Önalım (Şufa) Hakkına Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası

Önalım hakkı (şufa hakkı), Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş olup, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını üçüncü kişilere satması durumunda, diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak satın alma hakkı tanır. Bu hak, paylı mülkiyetin korunması ve paydaşlar arasında uyumun sağlanması amacıyla getirilmiş bir haktır. Önalım hakkı, iki şekilde karşımıza çıkar: Yasal önalım hakkı ve sözleşmeye dayalı önalım hakkı.

Bu blog yazısında, önalım hakkına dayanan tapu iptali ve tescil davalarının hukuki süreçlerini, dava açılabilecek durumları ve dikkat edilmesi gereken önemli hususları ele alacağız.

Yasal Önalım Hakkı Nedir?

Yasal önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar bu payı öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir. Bu hak, paydaşlar arasında taşınmaz üzerindeki mülkiyetin korunmasını ve paylı mülkiyetin devamını sağlamayı amaçlar.

Önalım Hakkının Kullanılması: Önalım hakkı dava yoluyla kullanılır. Bu davada, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, tapuda satış gösterilen bedeli mahkemeye depo ederek, taşınmaz üzerindeki payın kendi adına tescilini talep eder. Bu süreçte, muvazaa iddiası gündeme gelebilir ve paydaş, taşınmazın gerçek değerinin tapuda gösterilenden farklı olduğunu kanıtlamak için bilirkişi raporuna başvurabilir.

Tapuda Gösterilen Satış Bedeli: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihatlarına göre, tapuda gösterilen satış bedeli esas alınarak önalım bedeli belirlenir. Satış bedelinin tapuda düşük veya yüksek gösterilmesi durumunda, önalım hakkını kullanan paydaş, tapuda gösterilen bedeli esas alarak mahkeme veznesine yatırmak zorundadır. Gerçek satış bedelinin tapuda gösterilenden daha yüksek olduğunu iddia eden davalının bu savunmasına itibar edilmez; çünkü kimse kendi muvazaasına dayanarak hak elde edemez.

Önalım Hakkının Kullanılma Süresi

Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 733/4 maddesi gereğince, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre, hak düşürücü süre olarak kabul edilir ve hakim tarafından resen gözetilir. Bu nedenle, davanın her aşamasında bu süreye itiraz edilebilir.

Bildirim, Türk Medeni Kanunu’nun 733/2 maddesi gereği, noter aracılığıyla yapılmalıdır. Diğer öğrenme yöntemleri geçerli kabul edilmez. Ayrıca, paydaşlar, satıştan önce veya sonra adi yazılı bir sözleşme ile önalım hakkından feragat edebilirler. Sürekli olarak önalım hakkından feragat edilmesi durumunda, bu feragat tapu kütüğüne şerh edilmelidir.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar

Bazı durumlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bu durumlar şunlardır:

1. Cebri Satışlar: İcra dairesi tarafından yapılan cebri satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
2. Kamulaştırma: Kamulaştırma durumunda önalım hakkı devre dışı kalır.
3. Hibe veya Trampa Sözleşmeleri: Satış sözleşmesi haricindeki sözleşmelerle yapılan temliklerde (örneğin hibe veya trampa sözleşmeleri) önalım hakkı kullanılamaz.
4. Ticari Şirketlere Sermaye Olarak Konulan Taşınmazlar: Bu durumda da önalım hakkı geçerli değildir.

Fiili Taksim Durumu: Hisseli taşınmazların paydaşlar arasında fiili olarak taksim edilmesi halinde de önalım hakkı kullanılamaz. Fiili taksim, taşınmazın paydaşlar arasında belirli bir kullanım şeklinin oluşturulması ve bu durumun uzun süre devam etmesi durumudur. Yargıtay, bu tür durumlarda önalım hakkının dürüstlük kuralı gereği kullanılamayacağına hükmetmiştir.

Önalım Hakkı Sebebi ile Tapu İptali ve Tescili Davası

Önalım hakkına dayanan tapu iptali ve tescil davası, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını üçüncü kişiye satması durumunda, diğer paydaşların bu payı öncelikli olarak satın alması amacıyla açılan davadır. Bu davada, davalı olarak alıcı gösterilir. Satış yapan paydaşın bu davada taraf sıfatı yoktur. Ancak şufalı payın ilk satışı yapan paydaşa dönmesi halinde, önalım hakkını kullanan paydaş, ilk satışı yapan paydaşa karşı da şufa davası açarak payın kendi adına tescilini talep edebilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Önalım (şufa) hakkı nedir?
   Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını üçüncü kişilere satması durumunda, diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak satın alma hakkı tanıyan bir haktır.
2. Önalım hakkı nasıl kullanılır?
   Önalım hakkı, dava yoluyla kullanılır. Paydaş, tapuda gösterilen satış bedelini mahkemeye yatırarak taşınmaz üzerindeki payın kendi adına tescilini talep eder.
3. Önalım hakkı hangi durumlarda kullanılamaz?
   Cebri satışlar, kamulaştırma, hibe veya trampa sözleşmeleri gibi durumlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca, fiili taksim durumunda da önalım hakkı geçerli değildir.
4. Önalım hakkı sebebi ile açılan davalarda hangi süreler geçerlidir?
   Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süreler, hak düşürücü süredir.
5. Önalım hakkı kullanılarak tapu iptali ve tescil davası açılabilir mi?
   Evet, önalım hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Bu davada, davalı olarak alıcı gösterilir ve taşınmaz üzerindeki payın iptali ile davacı adına tescili talep edilir.

Bu blog yazısında, önalım hakkına dayanan tapu iptali ve tescil davalarının hukuki süreçleri, dava açılabilecek durumlar ve dikkat edilmesi gereken önemli hususlar ele alınmıştır. Bu tür karmaşık hukuki süreçlerde uzman bir gayrimenkul avukatından destek almak, haklarınızı koruma açısından büyük önem taşır.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,