Taşınmaz Satışlarında KDV İstisnası Uygulaması ve 2023 Değişiklikleri

15 Temmuz 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7456 sayılı Kanun ile taşınmaz satışlarında KDV (Katma Değer Vergisi) istisnası uygulamasında önemli değişiklikler yapıldı. Bu metinde, kurumların taşınmaz satışlarından doğan KDV yükümlülüklerine ilişkin bu değişiklikleri detaylandıracak ve KDV istisnasının kaldırılmasının getirdiği yenilikleri inceleyeceğiz.

Mevcut KDV İstisnası Uygulaması ve Değişiklikler

Önceki Durum

Değişiklikten önce, kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı KDV’den istisna ediliyordu. Bu istisna, ticari faaliyet dışındaki taşınmaz satışlarında KDV yükünü azaltarak kurumlar için önemli bir vergi avantajı sağlıyordu.

Yeni Düzenleme

7456 sayılı Kanun’un 7. maddesi ile KDV Kanunu’nun 17/4-r maddesinde yapılan değişiklikle bu istisna kaldırıldı. Buna göre, 15 Temmuz 2023 tarihinden itibaren, kurumların aktifinde bulunan taşınmazların satışında artık KDV istisnası uygulanmayacak ve satışlar genel KDV hükümleri çerçevesinde değerlendirilecektir.

Taşınmaz Satışında KDV İstisnası Koşulları

15 Temmuz 2023 Öncesi ve Sonrası Satışlar

• 15 Temmuz 2023 Öncesi Satışlar: 15 Temmuz 2023 tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazlar için, eski KDV istisnası hükümleri geçerli olacak. Bu taşınmazların satışı, daha önce belirlenen KDV istisnası şartlarına uygun şekilde KDV’den muaf tutulacaktır.
• 15 Temmuz 2023 Sonrası Satışlar: Bu tarihten sonra kurumların aktifine kaydedilen taşınmazların satışları, KDV’den istisna edilmeyecek ve genel KDV hükümleri çerçevesinde işlem görecektir.

Taşınmaz Satışından Elde Edilen Kazançlar İçin Kurumlar Vergisi İstisnası

Önceki Durum

15 Temmuz 2023 tarihine kadar, kurumların taşınmaz satışından elde ettiği kazancın %50’si Kurumlar Vergisi’nden (KV) istisna tutuluyordu. Ancak bu istisnanın uygulanabilmesi için aşağıdaki şartların tümünün sağlanması gerekiyordu:

1. Kurumun taşınmaz ticareti veya kiralaması ile uğraşmaması,
2. Taşınmaza en az iki yıldır sahip olması,
3. Satış bedelinin iki yıl içinde nakden tahsil edilmesi,
4. İstisna edilen kazancın pasifte bir fon hesabında beş yıl süreyle tutulması.

Yeni Düzenleme

15 Temmuz 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren düzenlemelerle birlikte, taşınmaz satışından elde edilen kazançlara ilişkin KV istisnası oranı %25’e düşürülmüştür. Ancak bu değişiklik, 15 Temmuz 2023’ten önce kurumların aktifinde bulunan taşınmazlar için geçerli değildir. Bu taşınmazlar, eski düzenlemelere tabi olmaya devam edecektir.

Örnek vasıtasıyla açıklamak gerekirse, kurumlar 7456 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği 15.07.2023 tarihi itibariyle aktifinde yer alan ve aktifinde en az iki yıl tam süreyle tuttuğu taşınmazını anılan tarihten önce satmış ise satış kazancının %50’sini istisna edebilecek iken anılan tarihten sonra elden çıkarırsa istisna tutarı satış kazancının %25’i olacaktır.

Özel Durumlar: Taşınmaz Satışlarında KDV ve KV İstisnaları

15 Temmuz 2023 Öncesi Taşınmazlar

7456 sayılı Kanun ile KDV Kanunu’na eklenen Geçici 43. madde uyarınca, 15 Temmuz 2023 tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazlar için eski KDV istisnası hükümleri geçerli olmaya devam edecektir. Bu taşınmazların satışı, %50 oranındaki Kurumlar Vergisi istisnasından yararlanmaya devam edecek ve satış KDV’den muaf olacaktır.

Bankalara ve Finansal Kurumlara Devir

Bankalara, finansal kiralama şirketlerine veya finansman şirketlerine borçlarına karşılık taşınmazların devri de KDV ve KV’den istisna tutulmaya devam etmektedir. Bu devirler, yasanın eski hükümlerine göre değerlendirilecek ve iki yıllık elde tutma süresi aranmaksızın istisnadan yararlanabilecektir.

Örnek: Taşınmaz Satışı

Örnek: Bir kurumun aktifinde 2020 yılından beri bulunan bir taşınmaz, 2.000.000 TL bedelle 2024 yılında satıldığında:

• Satış Bedeli: 2.000.000 TL
• KDV Oranı: %18
• KDV Tutarı: 2.000.000 TL x 0,18 = 360.000 TL
• Toplam Satış Bedeli: 2.360.000 TL

Kurumlar Vergisi açısından ise:

• Kurumlar Vergisi İstisnası Oranı: %25
• İstisna Edilecek Kazanç: 2.000.000 TL x 0,25 = 500.000 TL

KDV Beyanı ve Ödeme Süreci

Taşınmaz satışında KDV beyanı, satışın gerçekleştiği dönemde ilgili vergi dairesine yapılmalıdır. KDV yükümlülüğü, beyan edilen tutara göre hesaplanır ve ödenir. Bu süreçte, taşınmaz satışının KDV’ye tabi olup olmadığına dikkat edilmelidir.

Sonuç

15 Temmuz 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7456 sayılı Kanun, taşınmaz satışlarında KDV ve Kurumlar Vergisi istisnası uygulamalarında köklü değişiklikler getirmiştir. Kurumlar, taşınmaz satışlarında artık genel KDV hükümlerine tabi olacak ve yalnızca 15 Temmuz 2023 tarihinden önce aktiflerinde bulunan taşınmazlar için eski KDV istisnasından yararlanabileceklerdir. Bu düzenlemeler, vergi planlaması ve mali yönetim açısından önemli bir etki yaratacaktır.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. 15 Temmuz 2023 tarihinden önce aktifimde yer alan taşınmazı satarsam KDV ödemem gerekir mi?

Hayır, 15 Temmuz 2023 tarihinden önce aktifinizde yer alan taşınmazların satışı, eski KDV istisnası hükümlerine tabi olup, KDV’den muaf tutulmaya devam edecektir.

2. Taşınmaz satışından elde edilen kazancın %50’sinin Kurumlar Vergisi’nden istisna edilmesi halen geçerli mi?

15 Temmuz 2023’ten itibaren, yeni düzenlemelere göre taşınmaz satışından elde edilen kazancın %25’i Kurumlar Vergisi’nden istisna edilecektir. Ancak bu, 15 Temmuz 2023’ten önce aktifinizde bulunan taşınmazlar için geçerlidir.

3. Yeni düzenlemeler, banka borçlarına karşılık taşınmaz devri için KDV istisnasını nasıl etkiler?

Bankalara, finansal kiralama şirketlerine veya finansman şirketlerine borçlarına karşılık taşınmaz devri, KDV ve KV’den istisna edilmeye devam edecektir. Bu devirlerde iki yıllık elde tutma süresi aranmaksızın KDV istisnası uygulanır.

4. Taşınmaz ticareti ile uğraşan bir kurumun taşınmaz satışı KDV’den muaf mı?

Hayır, taşınmaz ticareti ile uğraşan kurumların taşınmaz satışları KDV’ye tabidir ve KDV istisnasından yararlanamazlar.

5. 15 Temmuz 2023 sonrası aktife alınan taşınmazların satışı için hangi KDV oranı uygulanır?

15 Temmuz 2023 sonrası aktife kaydedilen taşınmazların satışı, genel KDV hükümlerine tabi olup, ilgili KDV oranı %18 olarak uygulanır. Bu oran, taşınmazın türüne ve satış koşullarına göre değişebilir.