Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Sahibine Verilmesi (TMK m. 724) Nedenine Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası

1. TMK m. 724 Nedir?

Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 724, bir arazide başkasına ait malzeme kullanılarak yapılan yapının hukuki durumunu düzenleyen bir hükümdür.
✔ Eğer bir kişi, kendi malzemesiyle başkasına ait bir araziye bina veya yapı yaparsa, belirli şartlar altında yapının mülkiyetini alabilir.
✔ Ancak, bu hükmün uygulanması için iyi niyetin ve dürüstlük kurallarının dikkate alınması gerekir.

Örnek:
Ali Bey, yanlışlıkla komşusunun arsasına kendi malzemesiyle bir bina inşa etmişse, TMK m. 724 kapsamında mülkiyetin kendisine devredilmesini talep edebilir.

2. TMK m. 724 Kapsamında Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, TMK m. 724 kapsamında malzeme sahibinin mülkiyet hakkını kazanabilmesi için açtığı bir dava türüdür.
✔ Eğer malzeme sahibi, inşaatı iyi niyetle yapmış ve mahkeme durumu hakkaniyetli bulmuşsa, taşınmazın mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesine karar verilebilir.

Örnek:
Bir arsa üzerine yanlışlıkla bina yapan kişi, arsa sahibinin tapusunun iptal edilip kendisine devredilmesi için mahkemeye başvurabilir.

3. TMK m. 724’ün Uygulama Şartları

Mahkeme, tapu iptali ve tescil davasını değerlendirirken aşağıdaki unsurları dikkate alır:

Şart	Açıklama
Başkasına ait bir arsa olmalı	Yapının inşa edildiği arsanın davacıya ait olmaması gerekir.
Kendi malzemesiyle inşa edilmeli	Davacı, yapıyı tamamen kendi malzemesiyle yapmış olmalıdır.
Önemli değer artışı sağlamalı	Yapının varlığı, taşınmazın değerini kayda değer şekilde artırmalıdır.
Arazi sahibinin durumunu kötüleştirmemeli	Mülkiyetin devri, taşınmaz sahibine aşırı zarar vermemelidir.
Mahkemenin hakkaniyet kararı	Mahkeme, hakkaniyet çerçevesinde mülkiyet devrinin uygun olup olmadığına karar verir.

Örnek:
Mehmet Bey, bir araziye lüks bir bina inşa ettiyse ve bu yapı, arsanın değerini %300 artırdıysa, mahkeme bina sahibinin mülkiyet hakkını tanıyabilir.

4. TMK m. 724’e Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Dava süreci şu aşamalardan oluşur:

Aşama	Açıklama
1. Ön İnceleme	Malzeme sahibi, arazinin kendisine devredilmesi için tapudan kayıt araştırması yapar.
2. Uyuşmazlık Tespiti	Arazi sahibinin rızası olmadan yapılan inşaatın hukuki durumu incelenir.
3. Bilirkişi İncelemesi	Mahkeme, taşınmazın değer artışını belirlemek için bilirkişi raporu alır.
4. Hakkaniyet Değerlendirmesi	Hakim, mülkiyetin malzeme sahibine devrinin adil olup olmadığını inceler.
5. Karar ve Tapu Tescili	Mahkeme, mülkiyet devrine karar verirse tapu sicilinde değişiklik yapılır.

Örnek:
Fatma Hanım, yanlışlıkla başkasına ait bir arsaya inşaat yaptıysa, tapunun iptali ve kendisi adına tescili için dava açabilir.

5. TMK m. 724’e Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davasında Deliller

Mahkemeye sunulabilecek deliller şunlardır:

✔ Tapu kayıtları – Taşınmazın kime ait olduğunu gösterir.
✔ Bilirkişi raporu – Yapının taşınmazın değerini ne kadar artırdığını belirler.
✔ İmar kayıtları ve ruhsatlar – İnşaatın yasal olup olmadığı değerlendirilir.
✔ Tanık beyanları – Tarafların iyi niyetli olup olmadığı incelenir.
✔ Mali kayıtlar – İnşaat masrafları ve kullanılan malzeme belgelenir.

Örnek:
Mahkeme, bilirkişi raporu ile yapının taşınmaz üzerindeki etkisini belirleyerek hakkaniyetli bir karar verir.

6. Tapu İptali ve Tescil Davasında Mahkeme Kararları

Mahkeme, TMK m. 724 kapsamında üç farklı karar verebilir:

Mahkeme Kararı	Açıklama
Mülkiyetin malzeme sahibine verilmesi	Yapının varlığı taşınmazın değerini ciddi şekilde artırıyorsa, tapu devredilir.
Malzeme sahibine tazminat ödenmesi	Mahkeme, malzeme sahibinin zarara uğramaması için arazi sahibine ödeme yükleyebilir.
Yapının yıkılmasına karar verilmesi	Arazi sahibi zarar görüyorsa, mahkeme yıkım kararı verebilir.

Örnek:
Mahkeme, yapının taşınmazın değerini artırdığına karar verirse, tapu malzeme sahibine devredilebilir.

📌 7. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

TMK m. 724 hangi durumlarda uygulanır?
Malzeme sahibi, başkasına ait bir araziye iyi niyetle ve kendi malzemesiyle yapı inşa ettiyse uygulanır.

Tapu iptali ve tescil davası kim tarafından açılır?
Malzeme sahibi, arazinin mülkiyetini kazanmak için açabilir.

Mahkeme süreci ne kadar sürer?
6 ay ile 2 yıl arasında sürebilir, bilirkişi incelemeleri süreci uzatabilir.

Malzeme sahibi tazminat alabilir mi?
Evet, mülkiyet devri mümkün değilse yapı sahibine tazminat ödenebilir.

Arazi sahibi yapıyı yıktırabilir mi?
Hakkaniyet gereği ağır bir zarar oluşuyorsa mahkeme yıkım kararı verebilir.