Aile Konutu Şerhi ve Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptali ve Tescili

Aile Konutu Kavramı ve Türk Medeni Kanunu m.194 (Tanım ve Yasal Dayanak)

Aile konutu, eşlerin birlikte sürekli olarak yaşadığı, hayat merkezlerini oluşturdukları ev veya konuta verilen hukuki bir tanımlamadır. Basitçe söylemek gerekirse aile konutu, ailenin düzenli ikamet ettiği ve yaşam faaliyetlerini sürdürdüğü yerdir. Bir aile genellikle bir tane aile konutuna sahip olabilir; ikinci bir ev, yazlık veya başka bir mülk ancak aile hayatının merkezi ise bu kapsama girer. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, aile konutu kavramını tanımlayarak bu konutu koruma altına almaktadır. Bu yasal düzenleme, aile konutuna ilişkin işlemlerde eşlerin ortak yararını gözeten özel bir koruma sağlamaktadır.

Türk Medeni Kanunu (TMK) m.194’e göre, aile konutu ile ilgili bazı kritik tasarruflar diğer eşin rızasına bağlanmıştır. Kanun maddesine göre, “Aile konutu ile ilgili kira sözleşmesinin feshi veya konut üzerindeki hakların devri ya da sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlıdır.” Bu hüküm uyarınca, evlilik birliği devam ederken eşlerden biri, diğerinin açık izni olmadıkça aile konutunu satamaz, bağışlayamaz, başkasına devredemez veya aile konutu üzerinde ipotek gibi ayni haklar tesis edemez. Amaç, ailenin barındığı evin, diğer eşin haberi olmadan veya rızası hilafına elden çıkarılmasını önlemektir. Bu sayede özellikle evin sahibi olmayan eş (çoğunlukla ev hanımı veya gelir açısından zayıf taraf), barınma hakkını yitirme tehlikesine karşı korunmuş olur.

TMK m.194 aynı zamanda aile konutunun resmi kayıtlarda belirlenmesine de imkân tanır. Kanun, tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulabilmesini düzenlemektedir. Bu şerh sayesinde, taşınmazın bir aile konutu olduğu tapu sicilinde açıkça gösterilir. Böylelikle üçüncü kişiler (örneğin evi satın almak isteyen bir alıcı veya bankadan kredi karşılığı ipotek tesis edecek bir kurum) taşınmazın aile konutu olduğunu bilecek ve diğer eşin onayı olmadan işlem yapamayacaktır. Kanunun getirdiği bu özel koruma sayesinde, aile konutu kavramı yasal dayanağını bulur ve evlilik birliğinin devamı süresince aileyi evsizlik riskine karşı güvence altına alır.

Aile Konutu Şerhinin Tapuya İşlenmesi Süreci ve Koruyucu Etkisi

Aile konutu şerhi, ailenin birlikte yaşadığı konutun tapu kaydına işlenen özel bir belirtmedir. Bu şerhin tapuya konulması için, eşlerden birinin talebi yeterlidir; yani aile konutu şerhi koydurmak için diğer eşin onayı aranmaz. Uygulamada genellikle evin malik olmayan (tapu kaydında adı geçmeyen) eşi, aile konutu şerhi talebinde bulunur. Şerh koydurmak isteyen eş, evlilik cüzdanı ve nüfus kayıt örneği gibi evliliği kanıtlayan belgelerle birlikte, ikametgâh belgesi veya muhtarlıktan alınan bir yazı ile taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığını beyan eder. Tapu Müdürlüğü’ne yapılacak bu başvuru neticesinde, tapu siciline “Bu taşınmaz aile konutudur” şeklinde şerh düşülür.

Aile konutu şerhi, resmi kayıtlara işlendiğinde üçüncü kişilere karşı uyarıcı ve koruyucu bir etki gösterir. Şerhin en önemli sonucu, tapu memurlarının ve işlem yapmak isteyen herkesin, tapudaki bu uyarıyı görmesidir. Bu uyarı sayesinde, malik eş tek başına taşınmazı satmak veya üzerinde ipotek kurmak istediğinde, tapu müdürlüğü diğer eşin yazılı rızasını talep edecektir. Eğer diğer eşin noterden onaylı rıza belgesi sunulmazsa, tapu memuru satış veya ipotek işlemini gerçekleştirmeyecektir. Böylece şerh, aile konutunu tek taraflı tasarruflara karşı koruyan bir kalkan görevi görür.

Aile konutu şerhinin koruyucu etkisi sadece resmi işlemlerde değil, aynı zamanda iyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasında da ortaya çıkar. Tapuda aile konutu şerhi gören bir alıcı, bu evi satın almadan önce diğer eşin onayının gerektiğini bilir. Eğer şerhe rağmen alıcı işlem yapıyorsa, bu durumda artık “iyi niyetli üçüncü kişi” olarak kabul edilmez ve diğer eşin dava açması hâlinde taşınmazı geri vermek zorunda kalabilir. Dolayısıyla şerh, hem olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesine yardımcı olur, hem de buna rağmen işlem yapılıyorsa, mağdur eşin haklarını güçlü bir şekilde savunmasını kolaylaştırır.

Şerh koyma işlemi nispeten hızlı ve masrafsız bir işlemdir. Harç ve masraf yönünden makul bir ücret karşılığında yapılır ve sonuçları itibariyle büyük bir hukuki koruma sağlar. Özellikle eşinin haberi olmadan evin satılması riskine karşı endişe duyanlar için, aile konutu şerhi koydurmak etkili bir tedbirdir. Özetle, tapuya işlenen aile konutu şerhi, hem önleyici bir hukuki tedbir işlevi görür, hem de eşler arasında güven tesisine katkıda bulunur.

Eşin Rızası Olmadan Yapılan Tasarruf İşlemlerinin Geçerliliği

Türk Medeni Kanunu’nun emredici hükmü gereğince, bir eşin rızası olmadan aile konutu üzerinde yapılan tasarruf işlemleri kural olarak hukuken geçerli kabul edilmez. Bu tasarruf işlemlerine örnek olarak, aile konutunun diğer eşin haberi olmadan satılması, bir başkasına devredilmesi, bağışlanması veya konut üzerinde ipotek gibi sınırlı ayni haklar kurulması sayılabilir. Eşin rızası olmadan gerçekleştirilen bu tür işlemler, kanunun aradığı şart yerine getirilmediği için sakattır ve dava yoluyla iptali mümkündür.

Ancak uygulamada, eşin rızası olmadan yapılan işlemlerin akıbeti bazen duruma göre farklılık gösterebilir. Özellikle üçüncü kişilerin iyi niyeti hukuken önem taşır. Eğer tapu kütüğünde aile konutu şerhi yoksa ve evi satın alan üçüncü kişi, satın aldığı yerin bir aile konutu olduğunu bilmiyorsa, bu kişi Medeni Kanun’un iyi niyetli üçüncü kişilerin mülkiyet kazanımını koruyan hükümlerinden faydalanabilir. Türk Medeni Kanunu m.1023 uyarınca, tapu kaydına güvenerek mülkiyet edinen iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunur. Bu durumda, diğer eşin rızası olmadığı gerekçesiyle satış işlemi her zaman otomatik olarak geçersiz sayılmayabilir.

Diğer yandan, eğer evin alıcısı, taşınmazın bir aile konutu olduğunu biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa (örneğin alıcı, aileye yakın bir tanıdık ise veya evde ailenin oturduğunu gözlemleyebilecek durumdaysa), artık iyi niyet iddiasında bulunamaz. Bu gibi durumlarda eşin rızası olmadan yapılan satış, geçersiz (butlan yaptırımıyla sakat) hale gelir ve mağdur eş, tapu iptal ve tescil davası açarak aile konutunun tekrar kendi adına veya eşinin adına tescilini sağlayabilir. Yargıtay uygulamalarına göre, eşin rızası alınmadan yapılan işlemler, aile konutu şerhi olmasa bile, diğer eş tarafından öğrenildiğinde derhal itiraz konusu yapılmalıdır. Aksi takdirde, uzun süre sessiz kalınması durumunda bazı durumlarda zımni rıza gösterildiği şeklinde yorumlar dahi gündeme gelebilir.

Özetlemek gerekirse, eşin bilgi ve onayı olmadan aile konutu üzerinde yapılan tasarruflar, kanun gereği geçersizdir. Fakat işlemin iptali ve taşınmazın geri alınabilmesi için mağdur eşin harekete geçmesi gerekir. Eğer ortada aile konutu şerhi bulunuyorsa, zaten tapuda işlem yapılamayacağından sorun doğmayacaktır. Şerh yoksa ve işlem gerçekleşmişse, bu durumda işlemin hukuki geçersizliğini tespit ettirmek üzere yargı yoluna başvurmak ve gerektiğinde üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını ortaya koymak önemlidir.

Aile Konutu Şerhi Yoksa Eşin Açabileceği Davalar

Aile konutu şerhi tapuya konulmamış olsa bile, kanunun sağladığı koruma tamamen ortadan kalkmış değildir. Şerh bulunmayan durumlarda eşlerin haklarını arayabilecekleri bazı hukuki yollar mevcuttur. Öncelikle belirtmek gerekir ki, Türk Medeni Kanunu m.194’ün getirdiği eş rızası şartı, şerh olmasa da kanunen geçerlidir. Yani aile konutu şerhi koydurulmamış olsa bile, bir eşin haberi olmadan diğer eşin yaptığı satış veya ipotek işlemi yine kanuna aykırıdır ve bu nedenle dava konusu edilebilir.

Eğer eşlerden biri, aile konutu olan evi diğer eşin rızası olmadan üçüncü bir kişiye sattıysa, mağdur eş tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu davada, satış işleminin kanuna aykırı olduğu (diğer eşin rızası alınmadığı) gerekçesiyle tapu kaydının iptalini ve taşınmazın eski haline getirilmesini talep edecektir. Tapu iptal ve tescil davası, şerh olmasa da açılabilecek en önemli hukuki yoldur. Davalı olarak hem evi satan eş, hem de evi satın alan üçüncü kişi gösterilir. Mahkeme, işlemin aile konutu hakkında ve izinsiz yapıldığını tespit ederse, tapudaki yeni kaydı iptal ederek, taşınmazı eski malik adına (veya şartlar oluşmuşsa mağdur eş adına) tescil edebilir.

Bunun yanında, satış henüz gerçekleşmemiş ancak böyle bir risk söz konusu ise, eş tapu kaydına tedbir konulması için de aile mahkemesinden veya tapu müdürlüğünden talepte bulunabilir. Örneğin boşanma sürecinde olduğunu bilen bir eş, karşı tarafın malları kaçırmasından endişe ediyorsa, boşanma davasıyla birlikte veya ayrı bir dilekçeyle aile konutu şerhi konulmasını mahkemeden isteyebilir. Mahkeme kararıyla da tapuya şerh işlenebilir. Eğer satış yapılmış ancak henüz tapuda tescil edilmemişse, eş mahkemeden tedbiren tescilin durdurulmasını talep edebilir.

Aile konutu şerhi bulunmayan bir durumda, mağdur eşin bir diğer alternatifi ise tazminat davası olabilir. Eğer üçüncü kişi gerçekten iyi niyetli ise ve mahkeme, tapu iptal talebini reddederse, bu durumda evi satan (rızasız satış yapan) eş, diğer eşe karşı maddi tazminat sorumluluğu ile karşılaşabilir. Mağdur eş, aile konutundan mahrum kalması nedeniyle uğradığı zararları, kendi eşinden talep edebilir. Ancak bu ikinci yol, taşınmazın aynen geri alınmasına kıyasla ikinci planda bir çözümdür; asıl amaç evin aileye geri kazandırılmasıdır.

Sonuç olarak, aile konutu şerhi yoksa bile, eşlerin kanundan doğan haklarını kullanarak açabilecekleri davalar mevcuttur. Tapu iptali ve tescil davası, en etkin yol olarak öne çıkar. Ayrıca şartlara göre tedbir talepleri ve olmazsa tazminat isteme hakkı da gündeme gelebilir. Bu süreçlerin her biri, mağdur eşin vakit kaybetmeden yasal yollara başvurmasını ve haklarını kararlılıkla savunmasını gerektirir.

Tapu İptali ve Tescil Davasının Açılma Şartları

Aile konutuyla ilgili olarak tapu iptali ve tescil davası açılabilmesi için bazı şartların mevcut olması gerekir. İlk koşul, ortada kanuna aykırı bir işlemin bulunmasıdır: Eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmaksızın aile konutunu devretmiş (satış, bağış gibi) ya da üzerinde bir hak tesis etmiş olmalıdır. Bu işlemin gerçekleştiği tarih itibariyle taraflar hâlâ evli olmalıdır; çünkü aile konutu koruması, evlilik birliği sürdüğü sürece geçerlidir. Dolayısıyla boşanma kesinleştikten sonra yapılan satışlar, artık bu kapsama girmez (boşanma sonrası eşler arasında aile konutu koruması sona erer). Ancak boşanma davası devam ederken veya ayrılık sürecinde yapılan satışlar hala evlilik devam ettiği için aile konutu kapsamında değerlendirilebilir.

İkinci önemli şart, devredilen veya üzerine hak tesis edilen taşınmazın gerçekten aile konutu niteliğinde olmasıdır. Bunu ispatlamak, davayı açan eşin sorumluluğundadır. Aile konutu niteliği, taşınmazın eşler tarafından ortak yaşam merkezi olarak kullanılmasıyla kazanılır. Örneğin eşlerin birlikte yaşadığı, resmi adres kayıtlarında ikametgâh olarak görünen ev genellikle aile konutu sayılır. Davacı eş, muhtarlıktan alınacak ikametgâh ilmühaberi, elektrik-su-doğalgaz faturaları, komşu ifadeleri gibi delillerle, söz konusu evin evlilik süresince ailenin yaşadığı konut olduğunu kanıtlayabilir.

Üçüncü koşul, diğer eşin dava konusu işlem için rızasının bulunmadığını ispat etmektir. Normalde tapuda bir satış gerçekleşirken, aile konutu şerhi varsa zaten diğer eşin rızası belgesi istenir. Ancak şerh yoksa, satış işlemi yapılmış olabilir. Bu durumda davacı eş, kendisinin bu satıştan haberi olmadığını veya herhangi bir onay vermediğini beyan edecektir. Mahkeme sürecinde, davalı eş (satışı yapan) aksini iddia ediyorsa, onun ispat yükü de rıza alındığını kanıtlamaya kayabilir. Genellikle, rıza alınmadığı hususu, eşlerin beyanları ve somut durumla ortaya çıkar; zira geçerli bir rıza varsa bunun yazılı bir belgeyle ispatı beklenir.

Davanın açılma şartları arasında dava süresine ilişkin konular da değinilebilir. Aile konutu şerhi nedeniyle tapu iptal davası açmak için kanunda özel bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Ancak genel hukuki prensipler uyarınca, hakkın öğrenilmesinden itibaren makul süre içinde dava açılması tavsiye edilir. Zira çok uzun süre geçtikten sonra açılan davalarda, karşı taraf “hakkın kötüye kullanılması” itirazında bulunabilir veya fiili durumlar değişebilir. Pratikte, eşin satıştan haberdar olur olmaz dava yoluna gitmesi en sağlıklısıdır.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Görevli Mahkeme ve İspat Yükü

Aile konutuna ilişkin tapu iptali ve tescil davalarında, görevli ve yetkili mahkeme konusuna dikkat etmek gerekir. Bu tür davalarda görevli mahkeme, genel kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir. Çünkü tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın aynına (mülkiyet hakkına) ilişkin davalardır ve bu tip davalara bakma görevi Asliye Hukuk Mahkemesi’ne aittir. Aile Mahkemeleri ise daha çok boşanma, nafaka, velayet gibi aile hukukundan doğan kişisel uyuşmazlıklara bakar. Her ne kadar aile konutu konusu evlilikten doğsa da, üçüncü kişinin de taraf olduğu bir mülkiyet davası söz konusu olduğu için Asliye Hukuk Mahkemesi doğru merci olacaktır. Ayrıca, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Türk hukukunda taşınmaz davalarında yer bakımından yetki, genellikle taşınmazın yer aldığı il veya ilçenin mahkemelerine aittir ve bu yetki çoğu zaman kesindir (değiştirilemez nitelikte).

İspat yükü konusunda ise, davayı açan eşin bazı hususları kanıtlaması gerektiğini belirtmiştik. Davacı eş, öncelikle taşınmazın aile konutu olduğunu ve kendisinin dava konusu tasarrufa rıza vermediğini ispatla yükümlüdür. Bu noktada evlilik cüzdanı, nüfus kayıt örneği (ki bu belgede eşler ve adresleri görülür), ikametgah belgesi, komşuların tanıklığı gibi deliller mahkemeye sunulabilir. Özellikle ikametgah kaydı, belirli bir tarihte ailece o evde oturulduğunu gösteren resmi bir belgedir ve ispat açısından güçlüdür. Ayrıca, eğer varsa, davacı eş tapu müdürlüğüne daha önce aile konutu şerhi koyulması için başvurduğunu belgeleyebilir (örneğin reddedildiyse reddedilme nedeni gibi). Her ne kadar şerh yoksa da böyle bir girişim olduğunu göstermek, niyetini ortaya koyar ve mahkemenin takdirinde olumlu bir izlenim bırakabilir.

Davalı taraf yani evi satan eş ve/veya üçüncü kişi ise, işlemin geçerli olduğunu veya davacının rızasının bulunduğunu iddia ediyorsa, bunu ispat etme yükü altındadır. Özellikle üçüncü kişi konumundaki davalı, iyi niyetli olduğunu ileri sürecekse, bunun şartlarını ortaya koymalıdır. Örneğin, evi satın alırken aile konutu olduğunu bilmediğini, öğrenme imkanının olmadığını savunabilir. Ancak eğer üçüncü kişi açısından tapu kaydında şerh bulunmasa dahi, somut olayda iyi niyetin beklenemeyeceği durumlar varsa (örn. alıcı, satıcı eşin evli olduğunu biliyor ve ailenin orada yaşadığını fark edebilecek durumda ise), mahkeme iyi niyeti kabul etmeyebilir. Bu durumda üçüncü kişi de davayı kaybedebilir ve tapu iptaline katlanmak zorunda kalır.

İspat yükünün doğru şekilde paylaştırılması, davanın sonucunu doğrudan etkiler. Mahkeme, toplanan deliller ışığında gerçekten ortada bir aile konutu olup olmadığına, davacının rızasının alınıp alınmadığına, üçüncü kişinin iyi niyet iddiasının samimi ve hukuken korunabilir olup olmadığına bakar. Tüm bu değerlendirmeler sonunda eğer dava haklı görülürse, tapu kaydı iptal edilerek önceki duruma döndürülür (genellikle aile konutu tekrar eşlerin ortak kullanımına sunulmuş olur). Aksi halde, dava reddedilebilir ve bu durumda genellikle mağdur eşin tazminat talep etme hakkı gündeme gelir.

Uygulamadaki Örnekler

• Boşanma Öncesi Gizli Satış: Evlilik ilişkisi bozulmaya yüz tutmuş bazı çiftlerde, boşanma davası açılmadan hemen önce eşlerden biri mal kaçırma düşüncesiyle aile konutunu gizlice bir yakınına satabilir. Örneğin, koca aile konutu olan evi kardeşine devrederek mal varlığını azaltmak ve paylaşılacak değerleri düşürmek isteyebilir. Bu durumda karısı, satıştan haberi olmadığını ve rızasının bulunmadığını öne sürerek tapu iptal ve tescil davası açabilir. Yargılama sırasında, evin aile konutu olduğu ve davalının (kocanın kardeşinin) iyi niyetli bir alıcı olmadığı ortaya konursa, mahkeme satış işlemini iptal ederek taşınmazı tekrar kocanın adına tescil edebilir (ardından da mal rejimi kapsamında kadına düşen pay değerlendirilecektir). Bu örnek, aile konutu şerhi olmasa bile eşin haklarını mahkeme yoluyla koruyabileceğini göstermektedir.
• Eşten Habersiz İpotek: Bazen eşlerden biri, ekonomik sıkıntılar veya kişisel borçlar nedeniyle aile konutu üzerinde bankadan kredi almak için ipotek tesis ettirebilir. Diyelim ki eşinin haberi olmadan koca, tapuda yalnız kendi adına kayıtlı olan aile konutu üzerine yüklü bir kredi karşılığı ipotek koydurmuştur. Bu durum ortaya çıktığında, eş ipotek işleminin iptalini talep edebilir. Eğer tapuda önceden aile konutu şerhi yoksa, banka genelde eşin rızasını aramadan ipotek işlemini yapar. Sonrasında kadın bu işleme itiraz ettiğinde dava süreci başlayacaktır. Mahkeme, aile konutu olduğunu ve eşin rızasının alınmadığını tespit ederse, ipotek kaydının kaldırılmasına karar verebilir. Böylece evin satılmasını önleyerek aile konutunu koruma altına alır. Bu örnek de göstermektedir ki, eşin bilgisi ve onayı olmadan yapılan ipotek işlemleri de geçersiz kılınabilir.
• Evin Haber Verilmeden Satılıp Üçüncü Kişiye Devri: Bazı durumlarda eş, ailesiyle yaşadığı evi, eşine haber vermeden tamamen üçüncü bir kişiye satabilir. Örneğin, koca evini iş ortağına satıp aileyi kiraya çıkmaya zorlamak isteyebilir. Eğer bu satış tapuda gerçekleştiyse ve alıcı da yabancı biri ise, mağdur eş derhal hukuki süreci başlatmalıdır. Satın alan kişi eğer tamamen yabancı ve görünürde iyi niyetli ise dava daha tartışmalı olabilir. Mahkeme, bir yandan aile konutu korunması ilkesini, diğer yandan üçüncü kişinin iyi niyetini tartmak durumunda kalır. Bu gibi örneklerde kararlar somut duruma göre değişebilir: Alıcı, evde ailenin oturduğunu biliyorsa veya bilmesi makul ise, iptal kararı çıkabilir. Ancak gerçekten habersiz bir alıcıysa, mahkeme satışın iptaline yanaşmayıp daha ziyade zararların tazmini yoluna gidilmesini telkin edebilir. Bu örnek, aile konutu şerhinin yokluğunda ortaya çıkabilecek riskleri vurgulamaktadır.
• Kiralık Ev Durumu: Aile konutu her zaman eşlerden birine ait olmak zorunda değildir; kiralık bir ev de aile konutu olabilir. Bu durumda kanun, kira sözleşmesinin feshi gibi işlemlerde de diğer eşin rızasını arar. Örneğin koca, ailece oturdukları kiralık evin kontratını karısının haberi olmadan sonlandırıp taşınmayı planlayabilir. Bu durumda, diğer eş aile mahkemesine başvurarak kira sözleşmesinin feshedilmesinin iptalini isteyebilir veya yeni ev sahibine karşı eski sözleşmenin devri talebinde bulunabilir. Her ne kadar tapu iptal davası kiralık evler için söz konusu olmasa da, aile konutu kavramı kiracı durumda olan aileleri de korumaktadır. Yargıtay kararları da, bir evin kirada olması halinde dahi oranın aile konutu niteliği kazanabileceğini ve eşin rızası olmadan sözleşmenin feshedilemeyeceğini vurgulamıştır.

Yukarıdaki örnekler, aile konutu şerhi ve eşin rızası kavramlarının gerçek hayatta ne şekilde karşımıza çıkabileceğini göstermektedir. Bu senaryolar, her ne kadar tatsız durumlar olsa da, mağdur eşin hukuk yoluyla hakkını arayabileceğini ve çoğu durumda aile konutunu koruyabildiğini ortaya koymaktadır.

Yargıtay Uygulamaları ve İçtihatları

Türk yargı sistemi, aile konutu konusundaki anlaşmazlıklarda genellikle kanunun ruhuna uygun şekilde, yani aileyi ve özellikle zayıf konumdaki eşi koruyacak yönde kararlar vermektedir. Yargıtay (Türk Yargıtayı, yani temyiz mahkemesi) içtihatlarında, aile konutunun korunması ilkesini pekiştiren birçok karar bulunmaktadır. Bu bölümde, Yargıtay’ın konuya bakışını ana hatlarıyla inceleyeceğiz.

Yargıtay’ın çeşitli daireleri (özellikle 2. Hukuk Dairesi ve 6. Hukuk Dairesi gibi, aile hukuku ve tapu davalarına bakan daireler) aile konutu uyuşmazlıklarına dair kararlarında, öncelikle aile konutu tanımının somut olay özelinde doğru yapılıp yapılmadığını değerlendirir. Örneğin Yargıtay, bir taşınmazın aile konutu sayılabilmesi için eşlerin orayı sürekli kalma niyetiyle kullanmaları gerektiğini vurgulamıştır. Sadece zaman zaman gidilen yazlıklar veya kısa süreli kiralanmış evler, normalde aile konutu sayılmaz. İçtihatlarda, aile konutu kavramının aile hayatının merkezi olarak yorumlanması gerektiği belirtilir.

Diğer önemli bir husus, aile konutunun tapuya şerh verilmemiş olmasının, eşin koruma talebini ortadan kaldırmadığı yönündeki Yargıtay kararlarıdır. Yargıtay, kanunun aradığı şartlar gerçekleştiği sürece (yani evlilik birliği içinde, müşterek yaşamın sürdüğü bir konut olması ve tasarruf işleminin diğer eşin açık rızası olmadan yapılması), aile konutu şerhi olmasa dahi mağdur eşin açtığı davaların dinlenmesi gerektiğini belirtmektedir. Bir Yargıtay kararında, “Aile konutu şerhi bulunmasa dahi, davacının eşinin rızası olmadan yaptığı devir işlemi hukuken geçersizdir ve dava konusu yapılabilir” şeklinde ifadelerle, şerhin yokluğunun tek başına davanın reddi sebebi olamayacağına hükmedilmiştir. Bu, eşlerin korumasının sadece şerhe bağlı olmadığını, kanundan kaynaklandığını gösteren önemli bir içtihattır.

Öte yandan, Yargıtay içtihatları, üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasına büyük önem atfetmektedir. Birçok karar, Medeni Kanun m.1023’ün sağladığı iyiniyetli üçüncü kişinin mülkiyet korunması ilkesini de gözeterek çözüm üretir. Örneğin, Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, aile konutu şerhi olmayan bir evin satışında, alıcının iyi niyetli olduğu kabul edilerek tapu iptal talebi reddedilmiştir. Kararda, alıcının tapu kaydında herhangi bir uyarıcı bilgi görmediği ve evin aile konutu olduğunu bilemeyeceği belirtilmiş, bu durumda satışın geçerli sayılacağı sonucuna varılmıştır.

Ancak bir başka kararda ise, alıcının satıcı eşin kardeşi olması ve satış bedelinin gerçek değerinin çok altında gösterilmesi gibi olgulara dayanılarak, işlemin muvazaalı (danışıklı) yapıldığı ve alıcının iyi niyet iddiasının korunamayacağı sonucuna ulaşılmıştır. Bu ikinci durumda Yargıtay, tapu iptal ve tescil yönünde karar veren yerel mahkemenin hükmünü onamıştır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun da aile konutu konusunda önemli içtihat birleştirici kararları mevcuttur. Genel Kurul, bir uyuşmazlıkta aile konutunun korunması ilkesinin, tapu siciline güven ilkesinden daha ağır bastığını vurgulayarak, belirli koşullar altında eşin rızası olmadan yapılan devrin iptal edilebileceğine hükmetmiştir. Bu kararlar ışığında, uygulamada hâkimlerin önünde iki ilkenin dengelenmesi görevi bulunmaktadır: Aile hayatının korunması vs. tapu siciline güven. Yargıtay kararları, somut olayların özelliklerine göre bu dengeyi kurmaya çalışmaktadır.

Sonuç olarak, yüksek yargı organı olan Yargıtay, aile konutu şerhi nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında genellikle aileyi koruyucu bir tutum sergilemektedir. İçtihatlar, bu konudaki yasal düzenlemeleri yorumlarken eşlerin iyi niyetini, üçüncü kişilerin durumunu ve toplumsal yararı gözeten bir denge kurmayı amaçlar. Eşlerin haklarının korunması açısından, Yargıtay’ın bu konuda verdiği kararlar yol gösterici niteliktedir ve alt mahkemeler için bağlayıcı olmasa da önemli bir rehber işlevi görmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Aile konutu nedir?
   

   Cevap: Aile konutu, eşlerin ve varsa çocukların birlikte yaşadığı, düzenli hayatlarını sürdürdükleri ev veya konuttur. Kanunen koruma altına alınmış olup, bu konut üzerinde yapılacak önemli işlemlerde (örneğin satış, ipotek) diğer eşin izni aranır.

2. Aile konutu şerhi ne işe yarar?
   

   Cevap: Aile konutu şerhi, tapu kütüğüne konulan bir belirtmedir ve ilgili taşınmazın aile konutu olduğunu gösterir. Bu şerh sayesinde, evin diğer eşin haberi veya onayı olmadan satılması veya ipotek edilmesi engellenir; tapu memurları bu uyarıyı görerek işlem yapmaz.

3. Aile konutu şerhi nasıl konulur?
   

   Cevap: Aile konutu şerhi koydurmak için, eşlerden biri tapu müdürlüğüne başvurabilir. Başvuru sırasında evlilik cüzdanı, nüfus kayıt örneği ve konutun ailece oturulduğunu gösteren ikametgâh belgesi gibi belgeler sunulur. Diğer eşin onayı gerekmez, tek taraflı talep yeterlidir.

4. Eşim rızam olmadan evi satarsa ne yapabilirim?
   

   Cevap: Eşiniz sizin rızanız olmadan aile konutunu satarsa, vakit kaybetmeden tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz. Bu davada, satış işleminin kanuna aykırı olduğu gerekçesiyle tapu kaydının iptalini talep edersiniz. Mahkeme, haklı bulursa evi geri almanızı sağlayabilir.

5. Aile konutu şerhi yoksa da dava açabilir miyim?
   

   Cevap: Evet, aile konutu şerhi olmasa bile eşinizin habersiz yaptığı satışı mahkemeye taşıyabilirsiniz. Kanun, şerh olmasa da diğer eşin rızası olmadan satış yapılamayacağını hükme bağlar. Ancak şerh yokken davada üçüncü kişinin iyi niyeti gibi faktörler değerlendirilebilir.

6. Tapu iptali ve tescil davası ne kadar sürer?
   

   Cevap: Bu davaların süresi, mahkemelerin iş yüküne ve olayın karmaşıklığına göre değişir. Genellikle ilk derece mahkemesinde 6 ay ile 2 yıl arasında sonuçlanabilir. İstinaf veya temyiz aşamalarına gidilirse süreç uzayabilir. Sabırlı olmak ve süreci avukatınızla yakından takip etmek önemlidir.

7. Tapu iptali davası hangi mahkemede açılır?
   

   Cevap: Aile konutuyla ilgili tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Aile Mahkemesi bu konuda görevli değildir; çünkü dava mülkiyet hakkına ilişkindir ve genellikle üçüncü kişiler de taraf olmaktadır.

8. Eşimin haberi olmadan evde ipotek kurulmuş, ne yapmalıyım?
   

   Cevap: Eğer aile konutu üzerinde sizin haberiniz ve rızanız olmadan ipotek tesis edildiyse, bu ipoteğin kaldırılması için dava açabilirsiniz. Mahkeme, ipoteğin sizin izniniz olmadan konulduğunu tespit ederse ipotek kaydının iptaline karar verebilir. Ayrıca eşinize karşı uğradığınız zarar için tazminat isteme hakkınız da olabilir.

9. Aile konutu şerhi konulmuş bir ev satılabilir mi?
   

   Cevap: Aile konutu şerhi olan bir ev, diğer eşin noterden onaylı yazılı izni olmadıkça satılamaz veya devredilemez. Tapu müdürlüğü, şerhi görünce mutlaka diğer eşin rıza belgesini talep eder. Eğer bu rıza verilmezse, satış işlemi gerçekleşmez. Bu nedenle pratikte şerhli bir evin satışı, ancak eşin onayı ile mümkündür.

10. Boşanma davası sürerken eşim evi satabilir mi?
    

    Cevap: Boşanma davası devam ederken eşlerin hala evli olduğu kabul edilir, bu nedenle aile konutu koruması sürer. Eşiniz boşanma sürecinde evi satmaya kalkarsa, halen rızanız gereklidir. Eğer habersiz satış yaparsa, yine tapu iptal davası açarak duruma müdahale edebilirsiniz. Boşanma aşamasında tedbiren aile konutu şerhi koydurmak da iyi bir önlem olabilir.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,