Önalım (Şufa) Hakkına Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası

Türk Medeni Hukuku’nda önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda ortaklardan birinin payını bir üçüncü kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara tanınan öncelikli alım hakkıdır. Bu hak sayesinde mevcut paydaşlar, taşınmazın dışarıdan bir kişiye satılması halinde araya girip aynı şartlarla alıcı olabilme imkanına sahip olurlar. Uygulamada “önalım davası” veya “şufa davası” olarak bilinen dava da, bu hakkın kullanımıyla tapu iptali ve tescil talebini içerir. Aşağıda, önalım hakkının tanımı ve hukuki dayanaklarından başlayarak, kanuni ve sözleşmesel önalım hakkı arasındaki farklar, hakkın kullanılma şartları, süreleri ve tapu iptali-tescil davası süreci ile Yargıtay kararları ışığında önemli hususlar ele alınmıştır. Yazı sonunda ayrıca konuyla ilgili sıkça sorulan sorulara da yer verilmektedir.

Önalım Hakkının Tanımı, Hukuki Niteliği ve Yasal Dayanakları (TMK m. 732–735)

Önalım (şufa) hakkı nedir? Türk Medeni Kanunu’na göre önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazdaki kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara tanınmış öncelikli satın alma hakkıdır. Bu hak, kanundan doğan bir haktır ve otomatik olarak paydaş konumundaki herkes için geçerlidir. Yasal dayanağı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 732–734 maddeleridir. Örneğin TMK md. 732’de açıkça “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” denilerek bu hak tanımlanmıştır.

Önalım hakkının hukuki niteliği, doktrinde “yenilik doğuran (inşaî) hak” olarak ifade edilir. Yani önalım hakkı, hak sahibi paydaşın tek taraflı irade beyanıyla (dava açmasıyla) yeni bir hukuki durum yaratır. Bu hakkın kullanılmasıyla birlikte, taşınmazın satışı sırasında alıcı ile satıcı arasında kurulmuş sözleşme, önalım hakkı sahibi ile satıcı arasında aynı şartlarla kurulmuş sayılır. Başka bir deyişle önalım hakkını kullanan paydaş, alıcı üçüncü kişinin yerine geçerek onun yaptığı satış sözleşmesine sonradan taraf olur. Böylece yeni bir sözleşme yapılmasına gerek kalmadan, alıcıya ait tapu kaydı iptal edilip ilgili pay, önalım hakkını kullanan paydaş adına tescil edilir.

Yasal dayanaklar: Türk Medeni Kanunu’nda önalım hakkı ve kullanımı ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir:

• TMK m.732, yasal (kanuni) önalım hakkının tanımını yapar ve hangi durumda doğduğunu belirtir.
• TMK m.733, önalım hakkının kullanılmasına ilişkin usul ve kısıtlamaları düzenler. Bu maddede önalım hakkından feragat (vazgeçme) şartları, alıcının bildirim yükümlülüğü ve hakkın kullanımıyla ilgili süreler (3 ay ve 2 yıl kuralı) yer alır.
• TMK m.734, önalım hakkının dava yolu ile kullanılacağını ve hak sahibinin tapu tescili kararı öncesinde satış bedelini ve alıcının ödediği tapu giderlerini mahkemece belirlenen süre içinde depo etmek zorunda olduğunu hükme bağlar.
• TMK m.735, sözleşmeden doğan önalım hakkını düzenler. Tapu kütüğüne şerh edilen (işlenen) bir önalım sözleşmesinin etkileri, süresi ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliği bu maddede belirtilmiştir.

Özetle, önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nda mülkiyet hakkına kanundan kaynaklanan bir kısıtlama olarak öngörülmüştür. Paylı mülkiyette, herhangi bir paydaş taşınmazdaki payını satarken diğer paydaşların rızası olmadan dışarıdan bir alıcıyı ortak yapamaması amacıyla bu hak getirilmiştir. Bu sayede ortaklar, taşınmaz bütünlüğünü veya ortaklıktaki dengeyi koruma imkanına kavuşur.

Kanuni Önalım ve Sözleşmesel Önalım Hakkı Arasındaki Farklar

Önalım hakkı, kanundan doğabileceği gibi taraflar arasındaki bir sözleşmeden de doğabilir. Kanuni (yasal) önalım hakkı ile sözleşmesel önalım hakkı arasındaki temel farklar şunlardır:

• Doğuş Kaynağı: Kanuni önalım hakkı doğrudan doğruya kanundan (TMK m.732) doğar ve paylı mülkiyet ilişkisine bağlıdır. Sözleşmesel önalım hakkı ise Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre yapılan bir önalım sözleşmesinden doğar; yani tamamen tarafların iradesine dayanır.
• Uygulama Alanı: Kanuni önalım hakkı sadece paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda ortaya çıkar. Bu hak, örneğin miras yoluyla intikal etmiş ve hisseli kalmış bir arsa veya birden çok kişinin paylı olarak sahip olduğu bir tarla gibi durumlarla sınırlıdır. Sözleşmesel önalım hakkı ise herhangi bir taşınmaz mal için maliki ile bir üçüncü kişi arasında yapılan anlaşmayla tanınabilir. Örneğin bir arsa maliki, komşu arsa sahibine “ileride arsayı satarsam ilk önce sana teklif edeceğim” şeklinde sözleşmeyle önalım hakkı verebilir.
• Şarta Bağlılık ve Kapsam: Kanuni önalım hakkı, kanunun öngördüğü şartlar gerçekleşince (hissedarın payını üçüncü kişiye satması) devreye girer ve kapsamı kanunla belirlenmiştir. Sözleşmesel önalım hakkının kapsamı ve şartları ise tarafların yaptığı sözleşmeye göre belirlenir. Sözleşmede genellikle hangi koşullarda hakkın kullanılacağı, fiyatın nasıl belirleneceği gibi hususlar düzenlenebilir.
• Üçüncü Kişilere Karşı Etkisi: Kanuni önalım hakkı, doğası gereği herkese karşı ileri sürülebilen bir haktır. Pay satıldıktan sonra şartlar oluştuğunda, alıcı üçüncü kişi bu haktan etkilenir ve payı önalım hakkı sahibine devretmek zorunda kalır (mahkeme kararı ile). Buna karşılık, sözleşmeden doğan önalım hakkı başlangıçta sadece sözleşmeyi yapan taraflar arasında geçerli, şahsi nitelikte bir haktır. Eğer bu hak tapu siciline şerh (kaydedilme) edilirse, o zaman ayni etki kazanır ve taşınmazı sonradan satın alan herkese karşı da ileri sürülebilir. Tapuya şerh verilmemiş bir sözleşmesel önalım hakkı, taşınmazı iyi niyetle satın alan üçüncü kişiye karşı kullanılmaz; sadece hakkı tanıyan malike karşı tazminat veya sözleşmesel yaptırımlar gündeme gelebilir.
• Süre Sınırlamaları: Kanuni önalım hakkının kullanımı kanunda kesin sürelerle sınırlandırılmıştır (aşağıda detaylı açıklandığı gibi 3 ay ve en fazla 2 yıl içinde kullanılmalıdır). Sözleşmesel önalım hakkı için ise taraflar sözleşmede bir süre öngörebilir. Türk Medeni Kanunu m.735, tapu kütüğüne şerh edilmiş sözleşmesel önalım hakkının en fazla 10 yıl için etkili olabileceğini belirtir. Yani tapuya şerh verilen bir önalım sözleşmesi, şerh tarihinden itibaren on yıl geçtikten sonra hükmünü yitirir (süre dolmasa bile 10 yılın sonunda hak düşer). Kanuni önalımda ise her satış için yeniden hak doğar ancak her somut satış için kanunun koyduğu kısa süreler içinde harekete geçilmezse o satış bakımından hak kaybedilir.
• Feragat (Vazgeçme) Durumu: Kanuni önalım hakkından vazgeçme (feragat) imkanı kanunda düzenlenmiştir. Bir paydaş, önalım hakkını genel olarak resmi şekilde feragatname düzenleyip tapuya şerh verdirerek ileride çıkacak tüm satışlar için vazgeçebilir. Ya da belirli bir satış gerçekleştiğinde diğer paydaşa yazılı bir beyanla “bu satışta önalım hakkımı kullanmıyorum” diyerek o satış özelinde hakkından vazgeçebilir. Sözleşmesel önalım hakkı ise zaten tarafların iradesine bağlı olduğu için, hak sahibi dilerse hakkını kullanmayabilir; hatta sözleşmede bu hakkın devri, mirasçıya geçip geçmeyeceği gibi hususlar da düzenlenebilir. Sözleşmesel hakkın tamamen kaldırılması da tarafların anlaşmasına veya tapudaki şerhin terkinine (silinmesine) bağlıdır.

Özetle, kanuni önalım hakkı hisseli taşınmazlarda kanun gereği doğan otomatik bir hak iken, sözleşmesel önalım hakkı ise iradi olarak yaratılan ve şartları taraflarca belirlenen bir haktır. Uygulamada en sık karşılaşılan durum kanuni önalım hakkıdır ve bu hakka dayanılarak tapu iptali ve tescil davası açılmaktadır. Sözleşmesel önalım ise genelde ileride taşınmazı satın almak isteyen alıcı adaylarının kendilerini güvenceye almak için başvurdukları bir yöntemdir.

Önalım Hakkının Kullanılabilmesi İçin Gerekli Şartlar

Bir paydaşın önalım hakkını kullanabilmesi, belirli koşulların varlığına bağlıdır. Kanuni önalım hakkı için gerekli şartlar şu şekilde özetlenebilir:

• Paylı mülkiyet olmalı: Önalım hakkı sadece paylı mülkiyet halindeki taşınmazlarda söz konusudur. Paylı mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından belli pay oranlarıyla sahip olunması durumudur. Elbirliği mülkiyeti (iştirak hâli) gibi durumlarda ise önalım hakkı doğmaz, çünkü elbirliği mülkiyetinde paydaşların tek başına satış yapma yetkisi yoktur (bütün ortakların birlikte hareket etmesi gerekir). Aynı şekilde kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan apartman daireleri gibi bağımsız bölümler de paylı mülkiyet kapsamında olmadığı için komşu daire sahiplerinin birbirlerinin satışlarına karşı önalım hakkı bulunmaz. Özetle, önalım hakkının uygulanabilmesi için taşınmazın hisseli (ortaklı) mülkiyet olması gerekir.
• Hissedar kendi payını üçüncü kişiye satmış olmalı: Önalım hakkı, paydaşlardan birinin payını satması durumunda ortaya çıkar. Satış işlemi, bir satış sözleşmesi ile gerçekleşmelidir. Eğer pay, üçüncü kişiye satış dışı bir yolla devredildiyse (örneğin bağışlama/yapma, trampa – takas, miras yoluyla geçiş, mahkeme kararıyla geçiş veya cebri icra ile satış gibi durumlar), kanuni önalım hakkı kullanılmaz. Çünkü kanun sadece satışa özel bu hakkı tanır. Örneğin bir paydaş payını bedelsiz olarak çocuğuna bağışlarsa, diğer paydaşlar önalım hakkı talep edemezler. Yine payın açık artırma (icra satışı) yoluyla satılması halinde de önalım hakkı işlemez. Satış benzeri işlemler konusunda dikkatli olmak gerekir; taraflar bazen önalım hakkını engellemek amacıyla satış yerine bağış gibi gösterme yoluna gidebilmektedir. Ancak böyle hileli bir durum (muvazaa) kanıtlanırsa, gerçekte satış yapıldığı iddiasıyla önalım hakkı talep edilmesi de mümkündür (mahkeme, işlemin bağış değil gerçekte satış olduğuna kanaat getirirse önalım hakkını kabul edebilir).
• Satış, paydaşlar dışındaki bir kişiye yapılmış olmalı: Yasal önalım hakkı, taşınmazın paydaşları dışındaki üçüncü kişilere yapılan satışlarda kullanılabilir. Eğer bir paydaş kendi payını, taşınmazdaki diğer bir paydaşa satarsa önalım hakkı doğmaz. Çünkü burada alıcı zaten mevcut bir ortağıdır, dışarıdan yeni bir kişi ortak olmamıştır. Örneğin üç ortaklı bir taşınmazda A kendi payını B’ye satarsa, C’nin önalım hakkı yoktur (zira B zaten ortaktır). Önalım hakkı, paydaş olmayan yeni alıcılara karşı tanınmış bir haktır.
• Önalım hakkı sahibi, satış anında paydaş olmalı: Önalım hakkını kullanabilecek kişi(ler), satışın gerçekleştiği tarihte taşınmazın paydaşı olan diğer hissedarlardır. Satıştan sonra paydaş konumunu kaybetmiş biri (örneğin payını daha önce satmış veya devretmiş olan) ya da henüz paydaş olmayan biri bu hakkı kullanamaz. Ayrıca taşınmaz üzerinde intifa, oturma gibi sınırlı ayni hak sahipleri veya kiracılar gibi şahsi hak sahipleri de önalım iddiasında bulunamaz; hak sadece pay sahiplerine aittir.
• Önalım hakkı sahibi önceden hakkından feragat etmemiş olmalı: Bir paydaş, önalım hakkından feragat (vazgeçme) etmişse artık bu hakkı kullanamaz. Feragat, iki şekilde olabilir: (1) Genel feragat: Noter huzurunda resmi şekilde düzenlenerek tapuya şerh verilen bir feragat beyanı ile paydaş, gelecekteki tüm satışlar için önalım hakkını bırakabilir. Bu durumda o kişi artık hiçbir satışta önalım iddiasında bulunamaz. (2) Belirli satış için feragat: Bir satış işlemi öncesinde veya sonrasında, basit yazılı bir beyan ile o satış özelinde hakkını kullanmayacağını diğer paydaşa bildirir. Bu durumda sadece o satış için hakkını kullanmamış olur, ileride başka satışlar olursa hakkı devam eder. Eğer feragat yoksa, paydaşın hakkı saklıdır.
• Fiili taksim olmamalı (veya hakkın kötüye kullanılması söz konusu olmamalı): Uygulamada fiili taksim adı verilen durum, paylı mülkiyete konu taşınmazın ortaklar arasında gayriresmî şekilde bölüşülüp her birinin ayrı ayrı kullanması halidir. Örneğin ortaklar yıllardır arazinin sınırlarını aralarında çizmiş ve fiilen herkes kendi bölümünü ekip biçiyor, kullanıyorsa, bu bir fiili taksim göstergesi olabilir. Fiili taksim, resmi bir ayrım olmadığı halde taşınmazın paydaşlarca sanki bölünmüş gibi kullanılmasıdır. Yargıtay uygulamalarında, fiili taksimin varlığı kesin ve sürekli bir biçimde ispatlanmışsa, bir paydaşın sırf diğerinin kullandığı bölümü satın alan yabancıya karşı önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir. Özellikle Medeni Kanun m.2’deki dürüstlük ilkesi gereğince, eğer paydaşlar zımnen anlaşarak “herkes kendi kullandığı kısmı sahiplenmiş” ise, bu durumda o kısmı satın alan kişiye sonradan itiraz etmek hakkın kötüye kullanılması sayılabilir. Ancak fiili taksim savunmasının kabulü için çok net koşullar gerekir: Her bir paydaşın sınırları belirli ayrı bir kısmı uzun süredir kullanması ve bu konuda ortak bir mutabakatın bulunması gibi. Basitçe, arazide herkesin farklı köşede çalışması tek başına fiili taksim sayılmayabilir. Mahkemeler tanık beyanları, keşif ve bilirkişi incelemeleriyle fiili kullanım durumunu tespit eder. Kısaca, belirgin bir fiili taksim hali yoksa veya ispatlanamıyorsa, önalım hakkı normal şekilde kullanılabilir. Hakkın kötüye kullanılmaması açısından her somut olay ayrı değerlendirilir.

Yukarıdaki şartlar mevcutsa, paydaş önalım hakkını kullanarak satış işlemini kendi lehine çevirebilir. Önalım hakkının kullanılması da belirli usullere tabidir – en önemlisi de hakkın süresi içinde ve dava yoluyla kullanılmasıdır. Şimdi hakkın kullanılma süresi ve dava açma zamanlamasına bakalım.

Önalım Hakkını Kullanma Süresi ve Dava Açma Süresi (Hak Düşürücü Süreler)

Önalım hakkı sonsuza dek kullanılabilecek bir hak değildir; kanun, bu hakkın belirli süreler içinde ileri sürülmesini şart koşmuştur. Bu süreler hak düşürücü süre niteliğindedir, yani süresi geçtikten sonra hak kaybedilir ve artık dava açılamaz. Türk Medeni Kanunu m.733/4 uyarınca:

• Noter bildirimi ile öğrenmeden itibaren 3 ay: Satış işleminden sonra alıcı (yeni paydaş) veya satıcı, Medeni Kanun m.733/3 gereği satış bilgisini diğer paydaşlara noterden resmi bir ihtar ile bildirmek zorundadır. Eğer bu şekilde noter aracılığıyla bildirim yapılırsa, önalım hakkı sahibi paydaşlar bildirimin kendilerine ulaştığı tarihten itibaren 3 ay içinde önalım hakkını kullanmak (yani dava açmak) zorundadır. Bu 3 aylık süre, satışın paydaşa herhangi bir şekilde haber olduğu tarihe göre değil, mutlaka resmi bildirimin tarihine göre hesaplanır. Örneğin satış oldu ve alıcı noterden 1 Temmuz’da diğer paydaşa satış bildirimini gönderdi, paydaş da 5 Temmuz’da tebligatı aldıysa, 5 Temmuz’dan itibaren 3 aylık süre 5 Ekim’de dolacaktır. Bu süre içinde dava açılmazsa hak düşer. Önemli: Noter dışında bir yolla (örneğin alıcı telefonla haber verse veya başka bir yazı gönderse) yapılan bildirimler kanunen geçerli değildir; kanun açıkça noter kanalıyla bildirim şartı aramaktadır.
• Her halükarda satış tarihinden itibaren 2 yıl: Satış işlemi gerçekleşip tapuya tescil edildikten sonra, eğer alıcı veya satıcı yukarıdaki zorunlu bildirimi yapmazsa, önalım hakkı tamamen ortadan kalkmıyor; fakat kanun en fazla 2 yıl bekleme süresi tanımıştır. Satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl geçtikten sonra, bildirim yapılmamış olsa bile, artık önalım hakkı kullanılamaz. Bu kural, alıcıyı belirsiz bir süre tehdit altında bırakmamak, hukuk güvenliğini sağlamak amacını taşır. Örneğin bir satış işlemi 1 Ocak 2025’te gerçekleşti ve hiçbir bildirim yapılmadıysa, eski paydaşlar en geç 1 Ocak 2027’ye kadar önalım davası açabilirler; bu tarihten sonra hak düşecektir.

Belirtilen 3 ay ve 2 yıl süreleri kesin (hak düşürücü) nitelikte olup mahkeme tarafından resen (kendiliğinden) dikkate alınır. Yani davalı taraf ileri sürmese bile, süre geçiyorsa hakim davayı reddeder. Bu nedenle paydaşların, satıştan haberdar oldukları andan itibaren süre hesaplarını titizlikle yapmaları gerekir. Eğer bir noter ihtarı gelmişse, tebliğ alındığı günün ertesi gününden başlayarak 3 ay içinde dava dilekçesi mahkemeye verilmelidir. Noter ihtarı gelmediyse satışın tapudaki tescil tarihini öğrenip 2 yıllık süre dolmadan mutlaka dava açılmalıdır. Aksi halde, hak kaybına uğranacak ve taşınmazdaki dışarıdan gelen ortak kalıcı hale gelecektir.

Sürelerin işlemeye başlaması konusunda pratikte dikkat edilmesi gereken nokta: Bazen paydaşlar, satış gerçekleştiğini gayriresmi yollarla (eş dost haberi, tapu sorgulama vs.) öğrenebilmektedir. Ancak yukarıda belirtildiği gibi kanunun aradığı süre kriteri resmi bildirime dayalıdır. Yine de, her ihtimale karşı, eğer bir paydaş satış yapıldığını duyduysa, resmi bildirimi beklemeden mümkün olan en kısa sürede dava açması önerilir. Zira uygulamada bazı tartışmalar olsa da, sürenin başlangıcı konusunda hataya düşmemek için temkinli davranmak en iyisidir. Noter ihtarı gelmemiş olsa bile, 2 yıllık mutlak süreyi geçirmemek öncelikli kuraldır.

Özetle, önalım hakkı süreye tabidir: 3 ay içinde kullanılması gereken bir kısa süre ve 2 yıl içinde mutlaka kullanılması gereken bir azami süre vardır. Bu süreler geçtikten sonra önalım hakkı talep etmek mümkün olmaz. Hak düşürücü süreler, taraflarca uzatılamaz veya değiştirilemez.

Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası Süreci (Görevli Mahkeme ve İspat Yükü)

Önalım hakkını kullanmanın tek yolu, alıcıya karşı dava açmaktır. Kanun (TMK m.734), “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır” diyerek bu hususu vurgulamıştır. Halk arasında önalım davası (şufa davası) diye anılan bu hukuki süreçte, aslında açılan davanın tam adı **“önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası”**dır. Bu dava ile önalım hakkı sahibi paydaş, üçüncü kişiye satılan payın kendi adına tescilini talep eder.

Görevli ve yetkili mahkeme: Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın aynına (mülkiyet hakkına) ilişkin davalardır. Bu sebeple, görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Örneğin İzmir’deki bir taşınmaz için dava İzmir’de (ilgili ilçedeki Asliye Hukuk’ta) açılmalıdır; taşınmazın bulunduğu yer dışında bir mahkemede dava açılamaz. Bu kural, Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği taşınmaz davalarında uygulanır. Davanın davalısı, taşınmaz payını satın alan üçüncü kişi yani yeni paydaştır. Satışı yapan eski paydaşa karşı dava açılmaz (zira amaç, alıcının adına geçen tapu kaydını iptal ettirip kendi adına tescil sağlamak olduğundan, burada muhatap tapu maliki olan alıcıdır). Eğer satış yapılan kişi payı birden fazla kişiye devralmışsa (örneğin payın yarısını A, yarısını B aldıysa) her iki alıcı da davalı olur.

Davanın açılması ve ilk işlemler: Öncelikle önalım hakkı sahibi paydaş, süreleri kaçırmadan bir dava dilekçesi hazırlayarak Asliye Hukuk Mahkemesi’nde davayı başlatır. Dilekçede, taşınmazın tapu bilgileri, kendisinin o taşınmazda paydaş olduğu, diğer paydaşın payını üçüncü kişiye sattığı ve bu satış nedeniyle önalım hakkını kullanmak istediği belirtilir. Dava konusunun niteliği gereği, davacı paydaş satış bedelini ve alıcının ödediği masrafları ödemeye hazır olduğunu da belirtir. Tapu kayıt örneği, satışa ilişkin resmi senet veya satışın yapıldığını gösteren tapu bilgileri delil olarak sunulur. Ayrıca noter bildirim tebligatı geldiyse onun evrakı da eklenir (böylece 3 aylık süre içinde başvurulduğu gösterilir).

İhtiyati tedbir (dava şerhi): Davacı, dava açarken mahkemeden tapuda ihtiyati tedbir konulmasını talep edebilir. Genelde uygulamada, üçüncü kişi alıcı, davası devam eden payı başkasına devretmesin diye tapunun beyanlar hanesine “önalım davası vardır” şerhi konur. Bu sayede davalı alıcı, davadan habersiz dördüncü bir kişiye payı satmaya kalksa bile, yeni alıcı bu davayı bileceği için iyi niyet iddiasında bulunamaz ve davanın sonucuna tabi olur. Bu tedbir, taşınmazın elde kalmasını ve davanın sonucunun beklenmesini sağlar.

Yargılama süreci ve ispat: Dava dilekçesi davalıya tebliğ edildikten sonra yargılama süreci başlar. Davalı alıcı, savunmasında eğer varsa önalım hakkının kullanılamayacağına dair itirazlarını öne sürer. Örneğin “davacı süresinde dava açmadı (hak düşümü)”, “satış değil bağıştı, önalım hakkı yok”, “davacı zaten feragat etmişti” veya “taşınmaz fiilen paylaştırılmıştı, hakkın kötüye kullanılmasıdır” gibi savunmalar getirebilir. Mahkeme, tarafların delillerini değerlendirir.

İspat yükü genel olarak davacıdadır; davacı önalım hakkı sahibi olduğunu (taşınmazda paydaş olduğunu) ve gerçekten bir satış işlemiyle payın davalıya geçtiğini ispatlamalıdır. Zaten tapu kayıtları ve resmi satış senedi genellikle bu hususu ortaya koyar. Davalının bildirim yapıp yapmadığı, davanın süresinde açılıp açılmadığı gibi konular da evrak üzerinden denetlenir. Davalı tarafın “fiili taksim vardı” gibi bir iddiası varsa, bunu ispat yükü ona düşer; mahkeme bu iddia ciddi ise keşif ve tanık deliline başvurabilir. Yine davacı taraf, satış bedelinin muvazaalı şekilde yüksek gösterildiğini iddia ediyorsa, bunu kanıtlamak için bilirkişi marifetiyle değer tespiti isteyebilir.

Önalım bedelinin mahkemece depo ettirilmesi: Kanuna göre davacı önalım hakkı sahibi, payın kendi adına tescil kararı verilmeden önce satış bedelini ve alıcının ödediği tapu harç ve masraflarını nakden ödemek zorundadır. Uygulamada mahkeme, davanın ilerleyen aşamalarında (genellikle davanın kabulüne karar vermeden önce) davacıya bir mehil (kesin süre) vererek, belirli bir tutarı depo etmesini ister. Bu tutar, tapu resmi senedinde gösterilen satış bedeli + alıcının ödediği tapu harcı toplamıdır. Mahkeme yazı işleri, ilgili bankada emanet hesabı açtırarak paranın oraya yatırılmasını sağlar. Davacı bu önalım bedelini belirtilen süre içinde yatırmalıdır. Eğer yatırmazsa, mahkeme davayı reddedecektir (çünkü bu ödeme yasal zorunluluktur).

Not: Bazen satıcı ile alıcı, önalım hakkı sahiplerini caydırmak için tapuda gerçekte olduğundan çok daha yüksek bir satış bedeli gösterebilirler. Bu durumda, davacı önalım hakkı sahibi, muvazaa iddiasıyla gerçekte daha düşük bir bedel üzerinde anlaşıldığını ileri sürebilir. Yargıtay’a göre, davacı kendi muvazaasına dayanmadığı sürece bu iddiayı getirebilir. Yani önalım hakkı sahibi, “tapuda 1.000.000 TL gösterilmiş ama gerçekte 500.000 TL’ye anlaştılar” diyerek durumu ispat edebilirse, mahkeme gerçek bedel üzerinden hükmedebilir. Buna karşılık, eğer tapuda gösterilen bedel düşük, gerçek bedel daha yüksek ise alıcı-satıcı taraf sonradan “aslında daha fazla ödedik” diyerek fark talep edemez; çünkü kendi muvazaalı işlemlerine dayanarak hak iddia edemezler. Bu ilke gereği, önalım davasında yüksek gösterilen bedelin indirilmesi mümkündür ama düşük gösterilen bedelin yükseltilmesi mümkün değildir.

Mahkeme, önalım şartlarının oluştuğunu tespit eder ve davacının depo yükümlülüğünü de yerine getirdiğini görürse, tapu iptal ve tescil kararı verir. Bu kararla, davalı alıcının tapu kaydı iptal edilir ve söz konusu pay, davacı önalım hakkı sahibi adına tescil edilir. Kararın kesinleşmesiyle birlikte davacı, ilgili tapu müdürlüğüne giderek kendi adına tescil işlemini tamamlatabilir.

Yargılama masrafları ve harçlar: Önalım davası, tapu iptal-tescil niteliğinde olduğu için mahkeme harçları ve masrafları, dava değeri üzerinden hesaplanır. Dava değeri genellikle satış bedelidir. Harç ve masraf kalemlerini davayı kazanan taraf sonunda kaybeden taraftan talep edebilir. Bunun dışında, davacı zaten satın alma bedelini ödeyeceği için, ekonomik olarak o payı satın almış gibi olacaktır (satış bedeli nihayetinde davalı alıcıya geri verilir, çünkü davalı parasını geri almış olur).

Sürece ilişkin zamanlama: Önalım davaları, taşınmaz davaları kategorisinde olduğundan genelde birkaç duruşma sürebilir. Davanın karmaşıklığına göre (örneğin muvazaa iddiası, fiili taksim itirazı gibi konular varsa) keşif ve bilirkişi süreçleri devreye girebilir, bu da davanın süresini uzatır. Ortalama bir önalım davası 6 ay ile 1.5 yıl arasında sonuçlanabilir; ancak istinaf ve temyiz yoluna gidilirse kesinleşmesi 2-3 yılı bulabilir. Bu süreçte davacı hakkını korumak için dediğimiz gibi dava açar açmaz tapuya şerh koydurduğu için, sonuçlanana kadar taşınmazdaki payın el değiştirmesi önlenir veya üçüncü kişilere karşı da kararın geçerliliği korunur.

Sonuç olarak, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası, doğru mahkemede, doğru zamanda açılması ve prosedürlere uygun şekilde yürütülmesi gereken bir süreçtir. İspat yükünün düzgün yerine getirilmesi ve yasal şartların mevcut olması halinde, paydaş kendi öncelikli alım hakkını mahkeme kararı ile hayat geçirerek taşınmazda paydaş olmayan kişiyi bertaraf edebilir.

Uygulamadaki Örnek Uyuşmazlıklar

Önalım hakkı ile ilgili uygulamada pek çok örnek olay ve uyuşmazlık görülmektedir. Bunlardan yaygın olan bazı senaryolar şunlardır:

• Hissedarlar arasında yapılan satışlar: Örneğin bir aileden kalan arsada üç kardeş paydaş olsun. Kardeşlerden biri (A), payını dışarıdan bir alıcıya (X kişisine) sattığında, diğer kardeşler (B ve C) rahatsız olabilir. B ve C, “dışarıdan biri aramıza girmesin” düşüncesiyle önalım hakkını kullanmak isterler. Bu durumda B ve/veya C, X’e karşı önalım davası açarak A’nın payının kendi adlarına tescilini talep edebilir. Eğer sadece biri dava açarsa, pay tamamen o davacıya geçer. İki kardeş birden dava açarsa, genelde uygulamada davalarını birleştirip payı aralarında paylaşmalarına olanak tanınır. Mahkeme, önalım hakkını kullanan birden fazla paydaş varsa, satılan payı bu paydaşlar arasında eşit veya anlaşmalarına göre uygun oranda bölüştürerek tescil kararı verebilir. Örneğin hem B hem C önalım davası açtıysa, satılan %33 payın %16.5’i B’ye, %16.5’i C’ye geçebilir (ya da anlaşmalarına göre birine tamamı devredilebilir, diğerine bedel katkısına göre ayarlanabilir). Burada amaç, hakkını kullanan tüm paydaşların korunmasıdır.
• Satışın gizlenmesi veya yanlış beyan edilmesi: Bazı durumlarda payını satan paydaş ile alıcı üçüncü kişi, diğer ortakların önalım hakkını engellemek için çeşitli yollara başvurabilir. Yöntem 1: Satışı bildirmemek ve ortakların haberi olmadan 2 yıllık süreyi doldurmaya çalışmak. Bu durumda, ortaklar satıştan geç haberdar olsalar bile 2 yıl içinde dava açma hakları olduğunu unutmamalıdır. Yöntem 2: Satışı, sözde bağış veya takas gibi göstererek işlem yapmak. Örneğin tapuda “bağış” işlemi olarak gösterip para el değiştirmesi yapmak. Bu halde, diğer paydaşlar satış olmadığını düşündüğünden hak kullanamayacak sanılır. Ancak eğer gerçekte bir para karşılığı el altından anlaşma varsa, diğer paydaşlar bunu fark edip muvazaalı işlemin iptali ve önalım hakkının tanınması için dava açabilir. Mahkeme, bağışın gerçeğinde satış olduğuna kanaat getirirse, önalım hakkını geçerli sayabilir. Yöntem 3: Tapuda satış bedelini gerçek değerinden çok yüksek göstermek. Diyelim ki pay gerçekte 100.000 TL’ye satılmış ama tapuya 300.000 TL yazdırılmış. Diğer paydaş bunu görünce cayabilir (“bu kadar param yok” diye). Ancak bu hile fark edilip gerçek bedelin farklı olduğu kanıtlanırsa, mahkeme gerçek bedel üzerinden önalım bedelini belirleyebilir.
• Fiili taksim iddiaları: Uygulamada sık karşılaşılan anlaşmazlıklardan biri de, davalı alıcının “bu taşınmaz fiilen taksim edilmişti, davacı yıllardır sattığım bölümü kullanmıyordu, şimdi haksız yere önalım istiyor” şeklindeki savunmasıdır. Örneğin büyük bir tarlanın ortakları senelerdir kimse karışmadan arazinin belirli kısımlarını ayrı ayrı ekip biçmiş olabilir. Satış da bu bölümlerden biri üzerinde gerçekleştiyse alıcı der ki: “Zaten sizin aranızda anlaşmışsınız, herkes kendi parseli gibi kullanıyor. Davacı da benim aldığım yere hiç karışmamıştı, şimdi gelip almaya kalkması kötüniyetlidir.” Mahkemeler bu durumda gerçekten böyle bir gayrıresmi anlaşma olup olmadığına bakar. Eğer ortada sadece kullanma kolaylığı için yapılmış bir paylaşım varsa ve davacı aslında satış yapılan kısmı da ortak mal bilinciyle kabullenmişse, fiili taksim savunması reddedilir ve önalım hakkı tanınır. Ama eğer kanıtlarla sabit olursa ki yıllardır herkes kendi alanını sahiplenmiş, sınırlar çekilmiş, hatta belki gayrıresmi bir paylaşım belgesi dahi düzenlenmiş – bu durumda Yargıtay, önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı olacağını belirterek davayı reddedebilmektedir. Örneğin Yargıtay bazı kararlarında, davacının satılan kısmı hiç kullanmadığı, sadece satıcı paydaşın yıllardır o kısmı ektiği ve herkesin bunu kabul ettiği durumlarda, önalım talebini haksız bulmuştur. Fakat bu çok istisnai bir durumdur ve somut delillere dayanmak zorundadır.
• Birden fazla paydaşın hakkını kullanmak istemesi: Diyelim ki bir taşınmazda 4 paydaş var (A, B, C, D). A kendi payını yabancı X’e sattı. Hem B hem C “önalım hakkımı kullanacağım” dedi. Bu durumda her ikisi de dava açabilir veya birlikte hareket edebilirler. Mahkeme, genellikle davaları birleştirip her iki paydaşın da hak sahibi olduğuna hükmeder. Böylece satılan pay, B ve C arasında paylaştırılır. Paylaştırma çoğunlukla eşit yapılır; ancak eğer B ve C farklı oranlarda pay sahibiyse, hakkaniyete uygun şekilde payları oranında da bölünebilir. Örneğin B %20 paya, C %10 paya sahipse belki B’nin daha çok talebi olabileceği düşünülebilir. Bu gibi detaylar uygulamada uzlaşma ile veya hakimin takdirine göre çözülür. Eğer paydaşlardan biri dava açar, diğeri açmazsa, açmayan sonradan “ben de istemiştim” diyemez; hakkını kullanmamış sayılır. Yani önalım hakkı bireyseldir, isteyen kullanır, istemeyen kullanmaz. Kullanıp da payın bir kısmını alan paydaş, artık o oranda daha büyük paya sahip olur; diğerleri paylarını artırmamış olur.
• Önalım hakkından önceden vazgeçme anlaşmazlıkları: Bazı ortaklar, aralarında önalım hakkını kullanmayacaklarına dair anlaşma yapabilirler. Örneğin “sen payını satarsan ben karışmayacağım” şeklinde bir sözleşme imzalamış olabilirler. Eğer bu anlaşma resmi şekilde yapılmamış ve tapuya işlenmemiş ise, sadece o iki tarafı bağlayabilir ve alıcı üçüncü kişi bunu bilmeyebilir. Böyle durumlarda genellikle hukuki süreç karmaşıklaşır. Ancak çoğu kez, geçerli bir feragat yoksa, önalım hakkı yine de kullanılabilir. Feragat varsa, dava esnasında davalı bunu belgeyle sunarak “davacı zaten feragat etmişti” diyebilir. Eğer feragat kanunun aradığı şartlara uygunsa (örneğin noter tasdikli), davacı hakkını kaybeder ve dava reddedilir.

Yukarıdaki örnekler, uygulamada karşılaşılan başlıca meselelerdir. Her taşınmaz ortaklığı farklı insan ilişkileri ve amaçlar içerdiğinden, önalım hakkı konusu da zaman zaman çekişmeli hale gelebiliyor. Bu nedenle, bir pay satışa çıktığında diğer ortakların hızlı ve bilinçli hareket etmesi, haklarını korumaları önemlidir.

Yargıtay Uygulamaları ve Güncel İçtihatlar

Yargıtay (özellikle Yargıtay 6. ve 7. Hukuk Daireleri, taşınmaz hukuku davalarına bakan dairelerdir) yıllar içinde önalım hakkı konusunda birçok önemli karar vermiştir. Güncel içtihatlardan bazı dikkat çekici noktalar şöyle özetlenebilir:

• Resmi bildirim zorunluluğu: Yargıtay, önalım hakkındaki 3 aylık sürenin başlangıcı için noter aracılığıyla bildirimin şart olduğunu sürekli vurgulamaktadır. Örneğin Yargıtay, “önalım hakkı sahibinin satış işleminden haberdar olması kendi kendine öğrenmeyle değil, kanunun öngördüğü şekilde noter bildirimiyle olmalıdır” demiştir. Bu içtihat, TMK 733’ün 3. ve 4. fıkralarının doğru uygulanması açısından önemlidir. Aksi takdirde, noter bildirimi yapılmadan sadece söylentiyle öğrenme durumlarında sürenin başlatılamayacağı belirtilmektedir. Dolayısıyla, Yargıtay kararlarına göre noter ihtarı yapılmadıkça 3 aylık süre işlemeye başlamaz, fakat 2 yıllık sürenin geçmesiyle hak yine de düşer.
• Önalım bedelinin depo edilmesi usulü: Yüksek Mahkeme, önalım davasında mahkemenin davacıya vereceği depo süresi konusunda usul ilkeleri belirlemiştir. Kararlarında, hakime verilecek süreyi açıkça ve makul şekilde belirleme yükümlülüğü getirmiştir. Bir Yargıtay kararında (7. Hukuk Dairesi), hakim kesin süre verirken yatırılacak bedeli tam olarak miktar belirtmeli, yeterli bir süre tanımalı ve bu sürenin kesin olduğunu, yatırılmazsa davanın reddedileceğini açıkça ihtar etmelidir şeklinde kriterler sayılmıştır. Aksi halde verilen sürenin usule aykırı sayılabileceği ifade edilmiştir. Bu içtihatlar, pratikte davacıların hak kaybını önlemek için önem taşır. Hakimin yanlış veya eksik ihtarı yüzünden davanın haksız yere düşmesini önlemek amacıyla Yargıtay, bu noktalara dikkat çekmiştir.
• Depodaki paranın değer kaybı sorunu: Yakın tarihli bir Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay kararlarında, önalım davası sırasında yatırılan bedelin uzun yargılama süresince değer kaybetmesi konusu gündeme gelmiştir. Örneğin bir kararda, davacı önalım bedelini 6 yıl önce yatırmış ancak dava sürdüğü için parası enflasyon karşısında erimiştir. Anayasa Mahkemesi 2023 tarihli bir kararında, mahkemenin makul sürede parayı nemalandırıcı önlem almamasını mülkiyet hakkının ihlali saymıştır. Bu da gösteriyor ki, önalım davalarında uzun süren yargılama durumlarında, mahkemelerin yatırılan bedeli vadeli hesaba yatırma vb. yollarla koruması beklentisi vardır. Yargıtay da bu konuya duyarlı hale gelmiştir.
• Fiili taksim savunması ve dürüstlük ilkesi: Yargıtay içtihatlarında fiili taksimin varlığına ilişkin çıta oldukça yüksektir. Bir kararında Yargıtay, fiili taksimin kabul edilebilmesi için “davacı ve davalının taşınmaz üzerinde ayrı ayrı kullandıkları somut yerler bulunması gerekir” demiştir. Eğer davacının satılan kısım üzerinde bağımsız bir kullanımı yoksa, salt diğer paydaşın orayı kullanmış olması fiili taksim sayılmaz. Bu çerçevede, Yargıtay, fiili taksim iddiasının net ispatlanmadığı hallerde önalım hakkını kısıtlayıcı yorum yapmaya karşıdır. Ancak gerçekten taraflarca yıllardır süregelen bir bölüşme varsa, o durumda önalım hakkının Medeni Kanun m.2 (dürüstlük) kapsamında kötüye kullanılmaması için istisnai olarak davanın reddine onay verebilmektedir. Özetle, fiili taksim iddiası Yargıtay tarafından titizlikle incelenir ve ancak gerçekten tüm paydaşların zımni anlaşması halinde dikkate alınır.
• Muvazaa ve fiyat konusunda içtihat: Yüksek Mahkeme kararları, tapuda gösterilen bedelle gerçek bedel arasındaki farklar konusunda ilke kararları içermektedir. Belirtildiği üzere, “hiç kimse kendi muvazaasına dayanarak hak talep edemez” ilkesi gereğince, tapuda değeri düşük gösteren satıcı-alıcı sonradan “aslında daha fazla ödendi” diyemiyor. Fakat tapuda değer yüksek gösterilmişse, önalım hakkı sahibi bunun muvazaalı olduğunu ileri sürebiliyor. Yargıtay da bu ayrımı kararlarında destekliyor. Ayrıca, önalım hakkı sahibinin, satış bedelinin gerçek değerini aşan kısmını ödemek zorunda bırakılmasını hukuka aykırı buluyor. Bu nedenle, eğer kanıtlanırsa gerçek satış bedeli üzerinden depo ve ödeme yapılmasına hükmedilebiliyor.
• Peş peşe devirler (dolaylı alım) halinde önalım: Bazen alıcı, payı aldıktan hemen sonra başka birine devredebiliyor. Örneğin A payını X’e sattı, X kısa süre sonra bu payı Y’ye devretti. Bu durumda diğer paydaş Z önalım davası açmışsa süreç nasıl olacak? Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, davacı önalım hakkını ilk satışa karşı kullanır; fakat pay el değiştirmişse davaya son maliki de dahil etmek gerekir. Zaten dava açıldığında genellikle tapu kaydına şerh düşüldüğü için, ikinci alıcı Y bu davayı bilecek konumdadır ve iyi niyet iddia edemez. Yargıtay, önalım hakkını bertaraf etmek için yapılan ardışık devirlerde hakkın devam edeceğini vurgular. Hatta bir kararında, davacı açtığı önalım davasını tapuya şerh ettirdiği halde alıcının payı bir başkasına devretmesini, “açılan davadan haberdar olarak payı alan kimse iyi niyetli sayılamaz, davadan kendini kurtaramaz” şeklinde değerlendirmiştir. Sonuç olarak, önalım hakkı süresinde kullanıldıysa, pay el değiştirse bile davanın sonucunda en son alıcı da olsa tapu iptal edilip davacı paydaş adına tescil yapılacaktır.
• Sözleşmesel önalım hakkı içtihatları: Yargıtay, sözleşmeden doğan önalım haklarıyla ilgili de bazı kararlar vermiştir. Özellikle tapuya şerh edilmiş sözleşmesel önalım haklarının, şerhte belirtilen koşullara göre kullanılması gerektiğini belirtir. Eğer sözleşmede önalım hakkının süresi veya fiyat belirleme yöntemi gibi koşullar yazılmışsa, alıcı o şartlara uymak zorundadır. Mesela sözleşmede “satış halinde hak sahibi 500.000 TL’ye alabilecektir” diye bir kayıt varsa ve mal sahibi daha yüksek bir teklif bulup satmışsa, önalım hakkı sahibi yine de 500.000 TL vererek alabilir. Şayet şerhte detaylı koşullar yoksa, o zaman taşınmazın üçüncü kişiye satıldığı fiili koşullar geçerli olur (yani o anda oluşan satış bedeli, ödeme şekli vs. neyse, hak sahibi de onları sağlamak durumunda kalır). Yargıtay ayrıca, tapudaki şerhin etkisinin 10 yıl ile sınırlı olduğunu da hatırlatır. On yıl geçtiğinde şerh kendiliğinden hükümsüz kalır, bu süreden sonra yapılan satışlarda artık o sözleşmeye dayanarak önalım talep edilemez.

Genel olarak, Yargıtay’ın önalım hakkıyla ilgili içtihatları paydaşların haklarını koruyup kötüye kullanımları önleme dengesine dayanır. Hem satıcının ve alıcının ekonomik öngörülebilirliğini düşünür, hem de mevcut paydaşların ortaklığa yabancı birinin girmesine karşı korunmasını sağlar. Güncel kararlar ışığında, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşların dikkat edeceği hususlar netleşmiştir: Sürelere riayet etmek, usulüne uygun dava açmak, mahkemenin depo kararlarına uymak, eğer varsa muvazaa gibi hileleri kanıtlamak. Tüm bu süreçlerde bir gayrimenkul hukuku avukatının rehberliği, hak kaybı yaşanmaması adına değerli olacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Önalım hakkı nedir?
   

   Önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hissedarlardan birinin payını dışarıdan birine satması halinde, diğer hissedarlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. Bu hak sayesinde paydaşlar, söz konusu payı aynı şartlarla satın alıp, dışarıdan gelen alıcıyı devre dışı bırakabilirler. “Şufa hakkı” olarak da bilinir; ikisi aynı anlama gelir.

2. Önalım hakkı hangi durumlarda söz konusu olur?
   

   Önalım hakkı, yalnızca hisseli (ortak) tapulu taşınmazlarda geçerlidir. Bir paydaş kendi payını bir satış sözleşmesiyle üçüncü bir kişiye devrettiğinde diğer paydaşlar için önalım hakkı doğar. Bağış, takas, miras gibi satış dışı devirlerde veya payın başka bir mevcut ortağa satılması halinde önalım hakkı doğmaz. Yani hakkın söz konusu olabilmesi için ortak mülkiyet + üçüncü kişiye satış şarttır.

3. Önalım hakkı nasıl kullanılır, dava açmak şart mı?
   

   Evet, önalım hakkı ancak dava açılarak kullanılabilir. Paydaş, satışın gerçekleşmesinden sonra yasal süreler içinde taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası açmalıdır. Dava açmadan, alıcıya bir ihtar göndererek veya doğrudan tapuda işlem yaparak bu hakkı kullanmak mümkün değildir. Kanunen alıcıya karşı dava açılarak hakkın kullanılacağı belirtilmiştir.

4. Önalım davası hangi mahkemede açılır?
   

   Önalım (şufa) davası, görev olarak Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Yetki olarak ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Başka bir şehirde veya ilçede dava açılamaz. Dava dilekçesi hazırlanırken, davalı olarak payı satın alan kişi (yeni paydaş) gösterilir.

5. Önalım hakkı için süreler ne kadar, 3 ay ve 2 yıl kuralı nedir?
   

   Önalım hakkını kullanma süresi iki kademelidir: Eğer alıcı satıştan sonra noterden resmi bildirim yaparsa, bildirimin tebliğinden itibaren 3 ay içinde önalım davası açılmalıdır. Bildirim yapılmazsa, her halükarda satışın gerçekleştiği tarihten itibaren 2 yıl içinde dava açılabilir. 3 aylık ve 2 yıllık bu süreler geçtikten sonra artık önalım hakkı kullanılamaz. Bu süreler hak düşürücü süre olup uzatılamaz.

6. Önalım hakkı kullanılmazsa ne olur?
   

   Eğer önalım hakkı sahibi paydaşlar, yasal süreler içinde haklarını kullanmaz (dava açmaz) ise, bu hak o satış işlemi bakımından düşer. Bu durumda payını satın alan üçüncü kişi, taşınmazda kalıcı olarak paydaş olur ve diğer ortaklar artık onu çıkaramaz. Yani önalım hakkının kullanılmaması, satışı kesinleştirir ve dışarıdan gelen kişi payın sahibi olarak kalır. Ayrıca hak düşümü yaşandığında, aynı alıcıya karşı tekrar önalım talep etmek mümkün değildir.

7. Önalım hakkından feragat edilebilir mi?
   

   Evet, önalım hakkından feragat mümkündür. Bir paydaş önalım hakkını genel olarak bırakmak isterse, noterde resmi bir feragatname düzenleyip tapuya şerh koydurarak gelecekteki tüm satışlar için bu hakkı kullanmayacağını taahhüt edebilir. Ayrıca belirli bir satış için feragat de yapılabilir: Örneğin bir ortak, diğerinin yapacağı belli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçtiğini yazılı olarak beyan edebilir. Genel feragat resmi şekilde ve tapuya işlenerek yapılır; belirli satışa özgü feragat adi yazılı şekilde (noter şart değil) olabilir. Feragat eden paydaş, feragat ettiği kapsamda daha sonra dava açamaz.

8. Sözleşmesel önalım hakkı nedir?
   

   Sözleşmesel önalım hakkı, bir taşınmaz maliki ile bir başka kişi arasında yapılan önalım sözleşmesi ile tanınan haktır. Örneğin bir arsa sahibi, komşusuna “ileride bu arsayı satarsam sana öncelik tanıyorum” diye sözleşme yapabilir. Bu hak, başlangıçta sadece taraflar arasındadır; ancak tapu kütüğüne şerh verilirse herkese karşı geçerli hale gelir. Şerhli sözleşmesel önalım hakkı, genelde en fazla 10 yıl süreyle etkili olur. Böyle bir hak mevcutsa ve mal sahibi taşınmazını üçüncü kişiye satarsa, önalım hakkı sahibi sözleşmedeki şartlara göre alıcının yerine geçip taşınmazı satın alabilir. Sözleşmesel önalım hakkı, kanuni önalım hakkından farklı olarak kanundan değil, tarafların anlaşmasından doğar.

9. Hisseli taşınmazda payını satan ortak diğer ortaklara haber vermek zorunda mı?
   

   Evet. Türk Medeni Kanunu m.733/3 uyarınca, payını satın alan kişi (yeni alıcı), satış işlemi gerçekleştikten sonra derhal taşınmazdaki diğer paydaşlara bu durumu noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Bu yasal bir yükümlülüktür. Bu bildirimin amacı, diğer paydaşların haberdar olup önalım haklarını kullanmalarını sağlamaktır. Eğer alıcı bu bildirimi yapmazsa, önalım hakkı sahipleri yine de 2 yıl içinde dava açabilir. Fakat bildirimi yapmayan alıcı, ileride önalım davasıyla karşılaşırsa mahkeme masrafları gibi ek yüklerle de karşılaşabilir. Bu yüzden payı alan kişinin noter ihbarını yapması kendi yararınadır, çünkü bildirim yaparsa önalım hakkı 3 ay içinde kullanılmazsa düşer ve daha kısa sürede hukuki durum netleşir.

10. Önalım davasında satış bedelini ne zaman ve nasıl ödemem gerekiyor?
    

    Önalım hakkını kullanan paydaş, taşınmazdaki payın satış bedelini ve alıcının ödediği tapu harcı gibi masrafları ödemekle yükümlüdür. Davayı açarken bu bedeli hemen yatırmanız gerekmiyor; ancak dava devam ederken mahkeme size, karar öncesinde belirli bir süre içinde bedeli depo etmeniz için kesin süre verecektir. Mahkemenin belirttiği tutarı, belirtilen banka hesabına yatırıp dekontunu dosyaya sunmanız gerekir. Bu ödeme yapılmazsa dava reddedilir. Ödeme yapıldıktan sonra davayı kazanırsanız, yatırdığınız tutar karşı tarafa (eski alıcıya) ödenerek onun yaptığı ödeme iade edilmiş olur, siz de payın sahibi olursunuz. Kısaca, satış bedelini mahkemenin yönlendirmesiyle dava sürecinde ödüyorsunuz; dava başında peşin yatırma zorunluluğu yoktur ama karar verilmeden önce ödeme şarttır.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,