Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Sahibine Verilmesi (TMK m. 724) Nedenine Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası

Türk Medeni Hukuku’nda, bir kişinin kendi malzemesiyle başkasının arazisine yapı yapması durumunda ortaya karmaşık bir mülkiyet sorunu çıkar. Yapılan yapı kimin malı olacaktır? Arsasını, rızası olmadan üzerinde bir yapı ile bulan arazi maliki mi, yoksa binayı inşa eden ve malzemelerini harcayan kişi mi? Bu sorunun cevabı için Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 722 ve devamı maddeleri özel düzenlemeler getirmiştir. Bu makalede, “arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesine dayanan tapu iptali ve tescil davası” konusu tüm yönleriyle ele alınmaktadır. İşbu kapsamlı rehberde, başkasının arazisine inşaat yapılması halinde ortaya çıkan hukuki durum, tarafların hakları ve dava süreçleri açıklanmaktadır.

Bir arazide inşaata başlamadan önce kadastro ölçümleriyle sınır tespiti yapmak, başkasının arazisine tecavüz riskini önlemek açısından kritik öneme sahiptir. İnşaatı gerçekleştiren kişinin, üzerinde yapı yaptığı taşınmazın kendi mülkü olup olmadığını tüm resmi kayıtları inceleyerek doğrulaması gerekir. Aksi takdirde, bilmeden (ya da bazen maalesef bilerek) komşu parsele taşan veya tamamen başkasına ait bir arsaya yapılan bina, hem maddi hem hukuki ciddi sorunlara yol açar.

TMK m. 722’ye Göre Başkasının Arazisine Kendi Malzemesiyle Yapı Yapan Kişinin Hukuki Durumu

Türk Medeni Kanunu m. 722, bir kimsenin kendi malzemesini kullanarak başkasının arazisine yapmış olduğu yapının hukuki durumunu düzenler. Genel kural olarak, arazinin bütünleyici parçası (mütemmim cüz) kavramı uyarınca, bir arazi üzerine yapılan yapı, o arazinin ayrılmaz bir parçası haline gelir ve arazi malikinin mülkiyetine tabi olur. Yani, bir kişi kendi malzemeleriyle bile olsa başkasının arsasına kalıcı nitelikte bir yapı inşa ettiğinde, bu yapının mülkiyeti kural olarak arsa sahibine geçer. İnşa edilen bina, araziye bağlı bir unsur sayıldığı için, malzeme sahibinin o yapı üzerinde mülkiyet iddiası başlangıçta hukuken tanınmaz.

Bu durumda malzemeyi sağlayıp inşaatı yapan kişi (malzeme sahibi), yapıyı meydana getirmek için harcadığı malzemeleri ve emeği karşılığında hiçbir hakka sahip olmadan kalabilir. Diğer yandan, arazi maliki kendi rızası dışında arsasında bir yapı ile karşılaşmıştır. İşte TMK m. 722 ve devamında, bu hakkaniyete aykırı durumu düzeltmek amacıyla hem arazi malikine hem de malzeme sahibine bazı özel haklar tanınmıştır. Kanun koyucu, haksız yapı olarak adlandırılan bu durumda ortaya çıkan menfaat dengesizliğini gidermek için çeşitli çözüm yollarını düzenlemiştir.

TMK m. 722/1’e göre, “Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini veya başkasının arazisindeki yapıda kendisinin ya da bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.” Yani, malzeme kime ait olursa olsun, başkasının arazisine kullanılan malzeme o araziye mütemmim cüz sayılır. Bu hüküm, süpremasi solo cedit (yapı yerin mülkiyetine tabi olur) prensibinin Türk hukukundaki yansımasıdır. Ancak aynı maddede devamla, bu kuralın hakkaniyete uygun sonuçlar vermesi için istisnai bazı haklar tanımlanmıştır. Özellikle malzeme sahibinin izni olmaksızın malzemesi kullanılmışsa ve bu malzemelerin sökülüp geri verilmesi aşırı masrafa yol açmayacaksa, malzeme sahibi, masrafları yapıyı yaptırana ait olmak üzere malzemelerinin sökülüp kendisine iadesini isteyebilir. Benzer şekilde, arazi maliki de rızası dışında kendi arazisine yapılan yapıda kullanılan malzemelerin, yapıyı yapanın masraflarıyla sökülüp arazisinin temizlenmesini talep edebilir. Bu hükümler, taraflar arasındaki menfaat dengesini ilk planda korumaya yöneliktir.

Özetle, başkasının arazisine kendi malzemesiyle yapı yapan kişi, kural olarak inşa ettiği yapının mülkiyetini otomatik olarak kazanamaz. Yapı, arazi sahibinin olur. Ancak kanun, bu kişinin tamamen hakkını yitirmemesi için veya arazi sahibinin de mağdur olmaması için özel hak ve talepler öngörmüştür. Bu kapsamda malzeme sahibi, koşulları uygunsa ya malzemelerinin iadesini (yapıyı sökerek alma) veya uygun bir tazminat almayı ya da belirli şartlar dahilinde arsanın mülkiyetinin kendisine verilmesini talep edebilir. Aşağıda, arazi maliki ile malzeme sahibi arasındaki uyuşmazlıklarda hangi çözüm yollarının bulunduğu ayrıntılı biçimde incelenecektir.

Arazi Maliki ile Malzeme Sahibi Arasında Doğan Mülkiyet Uyuşmazlığı ve Çözüm Yolları

Başkasının arsasına inşaat yapılması, hem arazi sahibi hem de yapıyı yapan malzeme sahibi açısından çeşitli taleplere ve uyuşmazlıklara neden olur. Böyle bir durumda ortaya çıkan temel sorun, yapı ile arsa arasında bütünleşen mülkiyet ilişkisinin kimin lehine ve hangi şartlarda çözüleceğidir. Kanun, bu uyuşmazlığa karşı üç temel çözüm öngörmüştür:

• 1. Yapının Sökülüp Kaldırılması: Arazi maliki, eğer arsasına izinsiz bir yapı yapılmışsa, öncelikle yapının sökülüp kaldırılmasını talep edebilir. Bu talep, yapının kalıcı olmaması veya sökülmesinin aşırı bir zarara yol açmaması şartına bağlıdır. Eğer inşa edilen yapı henüz tamamlanmamış, geçici bir baraka veya kolayca kaldırılabilir nitelikteyse, arazi sahibi masrafları yapıyı yapan kişiye ait olmak üzere yapının arazisinden uzaklaştırılmasını isteyebilir. Aynı şekilde malzeme sahibi de, kendi malzemeleri izinsiz kullanılarak bir yapı yapılmışsa ve bu yapıyı kaldırmak büyük bir zarar veya yıkım gerektirmiyorsa, malzemelerinin sökülerek kendisine geri verilmesini talep edebilir. Bu seçenek genellikle yapının çok değerli olmadığı veya kaldırılmasının kimseye aşırı zarar vermeyeceği durumlarda uygulanır. Sökme halinde, arazi eski hale döner ve malzeme sahibi malzemelerini geri almış olur.
• 2. Uygun Bir Tazminat Ödenmesi: Birçok durumda yapının sökülüp kaldırılması ya fiilen imkânsız ya da ekonomik açıdan aşırı zararlı olabilir. Örneğin başkasının arsasına iki katlı bir ev yapılmışsa, bunu yıkıp malzemeleri geri vermek her iki taraf için de ciddi maddi kayıp demektir. Bu gibi hallerde kanun, yapı malzemelerinin iade edilmesi yerine tazminat çözümünü öngörmüştür. Eğer yapı kaldırılmazsa, arazi maliki, yapıda kullanılan malzemelerin bedelini malzeme sahibine ödemekle yükümlüdür. Bu, malzeme sahibinin emeğinin ve malzemelerinin karşılıksız kalmamasını sağlar. Ödenecek tazminat, uygun bir bedel olmalıdır; yani malzeme sahibinin uğradığı zararı makul şekilde karşılamalıdır. Diğer yandan, eğer malzeme sahibi haksız inşaat yaparak arazi sahibini zor durumda bırakmışsa, kanun arazi sahibinin lehine bir denge de kurmuştur: Malzeme sahibi kötü niyetli ise (yani arsanın kendisine ait olmadığını bildiği halde yapıyı yapmışsa), hakimin takdir edeceği tazminat tutarı malzemenin arazi maliki için taşıdığı en düşük değeri geçmeyebilir. Bu, kötü niyetli kişinin fazla bir kazanç elde etmemesini sağlar. Tersine, eğer arazi maliki kötü niyetliyse (örneğin malzeme sahibini yanıltmış veya inşaata ses çıkarmayıp sonra menfaat sağlamaya çalışmışsa), hakim malzeme sahibinin zararının tamamının tazminine karar verebilir. Sonuç olarak tazminat yöntemi, iyi niyetli tarafı koruyup haksız kazancı engellemeye yönelik adil bir çözüm yoludur.
• 3. Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Sahibine Geçirilmesi: Çözüm yolları içinde en dikkat çekeni, bazı özel şartlar altında yapının üzerinde bulunduğu arsa parçasının mülkiyetinin yapı yapana (malzeme sahibine) devredilmesidir. Bu, istisnai bir çözümdür ve ancak belirli koşullar gerçekleştiğinde uygulanabilir (bu koşullar aşağıda iyi niyet ve değer farkı başlıklarında incelenecektir). Böyle bir durumda, mahkeme kararıyla arazi malikinin tapusu kısmen veya tamamen iptal edilerek ilgili kısmın malzeme sahibi adına tesciline hükmedilir. Tabii bu devrin gerçekleşebilmesi için malzeme sahibinin arazi malikine uygun bir bedel ödemesi gerekecektir. Bu çözüm, özellikle yapının değeri arazinin değerinden bariz şekilde yüksek olduğunda devreye girer. Zira böyle bir durumda yapıyı yıkmak veya küçük bir tazminatla yetinmek, hakkaniyete aykırı olacaktır. Kanun, ağır basan menfaati göz önüne alarak malzeme sahibine arsayı satın alıp kendi mülkü haline getirme imkânı tanımaktadır. Aynı zamanda arazi sahibi de arsanın bedelini alarak mülkiyeti devretmek suretiyle, rızası dışında arazisinde oluşmuş yapıdan kaynaklanan sorunu çözmüş olur.

Yukarıdaki üç seçenek dışında, taraflar kendi aralarında anlaşarak da sorunu çözebilirler. Örneğin, malzeme sahibi ve arazi maliki oturup uzlaşarak arsanın satışında anlaşabilir veya arazi maliki yapının değeri karşılığında malzeme sahibine bir bedel ödemeyi teklif edebilir. Uzlaşma, her iki taraf için de çoğu zaman daha hızlı ve masrafsız bir yol olabilir. Ancak anlaşma sağlanamadığı takdirde, kanunun çizdiği çerçevede dava yoluna gidilir ve mahkeme, olayın şartlarına göre yukarıdaki çözüm yollarından birine hükmeder.

Malzeme Sahibinin İyi Niyetli ya da Kötü Niyetli Olmasına Göre Sonuçlar

Bir haksız yapı uyuşmazlığında sonucun ne olacağı büyük ölçüde malzeme sahibinin (yapıyı inşa eden kişinin) iyi niyetli olup olmamasına bağlıdır. İyi niyet kavramı, hukukumuzda TMK m. 3’te tanımlanan sübjektif iyi niyet olup, kişinin bir hakkı elde ederken veya kullanırken dürüst ve makul bir biçimde davranmasını ifade eder. Bu somut durumda malzeme sahibinin iyi niyeti, yapıyı yaptığı arsanın başkasına ait olduğunu bilmemesi ve bilmemesinin de makul sebeplere dayanması demektir. Eğer malzeme sahibi, gereken tüm özeni göstermiş olmasına rağmen arsayı kendi mülkü sanarak ya da yapmaya hakkı olduğunu düşünerek inşaat yapmışsa, hukuken iyi niyetli kabul edilir. Buna karşılık, eğer arsayı başkasına ait olduğunu bilebilecek durumdayken bilerek ya da umursamazca inşaata girişmişse, kötü niyetli sayılır.

İyi niyetli ile kötü niyetli malzeme sahibi arasındaki fark, kanunun yukarıda sayılan hakları tanıyıp tanımamasında belirgin şekilde ortaya çıkar:

• İyi Niyetli Malzeme Sahibi: Malzeme sahibi iyi niyetliyse, kanunun korumasından yararlanabilir. İyi niyetli kişi, yapının kalması halinde arazi malikinden malzeme bedelini uygun şekilde tazminat olarak talep edebilir. Dahası, koşullar uygunsa arazinin mülkiyetinin kendisine verilmesini isteme hakkına (TMK m. 724) sahip olur. Bu kişi, aslında arsa kendisinin olmadığı ortaya çıksa da, yapıyı yaparken haklı bir sebebe dayanmıştır veya makul bir hataya düşmüştür. Örneğin uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum, malzeme sahibinin arsa malikiyle aralarında geçersiz bir satış vaadi sözleşmesi bulunması veya arsa sahibinin izniyle inşaata başlamasıdır. Eğer kişi, arsayı satın alacağına inanarak ya da arsa sahibinden söz alarak inşaata girişmiş fakat sonradan tapu devri gerçekleşmemişse, genelde iyi niyetli olarak değerlendirilir. Yargıtay içtihatlarına göre de “malikin rızası ve mülkiyetin kendisine geçirileceği inancıyla başkasının arazisine yapı yapan kişi iyi niyetli kabul edilmelidir”. Böylesi durumlarda kanun, malzeme sahibinin mağduriyetini gidermek için arsanın uygun bedelle malzeme sahibine devrine imkân tanır. İyi niyetli taraf kim ise (çoğunlukla malzeme sahibi olmakla birlikte, bazı istisnai hallerde arazi maliki de olabilir), işte kanunun getirdiği imkanlardan o taraf faydalanır.
• Kötü Niyetli Malzeme Sahibi: Eğer yapıyı inşa eden kişi, başkasının arazisine tecavüz ettiğinin farkında ise veya basit bir incelemeyle bunu öğrenebilecek durumda olmasına rağmen kasten göz ardı etmişse, hukuken kötü niyetli sayılır. Kötü niyetli malzeme sahibi kanunun lütfettiği avantajlardan yararlanamaz. Öncelikle TMK m. 724’te düzenlenen arsanın kendisine devrini talep etme hakkı kötü niyetli kişiler için söz konusu değildir. Bu durumda malzeme sahibi, arsayı zorla satın almak gibi bir yola başvuramaz; zira hukuk sistemi, bile bile başkasının malına yapı yapan birini ödüllendirmek istemez. Kötü niyetli malzeme sahibi genellikle ancak malzemelerin sökülmesini ve geri verilmesini (eğer mümkünse) talep edebilir. Yapı kaldırılmıyorsa da ancak asgarî bir tazminat alma ihtimali vardır ki o da malzemelerin kalan değerine ilişkin olabilir (çoğu zaman arazi maliki sadece malzemenin sökülüp alındığında geriye kalacak değeri ödemekle sorumlu tutulabilir). Hatta kötü niyetli kişi, arazi malikine karşı haksız müdahalede bulunduğu için ecrimisil adı verilen haksız işgal tazminatını ödemek zorunda kalabilir. Ecrimisil, arsayı izinsiz kullanmanın bir tür bedelidir ve genellikle kötü niyetli işgallerde arazi maliki tarafından talep edilir. Örneğin bir kişi bilerek komşusunun arsasına taşacak şekilde evinin duvarını yapmışsa veya tamamen başkasının arazisine bir gecekondu kondurmuşsa, arazi sahibi hem yapının kaldırılmasını hem de bu süreçte uğradığı kullanım kaybı için ecrimisil talep edebilir.

İyi niyetin ispatı ve korunması: Mahkemeler, malzeme sahibinin iyi niyetli olup olmadığını değerlendirirken objektif ölçütlere bakarlar. Özellikle şehir merkezlerinde, imarlı ve tapulu arazilerde yanlışlıkla komşu arsaya tecavüz etmek pek kolay kabul edilmez. Çünkü bir yapıya başlamadan önce belediye imar durumundan, kadastrodan ve tapu kayıtlarından arsayı doğru tespit etmek yükümlülüğü vardır. Yargıtay uygulamasında da “imarlı ve çaplı (planlı) arazilerde iyi niyet iddiası genellikle kabul edilmez”; zira bu durumda yapan kişinin makul bir özen göstermesi halinde böyle bir hataya düşmeyeceği varsayılır. Diğer bir deyişle, şehirde bir arsaya inşaat yapan müteahhit veya kişi, sınırları doğru belirlememişse bu ihmal olarak değerlendirilir ve “bilmiyordum” mazereti iyi niyet sayılmaz. Buna karşılık, kırsal bölgede sınırları belli olmayan bir tarlada, yanlışlıkla komşu araziye birkaç metre tecavüz edilmesi gibi durumlar, eğer kişi bütün dikkatine rağmen teknik bir hatadan ötürü bu duruma düşmüşse iyi niyet kapsamında değerlendirilebilir. İyi niyetin devamlılığı da önemlidir: Malzeme sahibinin inşaata başlarken bilmemesi yeterli değil, inşaatın devamı süresince de fark ettiği anda durması beklenir. Yargıtay kararları, inşaatın başından sonuna kadar iyi niyetin sürmesini aramakta; eğer kişi bir noktada arsanın kendisine ait olmadığını öğrenip buna rağmen inşaata devam etmişse, o andan itibaren kötü niyetli sayılacağını vurgulamaktadır.

Sonuç olarak, iyi niyetli malzeme sahibi kanunun sağladığı tazminat ve mülkiyeti kendi adına tescil isteme haklarından yararlanabilirken, kötü niyetli malzeme sahibi genellikle yapıyı kaldırmak veya en iyi ihtimalle asgari bir bedel almak durumunda kalır. Hukuk düzeni, dürüstlükle hareket eden kişinin mağdur olmaması, buna karşılık bile isteye başkasının hakkına tecavüz edenin de ödüllendirilmemesi için bu ayrımı net çizmiştir.

Arazinin Malzeme Sahibine Geçilmesi Durumunda Tapu İptali ve Tescil Davası Süreci

Malzeme sahibinin iyi niyetli olduğu ve yapının değerinin açıkça arsa değerinden yüksek olduğu durumlarda, TMK m. 724 uyarınca arazinin malzeme sahibine geçirilmesi seçeneği devreye girer. Bu durumda malzeme sahibi, arsaya ilişkin tapu kaydının kendi lehine düzeltilmesi için mahkemede tapu iptali ve tescil davası açabilir. Söz konusu dava, adından da anlaşılacağı üzere mevcut tapu kaydının iptali ve yerine yeni malikin (malzeme sahibinin) tescilini amaçlar. Bu süreçte izlenecek adımlar ve dikkat edilecek hususlar şöyledir:

1. Dava Dilekçesi ve Talep: İyi niyetli malzeme sahibi, öncelikle bir dava dilekçesi ile mahkemeye başvurur. Dilekçede, Türk Medeni Kanunu m. 724’e dayanarak yapının bulunduğu arsa parçasının (veya gerekiyorsa tüm arsanın) mülkiyetinin kendisine devrini talep ettiğini belirtir. Bu talep genellikle “temliken tescil” talebi olarak adlandırılır (temlik, mülkiyetin devri demektir). Dava, tapu kütüğünde maliki görünen kişi ya da kişiler aleyhine yöneltilir. Davacı (malzeme sahibi) dilekçesinde, inşaatı kendi malzemesiyle ve iyi niyetle yaptığını, yapının değerinin araziden fazla olduğunu ve kanuni şartların oluştuğunu detaylı şekilde açıklar. Ayrıca, arsanın uygun bedelini ödemeye hazır olduğunu belirtir.
2. Mahkeme Süreci ve Deliller: Dava açıldıktan sonra mahkeme bir dizi inceleme yapar. İlk olarak, bilirkişi incelemesi hemen her böyle davada kilit önemdedir. Mahkeme, konusunda uzman fen bilirkişileri (harita mühendisi) aracılığıyla yapının hangi arsa üzerinde ve ne kadarlık bir kısmında bulunduğunu tespit ettirir. Eğer yapı arsanın sadece bir bölümünü kapsıyorsa, bilirkişi taşınmazın haritası üzerinde yapının konumunu ve gerekli ise etrafındaki zorunlu kullanım alanını belirler. Bu belirleme, mahkemenin eğer tescile karar verecekse hangi kısmın devredileceğini netleştirmesi için gereklidir. Aynı zamanda gayrimenkul değerleme uzmanları veya inşaat mühendisleri marifetiyle, yapının değeri ve arsa değeri ayrı ayrı tespit edilir. Kanun “yapının değerinin açıkça arazinin değerinden fazla olmasını” şart koştuğundan, bilirkişiler yapının piyasa değerini (inşaat maliyeti ve piyasa rayiciyle) ve arsanın piyasa değerini hesaplayarak bir kıyaslama yapar. Eğer bu kıyaslama sonucu yapı değeri bariz biçimde üstündür diyorsa, ikinci koşul da sağlanmış demektir.

Delil olarak, tanık beyanları, resmi kayıtlar ve yazışmalar da önem arz edebilir. Özellikle malzeme sahibi iyi niyet iddiasını kanıtlamak için, eğer varsa arsa sahibiyle yaptığı yazışmaları, anlaşmaları, yer gösterme tutanaklarını mahkemeye sunar. Örneğin malzeme sahibi, belediyeden aldığı inşaat ruhsatında arsa sınırlarının yanlış gösterilmesi nedeniyle böyle bir hataya düştüğünü iddia ediyorsa, ilgili belediye evrakını delil gösterebilir. Ya da arsa sahibinin inşaata ses çıkarmadığı, hatta teşvik ettiği bir durum olduysa, bunu kanıtlayacak tanıklar dinletebilir. Mahkeme, malzeme sahibinin iyi niyetli olup olmadığını resen (kendiliğinden) araştırır. Bu kapsamda tapu kayıtları incelenir, tarafların davranışları değerlendirilir ve gerekiyorsa keşif yapılır. Keşif sırasında mahkeme heyeti ve bilirkişiler, yerinde yapıyı ve araziyi görerek durumun özelliklerini not eder.

3. Koşulların Değerlendirilmesi: Mahkeme, tüm delilleri topladıktan sonra TMK 724’teki şartların gerçekleşip gerçekleşmediğine bakar. Bu şartlar:

• Malzeme sahibinin iyi niyeti: Eğer davacı malzeme sahibinin, inşaatın başından sonuna kadar iyi niyetli olmadığı sonucuna varılırsa dava bu aşamada reddedilir. İyi niyet yoksa diğer koşullara hiç girilmez.
• Yapının değerinin arsa değerinden açıkça yüksek olması: Bilirkişi raporları bu konuda yol göstericidir. Mahkeme, “açıkça fazla” kriterinin gerçekleşip gerçekleşmediğini takdir eder. Eğer yapı değeri, arsa değerine yakınsa ya da daha düşükse, bu koşul sağlanmadığından dava reddedilebilir. Bariz bir fark söz konusuysa, koşul olumlu sayılır.
• Uygun bedelin ödenmesi: Malzeme sahibinin, haklı çıkması halinde arsanın bedelini ödemeye hazır olması gerekir. Uygulamada mahkemeler, karar anında devre konu arsa kısmının değerini belirler ve bunu malzeme sahibinin ödemesi gereken bedel olarak hükme bağlar. Bu bedel, genellikle bilirkişi raporundaki arsa rayiç değerine dayanır ve hakimin takdirine göre uygun bedel şeklinde ifade edilir. Malzeme sahibi, kararla birlikte bu bedeli ödemek durumundadır. Ödeme, arazi maliki için bir güvencedir; zira mülkiyeti devrederken arsanın karşılığını alacaktır.
• Parselasyon ve İfraz İmkânı: Yapı, arazi maliki’nin taşınmazının sadece bir kısmını işgal ediyorsa, devredilecek kısmın teknik olarak ayrılabilir (ifraz edilebilir) nitelikte olması gerekir. Mahkeme, bilirkişiden aldığı bilgilerle, yapı ve çevresindeki zorunlu kullanım alanını kapsayan kısmın ana taşınmazdan ayrılmasının mümkün olup olmadığını değerlendirir. Eğer imar mevzuatı veya teknik koşullar buna elverişli değilse, mahkeme belki de arsanın tamamının devrine karar vermek zorunda kalabilir. Çoğu durumda, yapı bir parselin bir bölümündeyse o kısım haritayla belirlenip tapu iptali-tescil kararı o kısma münhasır verilir. Bu karar daha sonra kadastro müdürlüğünce yerine getirilirken, ilgili kısmın ayrı bir parsel olarak tescili veya mevcut parselin ifrazı işlemleri yapılır.

4. Karar ve Tapu Tescili: Şartların hepsi sağlandıysa, mahkeme tapu iptali ve tescil kararı verir. Bu kararla, davalı arazi maliki adına olan tapu kaydının (ya da ilgili payının) iptaline, yapı alanına tekabül eden kısmın (veya gerekirse tüm taşınmazın) davacı malzeme sahibi adına tapuya tesciline hükmedilir. Kararda, malzeme sahibinin arazi maliki tarafa ödeyeceği uygun bedel de açıkça belirtilir. Genellikle kararda “davacı tarafından ödenecek bedelin ödenmesiyle mülkiyetin devrine” şeklinde bir hüküm bulunur. Bu, arazi malikinin parasını alma güvencesidir. Davacı malzeme sahibi, kararda belirtilen bedeli öder (uygulamada bu, çoğu zaman mahkeme veznesine depo edilebilir veya doğrudan karşı tarafa ödenir). Ödeme yapıldıktan ve karar kesinleştikten sonra, mahkeme ilamı tapu müdürlüğüne gönderilerek tescil işlemi gerçekleştirilir. Böylece, malzeme sahibi kişi ilgili arsanın yeni maliki olarak tapuya kaydedilmiş olur.
5. Sonuç ve Etkileri: Tapu iptali ve tescil davası sonuçlandığında, artık yapı malzeme sahibine ait arazide kalıcı hale gelir ve hukuki uyuşmazlık çözümlenmiş olur. Arazi maliki ise mahkemece takdir edilen bedeli alarak, istemediği bir yapı ve işgal sorunundan kurtulur. Bu çözüm, aslında her iki taraf için de makul bir orta yoldur: Yapı yıkılarak emek israf edilmemiş, malzeme sahibi de tamamen mağdur edilmemiş olur; arazi maliki de arazisinin karşılığını almıştır. Ancak unutulmamalıdır ki, bu yol istisnai bir yoldur ve yalnızca iyi niyetli durumlarda, hakkaniyet gerektiriyorsa uygulanır. Kötü niyetli yapı sahipleri bu yolla arsa edinmeye kalkışamazlar.

Tapu iptali ve tescil davası sürecinde, davacının özen göstermesi gereken hususlardan biri de, davanın seyrinde arsa malikinin taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesini önlemektir. Her ne kadar dava sırasında tapuya dava şerhi (lis pendens) konulabilirse de, davadan önce arazi el değiştirmişse durum karmaşıklaşabilir. Kanunen, malzeme sahibinin arsanın devrini talep hakkı kişisel hak niteliğindedir; bu nedenle arsa, iyi niyetli üçüncü bir kişiye satılmışsa kazanılmış hak korunabilir ve malzeme sahibi yeni malike karşı aynı taleple çıkmakta zorlanabilir. Ancak eğer satış, malzeme sahibini hakkından mahrum bırakmak amacıyla yapılan kötüniyetli bir satış ise (örn. arsa maliki akrabasıyla anlaşarak kağıt üzerinde devrettiyse), bu durumda dava yeni malike yöneltilip muvazaa (danışıklı işlem) iddiasıyla hakkın tescili istenebilir. Bu nedenle, inşaatının yanlışlıkla başkasının arazisinde olduğunu fark eden iyi niyetli kişi, vakit kaybetmeden hukuki süreçleri başlatmalı ve tapu kaydına şerh koydurmalıdır. Aksi halde, hak arayışı daha da zorlu hale gelebilir.

Dava Açma Şartları, Görevli ve Yetkili Mahkeme, Taraflar

Tapu iptali ve tescil davasını (arazinin malzeme sahibine devri talebine dayalı) açabilmek için kanuni ve fiili bazı şartların mevcut olması gerekir. Bu şartlar ve usule ilişkin hususlar şöyle özetlenebilir:

• Dava Açma Şartları: Davayı açacak olan, malzeme sahibi konumundaki kişidir. Yani kendi malzemesiyle başkasının arazisine yapı inşa etmiş olan kişi, eğer yukarıda anlattığımız gibi mülkiyetin kendisine devrini talep edebilecek şartları taşıdığını düşünüyorsa bu davayı açabilir. En temel şart, malzeme sahibinin iyi niyetli olmasıdır. İyi niyetli olmayan bir malzeme sahibi, zaten TMK 724’ten yararlanamayacağı için dava açsa bile kaybedecektir. İkinci önemli şart, yapının sürekli ve esaslı bir yapı olması, arsa ile bütünleşik olmasıdır. Küçük, geçici veya kolaylıkla kaldırılabilir yapılar için genellikle bu yola gidilmez; onlar için sökme veya ufak tazminat çözümleri yeterlidir. Dolayısıyla, sürekli nitelikte bir bina, ev, sabit yapı söz konusu olmalıdır. Üçüncü şart, yapı değerinin arsa değerinden belirgin biçimde yüksek olmasıdır. Eğer yapılan yapının maddi değeri arazinin değerine yakın veya daha düşükse, malzeme sahibinin arsayı almasına hukuken gerek görülmez; bu durumda arazi maliki yapının bedelini ödeyerek yapıyı kendi malında tutabilir. Ancak yapı çok daha değerliyse, malzeme sahibine arsanın devri adil bir çözüm olarak ortaya çıkar. Dördüncü şart olarak, malzeme sahibinin uygun bedeli ödeme gücü ve iradesi sayılabilir; zira dava sonunda hakim arsa için bir bedel takdir ettiğinde, bunu ödemeye yanaşmayan davacıya mülkiyet geçmez. Fiilen dava açmadan önce arsa bedelini karşılama imkanının değerlendirilmesi gerekir (örneğin dava sırasında mahkeme ara ödemeler veya teminat isteyebilir). Son olarak, taşınmazın mevcut durumu da göz önüne alınmalıdır: Örneğin yapı, arsanın çok küçük bir kısmındaysa ve bu kısmın ayırılması imkansız ise, tüm parselin devri gerekecektir. Bu gibi durumlar dava stratejisini etkileyebilir.
• Görevli Mahkeme: Bu tür tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Eşya hukukundan kaynaklanan mülkiyet davaları, değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Sulh hukuk mahkemeleri, taşınmazlarla ilgili sadece belirli küçük ölçekli davalara (örneğin kira, komşuluk ilişkisinden doğan ufak ihtilaflar gibi) bakar; tapu iptali ve tescil gibi mülkiyetin değiştirilmesine dair davalar ise asliye hukuk alanındadır. Dolayısıyla malzeme sahibi, davayı arsa üzerindeki hakkı talep ettiği için asliye hukuk mahkemesinde açmalıdır. Görev yönünden herhangi bir tereddüt yoktur; Yargıtay da içtihatlarında bu tür davaların asliye hukuk mahkemelerinin görevi dahilinde olduğunu vurgulamıştır.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazlara ilişkin davalarda yetki, çoğu zaman taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. Nitekim Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.12’ye göre, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesin yetki niteliğindedir (yani taraflar farklı bir yer mahkemesini anlaşarak seçemezler). Bu sebeple, malzeme sahibi davacı, davayı yapının üzerinde bulunduğu arsanın bağlı olduğu ilçedeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açmalıdır. Örneğin, inşaat Antalya’nın Kaş ilçesindeki bir arsada ise, davanın Kaş Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılması gerekir. Davalı ile davacının ikametgahlarının başka şehirde olması önemli değildir; önemli olan taşınmazın yeridir. Yetki konusunda yanlış yerde dava açılması durumunda dava usulden reddedilebilir, bu da zaman kaybına yol açar. Bu nedenle yetkili mahkemenin doğru tespiti kritik bir adımdır.
• Taraflar: Davada davacı, yapıyı inşa eden ve arsanın kendisine devrini isteyen malzeme sahibidir. Davalı ise mevcut tapu maliki konumundaki arazi sahibidir. Arazi maliki birden fazla kişi ise (örneğin arsa hisseli ise ya da mirasçılar varsa), hepsinin davalı olarak gösterilmesi gerekir. Eğer arsa, inşaat yapıldıktan sonra üçüncü bir kişiye devredilmişse, yukarıda bahsedilen durum devreye girer: Malzeme sahibinin hakkı kişisel nitelikte olduğundan, normalde yeni malike karşı ileri sürülemez. Ancak bu devir kötüniyetli ise malzeme sahibi, tapudaki yeni maliki de davalı gösterip devrin kendisini hakkından mahrum bırakmak amacıyla yapıldığını iddia edebilir. Böylece mahkeme muvazaaya bakarak karara varır. Taraf durumunda bir diğer olasılık, malzeme sahibinin ya da arazi malikinin vefat etmiş olmasıdır. Eğer malzeme sahibi öldüyse, onun mirasçıları bu davayı miras bırakanın haklarını teminen açabilir veya sürdürür. Aynı şekilde arazi maliki ölmüşse, davanın tüm mirasçılarına yöneltilmesi gerekir ki verilen karar tapuda uygulanabilsin. Taraf sıfatı ve teşkili, doğru bir dava için usulî olarak önemlidir; yanlış veya eksik tarafla açılan davalarda süreç uzayabilir.

Özetlemek gerekirse, davayı açmak isteyen malzeme sahibinin, iyi niyet şartını ve değer şartını sağladığından emin olması, Asliye Hukuk Mahkemesi’ne, taşınmazın bulunduğu yer yetkisine uygun şekilde, arsa malikine karşı davayı yöneltmesi gerekir. Dava sürecine girmeden önce uzman bir avukata danışmak, hem şartların gerçekten oluşup oluşmadığını değerlendirmek hem de usul eksiklerine düşmemek açısından faydalı olacaktır. Yanlış mahkemede açılan veya yanlış kişiyi hasım gösteren bir dava, haklıyken haksız duruma düşülmesine neden olabilir.

İspat Yükü, Deliller ve Uygulamada Karşılaşılan Tipik Örnekler

İspat yükü bakımından, bu tür davalarda kural olarak iddia sahibi iddiasını ispatla mükelleftir. Davacı malzeme sahibi, arsanın kendisine devrini talep ederken dayandığı olguları kanıtlamalıdır. Bunların başında da kendi iyi niyetini ispat gelir. Mahkeme her ne kadar re’sen (kendiliğinden) iyi niyeti araştırsa da, uygulamada davacının iyi niyetini ortaya koyacak bilgi ve belgeleri sunması beklenir. Malzeme sahibi, yapıyı inşa ederken arsa üzerinde bir hakkı olduğunu düşünmesini makul kılan sebepleri gösterebilirse şansı artar. Örneğin, elinde arsa sahibiyle imzaladığı bir satış vaadi sözleşmesi varsa veya arsa sahibinden alınmış yazılı bir izin/onay belgesi bulunuyorsa, bunlar iyi niyetin güçlü delilleridir. Yine belediyeden alınan inşaat ruhsatı, uygulama projesi gibi belgelerde arsanın kendi adına göründüğünü ancak sonradan hata çıktığını göstermek de mümkün olabilir. Bazı durumlarda malzeme sahibi, inşaata başlamadan önce kadastrodan arsayı ölçtürdüğüne dair belgeler sunabilir. Eğer bir kadastro görevlisi ya da harita mühendisi yanlışlıkla sınırları hatalı gösterdiyse, bu tutanaklar ve uzman ifadeleri malzeme sahibinin gereken özeni gösterdiğini ancak teknik bir hatanın olduğunu kanıtlar nitelikte olacaktır.

Arazi maliki tarafında ise genellikle, malzeme sahibinin iddialarını çürütmeye yönelik bir ispat faaliyeti söz konusudur. Arazi maliki, davacının iyi niyetli olmadığını savunuyorsa, örneğin davacının arsayı satın almaya kalkışmadığını, hiçbir resmi araştırma yapmadığını, hatta belki inşaat sırasında uyarıldığını fakat aldırış etmediğini iddia edebilir. Bunu desteklemek için komşuların tanıklığına başvurabilir veya belediye kayıtlarından davacının başvuru yapmadığını ortaya koyabilir. Eğer arazi maliki, malzeme sahibine karşı ayrı bir talepte (mesela ecrimisil) bulunuyorsa, bu talebini kanıtlamak için de yapının kullanım süresini, kendisinin kullanımının engellendiğini vs. ispatlamalıdır.

Deliller yönünden, bu tip davalarda sıkça başvurulan deliller şunlardır:

• Tapu ve Kadastro Kayıtları: Arsa mülkiyeti kime ait, sınırları nedir, inşaatın taşan kısmı hangi parselde kalıyor – bunlar tapu kayıtları ve kadastro planlarıyla belirlenir. Tapu kaydındaki bilgiler, tarafların sıfatını netleştirir. Kadastro paftaları, yapının konumunu gösterir.
• Bilirkişi Raporları: Daha önce değindiğimiz gibi, mahkeme teknik konularda bilirkişilere başvurur. Bilirkişi raporları, hem yapı ve arsa değerlerini, hem de harita üzerinde konum ve alan belirlemesini içerdiğinden en önemli delillerdendir. Rapora itiraz gelirse, ek raporlar veya kurul raporları alınabilir.
• Tanık Beyanları: Özellikle iyi niyet-kötü niyet hususunda tanıklar aydınlatıcı olabilir. Örneğin mahalledeki tanıklar, davacının gerçekten arsayı kendi sanarak yaptığını, kimsenin uyarmadığını ifade edebilir. Ya da tam tersi, arazi maliki komşuların uyardığını ama davacının “arsa zaten benim olacak” diyerek devam ettiğini söyletebilir. Tanık beyanları, subjektif unsurların ispatında kıymet taşır.
• Resmi Yazışmalar ve İdari Belgeler: Belediye imar durumu, inşaat ruhsatı, yapı kayıt belgesi gibi idari belgeler de delil olabilir. Mesela bir belediye ruhsatında inşaat adresi hatalı yazılmışsa bu, karışıklığın sebebini açıklayabilir. Ya da imar uygulaması neticesinde parsel sınırları değişmişse, ilgili belediye kararları ve parselasyon planları sunulur.
• Fotoğraflar, Uydu Görüntüleri: Yapının ne zaman yapıldığı, ne durumda olduğu gibi hususlar eski tarihli fotoğraflarla gösterilebilir. Hatta uydu görüntüleri üzerinden yapının varlığı ve sınır ihlali görsel olarak kanıtlanabilir. Örneğin, yapının komşu arsaya ne kadar taştığını kuş bakışı gösteren bir görüntü, bilirkişi raporunu destekleyebilir.

Uygulamada karşılaşılan tipik örnekler incelendiğinde, bu alandaki davaların çeşitli senaryolardan kaynaklandığı görülür:

• Sınır Hatası Nedeniyle Komşu Arsaya Taşma: Bu en yaygın örneklerdendir. Özellikle bitişik parsellerde ev yapan kişiler, eğer yanlış ölçüm yaparlarsa duvarı birkaç metre komşu parsele kaydırabilirler. Böyle bir durumda yapı kısmen başkasının arazisine geçmiş olur (taşkın yapı durumu). Eğer komşu, inşaat sırasında bunu fark edip 15 gün içinde itiraz etmez ve koşullar da haklı gösterirse, TMK m. 725 devreye girer. Yapıyı yapan kişi iyi niyetliyse, uygun bedel ödeyerek taşan kısmın mülkiyetini elde etmeyi talep edebilir veya bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir. Ancak bu, kısmi taşkın halidir ve komşu arsa sahibi erken itiraz etmediğinde söz konusu olur. Tipik bir Yargıtay uygulaması, imar görmüş şehir arazilerinde iyi niyet savunmasını kolay kabul etmemektir. Örneğin, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi bir kararında, imar uygulaması sonucu parsel sınırları değiştiği için başkasının parselinde kalan yapının sahibini kusursuz bulmuş ve haklarını korumuştur. Buna benzer durumlarda, eğer kişi idari veya teknik sebeplerle komşu araziye taştıysa, mahkeme mülkiyet devrine daha sıcak bakabilir. Ama kişi sırf ihmali yüzünden ölçüm hatası yaptıysa, genelde sadece taşan kısmın bedelini ödeyerek irtifak hakkı gibi bir çözümle yetinmek durumunda kalabilir.
• Tamamen Yanlış Parselde İnşaat: Bazen, özellikle arsa alım satımlarında veya miras taksiminde karışıklık olursa, kişi aslında kendisine ait olmayan bir arsayı kendi arsası sanıp oraya bina yapabilir. Mesela iki bitişik arsadan A ve B parselleri karıştırılır ve kişi tapusu A’da olduğu halde yanlışlıkla B’ye ev yaparsa, bu tam anlamıyla başkasının arazisine haksız yapı kurmaktır. Bu örnek, genelde köylerde veya şehirde ada/parsel karışıklığında yaşanır. Eğer eylem iyi niyetle olduysa (yani kişi gerçekten parseli karıştırmışsa), mahkeme genelde yapı değeri yüksekse B parselinin malzeme sahibine devrine hükmeder. Uygulamada bu tip hatalar, kadastro hatası veya ölçüm yanlışlığı kaynaklı olabiliyor. Çözüm olarak, malzeme sahibi parseli satın almak için tapu iptal tescil davası açıyor ve bedel ödeyerek işi çözüyor. Yargıtay da eğer baştan bir muvazaa veya kasıt yoksa, bu tip “parseli şaşırma” durumlarında iyi niyetli kişiyi koruyor.
• İzinsiz Gecekondu veya İşgal: Bir diğer tipik durum, bilerek başkasının boş arazisine yapıdır. Özellikle büyük şehirlerin çeperlerinde geçmişte sıkça görülen gecekondu olgusu buna örnektir. Kişi, sahibi olmadığı boş bir hazine arazisine veya özel kişiye ait arsaya ev yapar ve sonra “yaptım oldu” diyerek belki af çıkar ümidiyle oturur. Bu açıkça kötü niyetli bir durumdur. Günümüz hukuku, böyle bir kimsenin bırakın araziyi almasını, aksine ecrimisil ile işgal tazminatı ödemesini ve yapıyı kaldırmasını öngörür. Eğer devlet arazisi ise ayrı bir durum (hukuka aykırı işgal sayılır); özel mülkiyet ise arazi sahibi derhal müdahalenin meni (işgalin önlenmesi) ve ecrimisil davası açabilir. Bu kişi TMK 724’ten yararlanamaz, çünkü hem iyi niyet yoktur hem de genellikle yapı değerinin arsa değerinden yüksek olması şartı bile sağlanmaz (gecekondu vasfında basit yapılar olur).
• Malikin Rızasıyla Yapı Yapılması: Uygulamada ilginç durumlardan biri de, arsa malikinin rızasıyla bir başkasının inşaat yapması ancak sonra aralarında çıkan anlaşmazlıktır. Örneğin arsa sahibi, müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapar, müteahhit inşaata başlar, fakat arsa sahibi sözleşmeyi fesheder veya resmi devri yapmaz. Müteahhit (yani malzeme sahibi) arsa başkasının olduğu halde orada bir yapı meydana getirmiştir. Burada başlangıçta malik rızası olduğu için TMK 722-724 hükümleri biraz farklı yorumlanabilir. Genelde bu tür durumlarda, eğer kat karşılığı sözleşme geçersiz kaldıysa müteahhit yaptığı inşaatın bedelini sebepsiz zenginleşme veya haksız fiil hükümleriyle talep edebilir. Yine de tapu iptali ve tescil davası açarak arsanın kendine devrini istemeyi deneyen müteahhitler olmaktadır. Yargıtay, malikin rızası varsa ama resmi şekil yok diye inşaat yarıda kaldıysa, müteahhit iyi niyetli kabul edilir yönünde kararlar vermiştir. Fakat bu durumda daha çok sözleşmesel çözüm aranır; tapu iptali yerine tazminat tercih edilir. Yine de rızaya rağmen mülkiyet devri vaadi boşa çıkmışsa, müteahhit binanın değeri arsa değerini aşıyorsa ve başka çare de yoksa, TMK 724 yoluna gitmeyi deneyebilir. Burada iyi niyet konusunda genelde tereddüt olmaz (çünkü izin var), mesele uygun bedelin ödenmesi ve mahkeme takdirine kalır.
• Zorunlu İdari İşlem Sonucu Yapının Başkasına Geçmesi: Bazı olaylarda, malzeme sahibi tamamen kusursuz olmasına rağmen yapısı başkasının arazisinde kalmış görünebilir. Örneğin yukarıda da bahsedildiği gibi, imar uygulaması (parselasyon) neticesinde belediye herkesin arazisinden %40 kesip yeniden dağıtmış olabilir. Bu durumda kişinin evi, planlama sonrası oluşan yeni parselasyonla komşuya tahsis edilen bölümde kalmış olabilir. Böyle bir senaryoda malzeme sahibi aslında kendi tapulu yerinde evi yapmıştır, fakat idari kararla toprak başka birine gitmiştir. Yargıtay kararları, bu gibi hallerde malzeme sahibini kusurlu görmeyip yapının mülkiyetinin halen onu yapan kişiye ait olduğunu belirtmiştir. Çözüm olarak, idari işlemden dolayı hak kaybına uğrayan malzeme sahibi, idareye veya komşuya karşı dava açarak durumunu tescil ettirebilir. Bu gibi durumlar, klasik haksız inşaat kavramından biraz farklı olup muhdesat aidiyeti (yapı kimin malı) konusunda özel çözümler gerektirir. Uygulamada kadastro tespit tutanaklarında “muhdesat (yapı) falanca kişiye aittir” şeklinde şerhler düşülerek, bina ve arazi mülkiyeti geçici olarak ayrılabilir. Bu, kanunun genel kuralına bir istisna gibi görünse de adalet gereği yapılır.

Görüldüğü üzere, başkasının arsasına inşaat yapılması konusundaki ihtilaflar çeşitlilik gösterir. Her olayın kendi şartlarına göre değerlendirilmesi önemlidir. Yargıtay’ın da yıllar içinde bu konuda zengin bir içtihat birikimi oluşmuştur. Genel eğilim, dürüst ve dikkatli davranmış kişilerin mümkün mertebe korunması, açıkgözlük yaparak başkasının malına tecavüz edenlerin ise yaptıklarının yanına kâr kalmamasıdır. Potansiyel müvekkiller açısından çıkarılacak ders şudur: Eğer siz farkında olmadan bir başkasının arazisine yapı yapmışsanız, mümkün olan en kısa sürede hukuki danışmanlık alarak harekete geçin. Haklarınızı kanun yoluyla ararken, iyi niyetli olduğunuzu her türlü delille desteklemek durumundasınız. Öte yandan arsası izinsiz kullanıma maruz kalan arazi sahipleri de zaman kaybetmeden müdahale etmeli, gerekirse ihtar çekip dava yoluna gitmelidir. Zira pasif kalınan durumlarda, belli şartlarla mülkiyet dahi elden gidebilmektedir.

Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme

Türk Yargıtayı, başkasının arazisine yapılan yapılar konusunda yıllar içinde tutarlı bir yaklaşım geliştirmiştir. Genel olarak Yargıtay, TMK m. 722-724 hükümlerini uygularken iyi niyet unsuruna özel bir vurgu yapar. Pek çok kararda, malzeme sahibinin beklenen özeni gösterip göstermediği, arsayı kendi zannedip zannedemeyeceği detaylı incelenmiştir. Örneğin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Daireler, 1951 tarihli bir İçtihadı Birleştirme Kararı’ndan beri, “kendinden beklenen dikkati ve özeni göstermemiş olan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunamayacağını” vurgulamaktadır. Bu ilke, günümüzde de yol göstericidir: Olayın özelliklerine göre, malzeme sahibi en basit araştırmaları yapmamışsa veya bariz şekilde sınırları ihlal etmişse, mahkeme onun taleplerini reddetmelidir, çünkü bu durumda iyi niyet iddiası yerinde değildir.

Yargıtay kararlarında yapının değeri ile arsa değeri arasındaki fark da sıkça tartışılır. “Yapı değerinin açıkça fazla olması” kriteri, Yargıtay’a göre objektif bir şarttır ve her somut olayda bilirkişi raporlarıyla desteklenmelidir. Kararlarda, ufak tefek farkların “açıkça fazla” sayılmayabileceği görülür. Yani yapı değeri arsa değerinden sadece %10-20 oranında yüksekse, mahkeme bunu açık üstünlük olarak görmeyebilir. Bariz bir değer üstünlüğü aranmaktadır; bu da genelde yapının en az arsa değerinin iki katı veya daha fazlası olduğu durumlarda kolayca kabul görür (elbette kesin oran yoktur, hakimin takdirine bağlıdır). Yargıtay’ın bazı kararlarında, yapının değeri arazi değerinin çok üzerinde olduğu halde dahi, malzeme sahibi kötü niyetli ise devrin reddedildiği vurgulanır. Bu, kötü niyete hiçbir şekilde prim verilmemesi ilkesidir.

İyi niyetin değerlendirilmesinde Yargıtay’ın dikkat ettiği hususlar arasında, inşaat öncesi alınan resmi belgeler ve uyarılar önemli yer tutar. Örneğin Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2021 tarihli bir kararında, malzeme sahibinin inşaat boyunca iyi niyetli olup olmadığı araştırılırken, inşaata başlama aşamasında belediye ve kadastrodan gerekli sınır kontrolünü yapmamış olmasının aleyhine yorumlandığı görülmüştür. Aynı kararda, mahkemece iyi niyetin varlığı hususunun iddia ve savunmaya bakılmaksızın re’sen gözetilmesi gerektiği de tekrar edilmiştir. Yani hakim, taraflar dile getirmese bile “acaba bu kişi dürüst bir yanılgı içinde mi, yoksa bile bile mi yaptı” sorusunu yanıtlamak durumundadır.

Yargıtay içtihatlarında öne çıkan bir başka durum ise, arsa malikinin rızası veya yatkın davranışlarıyla malzeme sahibinin yanılgıya düşmesi halleridir. Bir kısım kararda, eğer arsa maliki başlangıçta yapı yapılmasına ses çıkarmamış, hatta teşvik etmişse, daha sonra çıkıp da “bu yapı benim arsama yapılmış, kaldırılsın” demesini hakkın kötüye kullanımı olarak değerlendirildiği belirtilir. Bu gibi hallerde Yargıtay, malzeme sahibini korumaya daha yatkındır; çünkü arsa malikinin zımni rızası söz konusudur. Elbette yine de ortada yazılı geçerli bir sözleşme yoksa, mülkiyet devri ancak mahkeme kararıyla mümkün olabilmektedir. Fakat bu durumda malzeme sahibi kesinlikle iyi niyetli kabul edilerek en azından tazminat ve gerekiyorsa mülkiyet devri hakkı tanınmalıdır denilmektedir.

Yargıtay kararları, ecrimisil taleplerine de değinir. Özellikle kötü niyetli işgalci durumundaki malzeme sahiplerine karşı arazi malikleri, yapının kullanıldığı süre için ecrimisil isteyebilmektedir. Bu miktarın hesaplanmasında Yargıtay, arsanın rayiç kira değeri, malzeme sahibinin elde ettiği fayda gibi ölçütleri kullanır. Eğer malzeme sahibi aynı zamanda yapıyı kullanmış ve kazanç elde etmişse (örneğin bir bina yapıp kiraya vermişse), ecrimisil borcu ciddi boyutlara varabilir. Bu da haksız yapı yapmanın maddi bir yaptırımıdır.

Son olarak, Yargıtay’ın zamanaşımı ve hak düşürücü süreler konusundaki tutumundan bahsedelim. Taşınmaz mülkiyetiyle ilgili bu tür davalar, niteliği gereği genellikle zamanaşımına tabi değildir, çünkü mülkiyet hakkı devam ettiği sürece ihlal de devam eder. Ancak belli durumlarda, eğer malzeme sahibi yapıyı yaptıktan sonra uzun süre geçmesine rağmen hakkını aramamış ve bu arada arsa sahibi de aynen koruyarak 20 yıl geçmişse, iktisap zamanaşımı (müruruzaman) gibi konular gündeme gelebilir. Yargıtay, eğer taraflar arasındaki durum bir nevi zilyetlik devrine dönüşmüşse ve 20 yıl geçmişse, farklı hukuki değerlendirmeler yapılabileceğine işaret eder. Fakat genelde, malzeme sahibinin aktif olarak içinde bulunduğu yapılarda zamanaşımı işlemez (zira o da zilyet durumundadır, hukuka aykırı da olsa). Bu nedenle, pratikte belirli bir süre içinde dava açılmasını zorunlu kılan özel bir süre yoktur; fakat taşkın yapı durumunda komşunun 15 günlük itiraz süresi gibi kısa hak düşürücü süreler söz konusudur (itiraz edilmezse komşu taşkına katlanmak durumunda kalabilir). Yargıtay kararları, bu sürelerin titizlikle uygulanması gerektiğini de belirtir.

Özetle, Yargıtay’ın ışığında şu sonuçları vurgulayabiliriz: Başkasının arazisine yapı yapma uyuşmazlıklarında, hukukun amacı hakkaniyeti sağlamaktır. İyi niyetli ve aslında hak iddiasında makul sebepleri olan kişilere, bazen arsayı dahi kazanma imkanı verilirken; kötü niyetlilere en iyi ihtimalle masraflarının düşük bir kısmını alma şansı tanınır. Yargıtay, kanunun çizdiği çerçeveye sadık kalarak, her somut olayı kendi içinde değerlendirip, yerel mahkemelerin kararlarını bu prensipler doğrultusunda denetlemektedir. Bu alandaki emsal kararlar, dava açmayı düşünen taraflar için önemli bir yol gösterici olabilir. Bu nedenle bu konuda bir uyuşmazlığa düşen kişilerin, benzer Yargıtay kararlarını inceleyerek durumlarını değerlendirmeleri ve mutlaka uzman bir hukukçudan destek almaları önerilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Başkasının arazisine ev yaptım, ne yapmalıyım?

   Öncelikle paniğe kapılmadan durumunuzu tespit edin. Eğer gerçekten kendi tapulu araziniz dışında bir yere ev yapmışsanız, iyi niyetli olup olmadığınızı düşünün. Yanlışlıkla yaptıysanız ve gerekli özeni gösterdiğinize inanıyorsanız, arazi sahibine durumu anlatıp uzlaşma yolunu deneyin. Uzlaşma olmazsa, TMK m. 724 kapsamında tapu iptali ve tescil davası açma hakkınız olabilir. Bu davayla, yaptığınız evin bulunduğu arsa parçasının mülkiyetinin size devrini talep edebilirsiniz. Dava açmadan önce mutlaka bir avukata danışmanız, delillerinizi hazırlamanız önemlidir.

2. İyi niyetli olduğumu nasıl ispatlarım?
   

   İyi niyetinizi ispatlamak için, inşaata başlamadan önce ve yapım sırasında gerekli araştırmaları yaptığınızı ve arsayı gerçekten kendi malınız sandığınızı gösteren deliller sunmalısınız. Örneğin, belediyeden inşaat ruhsatı almış olmanız, kadastrodan sınırları kontrol ettirmeniz, arsa sahibinden sözlü veya yazılı izin almanız gibi hususlar lehinize değerlendirilebilir. Tanık ifadeleri de destekleyici olabilir. Özetle, “bilmiyordum ve bilmeme imkan yoktu” diyebilmenin somut gerekçelerini ortaya koymalısınız.

3. Kötü niyetli olduğum anlaşılırsa ne olur?
   

   Mahkeme, arsaya izinsiz yapı yaptığınız halde bundan haberiniz olmamasının mümkün olmadığına kanaat getirirse (yani sizi kötü niyetli görürse), arazinin size devri talebiniz reddedilir. Bu durumda genellikle yapı, arazi malikinin mülkiyetinde kalır. Sizin sökülüp alınabilecek malzemeleriniz varsa onları kaldırmanıza izin verilebilir, ancak çoğu durumda inşaat bütünlüğü bozulacağı için bu da pratik değildir. Kötü niyetli yapının malzeme sahibi olarak siz, en fazla malzemelerinizin minimize edilmiş değerini tazminat olarak alabilirsiniz (o da mahkeme takdir ederse). Ayrıca arazi sahibi, arsasını haksız kullandığınız için sizden ecrimisil (işgal tazminatı) isteyebilir. Yani kötü niyetliyseniz, hem yaptığınız masrafın büyük kısmı boşa gider, hem de ek tazminatlar ödeme yükümlülüğü doğabilir.

4. Arazi maliki inşaata baştan izin vermişti, yine de hakkımı kaybeder miyim?
   

   Eğer arsa sahibi size açıkça izin verdiyse veya ileride mülkiyeti size devredeceği konusunda anlaşmanız vardıysa, bu durum sizin lehine önemli bir noktadır. Arsa maliki rızası varken inşaat yaptıysanız, iyi niyetli kabul edilirsiniz. Böyle bir anlaşma yazılı değilse bile, tanıklar veya diğer kanıtlarla ispatlanabilir. Bu durumda arsa sahibi sonradan cayarsa, yaptığınız yapıyla arazi üzerinde meydana gelen değer artışı nedeniyle sebepsiz zenginleşme davası açarak hakkınızı arayabilirsiniz. Hatta koşulları uygunsa (yapının değeri arsadan yüksekse) tapu iptali ve tescil davası dahi açabilirsiniz. Mahkeme, arsa sahibinin baştaki rızasını göz önüne alarak genelde malzeme sahibini koruyan bir çözüm benimser.

5. Dava açmadan önce arsa satılırsa ne olur?
   

   Malzeme sahibi olarak henüz dava açmadan önce arazi maliki arsayı üçüncü bir kişiye satarsa, sizin doğrudan o kişiden mülkiyet talep etmeniz zorlaşır. Çünkü arsa yeni malikinin bu durumdan haberi yoksa, mülkiyet hakkı korunur. Ancak eğer arsanın satışı, sizin hakkınızı engellemek amacıyla, örneğin arazi maliki tarafından bir akrabasına muvazaalı (danışıklı) olarak yapıldıysa, dava açıp bu satışın kötüniyetli olduğunu kanıtlayarak hakkınızı savunabilirsiniz. En doğrusu, durumu öğrenir öğrenmez tapu kaydına dava şerhi koydurmak veya ihtiyati tedbir istemektir. Böylece arsa malikinin devri engellenir ya da üçüncü kişi bilgilendirilmiş olur. Özetle, arsa el değiştirse bile tamamen çaresiz değilsiniz, ama süreç daha karmaşık hale gelir.

6. Bu tür davalarda mahkeme masrafları ve harçlar yüksek midir?
   Tapu iptali ve tescil davaları, değeri yüksek davalardır çünkü konu olan taşınmazın bedeli üzerinden harç hesaplanır. Davayı açarken, mahkeme sizden belirli oranda peşin harç alacaktır (taşınmaz değeri üzerinden binde 68,31 oranında, 2025 yılı için bu oranlar uygulamada olabilir). Ayrıca bilirkişi ücretleri, keşif giderleri gibi yargılama masrafları da olacaktır. Davayı kazandığınız takdirde, mahkeme yapmış olduğunuz bu masrafların karşı taraftan tahsilini karara bağlar. Ancak başlangıçta bu giderleri sizin karşılamanız gerekir. Eğer maddi durumunuz kısıtlıysa, şartları uygunsa adli yardım talep edebilirsiniz. Unutmayın, ayrıca arsanın bedelini de ödemeniz gerekecektir; mahkeme bu bedeli genelde dava sonunda belirler ve ödemenizi şart koşar.

7. Dava ne kadar sürer ve sonuç kesinse arsayı alır mıyım?
   

   Davanın süresi, mahkemelerin iş yüküne göre değişir, ancak genellikle bilirkişi incelemeleri, keşifler nedeniyle bu tip davalar 1-2 yılı bulabilir. Davanın sonunda haklı bulunursanız, karar kesinleştikten sonra tapu tescili gerçekleştirilir. Ancak sonuç hiçbir zaman %100 kesin değildir, çünkü iyi niyet, değer farkı gibi unsurlar yargılama sırasında değerlendirilecektir. Tüm koşullar lehinize dahi görünse, karşı tarafın itirazları veya istinaf-temyiz süreçleri sonucu etkileyebilir. Yargıtay denetiminden de geçeceği için, kesinleşme süreci uzayabilir. Eğer her aşamada sizin haklı olduğunuza karar verilirse, evet arsayı alırsınız (bedelini ödeyerek). Ama aksi halde, örneğin Yargıtay iyi niyetinize katılmazsa, dava aleyhinize sonuçlanabilir. Bu nedenle davayı açarken hukuki riskleri avukatınızla iyi değerlendirin.

8. Yapıyı kaldırmam istenirse masrafları kim karşılar?
   

   Mahkeme veya arazi maliki, yapının kaldırılmasına karar verirse, genellikle bu masrafı malzeme sahibi olarak siz karşılamak durumunda kalırsınız. Çünkü izinsiz yapılan yapıyı söküp arsayı eski hale getirmek, kanunen haksız inşaat yapanın sorumluluğudur. Mahkeme kararıyla yıkım olursa, uygulamada genellikle davalı (arsa sahibi) bu masraflardan sorumlu tutulmaz, hatta yapıyı siz kaldırmazsanız o kaldırıp faturayı size rücu edebilir. Ancak kaldırma ekonomik olarak mantıksızsa ve taraflar anlaşırsa, alternatif çözüm olarak tazminat ödeme yolu seçilebilir. İyi niyetliyseniz arazi malikiyle anlaşıp “yapı kalsın, ben sana arsanın bedelini ödeyeyim” şeklinde bir uzlaşmaya da gidebilirsiniz. Kötü niyetliyseniz genelde arsa sahibi yapıyı istemez ve masraf size ait olmak üzere kaldırmanızı talep eder.

9. Bu durum (başkasının arsasına yapı yapılması) suç teşkil eder mi?
   

   Tek başına başkasının arazisine yapı yapmak, Türk Ceza Kanunu’nda açık bir suç olarak düzenlenmemiştir; ancak bazı durumlarda “imar kirliliğine neden olma” suçu (TCK m.184) gündeme gelebilir. Özellikle ruhsatsız veya kaçak yapı yaptıysanız, savcılık çevreye ve imar düzenine aykırılıktan soruşturma açabilir. Ayrıca, eğer bir anlaştığınız halde arsa sahibini aldatarak onun arazisine el koyma amacı varsa, dolandırıcılık gibi iddialar gündeme gelebilir. Genel olarak sivil bir hukuk meselesi olmakla birlikte, yıkım kararına rağmen yapıyı kaldırmamak veya kamu arazisine izinsiz yapı yapmak gibi hallerde idari para cezaları ve cezai sorumluluklar da doğabilir. Bu nedenle, böyle bir sorun çıktığında cezai boyutunun olup olmadığını da avukatınıza danışmanız iyi olur.

10. Hakkımı aramak için zamanaşımı var mı?
    

    Taşınmaz mülkiyetine ilişkin taleplerde kural olarak zamanaşımı yoktur; yani siz yapıyı yaptıktan 5-10 yıl sonra da dava açabilirsiniz. Ancak pratikte bu kadar beklemek sakıncalıdır. Çünkü arada arsa el değiştirebilir, deliller kaybolabilir veya arazi sahibi 20 yıl boyunca ses çıkarmazsa “zilyetlikten doğan kazandırıcı zamanaşımı” gibi konular gündeme gelebilir. Özellikle taşkın yapı gibi durumlarda komşu, taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmezse belli haklarını kaybeder. Sizin açacağınız dava bakımından kesin bir süre yok ama makul olan, sorunu fark eder etmez harekete geçmektir. Yıllarca beklemek, mahkemede iyi niyet iddianızı da zayıflatabilir (çünkü neden bu kadar süre sessiz kaldığınız sorgulanır). Bu yüzden, en kısa zamanda hukuki yollara başvurmanız önerilir.

11. Yapının değeri mi, arsanın değeri mi önemli?
    

    Her ikisi de önemli, ancak farklı aşamalarda. Yapının değeri ile arsanın değeri arasındaki oran, arazinin size devri davasında kritik bir koşuldur. Yapının değeri açıkça arsa değerinden fazla değilse, mahkeme arsa devrine hükmetmez; bunun yerine tazminat gibi çözümler düşünülür. Öte yandan, tazminat hesaplanırken de genellikle malzeme değerine veya yapının araziye kattığı değere bakılır. Eğer arsa sizden bağımsız olarak da değerliyse, arsa sahibi yapı kalacaksa o oranda yüksek tazminat ödemek durumunda kalabilir. Kısacası, değer farkı, devrin ana kriteriyken; mutlak değerler de tazminatın miktarında rol oynar. Somut olayınızda bir bilirkişi, yapınızı ve arsayı ayrı ayrı değerlendirip rapor sunacaktır, bu rapor dava sonucunu belirleyecektir.

12. Mahkeme arsanın bedelini nasıl belirliyor?
    

    Mahkeme, arsanın bedelini belirlemek için genellikle bilirkişi heyetine başvurur. Bilirkişi, arsanın konumu, yüzölçümü, imar durumu, emsal satış fiyatları gibi kriterlere bakarak güncel piyasa değerini hesaplar. Eğer arsanın sadece bir kısmı devredilecekse, o kısmın oranına göre bir değer biçilir (örneğin 500 m² arsada 100 m²’lik kısım ise, önce tüm parsel değeri bulunur, sonra 100 m²’ye isabet eden kısım hesaplanır). Mahkeme bu raporu uygun bulursa, “uygun bedel” olarak bilirkişinin belirttiği değeri hükme koyar. Bazen hakkaniyet gereği ufak ayarlamalar yapabilir, ancak çoğunlukla teknik raporlara dayanılır. Siz malzeme sahibi olarak, belirlenen bedeli ödediğinizde mülkiyeti alırsınız. Ödeme genelde karar kesinleştiğinde yapılır, fakat bazı durumlarda mahkeme peşin ödemenizi de şart koşabilir (özellikle davalı talep ederse teminat amaçlı).