İradeyi Sakatlayan Nedenlerden Dolayı Tapu İptali ve Tescil Davası

İrade sakatlığı (irade fesadı) nedeniyle yapılan taşınmaz devirlerinde Türk Medeni Hukuku, tapu kaydının iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili için özel bir dava imkânı tanımaktadır. Eğer bir kişi, bir gayrimenkulü hile, hata veya korkutma (ikrah) gibi sebeplerle rızası dışında devretmişse, uğradığı haksızlığı tapu iptali ve tescil davası açarak giderebilir. Bu makalede, iradeyi sakatlayan hallerin neler olduğunu, böyle durumlarda tapu kaydının nasıl iptal edilip düzeltilebileceğini, yasal dayanakları ve dava sürecini sade bir dille açıklıyoruz. Amacımız, bu tür bir sorunla karşılaşan kişilerin haklarını anlamalarına ve izleyecekleri yolu bilmelerine yardımcı olmaktır.

İrade Sakatlığı (İrade Fesadı) Nedir?

İrade sakatlığı, bir sözleşme yapılırken tarafın gerçek ve serbest iradesinin çeşitli etkenler nedeniyle bozulmuş olması durumudur. Normalde bir sözleşme veya satış işlemi, tarafların özgür iradeleriyle kurulur. Ancak eğer taraflardan biri, sözleşmeyi yanlış bir bilgi veya algı (hata) altında imzalamışsa, aldatılmış (hile) ise ya da tehdit edilerek zorlanmış (korkutma) ise, o kişinin iradesi sakatlanmış kabul edilir. Bu durumda yapılan işlem hukuken sakattır çünkü görünürde bir anlaşma olsa da, aslında mağdur tarafın gerçek rızası bulunmamaktadır.

İrade fesadı hallerinde hukukumuz, mağdur tarafa sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirip işlemi iptal etme hakkı verir. Yani, eğer bir taşınmaz malın devri esnasında irade sakatlığına yol açan bir durum varsa, kanun bu devri geçersiz kılma ve tapu kaydını düzeltme imkânı tanır. Özellikle gayrimenkul devirlerinde, irade sakatlığı nedeniyle yapılan işlemler, yolsuz tescil (hukuka aykırı tapu kaydı) olarak değerlendirilir ve gerçek hak sahibi, hakkını geri almak için tapu iptal ve tescil davası açabilir. Aşağıda irade sakatlığı kavramının türlerini ve her birinin ne anlama geldiğini ayrıntılı olarak ele alacağız.

Hile, Hata ve Korkutma Halleri (İrade Fesadı Türleri)

İradeyi sakatlayan nedenler başlıca üç grupta incelenir: hile (aldatma), hata (yanılma) ve korkutma (ikrah). Her biri, bir sözleşmenin tarafının iradesini farklı şekilde etkilemekte ve hukuken benzer sonuçlar doğurmaktadır. Bu kavramların tanımlarını ve aralarındaki farkları şöyle açıklayabiliriz:

Hile (Aldatma)

Hile, bir kişinin kasıtlı olarak karşı tarafı yanıltması, ona yanlış bilgi vermesi veya gerçeği saklaması suretiyle onu sözleşme yapmaya ikna etmesidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, taraflardan biri diğerini kasten aldatma sonucunda bir sözleşme yapmaya yöneltmişse, aldatılan taraf için o sözleşme bağlayıcı değildir. Önemli olan, ortada kasten yapılan bir kandırma olmasıdır. Hile durumunda karşı taraf, gerçeği bilseydi asla onay vermeyeceği bir işlemi, yalan veya düzenbazlık sonucunda kabul etmiş olur.

Örnek: Bir kimse, yaşlı bir akrabasına “Sana ait tapu işlemlerini hallediyoruz” diyerek imzalattığı belgelerle, aslında o kişinin evini kendi üzerine geçirebilir. Burada yaşlı kişi, belgeyi imzalarken evinin devredildiğini fark etmemiş veya yanlış yönlendirilmiştir. Karşı tarafın kasıtlı aldatması (hile) söz konusudur. Bu durumda mağdur, tapu iptali ve tescil davası açarak, hileyle yapılan devrin iptalini talep edebilir.

Hilede, aldatan kişinin kasıtlı kötü niyeti bulunduğundan, mağdur taraf sözleşmeyi iptal etme hakkının yanı sıra, aldatma nedeniyle uğradığı zararlar için tazminat talep etme hakkına da sahiptir. Ayrıca hile bir hileli davranış olduğundan, aynı zamanda Türk Ceza Kanunu’na göre dolandırıcılık suçu kapsamına girebilir; yani aldatılan kişi hem hukuk davası açabilir hem de gerekirse suç duyurusunda bulunabilir.

Hata (Yanılma)

Hata, sözleşme yapan tarafın, işlem sırasında önemli bir konuda yanlış bir kanaate sahip olması veya yanılgıya düşmesi halidir. Basitçe söylemek gerekirse kişi, gerçekte yapmak istemediği bir işlemi, elinde olmayan bir yanlış anlama nedeniyle yapmış olur. Eğer bu yanılma, sözleşmenin esaslı (temel) unsurlarına ilişkin ise, hukukumuz sözleşmenin o kişi için bağlayıcı olmayabileceğini kabul eder. Yani esaslı hataya düşen taraf, yaptığı sözleşmeyle bağlı olmadığını ileri sürebilir.

Hata genellikle kasıt olmaksızın ortaya çıkar; yani karşı taraf hile yapmamıştır, ancak bir yanlış anlaşılma vardır. Örneğin, kişi imzaladığı belgenin niteliğinde veya içeriğinde yanılabilir. Örnek: Tapuda bir satış işlemi gerçekleştirilirken, satıcı aslında satış yaptığını zannedip belgeyi imzalar ancak gerçekte imzaladığı şey bir bağış (hibe) sözleşmesidir ve para almayacaktır. Eğer satıcı bu durumu sonradan fark ederse, “ben neyi imzaladığımı yanlış anladım” diyerek işlemde hata olduğunu iddia edebilir. Bir başka senaryoda, kişi tapuda devrettiği taşınmazın hangi parsel olduğunu karıştırmış olabilir; aslında A arsasını satmak isterken, yanlışlıkla B arsasını satmıştır. Bu tür bariz hatalar da sözleşmenin iptaline yol açabilir.

Hatanın hukuken önem taşıması için mühim (esaslı) bir konuda olması gerekir. Küçük hesap hataları, yazım yanlışları gibi önemsiz hatalar genellikle sözleşmeyi iptal ettirmez; bunlar düzeltilebilir veya tolere edilebilir hatalardır. Ancak kişinin sözleşme yapma niyetini kökten etkileyen bir yanılgı varsa (örneğin satılan malın niteliği, miktarı, kimle sözleşme yapıldığı gibi konularda), bu bir irade sakatlığı oluşturur. Hata hali, çoğu zaman diğer tarafça da bilinirse gündeme gelir. Eğer karşı taraf, yapılan hatayı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa ve buna rağmen ses çıkarmadan işlemin gerçekleşmesine izin verdiyse, hataya düşen tarafın sözleşmeyi iptal hakkı doğar.

Korkutma (İkrah, Tehdit)

Korkutma, bir kimsenin kendisine veya yakınlarına yönelik ciddi bir tehdit altında bırakılarak sözleşme yapmaya zorlanmasıdır. Yani kişinin özgür iradesi, korku altında şekillenir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, taraflardan biri diğer tarafın veya üçüncü bir kişinin tehditi sonucu sözleşme yapmışsa, tehdide maruz kalan kişi o sözleşmeyle bağlı değildir. Buradaki tehdit, hukuka aykırı ve kişiyi korkuya sevk edecek ağırlıkta olmalıdır. Örneğin, biri size “Eğer bu evi bana devretmezsen sana veya ailene zarar veririm” diyorsa, bu açık bir korkutma (ikrah) halidir.

Korkutma hali, sadece fiziksel şiddet tehdidini değil, ağır düzeydeki psikolojik baskı ve şantajları da kapsar. Önemli olan, tehdidin mağdur üzerinde ciddi ve derhal gerçekleşebilecek bir tehlike hissi yaratmasıdır. Örnek: Bir iş insanı, borçlu olduğu kişilerce “Evinin tapusunu üzerimize yap, yoksa seni ve ailenin güvenliğini tehlikeye atarız” şeklinde tehdit edilmiş olsun. Bu durumda kişi, aslında istemeyerek, can güvenliği endişesiyle taşınmazını devredebilir. Bu devrin arkasında gerçek bir rıza olmadığı için, tamamen korkuya dayalı yapıldığı için hukuken geçersiz sayılabilir.

Korkutma ile yapılan sözleşmelerde, tehdit altında imza atan tarafın korkunun etkisinden kurtulur kurtulmaz hukuki yollara başvurması gerekir (aşağıda süreler kısmında anlatıldığı gibi). Korkutma da tıpkı hile gibi aynı zamanda bir suç teşkil eder: Tehdit, Türk Ceza Kanunu’na göre cezai yaptırıma tabidir. Dolayısıyla, böyle bir durumda hem tapu iptal davası hem de tehdit eden kişiye karşı ceza davası süreçleri gündeme gelebilir.

Hile, Hata ve Korkutmanın Farkları

Özetle, hile ve korkutma durumlarında karşı tarafın kasıtlı bir kötü niyeti ve eylemi vardır: Hilede yalan veya aldatma, korkutmada tehdit veya baskı ile kişi kandırılır ya da zorlanır. Hata ise daha çok kişinin kendi yanılgısından kaynaklanan bir durumdur ve çoğu zaman karşı tarafın bir kusuru olmayabilir (tabii eğer diğer taraf hatayı fark edip suistimal etmediyse). Her üç halde de mağdur olan taraf, yaptığı işlemi aslında gerçek iradesiyle yapmamıştır. Bu nedenle kanun, mağdur tarafa sözleşmeyi iptal etme ve eski hale dönme hakkı tanır.

Bir diğer fark, hile ve korkutma durumlarında mağdurun tazminat talep etme imkânının da olmasıdır; çünkü karşı tarafın kasıtlı kötü davranışı nedeniyle zarar görmüştür. Hata durumunda ise diğer tarafın bir kusuru yoksa genellikle tazminat söz konusu olmaz, sadece sözleşme iptal edilir (eğer şartları varsa). Ayrıca hile ve korkutma çoğu kez suçtur (dolandırıcılık, tehdit), hata ise suç teşkil etmez.

Sonuç olarak, irade fesadı hallerinin hepsi, bir taşınmaz satışının veya devrinin görünürde usulüne uygun yapılmış olsa bile, ardındaki rızanın geçerli olmadığını ortaya koyar. Böyle bir durumda tapu sicilindeki kayıt, gerçek durumu yansıtmadığından hukuken korunmaz. Bu kayıt, yolsuz tescil olarak değerlendirilecek ve tapu iptali davasıyla düzeltilmeye açık olacaktır.

Yolsuz Tescil Kavramı ve Hukuki Dayanaklar

Bir taşınmazın tapu kütüğündeki tescili (kayıt durumu), geçerli bir hukuki sebebe dayanmalıdır. Yolsuz tescil, hukuken geçerli bir nedene dayanmayan veya dayandığı hukuki işlem geçersiz olan tapu kayıtlarını ifade eder. Türk Medeni Kanunu’nda, “bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde hüküm bulunmaktadır. İrade sakatlığı halleri (hile, hata, korkutma) sonucu yapılan işlemler de bu tanıma uyar: Çünkü ortada görünürde bir sözleşme olsa da, işlemin hukuki sebebi geçersizdir (rıza hukuken geçerli değildir). Dolayısıyla bu işlemle yapılan tapu kaydı da yolsuz bir tescil olarak kabul edilir.

Türk Medeni Kanunu m.1025, yolsuz tescil konusunda izlenecek yolu düzenlemektedir. Kanuna göre, bir ayni hak (mülkiyet hakkı gibi) yolsuz olarak bir kişiye tescil edilmişse, bu yolsuz tescil nedeniyle hakkı zedelenen gerçek hak sahibi, tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Tapu iptali ve tescil davası dediğimiz şey aslında bu sicil düzeltme davasıdır. Mahkeme, kayıtların gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesi için hüküm verir.

Örneğin, hile yoluyla Ali’nin evi Veli adına tapuda tescil edildiyse, Ali gerçekte mülkiyet hakkını hiç geçerli şekilde devretmediği için, tapu kütüğündeki Veli adına olan kayıt yolsuzdur. Ali, TMK 1025’e dayanarak tapu kaydının düzeltilmesi (Veli üzerindeki tescilin iptali ve kendi adına tescil) talebiyle dava açabilir.

Bu noktada Türk Borçlar Kanunu da devreye girer. Borçlar Kanunu’nda irade sakatlığına uğrayan kişiye sözleşmeyi iptal etme hakkı tanınmıştır. TBK, hata, hile veya ikrah ile sakatlanmış sözleşmelerin iptal edilebileceğini ve bu iptal hakkının kullanımı için belirli sürelere uyulması gerektiğini belirtir (TBK m.36-39). Bu iptal beyanı genellikle karşı tarafa yöneltilir ve sözleşmenin iptal edildiği bildirilir. Ancak gayrimenkul işlemlerinde sadece sözleşmeyi iptal etmek yeterli olmaz; zira tapu kaydının da eski hale döndürülmesi lazımdır. Bu nedenle, irade fesadı sebebiyle bir satış sözleşmesini iptal eden mağdur taraf, eşzamanlı olarak tapu kaydının düzeltilmesi için mahkemeye başvurur. Uygulamada bu süreç tek bir davada (tapu iptali ve tescil davası dilekçesinde) ileri sürülür: Davacı, önce sözleşmenin irade sakatlığı nedeniyle geçersiz kılınmasını, ardından da tapudaki kaydın iptalini talep eder.

Tapu Sicili mevzuatı da yolsuz tescil ile mücadeleye imkân tanır. Tapu kayıtları kural olarak kanıtlayıcı nitelikte olsa da, eğer kayıt hukuki olarak hatalıysa, gerçeğe aykırıysa, kanun gerçek hak sahibini korur. Önemli olan, kayıt maliki görünen kişi ile gerçek hak sahibi arasındaki uyumsuzluğun giderilmesidir. Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, işte bu amaçla açılır.

Sonuç olarak, hileli veya tehdit yoluyla ya da hataya düşürülerek yapılan taşınmaz devirleri, Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca iptal edilebilir ve Türk Medeni Kanunu hükümleri uyarınca tapu kütüğündeki kayıt düzeltilebilir. Bu davaların yasal dayanağı sağlamdır ve hem Borçlar Kanunu’ndan (sözleşmenin iptali yönüyle) hem Medeni Kanun’dan (tapu kaydının düzeltilmesi yönüyle) destek almaktadır.

Dava Hakkı, Süreler ve Yetkili Mahkeme

İrade sakatlığına dayanarak tapu iptal ve tescil davası açma hakkı, öncelikle hileye uğrayan, hataya düşen veya tehdit edilen mağdur tarafa aittir. Genellikle bu kişi, taşınmazın önceki maliki yani tapuyu devreden kişidir. Örneğin bir satış işleminde evi satan kişi hileyle kandırılmışsa, dava açma hakkı o satıcıya aittir. Eğer mağdur kişi vefat etmişse veya dava açamayacak durumdaysa (örneğin akıl hastalığı sonradan tespit edilirse), onun yasal mirasçıları veya temsilcileri de bu davayı açabilir. Özellikle yaşlı bir kimse kandırıldıktan sonra vefat etmişse, mirasçıları, miras payları zarar gördüğü için tapu iptal ve tescil davasını sürdürebilir ya da yeni baştan açabilirler. Burada mirasçılar yönünden önemli bir husus: Ölen kişinin mirasını reddetmemiş (kabul etmiş) mirasçılar davada taraf olabilir; reddeden mirasçı dava hakkına sahip olmaz.

Görevli mahkeme: Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Bu tür davalar taşınmaz mal varlığına ilişkin ve ayni hakka dair olduğu için Sulh Hukuk veya başka bir hukuk mahkemesi görevli değildir; mutlaka Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

Yetkili mahkeme: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre, taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin davalarda kesin yetki kuralı vardır. Yani dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır. Örneğin, hile ile elinden dairesi alınan bir kişi, dairesi hangi il veya ilçede kayıtlıysa, o yer Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurmalıdır. Tarafların aralarında farklı bir yer belirleme şansı yoktur; yetki kuralı kamu düzenindendir ve mahkeme bu kurala uymak zorundadır. Yanlış yerde dava açılırsa yetkisizlik kararı verilir ve bu da zaman kaybına yol açabilir. Bu sebeple, davayı en baştan yetkili mahkemede açmak önemlidir.

Davada hasım (davalı) seçimi: Tapu iptal davalarında, davanın kime karşı açılacağı kritik bir konudur. Dava, tapuda hâlen maliki gözüken kişi veya kişilere karşı açılmalıdır. Yani tapuda ismi görünen kişi davalı yapılır. Eğer hileli şekilde taşınmazı devralan kişi daha sonra onu üçüncü bir kişiye satmışsa, o durumda mevcut tapu maliki (son satın alan) davalı olmalıdır. Hileyi yapan ilk kişi de, eğer tapu halen onun üstünde değilse bile, duruma göre davada ikinci derecede taraf (müdahil veya fer’i müdahil) olabilir ya da ayrı bir tazminat davasıyla muhatap olur (aşağıda üçüncü kişi durumu açıklanacak). Ayrıca, davalı kişi vefat etmişse, onun mirasını kabul etmiş mirasçılarını davalı göstermek gerekir. Özetle, tapu kütüğünde adı geçen herkesin davada taraf olması sağlanmalıdır ki mahkeme kararı herkesi bağlasın ve işlem tam anlamıyla düzeltilebilsin.

İptal Hakkında Süreler (1 Yıllık Süre ve Öğrenme Anı)

İradeyi sakatlayan nedenlere dayanarak bir sözleşmeyi ve buna bağlı tapu kaydını iptal etmek isteyen kişi, kanunda belirtilen süreler içinde hakkını kullanmalıdır. Bu süreler, hak düşürücü süre olarak düzenlenmiştir; yani süresi geçtikten sonra dava açma hakkı kesin olarak kaybedilir.

1 Yıllık süre: Türk Borçlar Kanunu’na göre, hata veya hileye düşen taraf, aldatmayı öğrendiği tarihten itibaren en geç 1 yıl içinde sözleşmeyi iptal ettiğini bildirmeli (ve dava açmalı)dır. Korkutma (tehdit) halinde ise bu 1 yıllık süre, korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren işlemeye başlar. Bir başka ifadeyle, mağdur kişi hileyi veya hatayı fark ettiği andan ya da tehdit durumu sona erdiği andan itibaren zaman sayacı çalışmaya başlar ve 1 yıl içinde dava açılmazsa hak kaybı oluşur.

• “Öğrenme anı” ne demektir? Hile veya hatada, mağdurun gerçeği anladığı, aldatıldığını fark ettiği an; korkutmada ise artık korkunun devam etmediği (örneğin tehdit eden kişinin etkisinin bittiği, tehdidin gerçekleşmediği veya failin yakalandığı vs.) andır. Bu andan itibaren 1 yıl sayılır. Örneğin, bir kişi tapudaki işlemde aldatıldığını 5 Mart 2025’te fark ederse, 5 Mart 2026’ya kadar davasını açmış olmalıdır. Eğer tehdit altında imza atan biri, tehdit edenin baskısından 2023 yılı Ocak ayında kurtulduysa (örneğin tehdit eden kişi ülkeyi terk etti veya tutuklandı), 2024 yılı Ocak ayına kadar süresi vardır.
• Hak düşürücü süre olması: Bu 1 yıllık süre hak düşürücü süredir; yani karşı taraf itiraz etmese bile mahkeme süreye uyulup uyulmadığını kendiliğinden inceler. Süre geçtikten sonra açılan davalar, esasa girilmeksizin süre aşımı nedeniyle reddedilir. Bu nedenle, aldatıldığını veya hataya düştüğünü öğrenen kişinin vakit kaybetmeden hukuki girişimlerde bulunması çok önemlidir.

10 Yıllık azami süre: Kanun, ayrıca bir azami süre de öngörmüştür. Mağdur, her hâlde sözleşmenin yapıldığı tarihten başlayarak 10 yıl geçtikten sonra artık irade sakatlığı nedeniyle iptal hakkını kullanamaz. Yani öğrenme hiç gerçekleşmemiş olsa dahi, sözleşmenin üzerinden 10 yıl geçmişse, artık dava açılamaz. Bu kural, hukuki işlemlerin belirsiz bir süre boyunca iptale açık olmaması ve hukuki güvenliğin sağlanması içindir. Örneğin 2010’da yapılan bir satış işleminin hileli olduğu iddiası, en geç 2020’ye kadar ileri sürülebilir; 2025’te açılan bir dava süre yönünden reddedilecektir (mağdur daha yeni öğrenmiş olsa bile).

İptal bildirimi ve dava süreci: İrade sakatlığına uğrayan taraf, kanunen, öncelikle sözleşme ile bağlı olmadığını karşı tarafa bildirebilir. Uygulamada bu genellikle dava dilekçesiyle birlikte yapılır; dava dilekçesinde, “TBK uyarınca sözleşmenin iptal edildiği ve tapu kaydının düzeltilmesi talebi” birlikte ileri sürülür. 1 yıllık süreye uygun şekilde açılan davada, mahkeme süreç içinde bu bildirimi değerlendirir. Eğer 1 yıl geçtikten sonra kişi sözleşmeyi onaylamışsa (örneğin ses çıkarmayıp kabullenmişse ya da açıkça “kabul ediyorum” demişse), iptal hakkını yitirir. Onama durumu yoksa ve dava süresinde açılmışsa süreç devam eder.

Dava Açmadan Önce Yapılabilecekler:

Mağdur olan kişi, dava açmadan önce, öğrendiği andan itibaren bazı önlemler alabilir:

• Tapuya bildirim (dava şerhi) koydurma: Dava açıldığında veya hemen öncesinde, taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne bir dilekçe ile başvurup “bu taşınmazla ilgili mahkemede dava açılmıştır (veya açılacaktır)” şeklinde bir şerh (dava şerhi) konulmasını talep edebilir. Mahkeme kararı ya da ihtiyati tedbir olmaksızın genelde tapu, tek taraflı beyanla şerh koymaz; ancak dava açılır açılmaz mahkemeden böyle bir şerh konulması istenebilir. Bu şerh sayesinde, davalı kişi yargılama sürerken taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmeye kalksa bile, tapu kaydında “dava vardır” notu gören yeni alıcılar iyi niyet iddia edemeyeceklerdir (aşağıda üçüncü kişi meselesine değinilecektir).
• İhtiyati tedbir talebi: Davanın başında, mahkemeden ihtiyati tedbir kararı istenerek, dava konusu taşınmazın geçici olarak devrinin engellenmesi sağlanabilir. Mahkeme, şartlar uygunsa, tapu kaydına “devir ve temlik yasağı” koydurabilir. Bu da, davalı tarafa yargılama sırasında taşınmazı satma veya başka birine devretme imkânı vermez. Böylece dava sonuçlanana kadar mülkiyet durumu muhafaza edilir.

Bu tür önlemler, davanın başarıyla sonuçlanması halinde kararın uygulanabilirliğini korumak için önemlidir.

İspat Yükü ve Deliller

İspat yükü: Tapu iptal ve tescil davalarında, iddia eden tarafta yani davacıdadır. Mağdur olduğunu ileri süren kişi, iradesinin sakatlandığını somut delillerle kanıtlamak durumundadır. Çünkü ortada resmi şekilde yapılmış, tapuya tescil edilmiş bir işlem vardır; bu işlem kural olarak geçerli kabul edilir. Bu karineyi çürütmek ve işlemin ardındaki hileyi, yanılgıyı veya tehdidi ispat etmek, davacının sorumluluğundadır. Mahkeme, iddia edilen olguların gerçekten yaşanıp yaşanmadığını mevcut delillere göre değerlendirecektir.

Delil türleri: İrade fesadı iddiası, çoğu zaman gizli saklı gerçekleşen bir olaya dayanır (örneğin kapalı kapılar ardında yapılan tehditler, özel konuşmalarda yapılan yalan beyanlar gibi). Bu nedenle, ispat için her türlü delile başvurmak mümkündür:

• Tanık beyanları: Hile, hata veya korkutma iddialarında tanık delili son derece yaygın ve önemli bir delildir. Örneğin, tehdit eden kişinin varlığını veya tehdidin içeriğini bilen bir üçüncü kişi varsa, onun tanıklığı kritik olabilir. Ya da aldatma söz konusuysa, davacı tarafın yakınları, arkadaşları süreçle ilgili bilgi verebilir (örneğin davacı, “ben aslında böyle olacağını sanmıştım” diye onlara anlatmış olabilir). Mahkeme, tanıkları dinleyerek olayların arka planını anlamaya çalışır.
• Belgesel deliller: Yazılı belgeler ve kayıtlar da önemli rol oynar. Örneğin, hile ile satış yapıldığı durumlarda, ödeme belgeleri incelenebilir: Tapuda satış gösterilmişse, alıcı taraf gerçekten para ödemiş mi? Banka dekontları, makbuzlar yoksa, bu durum satışın muvazaalı veya hileli olabileceğine işaret edebilir. Yine, tehdit veya aldatmaya ilişkin yazışmalar, mesajlar, e-postalar varsa (örneğin “bu işi yap yoksa sonuçlarına katlanırsın” gibi mesajlar), bunlar mahkemeye sunulabilir.
• Uzman incelemeleri: Bazı durumlarda, özellikle yaşlı veya zihinsel engelli kişilerin kandırılması iddiasında, mağdurun akli melekelerinin durumu inceleme konusu olabilir. Mahkeme, işlemin yapıldığı tarihte mağdurun sağlık durumunu anlamak için adli tıp veya psikiyatri uzmanlarından görüş alabilir. Örneğin, demans hastası bir yaşlının önemli bir malını devretmesi olayı varsa, o tarihteki mental kapasitesi değerlendirilir. Eğer kapasitesi yok denecek kadar düşükse, zaten işlem ehliyetsizlik nedeniyle de geçersiz sayılabilir. Bu, her ne kadar irade sakatlığı dışında bir neden (ehliyetsizlik) olsa da, davada ortaya çıkan bir durum olabilir.
• Tapu kayıtları ve resmi senet: İşlemin resmi belgesi (tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi akit senedi) dava dosyasına getirtilir. Bu senette, tarafların beyanları ve imzaları bulunur. Bazen buradaki bilgiler ile davacının iddiaları karşılaştırılır. Örneğin, resmi senette satış bedelinin ödendiği yazarken, gerçekte bir ödeme yapılmadığı iddia ediliyorsa, bu çelişki araştırılır. Yine senette tarafların okur-yazar olup olmadığı, yanlarında birilerinin bulunup bulunmadığı gibi detaylar da yer alır. Bu kayıtlar, yalan beyanda bulunmanın zor olduğu belgelerdir, bu yüzden kıymetlidir. Ancak resmi senette her şey usulüne uygun görünse bile, irade sakatlığı iddiası bunu aşan bir husustur; mahkeme maddi gerçeği bulmak için senet dışı olguları da değerlendirir.
• Her türlü diğer delil: Ses kayıtları, video görüntüleri, parmak izi gibi o somut olaya özgü başka deliller mevcutsa, onlar da kullanılabilir. Örneğin tehdit eden kişinin telefonda gönderdiği bir ses kaydı varsa veya bir güvenlik kamerası tehdidin edildiği görüşmeyi kaydetmişse, bunlar mahkemeye sunulabilir.

İspat kurallarındaki esneklik: Normalde, bir taşınmaz satışı resmi şekilde yapıldığı ve resmi senetle belgelendiği için, senede karşı tanıkla ispat yasağı gibi kurallar akla gelebilir (yani resmi belgenin aksini iddia etmek için yine resmi belge gerekir şeklindeki kural). Ancak, hata, hile, korkutma gibi irade fesadı durumlarında bu katı kural yumuşatılır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre, bir işlemde hile veya benzeri bir hukuka aykırılık iddiası varsa, taraflar her türlü delille iddialarını ispatlayabilirler. Yani mahkeme, tanık dahil tüm delillere bu tip davalarda izin verir. Bunun nedeni, hileyi yapanın genellikle yazılı iz bırakmaması, bu tür olayların çoğu kez dolaylı kanıtlarla anlaşılabilmesidir. Örneğin bir baba, oğluna evini devretmiş görünüyor ama diğer evlatlar “abimiz babamızı kandırdı” diye dava açıyorsa, ortada yazılı bir hile belgesi olmayacaktır; tanık ifadeleri ve hayatın olağan akışına aykırı durumlar (mesela satış gösterilip para ödenmemesi) gibi olgular değerlendirilecektir.

Sonuç olarak, davacı taraf, iddiasını ne kadar güçlü delillerle desteklerse davasını kazanma şansı o kadar artar. Tek başına “kandırıldım” demek yetmez; bunu mahkemenin ikna olacağı şekilde ortaya koymak gerekir. Aksi halde, resmi tapu kaydı geçerliliğini korur ve iddia ispat edilemediği için dava reddedilebilir.

Uygulamada Sık Karşılaşılan Senaryolar ve Örnekler

İrade fesadı iddiaları, uygulamada genellikle belirli tipik senaryolarda karşımıza çıkar. Aşağıda, gerçek hayatta sıkça görülen ve mahkemelere yansıyan bazı örnek durumlar listelenmiştir:

• Yaşlı veya Engelli Kişinin Kandırılması: İleri yaşta, okuryazarlığı düşük veya zihinsel engeli olan kişiler ne yazık ki kötü niyetli kişilerce kolay hedef olabilmektedir. Örneğin, yaşlı bir kişinin akrabası veya güvendiği komşusu, onu “Senin işlerini halletmek için bazı belgelere imza atman lazım” diyerek tapuya götürebilir. Yaşlı kişi, tam olarak neyi imzaladığını anlayamadan evini veya arsasını o kişinin üzerine geçirebilir. Bu senaryoda mağdur, aslında işlem yapmak istememiş, niyetini anlamamış durumdadır. Hile (aldatma) söz konusudur. Özellikle yalnız yaşayan yaşlılar veya zihinsel sağlık sorunu olanlar bu risk altındadır. Bu tip davalarda mahkeme, mağdurun imza tarihinde olayı kavrayıp kavrayamadığını, akli dengesini ve karşı tarafın hile yapıp yapmadığını değerlendirir.
• Güven İlişkisinin Kötüye Kullanılması: Mağdur ile fail arasında bir güven ilişkisi varsa, kandırma daha kolay gerçekleşebilir. Örneğin, bir kişi çok güvendiği bir arkadaşına veya akrabasına, sırf onun dediği için tapuda işlem yapmaya razı olabilir. “Vekâletin kötüye kullanılması” vakaları buna örnektir: Kişi, güvendiği birine noterden genel vekâletname verir, malını yönetmesini ister; ancak vekil bu güveni kötüye kullanarak taşınmazı kendine veya üçüncü kişiye devreder. Ya da bir anne-baba, bir evladına “Sen bu evi üzerine al, nasıl olsa aile içinde, sonra gerekirse geri veririz” güvencesiyle tapusunu devreder; evlat ise bu güveni suistimal ederek evi satabilir veya geri vermeyi reddedebilir. Bu durumlarda bazen hile bazen hata bir arada olur: Güvenen kişi, işlemin sonucunu tam hesaplayamamış (hata) ve karşı tarafın yanlış yönlendirmesiyle hareket etmiştir. Mahkemeler bu gibi davalarda, taraflar arasındaki ilişkiyi (örneğin bakıcı-hasta, avukat-müvekkil, banka-müşteri gibi) ve işlem sırasındaki beyanları ayrıntılı inceler.
• Aile İçi Hileli Devirler: Türk hukukunda oldukça sık görülen bir uyuşmazlık türü de mirasçılar arası hileli işlemlerdir. Buna klasik örnek “muris muvazaası” dediğimiz, mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan işlemlerdir. Örneğin, bir baba hayattayken malını oğullarından birine tapuda satış göstererek devreder, ama gerçekte diğer mirasçı kızlarından mal kaçırmak için bunu yapmıştır (para almamış, satış gibi gösterip aslında bağışlamıştır). Bu tür muvazaalı (danışıklı) işlemler, doğrudan irade sakatlığı sayılmaz, çünkü aslında baba bu devri bilerek yapmıştır (hile burada üçüncü kişilere karşı yapılmıştır). Ancak bazen de aile içi devirlerde, bir çocuk anne-babasını “Diğer kardeşlerin de rızası var, bu evi bana devretmeniz en iyisi” gibi kandırabilir. Anne-baba gerçekte diğer çocukların haberi olmadığını bilmeden, iyi niyetle bir evladına taşınmazını devrederse, sonradan diğer çocuklar veya anne-babanın kendisi hile iddiasıyla dava açabilir. Aile içi meselelerde mahkeme, işlemin ekonomik gerçekliğine bakar: Örneğin devredilen taşınmaz karşılığında gerçek bir ödeme yapılmış mı, yoksa göstermelik mi? İşlem sırasında tarafların beyanları ne? Kardeşler arasındaki ilişkiler nasıldı? Bu gibi soruların yanıtlarıyla sonuca varılır. Söz konusu senaryolarda ya hile (aldatma) ya da miras hukuku bakımından muvazaa nedenine dayalı iptal davası açılmaktadır.
• Tehdit ve Zorlamayla Tapu Devri: Bazı durumlarda ise doğrudan korkutma söz konusudur. Özellikle borç-alacak ilişkilerinde veya gayrimenkul mafiyası gibi yasa dışı çevrelerde, taşınmaz mal sahipleri tehdit edilerek malları ellerinden alınabiliyor. Örneğin, tefeciye borcu olan birine “Borcunu ödemezsen evini üstüme yap, yoksa canına zarar gelir” denmesi ve kişinin korkarak evini devretmesi bir ikrah (korkutma) örneğidir. Yine aile içi şiddet veya baskı durumlarında, örneğin eşin diğer eşi tehditle malını devretmeye zorlaması da görülebilir. Bu gibi olaylarda mağdur genellikle polise gitmeye veya açıkça karşı çıkmaya korktuğundan, işlem kağıt üzerinde rızasıyla yapılmış görünür. Ancak işin gerçeği öyle değildir. Mahkeme, bu durumda tehdit iddiasını araştırırken çoğu kez ceza yargılaması bulgularından faydalanır. Mesela, tehdit eden hakkında açılmış bir ceza davası veya alınmış bir koruma kararı varsa, bunlar önemli delildir. Tehdit kanıtlanırsa, tapu kaydı düzeltilir. Bu süreçte mağdur kişi, tehdit baskısı kalkar kalkmaz (örneğin tehdit eden tutuklanınca) hemen dava açmalıdır; aksi takdirde korku etkisindeyken beklediği süre 1 yıllık sürenin hesabında dikkate alınır (yani tehdit devam ettiği sürede süre işlemez, ama tehdit biter bitmez süre başlar).

Yukarıdaki senaryolar dışında, sahte belgeyle işlem yapma, başkasının yerine geçerek (kimlik taklidiyle) tapuda satış yapma gibi alenen sahtekârlık içeren durumlar da olabilir. Bu tarz durumlarda genellikle sözleşme yok hükmünde sayılır (çünkü işlemi yapan aslında taraf değil, sahte kişidir). Bu durumda da tapu iptal davası açılır fakat hukuki sebebi farklıdır (ehliyetsizlik veya sahtecilik). Ancak neticede amaç yine yolsuz tescilin iptal edilmesidir.

Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, bu örneklere uyan bir durumla karşılaşan kişilerin, tereddüt etmeden yasal haklarını aramaları önemlidir. Bir avukata danışarak kendi durumlarının hangi kategoriye girdiğini ve ne tür delillerle desteklenebileceğini öğrenmeleri, davanın başarısı için faydalı olacaktır.

Tapu İptal ve Tescil Davasının Seyri (Yargılama Süreci) ve Karşılaşılan Sorunlar

Tapu iptal ve tescil davası açmak, ciddi hazırlık ve takip gerektiren bir süreçtir. Bu davalar, hem sözleşmenin iptali hem de tapu kaydının değiştirilmesi talebini içerdiğinden, hukuki olarak kapsamlı değerlendirme yapılır. Sürecin genel işleyişi ve bu esnada ortaya çıkabilecek problemler şu şekildedir:

1. Dava Dilekçesi ve İlk Aşama: Mağdur (davacı) tarafından hazırlanan dava dilekçesinde, olayın özeti, irade sakatlığına yol açan sebepler açıkça anlatılır. Hile, hata veya tehdidin ne şekilde gerçekleştiği somut olgularla dile getirilir ve ilgili kanun maddelerine dayanılarak sözleşmenin iptali ile tapu kaydının iptali ve kendi adına tescili talep edilir. Dilekçede, varsa ceza soruşturması bilgileri (örneğin dolandırıcılık veya tehdit şikâyeti yapıldıysa) ve eldeki delillerden bahsedilir. Dava, yetkili Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve dava değeri genellikle taşınmazın değeri üzerinden belirlenir (harçlar da bu değere göre yatırılır).
2. Ön İnceleme ve Delil Toplama: Mahkeme, davayı aldıktan sonra davalıya tebligat yapar. Davalı, cevap dilekçesiyle iddiaları kabul veya inkâr eder, kendi savunmasını sunar. Çoğu zaman davalı taraf, “işlem tamamen yasal ve geçerlidir, davacı kendi rızasıyla yaptı” şeklinde savunma yapacaktır. Mahkeme, dilekçeler aşamasından sonra ön inceleme duruşması yapar; burada tarafların anlaşıp anlaşamayacağı (sulh) sorulur ve anlaşma olmazsa hangi konularda uyuşmazlık olduğu belirlenir. Ardından ispat aşamasına geçilir. Bu aşamada taraflar gösterdikleri delilleri mahkemeye sunarlar. Tanık listesi verilmişse tanıkların isimleri ve neye tanıklık edecekleri bildirilir; yazılı deliller istenmişse mahkeme ilgili kuruma yazı yazar (örn. tapu kaydını celbeder, banka dekontlarını ister, ceza dosyası varsa getirtilir).
3. Tanıkların Dinlenmesi: Deliller arasında tanık varsa, mahkeme duruşma günü belirleyip tanıkları dinler. Davacı tarafın tanıkları, hile veya tehdidin nasıl olduğunu, davacının bilgisizliğini vs. kendi gördükleri duydukları kadarıyla anlatırlar. Davalı tarafın da genelde tanıkları olur; onlar da “davacı kendi isteğiyle satmıştı, kimse zorlamadı” gibi ifadeler verebilirler. Hakim, tanıklara yemin verdirerek sorular sorar, beyanlarını tutanağa geçirir.
4. Uzman Raporları: Gerekli görülen durumlarda bilirkişi incelemesine gidilir. Örneğin, davacı “ben okuryazar değilim, imza bana ait ama ne imzaladım bilmiyordum” diyorsa, imza anındaki işlemin anlatıldığı tapu memuru beyanı istenebilir veya kişinin okuryazar olup olmadığı araştırılabilir. Ya da iddia, “para ödenmedi, satış göstermelik” ise, bir bankacılık uzmanı para transferiyle ilgili rapor sunabilir. Tehdit iddialarında ceza dosyasındaki mahkeme kararı beklenebilir; eğer ceza mahkemesi sanığı suçlu bulursa, bu sonuç hukuk davasına da yansır. Bilirkişi ve uzman raporları, hakimin teknik konularda aydınlanmasını sağlar.
5. Karar Aşaması: Delillerin toplanması ve duruşmaların tamamlanmasının ardından mahkeme kararını verir. Eğer davacı, iddialarını yeterli derecede ispatlamışsa, hakim sözleşmenin iptaline ve tapu kaydının düzeltilmesine karar verir. Bu karar genellikle “dava konusu taşınmazın, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline” şeklinde yazılır. Ayrıca mahkeme, iptal kararını verirken hukuki sebebi de belirtir (örneğin “hile nedeniyle sözleşme davacı yönünden hükümsüz kılınmıştır” gibi).
6. Kararın Uygulanması: Mahkemenin tapu iptali ve tescil kararı kesinleştikten sonra, davacı bu kararla birlikte tapu dairesine başvurarak, karara uygun şekilde tapu sicilinin güncellenmesini sağlar. Tapu müdürlüğü, mahkeme ilamına istinaden eski kaydı iptal eder ve taşınmazı tekrar davacı adına tescil eder. Böylece hukuka aykırı kayıt düzeltilmiş olur. (Karar temyiz edilmişse, kesinleşme beklenir; kesinleşmeden tapuda işlem yapılmaz.)

Yargılama süreci teorik olarak böyle adımlansa da, uygulamada çeşitli problemler ortaya çıkabilir. İşte sık karşılaşılan bazı sorunlar ve bunlara karşı çözüm önerileri:

• Delil yetersizliği sorunu: En büyük sorun, davacının elinde somut kanıt olmamasıdır. Birçok mağdur, özellikle aile içi veya güvendiği kişilerce kandırıldığında, yazılı bir kanıt sunamaz; olayın şahidi de olmayabilir. Bu durumda davayı kazanmak zorlaşır. Çözüm önerisi: Mümkünse, dolaylı da olsa kanıt oluşturabilecek her şeyi toplamak gerekir. Örneğin, kandırıldığınızı anladığınızda hemen yakınlarınıza durumu anlattıysanız, bu kişiler tanık olabilir. Karşı tarafla aranızda geçen mesajlaşmalar varsa, bunları kaydedin. Ayrıca, işlem öncesi ve sonrası davranışları kıyaslayın: Örneğin evinizi sattıysanız, paranın ödendiğine dair hiçbir kayıt yoksa bu da bir kanıt niteliğindedir. Gerekirse, dava açmadan önce bir notere gidip durumu ihtarnameyle karşı tarafa bildirerek ondan cevap almayı deneyebilirsiniz; belki karşı taraf inkâr ederken kendini ele veren bir şey yazar. Profesyonel olarak, bir avukat desteği ile strateji geliştirip, eksik kalan noktaları nasıl ispatlayabileceğinizi planlamak en iyisidir.
• Davalının taşınmazı üçüncü kişiye satması: Dava açıldığını öğrenen kötü niyetli davalı, elindeki tapuyu başkasına devrederek davacıya karşı işi zorlaştırmaya çalışabilir. Bu üçüncü kişi bazen davalının akrabası veya güvendiği biridir, bazen de gerçekten bilmeden satın alan masum bir alıcı olabilir. Eğer dava sırasında taşınmaz bir üçüncü şahsa geçmişse, davaya onu da dahil etmek gerekebilir. İyiniyetli üçüncü kişi kavramı devreye girer: Tapu siciline güvenerek, hileden habersiz bir şekilde malı satın alan üçüncü kişinin mülkiyet hakkı, Türk Medeni Kanunu gereği korunabilir. Yani yeni alıcı tamamen iyi niyetliyse (dava açıldığını da bilmiyorsa ve bilecek durumda değilse), mahkeme taşınmazı ondan geri alamaz. Bu durumda ne olacak? Bu gibi durumlarda dava, tapu iptali yönünden reddedilebilir; ancak mağdurun hakkı tamamen kaybolmaz, sadece şekil değiştirir. Mağdur, ona bu zararı veren ilk hilekâr kişiye karşı tazminat davası açabilir (haksız fiil veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak). Böyle üzücü bir duruma düşmemek için, yukarıda bahsedildiği gibi dava açarken bir ihtiyati tedbir veya dava şerhi ile taşınmazın devrini kısıtlamak çok önemlidir. Eğer tedbir konulursa, üçüncü kişi ne kadar iyi niyetli olsa da tapuda “tedbir var” uyarısını görerek satın almaktan imtina edecektir.
• Davanın uzun sürmesi: Yargılama süreci, tanıkların bulunup dinlenmesi, bilirkişi raporlarının alınması, bazen adli tatiller derken oldukça uzayabilir. Bir tapu iptal ve tescil davası ortalama 1-2 yıl sürebilir; eğer istinaf ve Yargıtay gibi kanun yollarına gidilirse 3-4 yılı bulabilir. Bu süre zarfında mağdur, hakkını alamadığı için mağduriyet yaşamaya devam eder. Çözüm önerisi: Süreci hızlandırmak için, dava dilekçesi ve delilleri en baştan olabildiğince tam sunmak, eksik tanık bırakmamak önemlidir. Ayrıca, tebligat adreslerini doğru vermek, davalıyı bulup davayı tebliğ ettirmek gibi konulara dikkat edilmelidir. Karşı tarafın adresi bilinmiyorsa araştırma talep edilmeli, gerekiyorsa ilanen tebligat yöntemine başvurulmalıdır. Bir diğer nokta, eğer mümkünse ve karşı tarafla uzlaşma şansı varsa, dava dışında anlaşma yolunu da değerlendirmek olabilir. Bazen, hileyi yapan kişi bariz hatasını anladığında (örneğin ceza davası korkusuyla) anlaşmaya yanaşabilir ve taşınmazı iade edebilir. Bu tür durumlarda, dava çekişmeli yargılama olmadan da çözülebilir.
• Mağdurun veya tanıkların vefatı/sağlık sorunları: Uzun süren süreçlerde, özellikle yaşlı mağdurlar için riskli bir durum da, davayı göremeden vefat etmeleridir. Mağdur dava devam ederken ölürse, mirasçıları davayı sürdürebilir; ancak ana tanık olan kişinin (yani mağdurun) yokluğu ispatı zorlaştırabilir. Benzer şekilde, önemli tanıklar yaşlı ise onlar da süreçte kaybedilebilir. Çözüm önerisi: Eğer mağdur çok yaşlı veya hastaysa, dava devam ederken geçici delil tespiti yapılarak, bir an önce ifadesinin alınması sağlanabilir. Mahkeme, gerekirse evde veya hastanede bu kişilerin ifadesine başvurabilir. Ayrıca yazılı beyanları veya video kaydı gibi yöntemler, doğrudan delil olmasa da en azından sonradan hatırlatma amaçlı kullanılabilir. Esas çözüm, bu durumdaki kişiler için davayı hiç geciktirmeden açmak ve mümkün olan en hızlı şekilde işlemleri tamamlamaktır.
• Masraflar ve maddi külfet: Tapu iptal davaları, taşınmaz değeri üzerinden harca tabi olduğundan, davacı için maddi olarak yük oluşturabilir. Ödenecek başvuru harcı, peşin nispi harç ve bilirkişi masrafları derken, başlangıçta birkaç bin ila on binlerce lira arası masraf çıkabilir (taşınmazın değerine göre değişir). Mağdur bazen ekonomik olarak da sarsılmış olabileceği için, bu masrafları karşılamak zor olabilir. Çözüm önerisi: Eğer kişinin ödeme gücü sınırlıysa, adli yardım talep edebilir. Mahkeme, şartları varsa harç ve masraflardan geçici muafiyet tanıyabilir. Ayrıca davayı kazanınca, yasal olarak, yaptığı yargılama giderleri ve avukatlık ücreti karşı taraftan tahsil edilir. Dolayısıyla, başlangıçta ödediği harç ve masraflar, karar lehine çıkarsa, davalıdan geri alınabilecektir. Bu bilinçle hareket etmek, geçici olarak borçlanıp masrafları üstlenmeyi mümkün kılabilir.

Özetle, tapu iptal ve tescil davasının seyri karmaşık ve meşakkatli olsa da, doğru strateji ve hızlı hareketle mağduriyet giderilebilir. Bu süreçte hukuki danışmanlık almak, hak kaybı yaşanmaması ve usul kurallarına uygun şekilde ilerlemek için çok faydalıdır. Her adımın zamanında atılması (özellikle sürelerin kaçırılmaması) ve delillerin etkin sunulması, davanın başarısını belirleyen temel etkenlerdir.

Dava Sonuçları: Tapunun İptali ve Tesciliyle Doğan Hukuki Durum

Bir tapu iptal ve tescil davası başarıyla sonuçlandığında, hem sözleşmenin hukuki akıbeti hem de tapu sicilindeki kayıt bakımından önemli değişiklikler olur. Kararın ne anlama geldiğini ve taraflar açısından doğan hukuki durumu şu şekilde özetleyebiliriz:

• Tapu kaydının iptali ve tescili: Mahkeme, irade sakatlığı tespit ettiğinde verdiği kararla, hileli/hataya dayalı/tehdit altındaki işlem sonucunda oluşan mevcut tapu kaydını iptal eder. Yani davalı adına olan mülkiyet kaydı silinir. Aynı karar, taşınmazın davacı (gerçek hak sahibi) adına tescilini emreder. Karar tapu müdürlüğüne gönderildiğinde, tapu memurları eski kaydın iptal şerhini düşer ve yeni kaydı davacı adına oluşturur. Bu tescil, çoğunlukla eski hak durumunu tesis etmek anlamına gelir. Yani davacı, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını geri kazanmış olur.
• Mülkiyet hakkının geçmişe etkisi: İptal kararı, genellikle sözleşmenin yapıldığı andan itibaren geçersizliğini tescil ettiğinden, davacı aslında hukuken zaten malikin kendisi olduğunu, sadece kaydın yanlış yere gittiğini kanıtlamış sayılır. Bu sebeple, kararın sonuçları geçmişe etkilidir diyebiliriz. Örneğin, 2022’de hileyle elinden giden bir evi için 2025’te dava kazanılırsa, aradaki dönemde sanki malik hep davacıymış gibi bir durum ortaya çıkar. Tabii üçüncü kişilerin hakları saklı kalır (birazdan değineceğiz).
• Davalı tarafın durumu: Tapu iptali davasını kaybeden davalı, artık o taşınmazın maliki olmadığını kabul etmek zorundadır. Eğer dava bitene kadar taşınmazı kullanmaktaysa, karar kesinleştikten sonra taşınmazı boşaltıp davacıya teslim etmelidir. Aksi halde, davacı icra yoluyla tahliye işlemi yapabilir. Ayrıca davalı, yargılama giderlerini ve kararla hükmedilen karşı taraf vekalet ücretini ödemek durumunda kalacaktır. Davalı kişi, hileli davranışından menfaat elde etmiş ve onu iade etmek zorunda kalmış oluyor. İyiniyetli olduğunu iddia etse dahi, mahkeme hile olduğuna karar verdiyse artık hukuki bir kazanımı kalmamıştır.
• Üçüncü kişiler açısından sonuçlar: Dava konusu taşınmaz dava sürecinde veya öncesinde üçüncü bir kişiye devredilmiş ancak bu kişi davada yer almış ise, mahkeme genellikle üçüncü kişi adına olan tapu kaydının da iptaline karar verir (tabii eğer üçüncü kişi kötüniyetliyse veya tapu kütüğüne dava şerhi konulmuşsa). Eğer üçüncü kişi tamamen habersiz ve iyi niyetli bir alıcıysa, yukarıda bahsettiğimiz gibi, onun hakkı korunabilir ve tapu iptal davası o üçüncü kişiye karşı başarıya ulaşamaz. Bu durumda, davacı mülkiyeti geri alamaz, fakat hileyi yapan kişiye karşı tazminat hakları saklı kalır. İyi niyetli üçüncü kişinin korunması, Medeni Kanun’un bir ilkesidir; tapu siciline güvenerek mal alan kişileri korumak amacı taşır. Ancak çoğu olayda, davacılar tedbir alarak veya üçüncü kişinin de aslında davalının tanıdığı biri olduğunu göstererek, bu savunmayı aşmaya çalışır. Sonuçta eğer tapu iptali kararı, üçüncü kişi üzerinde verilememişse, davacı artık taşınmazı geri alamayacağı için uğradığı maddi zararı ayrı bir dava ile talep eder.
• Taşınmaz üzerindeki yan haklar ve yükümlülükler: İptal kararıyla birlikte taşınmaz eski sahibine dönerken, taşınmaz üzerinde davalı döneminde tesis edilmiş bazı haklar varsa bunlar da duruma göre etkilenir. Örneğin, davalı, malik olduğu dönemde taşınmazı kiraya vermiş olabilir veya üzerine ipotek koydurmuş olabilir. Genel kural, yolsuz tescile dayanılarak yapılan işlemlerin de yolsuz olacağıdır. Yani davalının mal sahibi olmadığı halde yaptığı tasarruflar, gerçek maliki (davacıyı) bağlamaz. Uygulamada, iptal kararı kesinleşip tescil davacıya döndüğünde, davacının lehine olmayan sonradan konmuş ipotek, haciz gibi şerhler de kaldırılabilir (tabii bunlar da ayrı değerlendirme gerektirebilir). İyi niyetli üçüncü kişi kuralı burada da önem taşır: Örneğin davalının lehine konulan ipotek için alacaklı banka iyi niyetliyse, banka hakkını korumaya çalışabilir. Bu oldukça teknik bir detay olduğundan, somut olaya göre ayrıca çözülür. Fakat potansiyel müvekkil açısından bilinmesi gereken: eğer dolandırıcı, sizin malınızı kendi üstüne alıp başkasına kiraya vermiş veya kredi çekip ipotek ettirmişse, siz malı geri alınca o kiracıyı çıkarabilirsiniz (sizin mülkiyetinize halel getirmez), ipotek için ise bankaya karşı ayrıca bir hukuki süreç gerekebilir (çoğunlukla banka da hileden haberdar değilse, o ipotek korunamaz denir, ama bu ayrı bir davanın konusudur).
• Tazminat ve ek talepler: Davanın sonunda, mahkeme kural olarak tescile hükmeder ama maddi tazminat konusuna girmeyebilir (çünkü tapu iptal davasının konusu ayni haktır). Ancak davacı dilekçesinde istemişse, hile nedeniyle uğradığı zararların da tazminini talep edebilir. Örneğin, ev elinden gidip uzun süre kullanamadığı için kaybettiği kira geliri varsa, bunu da talep edebilir. Bazı durumlarda hakim bu tür talepleri ayırıp ayrı bir tazminat davasına yönlendirebilir. Yine de, davanın kazanılmasıyla birlikte davacı, malını geri aldığı için çoğunlukla asıl zarar telafi edilmiş olur. Eğer mal geri alınamazsa (üçüncü kişi korunduğu için), o zaman hileyi yapan kişiden malın değeri kadar tazminat istenir. Sonuç olarak, ya mal geri gelir ya parası geri alınır prensibi işler.
• Ceza davası sonucu: Dava sürecinde eğer bir ceza davası da yürümüşse (mesela dolandırıcı hakkında), tapu iptal davasının kazanılması, ceza davasında da önemli bir etki yaratabilir ve tam tersi de geçerli olabilir. Hileyi yapan kişi ceza mahkemesinde mahkûm olursa, bu durum dolaylı olarak tescil davasının haklılığını teyit eder. Ceza mahkemesi delilleri daha farklı bir standartta değerlendirir ama genelde her iki süreç birbirini destekleyecek şekilde ilerler. Davacı açısından, ceza mahkûmiyeti ayrıca manevi bir tatmin ve toplum nezdinde aklanma anlamına da gelir. Bununla birlikte, tapu iptal davasının kazanılması için ceza davasında mahkûmiyet şart değildir; hukuk mahkemesi kendi delil takdirine göre karar verir.

Özetlemek gerekirse: Tapu iptal ve tescil davasını kazanırsanız, hukuken taşınmaz tekrar sizin adınıza tescil edilir ve hakkınız iade edilmiş olur. Bu karar, sizin mülkiyet haklarınızı tam olarak koruma altına alır. Karşı taraf, haksız edindiği unvanı kaybeder ve ayrıca yargılama giderlerini üstlenir. Eğer mal üçüncü kişide kalmışsa, bu durumda da hakkınızı tamamen yitirmiş sayılmazsınız, sadece şekli değişir ve tazminat olarak talep edebilirsiniz. En nihayetinde, hukukun amacı mağduru olabildiğince malvarlığı açısından eski durumuna getirmek ve haksız kazancı önlemektir. Bu davaların sonucunda da bu amaç doğrultusunda, ya taşınmaz geri alınır ya da değeri kadar maddi karşılık sağlanır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

• Tapu iptal ve tescil davası nedir?

  Cevap: Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapu kaydının hukuka aykırı olduğunu iddia eden gerçek hak sahibinin, mevcut tapu kaydının iptali ve kendi adına tescili için açtığı davadır. Özetle, haksız veya hatalı şekilde başkasına geçmiş görünen bir tapunun, mahkeme kararıyla düzeltilmesi sürecidir.

• Hangi durumlarda tapu iptal ve tescil davası açılabilir?

  Cevap: Bir tapu kaydının dayanağı olan işlemde irade sakatlığı veya hukuka aykırılık varsa bu dava açılabilir. Özellikle; hile (aldatma) sonucunda kandırılarak yapılan devirlerde, hata (esaslı yanılma) hallerinde veya korkutma (tehdit, ikrah) ile zorla imzalatılan işlemlerde tapu iptal davası açılabilir. Bunun dışında, muris muvazaası (mirasçılardan mal kaçırma), vekaletin kötüye kullanılması, ehliyetsiz kişiye imza attırılması gibi hukuki sebeplerle de tapu iptal davası açılması mümkündür. Ancak bu SSS kapsamında özellikle irade sakatlığı (hile, hata, korkutma) odaklı durumlar kastedilmektedir.

• Hile, hata, korkutma ne anlama geliyor?

  Cevap: Hile (aldatma), bir tarafın bilinçli olarak diğerini yanıltması demektir (yalan bilgi verme, gerçeği saklama gibi). Hata (yanılma), kişinin önemli bir konuda yanlış fikre kapılarak sözleşme yapmasıdır (örneğin neyi sattığını karıştırmak gibi). Korkutma (ikrah) ise tehdit veya baskı yoluyla kişinin zorla sözleşme yapmaya mecbur bırakılması anlamına gelir. Üçü de, sözleşme yapılırken mağdur tarafın gerçek iradesinin yansımadığı durumlar olduğu için, hukuken sözleşmenin geçersiz sayılmasına yol açabilir.

• Tapu iptal davasını kimler açabilir?

  Cevap: Bu davayı, tapu kaydındaki işlem nedeniyle hakkı ihlal edilen gerçek hak sahibi açabilir. Genellikle, malını hileyle kaptıran, tehditle imzalayan ya da hataya düşen kişi davacı olur. Eğer bu kişi vefat ettiyse veya kısıtlıysa, onun mirasçıları veya yasal temsilcileri davayı açma hakkına sahiptir. Örneğin, dolandırılan kişi ölmüşse, çocukları veya mirasçıları tapu iptal davasını kendi adlarına (miras payları oranında) açabilirler.

• Dava açmak için bir süre sınırı var mı?

  Cevap: Evet, irade sakatlığına dayalı tapu iptal davalarında süre sınırlamaları vardır. Hile veya hatayı öğrenme tarihinden itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır. Korkutma durumunda da tehdit etkisinin kalkmasından itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü süre olduğundan, geçirilirse dava hakkı kaybolur. Ayrıca her hâlde sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren en geç 10 yıl içinde iptal hakkı kullanılmalıdır. 10 yılı aşan durumlarda, kişi yeni öğrenmiş olsa bile dava açamaz. Bu nedenle, mağdur olduğunuzu fark eder etmez harekete geçmeniz çok önemlidir.

• 1 yıllık hak düşürücü süre ne zaman başlar?

  Cevap: Hile ve hata için 1 yıllık süre, mağdur tarafın aldatıldığını veya yanıldığını öğrendiği an başlar. Yani gerçeği ne zaman fark ettiyseniz, o tarihten itibaren bir yılınız var demektir. Korkutma (tehdit) için ise 1 yıllık süre, kişinin tehdit etkisinden kurtulduğu, korkunun ortadan kalktığı andan başlar. Örneğin, tehdit eden kişi tutuklandıysa veya tehdit artık devam etmiyorsa, o tarihten itibaren süre işler. Süre hesaplanırken gün olarak hesap yapılır ve son günün mesai bitimine kadar dava açılabilir. 1 yıl geçtikten sonra açılan davalar, ne yazık ki süre yönünden reddedilir.

• Bu davada hangi mahkeme yetkilidir, nereye başvurulur?

  Cevap: Tapu iptal ve tescil davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yani gayrimenkul hangi il/ilçedeyse, o yerin Asliye Hukuk Mahkemesi’ne dava açmanız gerekir. Başka bir yerde açarsanız, mahkeme yetkisizlik kararı verip dosyayı görevli yere gönderir, bu da zaman kaybıdır. Bu yetki kuralı kesindir, taraflar anlaşarak değiştiremez. Görev bakımından da Asliye Hukuk mahkemeleri görevli olduğu için, tüketici mahkemesi, sulh hukuk mahkemesi veya başka bir mahkemeye gitmemek gerekir.

• Tapu iptal davasında hileyi veya tehdidi nasıl ispatlarım?

  Cevap: İspat için her türlü delilden yararlanabilirsiniz. En önemli deliller genellikle tanık ifadeleridir; olayı bilen, gören kişilerin mahkemede anlatacakları, hakimin kanaatini etkiler. Ayrıca yazılı deliller (mesajlar, e-postalar, tapudaki işlemin ödeme dekontları vs.), uzman raporları ve resmi belgeler kullanılabilir. Örneğin, para ödenmediğini banka kayıtlarıyla göstermek, tehdit mesajlarını mahkemeye sunmak, aldatmayı doğrulayan kişilerden yazılı beyan almak gibi adımlar atılabilir. Ayrıca resmi tapu senedindeki bilgilerle sizin iddialarınız arasındaki çelişkiler de incelenecektir. Unutmayın, iddianızı destekleyen ne kadar somut veri sunarsanız, davayı kazanma şansınız o kadar artar. Sadece sözle “kandırıldım” demek yetmez; bunu kanıtlayacak emareleri ortaya koymalısınız.

• Dava sürerken taşınmaz başkasına satılırsa ne olur?

  Cevap: Dava devam ederken davalı kişi, taşınmazı üçüncü bir şahsa satmaya kalkışabilir. Eğer daha dava açılmadan önce veya dava sırasında tapuda devredilirse, yeni alıcıyı da davaya dahil etmek gerekir (çünkü tapu artık onun üzerinde göründüğü için onu da davalı yapmak lazım). Bu durum davayı karmaşıklaştırır. Eğer yeni alıcı, davadan habersiz ve tamamen iyi niyetli ise, kanun onun mülkiyetini koruyabilir; bu takdirde taşınmazı geri almak güçleşir ve sizin hakkınız tazminata dönüşebilir. Ancak bu riski azaltmak için, dava açarken mahkemeden ihtiyati tedbir istemek veya tapuya dava şerhi koydurmak gerekir. Bu sayede, tapuda davanın devam ettiğini gören üçüncü kişiler, bile bile satın almayacakları için, iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Kısacası, dava sürerken satış olursa hemen hukuki hamle yapıp ya satışı durdurmalı ya da yeni alıcıyı davaya katmalısınız.

• Tapu iptal ve tescil davası ne kadar sürer?

  Cevap: Bu davaların ne kadar süreceği, mahkemenin iş yüküne ve davanın karmaşıklığına göre değişir. Genellikle ilk derece mahkemesinde (Asliye Hukuk’ta) bir tapu iptal davası 1 ila 2 yıl içinde sonuçlanabilir. Ancak tarafların çok sayıda tanık dinletmesi, bilirkişi raporları, keşif vs. olursa süre uzayabilir. Karar çıktıktan sonra istinaf veya temyiz yoluna gidilirse, dosyanın bölge adliye (istinaf) mahkemesi ve Yargıtay aşamalarında geçirdiği süreyle birlikte 3-4 yılı bulması da mümkündür. En iyi senaryoda, tüm süreç 1 yılda biter diyebiliriz; kötü senaryoda ise 5 yıla kadar uzayabilir. Bu süreçte davayı hızlandırmak için sizin yapabileceğiniz, tebligat adreslerini doğru vermek, duruşmalara zamanında katılmak, istenen belgeleri süratle sunmak gibi görevlere dikkat etmektir.

• Dava masrafları yüksek midir, kim öder?

  Cevap: Tapu iptal davası açarken, taşınmazın değeri üzerinden nispi harç ödenir, bu da malın değerine göre değişir. Örneğin taşınmaz değeri yüksekse, dava harcı birkaç bin veya daha fazla lira olabilir. Ayrıca yargılama sırasında bilirkişi ücreti, tebligat giderleri gibi masraflar da çıkacaktır. Başlangıçta bu masrafları davacı öder. Ancak davayı kazanırsanız, mahkeme kararında yaptığınız tüm makul giderlerin ve avukatlık ücretinin davalıdan tahsilini de hükmeder. Yani sonunda kaybeden taraf (genelde hile yapan) tüm masrafı yüklenir. Eğer davayı kaybederseniz, o zaman yaptığınız harcamalar sizde kalır ve ayrıca karşı tarafın avukatlık ücretini de ödemeniz gerekebilir. Masrafları karşılama gücünüz yoksa, adli yardım talep ederek geçici olarak harçlardan muaf olma imkânınız da bulunmaktadır.

• Dava kazanılırsa evimi geri alabilecek miyim, yoksa para mı ödeniyor?

  Cevap: Davayı başarıyla kazanırsanız, mahkeme doğrudan evin/dairenin/arazinin tapusunun siz adına tesciline karar verir. Yani fiilen taşınmazınızı geri almış olursunuz. Karar kesinleştikten sonra tapuda tekrar sizin adınıza kayıt yapılır ve eğer taşınmazda başkası yaşıyorsa çıkarılır (gerekirse icra yoluyla tahliye edilebilir). Sadece, eğer ortaya iyi niyetli üçüncü kişi durumu çıkarsa ve mahkeme mülkiyeti ona bırakmak zorunda kalırsa, o zaman taşınmazı alamazsınız ama bunun yerine size tazminat (bedel) ödenmesi söz konusu olur. Uygulamada, çoğu davada taşınmaz bizzat geri alınır. Para ödenmesi durumu istisna olup, sadece mal başkasının elinde kalmışsa gündeme gelir.

• İrade sakatlığı ile ehliyetsizlik davaları farklı mı?

  Cevap: Evet, farklıdır. İrade sakatlığı (hata, hile, korkutma), kişinin esasen ehliyeti (fiil ehliyeti) olsa bile o işlemi yaparken iradesinin doğru yansımadığı durumları kapsar. Ehliyetsizlik ise kişinin hukuki işlem yapma ehliyetinin hiç olmaması veya sınırlı olması halidir (örneğin akıl hastalığı, yaş küçüklüğü gibi nedenlerle). Ehliyetsiz bir kişinin yaptığı tapu devri zaten kesin olarak hükümsüzdür ve bunun iptali için ayrı bir süreç izlenir (vesayet makamı devreye girebilir, savcı dava açabilir vs.). İrade sakatlığı davasında ise kişi aslında ehil ve rızası var görünür, fakat rızası sakatlanmıştır. Örneğin, 90 yaşındaki bir dede akli dengesi tamamen yerinde değilse, yaptığı satış ehliyetsizlik nedeniyle geçersiz denebilir; ama akli dengesi yerinde olan bir dede kandırıldıysa bu hile nedeniyle iptal davasına konu olur. Sonuç olarak, her iki durumda da tapu iptali istenebilir ama hukuki sebebi farklıdır. Sizin somut durumunuzda hangisinin geçerli olduğunu anlamak için bir hukuk uzmanına danışmanız yerinde olacaktır.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,