Ehliyetsizlik Nedenine Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz mal (örneğin bir ev veya arsa) üzerindeki mülkiyet kaydının, işlemi yapan kişinin hukuki ehliyetinin bulunmaması (yani geçerli irade açıklayabilecek yasal yeteneğe sahip olmaması) nedeniyle iptali ve doğru hale getirilmesi için açılan bir davadır. Bu dava, özellikle yaşlılık, akıl hastalığı, zihinsel yetersizlik veya ağır alkol/uyuşturucu etkisi gibi sebeplerle ayırt etme gücünü kaybetmiş (yani hukuki işlem ehliyetinden yoksun) kişilerin yaptıkları tapu devir işlemlerinin geçersiz sayılması amacıyla açılır. Türk Medeni Hukuku’nda, bir kişinin geçerli bir hukukî işlem yapabilmesi için fiil ehliyetine sahip olması şarttır. Eğer bir kişi fiil ehliyetine sahip olmadan bir taşınmazını devretmiş ya da üzerinde tasarrufta bulunmuşsa, yapılan işlem kanunen geçerli değildir ve tapu kaydının iptali ile taşınmazın eski hale döndürülmesi (tescil) talep edilebilir.

Bu makalede, ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası tüm yönleriyle ele alınmakta ve özellikle ilgililer (yani bu durumla karşılaşmış olabilecek kişiler) için sade ve açıklayıcı bir dille anlatılmaktadır. Öncelikle “ehliyet” kavramı ve ehliyet türleri açıklanacak; ardından ehliyetsiz kişilerin yaptığı işlemlerin hukuki akıbeti, tapu iptal davasının nasıl açılacağı, kimlerin dava hakkına sahip olduğu, süreler, mahkeme yetkisi, ispat yöntemleri ve Yargıtay kararlarından çıkan önemli noktalar ile dava stratejileri ayrıntılı biçimde incelenecektir. Son bölümde ise konuyla ilgili sık sorulan sorulara cevaplar sunulacaktır.

Hukuki Ehliyet (Fiil Ehliyeti) ve Ehliyetsizlik Türleri

Hukuki ehliyet (fiil ehliyeti), bir kişinin kendi iradesiyle hukuken geçerli işlemler yapabilme, haklar elde edip borçlar altına girebilme yeteneğidir. Türk Medeni Kanunu’na göre fiil ehliyetine sahip olmanın üç temel şartı vardır: ayırt etme gücüne sahip olmak, ergin (reşit) olmak ve kısıtlı olmamak. Ayırt etme gücü, kişinin yaptığı işlemlerin anlam ve sonuçlarını makul biçimde kavrayabilme yeteneğini ifade eder. Erginlik kural olarak 18 yaşın doldurulmasıyla kazanılır (evlenme veya mahkeme kararıyla da kazanılabilir). Kısıtlı olmamak ise kişinin mahkemece kısıtlanmamış olması demektir (örneğin akıl hastalığı, alkol veya uyuşturucu bağımlılığı, savurganlık gibi sebeplerle mahkeme kararıyla vesayet altına alınmamış olması). Bu şartları tam olarak sağlayan kişiler tam ehliyetli sayılır ve hukuki işlemlerini kendi başlarına yapabilirler.

Ehliyetsizlik ise, bir kişinin fiil ehliyetine sahip olmaması halidir. Hukukumuzda fiil ehliyeti bulunmayan veya sınırlı şekilde bulunan kişiler çeşitli kategorilere ayrılmıştır. Tam ehliyetsizlik, sınırlı ehliyetsizlik ve sınırlı ehliyetlilik kavramları, kişinin hukuki işlem yapabilme yetisinin derecesine göre farklı durumları ifade eder. Şimdi bu kavramların anlamlarını tek tek açıklayalım:

• Tam ehliyetsizlik: Ayırt etme gücüne hiç sahip olmayan kişiler tam ehliyetsiz olarak adlandırılır. Ayırt etme gücünün yokluğu, kişinin yaptığı işlemin anlam ve sonucunu anlayıp değerlendirebilme yeteneğinin bulunmaması demektir. Örneğin; çok küçük yaşta bir çocuk (yaklaşık 0-7 yaş grubu), ileri derecede zihinsel engelli bir birey veya akli dengesi o anda tamamen kapalı (baygın, komada) bir kişi ayırt etme gücünden yoksundur. Tam ehliyetsizler hiçbir şekilde geçerli hukuki işlem yapamazlar; ne kendileri bizzat ne de temsilcileri aracılığıyla kendi iradelerine dayalı bir işlem tesis edemezler. Tam ehliyetsiz bir kişinin yaptığı tüm sözleşmeler ve tek taraflı işlemler baştan itibaren kesin hükümsüzdür (yok hükmündedir). Karşı tarafın iyi niyetli olması veya işlemin üzerinden zaman geçmiş olması bu sonucu değiştirmez. Örneğin, akli dengesi yerinde olmayan birinin tapuda yaptığı satış, sonradan kişi iyileşse bile geçerli hale gelmez. Ayırt etme gücüne ilişkin bu eksiklik geçici bile olsa (örneğin kişi o an ağır derecede sarhoş veya uyuşturucu etkisi altında ise), o sırada yapılan işlem yine kesin olarak geçersiz kabul edilir. Tam ehliyetsiz sayılmak için mahkeme kararı gerekmeyebilir; kişinin fiilen ayırt etme gücünden yoksun olması yeterlidir. Ancak uygulamada, sürekli bir ehliyetsizlik durumu varsa genellikle kişiye vasi atanarak vesayet altına alınır.
• Sınırlı ehliyetsizlik: Sınırlı ehliyetsiz terimi, ayırt etme gücüne sahip olduğu halde reşit olmayan (18 yaşından küçük) veya ayırt etme gücüne sahip olup da mahkemece kısıtlanmış kişileri ifade eder. Bu kişiler aslında yaptığı işlemlerin anlam ve sonucunu kavrayabilir durumdadırlar (örneğin 15-17 yaş arası ergen bir genç veya akıl sağlığı yerinde ancak mahkeme tarafından belli konularda kısıtlanmış bir yetişkin). Fakat kanun, bu kişilerin hukuki işlemlerinde tek başlarına hareket etmelerini, kendi menfaatlerini korumak amacıyla sınırlandırmıştır. Sınırlı ehliyetsizler, kendilerini borç altına sokan veya malvarlıklarını etkileyen hukuki işlemleri yasal temsilcilerinin (veli veya vasinin) rızası ile yapmak zorundadırlar. Örneğin, 16 yaşındaki bir genç ailesinin izni olmadan bir ev satamaz veya bankadan kredi çekemez; yaparsa işlem askıda hükümsüz sayılır, yani velisi/vasisi onay verene kadar geçerli olmaz. Yasal temsilci sonradan icazet (onay) vermezse işlem hukuken geçersiz kalır. Diğer yandan, sınırlı ehliyetsiz kişiler karşılıksız kazandırmalarda (örneğin bağış kabul etmek gibi) veya kişiye sıkı sıkıya bağlı haklarını kullanırken (örneğin nişanlanma, tanıma, vakıf kurma gibi işlemler) bazı istisnai durumlarda kendi başlarına hareket edebilirler. Ancak onlar için de kanunun kesin olarak yasakladığı işlemler vardır: Sınırlı ehliyetsiz bir kişi, yasal temsilcisi rıza gösterse bile kanun gereği kefil olamaz, vakıf kuramaz ve kendisini önemli ölçüde borç altına sokan bağışlarda bulunamaz. Bu tür işlemler kanunen yasak olduğu için yapılmaları halinde yine kesin hükümsüz olacaktır. Sınırlı ehliyetsiz kişilerin hukuki işlemlerini koruyan bir başka mekanizma da, bazı büyük işlemler için ek onaylar gerekmesidir: Örneğin, vesayet altındaki (kısıtlı) bir kişinin taşınmaz satışı yapabilmesi için sadece vasinin rızası yetmez; aynı zamanda vesayet makamının (Sulh Hukuk Mahkemesinin) izni de gereklidir. Aksi halde yapılan satış işlemi geçerli olmayacaktır.
• Sınırlı ehliyetlilik: Sınırlı ehliyetli kişiler, fiil ehliyetinin tüm şartlarına sahip olan, yani ayırt etme gücü bulunan, reşit ve kısıtlı olmayan bireylerdir ancak kanun tarafından belirli konularda koruma amacıyla yasal danışman gözetimine tabi tutulmuşlardır. Sınırlı ehliyetli kavramı, uygulamada genellikle mahkemece kendisine bir yasal danışman atanmış erginleri ifade eder. Örneğin, malvarlığını yönetmekte zorluk çeken veya çevresindekilerin etkisinde yanlış kararlar alabilen bir yaşlıya mahkeme, kısıtlı hale getirmeden sadece bir danışman atayabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 429. maddesi uyarınca, yeterli sebep olmamakla birlikte korunması bakımından fiil ehliyeti sınırlanması gerekli görülen ergin bir kişiye belirli işlemlerde (taşınmaz alım-satımı, dava açma veya sulh olma, ödünç alma-verme, kefil olma, kıymetli evrak işlemleri, bağış yapma v.b.) görüşü alınmak üzere bir yasal danışman atanabilir. Sınırlı ehliyetliler, aslında tam ehliyetli olmalarına rağmen bazı önemli işlemleri danışmanlarının bilgisi ve onayı ile yapmak durumundadır. Bu danışmanın görüşü alınmadan tek başlarına hareket ederlerse, yapılan işlemin hukuki durumu tartışmalı hale gelebilir. Genellikle kanun, yasal danışmanın onayı alınmadan yapılan işlem için, danışmanın sonradan itiraz hakkı veya işlemin geçerliliğini etkileyecek yaptırımlar öngörebilmektedir. Ancak burada önemli bir fark şudur: Sınırlı ehliyetli kişiler, hukuken fiil ehliyetine sahiptirler; bu nedenle danışman onayı eksikliği, tam ehliyetsiz veya sınırlı ehliyetsiz kişilerin işlemlerindeki gibi mutlak butlanla sonuçlanmayabilir. Daha ziyade, sınırlı ehliyetli kişinin korunması amacıyla onun sonradan o işlemi iptal ettirebilmesi veya danışmanın itirazı halinde işlemin askıda kalması gibi sonuçlar doğabilir. Kısacası sınırlı ehliyetlilik, ehliyetsizlikten çok daha hafif bir sınırlamadır ve tam ehliyet ile tam ehliyetsizlik arasındaki bir ara durumdur. Bu gruba giren kişiler genellikle kendi kararlarını verebilir durumdadırlar ancak kanun onları belli riskli işlemlerde tek başlarına bırakmamaktadır.

Yukarıdaki tanımları özetlemek gerekirse: Tam ehliyetli bir kişi, herhangi bir kısıtlaması olmayan reşit ve ayırt etme gücüne sahip kimsedir ve her türlü hukuki işlemi yapabilir. Tam ehliyetsiz kişi ise akıl baliğ olmasa bile fiilen idrak yeteneği olmayan, bu yüzden kendi iradesiyle hukuki işlem yapması imkânsız kimsedir; işlemleri baştan geçersizdir. Sınırlı ehliyetsiz kişi ayırt etme gücü var fakat ya küçük ya da kısıtlı olduğu için tek başına işlem yapamaz; temsilcisinin onayıyla işlemleri geçerlilik kazanır (onaysız işlemleri genellikle geçersiz kalır). Sınırlı ehliyetli kişi ise aslında tam ehliyetli sayılan bir ergin olup, belirli işlemlerde danışman onayı gibi ek bir prosedüre tabi olan kimsedir.

Ehliyetsiz Kişilerin Yaptığı İşlemlerin Geçersizliği (TMK ve TBK Çerçevesi)

Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri, fiil ehliyeti bulunmadan yapılan hukuki işlemlerin geçerliliğini çok net bir biçimde sınırlamıştır. Kanuna göre, hukuki işlem yapabilmek için tarafların fiil ehliyetine sahip olması şarttır. Bu kural, özellikle önemli sonuçlar doğuran sözleşmeler ve tapu işlemleri bakımından kamu düzenine ilişkin kabul edilir. Ehliyetsiz bir kişinin yaptığı hukuki işlemler hakkında bilinmesi gereken temel hususlar şunlardır:

• Tam ehliyetsiz kişilerin işlemleri: Türk Medeni Kanunu’nun 15. maddesi uyarınca, ayırt etme gücünden yoksun olan bir kimsenin yaptığı bütün hukuki işlemler hukuken sonuç doğurmaz. Yani tam ehliyetsiz birinin imzaladığı sözleşme veya yaptığı herhangi bir hukuki işlem baştan itibaren yok hükmündedir (kesin hükümsüzdür). Bu durumda işlemin sanki hiç yapılmamış kabul edilmesi esastır. Karşı tarafın iyi niyeti, bilgisizliği veya işlemin resmi makam önünde yapılmış olması gibi hususlar dahi bu sonucu değiştiremez. Örneğin, akıl hastalığı nedeniyle bilinci kapalı birinin mal satışı yapması veya ağır sarhoş birinin attığı imza, sonradan “ama ben farkında değildim” denildiğinde, hukuken zaten geçersiz kabul edilir. Bu noktada ehliyet noksanlığı kamu düzenine ilişkin olduğu için hakim, taraflar ileri sürmese bile durumu fark ederse re’sen (kendiliğinden) bu geçersizliği dikkate alır. Tam ehliyetsiz kişi sonradan ehliyet kazansa dahi (örneğin küçükken yaptığı bir işlemi 18 yaşına geldiğinde onaylasa bile) işlemin geçersizliği devam eder; sonradan ehliyet kazanımı geçmişe etkili bir sonuç doğurmaz. Böyle bir durumda işlemi geçerli kılmak için yeniden, ehliyetli olarak işlemi baştan yapması gerekir (örneğin 17 yaşında izinsiz sattığı malı 18 yaşına gelince tekrar bir sözleşmeyle satması gibi).
• Sınırlı ehliyetsiz kişilerin işlemleri: Ayırt etme gücüne sahip küçüklerin veya kısıtlıların (yani sınırlı ehliyetsizlerin) yaptığı işlemler ise kural olarak yasal temsilcinin (veli veya vasi) iznine/onayına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu’nda ve Medeni Kanun’da, sınırlı ehliyetsizlerin yaptığı sözleşmelerle ilgili özel düzenlemeler mevcuttur. Genel olarak, eğer sınırlı ehliyetsiz bir kişi yasal temsilcisinin önceden izni olmadan bir sözleşme yapmışsa, bu sözleşme askıda hükümsüz kabul edilir. Yani işlemin hukuki akıbeti belirsizdir; temsilci onay verirse işleme geçerlik kazandırılır, onay vermezse işlem baştan itibaren geçersiz sayılır. Örneğin 17 yaşındaki bir genç, ailesinin haberi olmadan değerli bir eşyasını satarsa, alıcı açısından işlem belirsiz durumdadır; ailesi sonradan onaylarsa satış geçerli olur, onaylamazsa alıcı parayı geri alıp malı iade etmek zorundadır. TBK, böyle durumlarda karşı tarafı korumak için bazı haklar da tanır: Yasal temsilcinin onayı beklenirken, karşı taraf makul bir süre belirleyip “bu süre içinde onay verilsin, aksi halde sözleşmeden dönüyorum” diyebilir. Eğer süre içinde onay gelmezse, karşı taraf işlemi geçersizlik nedeniyle sonlandırabilir. Bunun amacı, kimsenin belirsiz bir durumda uzun süre bekletilmemesidir. Ancak, yasal temsilci onay vermedikçe işlem zaten kesin bir geçerlilik kazanamaz.

Öte yandan, sınırlı ehliyetsiz bir kişinin leyhine olan işlemleri onay gerekmeksizin geçerli kabul edilir. Örneğin bir bağışı veya kendisine bir menfaat sağlayan, borç yüklemeyen işlemi kabul etmesi mümkündür. Ancak borç altına sokan her işlem için temsilci rızası şarttır. Kanun bu konuda bazı mutlak yasaklar da koymuştur: Yukarıda belirttiğimiz gibi, sınırlı ehliyetsiz birinin vakıf kurması, kefil olması veya önemli bağış yapması, temsilci izin verse bile kesin olarak hükümsüzdür (TMK md.449). Bu hükümler, fiil ehliyeti olmayan veya sınırlı olan kişileri aşırı borçlanmaktan veya kötü niyetli kişiler tarafından kandırılıp mal varlıklarını kaybetmekten korumayı amaçlar.

• Ehliyetsizlik ve sözleşmelerin geçersizliği: Borçlar Kanunu’nun genel ilkelerine göre, bir sözleşmenin geçerli olabilmesi için tarafların fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Taraflardan birinin ehliyetsiz olması durumunda sözleşme kurulmamış sayılır. Böyle bir durumda sözleşmeden kaynaklanan borçların ifası talep edilemez; örneğin ehliyetsiz bir kişiyle yapılan satış sözleşmesinde satıcı malın bedelini, alıcı da malın teslimini hukuken talep edemez çünkü ortada geçerli bir borç ilişkisi doğmamıştır. Ancak ehliyetsiz kişinin fiil ehliyetine sahip olduğu izlenimini karşı tarafa bilerek vermesi (örneğin yaşını büyütmüş gibi gösterip aldatması) durumu istisnai olarak farklı sonuçlar doğurabilir: Eğer sınırlı ehliyetsiz biri kendini ehil gibi göstererek karşı tarafı yanıltmış ve zararına sebep olmuşsa, bu zarardan TBK gereği sorumlu tutulabilir (örneğin TMK md.452/II uyarınca kendi hilesiyle sebep olduğu zararı tazmin yükümlülüğü doğabilir). Bu, ehliyetsizliği ortadan kaldırmaz ama karşı tarafın uğradığı maddi kaybın telafisi açısından konulmuş bir sorumluluk halidir.

Özet olarak, hukukumuzda ehliyetsiz kişilerin kendi başlarına yaptıkları hukuki işlemler kural olarak geçersizdir. Tam ehliyetsizlerin işlemleri mutlak butlanla hükümsüzdür; sınırlı ehliyetsizlerin işlemleri ise izin/onay yoksa geçersiz hale gelir. Bu nedenle, bir taşınmaz satışında veya herhangi önemli bir hukukî işlemde tarafların ehliyet durumuna dikkat edilmesi, ileride doğacak uyuşmazlıkların önlenmesi açısından şarttır. Fiil ehliyeti eksikliği kamu düzenini ilgilendirdiği için, mahkemeler bu konuyu kendiliklerinden göz önünde bulundurur. Örneğin, tapuda bir satış işlemi tescil edilmiş olsa bile, sonradan satış yapan kişinin ehliyetsiz olduğu anlaşılırsa, bu tescil hukuka aykırı görülecektir.

Ehliyetsiz Kişinin Tapu İşlemlerinin İptali (Genel Bakış)

Bir taşınmaz malın devri (satış, bağış gibi) tapu sicilinde resmi şekilde yapılır ve normal koşullarda geçerli bir devir, mülkiyeti alıcıya geçirir. Ancak, taşınmaz devri esnasında devreden kişinin hukuki ehliyeti yoksa veya gerekli yasal onaylar alınmadan işlem yapılmışsa, bu devrin hukuk düzenince tanınması mümkün değildir. İşte ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, böyle durumlarda tapu sicilindeki yanlış veya hukuka aykırı kaydın düzeltilmesi için başvurulan hukuki yoldur.

Ehliyetsiz bir kişi tarafından yapılan tapu devri işlemleri hukuka aykırı olduğu için, görünürdeki malik değişikliği gerçekte geçerli sayılmaz. Örneğin, akli melekeleri yerinde olmayan yaşlı bir kişinin evini bir başkasına sattığını varsayalım; eğer bu yaşlı kişi aslında neyi imzaladığını anlayabilecek durumda değilse, yaptığı satış sözleşmesi ve tapudaki tescil işlemi hükümsüzdür. Fakat tapu kütüğünde malik değiştiği için, hukuken bunu düzeltmek adına bir dava açılması gerekir. Tapu iptali ve tescil davası tam da bu amaçla kullanılmaktadır: Kanuna aykırı, hileli veya yolsuz bir şekilde oluşmuş tapu kaydını iptal ettirip, taşınmazın gerçek hak sahibine adına tescilini sağlamak.

Bu davalar, esasen taşınmazın mülkiyet hakkına ilişkin davalardır ve kamu düzenini ilgilendirir. Mahkeme, önüne gelen bir tapu iptal ve tescil davasında, özellikle ehliyetsizlik iddiası mevcutsa, bunu diğer bütün iddialardan önce ve öncelikli bir hassasiyetle inceler. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, tapu iptal davalarında birden fazla neden öne sürülmüşse (örneğin hem ehliyetsizlik hem de hile/muvazaa iddiası gibi), ehliyetsizlik iddiası kamu düzenine dair olduğu için öncelikle değerlendirilmelidir. Eğer gerçekten işlem anında ehliyetsizlik söz konusu ise, zaten diğer sebeplere girmeden dava bu nedenle karara bağlanabilir.

Tapu iptali ve tescil davaları, mahkeme kararı kesinleşmeden tapuda herhangi bir değişiklik yapmaz (karar kesinleşinceye kadar icra edilemez). Bu da, mülkiyet hakkının ancak yargılamanın sonucunda kalıcı olarak düzeltileceği anlamına gelir. Bu süreçte, davanın korunması adına ihtiyati tedbir kararıyla tapu kaydına “dava konusu” şerhi konulması mümkündür. Böylece dava devam ederken taşınmazın üçüncü kişilere yeniden satılması veya devredilmesi engellenerek, sonucun uygulanabilirliği güvence altına alınır. Pratikte, ehliyetsizlik iddiasıyla bir tapu iptal davası açıldığında, davacı tarafın derhal tapuya tedbir konulmasını talep etmesi çok önemlidir. Bu sayede kötü niyetli davalıların, yargılama sırasında taşınmazı elden çıkararak davayı boşa düşürmeye çalışmasının önüne geçilir.

Devreden kişinin ehliyetsizliği nedeniyle açılan tapu iptal davalarında, mahkeme yapılmış olan işlemin geçerli olup olmadığını araştırırken geniş bir delil incelemesi yapar (bir sonraki bölümde detaylı olarak ele alınacaktır). Mahkeme, davanın sonucunda gerçekten işlem anında ehliyetsizlik bulunduğuna kanaat getirirse, tapudaki tescil işleminin iptaline ve taşınmazın önceki hale döndürülmesine karar verir. Bu, çoğunlukla taşınmazın yeniden eski maliki adına (ya da onun mirasçıları adına) tescil edilmesi demektir. Karar kesinleştiğinde tapu sicilinde düzeltme yapılır ve ehliyetsiz kişinin malvarlığından haksız yere çıkan mülkiyet hakkı iade edilmiş olur.

Şimdi bu davanın taraflarına, dava açma hakkına, süre ve mahkeme konularına daha yakından bakalım.

Dava Tarafları: Kimler Dava Açabilir ve Kime Karşı Açılır?

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında davacı olabilecek kişiler sınırlıdır. Bu davayı, kural olarak taşınmazın ehliyetsiz olduğu iddia edilen önceki maliki veya onun hakkını devralanlar açabilir. Genellikle uygulamada, söz konusu taşınmazı devreden ve sonrasında ehliyetsiz olduğu ileri sürülen kişi ya kendisi (eğer daha sonra ehliyetini kazanmışsa) ya da onun yasal temsilcisi tarafından dava açılır. Ancak çoğu olayda, ehliyetsiz işlem yapan kişi yaşlı veya hasta olduğundan, dava açma görevi onun vasisine veya ölümü halinde mirasçılarına düşmektedir. Örneğin, yaşlı babalarının bunama (demans) nedeniyle bilinçsizce evi devrettiğini düşünen çocukları, babaları adına (veya babaları vefat ettiyse kendi mirasçı sıfatlarıyla) bu davayı açabilirler. Türk Medeni Kanunu’na göre, ehliyetsizliği sabit bir kişi vesayet altına alınmalı ve ona bir vasi atanmalıdır. Eğer dava konusu işlemi yapan kişi hakkında vasi atanması gereken bir ehliyetsizlik durumu varsa, öncelikle vesayet makamınca (sulh mahkemesince) bir vasi tayin edilmeli ve bu vasi, yine mahkemeden alacağı izinle dava açmalıdır. Vesayet altında olmayan, ancak fiilen ehliyetsiz durumda olduğu iddia edilen (örneğin akıl sağlığı bozuk ama henüz kısıtlanmamış) bir kişi adına ise, dava açılabilmesi için öncelikle o kişinin ayırt etme gücünün olmadığı tespit edilip yasal temsil tayini yoluna gidilmelidir.

Eğer ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişi taşınmazı devrettikten sonra vefat etmişse, bu durumda dava hakkı mirasçılarına geçer. Mirasçılar, miras bırakanın sağlığında yaptığı işlemin geçersizliğini öne sürerek tapu iptali davasını açabilirler. Uygulamada sıkça, yaşlı ve hasta anne/babalarının muvazaalı veya ehliyetsiz bir şekilde malını bir kardeşe ya da üçüncü kişiye devrettiğini düşünen mirasçılar, vefat sonrası bu davayı birlikte açmaktadır. Genellikle tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi tercih edilir; aksi halde tek bir mirasçı kendi payı oranında iptal isteyebilir, ancak taşınmazın tamamının iadesi için tüm mirasçıların davada bulunması gerekebilir. Davanın doğru kişiler tarafından açılması önemlidir; aksi takdirde husumet yokluğu nedeniyle dava reddedilebilir. Yani davacı sıfatı, ancak önceki malik veya mirasçılarına tanınmıştır, onların dışındaki kişiler (örneğin komşular, uzak akrabalar veya herhangi bir üçüncü şahıs) ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal davası açamaz.

Davalı taraf ise, tapu kaydında taşınmazın halihazırdaki maliki olarak görünen kişidir. Ehliyetsiz kişiden taşınmazı devralan kişi, bu davada davalı olacaktır. Eğer taşınmaz, ehliyetsiz kişiden alan kişiden de başkasına geçmişse (örneğin ilk alıcı evi bir üçüncü kişiye satmışsa), bu durumda mevcut kayıt malikine karşı dava açılmalıdır. Gerekirse, önceki devralanlar da dava sürecine dahil edilerek, işlemlerin hepsi birlikte değerlendirilir. Ayrıca, eğer davalı kişi de ölmüşse, dava onun mirasçılarına yöneltilmelidir. Böylece tapu kaydının güncel durumu kimdeyse, hukuki husumet ona yönelmiş olur.

Dava açılırken, taşınmaz üzerinde üçüncü kişilere ait haklar da göz önünde bulundurulmalıdır. Örneğin, ehliyetsiz kişiden malı devralan kişi, tapu üzerine bir ipotek koydurmuşsa ya da taşınmazı kiraya vermişse veya ön alım hakkı gibi şerhler mevcutsa, bu hakların sahiplerinin de davada haberdar edilmesi gerekebilir. Özellikle ipotek, intifa, sükna (oturma hakkı), satış vaadi sözleşmesi gibi kayıtlar varsa, bu hak sahipleri de ihtirazi kayıtla (mümkünse davalı yanında müdahil olarak) davada yer almalıdır. Aksi takdirde, mahkeme kararı tapu kaydını iptal ederken bu haklar gözden kaçabilir ve ilerde problemlere yol açabilir. Bu nedenle, hukuka aykırı tescilden menfaati etkilenen tüm tarafların davaya dahil edilmesi, sonucun kapsamlı ve kesin çözüm getirmesi için gereklidir.

Zamanaşımı ve Süre Sorunu

Birçok hukuk davasında belli bir süre geçtikten sonra dava açma hakkı zamanaşımına uğrar veya dava açma imkanı düşer. Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında ise, hukuki ehliyetsizlik kamu düzenine ilişkin bir mesele olduğundan herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre söz konusu değildir. Bu çok önemli bir ayrıcalıktır. Çünkü ehliyetsizlik durumunda yapılan işlem, en başından yok hükmünde kabul edildiği için, onun geçerli olup olmadığı tartışmaya açık değildir ve bu iddia her zaman ileri sürülebilir. Türk Medeni Kanunu, ayırt etme gücü bulunmayan kişilerin hukuki işlem yapamayacağını açıkça ortaya koyduğundan, bu konuda zamanın geçmesiyle bir olgunlaşma veya hak kaybı durumu meydana gelmez.

Basit bir ifadeyle, ehliyetsizlik iddiası “her zaman” ileri sürülebilir. Örneğin, 10 yıl önce gerçekleşmiş bir taşınmaz devri bile olsa, eğer devreden kişinin o işlem zamanında ehliyetsiz olduğu anlaşılırsa, aradan kaç yıl geçmiş olursa olsun mirasçıları veya kendisi bu işlemi iptal ettirmek için dava açabilir. Bu durum, özellikle yaşlı insanların işlemlerinde, genellikle onlar vefat ettikten yıllar sonra mirasçılarının durumu fark etmesi halinde önem kazanır. Kanun koyucu, zamanaşımı sınırlaması getirmeyerek ehliyetsiz kişilerden haksız kazanç sağlayanların korunmasını engellemek istemiştir. Yargıtay’ın da vurguladığı üzere, ehliyetsizlik hali, hukuki işlem açısından yok hükmünde olduğundan “geçerliliği veya geçersizliği tartışma konusu yapılamaz” ve bu nedenle süre aşımı düşünülemez. Bu kural, hak kaybına uğramış kişilerin uzun süre sonra bile olsa adalete başvurarak mülkiyet haklarını geri alabilmelerine imkan tanır.

Sonuç olarak, ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal davası açmak için kanunen herhangi bir süre sınırı yoktur. Dava, işlem üzerinden ne kadar zaman geçerse geçsin açılabilir. Yine de, pratik açıdan, delillerin toplanması ve ispatın kolaylığı bakımından fazla zaman geçirmeden harekete geçmek her zaman avantaj sağlar. Zira aradan uzun yıllar geçerse tanık bulmak zorlaşabilir, sağlık kayıtlarına ulaşmak güçleşebilir veya bazı deliller yok olabilir. Bu nedenle kanun engel koymasa da, böyle bir durumun farkına varır varmaz yasal yollara başvurmak en doğrusudur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Davanın hangi mahkemede ve nerede açılacağı meselesi usul hukuku açısından dikkat edilmesi gereken bir konudur. Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesi gereğince, aksine bir düzenleme olmayan tüm taşınmaz davaları ve değeri ne olursa olsun mülkiyete ilişkin davalar asliye hukuk mahkemelerinin görev alanındadır. Bu nedenle, eğer yanlışlıkla Sulh Hukuk Mahkemesi gibi bir yerde dava açılırsa, mahkeme görevsizlik kararı verecek ve dava usulden reddedilecektir. Hatta yargılamanın her aşamasında (davayı inceleyen mahkeme kendisi de dahil) görev kuralı re’sen dikkate alınır. Bu bakımdan, dava dilekçesinin doğru mahkemeye hitaben yazılması ve asliye hukuk mahkemesinde açılması şarttır.

Yetkili mahkeme ise, davanın hangi yer mahkemesinde görüleceğini ifade eder. Bu konuda 6100 sayılı HMK, taşınmazlarla ilgili davalarda kesin yetki kuralı getirmiştir. HMK’nın 12. maddesine göre, taşınmazın aynına ilişkin davalarda davanın taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması zorunludur. Bu yetki kuralı kesindir; yani taraflar anlaşarak başka bir yerde dava açamazlar, yanlış bir yerde dava açılırsa yetki itirazı olmasa bile mahkeme davayı yetkisizlik nedeniyle reddeder. Örneğin, İzmir’de bulunan bir arsa ile ilgili ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali davası, İstanbul’daki bir mahkemede açılamaz; mutlaka arsanın bulunduğu İzmir’deki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Bu kural kamu düzenine ilişkin olduğundan, hem davacının doğru yeri seçmesi gerekir hem de mahkeme doğru yerde açılmayan davayı usulden sonlandırır. Kısacası: Görev bakımından Asliye Hukuk, yetki bakımından taşınmazın yer mahkemesi geçerlidir. Doğru mahkemede açılmayan davalarda, haklı olunsa bile usul engeline takılmak mümkündür, bu sebeple bu ayrıntıya dikkat etmek önemlidir.

Ehliyetsizlik İddiasında İspat ve Deliller

Bir tapu iptali davasında ehliyetsizlik iddiasının ispatı, davanın en kritik aşamalarından biridir. Hukuken herkes, aksi ispat edilene kadar, ehliyetli (ayırt etme gücüne sahip) kabul edilir. Bu yüzden, bir kişinin işlem anındaki ehliyetinin bulunmadığını iddia eden taraf (genelde davacı), bu iddiasını geçerli ve ikna edici delillerle desteklemek durumundadır. Mahkeme, ehliyetsizlik iddiasını değerlendirirken o kişi hakkında toplanan tüm delilleri inceler ve kişinin işlem sırasındaki ruh hali, zihin durumu, sağlık durumu gibi unsurları belirlemeye çalışır. İspat konusunda başvurulabilecek yöntem ve deliller şöyle özetlenebilir:

• Tıbbi Raporlar ve Sağlık Kayıtları: Ehliyetsizlik iddiasının en somut ve güvenilir delilleri genellikle tıbbi belgelerdir. Eğer işlem yapan kişi, devrin yapıldığı tarihlerde bir hastanede tedavi gördüyse, akıl sağlığına dair bir raporu veya teşhisi varsa mutlaka mahkemeye sunulmalıdır. Örneğin, kişi işlemi yaparken Alzheimer hastalığının ileri evresindeyse, bunu gösteren bir nöroloji raporu, MR sonuçları veya hastane epikrizleri ispat açısından çok değerlidir. Benzer şekilde, akıl hastalığı (şizofreni, bipolar bozukluk vs.) nedeniyle kayıtları olan birinin, işlem tarihi civarındaki doktor raporları veya reçeteleri delil olarak kullanılabilir. Resmi sağlık kurulu raporları özellikle etkilidir; eğer kişi hakkında önceden alınmış “akıl sağlığı yerinde değildir” şeklinde bir sağlık kurulu raporu varsa, bu doğrudan lehine delil olacaktır. Ancak dikkat: Raporun tarihine ve kapsamına bakılır; işlemin yapıldığı tarihten çok önceki veya çok sonraki raporlar, o andaki durumu açıklamak için tek başına yeterli görülmeyebilir. Mahkeme genellikle, işlem tarihine en yakın dönemdeki sağlık durumuna odaklanır.
• Adli Tıp Kurumu ve Bilirkişi İncelemesi: Davalarda en sık başvurulan yöntemlerden biri, Adli Tıp Kurumu’ndan rapor alınmasıdır. Mahkeme, toplanan tıbbi belgeleri ve dosyayı Adli Tıp Kurumu’na (veya uygun uzmanlıkta bir bilirkişi heyetine) göndererek, kişinin işlem tarihinde ehliyeti olup olmadığı konusunda bilimsel bir değerlendirme ister. Adli Tıp uzmanları, kişi hayattaysa muayene ederek, geçmiş tıbbi kayıtlarını inceleyerek veya kişi vefat etmişse dosya üzerinden tıbbi evrakları değerlendirerek bir sonuca varırlar. Örneğin, kişi 2019’da evini satmış ve 2021’de vefat etmiş olsun; mirasçıları 2022’de dava açtığında, Adli Tıp Kurumu, 2019’daki akıl sağlığını tespit için o döneme ait doktor kayıtlarına, tanıklara ve hastalık geçmişine bakarak geriye dönük bir rapor düzenleyecektir. Bu rapor, genellikle mahkemenin kararına temel teşkil eder. Raporun sonucunda “kişinin işlemin yapıldığı tarihte, mevcut hastalığı nedeniyle hukuki ehliyeti yoktur” denilirse, mahkeme büyük ölçüde bu kanıya dayanır. Eğer rapor olumsuz gelirse (yani ehliyeti vardı denirse), davacı taraf bunun aksini göstermeye çalışacaktır. Tarafsız ve bilimsel bir değerlendirme olması bakımından Adli Tıp raporu çoğu zaman belirleyici olmaktadır.
• Tanık İfadeleri: Olayın meydana geldiği dönemde, kişinin akli dengesi veya davranışları hakkında bilgisi olan kişilerin tanıklığı da çok önemlidir. Örneğin, yaşlı babanın komşuları veya onu sık gören akrabaları, “o dönem kendini bile zor idare ediyordu, sık sık hafıza kaybı yaşıyordu, ne imzaladığını anlaması mümkün değildi” gibi somut gözlemlerini mahkemede anlatabilirler. Tanıklar, işlemin yapıldığı gün veya civarında kişinin davranışlarını, görünümünü tarif ederek hakimde bir kanaat oluşturabilir. Elbette tanık beyanları sübjektiftir ve tek başına yeterli olmaz; ama tıbbi delilleri destekleyen tanık anlatımları davayı güçlendirir. Özellikle eğer resmi bir görevli (örneğin muhtar, tapu memuru, noter çalışanı) o gün kişinin tuhaf hallerini fark ettiyse ve tanıklık ederse, bu oldukça etkili olabilir. Bazen tapu memurları, işlem sırasında kişide bariz bir sorun fark ederlerse resmi senede “işlem yapanın bilinci açıktı” gibi bir not düşer veya tam tersi şüphelenip işlemi durdurabilirler. Tapu memurunun tutumu da bir dereceye kadar önemli ipuçları verebilir. Bu kişilerin tanıklığı veya tapu evrakındaki notlar incelenir.
• Belge ve Kayıtlar: Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişinin o dönemki günlük hayatına dair bazı kayıtlar da delil olabilir. Örneğin, kişi o tarihlerde bir bakım evinde kalıyor muydu? Devlet kurumlarınca hakkında bir bakım/vesayet kararı var mıydı? Banka kayıtları, kişinin alışılmadık işlemler yaptığını gösteriyor mu (örneğin tüm mal varlığını birine havale etmiş vs.)? Ayrıca, eğer kişi alkollü veya uyuşturucu etkisinde olduğu iddia ediliyorsa, olayla ilgili bir hastane giriş kaydı, polisin tespit tutanağı veya kaza raporu gibi belgeler bulunabilir. Örneğin, biri iddia ediyor ki “ben imzayı attığım gün alkollüydüm, ertesi sabah kendime geldim”. Bu iddia desteklenmek isteniyorsa, belki o geceye dair bir trafik polis tutanağı, hastanede alkol komasına girdiğine dair bir kayıt vb. getirilebilir. Böyle belgeler nadiren olur ama varsa kesinlikle işe yarar.
• Önceki/Sonraki Davranışlar: Kişinin işlem öncesi ve sonrasındaki tutumları da bazen ipucu verir. Örneğin, malını devrettikten hemen sonra vesayet altına alınmak için mahkemeye başvurulmuşsa (belki de tam bu yüzden), bu da o zaman ehliyetsiz olduğuna bir göstergedir. Ya da kişi, satıştan birkaç ay sonra akıl hastanesine yatırılmışsa, bu da değerlendirilir. Hatta bazı Yargıtay kararlarında, bir kişinin aniden tüm malvarlığını değersiz bir bedelle elden çıkarmasının akla uygun olmadığı, bunun ya aldatma ya da ehliyetsizlik emaresi olabileceği şeklinde değerlendirmeler görülmüştür. Yani işlemdeki bariz hayat deneyimlerine aykırılık da incelenir. Ehliyetsiz kişiler kolay kandırılabildikleri için, çoğu zaman piyasa değerinin çok altında satış yaparlar veya mantıksız tasarruflarda bulunurlar. Bu gibi durumlar mahkemede dile getirilip, “makul bir insan böyle bir işlemi yapmazdı, demek ki ayırt etme gücü yoktu” şeklinde bir sonuca ulaşılmaya çalışılır.

İspat yükü teknik olarak davacıdadır; yani iddia eden tarafın kanıtlaması beklenir. Ancak ehliyetsizlik ciddi bir iddia olduğu için, mahkeme de gerçeği ortaya çıkarmak adına re’sen delil toplama yoluna gidebilir. Örneğin, taraflar getirilmese bile, mahkeme kendiliğinden nüfus kayıtlarını, varsa vesayet dosyasını, sağlık raporlarını ilgili kurumlardan isteyebilir. Çünkü kamu düzenine ilişkin konularda hakimin rolü daha aktiftir. Yargılama sürecinde, tüm bu deliller toplandıktan sonra, hakim önünde geniş bir tablo oluşur. Tipik olarak süreç şöyle işler: Mahkeme, öncelikle davacının sunduğu hastane raporlarını ve tanık listelerini inceler, davalı tarafın savunmasını alır. Sonra tanıkları dinler. Ardından dosyayı Adli Tıp Kurumu’na gönderip uzman raporu ister. Adli Tıp’tan gelecek raporu beklerken, belki ek olarak nüfus kayıtları, varsa vasi ataması kararları dosyaya girer. Rapor geldiğinde, taraflar rapora karşı itirazlarını sunabilir. Gerekirse ek rapor alınabilir. En nihayetinde tüm deliller bir arada değerlendirildiğinde, eğer kişinin işlem anında akıl baliğ olmadığı, yaptığını bilemeyecek durumda olduğu kanaatine varılırsa, dava kabul edilir ve tapu iptali kararı verilir. Aksi takdirde (yani kişi o an yeterince ehil görülürse), dava reddedilir.

İspat konusunda önemli bir husus da şudur: Yaşlılık tek başına ehliyetsizlik anlamına gelmez. Bir kişi 90 yaşında da olsa, eğer zihni açık ve muhakeme yeteneği yerindeyse yaptığı işlemler geçerlidir. Yargıtay birçok kararında, “ileri yaş tek başına ayırt etme gücünün kaybına karine teşkil etmez” diye vurgulamıştır. Bu nedenle davacıların, sadece yaşa veya hafif unutkanlıklara dayanarak değil, gerçekten hukuki işlem yapma yeteneğini ortadan kaldıracak derecedeki bir zihinsel zayıflığa dair somut deliller sunması gerekir. Benzer şekilde, bir akıl hastalığı tanısı olması da otomatik olarak her işlemde ehliyetsiz sayılacağı anlamına gelmez; hastalığın o andaki etkisine bakılır. Örneğin, bipolar bozukluğu olan biri manik atak sırasında malını satmış olabilir; burada önemli olan, satışı yaptığı anın bir atak dönemi olup olmadığıdır. Kişinin lucid interval (aydınlık aralık) denilen durumu da olabilir, yani zaman zaman bilinci yerine gelebilir. Bu detaylar tıbbi uzmanlarca değerlendirilecektir.

Sonuç itibariyle, ehliyetsizlik iddiasıyla açılan bir davada başarı, büyük ölçüde delillerin gücüne bağlıdır. Bu nedenle bu tür bir davayı düşünenlerin, mümkünse dava açmadan önce ellerindeki tüm tıbbi belgeleri toparlamaları, yoksa derhal hastane ve doktorlardan arşiv kayıtlarını istemeleri, olaya tanık olabilecek kişilerle iletişime geçmeleri ve dava sürecinde kullanılacak diğer belgeleri hazırlamaları çok önemlidir.

Uygulamada Sık Karşılaşılan Örnekler

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali davaları, maalesef uygulamada oldukça sık görülmektedir. Genellikle yaşlı ve hastaların suiistimal edilmesi, zayıf durumdaki kişilerin kandırılması gibi durumlar bu davalara konu olur. İşte uygulamada yaygın biçimde karşılaşılan bazı örnek senaryolar:

• Yaşlılık ve Bunama (Demans) Vakaları: En sık rastlanan durumların başında, ileri yaştaki kişilerin, özellikle Alzheimer veya demans gibi rahatsızlıklar nedeniyle bilişsel yetilerini kaybetmeye başladıkları dönemde malvarlıklarını devretmeleri geliyor. Örneğin, 85 yaşındaki bir dedenin, bakımını üstlenen uzak bir akraba veya bakıcı tarafından kandırılıp evini üzerine geçirilmesi durumu sıkça gündeme gelir. Yaşlı kişi çoğu zaman neye imza attığını bilmeden, “sen merak etme, senin iyiliğin için” gibi sözlerle yönlendirilerek tapuda işlemler yapılabilir. Çocukları veya yakınları durumu fark ettiklerinde iş işten geçmiş olabilir. Bu durumda, yaşlı kişinin aslında işlem sırasında ayırt etme gücüne sahip olmadığı, hastalığı nedeniyle aldatılabildiği iddiasıyla dava açılır. Yargıtay kararlarında da Alzheimer hastalığının özellikle ileri evrelerinde, kişinin hukuki işlem ehliyetinin ortadan kalktığı kabul edilmektedir. Ancak demansın derecesinin ispatı gerekir; başlangıç evresinde her işlem iptal edilmeyebilir, ama ileri evre bir Alzheimer hastasının satış yapması hemen her zaman iptale konu olmaktadır.
• Akıl Hastalığı ve Ruhsal Bozukluklar: Şizofreni, bipolar bozukluk (manik-depresif hastalık), paranoid bozukluklar gibi ruhsal hastalıklar da ehliyetsizlik davalarının temelini oluşturur. Örneğin, şizofreni tanısıyla yıllardır tedavi gören birinin, ilaçlarını kullanmadığı bir dönemde, hayal dünyasının etkisiyle evini satması veya dağıtması söz konusu olabilir. Yine bipolar bozukluğu olan biri, manik dönemde kendini çok zengin hissedip değersiz mal beyanlarıyla mülkünü elden çıkarabilir. Bu gibi durumlarda, kişinin hastalığının etkisi altında hareket ettiği ve makul karar verme yetisinin hastalık nedeniyle ortadan kalktığı ileri sürülür. Yargıtay, ciddi ruhsal bozuklukların, eğer kişinin davranışlarını yönlendirme yeteneğini yok edecek seviyede ise, ehliyetsizlik sebebi sayılacağını belirtmektedir. Burada da kilit nokta, hastalığın işleme etkisini somut verilerle göstermektir. Örneğin, psikiyatri uzmanlarının o döneme dair gözlemleri, hastane yatış kayıtları, kullandığı ağır ilaçlar gibi deliller öne çıkar.
• Alkol veya Uyuşturucu Madde Etkisi: Ayırt etme gücünü geçici olarak ortadan kaldıran en yaygın sebeplerden biri de aşırı alkol veya uyuşturucu madde kullanımıdır. Uygulamada, özellikle miras hakkından mahrum bırakmak amacıyla veya kişiyi borçlandırmak için, alkol/uyuşturucuya alıştırılan kimselerin imzalarının alındığı vakalar görülmektedir. Örneğin, kronik alkol bağımlısı bir kişi, sarhoş olduğu anlarda ne yaptığını bilmeden bazı belgeler imzalamış olabilir. Eğer bu belgeler tapuda satış işlemine dönüşürse, sonradan kişi ayıldığı zaman neye imza attığını hatırlamayabilir bile. Böyle bir senaryoda, “işlemin gerçekleştiği anda sarhoşluk nedeniyle kişi kendini bilecek durumda değildi” iddiasıyla dava açılabilir. Tabii, alkol etkisini ispat etmek diğer durumlara göre zor olabilir çünkü geriye dönük somut veri bulmak güçtür. Ancak bazen olay anına dair kamera kayıtları, şahit ifadeleri (örneğin tapuda yanında bulunan birisi kişinin ayakta duramayacak halde olduğunu belirtebilir) veya tıbbi müdahale kayıtlarıyla desteklenebilir. Yargıtay kararları, aşırı sarhoşluğun ayırt etme gücünü kaldırabileceğini kabul etmektedir; dolayısıyla gerçekten ağır bir alkol/uyuşturucu etkisi altındayken yapılan işlemler de iptal edilebilir. Öte yandan, hafif derecede alkollü olmak veya uyuşturucu etkisi altında olmadan sadece sonradan pişman olmak ehliyetsizlik sayılmaz. Bu yüzden, derecenin ispatı önemlidir (örneğin kan alkol düzeyi raporu gibi).
• Zihinsel Engellilik ve Gelişimsel Bozukluklar: Doğuştan veya çocukluktan gelen zihinsel engellilik durumlarında kişi genellikle reşit olduğunda da kısıtlanmış (vesayet altında) olur. Ancak bazen hafif mental retardasyon (zeka geriliği) olan veya otizm spektrumunda olup da kısıtlanmamış bireyler de vardır. Bu kişiler dışarıdan bakıldığında yetişkin gibi gözükseler de, kolaylıkla kandırılabilirler ve başkalarının telkiniyle mal varlıklarını devredebilirler. Örneğin, zihinsel yaşı 10 yaş düzeyinde olan ama nüfusta 30 yaşında görünen bir bireyin arsasını, kötü niyetli bir kişi çok düşük bir bedelle satın alabilir. Sonrasında aile fark ettiğinde, bu kişinin aslında fiilen ehliyetsiz olduğu belirtilerek dava açılabilir. Bu tür durumlarda, kişinin eğitim geçmişi, zihinsel engelli olduğuna dair özel eğitim raporları, IQ testleri gibi belgeler delil olarak ileri sürülür. Genelde mahkeme bunları yeterli görerek iptal kararı verebilmektedir, çünkü kişinin sınırlı bir zihinsel kapasitesi olduğu açıksa işlemi anlama yeteneği de sorgulanır.
• Şuur Kayıpları ve Geçici Sağlık Problemleri: Daha nadir olsa da, bazı davalarda geçici sağlık problemleri yüzünden ehliyetsizlik iddiası görülür. Örneğin, çok yüksek ateşli hastalık geçiren birinin bilinç bulanıklığı yaşadığı anda imza atması, epilepsi nöbetine yakın bir durumda önemli bir karar vermesi veya geçici psikoz hallerinde yapılan işlemler. Bir örnek vermek gerekirse, şiddetli enfeksiyon nedeniyle delirium yaşayan bir hasta, ailesinden habersiz hastanedeyken malını devredecek bir belge imzalamışsa, sonradan bu da iptale konu olabilir. Bu tip olaylar nadir ve ispatı zor olsa da, tıbbi kayıtlarla desteklenebildiğinde mahkemece değerlendirilir.
• Kandırma ve Fırsatçılık Durumları: Her ne kadar doğrudan ehliyetsizlik olmasa da, birçok ehliyetsizlik davasının arka planında kötü niyetli kişilerin bilinçli planları olduğu görülür. Örneğin, miras bırakanın bir çocuğu veya bir yabancı, onun zayıf anından yararlanıp noterden vekaletname alır ve tüm mallarını kendi üzerine geçirir. Burada esasen hile ve kötüye kullanma vardır, ancak mağdur olan taraf genellikle hem hileyi hem ehliyetsizliği bir arada iddia eder. Özellikle mirasçılar arası uyuşmazlıklarda: Bazı kardeşler, yaşlı ana-babasının akıl sağlığının bozulduğunu kanıtlamaya çalışırken, karşı taraf bunun asılsız olduğunu savunur ve meselenin aslında bir bağış/muvazaa olduğunu öne sürer. Böylece dava içinde dava olur. Bu tip durumlarda, Yargıtay “birden fazla hukuki sebebin ileri sürülmesinde bir engel yoktur” diyerek, hem ehliyetsizlik hem muvazaanın aynı anda tartışılabileceğini ifade eder. Strateji olarak, eğer olayda hem aldatma/hile unsuru hem de ehliyet şüphesi varsa, davacılar ikisini de ileri sürmekte serbesttir. Mahkeme delillere göre bunlardan birine dayanarak iptal kararı verebilir.

Her somut olay kendine özgüdür ve yukarıdaki örnekler dışında da senaryolar bulunabilir. Önemli olan, işlemi yapan kişinin o an gerçekten sağlıklı bir karar verip veremediğinin ortaya konmasıdır. Ehliyetsizlik davalarında iyi niyet – kötü niyet tartışması da farklıdır: Genelde, işlem yapan ehliyetsiz ise, karşı taraf ne kadar iyi niyetli de olsa hukuki sonuç değişmez. Bu, toplumda bazen “ama alan kişi masumdu, parayı da ödedi, evi de aldı” gibi düşüncelerle karıştırılır. Kanun, ehliyetsiz birinin yaptığı işlemde karşı tarafın iyi niyetini dikkate almaz, çünkü ortada geçerli bir irade yoktur ve kamu düzeni bunu tolere etmez. Nitekim Yargıtay’ın çok eski bir İçtihadı Birleştirme Kararı (11.06.1941 tarih, 4/21 sayılı) ve müteakip kararları, ehliyetsiz kişilerin işlemlerinde karşı tarafın iyi niyetli olmasının dahi işlemi geçerli kılamayacağını açıkça ortaya koymuştur. Dolayısıyla, örneğin komşu teyze, yaşlı amcadan tarlayı satın alırken onun aslında ne yaptığını bilmediğini gerçekten bilmese bile, işlem iptal edilir; komşu teyze mülkiyeti kazanamaz. İyi niyetli alıcının tek kazanımı, eğer ödediği bir bedel varsa onu geri isteme hakkıdır (haksız zenginleşme hükümlerine göre, alıcı ödediği parayı, ehliyetsiz kişinin varislerinden geri talep edebilir). Fakat mülkiyet hakkı, ehliyetsizlik durumunda her halükarda eski malike iade edilir.

Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirmeler ve Dava Stratejileri

Yargıtay’ın yıllar içerisinde vermiş olduğu kararlar, ehliyetsizlik nedeniyle açılan davalarda izleyeceğimiz yolu ve hukuki kriterleri netleştirmiştir. Yargıtay içtihatlarına baktığımızda, birkaç önemli ilkenin altının çizildiğini görüyoruz:

• İyi niyetin önemsizliği: Bir önceki bölümde de bahsedildiği gibi, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararları, ehliyetsizlik halinde işlemin kesin hükümsüz olduğunu, karşı tarafın iyi niyetinin dahi koruma sağlamayacağını defalarca vurgulamıştır. Örneğin, Yargıtay 1. HD’nin 12.09.2017 tarihli bir kararında (2014/21931 E., 2017/4199 K.) açıkça “ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesi olamayacağı, karşı tarafın iyi niyetli olmasının da işlemi geçerli kılamayacağı” ifade edilmiştir. Bu ilke, bütün mahkemeler için yol göstericidir. Yani ilk derece mahkemesi, “ama davalı iyi niyetliymiş, yazık olur” gibi bir düşünceye kapılamaz; Yargıtay, bu konuyu kesin hükme bağlamıştır.
• Delillerin eksiksiz toplanması gereği: Yargıtay, ehliyetsizlik iddiasının ciddi sonuç doğurması nedeniyle, yerel mahkemelerin en ufak bir şüpheyi dahi gidermek için tüm delilleri toplaması gerektiğini söyler. Bir Yargıtay kararında (Yargıtay 1. HD 2016/4228 sayılı karar örneğin), mahkemelerin şu şekilde hareket etmesi gerektiği belirtilmiştir: “Öncelikle tarafların gösterdiği tüm deliller toplanmalı; tanıklardan doyurucu ve somut bilgiler alınmalı; gerekiyorsa kişinin işlem tarihlerindeki sağlık durumu hakkında Adli Tıp Kurumu’ndan rapor alınmalı; ondan sonra karar verilmelidir.” Bu, pratikte avukatlar için de yol göstericidir: Hiçbir delili atlamamak, ne varsa ortaya koymak gerekir. Özellikle tıbbi belge temin etmek zorsa, avukatlar mahkeme kanalıyla hastanelerden kayıt istemeli; gerekirse Adli Tıp Kurumu’na sevk talep etmeli; tanıkları tek tek dinletmelidir. Yargıtay, eksik inceleme ile karar verilmesini bozma nedeni yapar. Örneğin, bir davada mahkeme rapor almadan “ehliyetlidir” diye karar verse, Yargıtay büyük ihtimalle “yetersiz araştırma” deyip kararı bozacaktır.
• Hepsini bir arada ileri sürme imkanı: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 1990 tarihli (11.04.1990 gün ve 1990/1-152 E., 236 K.) kararında, davada ileri sürülen maddi olaya dayalı birkaç hukuki nedenin (ehliyetsizlik, hile, baskı, muvazaa vs.) bir arada gösterilebileceği, bunun usule aykırı olmadığı belirtilmiştir. Bu ne anlama gelir? Örneğin, bir mirasçı “babam akıl sağlığı bozuktu, ayrıca ağabeyim onu kandırdı, baskı yaptı” diyebilir. İlk bakışta, farklı sebepler gibi görünse de Yargıtay bunların hepsinin aynı olay örgüsünde olabileceğini ve ayrı ayrı incelenebileceğini söyler. Stratejik olarak bu, davayı alternatifli kurgulamak anlamına gelir: Eğer ehliyetsizlik kanıtlanamazsa belki hile kanıtlanır veya tersi. Bu şekilde, davacı elini güçlendirmiş olur. Ancak dikkat edilmeli ki, her iddianın kendi ispat yükü vardır ve hepsi için delil sunmak gerekebilir. Yine Yargıtay kararlarına göre, bir davada ehliyetsizlik iddiası varsa hakim ilk önce onu karara bağlamalı, eğer ehliyetsizlik yoksa ondan sonra diğer iddialara geçmelidir. Bu öncelik kuralını bilerek, dilekçelerde de ehliyetsizlik nedenini öne çıkarmak faydalıdır.
• Mirasçılar tarafından ileri sürülmesi: Yargıtay, mirasçıların murislerinin (miras bırakanın) ehliyetsizliğini öne sürerek dava açabileceğini birçok kararda kabul etmiştir. Burada önemli olan, mirasçıların, murisin işlem anında ehliyetsiz olduğunu bilmelerinin gerekmediğidir. Bazı savunmalarda davalılar, “Mirasçılar babalarının sağlığında buna itiraz etmemiş, şimdi ölümünden sonra çıkar için dava açıyorlar” şeklinde iddialar getirir. Ancak hukuken, mirasçılar miras bırakanın yapmış olduğu ve sakatlanma içeren işlemleri (ehliyetsizlik, muvazaa gibi) tabii ki ölüm sonrası gündeme getirebilirler. Yargıtay, mirasçıların dava hakkını teyit etmektedir. Hatta bu, mirasçılara tanınmış bir haktır ki aksi halde kötü niyetli kişiler, yaşlı birini kandırıp ölmesini bekleyerek malı temelli kazanabilirlerdi. O yüzden, murisin ehliyetsizliği iddiası mirasçılar yönünden de tamamen meşru ve bakılması gereken bir iddiadır. Sadece, mirasçıların da muris hakkında ellerinden gelen delilleri (özellikle tıbbi kayıt ve tanıkları) sunması gerekir.

Tüm bu içtihatlar ışığında, dava stratejileri bakımından şu tavsiyeler öne çıkmaktadır:

• Vakit kaybetmeden hukuki önlem alın: Eğer bir yakınınızın (örneğin anne-babanızın) ehliyetsiz olduğunu düşünüyorsanız ve malvarlığı tehlikedeyse, öncelikle o kişi hayattayken vesayet altına alınmasını sağlayın. Vesayet kararı, hem kişinin korunmasını sağlar hem de olası işlemleri baştan engeller (çünkü vasi izni olmadan işlem yapılamaz). Vesayet mümkün olamadıysa veya işlem çoktan olduysa, hemen tapuya tedbir koydurmak ilk işiniz olmalı. Dava açmak zaman alabilir, ancak dilekçeyi verir vermez ihtiyati tedbir talep ederek taşınmazın devrini kilitlemelisiniz. Bu, ilerde kararın uygulanabilirliği için kritiktir.
• Delil hazırlığı yapın: Dava açmadan önce mümkün mertebe delillerinizi toplayın. Özellikle sağlık raporları çok önemlidir. Hastanelere, doktorlara başvurup, kişinin tıbbi geçmişine dair belgeleri temin edin. Gerekirse avukatınız aracılığıyla bu belgelerin resmi suretlerini isteyin. Ayrıca, konuya tanık olabilecek kişilerle (komşular, arkadaşlar, diğer akrabalar) konuşup, onların mahkemede tanıklık yapmaya gönüllü olup olmayacağını öğrenin. Dava açıldığında bu kişileri tanık listesine yazacaksınız. Unutmayın, en güçlü delil tıbbi rapordur; tanıklar bunu destekler. Sırf tanıkla dava kazanmak zor olabilir, o yüzden tıbbi delile ağırlık verin.
• Olayı mümkün olduğunca net anlatın: Dava dilekçenizde veya ilerleyen aşamalarda, olayın nasıl gerçekleştiğini kronolojik ve anlaşılır şekilde sunun. Hakimin zihninde bir tablo oluşmalı: “Şu tarihte babamın akıl sağlığı bozulmuştu, örneğin hastane kayıtlarına göre Alzheimer tanısı konmuştu. Aynı dönemde davalı tarafından işlemler yapılmış. Babam ne yaptığını bilmiyordu, zira bakın ertesi ay vesayet davası açtık vs.” gibi. Bu kronoloji, delillerle de desteklenince, hakimde haklı bir durum olduğu izlenimi uyanır.
• Alternatif iddiaları göz ardı etmeyin: Eğer olayda başka hukuka aykırılıklar da varsa, sadece ehliyetsizliğe bel bağlamayın. Örneğin, işlemin aslında bir satış değil de bağış (mirasçılardan mal kaçırma) olduğunu düşünüyorsanız, “muris muvazaası” iddiasını yedek olarak ekleyin. Ya da açık bir hile/dolandırma varsa, bunu da belirtin. Mahkeme ehliyetsizliği kabul etmese bile, belki diğer nedenden size hak verebilir. Yargıtay’ın buna izin verdiğini aklınızda tutarak çok yönlü bir dava stratejisi belirleyin.
• Uzman görüşlerinden yararlanın: Bazı karmaşık vakalarda, özel bilirkişi raporları veya uzman görüşleri almak da düşünülebilir. Örneğin, kişinin davranışlarının ehliyetine etkisini açıklayan bir psikiyatri profesörü raporu, dava dosyasına sunulabilir (Adli Tıp dışında). Bu tür destekleyici görüşler hakimi ikna etmeye yardımcı olabilir. Ancak resmi bilirkişi raporunun yerini tutmaz, bunu da unutmayın; esas olan mahkemenin atadığı bilirkişi heyetidir.
• Karşı tarafın savunmalarına hazırlıklı olun: Davalı taraf genellikle “işlem tamamen yasaldı, zaten noterde/tapuda yapıldı, memur da bir gariplik görmedi, üstelik para da ödendi, kendi rızası vardı” gibi savunmalar yapar. Bu savunmalara karşı, “ehliyetsizlik varsa noter işlemi de olsa geçersizdir” ilkesini vurgulayın. Ayrıca eğer para ödendiği iddia ediliyorsa, gerçekten ödeme yapılıp yapılmadığını sorgulatın (çoğu zaman muvazaalı işlemlerde para ödenmez, göstermelik yazılır). Yani karşı argümanları çürütmek için de hazırlıklı olun. Özellikle “yaşlı ama aklı başındaydı” iddiasına, somut olaylardan örneklerle cevap verin (mesela “aklı başındaysa neden ertesi gün aynı şeyi 5 kere sordu, filanca doktor da bunama teşhisi koymuştu” gibi).
• Uzlaşma ihtimalini değerlendirin: Bazı durumlarda, dava açmak karşı tarafı uzlaşmaya sevk edebilir. Özellikle davalı, iyi niyetliyse ve gerçekten mağdur olmak istemiyorsa, mesela “paranızı geri vereyim, evi iade edin” şeklinde anlaşma sağlanabilir. Ya da bir mirasçı ile diğer mirasçılar anlaşarak, dava yerine aralarında mal paylaşımı yapabilirler. Her zaman mümkün olmasa da, uzun dava süreci ve masrafları düşünerek, karşı tarafla iletişim kapısını tamamen kapatmamak da bir stratejidir. Tabii, karşı taraf kötü niyetliyse ve uzlaşmaya yanaşmıyorsa, o zaman kararlılıkla davayı sürdürmekten çekinmeyin.

Son olarak şunu vurgulayalım: Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali davaları, hukukun en hassas olduğu alanlardan biridir. Bir yanda mülkiyet hakkı vardır, diğer yanda korunmaya muhtaç zayıf bir bireyin hakları. Mahkemeler, doğru kararı verebilmek için titizlikle hareket ederler. Yargıtay da denetim makamı olarak, bu dengeyi sağlamak için içtihatlarıyla yön gösterir. Eğer gerçekten ortada ehliyetsiz birinin mağduriyeti varsa, adalet eninde sonunda tecelli edecek ve haksız şekilde el değiştiren mülkiyet hakkı iade edilecektir. Önemli olan, süreçte usul kurallarına uygun, sabırlı ve delile dayalı bir şekilde davayı yürütmektir.

(SSS) Sıkça Sorulan Sorular

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası nedir?

Cevap: Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, bir taşınmazın ehliyetsiz (hukuki işlem yapma ehliyeti bulunmayan) bir kişi tarafından devredilmesi halinde, tapu kaydının iptali ve taşınmazın yeniden eski sahibine (veya mirasçılarına) tescili için açılan davadır. Örneğin, akıl sağlığı bozuk birinin sattığı evin tapusunu geri almak için bu dava açılır. Amaç, geçersiz bir işlemi ortadan kaldırıp mülkiyet hakkını gerçek hak sahibine döndürmektir.

Bu davayı kimler açabilir?

Cevap: Davayı, kural olarak işlemi yapan önceki malik (ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişi) veya onun yasal temsilcileri ya da mirasçıları açabilir. Eğer ehliyetsiz kişi hayatta ve kendisi dava açabilecek durumdaysa (örneğin zaman içinde ayıldı veya reşit oldu), kendisi de açabilir. Fakat pratikte genelde davayı, ehliyetsiz kişinin vasisı (yasal temsilcisi) veya ehliyetsiz kişi vefat etmişse mirasçıları açmaktadır. Başkaca üçüncü kişiler bu davayı açma hakkına sahip değildir.

Dava kime karşı açılır?

Cevap: Dava, taşınmazın mevcut tapu maliki görünen kişiye karşı açılır. Yani ehliyetsiz kişiden malı devralan şahıs davalı olacaktır. Eğer taşınmaz o kişiden de başkasına geçtiyse, son malike karşı dava yöneltilmelidir. Mevcut malik ölmüşse, onun mirasçıları davalı olarak gösterilir. Ayrıca tapu üzerinde ipotek, intifa hakkı gibi üçüncü kişi hakları varsa, onların da haberdar edilmesi (gerekirse davaya dahil edilmesi) gerekebilir.

Dava açmak için bir süre sınırı var mı?

Cevap: Hayır, bu davalar için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Ehliyetsizlik kamu düzenine ilişkin bir konu olduğundan, üzerinden yıllar geçse bile dava açılabilir. Örneğin, 10 yıl önce yapılmış bir satış işlemine karşı bile ehliyetsizlik iddiasıyla bugün dava açmak mümkündür. Ancak fiilen delillerin kaybolmaması için çok beklememek her zaman avantajlıdır.

Dava hangi mahkemede açılır ve nereye başvurmak gerekir?

Cevap: Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Taşınmazın yerinin mahkemesi kesin yetkilidir, başka yerde açılamaz. Örneğin taşınmaz Ankara’da ise, Ankara’da asliye hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır. Dava dilekçenizi hazırlayıp ilgili mahkemenin tevzi bürosuna (dosya dağıtım) vererek süreci başlatabilirsiniz. Bu konuda bir avukattan yardım almak faydalı olacaktır.

Ehliyetsizlik nasıl ispatlanır? Hangi delillere ihtiyaç vardır?

Cevap: Ehliyetsizliği ispatlamak için en önemli deliller tıbbi raporlar ve sağlık kayıtlarıdır. Davaya konu kişinin işlem sırasındaki akıl sağlığını gösteren hastane raporları, doktor kayıtları, psikiyatri değerlendirmeleri mahkemeye sunulur. Ayrıca Adli Tıp Kurumu raporu alınarak, uzmanlar kişinin o tarihte ehil olup olmadığına dair bilimsel görüş verir. Tanık ifadeleri de destekleyici rol oynar; örneğin o dönem yanında bulunan kişiler, kişinin ne durumda olduğunu anlatabilir. Tüm bu deliller bir arada değerlendirerek mahkeme karar verir.

Yaşlı birinin yaptığı her işlem iptal edilebilir mi?

Cevap: Hayır, sırf yaşlı diye bir kişinin her yaptığı işlem iptal edilmez. Yaşlılık tek başına ehliyetsizlik sayılmaz. Önemli olan yaşlı kişinin akli melekelerini koruyup korumadığıdır. Pek çok yaşlı insan tamamen sağlıklı karar verebilir. Ancak yaşlılıkla birlikte gelen Alzheimer, demans gibi hastalıklar varsa ve kişi işlemin anlamını idrak edemeyecek durumdaysa, o zaman yaptığı işlem iptal edilebilir. Yani kriteremiz yaş değil, akıl sağlığının yerinde olmamasıdır.

İyi niyetli alıcıların durumu ne olacak? Paramı ödediysem mağdur olur muyum?

Cevap: Hukuken, ehliyetsiz biriyle yapılan işlem geçersiz olduğu için iyi niyetli olmanız mülkiyeti korumaz. Yani ehliyetsiz birinden bir ev aldıysanız, paranızı da ödemiş olsanız, mahkeme evi geri eski sahibine verecektir. Ancak tamamen haksız duruma düşmemeniz için, ödediğiniz bedeli haksız zenginleşme hükümlerine göre geri talep edebilirsiniz. Bu genellikle ayrı bir hukuki süreç gerektirebilir; parayı ehliyetsiz kişinin mirasçılarına karşı isteyebilirsiniz. Özetle, mülkiyeti kaybedersiniz ama ödediğiniz bedelin iadesi konusunda hakkınız vardır. Elbette bu durum, ehliyetsiz kişinin ödediğiniz parayı harcamamış veya elinde tutmuş olmasına göre fiilen zorlaşabilir.

Dava açıldığında taşınmaz hemen geri alınabilir mi?

Cevap: Dava açılmasıyla birlikte hemen tapu kaydı değişmez; dava devam ederken mülkiyet davalıda görünmeye devam eder. Ancak ihtiyati tedbir kararıyla, dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devri engellenebilir. Dava sonunda mahkeme iptal kararı verirse ve karar kesinleşirse, tapu kaydı iptal edilip taşınmaz eski sahibine (veya mirasçılarına) tescil edilir. Kesinleşme öncesi tapuya tescil yapılamaz ve karara karşı istinaf/temyiz yolları açıksa süreç uzayabilir. Yani sonuç almak için yargılamanın bitmesi gerekir, bu da birkaç yılı bulabilir. Bu süreçte tapu devrini önlemek adına dava açılır açılmaz tedbir istemek çok önemlidir.

Dava ne kadar sürer ve masrafları nasıldır?

Cevap: Bu tür davaların süresi, delillerin toplanması, Adli Tıp’tan rapor gelmesi gibi nedenlerle ortalama 1-3 yıl arasında değişebilir (hatta bazen daha uzun). Eğer dosya Yargıtay’a giderse süreç uzar. Masraflara gelince: Dava açarken bir miktar harç ve gider yatırılır. Taşınmazın değerine göre nispi harç hesaplanabilir (mirasçılar genelde tüm değer üzerinden harç öder, ancak harçlar maktu da olabiliyor; bu konuda güncel mevzuat incelenmeli). Ayrıca Adli Tıp raporu ücreti, bilirkişi ücreti, tebligat masrafları gibi giderler de olacaktır. Davayı kazanınca, mahkeme kısmen bu masrafları karşı tarafa yükler. Avukat tutarsanız, avukatlık ücreti de ayrı bir kalemdir (serbestçe kararlaştırılır). Kısacası, dava belirli bir maliyet ve zaman gerektirir, bu yüzden gerçekten haklı bir iddianız olduğundan emin olarak yola çıkmanız tavsiye edilir.

Ehliyetsiz kişiye vasi atanmamışsa dava açılabilir mi?

Cevap: Ehliyetsiz olduğu düşünülen kişi hayattaysa ve açıkça ayırt etme gücü yoksa, öncelikle vesayet altına alınması gerekir. Çünkü mahkeme, davayı yürütebilmek için o kişiyi temsil edecek bir vasiye ihtiyaç duyar. Eğer vasi atanmadıysa, dava sırasında mahkeme bunu fark ederse vesayet işlemlerinin tamamlanmasını bekleyebilir. Dolayısıyla, dava açmadan önce sulh hukuk mahkemesine başvurup o kişi için vasi tayini talep etmek iyi bir adımdır. Vasi atanınca, vasi vesayet makamından (mahkemeden) izin alarak tapu iptal davasını açabilir. Vasi atanmadan açılmışsa da sonradan bu eksiklik tamamlanmalıdır. Kişi zaten vefat etmişse vesayet gerekmez, doğrudan mirasçılar davayı açabilir.

Dava sırasında taşınmaz başkasına satılmışsa ne olur?

Cevap: Eğer dava açılmadan önce veya dava sürerken davalı taşınmazı bir üçüncü kişiye sattıysa, dava hakkı yine de bitmez. Yolsuz tescil silsilesi denilen durumda, başlangıçta ehliyetsizden malı alan kişi aslında mülkiyeti geçerli kazanamadığı için, ondan satın alan üçüncü kişi de legal olarak malik olamaz (tapuda adı yazsa bile). Bu durumda davaya o üçüncü kişiyi de dahil etmek gerekir. Mahkeme ehliyetsizlik kararı verdiğinde, tapu kimin üzerinde olursa olsun iptal edilecek ve mal geri dönecektir. Ancak bu, davayı karmaşıklaştırır; üçüncü kişi belki “ben iyiniyetliyim” diye savunma yapacaktır (ki bu savunma hukuken kazandırıcı değil ama yargılama uzayabilir). İşte bu nedenle, dava açıldığında derhal tapuya tedbir koydurulması kritik önemdedir. Tedbir olursa, davalı malı başkasına devredemez ve süreç kontrol altında gider.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,