İnançlı İşleme Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası

İnançlı işleme dayalı tapu iptali ve tescil davası, Türk Medeni Hukuku’nda güvendiğiniz bir kişiye devrettiğiniz tapunun geri alınması amacıyla açılan özel bir dava türüdür. Uygulamada özellikle aile içinde veya yakın ilişkilerde güvene dayalı tapu devirleri sıkça görülür ve maalesef bu durum bazen hukuki uyuşmazlıklara yol açar. Bu makalede, inançlı işlemin ne olduğu ve hukuki niteliği, inanç sözleşmesinin geçerlilik şartları, güvene dayalı tapu devrinin özellikleri ve ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar, tapu iptali ve tescil davasının açılma şartları, bu davada ispat yükü ve delil kullanımı, sık karşılaşılan örnek senaryolar ile Yargıtay kararları ışığında sürece dair dikkat edilmesi gereken noktaları herkesin anlayabileceği bir dille açıklayacağız.

İnançlı İşlem Nedir? Hukuki Niteliği

İnançlı işlem, kısaca ifade etmek gerekirse, bir malın veya hakkın güven ilişkisi çerçevesinde geçici olarak bir başkasına devredilmesi ve belirli şartlar gerçekleşince tekrar devredene iade edilmesi hususunda taraflar arasında yapılan anlaşmadır. Bu anlaşmada inanan (itimat eden taraf), kendi malvarlığına ait bir mülkü ya da hakkı belirli bir amaçla güvendiği kişiye devreder. İnanılan (güvenilen taraf) ise bu mal veya hakkı, aralarındaki inanç sözleşmesine uygun şekilde kullanmayı ve kararlaştırılan şartlar gerçekleştiğinde veya kararlaştırılan süre dolduğunda, malı yeniden inanana (veya onun istediği üçüncü kişiye) geri vermeyi üstlenir. İnançlı işlem tamamen güven esasına dayanır; taraflar birbirlerine güvendikleri için mülkiyet geçici olarak devredilir ve ileride iade edileceğine dair beklenti vardır.

İnançlı işlemler Türk hukukunda doğrudan kanunla düzenlenmemiştir, ancak sözleşme özgürlüğü ilkesi gereği (TBK m.26) hukuken geçerli kabul edilmektedir. Yani kanunlarımızda “inançlı işlem” başlığıyla bir madde bulunmamasına rağmen, taraflar yasaların emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla aralarında böyle bir sözleşme yapabilirler. Hukuki nitelik olarak inançlı işlem iki yönlü bir işlemdir: Bir yandan bir tasarruf işlemi vardır (mülkiyetin devri, örneğin tapuda satış veya devir şeklinde gerçekleşir), diğer yandan bu devrin geri dönüşünü güvence altına alan bir borçlandırıcı işlem (inanç sözleşmesi) vardır. İnanç sözleşmesi, tarafların karşılıklı hak ve borçlarını, mülkiyetin geri iadesi şartlarını ve inançlı ilişkinin sona erme sebeplerini düzenleyen bağımsız bir sözleşmedir. Bu yönüyle inançlı işlem, aslında bir çift yönlü hukuki işlemdir: Görünürde bir devir (örneğin tapuda satış) yapılırken, gizli olarak bu devrin belirli koşullarla geri alınacağına dair bir anlaşma bulunmaktadır.

Örnek olarak, bir kişinin (inanan) kendi adına kayıtlı bir taşınmazı, güvendiği bir yakınının (inanılan) bankadan kredi çekebilmesine yardımcı olmak amacıyla geçici olarak onun üzerine devrettiğini düşünelim. Aralarındaki anlaşmaya göre inanılan kişi, bu taşınmazı kendi adına ipotek gösterip kredi çekecek ve krediyi ödedikten sonra taşınmazı yine devredene geri verecektir. İşte bu tür bir düzenleme, bir inançlı işlem örneğidir. Benzer şekilde, yurt dışında yaşayan birinin, Türkiye’deki bir akrabasına belli bir malını emanet etmesi veya bir iş insanının borcuna teminat olarak malını geçici devretmesi de aynı kapsama girer.

İnançlı işlemin hukuki niteliği gereği, inanılan kişi mülkiyeti devraldıktan sonra resmi kayıtlara göre malikin tüm haklarına sahip olur. Ancak aralarındaki güven anlaşması nedeniyle bu hakları dilediği gibi değil, sözleşmede öngörülen amaç doğrultusunda ve sınırlamalarla kullanmalıdır. İnanan ise malını devretmiş olsa da, inanç sözleşmesi sayesinde belirli koşullarda malını geri alma hakkını saklı tutmaktadır. İnançlı işlem, muvazaalı (danışıklı) işlemlerle karıştırılmamalıdır: Muvazaada taraflar gerçekte hukuki sonuç doğurmayan veya farklı bir sonuç doğuran sahte bir işlem yaparlar; oysa inançlı işlemde yapılan devir gerçek ve ciddidir, ancak arka planda bu devrin geri alınmasına dair ek bir anlaşma vardır. Bu nedenle inançlı işlemde taraflar arasında yüksek bir güven ilişkisi söz konusudur ve maalesef bu güven ihlal edilirse hukuki uyuşmazlık kaçınılmaz hale gelebilir.

İnanç Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

İnanç sözleşmesi, taraflar arasında serbestçe düzenlenebilen bir özel hukuk sözleşmesidir. Geçerliliği için ilk şart, elbette ki sözleşme içeriğinin hukuka uygun olmasıdır. Türk Borçlar Kanunu m.27 uyarınca kanunun emredici hükümlerine, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya imkânsız ya da ahlaka aykırı bir içerik taşıyan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. Dolayısıyla inançlı işlem anlaşması herhangi bir kanun hükmünü ihlal etmemelidir. Örneğin, alacaklılardan mal kaçırmak (hacizden kurtulmak) amacıyla yapılan gizli anlaşmalar ya da mirasçılardan mal kaçırmak için yapılan düzenlemeler, hukuken korunmayabilir. Böyle kötü niyetli amaçlarla yapılan sözde “inanç” anlaşmaları, ahlaka aykırı veya hileli amaç güttüğü için geçersiz sayılabilir. Bu nedenle, inanç sözleşmesinin meşru bir amaca dayanması ve dürüstlük kuralına aykırı bir durum içermemesi gerekir.

Şekil şartı bakımından, inanç sözleşmesi için kanunen özel bir şekil şartı öngörülmemiştir. Yani yasada “şu şekilde yapılmazsa geçersizdir” denilen bir form yoktur; bu sözleşme yazılı da olabilir, sözlü de. Ancak uygulamada, özellikle taşınmaz mallar söz konusu olduğunda, yazılı bir inanç sözleşmesi yapılması büyük önem taşır. Çünkü ileride doğabilecek bir anlaşmazlıkta, bu sözleşmenin varlığını ve koşullarını ispat edebilmek için yazılı bir belgeye ihtiyaç duyulacaktır. Tarafların imzasını taşıyan, hangi malın ne amaçla devredildiğini, hangi şartlar altında geri verileceğini net şekilde belirten bir yazılı sözleşme yapılması en sağlıklı yöntemdir. Bu belge, noter onaylı olabilir ya da taraflar kendi aralarında imzalayabilirler. Noter onayı, imzaların inkarını zorlaştırır ama noter onaysız, adi yazılı biçimde bir sözleşme de hukuken geçerlidir. Önemli olan, iki tarafın da iradesini yansıtan ve sonradan inkâr edemeyecekleri bir belgenin bulunmasıdır.

İnanç sözleşmesinin içeriğinde, devredilen malın tanımı, devrin amacı (örn. yönetim, koruma, teminat vs.), iade şartları ve zamanı mutlaka belirtilmelidir. Taraflar ayrıca sözleşmeye, anlaşmaya aykırı davranışın yaptırımlarını da koyabilirler (örneğin iade edilmezse cezai şart, tazminat gibi hükümler). Taraflar arasındaki güven ilişkisi genelde yüksek olduğundan, çoğu zaman aile içinde bu detaylar konuşulup yazıya geçirilmez; ancak hukuki güvenlik açısından bunların açıkça yazılması tavsiye edilir. Sözlü bir inanç anlaşması, tarafların rızasıyla kurulabilir ve aslında hukuken de geçerlidir, fakat ispatı son derece zordur. Bu yüzden geçerlilik için kanunen yazı şartı aranmasa bile, hakkın korunabilmesi için pratikte yazılılık fiilen şart gibidir.

Bir diğer önemli husus, tapu devri işlemlerinin resmi şekilde yapılma zorunluluğudur. Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devri, tapu müdürlüğünde resmi senetle yapılmak zorundadır. Bu nedenle, örneğin “tapuya inançlı işlem şerhi koyalım” gibi bir uygulama yoktur; tapuda yapılan işlem genellikle satış veya bağış gibi görünür, inanç ilişkisi ise tapu siciline yansımaz, sadece taraflar arasındaki özel anlaşmada kalır. Dolayısıyla inançlı işlem yapmak isteyenler, tapuda mecburen kanunun öngördüğü bir devir türünü (çoğunlukla satış) kullanırlar. Bu görünürde işlem ile gizli inanç sözleşmesi birlikte yürür. Bu durum, şeklen bir satış sözleşmesi yapıldığı için bazen muvazaalı işlemlerle karıştırılmaktadır; oysa burada tarafların bir satış yapma iradesi vardır ama asıl amaç ileride iade şartına bağlanmıştır. Yine de resmi işlem ile özel sözleşme birbirinden ayrı olduğu için, ileride çıkacak uyuşmazlıklarda bu ikili yapı hukuki tartışmalara neden olabilmektedir.

Özetlemek gerekirse, inanç sözleşmesinin geçerli olabilmesi için: Tarafların sözleşme ehliyetine sahip olması, sözleşme konusunun meşru ve hukuka uygun olması, taraf iradelerinin gönüllü ve bilinçli olarak uyuşması gerekir. Şekil açısından yazılı yapılması şiddetle tavsiye edilir. Eğer inançlı işlem bir taşınmaz hakkında ise, tapuda yapılan resmi işlem de usulüne uygun gerçekleştirilmelidir (örneğin gerçekten tapu devri yapılmış olmalı). İnanç sözleşmesi, tapudaki devrin hukukî sebebini oluşturan borçlandırıcı işlemdir; bu nedenle aslında iki işlemin birbiriyle tutarlı olması beklenir (örneğin tapuda satış gösterilip özel anlaşmada iade kararlaştırılması tutarlıdır, ancak tapuda devrin bedelsiz mi bedelli mi olduğu gibi hususlar ileride değerlendirmeye alınabilir). Ayrıca inanç sözleşmesi yaparken, tarafların ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda delil olarak sunabilecekleri bir belge bırakmaları kendi menfaatlerinedir. Aksi halde, böylesine güvene dayalı bir ilişkide hak kayıpları yaşanması çok kolaydır.

İnançlı İşlemde Tapu Devrinin Özellikleri ve Güvene Dayalı Uyuşmazlıklar

İnançlı işlemlerde tapu devri, çoğu kez normal bir devir işlemi gibi gerçekleştirilir. Yani tapu sicilinde, taşınmazın mülkiyeti A kişisinden B kişisine geçmiş görünür ve bu işlem genellikle satış veya bağış olarak kaydedilir. İşlemin tapuda bu şekilde yapılmasının sebebi, yukarıda değindiğimiz gibi resmi şekil zorunluluğudur. Tapuda “güvene dayalı devir” diye bir işlem türü olmadığı için, taraflar amaçlarına uyan en yakın resmi işlemi kullanırlar. Bunun en tipik örneği, aslında para ödenmediği halde tapuda satış gösterilmesidir. Örneğin anne-baba evlerini oğullarından birine emanet etmek istiyor, ama tapuda bunu yapmanın yolu olmadığı için, gerçekte satış olmamasına rağmen tapuda satış işlemi yapıp evi oğul üzerine geçiriyorlar. Böylece resmi kayıtlara göre oğul taşınmazın yeni maliki olur. Resmiyette her şey normal görünür, ancak gerçekte bu devir bir emanet niteliği taşımaktadır.

Tapu devrinin bu özellikleri nedeniyle, güvene dayalı devirlerde en büyük risk, inanılan kişinin (yeni malikin) yükümlülüğünü yerine getirmemesi, yani malı geri vermemesi veya anlaşmaya aykırı tasarrufta bulunmasıdır. Çünkü yasal olarak tapuda malik gözüken kişi inanılan olduğu için, üçüncü kişilere karşı da malik odur ve pek çok işlem yapma yetkisine sahiptir. Ortadaki özel anlaşmayı ise üçüncü kişiler bilmezler ve tapu kaydına bakarak hareket ederler. Bu durumda ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklara birkaç örnek vermek gerekirse:

• İade Etmeme Durumu: En sık karşılaşılan problem, inanılan kişinin, zamanı veya şartları geldiğinde malı iade etmeyi reddetmesidir. Örneğin siz malınızı geçici olarak güvendiğiniz bir arkadaşınıza devrettiniz, anlaştığınız süre doldu veya amaç gerçekleşti ama arkadaşınız “Bu mal artık benim, geri vermeyeceğim” diyebilir. Ya da aile içinde bir çocuk anne babasına verdiği sözü tutmayıp malı geri iade etmek istemeyebilir. Bu durumda inançlı işlem ağır bir güven ihlali nedeniyle uyuşmazlığa dönüşür ve devreden taraf haklarını aramak zorunda kalır.
• Malın Üçüncü Kişiye Satılması: İnanılan kişi, malı geri vermek yerine üçüncü bir şahsa satabilir veya devredebilir. Örneğin, emanet olarak evini üzerine yaptığınız kardeşiniz, bu evi başkasına satıp parasıyla ortadan kaybolabilir. Bu durumda tapuda artık bambaşka bir kişi malik gözükecektir. Güvendiğiniz kişi sözleşmeye aykırı hareket ederek malı devrettiği için, hem sözleşmeyi ihlal etmiş olur hem de sizin açınızdan malı fiilen geri almak çok zorlaşır. Bu senaryoda, üçüncü kişinin durumu iyiniyetli ise (yani bu satışın bir emanetin ihlali olduğunu bilmiyorsa ve resmi tapu kayıtlarına güvenerek almışsa) hukukumuz o üçüncü kişiyi korur. Böylece siz, malınızı o iyi niyetli kişiden geri alamazsınız, onun tapusu korunur. Sizin uğradığınız zarar için asıl güvendiğiniz kişiye (inanılana) dava açıp tazminat istemeniz gerekir. Ancak üçüncü kişi aslında durumun farkındaysa, örneğin inanılan kişi malı çok düşük bedelle yakın bir tanıdığına devrettiyse ve bu kişi de aslında malın size ait olduğunu biliyorsa, o zaman üçüncü kişi kötüniyetli sayılabilir. Böyle hallerde, üçüncü kişiye devredilen tapunun iptali de istenebilir (üçüncü kişiyi davalı olarak ekleyip tapuyu onun adına da iptal ettirmek mümkündür). Tabii ki üçüncü kişinin iyiniyetli mi kötüniyetli mi olduğunun ispatı da ayrı bir uyuşmazlık konusudur.
• İnanılanın Vefatı: Güvendiğiniz kişi, malı iade etmeden vefat ederse, bu kez mal onun mirasçılarına geçer. Mirasçılar, eğer inançlı işlemden haberdar değillerse veya kabul etmek istemezlerse, “bu mal bizim mirasımız” diyerek iade talebinizi reddedebilirler. Bu durumda da siz, mirasçılara karşı tapu iptali ve tescil davası açmak zorunda kalabilirsiniz. Mirasçılar da tıpkı inanılan gibi, sözleşmeyi inkâr edebilir ve ispat yüküyle karşılaşırsınız.
• İnananın Vefatı: Malı emanet eden kişi ölürse, onun mirasçıları bu malın aslında kendi miraslarına dahil olduğunu düşünebilir. Özellikle aile içinde, örneğin baba sağken evi geçici olarak oğluna devrettiyse ve sonra baba vefat ettiyse, diğer kardeşler “o ev aslında babamıza aitti, miras olarak paylaştırılmalıydı” diyerek tapu iptali davası açabilir. Bu durumda davacı mirasçılar, devrin inançlı bir devir olduğunu ispatlamak zorunda kalırlar.
• Amaç Dışı Kullanım: İnanılan, malı sözleşmeye aykırı şekilde kullanabilir. Örneğin malı satmasa bile, sözleşmeye göre malı korumakla yükümlüyken onu harap edebilir, üzerinde ağır ipotekler kurdurabilir veya başkasına kiraya verip gelirini kendisi alabilir. Bu gibi durumlar da güveni zedeleyen hususlardır ve ileride iade sağlansa bile arada maddi kayıplar yaşanabilir.

Bu uyuşmazlık senaryolarında temel sorun, resmi kayıtların sözleşmeye uymaması nedeniyle çıkan çelişkidir. Tapu sicili, inanılanı malik gösterirken, taraflar arasındaki anlaşma bunun geçici olduğunu söylemektedir. Dolayısıyla inançlı işlemde problem çıktığında, hukuken tapu kaydını düzeltmek (iptal-tescil) için dava açılması gerekir. İleride ayrıntılı değineceğimiz gibi, davacı taraf açısından böyle bir davayı kazanmak kolay olmayabilir; çünkü elinizde sağlam deliller yoksa, mahkeme tapu kaydını değiştirmeye yanaşmayacaktır. Özetle, inançlı işlemlerde tapu devrinin özelliği, resmi olarak kesin ve tam bir mülkiyet devri olması, ama arka planda geri verme şartına bağlı bir emanet ilişkisi barındırmasıdır. Bu ikilik, işler yolunda gittiği sürece sorun olmazken, güvende en ufak bir sarsıntı olduğunda büyük anlaşmazlıklara dönüşebilmektedir.

Güvene Dayalı Tapu Devrinde Tapu İptali ve Tescil Davasının Açılma Şartları

İnançlı işleme dayalı olarak tapu iptali ve tescil davası açılması, genellikle inanılan kişinin malı iade etmekten kaçındığı veya sözleşmeye aykırı davrandığı durumlarda gündeme gelir. Bu dava, fiilen mülkiyeti yeniden inanana (devreden tarafa) kazandırmayı amaçlar. Bir başka ifadeyle, mahkeme kararıyla tapu sicilindeki kayıt iptal edilip, taşınmazın tekrar asıl hak sahibine tescili sağlanmak istenir. Bu davayı başarıyla açabilmek için bazı şartlar mevcut:

• Geçerli Bir İnanç Anlaşmasının Varlığı: Öncelikle ortada gerçekten bir inanç sözleşmesi (yazılı veya yazısız) bulunmalıdır. Yani davacı, malı davalıya belli bir güven ilişkisi çerçevesinde devrettiğini, devrin altında yatan amacın geçici olduğunu ve malı geri almayı kararlaştırdıklarını iddia edecektir. Eğer baştan böyle bir anlaşma yoksa (örneğin gerçekten bağış yapmışsanız ya da satmışsanız) sonradan “güveniyordum, geri verecekti” demek yeterli olmaz. Dolayısıyla davanın temel dayanağı, devrin güvene dayalı olduğudur. Bu iddianın doğru olduğunun kabulü için ileride ispat yükü size düşecek, ancak dava açarken en azından böyle bir anlaşma olduğunu ileri sürmeniz gerekir.
• İade Talebinin Reddi veya Amacın Gerçekleşip Dönüşüm Olmaması: İnançlı işlemde dava açmak genellikle son çaredir. Normalde, şartlar gerçekleşince inanılanın malı iade etmesi beklenir. Eğer inanılan kişi sözünü tutarsa, dava açmaya gerek kalmaz. Ancak inanılan kişi ya süresi gelmesine/amaç gerçekleşmesine rağmen iade etmez, veya daha kötüsü malı üçüncüye devreder ya da ortadan kaybolur. İşte bu noktada inanan tarafın talebi olur: “Lütfen malımı geri ver, anlaşmamız bitti” şeklinde. Bu talep karşılanmazsa, artık hukuki yola başvurulabilir. Bazı durumlarda, inanılan kişiyle aranız bozulduğunda iade isteyeceğinizi bildirmek bile anlamsız hale gelebilir, çünkü güven zaten sarsılmıştır. Yine de dava açmadan önce noter aracılığıyla bir ihtar gönderip malın iadesini talep etmek, daha sonra mahkemede iyi niyet göstergesi olabilir ve zamanaşımı başlangıcı açısından da faydalı olabilir. Talep reddedilir ya da cevapsız kalırsa, dava şartları olgunlaşmış demektir.
• Davalı ve Taraf Konumları: Tapu iptali ve tescil davasında genellikle davalı olarak, tapuda malik görünen kişi gösterilir (inanılan ya da onun mirasçıları). Eğer taşınmaz inanılan tarafından üçüncü bir kişiye devredildiyse, bu durumda yeni malik de davalı olarak gösterilmelidir. Çünkü tapu kaydı artık onun üzerinde ve mahkeme kararıyla o kaydın iptali gerekecektir. Burada önemli bir nokta: Eğer üçüncü kişi iyiniyetli ise (yani devrin güven ilişkisine dayalı olduğunu bilmeden, gerçek bir alım satım gibi hareket etmişse), Türk Medeni Kanunu m.1023 gereğince mülkiyeti korunur. Bu durumda davanızda tapu iptali talebi üçüncü kişi yönünden reddedilebilir. Uygulamada, inanılan kişi malı iyiniyetli bir üçüncüye sattıysa, inananın tapu iptali davası genelde başarısız olur, çünkü mahkeme masum üçüncüyü korur. Fakat üçüncü kişi kötüniyetliyse (örneğin inanılanın eşi, kardeşi gibi yakın biri ve bu devrin emanet olduğunu biliyordu), o zaman üçüncü kişi de davada sorumlu tutularak tapu iptali istenebilir. Bu ayrımı yapmak ve iddiaları ona göre kurmak önemlidir. Bir davada hem inanılanı hem de üçüncü kişiyi davalı göstermek mümkündür; mahkeme, üçüncü kişinin iyiniyetini değerlendirip ona göre karar verecektir.
• Zamanaşımı ve Süre: İnançlı işlemlere dayalı tapu iptal davaları için kanunda özel bir dava açma süresi öngörülmemiştir. Yani örneğin mirastaki tenkis davaları gibi belirli bir süre yoktur. Ancak genel olarak, Borçlar Kanunu’ndaki 10 yıllık genel zamanaşımı süresi bu davalar için uygulanır. Bu 10 yıllık süre ne zaman başlar? Uygulamada Yargıtay’ın benimsediği ilke, zamanaşımının inananın hakkını talep etme imkânının doğduğu, diğer bir deyişle iade talebinin karşılıksız kaldığı tarihten başlayacağı yönündedir. Basitçe söylemek gerekirse, güvendiğiniz kişinin malı geri vermeyeceğini anladığınız andan itibaren 10 yıl içinde davayı açmanız gerekir. Örneğin, inanılan kişiye belli bir süre için devrettiniz, süre sonunda malı istemenize rağmen alamadınız; işte o noktadan itibaren 10 yıl geçerse, artık zamanaşımı itirazıyla karşılaşabilirsiniz. Bazı durumlarda, taraflar arasında belirli bir süre yoksa, güven ilişkisinin makul bir süre devam ettiği, inananın “feragat ümidi”ni ne zaman yitirdiği hususu tartışılır. Yargıtay kararlarında, eğer inanılan malı iade etmeyeceğine dair açık bir tutum içine girmediyse, inananın uzun süre beklemesi onun hakkını kaybettiği anlamına gelmez; zamanaşımı genellikle davanın açıldığı tarihten geriye doğru değerlendirilir ve somut olayın özelliklerine bakılır. Yine de pratik tavsiye olarak: Güven kötüye gittiği an hakkınızı aramaya başlayın, gereksiz yere yıllarca beklemeyin. Unutmayın ki, zamanaşımı dolmasa bile, çok uzun süre hareketsiz kalmak hak kaybı riskini artırır (deliller kaybolur, tanıklar unutabilir vs.).
• Arabuluculuk ve Ön Başvuru: 2019 ve 2020’li yıllarda bazı davalar için zorunlu arabuluculuk getirildi. Taşınmazlara ilişkin tapu iptal davaları, şu an itibariyle zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir. Yani bu davayı açmadan önce arabulucuya gitmek şartı aranmıyor. Ancak taraflar isterlerse dava öncesi ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurabilirler. Özellikle aile içi anlaşmazlıklarda, arabulucu yardımıyla sulh yolu aranması düşünülebilir. Fakat pratikte, güveni kötüye kullanan taraf genellikle uzlaşmaya yanaşmadığı için, bu yol çoğu zaman sonuçsuz kalır. Mecburi bir şart olmadığından, doğrudan dava açmakta bir engel yoktur.

Sonuç olarak, tapu iptali ve tescil davasının açılabilmesi için elinizde güvendiğiniz kişiye devrettiğiniz bir mal, bu devrin dayandığı bir güven anlaşması ve karşı tarafın bu güveni ihlal eden bir davranışı bulunmalıdır. Dava dilekçesinde, devrin inançlı olduğunu, sizin gerçek hak sahibi olduğunuzu, geri verme yükümlülüğünün yerine getirilmediğini açıkça anlatmalısınız. Mümkünse inanç sözleşmesi veya delil olabilecek belgeleri eklemelisiniz. Davayı, tapudaki güncel malike karşı (ve gerekiyorsa onun devrettiği üçüncü kişiye karşı) açmalısınız. Ayrıca, riskleri düşünerek dava dilekçenizde terditli taleplere yer vermek akıllıcadır. Örneğin birinci talep tapu iptali ve adınıza tescil iken, ikinci alternatif talep, eğer bu mümkün olmazsa (mesela üçüncü kişi iyiniyetli çıkarsa) malın bedelinin tazminat olarak tahsili olabilir. Bu sayede, mahkeme tapuyu iade edemese bile size uğradığınız zararın parasal karşılığını hükmedebilir. Elbette ki her somut olay farklıdır ve davanın gidişatı, delillere ve tarafların durumuna göre değişir.

İnançlı İşlem Davasında İspat Yükü ve Deliller

Bir inançlı işlem iddiasını mahkemede ileri sürüyorsanız, ispat yükü büyük ölçüde sizin üzerinizdedir. Türk Medeni Kanunu m.6’ya göre, iddia ettiği olgu veya hakka dayanarak talepte bulunan kişi, iddiasını ispatla yükümlüdür. Bu bağlamda, tapuda malik görünen davalıya karşı “aslında mal bana ait, güven nedeniyle onun üstüne yapmıştım” diyen davacı, bu iddiasını kanıtlamak durumundadır. Çünkü mevcut resmi duruma aykırı bir vakıa ileri sürmektedir.

En güçlü delil, taraflar arasında yapılmış olan yazılı inanç sözleşmesidir. Eğer devrin şartlarını gösteren, iki tarafın da imzasını taşıyan bir sözleşme varsa, mahkeme öncelikle buna bakacaktır. Böyle bir belge, davanın bel kemiğidir ve genellikle davayı kazanmanızı sağlar, tabii ki belge sahte değilse ve sözleşme içeriği hukuka aykırı değilse. Diyelim ki sözleşmede “A, malını B’ye emanet olarak devredecek, B de şu tarihte veya şu koşul gerçekleşince A’ya geri verecek” yazıyor ve imzalar mevcut; bu durumda davalı sözleşmeye rağmen iade etmemişse, mahkeme tapu iptali kararı verebilir.

Peki ya yazılı bir sözleşme yoksa? İşte o zaman ispat konusu çetrefilli hale geliyor. Türk Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.200 vd. maddelerine göre, belirli bir miktarın (genelde kanunda belirtilen parasal sınırın) üzerindeki hukuki işlemler yazılı delille ispat edilmek zorundadır. Taşınmaz devri gibi büyük işlemler de bu kapsamdadır. Ayrıca resmi şekle tabi bir işlem olan tapu devrinin temelindeki anlaşmayı ispat etmek için kural olarak yazılı delil aranmaktadır. Yani mahkeme, “Madem tapuda satış yapmışsınız, bunun aksini (güvene dayalı olduğunu) kanıtlayacaksanız bana yazılı bir şey gösterin” diyecektir. Sadece tanık beyanıyla veya sözle bu iddiayı kanıtlamak çoğunlukla mümkün değildir. Özellikle karşı taraf inkâr ediyorsa, tanık tek başına kafi gelmez.

Ancak hukuk usulünde “delil başlangıcı” denilen bir kavram vardır (HMK m.202). Eğer tamamen yazılı delil yoksa, küçük de olsa bir yazılı emare sunabilirseniz, o zaman tanık dahil diğer delillere başvurma imkânınız doğar. Delil başlangıcı, davalı tarafın el yazısıyla yazdığı fakat imzası olmayan bir not, davalının imzasını taşıyan fakat resmi şekli eksik bir belge, ya da davalının göndermiş olduğu bir e-posta, SMS, WhatsApp yazışması gibi, inanç ilişkisini gösteren herhangi bir yazılı ileti olabilir. Örneğin kardeşinize evi emanet ettiğinizde, kardeşiniz size bir SMS atıp “Abi, merak etme evi zamanı gelince üstüne yapacağım” demiş olsun. Bu mesaj, formel bir sözleşme değil ama bir delil başlangıcı teşkil eder. Böyle bir belgeyi mahkemeye sunarak, “Bakın karşı taraf böyle demiş, şimdi sözünden dönüyor” diyebilirsiniz. Mahkeme bunu yeterli bulursa, artık tanıkları da dinleyebilir, diğer yan delilleri de değerlendirebilir.

Tanık ile ispat, başlı başına yeterli olmasa da, yukarıdaki gibi bir delil başlangıcı ortaya konduğunda mümkün hale gelir. Örneğin ortak tanıdıklarınız veya akrabalarınız, taraflar arasındaki güven anlaşmasına şahit olmuş olabilir. Bu kişiler mahkemede dinlenerek, “Evet, ben biliyorum, babası evi geçici olarak oğlunun üstüne yapmıştı, aslında geri alacaktı” şeklinde ifadeler verebilirler. Hakim, bu tanık beyanlarını, sunulan diğer delillerle birlikte değerlendirir. Eğer tutarlı ve ikna edici bir durum ortaya çıkarsa, yazılı sözleşme olmasa bile davayı kazanma şansınız olabilir.

Yazılı delil veya delil başlangıcı hiç yoksa ne olur? Bu durumda davanız çok büyük risk altındadır. Eğer karşı taraf inkâr ediyorsa ve elinizde hiç belge yoksa, kural olarak tanıkla ispat yoluna gidemezsiniz. Fakat hukukumuzda iki istisnai kesin delil daha vardır: İkrar ve yemin. İkrar, davalının mahkemede sizin iddianızı kabul etmesi demektir. Örneğin duruşmada hakim davalıya sorar, “Bu evi size davacı emaneten mi vermişti?” Davalı da “Evet öyleydi ama şimdi fikrimi değiştirdim vermek istemiyorum” derse, bu bir ikrardır. İkrar, yazılı delil kadar güçlü bir ispat aracıdır ve başka delile gerek kalmadan davayı kazanırsınız (elbette kimse duruşmada böyle açık sözlü olmayacaktır, bu daha çok teorik bir ihtimaldir). Yemin ise, taraflardan birinin karşı tarafa “elinde delil yoksa üzerine yemin et de görelim” demesidir. Siz davacı olarak, davalıya “yemin et, gerçekten bu malın sana ait olduğuna dair Allah huzurunda yemin et” diyebilirsiniz. Davalı yemin etmekten çekinirse (ki bu da bir çeşit ikrar sayılır), davayı kazanabilirsiniz. Eğer yemin ederse, artık onun dediği kabul edilir ve davayı kaybedersiniz. Yemin, günümüzde pek tercih edilen bir yöntem değildir ama hukuken mümkündür.

Sonuç olarak, ispat konusunda ideal senaryo, yazılı bir inanç sözleşmesinin bulunmasıdır. Eğer yoksa, en azından yazılı bir delil kırıntısı (mesaj, not, dekont, vekalet belgesi vb.) mutlaka arayıp bulmaya çalışın. Örneğin bankadan havale dekontları bazen işe yarar: Diyelim ki yurt dışındaki kardeşinize para gönderdiniz ev alması için, dekont açıklamasına “ev alımı için” yazdıysanız bu da dolaylı bir delildir. Veya e-posta yazışmalarınızda “evi emaneten üstüne alıyorum” gibi ifadeler geçtiyse bunları saklayın. Unutmayın, tapu kaydına karşı iddianız varsa, mahkemeyi ikna etmek için güçlü belgelere ihtiyacınız var. Sadece “ama ben ona güvenmiştim” demek hukuken yeterli olmuyor maalesef. Bu nedenle, başlangıçta güven çok sağlam olsa bile, ileride sorun çıkabileceğini öngörerek mutlaka yazılı bir anlaşma yapın ve kopyalarını güvenli yerde tutun. Aksi takdirde hakkınızı aramak istediğinizde işiniz oldukça zorlaşabilir.

Uygulama Örnekleri: Aile İçi Devirler ve Görünürde Satışlar

İnançlı işlemler gerçek hayatta en sık aile içinde veya yakın arkadaşlar arasında karşımıza çıkar. Çünkü genellikle malını bir başkasına devreden kişi, bunu ancak güvendiği birine karşı yapar. İşte bu yüzden aile bireyleri arasında “senin üzerine yapalım, zamanı gelince bana ya da filancaya geri verirsin” şeklinde pek çok gayrimenkul devri yaşanmaktadır. Şimdi bazı örnek senaryolar üzerinden konuyu somutlaştıralım:

• Aile İçi Emanet Tapu: Bir baba, ileride miras paylaşımında kolaylık olsun diye veya bazı çocuklarının borçları nedeniyle haciz gelmesin diye, tek bir taşınmazını en güvendiği çocuğunun üzerine geçiriyor. Aralarında sözlü bir anlaşma var: “Oğlum, bu evi sana geçici veriyorum, zamanı gelince ailene veya kardeşlerine iade edeceksin.” Başlangıçta herkes buna razı oluyor. Ancak baba vefat ettiğinde veya belli bir süre geçip kardeşler evi isteyince, tapu üzerine yapılan evlat, çeşitli sebeplerle evi geri vermek istemeyebilir. “Hayır, bu ev benim, babam bana hediye etti” diyebilir. İşte bu durumda diğer kardeşler veya hak sahipleri, o evlat aleyhine inançlı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Aile içinde duygusal ilişkiler olduğundan, çoğunlukla yazılı belge bulunmaz; davacılar tanıklarla vs. durumu ispat etmeye çalışırlar. Birçok Yargıtay kararında aile içi emaneten tapu devri iddiaları görülmüştür. Eğer davacılar, örneğin babanın bıraktığı bir not, vasiyetname ya da benzeri bir delil sunamazlarsa, ne yazık ki sırf “diğerleri de biliyordu, aslında emanetti” demek tek başına yetmez ve davayı kaybedebilirler. Bu örnek, aile içi devrin riskini göstermektedir: Aile hukuku güvene dayansa da, resmi kayıtlarda durum değiştiğinde hukuken tedbirli olmak gerekir.
• Yurtdışındaki Kişinin Para Gönderip Taşınmaz Alınması: Diyelim ki Almanya’da yaşayan bir vatandaş, Türkiye’deki abisine para gönderiyor ve “ben gelemiyorum, bu parayla benim adıma bir arsa al” diyor. Hatta bunun için abisine vekaletname de veriyor. Abi, gönderilen parayla arsayı alıyor ama tapuyu kendi adına tescil ettiriyor (belki prosedür icabı böyle yaptı veya kötü niyetlendi). Kardeş, Türkiye’ye dönüp arsayı kendi adına almak istediğinde, abi “kusura bakma, arsa benim adıma, vermiyorum” diyebilir. Bu durumda mağdur olan kardeş, vekâletin kötüye kullanılması ve inançlı işlem temelinde dava açmak zorunda kalır. Elinde kanıt olarak banka dekontları (parayı kimin gönderdiği belli), belki aralarında geçen yazışmalar veya tanık olabilecek akrabalar vardır. Mahkeme tüm bunları değerlendirerek gerçekten parayı gönderenin niyetinin kendine ev almak olduğunu, abinin ise emanete hıyanet ettiğini tespit edebilirse, tapu iptaline karar verebilir. Burada vekaletname de önemli bir delildir: Vekaletnamenin kapsamı ve talimatlar incelenir, eğer açıkça “kendi adına al” dememişse ve abi hileyle kendi adına almışsa haksızlık sabit görülür.
• Görünürde Satış (Muvazaalı Değil, İnançlı) Örneği: Bazı durumlarda taraflar, inançlı işlemi resmiyette satış gibi gösterir, ancak aslında aralarında satış bedelinin ödenmeyeceği veya geri verileceği konusunda anlaşma vardır. Örneğin, bir arkadaşınıza evinizi güvence olarak veriyorsunuz, aranızda anlaştınız ki aslında para ödenmeyecek ve evi geri alacaksınız. Fakat tapuda satış gösterdiniz, belli bir bedel yazıldı (belki düşük bir bedel). Daha sonra arkadaşınız evi geri vermeyip “ben satın aldım” iddiasında bulunabilir. Bu, bir görünürde satış olup gerçekte inançlı işlemdir. Böyle bir durumda mahkemede iki ihtimal söz konusu olabilir: Davacı ya “bu işlem aslında muvazaalıydı, gerçek satış yoktu” diyerek muvazaa hukuki sebebine dayanabilir ya da “evet satış yapıldı ama altında inanç anlaşması vardı” diyerek inançlı işlem sebebine dayanabilir. Muvazaa iddiası başarılı olursa, işlem baştan geçersiz sayılır ve tapu eski hale döner (sanki hiç satış yapılmamış gibi). İnançlı işlem iddiası başarılı olursa, işlem başta geçerli kabul edilir ama davalı sözleşmeye aykırı davrandığı için tapu kararıyla geri döner. Her iki yol da kullanılabilir, ancak Yargıtay, muvazaa ile inançlı işlemi net olarak ayırmaktadır. Muvazaada genellikle gizli amaç kanuna veya üçüncü kişilere karşı hile niteliği taşır (mesela mal kaçırma). İnançlı işlemde ise amaç hile olmayabilir, sadece iki tarafın kendi arasında bir güven ilişkisi vardır. Bu nedenle, inançlı işlem iddiasıyla dava açan kişi, muvazaadan farklı olarak güven sözleşmesini ispat etmek zorundadır.
• Borç İçin Teminat Senaryosu: Ticari ilişkilerde de inançlı işlem görülebilir. Örneğin bir iş insanı, ortağından borç para alırken kendi üzerine kayıtlı bir dükkânı geçici olarak ortağının üstüne yapar. Burada güdülen amaç, borca karşı teminat vermektir; anlaşmaya göre borç ödenince dükkân geri verilecektir. Tapuda ise bu işlem satış veya temlik gibi gösterilebilir (belki bir ortaklık devri gibi de yapılabilir). Eğer borç vadesi geldiğinde borç ödenir ama ortak tapuyu geri vermezse, bu da bir inançlı işlem uyuşmazlığıdır. Davacı iş insanı, borcun ödendiğini ve taşınmazın iade edilmesi gerektiğini kanıtlayarak tapu iptali davası açar. Bu tip davalarda borcun ödendiğine dair makbuzlar, banka dekontları, borç sözleşmeleri önemli delillerdir. Aslında bu senaryo, bir nevi rehin hakkı yerine geçer ama rehin resmi olarak kurulmadığı için hukuki yol inançlı işlem davası olacaktır.
• Eşler Arasında ve Boşanmada Durum: Eşlerden biri diğerine güvenip malını onun üzerine yapmış olabilir. Örneğin koca, evi karısının adına almıştır ama aslında “bizim ortak malımız, ben sadece onun adına yaptım” diye düşünmektedir. Boşanma durumunda, tapu kimin adındaysa mal onun sayılır (eğer başka bir mal rejimi anlaşması yoksa). Koca, “o ev aslında bana ait, karıma güvenip yapmıştım” diyerek inançlı işlem davası açabilir mi? Açabilir, ancak aile hukuku ve mal rejimleri devreye girebilir. Yargıtay, eşler arası bu tip iddialara bazen temkinli yaklaşmakta, çünkü evlilik birliği içinde mal bir eşin adına kayıtlıysa diğer eşin hakkı farklı yollardan (edinilmiş mal payı vs.) aranabiliyor. Yine de, evlilik dışında birlikte yaşayan veya aralarında resmi ilişki olmayan kişiler arasında bu tür güvene dayalı devirler olabiliyor. Mesela bir kişi, evlenmeden önce sevgilisine ev alıp onun adına yapıyor, ayrılınca geri almak istiyor ve “inançlı işlem” diyor. Bu da görülen bir uyuşmazlık türüdür, fakat ispatı çok çetin olabilir (aşk ve güven ilişkisini belgelemek zor sonuçta).

Görüldüğü gibi, inançlı işlemler hayatın çeşitli alanlarında karşımıza çıkıyor. En yaygın örnekler aile içi devirler ve görünürde satışlar şeklinde gerçekleşiyor. Bu örnekler bize şunu gösteriyor: Başta her şey iyi niyetli ve dostane olsa bile, ileride şartlar değişebiliyor. “Söz uçar, yazı kalır” prensibi burada çok geçerli; yazılı bir belgenin yokluğu, hakkınızı aramayı neredeyse imkânsız hale getirebilir. Bu nedenle, anne-baba dahi olsa, evladınıza veya kardeşinize dahi olsa, eğer malınızı geçici olarak devrediyorsanız mutlaka bir yazılı anlaşma yapın. Aile içinde “bizde senet olmaz, güven var” düşüncesi anlayışla karşılanabilir ama maalesef hukuk, yarın öbür gün o güven kalmadığında iş işten geçmiş olabiliyor. Sonradan mahkemelerde uzun yıllar süren kardeş kavgaları, evlat-ebeveyn anlaşmazlıkları yaşanmaması için en başta şeffaf ve kayıtlı bir düzenleme yapılması en doğrusudur.

Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme ve Dava Sürecinde Dikkat Edilecekler

İnançlı işlemler konusunda yargısal içtihatlar, uygulamaya yön veren en önemli kaynaklardandır. Yıllar içinde Yargıtay, pek çok kararında bu tür uyuşmazlıklara ilişkin ilkeler ortaya koymuştur. Bu ilkeler ışığında, hem davayı açarken hem de süreçte dikkat edilmesi gerekenleri şöyle özetleyebiliriz:

• Yargıtay’ın İnançlı İşlemlere Bakışı: İlk olarak, Yargıtay 1947 tarihli meşhur İçtihadı Birleştirme Kararı (20/6 sayılı) ile “nam-ı müstear” denen emanet tapu davalarının dinlenebilir olduğunu ve inanç sözleşmelerinin yazılı delil ile ispatlanması gerektiğini vurgulamıştır. Bu, o dönemde taşınmazlarda muvazaa iddialarıyla birlikte ele alınan bir konuydu ve yüksek mahkeme, özetle, inanç ilişkisine dayalı taleplerin hukuken kabul edilebilir olduğunu ancak ispatının sıkı şartlara bağlı olduğunu kararlaştırmıştır. Bu karar bugün de önemini koruyor; Yargıtay, inançlı işlemlerde davacının iddiasını kanıtlamak için yazılı belge sunması gerektiği yönündeki tutumunu sürdürmektedir.
• Yazılı Delil Şartının Altı Çiziliyor: Yargıtay’ın çeşitli dairelerinin kararlarında, inançlı işlem iddiasında yazılı delil şartı defalarca vurgulanmıştır. Örneğin Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin birçok kararında, bu tip davalarda bir anlaşma varsa bunun yazıya dökülmüş olmasının arandığı, eğer yazılı delil yoksa HMK m.200 gereği tanıkla ispatın mümkün olmadığı belirtilmiştir. Hatta yakın zamanlı bir Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında, inanç sözleşmesinin tarihsiz ya da devirden sonra yapılmış olmasının tek başına geçersizlik nedeni olmayacağı, önemli olanın tarafların imzasını taşıyan bir belge olması olduğu ifade edilmiştir. Bu, uygulamada bazen tartışılan bir konuydu: Sözleşmenin, tapu devrinden önce mi yapılması lazım yoksa sonra da yapılabilir mi? Yargıtay, sözleşmenin devrin hemen öncesinde yapılmamış olmasının fark etmediğini, yeter ki taraflar böyle bir anlaşmaya imza atmış olsun, bunun geçerli kabul edileceğini söylüyor. Yani tapuda devir yapıldıktan aylar sonra bile yazılı bir protokol düzenlemiş olsanız, bu belge ispat açısından değerlidir.
• İyiniyetli Üçüncü Kişi Koruması: Yukarıda da değindiğimiz gibi, Yargıtay kararları TMK m.1023’ü titizlikle uygulamaktadır. Tapu kütüğüne güven ilkesine göre, eğer inanılan kişi malı üçüncü bir kişiye devretmişse ve o üçüncü kişi kayıtların doğruluğuna inanarak hareket etmiş, bedelini ödeyip mülkiyeti devralmışsa, Yargıtay bu kişinin kazanımını koruyor. Birçok emsal kararda, davanın üçüncü kişi yönünden reddine karar verildiği, davacının ancak güveni kötüye kullanan eski güvendiği kişiden tazminat isteyebileceği belirtilmiştir. Bu nedenle, dava açarken üçüncü kişinin durumunu iyi değerlendirmek gerekiyor. Eğer üçüncü kişi örneğin inanılanın eşi, akrabası veya çok yakın çevresinden biri ise, genelde böyle durumlarda Yargıtay “alış-satış görünse de ortada danışıklı bir devir olabilir” diyerek araştırma yapılmasını ister. Bu araştırmada, satış bedeli gerçekçi mi, para ödenmiş mi, üçüncü kişi davalının ekonomik olarak yakınında biri mi gibi hususlar incelenir. Şayet sonuçta üçüncü kişinin de aslında bu oyunun bir parçası olduğu anlaşılırsa, onun da tapusu iptal edilebilir. Ancak aksi takdirde masum alıcı korunur.
• Zamanaşımı Uygulaması: Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, inançlı işleme dayalı davalarda 10 yıllık zamanaşımı süresi geçerlidir (TBK m.146). Önemli olan, bu 10 yılın ne zaman başlayacağıdır. Pek çok kararda, inananın iade talebinin kesin olarak olumsuzlandığı veya güveninin boşa çıktığı anın başlangıç kabul edilmesi gerektiği vurgulanır. Örneğin bir Yargıtay kararında, davacı anne, oğluna evini devretmiş, yıllar sonra oğlunun evi geri vermeyeceğini anladığı noktada dava açmış; mahkeme ilk etapta “devir üzerinden çok süre geçmiş” diye zamanaşımı kabul etmiş, Yargıtay ise “annenin oğluna duyduğu güveni ne zaman yitirdiği saptanmadan zamanaşımı hesaplanamaz” diyerek kararı bozmuştur. Bu gibi kararlar ışığında, mahkemeler zamanaşımı itirazını değerlendirirken olaya özgü durumları tartıyorlar. Eğer inanılan kişi uzun süre “merak etme vereceğim” diyerek oyalamışsa, zamanaşımı geçmeyebilir. Ama 10 yılı aşan bir süre hiçbir talep yok, durum da ortada ise, davanın çok gecikmiş olduğu düşünülebilir. Bu konuda avukatınız size somut olayınıza göre en doğru yönlendirmeyi yapacaktır.
• Dava Sürecinde Strateji: Yargıtay kararları, davanın nasıl yürütülmesi gerektiğine dair dolaylı ipuçları verir. Örneğin bir kararda, davacının hem tapu iptali hem tescil hem de tazminat talep ettiği ve mahkemenin bunları ayrı ayrı değerlendirmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu bize şunu gösterir: Davanızı alternatif taleplerle zenginleştirin. Yine bir başka içtihatta, davacının delil olarak sunduğu belgeye davalının itirazı varsa, bunun sahtecilik iddiası olarak ele alınması ve gerekirse kriminal inceleme yapılması gerektiği vurgulanır. Bu da, eğer bir inanç sözleşmesi sunuyorsanız, davalının “bu sahte” deme ihtimaline karşı hazırlıklı olmanız gerektiğini gösterir. İmza incelemesi, bilirkişi grafolog gibi konular gündeme gelebilir.
• Hukuk Genel Kurulu ve İçtihat Birleştirmeler: Özellikle 2021 yılında Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bir kararı (HGK 2021/635 sayılı karar) inanç sözleşmeleriyle ilgili önemli tespitler içermektedir. Bu kararda HGK, inançlı işlemin tanımını yapmış, geçerliliğini sözleşme özgürlüğüne dayandırmış ve ispat konusunda yazılı belge aranması gerektiğini yinelemiştir. Genel Kurul kararları bağlayıcı nitelikte olduğu için, alt mahkemeler bu ilkelere uymak zorundadır. Bu da demek oluyor ki, birinci derece mahkemede veya istinafta aksi yönde bir karar çıksa bile, temyizde Yargıtay bu kriterlere göre inceleyecektir.
• Dava Açamayacak Durumlar: Yargıtay bazı hallerde inançlı işlem iddiasını dinlememektedir. Örneğin eğer ortada hileli bir amaç varsa (örneğin resmi nikahsız eşine mal kaçırmak için yapılan bir devir gibi), mahkeme “bu inanç ilişkisi hukuken himaye görmez” diyebilir. Aynı şekilde, inançlı işlem iddiasının, kanunun başka bir hükmünü dolanmak için ileri sürülmesi durumlarında da dikkatli olunur. Mesela saklı paylı mirasçılardan mal kaçırmak için yapılan bir devirde, o mirasçılar dava açmak yerine “inançlı işlemdi” derlerse bu iddia incelenir ama aslında maksat mirasçıdan mal kaçırmak olduğundan işin rengi değişebilir. Bu tarz durumlar oldukça teknik detay içerir, ancak Yargıtay’ın temel prensibi şudur: İnançlı işlem, dürüst ve meşru bir güven ilişkisine dayanıyorsa korunur; hile amacı taşıyorsa korunmaz.
• Avukatla Takip Önerisi: Yargıtay kararlarında sıkça vurgulanan bir husus da, bu davaların karmaşıklığı nedeniyle profesyonel yardıma ihtiyaç duyulmasıdır. Mahkeme kararı özetlerinde, “bu tür uzmanlık gerektiren davaların, gayrimenkul hukuku alanında tecrübeli avukatlar eliyle takip edilmesi yararlı olacaktır” gibi ibareler görmek mümkündür. Gerçekten de, bir yandan maddi hukuku (medeni hukuk, borçlar hukuku) ilgilendiren, diğer yandan usul hukuku (ispat kuralları) bakımından incelikleri olan bu davalarda, bir avukatın strateji belirlemesi çoğu kez sonuca etki eder. Örneğin hangi delillerin ne şekilde sunulacağı, tanıkların nasıl dinletileceği, üçüncü kişiye karşı iddiaların nasıl formüle edileceği gibi konular teknik bilgi gerektirir.

Sonuç olarak, Yargıtay’ın çizdiği çerçeve nettir: İnançlı işlemler hukuk düzenimizde geçerli kabul edilir ve taraflar verdikleri sözlere uymak zorundadır; aksi halde hukuki yaptırımı vardır. Ancak bu yaptırımı (tapu iptali ve tescil gibi ağır bir müdahaleyi) elde edebilmek için mahkemeyi ikna edecek güçlü kanıtlar sunulmalıdır. Dava sürecine girerken, elinizdeki tüm belgeleri gözden geçirin, varsa yazılı sözleşmenizi mutlaka ibraz edin, yoksa da mesaj, e-posta, dekont, vekaletname gibi ne bulursanız delil olarak getirin. Üçüncü kişi devri gibi komplikasyonlar varsa, davanızı alternatifli hazırlayın (hem tapuyu isteyin hem para isteyin gerekirse). İddialarınızı tutarlı bir şekilde ifade edin ve çelişkili beyanlardan kaçının (çünkü güvene dayalı ilişki iddia ederken, aynı zamanda “aslında hiç vermedim” gibi bir savunma işi bozabilir). Tüm bu hususlara dikkat edilirse, ve gerçekten de hakkınız olan bir mal için dava açmışsanız, yargı er ya da geç bunu teslim etmeye çalışacaktır. Tabii ki en ideali, en baştan böyle riskli bir yola hiç girmemek, yani “mülkiyet devretmek yerine farklı hukuki yöntemlerle teminat sağlamak veya birlikte mülkiyet kurmak” gibi çözümleri düşünmektir. Ama hayatın akışı içinde insanlar sevdiklerine güvenerek bu gibi yollara başvurabiliyor. Böyle durumlarda da en azından hukuki güvenlik önlemlerini almak, ileride hakkınızı koruyabilmek adına büyük fark yaratıyor.

(SSS) Sıkça Sorulan Sorular

1. İnançlı işlem ne demek?

   Cevap: İnançlı işlem, bir malın güven temelinde geçici olarak bir başkasına devredilmesi ve belirlenen şartlar gerçekleşince devreden kişiye geri verilmesi konusunda yapılan anlaşmadır. Örneğin, bir taşınmazı geçici olarak bir yakınınızın üzerine kayıt yapıp ileride geri almayı kararlaştırdıysanız, bu bir inançlı işlemdir.

2. İnanç sözleşmesi yasal olarak geçerli mi?

   Cevap: Evet, inanç sözleşmesi Türk hukukunda doğrudan düzenlenmemiş olsa da sözleşme özgürlüğü ilkesi kapsamında geçerli kabul edilir. Yeter ki sözleşme kanuna, ahlaka veya üçüncü kişilerin haklarına aykırı bir amaç taşımasın. İki taraf, aralarında güvene dayalı bir devir ve iade anlaşması yapabilir ve bu hukuken bağlayıcıdır.

3. İnançlı işlem ile muvazaalı işlem arasındaki fark nedir?

   Cevap: Muvazaalı işlem (danışıklı işlem), tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan sahte bir işlem yapmalarıdır (örneğin, gerçekte bağış olduğu halde tapuda satış göstermek ve gizli anlaşmayla hiç ödeme yapmamak gibi). İnançlı işlemde ise tarafların amacı birbirini aldatmak değil, aralarında güvene dayalı bir protokol yapmaktır. İnançlı işlemde tapudaki işlem gerçektir ama geri verme yükümlülüğü ile sınırlıdır; muvazaada ise tapudaki işlem baştan geçersiz kılınmak üzere yapılmıştır. Kısaca, muvazaada niyet başkalarını kandırmaktır, inançlı işlemde niyet karşılıklı güven esaslı bir sözleşme yapmaktır.

4. Tapuyu güvendiğim bir kişinin üzerine yaptım, geri alabilir miyim?

   Cevap: Eğer tapuyu devrederken aranızda “bu tapu emaneten sende duracak, sonra bana iade edeceksin” şeklinde bir anlaşma varsa, elbette hakkınızı geri alabilirsiniz. Öncelikle o kişiden güzelce tapuyu geri vermesini istemelisiniz. Kişi rıza göstermezse, “inançlı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil davası” açabilirsiniz. Bu davada, tapuyu güven ilişkisiyle devrettiğinizi ispatlayabilirseniz mahkeme tapuyu karşı taraftan alıp size geri tescil eder.

5. İnançlı işlemde dava açmak için yazılı bir sözleşme şart mı?

   Cevap: Kanunen yazılı sözleşme şart değil, sözlü anlaşma ile de inançlı işlem yapılabilir; ancak dava aşamasında yazılı sözleşme fiilen şart gibidir. Mahkeme, böyle büyük bir iddiayı kanıtlamanızı bekler. Tarafların imzaladığı bir inanç sözleşmesi sunabilirseniz davayı kazanmanız çok kolaylaşır. Yazılı belge yoksa davanız ispat yetersizliği yüzünden reddedilebilir. Bu nedenle, inançlı işlem yaparken mutlaka yazılı bir anlaşma yapmanız tavsiye edilir.

6. Tanıkla bu durumu ispat edemez miyim?

   Cevap: Tek başına tanıkla ispat çok zordur. Hukukta, belli bir değerin üzerindeki işlemler için tanık delili sınırlandırılmıştır. İnançlı işlem genelde taşınmaz veya değerli mal içerdiğinden, kural olarak tanık dinlenmez. Ancak elinizde en azından bir yazılı delil başlangıcı varsa (örneğin karşı tarafın yazdığı bir not, mesaj, e-posta gibi), o zaman tanıklar da dinlenebilir. Yine de, sadece “filanca da biliyor” diyerek tanığa güvenmek risklidir. En iyisi, yazılı bir delil sunabilmektir. Karşı taraf mahkemede “Evet, böyle bir anlaşma vardı” diye ikrar ederse veya yemin teklifine yanaşmazsa da ispat sağlanabilir ama bunlar nadir durumlardır.

7. Bu davayı açmak için belli bir süre var mı?

   Cevap: Özel bir süre sınırı yok fakat genel zamanaşımı süresi olan 10 yıl uygulanır. Bu 10 yıl, güvene dayalı devrin amacının gerçekleştiği veya malın iade edilmesi gereken andan başlar diyebiliriz. Örneğin, malı 5 yıl emaneten verdiniz ve 5 yıl sonunda geri alacaktınız; eğer alamadıysanız o noktadan itibaren hak talebiniz doğar ve 10 yıl içinde dava açmanız iyi olur. Eğer 10 yıl geçtikten sonra dava açarsanız, karşı taraf “zamanaşımı doldu” diyerek itiraz edebilir ve davanız reddedilebilir. Bu nedenle, sorun çıkar çıkmaz harekete geçmek en doğrusu.

8. Güvendiğim kişi evi başkasına satarsa ne olur?

   Cevap: Bu durumda hemen durumu analiz etmek gerekir. Eğer evi alan üçüncü kişi gerçekten hiçbir şeyden habersiz, iyi niyetli bir alıcı ise, kanun onu korur. Yani o kişi tapuyu yasal olarak kazanmış olur ve sizin o kişiden evi geri alma şansınız olmaz. Ancak böyle bir durumda tamamen haklarınızı kaybetmiş sayılmazsınız; güveni kötüye kullanan ilk devrettiğiniz kişiye (inanılana) karşı tazminat davası açabilirsiniz. Örneğin evin parasal değerini ondan isteyebilirsiniz. Öte yandan, evi alan kişi aslında işin içinde olabilir, mesela akrabanızdır veya çok düşük bir bedelle satın almıştır, yani kötü niyetlidir. Bunu ispat edebilirseniz, üçüncü kişinin üzerine olan tapunun iptalini de isteyebilirsiniz. Bu durumda mahkeme, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğuna kanaat getirirse, evi ondan da alıp size verebilir. Özetle, üçüncü şahsın iyiniyetli olup olmadığı kritik önemdedir.

9. Aile içinde yapılan tapu devirlerinde de inançlı işlem olur mu?

   Cevap: Evet, en sık aile içinde görülür. Anne-babanın malını çocuklarına geçici devretmesi, kardeşler arasında emanet tapu yapılması gibi durumlar çok yaşanır. Genelde aile içi olduğu için yazılı bir belgeye bağlanmaz ve “laf sözü senettir” denir. Ancak ileride anlaşmazlık çıkınca, maalesef aile içi dahi olsa hukuki süreç gerekir. Yargıtay kararlarında anne-baba ile evlatlar arasında veya kardeşler arasında inançlı işlemler sıkça geçiyor. Aile içi devir yaparken, mümkünse bunu açık bir sözleşmeyle desteklemek veya diğer aile üyelerini de şahit tutmak iyi olur. Aksi takdirde, mahkemede kardeş kardeşe karşı tanıklık yapmak zorunda kalabiliyor, aile ilişkileri yıpranabiliyor.

10. İnançlı işlemle tapu devri riskli midir, nelere dikkat etmeli?

    Cevap: Evet, risklidir. Çünkü tapuyu devrettiğiniz anda hukuken malik olmadığınız için, kendinizi tamamen karşı tarafın iyi niyetine bırakmış oluyorsunuz. Dikkat etmeniz gereken en önemli nokta, her şeyi yazılı hale getirmektir. Yani “aramızda güvendir, sözlü hallettik” demek yerine, bir sözleşme yapın, imzalayın ve mümkünse birer nüshasını güvenli yerde saklayın. İkinci olarak, devrettiğiniz kişinin gerçekten güvenilir olduğundan emin olun ve malı mümkün olduğunca kısa süreli emaneten verin; güven ilişkisi yıllar geçtikçe zedelenebilir. Üçüncü olarak, malın devri sırasında tapuda gösterilen işlem konusunda dikkat edin: Çok düşük bedelli bir satış gösterirseniz, ileride vergi cezası veya muvazaa iddiaları gündeme gelebilir. Gerçekçi bir bedel göstermek, vergisini ödemek daha doğrudur. Son olarak, işler kötüye gider gitmez profesyonel destek alın. Yani güven kötüye kullanılmaya başlandığında avukata danışın, belki dostça çözüm yolları tükenmiştir ama en azından haklarınızın neler olduğunu erken öğrenin. Unutmayın ki yazılı sözleşme + düzgün kayıtlar = Haklarınızın güvencesi demektir.

11. Tapu iptali davası için arabuluculuğa gitmek zorunlu mu?

    Cevap: Hayır, şu an itibarıyla tapu iptali ve tescil davaları için zorunlu arabuluculuk şartı bulunmuyor. Bu tip davalar genellikle ayni hakka (mülkiyet hakkına) ilişkin olduğu için, dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmamıştır. Ancak isterseniz karşı tarafla arabulucu eşliğinde görüşmeyi deneyebilirsiniz (ihtiyari arabuluculuk). Bu tamamen gönüllü bir süreçtir ve iki taraf da katılmayı kabul ederse olur. Çoğu durumda, güveni suistimal eden taraf arabuluculukta uzlaşmaya yanaşmadığı için çözüm mahkeme yoluna kalıyor.

12. Tapu iptali ve tescil davası ne kadar sürer?

    Cevap: Bu davanın süresi, davanın karmaşıklığına ve mahkemelerin iş yüküne göre değişir. Genellikle taşınmaz davaları 1-2 yıl arasında bir sürede ilk derece mahkemesinde sonuçlanabilir. Ancak çoğu zaman taraflar kararı istinafa veya temyize götürdüğü için süreç uzar. İstinaf ve Yargıtay aşamalarıyla birlikte bazen 3-4 yılı bulabilmektedir. Eğer deliller çok açıksa ve taraflar fazla itiraz etmiyorsa daha kısa sürede de bitebilir. Ayrıca mahkeme sırasında bilirkişi incelemesi, tanık dinlenmesi gibi işlemler de süreyi etkiler. En doğrusu, davayı başlatırken sabırlı olmayı ve ara süreçlerde titiz davranmayı planlamaktır. Avukatınız, süreci hızlandırmak için gereken takipleri yapacak ve sizin adınıza gerekli işlemleri zamanında yerine getirecektir.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,