorlanacağı bir süreç ortaya çıkar. Avukat, bu yükün büyük kısmını üstlenerek müvekkilin günlük hayatına devam edebilmesini sağlar. Böylece müvekkil, her detayı kendi takip etmek zorunda kalmaz.
• Uzmanlık ve Deneyim: Kamulaştırma hukuku, herkesin her gün karşılaştığı bir alan olmadığı için, bu alandaki içtihatları, kanun değişikliklerini ve uygulamadaki eğilimleri bilmek önemlidir. Uzman bir avukat, geçmişte benzer davalarda alınmış emsal kararları bilir ve bunları müvekkilinin lehine kullanabilir. Özellikle büyük projelerde kamulaştırma yapan idarelerin tutumları ve değerleme kriterleri konusunda deneyim sahibi olmak, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Tüm bu nedenlerle, bir kamulaştırma süreciyle karşı karşıya kalan kişilerin en kısa sürede konusunda uzman bir avukata danışmaları tavsiye edilir. Bu sayede, hem sürecin en başından doğru yönetilmesi hem de mümkün olan en iyi sonucun alınması ihtimali artacaktır.

Kamulaştırma Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kamulaştırma sürecinde doğru avukatı seçmek, davanın seyri ve sonucu açısından büyük fark yaratabilir. Peki, kamulaştırma avukatı seçerken hangi kriterlere dikkat etmek gerekir?

• Uzmanlık Alanı ve Deneyim: Öncelikle, seçeceğiniz avukatın kamulaştırma hukuku veya gayrimenkul/idare hukuku alanlarında tecrübesi olmasına dikkat edin. Kamulaştırma davaları, diğer hukuki işlerden farklı özel yasal düzenlemelere tabi olduğundan, bu tür işlerde daha önce çalışmış bir avukatın bilgi birikimi çok değerlidir. Avukatın geçmişte yürüttüğü kamulaştırma veya istimlak davaları varsa, bunlardaki başarısı size fikir verebilir.
• İletişim ve Bilgilendirme: Avukatınızla rahat iletişim kurabilmeniz önemlidir. Kamulaştırma süreci boyunca birçok soru ve endişeniz olabilir; avukatınızın bunları sabırla yanıtlaması ve sizi düzenli olarak bilgilendirmesi gerekir. İlk görüşmeden itibaren size süreci anlaşılır şekilde anlatan, teknik terimleri basitçe izah eden bir avukat seçmek yararınıza olacaktır.
• Referanslar ve İtibar: Mümkünse, daha önce kamulaştırma davası yaşamış tanıdıklarınızdan veya güvendiğiniz kişilerden avukat tavsiyesi alın. Avukatın mesleki itibarı ve disiplin geçmişi gibi unsurlar da değerlendirilebilir. İnternet üzerindeki hukuk blogları, forumlar veya avukatın kendi paylaştığı makaleler uzmanlığı hakkında ipuçları verebilir.
• Hizmet Kapsamı: Bazı avukatlar yalnızca dava sürecine odaklanırken, bazıları sürecin en başından sonuna kadar (uzlaşma görüşmeleri, tapu işlemleri, dava ve sonrasındaki işlemler dâhil) kapsamlı hizmet sunar. İhtiyacınıza göre, avukatın ne ölçüde destek sağlayacağını netleştirmeniz iyi olur. Örneğin uzlaşma aşamasında yanınızda olacak mı, idareyle yazışmaları yapacak mı gibi konular önemlidir.
• Ücretlendirme: Avukat seçerken elbette avukatlık ücreti de bir kriterdir. Kamulaştırma davalarında ücretler avukatla müvekkil arasında serbestçe kararlaştırılır ve davanın niteliğine göre değişebilir. Kimi avukatlar sabit bir ücret talep ederken, kimileri başarıya (elde edilecek tazminata) endeksli bir ücretlendirme modeli benimseyebilir. Ücretlendirme konusunda baştan açık bir mutabakata varmak, ileride oluşabilecek anlaşmazlıkları önler. Ancak en düşük ücreti teklif edeni seçmek yerine, yukarıdaki diğer nitelikleri de hesaba katarak bir değerlendirme yapmak daha sağlıklı olacaktır.

Sonuç

Kamulaştırma hukuku, bireylerin en temel haklarından biri olan mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengeyi sağlamaya çalışır. Bu dengenin doğru kurulması ise süreçteki tüm tarafların hak ve yükümlülüklerini bilmesiyle mümkündür. Mülk sahibi açısından bakıldığında, kamulaştırma süreci adil bir tazminat alındığında ve işlemler hukuka uygun yürütüldüğünde kabul edilebilir hale gelir. Bunu sağlamak için de teknik detaylara hâkimiyet ve yasal hakların etkin kullanımı şarttır.

Bir kamulaştırma avukatı, yukarıda detaylandırıldığı gibi, sürecin en başından sonuna kadar müvekkilinin yanında olarak hem danışmanlık verir hem de gerektiğinde hukuki mücadeleyi yürütür. Kamulaştırma tehdidiyle karşılaşan bireyler, tek başlarına hareket etmek yerine uzman bir avukatın bilgi ve deneyiminden faydalandıklarında, uğrayabilecekleri maddi kayıpları minimize eder ve haklarını tam olarak alabilirler. Unutulmamalıdır ki, kamulaştırma bir “kader” değildir; doğru adımlar atıldığında mülkiyet hakkınızın gerektirdiği korumayı ve hakkaniyete uygun bedeli elde etmeniz mümkündür.

Sık Sorulan Sorular

Soru: Kamulaştırma nedir?

Cevap: Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği durumlarda devletin veya yetkili kamu kurumlarının, özel mülkiyetteki bir taşınmazı bedelini ödeyerek zorla edinmesi işlemidir. Eski adıyla istimlak olarak da bilinen kamulaştırma, örneğin yol, baraj, okul gibi kamu projeleri için özel arazilerin devlet tarafından satın alınmasını veya mülkiyetine geçirilmesini ifade eder.

Soru: Kamulaştırma hangi durumlarda yapılır?

Cevap: Kamulaştırma yalnızca kamu yararı bulunan hallerde yapılır. Yani toplumun genel menfaatine hizmet eden projeler söz konusu olmalıdır. Örneğin ulaşım (yol, köprü yapımı), altyapı (baraj, elektrik hattı döşenmesi), eğitim (okul inşası) veya savunma gibi alanlarda bir ihtiyaç varsa ve bu amaçla bir özel mülkün kullanılması gerekiyorsa devlet kamulaştırma yoluna gidebilir. Kanunen, her kamulaştırma işlemi öncesinde kamu yararı kararı alınması zorunludur.

Soru: Arsam kamulaştırıldı, ne yapmalıyım?

Cevap: Eğer size ait bir arsanın kamulaştırılacağına dair tebligat aldıysanız öncelikle panik yapmadan süreci dikkatle takip etmelisiniz. İlk olarak, tebligatta belirtilen uzlaşma toplantısına katılın. Bu toplantıda size teklif edilen bedeli öğrenin ve mümkünse bir kamulaştırma avukatı ile bu bedelin adil olup olmadığını değerlendirin. Teklif edilen bedel düşükse, uzlaşma tutanağını hemen imzalamayın. Uzlaşma sağlanamazsa idare konuyu mahkemeye taşıyacaktır. Bu noktada size tanınan itiraz hakları ve dava açma süreleri devreye girer. Tebligatı aldıktan sonra 30 gün içinde kamulaştırma kararının iptali için idari dava açma hakkınız olduğunu unutmayın. Ayrıca mahkeme sürecinde taşınmazınızın değeri konusunda itiraz ve delil sunma hakkınız olacak. Bu süreçte bir avukat desteği almak en doğru adım olacaktır.

Soru: Kamulaştırma bedeli nasıl belirlenir?

Cevap: Kamulaştırma bedeli, taşınmazın piyasa değeri esas alınarak belirlenir. İdare, kamulaştırma kararı aldıktan sonra taşınmazın değerini tespit etmek üzere bilirkişi veya ekspertiz çalışması yaptırır. Bu değer belirlenirken taşınmazın konumu, büyüklüğü, imar durumu, üzerinde bina ya da ağaç gibi değer artırıcı unsurlar olup olmadığı, emsal satış fiyatları gibi kriterler göz önüne alınır. Mahkeme aşamasında da bilirkişi heyeti benzer kriterleri değerlendirerek rapor hazırlar. Nihai olarak, eğer uzlaşma olmadıysa, Asliye Hukuk Mahkemesi taşınmazın bedelini takdir ederek kararında belirtir. Özetle, kamulaştırma bedeli taşınmazın gerçek karşılığı olup adil ve güncel değerine denk olmalıdır.

Soru: Kamulaştırma bedeline itiraz edebilir miyim?

Cevap: Evet, malikler kendilerine teklif edilen kamulaştırma bedelinin düşük olduğunu düşünüyorlarsa itiraz edebilirler. Uzlaşma aşamasında, teklif edilen bedeli kabul etmeyerek zaten itirazınızı ortaya koymuş olursunuz ve konu mahkemeye taşınır. Mahkeme sürecinde atanan bilirkişi raporuna itiraz ederek daha yüksek bir bedel talep etme şansınız vardır. Bilirkişi raporunda eksik veya hatalı değerlendirme olduğunu düşünüyorsanız, bunu dilekçeyle belirterek ikinci bir bilirkişi incelemesi isteyebilirsiniz. Mahkemenin verdiği bedel kararına karşı da istinaf ve temyiz yolları açıktır. Bu süreçlerde bir avukat yardımıyla itirazlarınızı dile getirmek, en etkili sonuca ulaşmanızı sağlayacaktır.

Soru: Acele kamulaştırma nedir?

Cevap: Acele kamulaştırma, ivedi ve stratejik önem taşıyan projelerde uygulanan özel bir kamulaştırma usulüdür. Gecikmesinde kamu hizmeti açısından sakınca olan hallerde (örneğin acil altyapı projeleri, enerji iletim hatları, sınır güvenliği projeleri gibi) devlet, Cumhurbaşkanı kararıyla acele kamulaştırma kararı alabilir. Bu karara dayanarak idare, bir mahkeme kararı ile taşınmaza hemen el koyabilir. Normal kamulaştırmadan farklı olarak, acele kamulaştırmada değer tespiti ve ödeme işlemleri sonradan tamamlanabilir; ancak kamu hizmetinin aksamaması için devlet taşınmazı önceden kullanıma alır. Maliklerin hakları tamamen ortadan kalkmaz; nihayetinde taşınmazın bedeli yine ödenir ve malikler gerektiğinde iptal davası yoluyla işlemin hukukiliğini tartışabilirler.

Soru: Kamulaştırma kararı iptal edilebilir mi?

Cevap: Kamulaştırma kararları, hukuka aykırı ise iptal edilebilir. Malik olarak, eğer kamulaştırma işleminde kamu yararı olmadığı, usul eksikleri bulunduğu veya yetkisiz bir merci tarafından karar alındığı gibi iddialarınız varsa, idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz. Ancak dikkat edilmesi gereken nokta, bu davanın çok kısa bir süre içinde, genellikle kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde açılması gerektiğidir. Süresi içinde açılan davada mahkeme, işlemin hukuka uygunluğunu denetler. Gerçekten bir aykırılık saptarsa kamulaştırma kararını iptal edebilir. İptal kararı hâlinde, eğer taşınmaz henüz devredilmediyse süreç durur; devredildiyse eski hale iade mekanizmaları gündeme gelebilir. Ancak kamu yararı kriteri yargı mercilerince dar yorumlandığı için, bariz hukuka aykırılıklar olmadıkça iptal kararı verilmesinin zor olabileceğini de unutmamak gerekir.

Soru: Kamulaştırmasız el atma ne demektir?

Cevap: Kamulaştırmasız el atma, idarenin herhangi bir yasal kamulaştırma prosedürü uygulamadan bir taşınmaza fiilen el koyması durumudur. Örneğin, acil bir yol yapımında tapuda hâlâ özel kişi adına olan bir araziden izin almaksızın yol geçirilmesi ve malike henüz bedel ödenmemesi bir kamulaştırmasız el atma örneğidir. Bu durumda malik, “fiili el atma” olarak da anılan bu uygulama için tazminat davası açabilir. Mahkeme, taşınmazın bedelinin ve gerekirse ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) tutarının malike ödenmesine karar verir. Kamulaştırmasız el atma davaları, idarenin usule aykırı davranışına karşı maliklerin haklarını koruyan bir yol olup, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi kararlarıyla da desteklenmiş bir alandır. Günümüzde idareler bu tür durumları önlemek için genellikle sonradan da olsa kamulaştırma işlemini tamamlamaya çalışırlar. Ancak maliklerin böyle bir fiili durumla karşılaştıklarında derhal hukuki yollara başvurmaları önemlidir.

Soru: Kamulaştırma davası ne kadar sürer?

Cevap: Kamulaştırma davalarının süresi, davanın niteliğine ve mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak değişebilir. Uzlaşma sağlanamadığında açılan bedel tespiti ve tescil davaları genellikle birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanabilir; ancak bilirkişi raporlarına itirazlar, ek raporlar derken bu süre uzayabilir. İstinaf ve temyiz süreçleri dâhil edilirse, bir kamulaştırma davasının kesin olarak sonuçlanması birkaç yılı bulabilir. Acele kamulaştırma davalarında el koyma kararı hızlı alındığından, asıl bedel belirlenmesi sonradan gerçekleşir. İdari yargıda açılan iptal davaları da yaklaşık 6 ay ile 1 yıl arasında ilk derece kararı verebilir, sonrasında Danıştay süreci yaşanabilir. Kısaca, kamulaştırma süreci tek bir işlem değil, birden fazla hukuki süreç içerdiği için kesin bir süre vermek zordur; ancak birkaç haftada sonuçlanması beklenmemelidir.

Soru: Kamulaştırma davalarında avukat tutmak zorunlu mu?

Cevap: Türk hukuk sisteminde kamulaştırma davalarında avukat tutmak yasal olarak zorunlu değildir; herkes kendi davasını avukat olmadan da takip edebilir. Ancak kamulaştırma gibi teknik ve karmaşık bir alanda avukat yardımı olmadan başarılı bir sonuç almak oldukça zordur. Sürelerin takibi, dilekçelerin usulüne uygun hazırlanması, bilirkişi raporlarına etkin itiraz gibi konular uzmanlık gerektirir. Bu nedenle pratikte, hak kaybına uğramamak ve en yüksek tazminatı elde etmek için bir kamulaştırma avukatı ile çalışmak adeta bir zorunluluk gibidir. Avukatın varlığı kanunen mecburi olmasa da, sağladığı fayda göz önüne alındığında kamulaştırma davalarında profesyonel destek almak en doğru yaklaşımdır.

Soru: Kamulaştırma avukatının ücreti ne kadardır?

Cevap: Kamulaştırma avukatlarının ücretleri, davanın kapsamına, zorluk derecesine, avukatın tecrübesine ve müvekkil ile yapılan anlaşmaya göre değişkenlik gösterir. Sabit bir rakam vermek mümkün olmamakla birlikte, bazı avukatlar sabit ücretle çalışırken bazıları ise kazanılan dava sonucunda elde edilen tazminat üzerinden belli bir yüzde (başarı ücreti) alabilir. Örneğin, dava değerinin büyüklüğü, işin niteliği, bilirkişi incelemelerinin sayısı gibi etkenler ücretlendirmeyi etkileyebilir. Türkiye Barolar Birliği’nin belirlediği asgari ücret tarifeleri bir ölçüt olmakla beraber, kamulaştırma gibi spesifik davalarda avukat ve müvekkil kendi aralarında en uygun ücreti kararlaştırırlar. Önemli olan, ücret konusunda en baştan şeffaf bir anlaşma yapmak ve her iki tarafın da beklentilerini netleştirmesidir.