Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptali ve Tescili

Tapu (mülkiyet sicili), bir taşınmazın kimin maliki olduğunu gösteren resmi kayıttır. Ancak bazen hile, hata veya usulsüz işlemler sonucunda tapu kütüğündeki kayıt gerçeği yansıtmayabilir. Bu durumda ortaya çıkan hatalı veya hukuka aykırı kayda hukuken “yolsuz tescil” denir. Yolsuz tescil, gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkını kağıt üstünde elinden alan ve hukuk düzeninde ciddi sonuçlar doğuran bir sorundur. Böyle bir durumda hak sahibinin başvuracağı temel yol, tapu iptali ve tescil davası açmaktır. Bu makalede yolsuz tescilin ne olduğundan başlayarak, tapu iptal ve tescil davasının açılma koşullarını, yasal sürelerini, mahkeme yetkisini, uygulamada karşılaşılan örnekleri ve Yargıtay içtihatları ışığında konunun değerlendirmesini ele alacağız. Yazı boyunca teknik terimler sade bir dille açıklanacak ve sonunda sık sorulan sorular (SSS) bölümü ile konuya ilişkin ipuçları yer alacaktır.

Yolsuz Tescil Nedir? Türk Medeni Kanunu’ndaki Yeri ve Tanımı

Yolsuz tescil, tapu sicilindeki bir tescilin gerçek hukuki durumu yansıtmaması, yani hukuken geçerli bir nedene dayanmadan yapılmış olması halidir. Türk Medeni Kanunu (TMK) uyarınca “bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” Başka bir deyişle, tapu kütüğündeki kayıt, gerçek hak sahibini göstermiyorsa veya kaydın dayanağı olan işlem hukuka aykırı ya da geçersiz ise bu kayıt yolsuz (hatalı/usulsüz) kabul edilir.

Tapu sicili normalde resmi ve güvenilir kabul edilir; herkes tapu kaydındaki bilgilerin doğru olduğuna güvenerek işlem yapabilir. Nitekim TMK md.1023 gereği, tapu kaydına güvenerek taşınmaz üzerinde ayni hak edinen iyi niyetli üçüncü kişilerin bu kazanımı kanunen korunur. Ancak yolsuz tescil durumunda, kaydın doğru olmadığı sonradan ortaya çıkar. Bu durumda gerçek hak sahibi, kendi mülkiyet hakkını korumak ve tapu kaydını düzeltmek için tapu iptali ve tescil davası açma hakkına sahiptir.

Özetle: Yolsuz tescil, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet veya diğer ayni hakların, hukuki geçerliliği olmayan bir işleme dayalı olarak tapuya tescil edilmesi anlamına gelir. Örneğin sahte bir belgeyle başkasının taşınmazının üzerine tescil yapılması veya yetkisiz bir kişinin yaptığı satış işlemi sonucunda tapuda adının malik olarak kaydedilmesi yolsuz tescildir. Yolsuz tescil, Türk Medeni Hukuku’nda geçersiz bir durum olarak değerlendirilir ve düzeltilmesi için yasal süreçler öngörülmüştür.

Yolsuz Tescilin Unsurları ve Tapuda Hangi Durumlar Bu Kapsamda Değerlendirilir?

Bir tapu kaydının geçerli (yasal) olması için bazı temel şartlar (unsurlar) bulunmaktadır. Kayıt bu şartları taşımıyorsa yolsuz kabul edilir. Tapuda yolsuz tescil sayılabilecek durumları anlayabilmek için öncelikle bu unsurları inceleyelim:

• Geçerli Bir Hukuki Sebep: Tapu kütüğüne yapılan tescil işleminin mutlaka bir hukuki nedene dayanması gerekir. Bu genellikle geçerli bir sözleşme veya resmi işlem demektir. Örneğin, bir taşınmazın satış yoluyla devredilebilmesi için taraflar arasında resmi şekilde düzenlenmiş bir satış sözleşmesi veya tapu dairesinde yapılmış resmi senet olmalıdır. Eğer tescile temel teşkil eden işlem hiç yoksa ya da kanunun aradığı şekilde yapılmamışsa (örneğin, noterde yapılması zorunlu bir sözleşme yazılı yapılmışsa), hukuki sebep yokluğu söz konusu olur ve yapılan tescil en baştan geçersizdir.
• Tasarruf Yetkisi (Mülkiyet Hakkı): Bir taşınmazı tapuda devreden kişinin o taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisi bulunmalıdır. Tasarruf yetkisi, malikin kendisi veya onun usulüne uygun yetkilendirdiği temsilci demektir. Eğer tapuda satış veya devir işlemini yapan kişi gerçekte mal sahibi değilse ya da malikin vekili olduğunu iddia ettiği halde aslında geçerli bir vekaleti yoksa, bu kişinin yaptığı tescil işlemi yetkisiz bir işlem olur. Örneğin, bir dolandırıcının kendini malik gibi tanıtarak satış yapması veya yetkisi olmayan bir akrabanın tapuda işlem yapması durumunda, tapu kaydı gerçek hak sahibi dışında birine geçirilmiş olur. Bu halde de kayıt yolsuzdur çünkü işlemi yapan kişinin hukuken yetkisi yoktur.
• Ehliyet (Fiil Ehliyeti) ve İrade: Tescile konu işlemi yapan tarafların hukuki ehliyeti olmalıdır ve işlemi yaparken iradeleri sakatlanmamış olmalıdır. Hukuki ehliyet, kişinin kendi başına geçerli işlem yapabilme kapasitesidir. Tam ehliyetsiz (örneğin akıl zayıflığı nedeniyle kısıtlı veya küçük yaşta) kişilerin yaptığı satış, bağış gibi işlemler baştan kesin hükümsüzdür. Sınırlı ehliyetsizlerin (ayırt etme gücüne sahip küçükler veya kısıtlılar) yaptığı işlemlerin geçerli olabilmesi için yasal temsilcilerinin onayı gerekir; onaysız yapılan işlemler geçersiz sayılır. Dolayısıyla, ehliyetsiz veya gerekli yasal onaylardan yoksun bir kişinin yaptığı tapu devri işlemi yolsuz tescil sonucunu doğuracaktır. Ayrıca ehliyeti yerinde olsa bile, bir tarafın işlemi yaparken hata, hile (aldatma) veya tehdit (ikrah) gibi irade bozukluklarına maruz kalması durumunda da yapılan sözleşme iptal edilebilir niteliktedir. Eğer böyle bir irade sakatlığı kanıtlanıp işlem iptal edilirse, dayanağı kalmayan tapu kaydı yolsuz hale gelir.
• Kanuna ve Usule Uygunluk: Tapu siciline tescil, kanunlarda öngörülen şekil ve usul kurallarına uygun gerçekleştirilmelidir. Bu, tapu memurunun işlemi doğru prosedürle yapmasını ve yasal gerekliliklere uyulmasını kapsar. Örneğin, aile konutu şerhi bulunan bir taşınmazda, diğer eşin rızası alınmaksızın satış yapılması kanuna aykırıdır; bu rıza eksikliği işlemi hükümsüz kılar. Yine, bir taşınmaz üzerinde mahkemece konulmuş bir tedbir veya haciz varsa, bu kısıtlamalar kaldırılmadan yapılan devir işlemi geçerli olmayacaktır. Benzer şekilde, aynı taşınmaz için tapuda yanlışlıkla çift kayıt (iki farklı sayfada iki farklı malik) oluşturulmuşsa veya kadastro sırasında bir hata yapılarak taşınmaz gerçekte hak sahibi olmayan bir kişi adına tescil edilmişse, bu usule aykırı durumlar da yolsuz tescil kategorisine girer.

Yukarıdaki unsurlardan biri veya birkaçı eksik ya da hatalı ise tapu kütüğündeki kayıt gerçek hak durumunu yansıtmıyor demektir. İşte bu gibi haller yolsuz tescilin kapsamına girer. Kısaca, geçerli bir hukuki işlem olmadan, yetkisiz kişilerce, ehliyetsiz veya rızası sakatlanmış taraflarca ya da kanunun emredici hükümlerine aykırı şekilde yapılmış tapu tescilleri yolsuzdur. Bu tür kayıtlar, Türk Medeni Kanunu hükümlerince korunmaz ve düzeltilmeleri gerekir.

Yolsuz Tescilin Nedenleri (Sahtecilik, Yetkisiz İşlem, Ehliyetsizlik, Hata, Vekaletin Kötüye Kullanılması vb.)

Yolsuz tescile yol açan durumlar çok çeşitlidir. Yukarıda bahsettiğimiz unsurlar ışığında, uygulamada en sık görülen yolsuz tescil nedenlerini tek tek ele alalım:

Sahtecilik (Belgede Sahtecilik)

Sahtecilik, tapu işlemlerinde en ağır yolsuz tescil nedenlerinden biridir. Bu senaryoda taşınmazın devri için gereken belgeler veya işlemler hileli yöntemlerle sahte olarak düzenlenir. Örneğin:

• Sahte vekaletname ile satış: Dolandırıcılar, malik adına sahte bir vekaletname hazırlatarak o malın satışı için tapuda işlem yapabilirler. Tapu memuru ibraz edilen sahte vekaletnameye dayanarak satış tescilini gerçekleştirirse, taşınmaz alıcı adına tescil edilmiş görünür. Ancak vekaletnamenin gerçek olmadığı ortaya çıktığında, bu tescil baştan itibaren hukuki dayanaktan yoksun olduğundan yolsuzdur.
• Sahte kimlik veya evrak kullanımı: Kimi dolandırıcılar, gerçek malikin yerine geçip sahte nüfus cüzdanı veya kimlik bilgileriyle tapuda satış yapabilirler. Tapu kaydında malik değişmiş gözükse de, işlemi yapan kişi aslında malikle hiçbir ilişkisi olmayan sahte bir şahıstır. Bu da bariz bir yolsuz tescil nedenidir.
• Sahte mahkeme kararı ya da miras belgesi: Taşınmazın devrini sağlamak için sahte bir mirasçılık belgesi (veraset ilamı) veya uydurma bir mahkeme kararı sunulması da görülen sahtecilik türlerindendir. Örneğin, gerçek mirasçılar dışında biri kendi adına sahte miras belgesiyle tapuda tescil yaptırabilir. Bu durumda da tapu kaydı tamamen sahte bir belgeye dayandığı için yolsuzdur.

Sahtecilik hallerinde, tapu tescili hileli belgelere dayandığından kesinlikle geçersizdir. Bu tür işlemler aynı zamanda ceza hukuku açısından da suç teşkil eder (belgede sahtecilik, dolandırıcılık vb.). Dolayısıyla, sahtecilik nedeniyle oluşan bir yolsuz tescilin düzeltilmesi için hem tapu iptali ve tescil davası açılması hem de ceza soruşturması yürütülmesi söz konusu olabilir.

Yetkisiz İşlem (Temsil Yetkisi Olmayan Kişilerin İşlemleri)

Yetkisiz işlem, tapuda işlem yapan kişinin hukuken o işlemi yapma hakkı veya yetkisi olmaması durumudur. Bu tür durumlar da yolsuz tescilin önemli bir nedenidir:

• Malik Olmayan Kişinin Satışı: Tapuda görünen malik yerine, onun bilgisi dışında bir başkası taşınmazı satmaya kalkışabilir. Örneğin bir akraba veya komşu, kendini malik gibi tanıtıp alıcıyı kandırarak satış işlemi yaparsa, bu kişi gerçekte mal sahibi olmadığından yaptığı işlem yetkisizdir ve tapuda oluşan kayıt yolsuzdur.
• Yetkisiz Vekil veya Süresi Dolmuş Vekalet: Malik, birine vekalet vermiş olsa bile, vekil verilen yetkiyi aştığında veya vekalet geçerliliğini yitirdiğinde yapılan işlemler yetkisiz sayılır. Özellikle ölümle vekaletin sona ermesi önemli bir örnektir: Bir kişi, sağlığında malını satması için güvendiği bir yakınına vekalet vermiş olabilir. Ancak malikin vefatıyla birlikte vekaletname hükmünü yitirir. Buna rağmen vekil, malikin öldüğünü gizleyip vekaleti kullanarak satış yaparsa, bu işlem hukuken yok hükmündedir. Çünkü vekilin artık temsil yetkisi kalmamıştır. Tapu kaydı alıcı adına yapılmış olsa da tamamen yetkisiz bir işleme dayandığından yolsuz tescil teşkil eder.
• Resmi Görevli Olmadan Yapılan İşlemler: Kanunen tapu tescil işlemlerini sadece yetkili tapu memurları yapabilir. Eğer yetkili memur dışında biri (örneğin sahte bir memur) işlem yapmışsa veya kayıt dışı bir yöntemle tescil gerçekleştirilmişse, bu da açıkça yetkisiz ve hükümsüzdür.

Yetkisiz işlemlerde, görünürde bir satış veya devir olsa bile, devredenin tasarruf hakkı bulunmadığı için işlemin hukuki geçerliliği yoktur. Sonuçta tapu sicilindeki kayıt gerçek malik dışında biri adına geçer ve yolsuz tescil oluşur.

Ehliyetsizlik (Fiil Ehliyetinin Bulunmaması)

Fiil ehliyeti, bir kişinin kendi yaptığı hukuki işlemlerle hak kazanıp borç altına girebilme kapasitesidir. Türk hukukunda, fiil ehliyeti tam olmayan kişiler (küçükler ve kısıtlılar) bazı işlemleri tek başlarına yapamazlar. Bu bağlamda ehliyetsizlik nedeniyle yolsuz tescil oluşabilecek durumlar şunlardır:

• Küçük (18 yaş altı) birinin satışı: Ergin (reşit) olmayan kişiler, yasal temsilcilerinin (anne-baba veya vasi) izni olmadan taşınmaz satamazlar. Örneğin 17 yaşındaki bir genç, ailesinden habersiz evini satmaya kalkar ve tapuda yaşını büyük gösterip işlem yaparsa, bu satış sözleşmesi geçersizdir. Tapu kaydı alıcı adına yapılmış olsa dahi, satan kişi hukuken geçerli bir işlem yapma ehliyetine sahip olmadığı için kayıt yolsuzdur.
• Kısıtlı (mahkemece ehliyeti kısıtlanmış) birinin işlemi: Akıl zayıflığı, akıl hastalığı, alkol veya uyuşturucu bağımlılığı gibi nedenlerle mahkemece kısıtlanan kişilerin yapacakları önemli işlemler geçersizdir (ya da kayyım/vasi onayına tabidir). Örneğin, zihinsel engeli nedeniyle vasi atanmış bir kişi, vasinin izni olmadan taşınmazını satarsa, bu satış da hükümsüzdür ve tapu kaydı yolsuzdur.
• Onaysız işlem (sınırlı ehliyetsizler): Ayırt etme gücüne sahip küçük veya kısıtlılar (örneğin 17 yaşında olup da evlenmiş kişiler ya da belirli işlemler için izin verilmiş kısıtlılar), bazı sınırlı işlemleri yapabilir ancak genelde yasal temsilci onayı gerekir. İzin veya onay alınmadan yapılan tesciller de geçersiz olur.

Ehliyetsizlik halinde yapılan tüm bu işlemler kesin hükümsüz kabul edildiğinden, sonucunda oluşan tapu tescili de yolsuzdur. Bu durumlarda, taşınmazın gerçek sahibi (örneğin küçüğün velisi veya kısıtlının vasisi) tapu iptal davası açarak hatalı kaydı düzeltme yoluna gidebilir.

Hata ve Hile (İrade Sakatlığı Durumları)

Bir taşınmaz devrinde tarafların sözleşme yapma iradesi hata veya hile ile sakatlanmışsa, yapılan işlem daha sonra iptal edilebilir ve bu da tapu kaydını yolsuz hale getirir:

• Hata (Yanılma): Sözleşme yapılırken taraflardan biri esaslı bir konuda hataya düşmüşse, bu sözleşmeyi iptal etme hakkı vardır. Taşınmaz işlemlerinde sık karşılaşılan hatalara örnek olarak; yanlış parselin satılması (taraflar A parselini satıyorum aldım zannederken, teknik bir hatayla B parseli tescil edildiyse) veya satılan taşınmazın metrekare, konum gibi özelliklerinde önemli bir yanlış anlamanın olması verilebilir. Eğer bu tür esaslı bir hata sonradan fark edilir ve 1 yıl içinde sözleşme iptal edilirse (TBK m.30-31 uyarınca), tapu sicilindeki kayıt dayanaksız kalacağından yolsuz tescil haline gelir.
• Hile (Aldatma): Taraflardan biri kasıtlı olarak karşı tarafı yanıltarak sözleşme yaptıysa, aldatılan taraf yine 1 yıl içinde sözleşmeyi feshedebilir. Örneğin, alıcıya taşınmazın değeri veya niteliği hakkında yalan söylenerek onu kandırmak, ya da satıcıya karşı tarafın alım gücü hakkında yalan beyanla onu ikna etmek gibi durumlar hiledir. Taşınmaz satışında aldatıldığını fark eden taraf, yasal sürede işlemi iptal ettiğinde, tapu kaydı da hukuki temelini yitirir. Böylece mevcut tescil yolsuz duruma düşer ve gerçek hak durumuna göre düzeltilmesi gerekir.
• Tehdit ve Korkutma (İkrah): Bir taraf, ciddi bir korkutma etkisi altında (örneğin tehdit edilerek) satış yapmışsa, bu durumda da iradesi sağlıklı oluşmadığından sözleşmeyi iptal edebilir. Böyle bir iptal halinde de tapu kaydı hükümsüz kalacaktır.

Hata veya hileye dayalı işlemlerde önemli olan, mağdur tarafın bu durumu öğrendikten sonra hak düşürücü süre olan 1 yıl içinde hukuki yollara başvurmasıdır. Bu süre içinde işlem iptal edilmezse, sözleşme geçerli sayılmaya devam eder ve tapu kaydı yolsuz olmaktan çıkar (artık iptal edilemez hale gelir). Ancak süresi içinde iptal sağlanırsa, yolsuz tescilin düzeltilmesi için tapu iptal ve tescil davası açılarak kayıt eski hale getirilebilir.

Vekaletin Kötüye Kullanılması

Vekaletin kötüye kullanılması, görünürde yasal bir vekaletnameye dayanan işlemlerin, vekilin kendi çıkarı veya asilin zararına olacak şekilde yetkisini aşarak kullanması halidir. Bu durumda yapılan tapu devri, şeklen bir vekaletnameye dayandığı için ilk bakışta geçerli gibi görünse de, özünde vekilin hukuka aykırı eylemi nedeniyle iptal edilebilir:

• Vekilin talimat dışı işlem yapması: Örneğin, malikin verdiği vekaletnamede taşınmazı satma yetkisi vardır ama vekil, asilin talimatı olmaksızın taşınmazı değerinin çok altında bir bedelle kendi yakınına satmıştır. Burada vekil yasal yetkisini kötüye kullanmıştır. Bu satış işlemi, muvazaa veya vekalet görevini kötüye kullanma nedeniyle iptal ettirilebilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, vekilin sırf kendi çıkarı veya asliyin zararına gerçekleştirdiği işlemler dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir ve tapu iptali davasına konu edilebilir.
• Vekilin kendine veya üçüncü kişiye menfaat sağlaması: Bir diğer örnek, vekilin taşınmazı kendisine veya bir aile ferdine devretmesidir. Asil (vekalet veren) daha sonra bu işlemin kendi rızası hilafına ve vekilin yetkisini aşarak yapıldığını iddia edebilir. Eğer gerçekten vekil, güven ilişkisini suistimal etmişse, yapılan tescil işlemi iptal edilebilir.

Vekaletin kötüye kullanılması durumlarında, tapu kaydı ilk etapta yasal vekaletname nedeniyle hukuka uygun gözükse de, işlemin iç yüzü ortaya çıkarıldığında kayıt yolsuz duruma gelir. Bu tip davalarda, vekil ile alıcı arasındaki düşük bedel, akrabalık ilişkisi, işlem öncesi iletişim gibi olgular araştırılır. Mahkeme, vekilin kötü niyetle hareket ettiğine kanaat getirirse, tapu iptaline karar verebilir.

Diğer Nedenler (Muvazaa, Gabin, Kanuna Aykırı İşlemler vb.)

Yukarıda sayılan başlıca nedenlerin yanı sıra, yolsuz tescile yol açabilecek başka hukuki durumlar da vardır:

• Muvazaalı İşlemler (Danışıklı İşlem): Muvazaa, tarafların gerçek niyetlerini gizleyip üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, görünürde bir anlaşma yapmalarıdır. Taşınmaz hukukunda en sık rastlanan örneği mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) durumudur. Bu durumda muris (miras bırakan), mirasçılarından mal kaçırmak için gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı, tapuda üçüncü bir kişiye veya bir mirasçısına satış gibi gösterir. Görünürde satış olduğundan, tapu kaydı alıcı adına geçer. Ancak ortada gerçek bir satış olmadığı, amaç mirasçıları aldatmak olduğu için bu işlem baştan geçersizdir. Yargıtay, muris muvazaasını yıllardır yolsuz tescil sebebi saymakta ve mirasçıların tapu iptal ve tescil davası açarak hakkını aramasına imkan tanımaktadır. Muvazaalı işlemlerde, işlemin gerçek niteliğini (örneğin para ödenmediği, bağışlama amaçlandığı) ispat eden taraf, tapu kaydını iptal ettirebilir.
• Gabin (Aşırı Yararlanma): Gabin, iki taraf arasındaki edimler arasında açık bir oransızlık olması ve bu durumun deneyimsizlik, zor durumda kalma veya saflık halinden yararlanarak sağlanmasıdır. Taşınmazını gerçek değerinin çok çok altında bir bedelle satmak zorunda kalan bir kişi, eğer bu durum karşı tarafın aşırı yararlanması sonucunda gerçekleşmişse, sözleşmeyi iptal edebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre gabin halinde mağdur taraf, sözleşmenin yapıldığı andan itibaren 1 yıl içinde sözleşmeyi iptal hakkını kullanabilir. Böyle bir iptal gerçekleşirse, tapudaki tescil de temelindeki sözleşme hükümsüz kaldığından yolsuz hale gelir.
• Kanuna veya Kamu Düzenine Aykırı Sözleşmeler: Bir taşınmaz devri, kanunun emredici hükümlerine, ahlaka veya kamu düzenine aykırı bir amaç taşıyorsa, yapılan sözleşme kesin hükümsüz sayılır (TBK m.27). Örneğin, taşınmazın yasa dışı faaliyetler için kullanılmak üzere devri veya resmi mercileri aldatmaya yönelik sahte amaçlı satışlar geçersizdir. Bu tür işlemlere dayanan tapu tescilleri de yolsuzdur.
• Tasarruf Yetkisini Kısıtlayan Durumların İhlali: Taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir, haciz, iflas kararı, aile konutu şerhi gibi kısıtlamalar varsa, malik bu kısıtlamalara rağmen satış yapamaz (ya da yaptığında alıcı iyi niyetli olmaz). Örneğin aile konutu şerhi düşülmüş bir evin, eşin rızası alınmadan satılması veya mahkemenin koyduğu tedbir (satış yasağı) varken devredilmesi hukuka aykırıdır. Bu işlemler sonucunda tapuda alıcı adına tescil yapılsa bile, kısıtlamaları hiçe saydığı için kayıt yolsuz kabul edilir.
• Çift Tapu ve Kadastro Hataları: Uygulamada nadir de olsa aynı taşınmaz için tapu sicilinde iki farklı sayfa açılması veya kadastro tespiti sırasında hatalı yazım nedeniyle bir başkasının adına tescil yapılması gibi durumlar görülebilmektedir. Bu gibi çift tapu veya çakışan kayıt hallerinde, aslında tek bir taşınmaz vardır ama iki kişi kendini tapuda malik sanır. Bu durumda kayıtların birisi yolsuz demektir. Böyle bir sorun fark edildiğinde, taraflar anlaşamazsa mahkemeye başvurarak tapu sicilinin düzeltilmesi (yolsuz kaydın iptali) sağlanır.

Yukarıda sayılan tüm nedenlerde ortak nokta, tapu kaydının altında yatan işlemin hukuken geçerli olmaması veya gerçek hak durumunu yansıtmamasıdır. Bu nedenlerle oluşan yolsuz tesciller, ilgilileri tarafından fark edildiğinde genellikle bir tapu iptali ve tescil davası süreci başlatılır. Aşağıda, bu davanın nasıl açılacağı, şartları ve sürecine değineceğiz.

Tapu İptali ve Tescil Davasının Açılma Koşulları

Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptali ve tescil davasını açabilmek için bazı koşulların varlığı gerekir. Bu koşullar, kimin ve hangi durumlarda dava açabileceğini belirler:

• Hak Sahibi Olmak (Davacı Sıfatı): Bu davayı, tapudaki yolsuz tescil yüzünden hakkı ihlal edilen kişi açabilir. Genellikle gerçek malik veya hak sahibi, kaydın düzeltilmesini talep eden taraftır. Örneğin, sahtecilikle evi başkasının üzerine geçirilen asıl malik, veya ölen kişinin mirasçıları, ya da yetkisiz işlemle hakkı zedelenen taraf davacı olabilir. Davacı, taşınmazın gerçek sahibi olduğunu veya daha üstün bir hakkı bulunduğunu ispat etmek durumundadır.
• Davalı (Karşı Taraf): Dava, tapu sicilinde haksız olarak malik gözüken kişiye karşı açılır. Yani tapuda adı yazılı olan ve gerçekte hak sahibi olmadığı iddia edilen kişi davalı konumundadır. Eğer yolsuz tescil sonucu malik görünen kişi vefat etmişse, onun mirasçılarına karşı dava açılır. Taşınmaz birden fazla kişi adına tescilliyse hepsi davalı gösterilmelidir. Bazı durumlarda, eğer yolsuz tescil bir kamu kurumunun işlemi sonucu oluşmuşsa (örneğin kadastro hatası, orman sınırı vb.), Hazine veya ilgili kamu idaresi de davada taraf olarak gösterilebilir. Özetle, davalı, tapu kaydının düzeltilmesinden hukuken etkilenecek kişi veya kurumlardır.
• Hukuki Yarar: Her davada olduğu gibi, tapu iptal ve tescil davasında da davacının bu davayı açmakta hukuki yararı bulunmalıdır. Hukuki yarar, davacının elde edeceği sonucun onun hakkını koruması veya bir hukuki ihtilafı çözmesi anlamına gelir. Örneğin, tapuda adınıza kayıtlı olmayan bir taşınmaz için “bu kayıt yolsuzdur” diyerek dava açamazsınız; mutlaka sizin o taşınmaz üzerinde bir hak iddianız olmalıdır. Uygulamada bazen üçüncü kişilerin açtığı davalarda mahkeme, davacının o kaydın düzeltilmesinde menfaati yoksa davayı reddeder.
• Ön Sorunların Çözümlenmesi: Yolsuz tescile yol açan olay bazen bir idari işleme dayanabilir. Bu durumda tapu iptali davasından önce, ilgili idari işlemin iptali gerekebilir. Örneğin, bir imar uygulaması (parselasyon) kararı sonucu tapu kaydınız yanlış oluştuysa, öncelikle o idari işlemin iptali için idari yargıda dava açılmalıdır. Yargıtay, “idari işlem iptal edilmedikçe adli yargıda tapu iptal davası açılamaz” şeklinde kararlar vermektedir. Dolayısıyla, hata bir idari karar veya kadastro tespitinden kaynaklanıyorsa, tapu iptal davası açmadan önce bu kararın düzeltilmesi veya iptali sağlanmalıdır.
• Sulh Yoluyla Çözümün Mümkün Olmaması: Tapu sicilindeki yanlışlığın tarafların anlaşması ile giderilemediği durumlarda dava yoluna gidilir. Bazı hallerde, eğer tapudaki hatalı kayıt tüm tarafların kabul ettiği bariz bir yanlışlıktan kaynaklanıyorsa (örneğin isim düzeltmesi gibi), tapu idaresi veya mahkeme dışı yollarla düzeltme yapılabilir. Ancak yolsuz tescil genelde çekişmeli bir durum olduğu için, ilgili tarafların (genelde haksız olarak adına kayıt yapılan kişi ile gerçek hak sahibinin) anlaşmazlığı söz konusudur. Bu durumda mahkemeye başvuru zorunlu hale gelir.

Davanın hazırlığı: Davacı, tapu iptal ve tescil davasını açarken iddiasını dayandırdığı olguları ve delilleri mümkün olduğunca ortaya koymalıdır. Dava dilekçesinde, hangi nedenle kaydın yolsuz olduğu (sahtecilik mi, muvazaa mı, vekalet suistimali mi vb.) anlatılır ve ilgili belgeler eklenir. Örneğin, sahtecilik iddiası varsa savcılık suç duyurusu ve inceleme sonuçları; muris muvazaası iddiası varsa düşük bedelli satış sözleşmesi, tanık beyanları gibi deliller sunulur.

Tapu iptali ve tescil davası açılmadan önce, taşınmazın elde imkan varsa tapu kaydına “dava şerhi” koydurmak önemlidir. Dava şerhi, devam eden davadan üçüncü kişilerin haberdar olmasını sağlar ve davalı, malı başkasına satmaya kalksa bile yeni alıcı bu şerhi görerek iyiniyet iddiasında bulunamaz. Bu, ileride hakkın korunması için pratik bir önlemdir.

Özetle, yolsuz tescil nedeniyle dava açmak isteyen kişinin, gerçek hak sahibi olduğunu, tapu kaydının buna rağmen başkasında olduğunu ve bu durumun hukuka aykırı sebeplerden kaynaklandığını ileri sürerek, doğru hasımlara karşı ve gerekiyorsa ön meseleleri hallederek** davayı açması gerekir. Şimdi davanın usuli yönlerine (hangi mahkemede açılacağı, süreler vs.) bakalım.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Çünkü bu davalar, taşınmaz üzerindeki ayni hakka (mülkiyet hakkına) ilişkin çekişmeleri konu alır ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre ayni hakka ilişkin davalar genel olarak Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görevidir. Özel bir durum olmadıkça, tüketici mahkemesi, ticaret mahkemesi gibi başka mahkemeler görevli değildir. (Not: Eğer taraflar arasında bir ticari ilişki veya tüketici işlemi söz konusuysa, çok istisnai hallerde görevli mahkeme değişebilmektedir; ancak yolsuz tescil davaları genellikle bu kapsama girmez.)

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. HMK m.12 gereğince, taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesin olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. Yani dava konusu taşınmaz hangi il/ilçe sınırında ise, o yer Asliye Hukuk Mahkemesi davaya bakmak zorundadır. Bu bir kesin yetki kuralıdır; taraflar bunu değiştiremez, farklı bir yerde dava açılamaz. Eğer yanlışlıkla taşınmazın bulunduğu yer dışında bir mahkemede dava açılırsa, mahkeme yetkisizlik kararı vererek dosyayı yetkili mahkemeye gönderir.

Yetki konusunda dikkat edilmesi gereken bir nokta: Taşınmazın tapu kaydı bir yerde görünse bile, fiilen bulunduğu yer farklı olabiliyor (özellikle kadastro sınır değişikliklerinde). Kanun, “taşınmazın kayıtlı bulunduğu yer” değil, “fiilen bulunduğu yer” demektedir. Ancak uygulamada çoğunlukla ikisi aynıdır. Yine de emin olmak için dava açmadan önce taşınmazın tapu kaydındaki ada/parsel bilgilerinden idari konumunu doğru tespit etmek gerekir.

Özetle: Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve görülür. Doğru mahkemede dava açmak, usulden red almamak için ilk adımdır.

Zamanaşımı, Hak Düşürücü Süreler

Birçok dava türünde zamanaşımı süreleri önemliyken, tapu iptali ve tescil davalarında durum biraz farklıdır. Çünkü bu davalar, temelde mülkiyet hakkına dayalı ayni hak talepleri içerir. Mülkiyet hakkı ise sürekli bir haktır ve genellikle zamanaşımı def’ine tabi olmaz.

Genel kural: Mülkiyet hakkına dayanan tapu iptal ve tescil davaları zamanaşımına tabi değildir. Yani aradan ne kadar süre geçerse geçsin, eğer tapuda yolsuz bir kayıt varsa, gerçek hak sahibi bunu her zaman ileri sürüp dava açabilir. Örneğin, 20 yıl önce sahte bir vekaletle malı elinden alınan kişi, olayı yeni öğrenmişse, aradan yıllar geçmiş olması tek başına dava açmasına engel değildir. Burada zamanaşımı süresi işlemez; çünkü kişinin aslında sürekli olarak ihlal edilen bir ayni hakkı söz konusudur.

Ancak bu genel kuralın bazı istisnaları ve özel durumları vardır:

• Kadastro Kanunu’ndan doğan hak düşürücü süre: Kadastro çalışmaları sonucunda oluşturulan tapu kayıtlarına karşı, eski hak iddiaları belirli sürelerle sınırlandırılmıştır. Örneğin, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’na göre, kadastro tespiti sırasında ilan edilen listelere karşı 10 yıl içinde dava açılmamışsa, artık eski haklara dayanarak tapu iptal davası açılamaz (Kadastro Kanunu m.12). Bu, bir hak düşürücü süre niteliğindedir. Yani 10 yıl geçtikten sonra, o kadastro işlemi ne kadar yanlış olursa olsun eski malikin dava hakkı düşer. Dolayısıyla, eğer yolsuz tescil bir kadastro hatasından kaynaklanmışsa, hak düşürücü süreye dikkat etmek gerekir.
• İrade sakatlığı hallerindeki süreler: Bir üst bölümde bahsettiğimiz hata, hile, gabin gibi nedenlerle sözleşme iptali söz konusu ise, buralarda hak düşürücü süreler devreye girer. Hata veya hileyi öğrenmeden itibaren 1 yıl içinde, gabinde ise sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içinde iptal talep edilmezse, bu hak kaybedilir. Bu durumda, süre geçirilmişse sözleşme kesinleşmiş olacağı için tapu kaydına karşı artık yolsuz tescil iddiası da ileri sürülemez. Yani bu gibi durumlarda, tapu iptal davası açma hakkı fiilen zamanla sınırlanmıştır.
• Muris muvazaası ve benzeri durumlar: Yargıtay uygulamasında, mirastan mal kaçırma (muvazaa) nedeniyle tapu iptal davalarında herhangi bir zamanaşımı olmadığı kabul edilmektedir. Zira muvazaalı işlem baştan geçersiz olduğu için mirasçılar, miras bırakanın ölümünden sonra ne zaman keşfederlerse keşfetsinler dava açabilirler. Bu da genel kurala uygun bir istisnadır (ayni hakka dayandığı için).
• Devlet aleyhine tazminat davalarında süre: Eğer kişi, yolsuz tescil yüzünden taşınmazını geri alamayıp, bunun yerine devletin tazminat sorumluluğuna başvuracaksa (Tapu Sicilinin tutulmasından kaynaklı zararlar için), bu tazminat davaları belirli sürelerle kısıtlı olabilir. Tapu memurlarının kusurundan doğan zararlar için, devlet aleyhine 1 yıl içinde tazminat talebi gibi özel süreler mevzuatta öngörülmüştür. Ancak bu kısmen farklı bir süreç olup doğrudan tapu iptal davasının değil, bağlantılı tazminat talebinin süresidir.

Sonuç olarak: Tapu iptali ve tescil davası açmak için kanunda özel bir zamanaşımı süresi düzenlenmemiştir; dolayısıyla hak sahibi, hakkını öğrendiği anda vakit kaybetmeden dava açmalıdır. Her ne kadar genel bir süre sınırlaması olmasa da, gecikmemek her zaman avantaj sağlar. Zaman geçtikçe delillere ulaşmak zorlaşabilir, karşı taraf taşınmazı başkasına devredebilir veya iyi niyet iddiaları karmaşıklaşabilir. Bu yüzden, bir yolsuz tescil fark edildiğinde derhal hukuki yollara başvurmak en doğrusudur.

Ayrıca, yukarıda belirtilen özel süreli durumlar kapsamına girip girmediğinizi bir avukata danışarak netleştirmeniz faydalı olacaktır. Örneğin konu kadastrodan kaynaklı mı, yoksa sözleşmede hile mi var – her biri için geçerli olabilecek süre kurallarına dikkat edilmelidir.

İspat Yükü (Tapu İptal Davasında İspat)

Her hukuk davasında olduğu gibi, tapu iptali ve tescil davasında da iddia edilen hususların ispatı gereklidir. Bu davalarda ispat yükü büyük ölçüde davacıdadır, çünkü tapu kaydının hukuka aykırı olduğunu ileri süren ve kaydın değiştirilmesini talep eden kişidir.

Davacının ispat yükü: Davacı, tapudaki mevcut kaydın yolsuz olduğunu, yani kendi hak sahipliğinin geçerli olduğunu ve şu anki tescilin dayanağının geçersizliğini kanıtlamalıdır. Bu kapsamda, ileri sürülen yolsuzluk nedenine göre farklı deliller gerekebilir:

• Sahtecilik iddiası: Eğer kayıt sahte bir belgeye dayanıyorsa, davacı bunun sahte olduğunu ispatlamalıdır. Bu genellikle bilirkişi incelemeleri ve ceza mahkemesi kararları ile yapılır. Örneğin, imzasının taklit edildiğini iddia eden malikin, imza incelemesi yaptırıp sonuca göre sahte imza raporunu dosyaya sunması gerekebilir. Ya da sahte vekaletname düzenleyen kişilere karşı açılan ceza davasında mahkumiyet kararı çıkmışsa, bu karar önemli bir delil olur.
• Muvazaa iddiası: Mirastan mal kaçırma gibi durumlarda davacı mirasçılar, işlemin muvazaalı olduğunu kanıtlamakla yükümlüdür. Bunu ispat etmek için genellikle tanık ifadelerine, sözleşmedeki alışverişin gerçek olmadığına dair olgulara (örn. satış bedelinin hiç ödenmemiş olması, taşınmazın tapuda çok düşük bedelle gösterilmesi) dayanılır. Yargıtay kararları, özellikle muris muvazaasında, bedel farkı ve taraflar arasındaki ilişki gibi hususların ispatta dikkate alınacağını belirtir.
• Ehliyetsizlik iddiası: Davacı, diğer tarafın veya işlemi yapan kişinin fiil ehliyetinin bulunmadığını öne sürüyorsa, bunun ispatı için resmi kayıtlar ve belgeler sunmalıdır. Örneğin, dava konusu satış sırasında satıcının akıl hastalığı nedeniyle vesayet altında olduğunu iddia ediyorsa, o kişinin vesayet kararını ve sağlık raporlarını mahkemeye sunmalıdır. Ya da küçüğün yaşını ispat için nüfus kayıtları delil olacaktır.
• Hile/hata iddiası: Bu iddialarda, sözleşmenin iptaline dair bir süreç yaşanmış olmalıdır. Örneğin aldatıldığını iddia eden davacı, noterden çektiği ihtarname veya açtığı sözleşme iptali davası sonucu gibi delilleri sunarak, işlemin iptal edildiğini gösterir. Bu sayede tapu kaydının dayanağı kalmadığı ortaya konur. Hileyi ispat için de yine tanıklar, yazışmalar, uzman raporları (örneğin bir ekspertiz raporunun gerçeğe aykırı olduğu vb.) kullanılabilir.
• Vekaletin kötüye kullanılması: Bu iddia, vekilin işlemi suistimal ettiğini gösteren emarelerle ispatlanır. Davacı, vekil ile alıcı arasındaki bağlantıyı, satış bedelinin düşüklüğünü, vekile güven ilişkisinin kötüye kullanıldığını gösteren olguları ortaya koymalıdır. Banka kayıtları (para akışı), tanık beyanları, telefon kayıtları gibi her türlü delil burada önem kazanabilir.

Davalının ispat rolleri: Tapu iptal davasında davalı taraf genellikle tapu kaydının lehine olduğuna dayanarak, “benim adıma kayıt var, ben de geçerli bir işlemle aldım” şeklinde savunma yapar. Eğer davalı, iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu iddia ediyorsa, TMK 1023’e göre kaydının korunması gerektiğini savunabilir. Bu durumda davacının, davalının aslında iyi niyetli olmadığını veya olayın şartlarına göre ondan beklenen özeni göstermediğini ispatlaması gerekebilir. Örneğin, davalı çok düşük bedelle taşınmaz satın almışsa ya da satış sırasında bariz bir gariplik söz konusuysa (satıcının 90 yaşında olup işlemi pek anlamaması gibi), davacının avukatı bunları öne çıkararak davalının iyi niyetli olmadığını kanıtlamaya çalışır.

Normal koşullarda, tapu kaydına güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak varsayılır. Bunu çürütecek somut olguları ortaya koymak da yine iddia eden tarafa düşer. Dolayısıyla, davalı “ben usulüne uygun aldım, paramı ödedim, resmi şekilde tescil yaptırdım” dediğinde, davacı taraf aksi yöndeki delillerini sunmalıdır.

Delil araçları: Tapu iptal davalarında ispat için mahkemeler geniş yelpazede delili değerlendirir. Başlıca deliller şunlar olabilir:

• Resmi belgeler: Tapu kayıt örnekleri, sözleşmeler, vekaletnameler, mahkeme kararları, nüfus kayıtları, vesayet kararları vs.
• Tanık ifadeleri: Özellikle muvazaa, vekaletin kötüye kullanılması, hile gibi konularda olayı bilen kişilerin tanıklıkları önem taşır.
• Bilirkişi incelemeleri: Yazı ve imza sahteciliğinde grafolog bilirkişi, akıl sağlığı konusunda adli tıp bilirkişi raporları, taşınmaz değeri konusunda ekspertiz raporları gibi teknik incelemeler yaptırılabilir.
• Keşif: Mahkeme, gerek görürse taşınmazın durumunu yerinde inceleyebilir (örn. aile konutu mu, fiilen kim kullanıyor gibi saptamalar için).
• Ceza dosyaları: Sahtecilik, dolandırıcılık veya benzeri suçlar nedeniyle yürüyen bir ceza soruşturması/kovuşturması varsa, oradaki bulgular tapu davasını da etkiler. Ceza mahkemesinin tespiti genelde güçlü bir delil olarak kabul edilir.

Sonuç olarak, tapu iptali ve tescil davası titiz bir delillendirme gerektirir. Davacı, iddiasını ne kadar somut ve inandırıcı delillerle desteklerse, davasını kazanma ihtimali o kadar artar. Aksine, salt iddia düzeyinde kalan veya ispatlanamayan durumlarda mahkeme mevcut tapu kaydının korunması yönünde karar verebilir. Unutulmamalıdır ki tapu sicili, güçlü bir resmi karine sağladığından, bunu çürütmek ciddi ve hukuken kabul edilebilir deliller gerektirir.

Uygulamada Sık Karşılaşılan Yolsuz Tescil Örnekleri

Uygulamada yolsuz tescil durumları çeşitli senaryolarla karşımıza çıkmaktadır. Aşağıda, pratikte sıkça görülen bazı örnek durumları derledik:

• Sahte Vekaletname ile Satış: Kötü niyetli kişiler, malikin haberi olmadan onun adına sahte bir vekaletname düzenleyip taşınmazı üçüncü şahıslara satabilir. Örneğin, şehir dışında yaşayan bir vatandaşın arsası, sahte vekalet kullanan dolandırıcılar tarafından satıldığında, arsayı kağıt üzerinde alan kişinin tapuda kaydı çıkar. Bu kayıt yolsuzdur ve gerçek malik, satışın sahte vekalete dayandığını kanıtlayarak tapu iptal davası açabilir.
• Ölen Kişinin Malvarlığının Devri: Bir kişi vefat ettiğinde, üzerindeki mülkiyet hakları mirasçılarına geçer ve vekaletnameleri sona erer. Buna rağmen, bazı durumlarda vefat eden kişinin malı, ölümden sonra sanki hayattaymış gibi devredilebiliyor. Örneğin, malikin ölümünden sonra, onun eski bir vekaletnamesini kullanarak taşınmazını devreden bir şahıs olursa, tapu kaydı alıcıya geçse dahi bu yolsuz bir tescildir. Çünkü vekalet veren artık hayatta değildir ve işlem hukuken yok hükmündedir. Mirasçılar bu durumda davayı açarak kayıtları iptal ettirebilir.
• Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma): Özellikle aile içinde sık görülür. Miras bırakan, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla taşınmazını üçüncü bir kişiye veya bir mirasçısına satış göstererek devreder, ama aslında gerçekte satış olmaz (çoğunlukla bedel alınmaz). Örneğin bir baba, vefatından önce en sevdiği çocuğuna tarlayı düşük bedelle satmış gibi yapar ki diğer mirasçılar miras payı talep edemesin. Bu durumda tapu kaydı o çocuk adına geçer. Diğer mirasçılar, işlemin muvazaalı (danışıklı) olduğunu ispatladıklarında, Yargıtay içtihatları gereği herhangi bir süreye tabi olmaksızın tapu iptal ve tescil davası ile kaydı iptal ettirebilirler.
• Kısıtlı/Küçük Kişinin Satış Yapması: Uygulamada bazen yaşını büyüterek kimlik çıkarma veya vasinin izni olmadan satış yapma vakaları görülür. Örneğin 17 yaşında biri sahte doğum tarihiyle kendini 19 yaşında gösterip bir gayrimenkul satışı yapabilir. Veya akli dengesi bozuk bir kişi, vesayet altındayken vasisini atlatarak bir satış yapabilir. Bu durumlarda yapılan tescil, ehliyetsizlik nedeniyle yolsuzdur. Taşınmazın velisi, vasisi veya mirasçıları durumu fark ettiğinde dava açarak bu kaydı iptal ettirebilir.
• Aile Konutu Şerhine Rağmen Satış: Eşlerden birine ait olan ve tapuya “aile konutudur” diye şerh verilen bir evin satışı, diğer eşin iznine tabidir. Eğer malik olan eş, şerhe rağmen karşı tarafın rızasını almadan evi satmışsa, yeni malik tapuda gözükse bile, diğer eşin talebiyle bu satış işlemi hükümsüz sayılabilir. Aile konutu şerhi bulunan bir evde eşin haberi olmadan gerçekleşen satışlar, mahkemece iptal edilebilmekte ve kayıt eski hale getirilmektedir.
• Kimlik veya İmza Hırsızlığı ile Satış: Gerçek malikin imzasını taklit ederek sahte bir satış sözleşmesi düzenlenmesi veya malikin nüfus cüzdanını ele geçirip kılık değiştirerek tapuda işlem yapılması nadir de olsa rastlanan durumlardır. Böyle bir durumda malikin haberi olmadan mülkiyet devri yapılmış olur. Ortadaki kayıt tamamen hileyle oluştuğundan, gerçek malik durumu öğrendiğinde bu yolsuz kaydı iptal ettirmek için hukuki yollara başvurur.
• Çift Tapu (Mükerrer Kayıt) Durumu: Bazı köy ve kırsal bölgelerde eski kayıtlardan kaynaklı veya kadastro hataları nedeniyle, aynı taşınmaz için iki farklı tapu kaydı oluşabilir. Örneğin, aynı arazi parçası hem Ali adına hem Veli adına iki ayrı parsel olarak tescil edilmiş olabilir. Bu durumda iki kayıt bir arada var olamayacağından, birisi gerçek diğeri yolsuzdur. Genelde, bu tip durumlarda ilk tescil veya hukuken geçerli olan tescil korunur, diğeri iptal edilir. Hangi kaydın geçerli olduğuna dair anlaşmazlık varsa, taraflardan biri tapu iptal davası açarak çift kaydın düzeltilmesini talep eder.
• Yanlış Parselin Tescili: Bir inşaat projesinde veya arsa satışında bazen taraflar farkında olmadan yanlış parsel numarası üzerinden işlem yapabilir. Örneğin A parselini aldığını sanan bir alıcı, sözleşmede yazım hatasıyla B parselini satın almış görünebilir ve tapuda B parseli adına tescil olur. Sonradan hata anlaşıldığında, B parselinin aslında başka bir kişiye ait olduğu ortaya çıkabilir. Bu durumda, hatalı olarak B parselini üzerine tescil ettiren kişi açısından kayıt yolsuzdur ve gerçek B parsel sahibinin bunu düzelttirmesi gerekir.

Yukarıdaki örnekler, yolsuz tescilin ne kadar farklı şekillerde ortaya çıkabileceğini göstermektedir. Ortak payda, tapu sicilindeki kaydın gerçeğe uygun olmaması ve hakkı olanın mağduriyetine yol açmasıdır. Her somut olay kendi içinde değerlendirilmeli; benzer görünen iki olayda bile farklı hukuki sonuçlar doğabileceği unutulmamalıdır. Bu nedenle yolsuz tescil durumuna düşen kişilerin, somut olaya en uygun stratejiyle hareket etmeleri (gerekirse uzman bir avukata danışmaları) önerilir.

Yargıtay Kararları ve İçtihatlar Işığında Değerlendirme

Yargıtay (Türk Yargıtayı, yani temyiz mahkemesi) kararları, tapu iptali ve tescil davaları konusunda yıllar içinde zengin bir içtihat birikimi oluşturmuştur. Bu içtihatlar, yolsuz tescil kavramının uygulamada nasıl yorumlandığını ve hangi prensiplerin benimsendiğini ortaya koyar. İşte Yargıtay’ın ışığında bazı önemli noktalar:

• Yolsuz tescilin tanımı ve kapsamı: Yargıtay, yolsuz tescili tanımlarken TMK m.1024’teki ifadeyi esas alır: “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebep yokluğu bulunan tescil yolsuzdur.” Pek çok kararında Yargıtay, tapu kaydının yolsuz sayılabilmesi için hukuki işlemin kesin geçersiz olması gerektiğini vurgular. Örneğin, sahte vekaletnameyle yapılan devirlerin, ehliyetsiz kişilerin işlemlerinin, muvazaalı satışların baştan hükümsüz olduğu ve bu nedenle tapu kayıtlarının da yolsuz olduğu yönünde istikrarlı kararlar mevcuttur.
• İyiniyetli üçüncü kişilerin korunması: Tapu siciline güven ilkesi, Yargıtay’ın da titizlikle koruduğu bir ilkedir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 1991 tarihli bir kararında, tapu kaydına dayanarak hak edinen üçüncü kişinin iyiniyetinin sübjektif iyiniyet olduğu, yani kişinin kendi durumunda beklenen tüm özeni gösterip göstermediğinin somut olaya göre değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu şu anlama gelir: Bir kişi tapuda maliki görünen birinden taşınmaz satın aldığında, ondan normal bir alıcıdan beklenen kontrolleri yapması (satıcının kimliğini doğrulamak, aşırı düşük fiyat varsa şüphelenmek gibi) beklenir. Eğer alıcı hayatın olağan akışına göre dikkatli bir insanın fark edeceği bir tuzağa göz yumduysa, iyiniyetli kabul edilmez. Yargıtay, iyiniyetli olmayan üçüncü kişiye karşı tapu iptal davasının her durumda mümkün olduğunu söylemektedir. Aksi halde (yani alıcı tamamen iyi niyetli ise), TMK 1023 gereğince üçüncü kişinin kazanımı korunur ve ilk malik mülkiyet hakkını kaybeder. Bu denge, Yargıtay kararlarında somut olay bazında incelenir. Örneğin Yargıtay, sahte vekaletle bir evi satın alan kişinin, eğer bu vekaletnamenin garip bir şekilde çok yeni düzenlenmiş olması, satış bedelinin emsallerine göre çok düşük olması gibi ipuçlarını göz ardı ettiğini tespit ederse, o alıcının iyiniyet iddiasını reddedebilmektedir.
• Zamanaşımı ve süreler konusunda Yargıtay yaklaşımı: Yukarıda da belirtildiği gibi, Yargıtay, mülkiyet hakkına dayalı iptal davalarında zamanaşımı olmaz prensibini benimser. Örneğin, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, “tapuda yolsuz tescil bulunduğu sürece, hak sahibi bunu her zaman ileri sürebilir, aradan uzun süre geçmiş olması mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz” denilmiştir. Ancak, eğer davanın dayanağı bir sözleşmenin iptali ise (hata, hile gibi), Yargıtay bu iptal davalarının süresinde açılmış olması gerektiğini de kararlarında vurgular. Aksi takdirde, bir yıl geçtikten sonra hile iddiasıyla iptal talebi dinlenmeyeceği için, tapu iptaline de gidilemeyeceğini belirtir.
• Muris muvazaası içtihatları: Yargıtay’ın en köklü içtihat konularından biri muris muvazaasıdır. 1940’lardan bu yana oluşan yerleşik kararlara göre, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılan muvazaalı devirlerde, görünürdeki satış işlemi kesin hükümsüz kabul edilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları, bu davalarda mirasçıların zamanaşımı engeli olmadan her zaman dava açabileceğini ve “muvazaalı işlemin mirasçılar yönünden hüküm ifade etmeyeceğini” net bir şekilde ortaya koymuştur. Bu bağlamda, miras bırakanın gerçek iradesinin bağışlama olduğunu, satışın sadece göstermelik yapıldığını ispatlayan mirasçı lehine tapu iptali kararı verilmektedir. Uygulamada hemen her yıl Yargıtay bu konuda benzer kararlar çıkarmakta, istikrarlı bir çizgi sürdürmektedir.
• Vekaletin kötüye kullanılması: Son yıllarda Yargıtay, vekilin güven ilişkisine aykırı işlemleri konusunda da önemli kararlar vermiştir. Örneğin Yargıtay 1. HD’nin bir kararında, vekilin kendi eşine bedelsiz devrettiği taşınmaz işleminde muvazaa ve vekalet görevinin kötüye kullanılması bulunduğu kabul edilerek, tapu iptali tescil kararı onanmıştır. Bu gibi kararlar, vekilin sınırını aştığı ve asile zarar verdiği durumlarda adaletin tesis edildiğini göstermektedir.
• Devletin sorumluluğu konusunda kararlar: Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlarda devletin kusursuz sorumluluğu ilkesi de Yargıtayca kabul edilmektedir. Örneğin, Yargıtay, sahtecilik nedeniyle malını kaybedip de üçüncü kişinin iyiniyeti yüzünden geri alamayan ilk malike, Devletin tazminat ödemesi gerektiğine dair kararlar vermiştir. Bu içtihat, “kusuru olmasa bile, tapu kayıtlarının güvenliğinden devlet sorumludur” ilkesine dayanır. Böylece, tapu iptal davası ile malını geri alamayan kişi, ayrı bir dava ile zararını tazmin edebilmektedir.

Görüldüğü üzere, Yargıtay kararları yolsuz tescil konusundaki genel çerçeveyi çizmektedir: Geçersiz işlemlere dayalı tesciller korunmaz, ancak tapuya güvenen tamamen masum kişiler de korunur; mülkiyet hakkı güçlüdür ama hakkını ararken usul kurallarına (süreler, ispat) riayet etmek gerekir. Yargıtay’ın çizgisini bilen uygulayıcılar, davalarını bu içtihatlara uygun şekilde inşa etmeye özen gösterir. Bu nedenle, tapu iptal ve tescil davasına konu bir durum yaşıyorsanız, Yargıtay’ın benzer olaylarda ne kararlar verdiğini incelemek, davanızın seyri açısından fikir verici olabilir. Elbette her olayın kendi koşulları olduğunu ve emsal kararların yol gösterici olsa da mutlak bağlayıcılığı olmadığını unutmamak gerekir.

Davanın Olası Sonuçları ve İpuçları

Yolsuz tescil nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davasının sonunda, mahkeme çeşitli kararlar verebilir. Bu bölümde davanın muhtemel sonuçlarını ve başarılı bir süreç için bazı pratik ipuçlarını ele alacağız.

Davanın Olası Sonuçları:

• Tapu İptali ve Tesciline Karar Verilmesi (Davacının Kazanması): Mahkeme, sunulan deliller sonucunda tapu kaydının yolsuz olduğuna kanaat getirirse, kaydın iptaline ve düzeltilmesine karar verir. Bu karar genellikle “taşınmazın falanca parseline ilişkin, tapu kütüğünde falanca adına olan tescilin iptali ile davacı adına tesciline” şeklinde yazılır. Böylece, haksız şekilde oluşmuş kayıt silinir ve doğru hak sahibi adına yeni kayıt oluşturulur. Mahkeme kararı kesinleştikten sonra, ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazılarak tescil işlemi gerçekleştirilir. Davacı böylece taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını resmi olarak geri kazanmış olur.
• Davanın Reddedilmesi (Davacının Kaybetmesi): Mahkeme, davacının iddialarını ispatlayamadığı kanaatine varırsa ya da hukukî olarak davanın dinlenemeyeceği bir durum tespit ederse (örneğin davacının aktif husumet ehliyeti yoksa, dava zamanaşımına uğramışsa vb.), davayı reddeder. Reddin en sık nedeni, delillerin yetersizliği veya davalının iyiniyetli üçüncü kişi olduğunun kabulüdür. Örneğin mahkeme, “evet satış bedeli düşüktü ama davalı bu durumu bilecek konumda değildi, iyiniyetlidir” diyebilir; ya da “davacı sahtecilik iddiasını kanıtlayamadı” sonucuna varabilir. Bu durumda tapu kaydı aynen devam eder, herhangi bir değişiklik yapılmaz.
• Kısmi Kabul/Kısmi Red: Bazı durumlarda davanın kısmen kabulü söz konusu olabilir. Örneğin birden fazla taşınmaz veya pay söz konusu ise, bunlardan bazıları için iptal, bazıları için red kararı verilebilir. Ya da davada tescilin davacıya yapılması istenirken mahkeme, başka bir hak sahibine (örneğin bir mirasçıya) tescile hükmedebilir. Bu, davanın kapsamına göre değişen istisnai durumlardır.
• Tazminat ve Sorumluluk Halleri: Davalı kötü niyetli çıkarsa ve davacının bu yüzden zararı oluşmuşsa, mahkeme kararında olmasa bile, ayrı bir tazminat davası imkanı doğabilir. Özellikle sahtecilik yapan veya vekaletini kötüye kullanan kişi, ceza davası sonucunda mahkum olursa, davacıya maddi-manevi tazminat ödemek zorunda kalabilir. Bunun için ayrıca hukuki süreçler işletilir. Ayrıca, eğer dava davacı aleyhine sonuçlanır da taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişide kalırsa, ilk malik uğradığı zarar için devri gerçekleştiren asıl failden ya da bazı durumlarda devletten (tapu sicilinden sorumlu olduğu için) tazminat talep edebilir.
• Kararın Temyizi: Mahkemenin verdiği karardan memnun olmayan taraf, bölge adliye mahkemesine (istinaf) ve gerekiyorsa Yargıtay’a temyize gidebilir. Tapu iptal davalarında genellikle istinaf ve temyiz yolu açıktır (değerli bir taşınmaz söz konusu olduğundan istinaf sınırı da aşılır). Bu da süreci uzatabilir. Karar kesinleşmeden tapu değişikliği yapılamayacağı için, istinaf/temyiz aşamalarında taşınmaz mevcut kayıt malikinde kalmaya devam eder ancak dava şerhi ile satılamaz hale getirilebilir.

Pratik İpuçları:

• Hızlı Hareket Edin: Eğer tapu kaydınızın haksız bir şekilde değiştirildiğini öğrenir öğrenmez, vakit kaybetmeden hukuki yollara başvurun. Zaman geçtikçe durum karmaşık hale gelebilir. Özellikle üçüncü kişilere ardı ardına satışlar yapılabilir ve işin içine iyiniyet iddiaları girer. Erken davranmak, delillerin tazelenmesi ve taşınmazın korunması açısından kritiktir.
• Dava Şerhi Koydurun: Dava açarken ya da açar açmaz mahkemeden, tapu kaydına dava açıldığını belirten bir şerh (dava şerhi) konulmasını talep edin. Bu şerh sayesinde davanız sonuçlanana kadar taşınmazın tekrar el değiştirmesi engellenmezse bile, en azından yeni alıcıların iyiniyet iddiası bertaraf olur (çünkü tapuda şerhi görecektir). Böylece sizin dava sonuçlanmadan mal kaçırma girişimlerinin önüne geçilebilir.
• Delilleri İyi Toplayın: Davanızı kazanmanız büyük ölçüde elinizdeki delillere bağlıdır. Bu nedenle, olayla ilgili tüm belgeleri, tanıkları, resmi kayıtları titizlikle toplayın. Gerekirse bir uzman raporu veya bilirkişi incelemesi için şimdiden hazırlık yapın. Örneğin, imza sahteciliği iddiası varsa bir grafoloji uzmanına danışabilirsiniz; veya akıl hastalığı iddiası için doktor raporlarını hazır edebilirsiniz.
• Ceza Soruşturmasını İhmal Etmeyin: İşin içinde sahtecilik, dolandırıcılık gibi bir unsur varsa, mutlaka savcılığa suç duyurusunda bulunun. Ceza soruşturması kapsamında toplanacak deliller (örneğin polis araştırmaları, teknik incelemeler) sizin hukuk davanızda da kullanılabilir. Ayrıca ceza yargılaması, karşınızdaki kişilere baskı oluşturup belki uzlaşma yoluna gitmelerini sağlayabilir.
• İyi Niyetli 3. Kişilere Dikkat Edin: Karşı taraf taşınmazı başkasına devretmişse, o kişinin nasıl bir durumda olduğunu analiz edin. Tamamen yabancı ve görünürde her şeyi doğru yapmış biriyse, davanızın seyri farklı olabilir (çünkü iyiniyetli olabilir). Eğer devrettiği kişi eşi, akrabası veya çok düşük bedelle almış biriyse, bu durumlar sizin lehinize şüphe uyandırır. Bu ayrıntıları avukatınızla paylaşın ve stratejinizi buna göre belirleyin.
• Masrafları Göz Önünde Bulundurun: Tapu iptal davaları, taşınmaz değeri üzerinden harca tabi olduğundan başlangıçta dava harcı ve masrafları yüksek olabilir. Davayı kazanırsanız bu masraflar karşı taraftan tahsil edilir; ancak kaybederseniz yaptığınız harcamalar boşa gidebilir ve ayrıca karşı tarafın avukatlık ücretini ödeme yükümlülüğü doğabilir. Dolayısıyla, davaya girmeden önce güçlü bir hazırlık yaparak masrafları göze almak önemlidir.
• Uzlaşma İhtimalini Değerlendirin: Bazı durumlarda, özellikle karşı tarafın da hatalı olduğunu anladığı senaryolarda, dava yoluna gitmeden anlaşma sağlanabilir. Örneğin bir mirasçıya devredilen malda diğer mirasçıların payı ödenerek anlaşma yapmak veya vekil ile asilin arasında görüşme sağlamak gibi. Elbette her zaman mümkün değildir ama uzun ve masraflı bir yargılama yerine makul bir çözüm ihtimali varsa değerlendirilebilir.
• Profesyonel Destek Alın: Tapu iptali ve tescil davaları hem maddi değeri yüksek hem de teknik yönü kuvvetli davalardır. Usul kuralları, ispat yükü, süreler gibi pek çok kritik detay içerir. Bu yüzden bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almak, haklarınızın tam olarak savunulması açısından önem arz eder. Avukat, hem prosedürü doğru yönetmeye hem de Yargıtay kararlarını takip edip davanızı sağlam temellere oturtmaya yardımcı olacaktır.

Sonuç olarak, yolsuz tescil gibi ciddi bir sorunla karşılaşan hak sahipleri için tapu iptal ve tescil davası çoğu zaman tek çaredir. Bu dava neticesinde ya hakkınızı geri alır ve tapuya adınızı yazdırırsınız ya da bazı durumlarda maalesef mülkiyeti tamamen kaybedebilirsiniz (iyiniyetli üçüncü kişi engeline takılınca). Ancak hakkınızı kaybetseniz bile, hukukumuzda genellikle sizi mağdur eden asıl kişilere veya kurumlara karşı tazminat davaları gibi başka yollar açık olabilir. Önemli olan, süreci bilinçli bir şekilde yürütmek, kanuni haklarınızı sonuna kadar kullanmak ve gerektiğinde uzman yardımı almaktır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Yolsuz tescil ne demektir?

Yolsuz tescil, tapu sicilindeki bir kaydın gerçekte hak sahibi olmayan biri adına, hukuka aykırı veya geçersiz bir işleme dayanarak yapılmış olması durumudur. Kısaca, tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmaması haline yolsuz tescil denir.

Tapu iptal ve tescil davası nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, yolsuz tescil nedeniyle oluşan yanlış tapu kaydının mahkeme kararıyla iptal edilip doğrusunun tescil edilmesi için açılan davadır. Bu davayı kazanan kişi, tapuda haksız şekilde başkasına geçmiş olan mülkiyet hakkını kendi adına yeniden tescil ettirir.

Tapu iptal davasını kimler açabilir?

Bu davayı, tapudaki yolsuz tescil yüzünden hakkı ihlal edilen gerçek hak sahibi veya mirasçıları açabilir. Örneğin, malı elinden hileyle alınan eski malik, muris muvazaasında mirasçılar, veya kadastro hatasında asıl mülk sahibi davacı olabilir. Davacı, kendisinin o taşınmazın gerçek sahibi olduğunu iddia eden taraf olmalıdır.

Tapu iptal davası kime karşı açılır?

Dava, tapu sicilinde malik olarak görünen kişi ya da kişilere karşı açılır. Yanlış kayıttan fayda sağlayan veya taşınmazı üzerine geçiren kişi davalı yapılır. Eğer o kişi vefat ettiyse mirasçılarına; eğer taşınmaz Hazineye veya kamuya geçmişse ilgili kamu kurumuna dava yöneltilir. Ayrıca, tapu kaydının düzeltilmesinden etkilenecek herkesin davalı olarak gösterilmesi gerekir.

Tapu iptal ve tescil davası hangi mahkemede açılır?

Bu davalar, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesin olarak taşınmazın yerleştiği yer mahkemesindedir. Görev yönünden ise genel olarak Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir (özel bir durum yoksa).

Tapu iptal davasının zamanaşımı var mı?

Genel olarak mülkiyet hakkına dayanan tapu iptal davalarında zamanaşımı yoktur. Yani hak sahibi, yolsuz tescili öğrendiği anda süre kısıtlaması olmadan dava açabilir. Ancak bazı özel durumlarda hak düşürücü süreler söz konusu olabilir: örneğin kadastro kaynaklı hatalarda 10 yıl içinde dava açılmalıdır veya hile/hata gibi durumlarda sözleşme iptali için 1 yıllık süreler vardır. Bu nedenle somut olaydaki duruma göre süre konusunu değerlendirmek önemlidir.

Tapu iptal ve tescil davası ne kadar sürer?

Davanın süresi, iş yoğunluğuna, delillerin toplanmasına ve tarafların tutumuna göre değişir. İlk derece mahkemesinde 1-2 yıl sürebilir. Karara itiraz edilip istinaf ve temyize gidilirse süreç birkaç yıl daha uzayabilir. Ortalama olarak, kesin bir çözümün 2-4 yıl arasında alınabildiği söylenebilir ancak her mahkemenin ve davanın koşulları farklıdır.

Tapu iptal davasında masraflar ve harçlar ne kadardır?

Dava açılırken, taşınmazın değeri üzerinden nispi harç ödenir. Harç oranları kanunen belirlenmiştir (yaklaşık binde 68,31 oranında peşin harç alınır, 2025 itibariyle). Örneğin 1.000.000 TL değerinde bir taşınmaz için ortalama 6.831 TL peşin harç ödenir, karar harcı da benzer miktarda çıkar. Ayrıca tebligat, bilirkişi ücreti gibi yargılama giderleri de vardır. Davayı kazanan tarafın yaptığı yargılama giderleri genellikle kaybeden taraftan tahsil edilir. Avukatlık ücreti de vekille anlaşılan şekildedir veya tarife uyarınca karşı taraftan vekalet ücreti istenebilir.

İyi niyetli üçüncü kişi nedir, davayı etkiler mi?

İyi niyetli üçüncü kişi, tapudaki kayda güvenerek taşınmazı satın alan ve herhangi bir kötüniyeti veya bilebilecek durumu olmayan kişidir. Eğer yolsuz tescil sonucu taşınmaz böyle bir üçüncü kişiye geçmişse, kanun (TMK 1023) bu kişiyi koruyabilir. Bu durumda tapu iptal davasını kazansanız bile, iyi niyetli üçüncü kişinin hakkı saklı kalabilir ve mülkiyet onda devam edebilir. Mahkeme, davalı üçüncü kişinin gerçekten iyi niyetli olup olmadığını somut duruma göre değerlendirir. İyi niyetli kabul edilirse davanız reddedilebilir; siz de hakkınızı dolandırıcıdan tazminat almak yoluyla aramak durumunda kalabilirsiniz.

Dava devam ederken taşınmaz başkasına satılırsa ne olur?

Dava sürecinde, davalı malı başka birine satmaya kalkarsa dava şerhi koydurmuş olmak burada önem kazanır. Eğer tapuya dava şerhi işlenmişse, yeni alıcı bu şerhi görmüş olacağından iyi niyetli sayılamaz ve davanın sonucuna razı olmak durumundadır. Mahkeme, gerekirse yeni alan kişiyi de davaya dahil eder ve kararını ona karşı da etkili kılar. Eğer dava şerhi yoksa ve taşınmaz el değiştirirse, siz derhal davanızı yeni maliki de kapsayacak şekilde genişletmelisiniz. Aksi takdirde mahkeme mevcut davalı yönünden karar verse bile, taşınmaz üçüncü kişide kalabilir. Kısaca, dava sırasında satış olmaması için tedbir talep etmek veya şerh koydurmak en iyi yöntemdir.

Tapu iptal davasını kazandım, tapu kaydı ne zaman düzelir?

Mahkeme davayı lehinize sonuçlandırdığında karar kesinleşmeden tapuda değişiklik yapılmaz. Karşı taraf temyize gitmez veya temyizde de onanır ve karar kesinleşirse, mahkeme tapu müdürlüğüne müzekkere yazar. Bu yazı ile tapu memuru, eski kaydı iptal edip sizi malik olarak tescil eder. Bu işlem genellikle kararın kesinleşmesinden sonra birkaç gün ila birkaç hafta içinde tamamlanır. Siz de yeni tapunuzu ilgili tapu dairesinden alabilirsiniz.

Yolsuz tescile sebep olan kişiye karşı ceza davası açabilir miyim?

Evet, yolsuz tescil sahtecilik, dolandırıcılık, güveni kötüye kullanma gibi bir suç sonucunda meydana gelmişse, ilgili kişilere karşı ceza davası da açılabilir (veya savcılık tarafından kamu davası açılır). Özellikle belgede sahtecilik yapan, hile ile malınızı üzerinize geçiren kişiler, Türk Ceza Kanunu’na göre hapis cezasıyla yargılanabilir. Sizin yapmanız gereken, olayı öğrenir öğrenmez Cumhuriyet Savcılığı’na suç duyurusunda bulunmaktır. Ceza davası, tapu davanızdan ayrı yürür ancak orada alınacak mahkumiyet kararı, hukuk davasında işinizi kolaylaştırabilir. Ayrıca ceza davası sonunda maddi manevi tazminat talep etme hakkınız da doğabilir.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,