İhalenin Feshi Davası

İcra hukukunda yapılan ihaleler, borçluya ait mal veya hakların cebri icra (zorla icra) yoluyla satışa çıkarılması sürecidir. Bu süreçte bazen usule aykırı işlemler veya haksız uygulamalar yaşanabilir. İşte bu noktada devreye ihalenin feshi davası girer. İhalenin feshi davası, icra yoluyla yapılan bir satış ihalesinin, yasalara aykırı bir şekilde gerçekleştirildiği iddiasıyla iptal edilmesini sağlamak için açılan hukuki süreçtir. Bu makalede, Türk İcra Hukuku kapsamında ihalenin feshi davasının ne olduğunu, hangi durumlarda ve nasıl açılabileceğini sade ve açıklayıcı bir dille ele alacağız. Ayrıca davanın yasal dayanakları, süresi, şartları, usulsüzlük nedenleri, dava süreci ve sonuçları ile uygulamadan örnekler üzerinde duracağız.

İhalenin Feshi Davası Nedir?

İhalenin feshi davası, icra ihalesinin iptali anlamına gelir. Yani, icra dairesi tarafından yapılan bir satış ihalesinin kanuna aykırı veya hatalı işlemler nedeniyle geçersiz sayılması ve sonuçlarının ortadan kaldırılması amaçlanır. Bu davayı açan kişi, ihalenin gerçekleştirilmesi sürecinde bir usulsüzlük yapıldığını veya kanuna aykırı bir durum olduğunu öne sürer. Eğer mahkeme bu iddiayı haklı bulursa, ihale feshedilir (iptal edilir) ve satış işlemi geri alınır.

Bu dava türü, icra yoluyla yapılan satışlarda adaletin sağlanması ve haksızlıkların önlenmesi amacıyla getirilmiştir. Örneğin, borçlunun evi icra ihalesinde satılmışsa ve satış sırasında yasal prosedüre uyulmadığı (örneğin satış ilanının borçluya bildirilmediği veya açık artırmanın hatalı yapıldığı) tespit edilirse, borçlu ihalenin feshi davası açarak bu satışın iptalini isteyebilir. Aynı şekilde, bir alacaklı veya ihaleye katılan bir kişi de kendi haklarının zarar gördüğünü düşünüyorsa, ihalenin feshi yoluyla durumu düzeltebilir. Sonuç olarak, ihalenin feshi davası, icra ihalelerinin şeffaf, adil ve yasalara uygun şekilde yapılmasını güvence altına alan önemli bir hukuki mekanizmadır.

İhalenin Feshi Davasının Hukuki Dayanağı

İhalenin feshi davası, yasal dayanağını İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümlerinden alır. Özellikle İİK’nin 134. maddesi, icra ihalesinin feshi konusunu düzenlemektedir. Kanun, ihalenin hangi durumlarda iptal edilebileceğine dair genel çerçeveyi çizerken, tüm olası usulsüzlük hallerini tek tek saymamıştır. Bunun yerine, ihalenin yasalara aykırı şekilde yapılmış olması kavramı esas alınmıştır. Yani bir icra ihalesi, kanunun emredici kurallarına veya dürüstlük ilkesine aykırı gerçekleşmişse, ihalenin feshi talep edilebilir.

İhalenin feshi “dava” olarak anılsa da aslında şikâyet yoluyla incelenen bir hukuki çaredir. Bu şikâyet, satışın yapıldığı yerdeki icra mahkemesine sunulur ve icra mahkemesi konuyu değerlendirir. İcra Mahkemesi, ihalenin kanuna uygun yapılıp yapılmadığını denetler ve eğer bir aykırılık saptarsa ihalenin feshine karar verir. Bu süreç, genel mahkemelerde görülen davalardan daha hızlı ve basit usullere tabidir. Kanun, ihalenin feshi taleplerinin çabuk sonuçlandırılmasını öngörür; nitekim icra mahkemesinin bu başvuruyu kısa süre içinde inceleyip karara bağlaması gerekmektedir. Bu da borçlu, alacaklı ve ihaleyi kazanan kişinin haklarının mümkün olduğunca çabuk netleşmesini sağlar.

İhalenin Feshi Davası Açma Süresi

İhalenin feshi davası açmak için süre, kanunda oldukça kısa tutulmuştur. Kural olarak, ihale tarihini izleyen 7 gün içinde ihalenin feshi talebinde bulunulması gerekir. Bu, ihale hangi gün yapılmışsa, o günden başlayarak bir haftalık süre içinde şikâyet dilekçesinin icra mahkemesine verilmiş olması gerektiği anlamına gelir. 7 günlük süre, hak düşürücü nitelikte bir süredir; yani bu süre geçtikten sonra kural olarak ihale işlemi artık kesinleşir ve iptal edilemez.

Ancak bazı durumlarda usulsüzlük ve fesih sebebi, ihale günü ortaya çıkmayabilir veya ilgililer tarafından hemen fark edilmeyebilir. Kanun bu gibi durumlar için bir istisna öngörmüştür: Eğer ihalenin feshi nedeni olabilecek husus, ilgilinin sonradan haberdar olduğu bir durum ise, öğrenme tarihinden itibaren 7 gün içinde dava açılabilir. Örneğin, satış ilanı kendisine tebliğ edilmesi gereken bir kişiye hiç tebliğ edilmemişse, bu kişi satışın yapıldığını sonradan öğrenebilir; bu halde, öğrendiği günden başlayarak 7 gün içinde ihalenin feshi talebinde bulunabilir. Benzer şekilde, satılan malın önemli bir özelliğindeki hata (örneğin, taşınmazın tapu kayıtlarındaki önemli bir eksiklik) sonradan ortaya çıkmışsa veya ihaleye fesat karıştırıldığı (hile yapıldığı) sonradan anlaşılmışsa, bu durumların öğrenildiği tarihten itibaren 7 gün içinde şikâyet yoluna gidilebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken bir başka süre sınırlaması daha vardır: ihale tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ihalenin feshi talep edilmelidir. Kanun, her halükarda ihale üzerinden bir yıl geçtikten sonra artık ihalenin feshedilmesini istemeyi yasaklamıştır. Yani usulsüzlük daha geç fark edilmiş olsa bile, ihale tarihinin üzerinden 1 yıl geçtiyse dava açılamaz. Bu kural, icra ihalelerinin belirsiz bir süre boyunca hukuki açıdan sallantıda kalmaması (ihalenin istikrarı ilkesi) için getirilmiştir. Dolayısıyla, ihalenin feshi için 7 günlük sürelere ve 1 yıllık nihai sınıra riayet etmek son derece önemlidir.

Kimler İhalenin Feshi Davası Açabilir? (Dava Açma Şartları)

İhalenin feshi davasını, kanunun “ilgililer” olarak tanımladığı belirli kişiler açabilir. Bu kişiler, ihale sonucundan doğrudan etkilenen ve usulsüzlük nedeniyle menfaatleri zarar gören kimselerdir. İİK m.134’e göre ihalenin feshini isteyebilecek ilgililer şunlardır:

• Borçlu: Hakkında icra takibi yapılan ve malı haczedilip satılan kişi, ihale sürecindeki usulsüzlüklerden dolayı mağdur olduysa ihalenin feshini talep edebilir.
• Alacaklı: Özellikle satış talebinde bulunan alacaklı, ya da haciz koydurmuş ve satıştan pay alacak alacaklılar, satış işleminin yanlış yapıldığını düşünürse ihalenin feshini isteyebilir. (Genellikle icra takibini yürüten ve satışı isteyen alacaklı bu hakka sahiptir.)
• İlgili üçüncü kişiler: Satılan mal üzerinde tapu veya resmi sicil kayıtlarına göre ayni hakkı olanlar da ihalenin feshini talep edebilir. Örneğin, taşınmaz üzerindeki ipotek sahibi banka, bir başka haciz alacaklısı, irtifak hakkı sahibi, veya aile konutu şerhi bulunan evde borçlunun eşi gibi kişiler “ilgili” kabul edilir. Satışı yapılan mal bir taşınmaz payı (hissesi) ise, diğer paydaş da ilgili sayılır. Bu kişiler, satışın usule aykırı olması nedeniyle kendi haklarının zarar gördüğünü ileri sürebilir.
• İhaleye katılanlar (teklif verenler): İcra ihalesine fiilen katılıp teklif sunmuş olan herkes (ihalede pey sürenler), ihale sonucundan etkilendiği için fesih talebinde bulunabilir. Buna ihale alıcısı (kazanan kişi) da dahildir. Örneğin, ihaleye girip ikinci en yüksek teklifi veren kişi, ihalenin usulsüz yapıldığını düşünüyorsa iptalini isteyebilir; aynı şekilde ihaleyi kazanan alıcı da önemli bir hile ile karşılaşmışsa fesih talep edebilir.

Belirtilen kişiler dışında kalanlar, ihalenin feshi talebinde bulunamaz. İlgili olmayan bir üçüncü kişinin yaptığı başvuru, yetkisiz kişinin talebi olarak görülür ve usulden reddedilir. Bu nedenle, başvuru yapacak kişinin yukarıda sayılan gruplardan birine girmesi şarttır.

Başvuru sırasında bazı usuli şartlara da dikkat etmek gerekir. İhalenin feshini isteyen kişi, şikâyet dilekçesinde yurt içinde bir adres göstermek zorundadır (tebligatların yapılabilmesi için). Ayrıca, dilekçeyle birlikte kanunun öngördüğü harç (mahkeme masrafları için sabit bir tutar) ödenmelidir. Son yasal düzenlemeler ışığında, borçlu, alacaklı veya resmî kayıtlarda hakkı olan kişiler dışındaki başvurucuların, ihalenin feshi talebinde bulunurken ihale bedelinin %5’i oranında teminat yatırması gerekmektedir. Bu teminat, şikâyetin haksız çıkması halinde alıcının veya diğer ilgililerin uğrayabileceği zararları karşılamak üzere geçici olarak alınan bir güvence tutarıdır. Aynı şekilde, kanun bu kişiler için ihale bedeli üzerinden hesaplanan nispi harcın yarısının peşin ödenmesini şart koşarak, ihalenin feshi yolunun kötü niyetle kullanılmasını engellemeyi amaçlamıştır.

Önemli bir diğer şart ise menfaat ihlali koşuludur. İhalenin feshi talebinde bulunan kişi, ileri sürdüğü usulsüzlük nedeniyle kendi menfaatinin (çıkarının) zedelendiğini göstermek durumundadır. Kanun (İİK m.134/8) açıkça, şikayet eden ilgili kişinin yapılan yolsuzluk sonucunda zarar gördüğünü ispatlaması gerektiğini belirtir. Bu, şu anlama gelir: ortada bir usulsüzlük olsa bile, eğer bu durum şikayet eden kişinin haklarını veya maddi durumunu etkilememişse, mahkeme ihalenin feshine karar vermeyebilir. Dolayısıyla, davayı açan kişinin hem usule aykırılığı hem de bu aykırılığın kendisine somut bir zarar verdiğini ortaya koyması, başarılı bir sonuç almak için kritik önemdedir.

İhalenin Feshi Nedenleri (İhale Usulsüzlük Halleri)

• İhaleye fesat karıştırılması: İhaleye fesat karıştırma, ihalenin sağlıklı ve rekabetçi bir ortamda gerçekleşmesini engelleyen hileli davranışları ifade eder. Örneğin, bazı katılımcıların aralarında anlaşarak fiyatı düşük tutmaları, diğer isteklileri tehdit veya caydırma yoluyla ihaleye katılmaktan alıkoymaları bu kapsamdadır. Kanuna veya ahlaka aykırı bu tür girişimler, ihalenin feshi nedenlerinin başında gelir.
• Tebligat ve ilan eksiklikleri: İcra ihalesi öncesinde, satış ilanının belirli kişilere tebliğ edilmesi ve ilanın usulüne uygun şekilde yayınlanması zorunludur. Özellikle borçluya satış ilanının tebliği şarttır. Eğer borçluya (ya da gerektiğinde diğer ilgililere) satış ilanı hiç tebliğ edilmemiş veya tebligat kanuna aykırı yapılmışsa, bu başlı başına fesih sebebidir. Benzer şekilde, ilanın gazete, elektronik ortam veya ilan panosu gibi mecralarda yasal gereklerine uygun duyurulmaması da ihalenin iptaline yol açabilir. İlanın eksik veya hatalı yapılması, potansiyel katılımcıların haberdar olmasını engelleyerek ihale sonucunu etkileyebileceği için önemli bir usulsüzlüktür.
• İhale prosedüründe usulsüzlükler: İhalenin yapılış şekline dair kanunda belirtilen kurallara uyulmaması da fesih sebebidir. Örneğin, ihale ilanında belirtilen yer veya zamanda ihalenin yapılmaması (ya da farklı bir yerde gerçekleştirilmesi), ihalenin usulüne uygun yönetilmemesi, artırma sırasında kurallara aykırı davranılması gibi durumlar bu kapsamdadır. Bir başka örnek, ihaleye katılacaklardan kanunen alınması gereken teminat bedelinin alınmaması veya eksik alınmasıdır. İhale memurunun görevini yanlış veya eksik ifa etmesi (örneğin, yasal sıralamaya uymadan satış yapması ya da artırmayı erken sonlandırması) da süreci sakatlar. Bu tür usule aykırı işlemler tespit edildiğinde, ihale sonucunun geçerli sayılması mümkün olmayabilir.
• Kıymet takdiri ve bedelle ilgili usulsüzlükler: Satışa konu malın değerinin doğru belirlenmesi, adil bir ihale için kritiktir. Kanun, taşınmaz malların satışından önce bir kıymet takdiri (değer tespiti) yapılmasını ve bu değerin ihale ilanında belirtilmesini öngörür. Eğer kıymet takdiri hiç yapılmamışsa, ya da yapılıp kesinleşmeden (itirazlar sonuçlanmadan) satışa çıkılmışsa bu ciddi bir usulsüzlüktür. Ayrıca, takdir edilen değerin üzerinden 2 yıldan uzun süre geçmiş olmasına rağmen yeni bir değerleme yapılmadan satış yapılması da kanuna aykırıdır. İhalenin çok düşük bir bedelle sonuçlanması tek başına fesih sebebi olmasa da, eğer bu durum bir usulsüzlüğün sonucuysa (örneğin değer tespiti yanlış yapıldıysa veya ihaleye katılım usulsüzlük yüzünden düşük kaldıysa) iptal gerekçesi oluşturabilir. Yani burada düşük bedel, bir usulsüzlüğün göstergesi konumundaysa önem taşır.
• Satılan malın niteliğinde önemli hata veya yanıltma: İhale konusu malın özellikleri hakkında alıcıyı veya katılımcıları yanıltan önemli hatalar mevcutsa, bu da bir fesih nedenidir. Örneğin, satış ilanında taşınmazın yüzölçümü, imar durumu veya hukuki statüsü hakkında yanlış bilgi verilmişse alıcı bu bilgilere güvenerek teklif vermiş olabilir. Yine, malın esaslı (önemli) niteliklerinden birindeki gizli bir sorun sonradan ortaya çıkmışsa (örneğin taşınmazın üzerinde bilinmeyen bir ipotek veya ağır bir hasar varsa), alıcı kendisini yanıltılmış sayarak ihalenin iptalini talep edebilir. Burada, malın değerine veya kullanımına etki eden ciddi bir hata/eksiklik söz konusu olmalıdır.
• Yasal engellerin göz ardı edilmesi: Bazı durumlarda, ihalenin yapılmaması gerekirken yapılmış olabilir. Örneğin, borcun ödenmiş olması veya takip işleminin durdurulmasına karar verilmiş olması halinde satışın yapılmaması gerekir. Eğer icra dairesi bu gibi yasal engelleri göz ardı ederek yine de ihaleyi gerçekleştirdiyse, bu açık bir aykırılık olup ihalenin feshi sebebidir. Aynı şekilde, satışın konusunu oluşturan mal üzerinde hukuken satışın yapılamayacağı bir durum mevcutsa (örneğin, haciz kalkmış veya konkordato, iflas erteleme gibi takip durduran haller mevcutsa) ve buna rağmen satış yapılmışsa, ihalenin iptali gündeme gelecektir.

İhalenin Feshi Davası Süreci

İhalenin feshi davasının işleyişi genel hatlarıyla şu adımlardan oluşur:

1. Dava Dilekçesinin Hazırlanması: İhalenin feshi talebinde bulunacak kişi, öncelikle bir şikâyet dilekçesi hazırlar. Bu dilekçede, ihalenin hangi dosya numaralı icra takibine ilişkin olduğu, ihale tarihi ve yeri, satışa konu malın ne olduğu belirtilir. En önemlisi, ihale sırasında gerçekleştiği iddia edilen usulsüzlükler somut olarak açıklanır ve mümkünse belgelerle desteklenir. Örneğin, “borçluya satış ilanı tebliğ edilmedi, bu nedenle ihalenin iptali gerekir” gibi net bir şekilde fesih sebebi ortaya konur. Dilekçede ayrıca şikayet edenin ilgili sıfatı (borçlu, alacaklı, vs.) belirtilmeli ve yurt içi tebligat adresi gösterilmelidir. Başvuru harcı ve gerekiyorsa teminat bedeli, dilekçeyle birlikte icra mahkemesi veznesine yatırılır.
2. Yetkili Mahkemeye Başvuru: Dilekçe, ihalenin yapıldığı yer icra mahkemesine sunulur. Yetkili mahkeme, ihaleyi gerçekleştiren icra dairesinin bulunduğu yerdir. Başvuru süresi (7 gün kuralı) içinde dilekçe verildiğinde, mahkeme başvuruyu kayda alır. Bu noktada, ihalenin feshi talebi yapılmış olduğu için, ihale sonucu hemen kesinleşmez. Kanunen, icra mahkemesi bir karar verene ve o karar kesinleşene kadar ihale konusu mal ihale alıcısına devredilemez. Yani dava süreci tamamlanmadan, taşınmazın tapuda alıcı adına tescili veya taşınır malın teslimi gerçekleştirilmez. Bu, davanın sonucuna kadar mevcut durumu korumayı hedefleyen bir tedbirdir.
3. Mahkeme İncelemesi ve Duruşma: İcra mahkemesi, ihalenin feshi şikayetini ivedilikle incelemek zorundadır. Kanuna göre, başvurudan itibaren en geç yirmi gün içinde duruşma yapılmalıdır. Mahkeme, tarafları (şikayetçi ve ihale alıcısı başta olmak üzere ilgili tarafları) duruşmaya çağırır. Duruşma günü, şikayetçi iddialarını sunar; varsa delillerini (örneğin tebligatın usulsüz olduğunu gösteren belgeler, tanık beyanı vb.) mahkemeye ibraz eder. İhale alıcısı veya alacaklı gibi diğer taraflar da kendi savunmalarını yapabilir. İcra mahkemesi, gerektiğinde icra dosyasını inceler, satış tutanağı ve ilan evrakı gibi belgeleri tetkik eder. Geniş takdir yetkisi olan mahkeme, kamu düzenine aykırı bir durum görürse tarafların talebine bakmaksızın bunu da dikkate alabilir. Duruşma sonunda veya gerekli görürse kısa bir araştırma sürecinin ardından mahkeme kararını verir. (Bazı açık usul eksikleri varsa, mahkeme duruşma yapmadan da karar verebilir; örneğin başvuru süresi kaçmışsa veya başvuruyu yapan kişinin ilgili sıfatı yoksa, dosya üzerinden reddine karar verebilir.)
4. Mahkeme Kararı: İcra mahkemesi, incelemesini tamamladıktan sonra ihalenin feshine veya talebin reddine karar verir. Eğer ileri sürülen usulsüzlük iddialarını haklı bulursa, ihalenin feshine karar verilir; bu durumda yapılan satış hukuken hükümsüz kalır. Fesih kararıyla birlikte, ihale sonuçları iptal edilir ve malın alıcıya devri tamamen durdurulur (eğer alıcıya kısmen teslim edilmişse geri alınır). Öte yandan, mahkeme usulsüzlük olmadığı kanaatine varır veya başvuru şartlarında eksiklik görürse, şikayetin reddine karar verir. Reddine karar verilen durumlarda, ihale artık kesinleşebilir ve satış sonucu geçerlilik kazanır. Ayrıca kanun gereği, mahkeme talebin reddi halinde şikayet eden kişiyi para cezasına mahkum edebilir. Bu ceza, feshi istenen ihale bedelinin %10’una kadar bir tutar olup, haksız veya mesnetsiz başvuruların caydırılması amaçlanır.
5. Karara İtiraz ve Kesinleşme: İcra mahkemesinin kararı tebliğ edildikten sonra, tarafların istinaf (ve gerekiyorsa temyiz) kanun yoluna başvurma hakkı vardır. Belirli parasal sınırların üzerinde kalan ihalenin feshi kararlarına karşı, süresi içinde bölge adliye mahkemesine başvurulabilir. İtiraz edilmediği takdirde veya istinaf/temyiz süreçlerinin sonucunda, icra mahkemesi kararı kesinleşir. Kararın kesinleşmesiyle birlikte, satış işlemine ilişkin belirsizlik de sona erer. Eğer ihale feshedildiyse, kesinleşen kararla birlikte mal borçluya geri döner ve icra dairesi gerekli gördüğü takdirde yeniden satış işlemlerine başlayabilir. İhalenin feshi talebi reddedilmiş ve karar kesinleşmişse, artık ihale alıcısı malın mülkiyetini devralabilir (taşınmaz ise tapu devri yapılır, taşınır ise teslim edilir) ve satış bedeli alacaklılara paylaştırılmak üzere kullanılır.

İhalenin Feshi Davasının Sonuçları ve Etkileri

Bir ihalenin feshi davasının karara bağlanmasıyla birlikte, icra ihalesinin akıbeti netleşir ve taraflar açısından bazı sonuçlar doğar. Sonuçları, davanın kabul edilip edilmediğine göre iki ana başlıkta inceleyebiliriz:

• İhalenin feshedilmesi (davanın kabulü): Mahkeme, ihalenin feshi talebini haklı bulup ihalenin feshine karar verirse, söz konusu satış hukuken geçersiz hale gelir. Bu durumda, ihale sanki hiç yapılmamış gibi sayılır. İhalenin alıcısı, mal üzerindeki haklarını kaybeder; eğer bedeli ödemişse, ödediği tutarın kendisine iade edilmesi gerekir. Taşınmaz satışlarında tapu henüz alıcı adına tescil edilmemişse zaten durdurulmuştur; edilmiş olsa bile fesih kararıyla birlikte tapu tescili iptal edilir. Taşınır mallarda da alıcıya teslimat yapılmışsa geri alınır. Mal yeniden borçlunun malvarlığına döner. İcra dairesi, alacaklının talebi doğrultusunda daha sonra malı tekrar satışa çıkarabilir (ihale yenilenebilir) veya borçlu, bu arada borcunu öderse satışa gerek kalmayabilir. Özetle, fesih kararı ihalenin tüm sonuçlarını ortadan kaldırır ve tarafları eski haline iade eder. Bu karar aynı zamanda, ihalede haklarının zedelendiğini düşünen taraf için bir hukuki tatmin sağlar; zira usulsüz bir satış engellenmiş olur.
• İhalenin geçerli sayılması (davanın reddi): Mahkeme ihalenin feshi talebini reddederse, bu durumda ihale geçerli ve kesin hale gelir. İhalenin feshi istemi reddedildiğinde, artık satış işlemi üzerindeki hukuki engel kalkar. İhale alıcısı, taşınmaz ise tapu tescilini gerçekleştirebilir ve mülkiyeti devralır; taşınır ise malın teslimini alır. Alıcı, satın aldığı mal üzerinde tam hak sahibi olur. Elde edilen satış bedeli icra dairesince alacaklıya veya alacaklılara paylaştırılır, böylece icra takibi amacına ulaşır. Davayı kaybeden (şikayet eden) kişi açısından ise, kanunda öngörülen para cezası gündeme gelebilir: Mahkeme, reddedilen tarafı ihale bedelinin %10’una kadar bir tutarı para cezası olarak ödemeye mahkûm edebilir. Bu ceza, çoğunlukla şikayet talebinin haksız veya kötü niyetle yapıldığı durumlarda uygulanır ve bir tür caydırıcı yaptırımdır. Ayrıca, fesih talebinde bulunan kişi bazı masrafları da üstlenmek durumunda kalabilir (yargılama harç ve giderleri gibi). Özetle, ihalenin feshi davasının reddi halinde ihale ile oluşan durum aynen devam eder ve satış sonucunda yeni mal sahibi ve alacaklılar bakımından hukuki güvence sağlanmış olur.

Uygulamada İhalenin Feshi Davası Örnekleri

1. Borçluya Tebligat Yapılmamasının Feshi: Bir icra takibi sonucunda borçluya ait bir evin satışı için ihale düzenlendiğini düşünelim. Kanuna göre satış ilanının borçluya tebliğ edilmesi gerekiyordu, ancak icra dosyasında borçlunun adresine tebligat yapılmadığı sonradan fark edildi. Borçlu, evinin satıldığını satış gerçekleştikten sonra çevresinden öğrendi ve yasal 7 günlük süre içinde ihalenin feshi davası açtı. Mahkeme, borçluya satış ilanı tebliğ edilmemesinin ciddi bir usulsüzlük olduğuna hükmederek ihaleyi iptal etti. Bu örnekte borçlu, evinin düşük bir bedelle ve haberi olmadan satılmasını engellemiş oldu; ihale alıcısının ödediği para kendisine iade edildi ve ev tekrar borçlunun üzerinde kaldı (ileride tekrar satışa çıkarılabilir).
2. İhaleye Fesat Karıştırma Durumu: Bir araç satış ihalesinde, alıcılardan biri (A kişisi) diğer potansiyel teklif verecek kişilere aracın arızalı olduğunu söyleyerek katılmamalarını sağladı ve çok düşük bir bedelle ihaleyi kazandı. Sonradan, ihaleye katılmayan bir diğer kişi bu durumu öğrenip alacaklıya bildirdi. Alacaklı, ihaleye fesat karıştırıldığı gerekçesiyle ihalenin feshi davası açtı. Mahkeme, yapılan davranışın ihalede hile (fesat) olduğuna karar vererek satışı iptal etti. Bu kararla, araç tekrar satışa çıkarıldı. Yeni ihalede daha çok katılım sağlanarak aracın gerçek değerine yakın bir bedelle satışı gerçekleştirildi. Böylece, fesat nedeniyle oluşan haksız durum düzeltilmiş oldu.
3. Kıymet Takdiri Hatasının İptale Yol Açması: Bir taşınmazın icra ihalesi, kıymet takdiri yapıldıktan 3 yıl sonra gerçekleştirildi. O süre içinde taşınmazın piyasa değeri ciddi oranda artmıştı, ancak güncel değer tespiti yapılmadan eski değerle ihale yapıldı. Sonuçta taşınmaz, gerçek değerinin çok altında bir fiyata alıcı buldu. Bu durumu fark eden borçlu, ihalenin feshi davası açtı ve “kıymet takdiri üzerinden 2 yıldan fazla geçtiği için yeni değer tespiti yapılmadan satış yapılması”nı gerekçe gösterdi. Mahkeme, kanuna göre 2 yılı aşan kıymet takdiriyle satış yapılamayacağı gerekçesiyle ihaleyi feshetti. Bu sayede, borçlu malının çok düşük bir bedelle elden çıkmasının önüne geçmiş oldu. İcra dairesi daha sonra taşınmazı yeniden güncel bir değer tespitiyle satışa çıkardı.
4. Haksız Fesih Talebine Yaptırım Uygulanması: Bir icra ihalesinde, borçluya ait arsa kurallara tamamen uygun şekilde açık artırmayla satıldı. Borçlu, aslında usulsüz bir durum olmamasına rağmen “fiyatın çok düşük kaldığı” gerekçesiyle ihalenin feshi için şikayet yoluna başvurdu. Oysa ki ihale tüm yasal prosedüre uygundu; borçluya ilan tebliğ edilmiş, kıymet takdiri yeni yapılmış ve artırmaya fesat karıştırıldığına dair bir emare yoktu. Mahkeme, borçlunun fesih talebini reddetti ve ihale sonucunu onayladı. Ayrıca, borçlunun haksız yere süreci uzatmaya çalıştığına kanaat getirerek, borçluyu satış bedelinin %10’u oranında para cezasına çarptırdı. Bu örnek, ihalenin feshi yolunun yalnızca gerçek usulsüzlük hallerinde kullanılması gerektiğini, aksi halde başvurucunun maddi yaptırımla karşılaşabileceğini göstermektedir.

Sık Sorulan Sorular

İhalenin feshi davası nedir?

İhalenin feshi davası, icra dairesince yapılan bir satış ihalesinin hukuka aykırı olduğu iddiasıyla iptal edilmesi için açılan şikayet yoludur. Başka bir deyişle, ihale sürecindeki usulsüzlükleri düzeltmek amacıyla yapılan bir hukuki itirazdır.

İhalenin feshi davasını kimler açabilir?

Borçlu, satış isteyen alacaklı, satışa konu malda hakkı bulunan (ipotek sahibi gibi) üçüncü kişiler ve ihalede pey sürmüş (teklif vermiş) kişiler ihalenin feshi talebinde bulunabilir. Bu sayılanların dışında kalan, ihale sonucundan doğrudan etkilenmeyen kişiler fesih davası açamaz.

İhalenin feshi davası hangi mahkemede görülür?

İhalenin feshi talepleri, ihalenin yapıldığı yerdeki icra mahkemesinde görülür. Başvurunun, ihaleyi yapan icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesine yapılması gerekmektedir.

İhalenin feshi davası ne zaman açılmalıdır (süresi nedir)?

Kanunen ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde ihalenin feshi talep edilmelidir. Eğer fesih nedeni sonradan öğrenilmişse, öğrenme tarihinden itibaren 7 gün içinde başvuru yapılabilir. Ancak her durumda ihale tarihinden itibaren 1 yıl geçtikten sonra artık ihalenin feshi istenemez.

İhalenin feshi için geçerli sebepler nelerdir?

İhalenin feshi sebepleri, ihale sürecindeki usulsüzlükler ve kanuna aykırı durumlardır. Örneğin, borçluya veya ilgililere satış ilanının tebliğ edilmemesi, ihalenin yanlış yerde/zamanda yapılması, ihaleye fesat karıştırılması (hile, tehdit vb.), kıymet takdirinin hatalı veya eski olması, satış ilanında malın özelliklerinin yanlış belirtilmesi gibi durumlar fesih sebebi olabilir. Temel kural, ihalenin kanuna uygun yürütülmemiş olmasıdır.

İhale bedelinin düşük olması ihalenin feshi sebebi midir?

Tek başına satış bedelinin düşük olması genellikle ihalenin feshi için yeterli bir sebep değildir. İhale serbest rekabet ortamında yapıldıysa ve usulsüzlük yoksa, mallar bazen piyasa değerinin altında satılabilir. Ancak düşük bedel, bir usulsüzlüğün sonucu ise (örneğin değer tespiti çok eski olduğu için veya ihaleye fesat karıştırıldığı için bedel düşük kalmışsa) bu durumda fesih gerekçesi sayılabilir. Yani fiyat düşüklüğü tek başına değil, bir hukuka aykırılığın göstergesi olarak ele alınırsa iptale yol açabilir.

İhalenin feshi davası açılınca satış durur mu?

Evet, ihalenin feshi talebi yapıldığında, mahkeme sonuçlanıp karar kesinleşinceye kadar satış işlemi tamamlanmaz. İcra mahkemesi kararı kesinleşene kadar mal, ihale alıcısına devredilmez (tapuda tescil veya teslim işlemi bekletilir). Bu sayede dava sürecinde malın el değiştirmesi önlenerek, ileride çıkacak karara göre hareket edilmesi sağlanır.

İhalenin feshi davası ne kadar sürer?

İcra mahkemesi, kanunen ihalenin feshi başvurularını hızlı bir şekilde ele almalıdır. Genellikle başvurudan itibaren birkaç hafta içinde duruşma yapılıp karar verilebilir (örneğin 20 gün içinde duruşma öngörülür). Ancak sürecin tam uzunluğu, dosyanın yoğunluğuna, delillere ve olası itiraz/istinaf süreçlerine bağlıdır. İlk aşamada karar çabuk çıksa da, karara itiraz edilirse bölge adliye mahkemesi ve gerekirse Yargıtay süreciyle birlikte dosyanın sonuçlanması birkaç ayı bulabilir.

İhalenin feshi davasının masrafları nelerdir?

Başvuru esnasında bir harç ödenmesi gerekir (nispeten maktu, sabit bir tutar). Ayrıca, eğer başvurucu borçlu veya alacaklı dışında bir kişi ise, kanun gereği ihale bedelinin %5’i oranında teminat yatırması gerekebilir. Bu teminat, şikayet haksız çıkarsa oluşabilecek zararları karşılamak içindir. Davayı kazanan tarafın teminatı iade edilir. Bunun dışında, davanın avukatlık ücreti ve diğer yargılama giderleri de genel masraf kalemleridir; kaybeden taraf genellikle yargılama giderlerini ödemek durumunda kalır.

İhalenin feshi davasını kazandım, ne olur?

Davanızı kazanmanız halinde mahkeme ihalenin feshine karar vermiş demektir. Bu durumda, yapılan satış iptal edilir; mal tekrar eski durumuna döner (borçlunun malvarlığına geri döner). İhale alıcısı ödediği parayı geri alır ve mal üzerinde hakkı kalmaz. Sizin açınızdan, usulsüz bir satışın önüne geçilmiş olur. Eğer teminat yatırmışsanız, karar kesinleştiğinde teminatınız size iade edilir. İcra dairesi, gerekiyorsa malın yeniden satışını daha sonra gerçekleştirebilir veya diğer hukuki işlemlere geçilebilir.

İhalenin feshi davasını kaybedersem ne olur?

Dava reddedilirse, ihale kesinleşir ve satış işlemi tamamlanır. Mal, ihale alıcısına devredilir ve elde edilen para alacaklıya ödenir. Şikayet eden kişi olarak siz, usulsüzlük iddianızda başarı sağlayamamış olursunuz. Ayrıca mahkeme, davanın reddi halinde sizi para cezasına mahkum etmiş olabilir (ihale bedelinin %10’una kadar). Bu ceza, dosya üzerinden kararlaştırılır ve genellikle kötü niyetli veya dayanaksız başvuruları engellemeye yöneliktir. Teminat yatırmış idiyseniz, mahkemece belirlenen ceza tutarı bu teminattan karşılanabilir ve kalan kısım iade edilir. Sonuç olarak davayı kaybettiğinizde, ihale sonucu aynen geçerli olur ve siz de yargılama giderleri ile olası para cezasını ödemek durumunda kalabilirsiniz.

Borç ödendiğinde ihale iptal edilir mi?

Eğer borç, ihale yapılmadan önce tamamen ödenirse veya takibin durdurulmasına karar verilirse, icra dairesi satış işlemini yapmamalıdır; borçlu bu şekilde ihaleyi önleyebilir. Ancak ihale gerçekleştikten sonra borcun ödenmesi, tek başına ihalenin iptalini sağlamaz. Yani satış yapıldıktan sonra borçlu parayı bulup ödemiş olsa bile, ihale usulüne uygunsa sırf bu nedenle iptal edilmez. İhalenin iptali için, satışın yapıldığı anda mevcut bir usulsüzlük veya hukuki aykırılık olması gerekmektedir.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,