Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Türk Medeni Hukuku’nda vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davaları, özellikle emlak işlemlerinde sıkça karşımıza çıkan ve vekil eden (asil) ile vekil arasındaki güven ilişkisinin ihlali sonucu gündeme gelen önemli bir dava türüdür. Bir kişiye verdiğiniz vekaletname kötüye kullanılırsa ve bu nedenle adınıza kayıtlı bir taşınmaz haksız şekilde başkasına devredilirse, hukuken taşınmaz kaydının iptali ve yeniden doğru kişi adına tescili talep edilebilir. Bu makalede, vekaletin kötüye kullanılması kavramını, hangi şartlarda ortaya çıktığını ve böyle bir durumda tapu iptali ve tescil davasının nasıl açılacağını tüm yönleriyle açıklıyoruz. Konuyu Türk hukuku çerçevesinde, teknik terimleri herkesin anlayabileceği şekilde ele alacak; görevli mahkeme, dava süresi, ispat yükü gibi önemli noktaların yanı sıra Yargıtay içtihatlarına ve gerçek hayattan örneklere de değineceğiz.

Vekaletin Kötüye Kullanılması Nedir? Hangi Hukuki Şartlarda Ortaya Çıkar?

Vekaletin kötüye kullanılması, bir vekilin (temsilcinin), vekalet verenin (asilin) kendisine duyduğu güveni sarsacak şekilde hareket ederek vekalet sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ihlal etmesi ve vekalet vereni zarara uğratması anlamına gelir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 502 uyarınca vekalet sözleşmesi, vekilin vekalet verenin bir işini görmeyi veya işlem yapmayı üstlendiği bir anlaşmadır. Bu sözleşmeyle vekil, vekalet verenin menfaatine ve iradesine uygun davranma borcu altına girer. Ayrıca TBK md. 506, vekilin üstlendiği işi sadakat ve özenle yürütmekle yükümlü olduğunu açıkça belirtir.

Bu çerçevede vekalet ilişkisi, karşılıklı güven esasına dayanır. Vekalet veren, belli bir işini yapması veya malını yönetmesi için güvendiği kişiye vekaletname (noter onaylı temsil yetkisi belgesi) verir. Vekil ise bu güvene uygun olarak, vekâlet verenin çıkarlarını gözetmek, talimatlarına uygun hareket etmek, gerekli özeni göstermek ve hesap verme yükümlülüğüyle hareket etmek zorundadır.

Hukuken vekaletin kötüye kullanılması, vekilin bu sadakat ve özen yükümlülüklerini ihlal ederek vekalet vereni maddi veya hukuki zarara uğratması durumunda ortaya çıkar. Örneğin vekil, kendisine verilen yetkiyi asılı temsilen değil de kendi çıkarı için kullanırsa, vekalet verenin açık talimatına aykırı işlemler yaparsa veya yapması gereken işlemleri gerektiği gibi yapmayıp ihmalle zarara yol açarsa vekaleti kötüye kullanmış sayılır. Bu kavrama tipik örnekler:

• Vekilin, para veya mal yönetimi yaparken kişisel menfaat sağlayarak vekalet vereni zarara uğratması (örneğin vekalet verilen banka hesabından izinsiz para çekme, malı düşük bedelle satıp aradaki farkı kendi alıkoyma gibi).
• Talimat dışı işlemler: Vekaletnamenin kapsamına girmeyen bir işi yapması veya vekalet verenin izni olmadan hareket etmesi (örneğin vekalet kapsamı dışında kalan bir taşınmazı satması).
• İradenin aksine hareket: Vekalet verenin iradesine açıkça aykırı bir işlem yapması (örneğin vekalet veren “şu kişiye sat” demesine rağmen başkasına satma; “şu fiyattan aşağıya satma” demesine rağmen çok daha düşük bir bedelle satma).

Bu durumlarda vekil, hem sözleşmesel sorumluluk (TBK gereği vekalet sözleşmesinin ihlali) hem de haksız fiil veya ceza hukuku sorumluluğu (örneğin güveni kötüye kullanma suçu veya dolandırıcılık gibi) ile karşılaşabilir. Özellikle ciddi boyutta suiistimallerde, vekalet veren savcılığa suç duyurusunda bulunabilir. Ancak bu makalenin odak noktası, vekilin kötüye kullanımı nedeniyle taşınmaz mülkiyetinde meydana gelen haksız sonuçların giderilmesidir. Dolayısıyla vekalet görevinin kötüye kullanılması, eğer bir taşınmaz (ev, arsa, vb.) işlemi sırasında gerçekleşmiş ve vekalet verenin taşınmazı haksız şekilde elinden çıkmışsa, tapu iptali ve tescil davası gündeme gelecektir.

Vekilin Yetki Dışı veya Vekil Edenin İradesine Aykırı İşlemleri ve Tapu Hukuku Açısından Sonuçları

Vekilin yaptığı işlemler iki açıdan hukuka aykırı hale gelebilir: yetki dışı işlemler veya vekâlet verenin iradesine aykırı işlemler. Her iki durumda da, özellikle taşınmazlarla ilgiliyse, tapu sicilinde gerçek hak durumu ile bağdaşmayan kayıtlar ortaya çıkabilir. Bu da yolsuz tescil olarak adlandırılır ve tapu hukukunda düzeltilmesi gereken bir durumdur.

1. Yetki dışı işlemler: Vekil, kendisine verilen vekaletnamedeki sınırları aşarak hareket ederse bu işlem hukuken temsil yetkisi olmadan yapılmış sayılır. Örneğin vekaletnamede taşınmaz satışı yetkisi olmadığı halde vekilin gidip taşınmazı satması, ya da belli bir taşınmaz için yetkisi varken tamamen farklı bir taşınmazı devretmesi yetki aşımıdır. Böyle bir işlemde vekil, aslında vekalet vereni temsil etme yetkisine sahip olmadığından, yapılan satış veya devir hukuken geçersiz (yok hükmünde) sayılabilir. Tapu sicil memuru genellikle vekaletnamenin kapsamını kontrol eder; fakat bazen belgelerdeki eksik veya hatalardan dolayı yetki aşımıyla devir gerçekleşebilir. Sonuçta tapuda görünen yeni malik, aslında geçerli bir temele dayanmayan (yetkisiz temsil nedeniyle hükümsüz) bir kayda sahip olacaktır. Bu, haksız tescil (yolsuz tescil) durumudur. Vekalet veren, böyle bir durumda “ben bu işlem için yetki vermedim” diyerek tapu iptali ve tescil davası açabilir. Yetki dışı yapılan işlemler kural olarak vekalet vereni bağlamaz; ancak vekalet veren sonradan onay verirse (icazet) işlem geçerli hale gelebilir. Vekalet veren onay vermiyorsa, hukuken taşınmaz yine asile ait sayılır ve üçüncü kişi üzerine olan tapu kaydının silinmesi gerekir.
2. Vekil edenin iradesine aykırı işlemler: Bu durumda vekil, aslında vekaletname ile belirli bir konuda yetkilendirilmiştir fakat vekalet verenin kendisine verdiği talimatlara, amaçlara veya menfaatine aykırı şekilde hareket eder. Örneğin vekil, “taşınmazımı uygun bir fiyata sat ve parasını bana ilet” talimatını almışken, taşınmazı piyasa değerinin çok altında bir bedelle satar ve elde edilen parayı da vekalet verene vermez ya da çok azını verir. Vekil belki formen yetkiye sahipti (taşınmaz satışı yapabilir görünüyordu), ancak vekalet verenin menfaatine aykırı bir şekilde bu işlemi yaptı. Bir diğer örnek: Vekalet veren, vekiline sadece işini görsün diye yetki verirken, vekil gidip taşınmazı kendi üzerine veya yakın bir akrabasının üzerine devreder. Kağıt üzerinde satış yapılmıştır ama aslında bu, vekilin güveni kötüye kullanarak malı kendine geçirmesidir.

Bu tür irade ve güvene aykırı işlemlerin tapu hukuku açısından sonucu şudur: Tapu sicilindeki kayıt, gerçek hak sahibini yansıtmamaktadır. Yani tapuda görünen kişi (vekilin kendisi ya da onun anlaştığı üçüncü kişi) aslında taşınmazın meşru sahibi değildir, çünkü kayıt hileli veya hatalı şekilde oluşturulmuştur. Türk Medeni Kanunu’na göre tapu sicilinin doğru tutulması esastır ve gerçeğe aykırı tesciller düzeltilmelidir. Bu tip durumlar da yolsuz tescil kapsamına girer.

Özetle, vekilin hem yetki dışı hareketleri hem de verilen yetkiyi kötüye kullanarak yaptığı vekalet verene aykırı işlemler, taşınmazın mülkiyetinin irade hilafına el değiştirmesi sonucunu doğurabilir. Hukuken böyle bir devir, eğer vekalet verenin onayı ya da gerçek iradesi yoksa, korunmaz. Vekalet veren (ya da artık hayatta değilse mirasçıları), tapuda yapılan işlemin geçersizliğini veya haksızlığını ileri sürerek tapu iptali davası açabilir. Sonuçta mahkeme, şartlar oluşmuşsa tapudaki yanlış kaydı iptal edip taşınmazı yeniden asıl hak sahibi adına tescil edecektir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasının Açılma Şartları

Vekil tarafından yapılan usulsüz işlem sonucu taşınmaz el değiştirmişse, tapu iptali ve tescil davası açılarak taşınmazın geri alınması mümkündür. Bu davanın başarılı olabilmesi için aranan hukuki şartları şöyle sıralayabiliriz:

• Geçerli Bir Vekalet İlişkisi: Öncelikle ortada bir vekalet ilişkisi olmalıdır. Vekil, taşınmaz üzerinde işlem yapma yetkisini ya genel vekaletnameyle ya da özel yetki içeren bir vekaletnameyle almış olmalıdır. Genellikle taşınmaz satışı gibi işlemler için noterden düzenlenen vekaletnamelerde özel yetki şartı aranır. Yani vekil, o taşınmazı satmaya veya devretmeye vekalet veren tarafından yetkilendirilmiş olmalıdır. (Not: Eğer ortada sahte bir vekaletname varsa ya da vekilin hiç yetkisi yoksa, yapılan işlem zaten baştan hükümsüzdür; bu durumda da tapu iptali istenebilir ancak hukuken dayanak “yetkisiz temsil” olur.)
• Vekaletin Kötüye Kullanılması Olgusu: Dava açmanın özü, vekilin görevi kötüye kullandığının iddia ve ispat edilmesidir. Yani vekil, ya vekaletnamesinde sınırları aşarak yetkisiz bir işlem yapmıştır, ya da yetki sınırları içinde gibi görünse de vekâlet vereni aldatıcı, zarara uğratıcı bir işlem gerçekleştirmiştir. Dava dilekçesinde, vekilin hangi eylemle görevi kötüye kullandığı somut olarak anlatılmalı ve bunun sonucu olarak tapuda haksız bir tescil oluştuğu belirtilmelidir. Tipik durumlar: taşınmazın değerinden çok düşük bir bedelle satılması, satış bedelinin vekalet verene hiç ödenmemesi veya kısmen ödenmesi, vekilin taşınmazı kendi üzerine geçirmesi, vekilin talimatlara aykırı kişiye satış yapması vb. Bu gibi vakalar, mahkemeye vekâletin kötüye kullanıldığının kanıtı olarak sunulmalıdır.
• Vekalet Verenin Zararı ve Talebi: Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle vekalet veren maddi olarak zarar görmüş olmalıdır. Zararın en bariz şekli, taşınmazı kaybetmesi ya da karşılığını alamamasıdır. Dolayısıyla vekalet veren (vefat ettiyse mirasçıları), taşınmazdaki mülkiyet hakkını geri almak istediğini talep etmelidir. Bu, davanın talep sonucunda “tapu kaydının iptali ve taşınmazın davacı adına tescili” şeklinde açıkça belirtilir. Eğer vekalet veren hayatta değilse, mirasçıları bu davayı açabilirler. Uygulamada mirasçılar, ya payları oranında kendi adlarına tescil isteyebilir ya da bazı durumlarda taşınmazın terekeye iadesi talebiyle, önce taşınmazın yeniden miras bırakanın adına (mirası bırakanın terekesi adına) tescilini, ardından miras paylaşımı yapılmasını talep edebilirler. Mirasçılar yönünden usul biraz teknik olabileceğinden, gerektiğinde mahkemece tereke temsilcisi atanması gibi yollar kullanılabilir. Önemli olan, vekilin işlemi nedeniyle asıl malikin (vekil edenin) hakkının ihlal edildiğini ortaya koymaktır.
• Üçüncü Kişinin İyiniyeti/Kötüniyeti: Tapu iptali ve tescil davalarında kritik şartlardan biri, taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasıdır. Türk Medeni Kanunu’na göre tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle güvenerek mülkiyet kazanan üçüncü kişinin hakkı korunur. Bu şu anlama gelir: Eğer vekil, taşınmazı üçüncü bir kişiye devrettiyse ve bu kişi olaylardan habersiz, dürüst bir alıcı ise (yani vekilin hile yaptığını bilmiyorsa ve normal şartlarda bilemeyecek durumdaysa), hukuk düzeni onun kazanımını koruyabilir. Bu durumda asıl malik, doğrudan o iyi niyetli üçüncü kişiye karşı tapu iptal davası açsa bile davayı kazanamayabilir, çünkü üçüncü kişinin mülkiyet hakkı korunmaktadır. Ancak üçüncü kişi kötüniyetliyse –örneğin vekil ile birlikte hareket etmiş, muvazaalı (danışıklı) bir satış yapmış, veya fiyatın aşırı düşük olduğunu bile bile bu satışa dahil olmuşsa– o zaman iyi niyet korumasından yararlanamaz. Kötüniyetli üçüncü kişi için “ben bilmiyordum” savunması geçerli olmaz; asıl malik tapu iptal ve tescil davasıyla taşınmazını geri alabilir. Özetle, davanın şartlarından biri de üçüncü kişinin iyi niyet iddiasının değerlendirilecek olmasıdır. İyiniyetli üçüncü kişi söz konusuysa, tapu iptal davası yerine vekile karşı tazminat davası gibi yollar düşünülmelidir (buna aşağıda ayrıca değineceğiz).

Yukarıdaki şartlar sağlanıyorsa, vekalet veren kişi (veya mirasçıları), vekil ve haksız devralan kişiye karşı tapu iptali ve tescil talepli dava açabilir. Dava dilekçesinde somut olay, vekalet ilişkisinin nasıl kötüye kullanıldığı, hangi işlemin iptalinin istendiği ve hukuki sebepler (TBK ve TMK ilgili maddeleri, vekilin sadakat/özen borcunu ihlal ettiği, Medeni Kanun’daki dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı gibi prensipler) belirtilmelidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Dava Açma Süresi ve İspat Yükü

Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılacak tapu iptali ve tescil davasında bazı usuli konular da önem taşır. Bunların başında hangi mahkemede dava açılacağı, dava için zamanaşımı süresi olup olmadığı ve ispat yükünün kimde olduğudur:

• Görevli Mahkeme: Bu tür tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Taşınmazın değeri ne olursa olsun (önemli miktarda malvarlığı davası olduğu için) sulh hukuk mahkemesi değil asliye hukuk mahkemesi yetkili kılınmıştır. Asliye hukuk mahkemeleri genel yetkili mahkemelerdir ve gayrimenkul davalarına bakmakla yükümlüdürler.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kanunen yetkilidir ve bu yetki kesindir. Yani dava, taşınmaz hangi il/ilçede kayıtlıysa oradaki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Eğer dava konusu birden fazla taşınmaz varsa, bunlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde tüm taşınmazlar için dava açmak mümkündür. Bu kural, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) md. 12’de düzenlenen “taşınmazın aynından doğan davalarda yetki” kuralıdır. Dolayısıyla örneğin İzmir’deki bir gayrimenkul için dava, İzmir Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır; aksi halde yetki itirazıyla karşılaşılabilir.
• Dava Açma Süresi (Zamanaşımı): Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmaz üzerindeki hakkın korunmasına yönelik ayni hak davaları olduğundan, kural olarak bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Özellikle vekaletin kötüye kullanılması gibi durumlarda, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre de, aradan uzun yıllar geçmiş olsa bile tapu kaydının gerçek hak sahibine döndürülmesi için dava açılabilir. Bunun nedeni, tapudaki yolsuz tescil sürdüğü müddetçe hakkın ihlalinin devam etmesidir. Ancak burada iki istisnai noktayı belirtmek gerek: (1) Vekalet veren, dava açmayı gereksiz geciktirirse, iyiniyetli üçüncü kişilerin durumu değişebilir veya deliller zayıflayabilir. Bu yüzden, her ne kadar yasal bir süre sınırlaması yoksa da mümkün olan en kısa sürede dava açmak hak kayıplarını önlemek bakımından önemlidir. (2) Tapu iptali davasıyla birlikte veya alternatif olarak tazminat talebi de ileri sürüldüyse (örneğin taşınmaz geri alınamazsa bedelini vekilden istemek gibi), bu tür parasal talepler normal sözleşme veya haksız fiil zamanaşımı süresine tabi olabilir. TBK’da genel sözleşme alacakları zamanaşımı 10 yıl, vekalet ilişkisinden doğan ücret/zarar talepleri için 5 yıl gibi süreler söz konusu olabilir. Nitekim bazı durumlarda mahkemeler, vekile karşı tazminat taleplerini 5 yıllık zamanaşımına tabi görmüştür. Ancak Yargıtay, vekaletin kötüye kullanılmasıyla bağlantılı taleplerde zamanaşımı uygulanmaması gerektiğini sıkça vurgulamaktadır. Yine de, uygulamada tereddüt yaşanmaması için davanızı geciktirmemeniz en sağlıklısıdır.
• İspat Yükü: Hukuk sistemimizde genel kural, iddia edenin iddiasını ispat yükümlülüğü altında olmasıdır. Bu davada da vekalet görevini kötüye kullanma iddiasını ortaya atan taraf (davacı), iddiasını ispat etmek durumundadır. Yani davacı, vekilin yaptığı işlemin vekalet sözleşmesine aykırı, hileli veya zarara yol açıcı olduğunu kanıtlayacak deliller sunmalıdır. Peki bu nasıl ispat edilir? Öncelikle tapu kayıtları ve vekaletname zaten ortadadır; vekil bu vekaletnameye dayanarak işlem yapmıştır. Davacı, işlemin şartlarını ve sonuçlarını ortaya koyarak hukuka aykırılığı gösterebilir. Örneğin:
  • Taşınmazın gerçek piyasa değeri ile satış bedelini karşılaştıran bir bilirkişi raporu, değerinin çok altında satıldığını kanıtlayacaktır.
  • Satış bedelinin vekalet verene ödenmediğini göstermek için banka kayıtları incelenebilir. Vekil “ben parayı asile verdim” diyorsa, bunu ispat ona düşer; eğer veremiyorsa, ödeme yapılmadığı kabul edilebilir.
  • Tanık ifadeleri önemli olabilir: Örneğin vekalet veren yaşlı biriyse, çevresindekiler vekilin onu yanılttığına tanık olmuş olabilir.
  • Yazışmalar, mesajlar, e-postalar: Vekil ile vekalet veren arasında veya vekil ile üçüncü kişi arasında konuya ışık tutacak yazışmalar delil olarak sunulabilir (örneğin vekilin üçüncü kişiyle “bu işten şu kadar pay alacağım” şeklindeki mesajları kötü niyeti gösterebilir).
  • Noter belgeleri, resmi yazışmalar, vekilin hesap verip vermediğine dair bilgiler de değerlendirilebilir.

İspat sürecinde, davacı iddialarını makul delillerle desteklediğinde, artık karşı tarafın da iddialarını çürütmesi gerekebilir. Örneğin davalı taraf (genellikle vekil ve onun anlaştığı üçüncü kişi), “taşınmaz ucuza satılmadı, gerçek değeri oydu” diyebilir; ama bu durumda onların iddiasını çürütmek için bilirkişi değerlendirmesi yapılır. Yahut “bedel aslında ödendi” derlerse, ödemenin gerçekten yapıldığını ispat yükü davalının üzerinde olacaktır (çünkü somut bir ödeme iddiası varsa, bunu belgelemek zorundadırlar). Sonuç olarak mahkeme, tüm delilleri değerlendirip vekilin görevi kötüye kullanıp kullanmadığına kanaat getirir. Eğer davacı yeterli ispata ulaşamazsa davayı kaybeder; bu nedenle hukuki ve teknik destek alarak güçlü delillerle davayı hazırlamak çok önemlidir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanıldığı Durumlara İlişkin Uygulama Örnekleri

Uygulamada vekaletin kötüye kullanılması maalesef sık rastlanan bir durumdur ve çoğu zaman en güvendiğimiz kişilerden gelen ihanetlerle ortaya çıkar. Özellikle yaşlıların, hasta veya sürekli ilgilenemeyecek durumda olan kişilerin, güvendikleri yakınlarına verdikleri geniş kapsamlı vekaletnamelerin suistimal edilmesi tipik örneklerdendir. İşte bazı yaşanmış senaryolar ve bunların hukuki sonuçları:

• Yaşlı anne-babanın malvarlığının çocuk tarafından devralınması: Örneğin yaşı ilerlemiş bir anne, güvendiği oğluna bankadaki işleri ve evinin satışı için vekaletname veriyor. Oğlu bu vekaletle evi satması gerekirken, düşük bir bedelle evi kendi üzerine geçiriyor veya üçüncü bir kişiye satıp parasını kendisi alıyor. Anne durumu fark ettiğinde artık ev tapuda oğul veya üçüncü kişi adına gözüküyor. Bu çok görülen bir senaryodur. Yargıtay, vekil konumundaki evlatların bu tür işlemlerini genelde muvazaalı (danışıklı) işlemler olarak değerlendiriyor ve anne-baba (veya vefat etmişse diğer mirasçı kardeşler) tarafından açılan davalarda tapu kaydının iptaline karar verilebiliyor. Burada genellikle satış bedelinin çok düşük gösterilmesi, bedelin aslında ödenmemiş olması gibi olgular ortaya konuyor. Örneğin, bir Yargıtay kararında yaşlı babanın arsası, oğul tarafından değersiz bir bedele arkadaşına satılmış gibi gösterilmiş, sonra o arkadaş arsayı yine oğula devretmiş. Mahkeme, bu işbirliği ile yapılan işlemin vekaletin kötüye kullanılması olduğuna karar vererek tapuyu iptal etmiştir.
• Bakıcı veya uzak akraba tarafından kandırılan yaşlı kişi: Bir diğer örnek, tek başına yaşayan yaşlı bir kişi, güvendiği komşusuna veya uzak bir akrabasına hastanelerde işlerini halletmesi, maaşını çekmesi vs. için vekalet veriyor. Bu kişi vekaletnameye taşınmaz satışı yetkisini de ekletmişse (bazen yaşlı insanlar farkında olmadan geniş yetkili vekaletnameler imzalayabiliyorlar), kötü niyetli vekil bu durumu fırsat bilip yaşlının evini satmaya kalkabiliyor. Diyelim ki evi tanıdık bir emlakçıya yok pahasına satıp nakde çeviriyor. Sonra da parayı kendisi alıyor. Yaşlı kişi evinin el değiştirdiğini sonradan öğrenince büyük şok yaşıyor. İşte bu durumda hemen tapu iptali davası açılarak “benim böyle bir satış için rızam yoktu, vekilim beni zarara uğrattı” denilerek hukuki süreç başlatılabilir. Mahkemeler bu gibi durumlarda genellikle yaşlı kişinin korunması yönünde karar veriyor, tabii ki somut delillerle durum ispatlanabilirse. Eğer satış yapılan üçüncü kişi de aslında bu işin içinde ise (örneğin emlakçı durumu biliyor ve ucuza kapatıp sonra değerine satmayı planlıyorsa), onun kötüniyetli olduğu kabul edilip taşınmaz geri alınıyor.
• Vekilin kendine veya yakınına satış yapması: Uygulamada bir alarm işareti de, vekilin taşınmazı kendi üzerine veya eşine, çocuğuna devretmesidir. Aslında kanunen vekil, temsil ettiği kişinin malını kendisine satın alması durumunda özel kurallar vardır (etik olarak da sorunlu görülür). Eğer bir vekil, asilin malını doğrudan kendine satıyorsa genellikle bu durum baştan şüpheli kabul edilir. Örneğin bir dede, torununa vekalet veriyor; torun dedenin arsasını gidip kendi üstüne alıyor. Burada bedel gerçekçi mi, dede bundan haberdar mı, onayı var mı gibi sorular gündeme gelir. Çoğu kez, dede öldükten sonra diğer mirasçılar bu işlemi fark edip dava açarlar. Mahkeme, eğer torun dedenin vekili sıfatıyla kendi üstüne devrettiyse ve dedenin aslında böyle bir iradesi olmadığı ortaya çıkarsa (bedel ödenmemiş, dede satıştan bihaber vb.), tapuyu iptal ediyor. Yargıtay kararlarında, vekilin kendisine ya da yakınlarına devrine ilişkin işlemler yakından incelenmekte ve genelde vekilin dürüstlük kuralına aykırı davrandığı sonucuna varılırsa, tapu kaydı düzeltilmektedir.
• Piyasa değerinden çok düşük bedelle satış örnekleri: Pek çok davada ortak motif, taşınmazın değerinin çok altında bir rakama satılmasıdır. Diyelim ki bir arsa gerçekte 1 milyon TL ederken vekil bunu 100 bin TL göstererek satış yapmış. Böyle bir fark normal koşullarda mantıklı değil. Mahkemeler, bilirkişi incelemeleriyle satış tarihindeki gerçek değeri saptıyorlar. Eğer arada fahiş fark varsa ve vekil bu satışı yaparken serbestçe hareket etmişse, vekaletin kötüye kullanıldığı sonucu çıkarılıyor. Yargıtay’ın vurguladığı nokta: Asil, vekile “dilediğin fiyata sat” diye genel bir yetki vermiş bile olsa, bu vekilin makul olmayan ölçülerde ucuza satma hakkı verdiği anlamına gelmez. Vekil yine de dürüstlük kuralı içinde hareket etmek zorundadır. Uygulamada örneğin, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi bir kararında, satış bedeli ile bilirkişiyle belirlenen değer arasında uçurum bulunmasını, vekil ile alıcı arasındaki ilişkiyle birlikte değerlendirip “vekilin ve alıcının elbirliğiyle hareket ederek davacıyı (vekil edeni) zarara uğrattıkları açıktır” şeklinde hüküm kurmuştur. Bu durumda tapu iptali onanmıştır.

Bu örnekler, vekalet görevinin kötüye kullanılması halinde hukukun başvurana koruma sağladığını göstermektedir. Ancak üzücü olan, genellikle bu süreçlerin, kişinin en güvendiği insanlar tarafından zarara uğratılmasıyla başlamasıdır. Bu yüzden, özellikle yaşlı veya sürekli ilgilenemeyen kişiler, kapsamlı vekaletnameler verirken çok dikkatli olmalıdır. Gerekirse vekaletnameye sınırlar koymak, sadece belirli işleri kapsayacak şekilde düzenlemek veya birden fazla kişiyi birlikte vekil tayin etmek (çift imza şartı gibi) düşünülebilir. Eğer böyle bir kötüye kullanım olduğunu düşünüyorsanız da, vakit kaybetmeden hukuki destek alarak hakkınızı aramanız gerekmektedir.

Vekilin İşlem Yaptığı Üçüncü Kişinin İyi Niyeti Varsa Dava Açılabilir mi? Hangi Şartlarda Mümkündür?

Vekilinizin yaptığı usulsüz işlem sonucunda taşınmazınız bir üçüncü kişi adına tescil edildiyse, bu üçüncü kişinin durumuna göre hukuki yol haritası belirlenir. Burada kritik kavramlar iyi niyet (iyiniyet) ve kötü niyet (kötüniyet) kavramlarıdır.

İyi niyetli üçüncü kişi: Medeni hukukumuzda iyi niyet, bir kişinin belirli bir hukukî durumu bilmemesinin veya bilebilecek durumda olmamasının korunması anlamına gelir. Tapu kayıtlarına güvenerek bir taşınmaz satın alan kişi, eğer tapudaki durumun aslında gerçek duruma uymadığını bilmiyorsa ve bilecek bir sebebi de yoksa, kanun onu iyi niyetli kabul eder ve haklarını korur (TMK md. 1023). Örneğin, sizin vekiliniz arsayı bir başkasına satmış olsun. Bu alıcı, vekilin size ihanet ettiğini veya satış bedelini vermediğini elbette bilemez; o sadece tapuda vekil adına işlem yapıldığına ve her şeyin yasal göründüğüne bakar. Üstelik satış bedelini de normal bir seviyede ödemiş olsun. Bu senaryoda üçüncü kişi tamamen masumdur ve hukuken kazanımı korunmaya değerdir. Böyle bir durumda tapu iptali ve tescil davası açmanız sonuç vermeyebilir. Mahkeme, üçüncü kişinin iyiniyetli olduğunu tespit ederse, tapu kaydının iptaline karar vermez; çünkü bu, suistimali bilmeyen bir kişinin mülkiyet hakkını elinden almak olur.

Peki, bu durumda mağdur vekalet veren ne yapacaktır? İyiniyetli üçüncü kişiden evi/arsayı geri alamasa bile, uğradığı zararı vekilden talep edebilir. Yani vekile karşı tazminat davası açarak taşınmazın bedelini, uğradığı zararları isteyebilir. Vekil hem cezai hem hukuki sorumlulukla karşı karşıya kalır. Hatta eğer üçüncü kişi de malı elinden çıkarmak isterse, belki anlaşma yoluyla geri alma imkânı da olabilecektir ama hukuken zorunlu değildir.

Kötü niyetli üçüncü kişi: Eğer üçüncü kişi, vekilin hileli işlemini biliyor veya bilmesi gerekiyorsa (açık bir muvazaa varsa), ya da üçüncü kişi bizzat vekilin yakın akrabası, ortağı gibi işbirliği içindeyse, bu kişi iyiniyet korumasından yararlanamaz. Örneğin vekil, taşınmazı kendi eşine devrettiyse, eş elbette durumun farkındadır; burada üçüncü kişi sayılmasına rağmen iyiniyet iddiası inandırıcı olmaz. Yine vekil malı değerinin çok altında bir bedelle arkadaşına satıp paylaşıyorsa, bu arkadaş da normal olmayan bu durumu bilerek hareket ettiği için iyiniyetli kabul edilemez. Böyle hallerde asıl malik (vekalet veren) doğrudan üçüncü kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açarak hakkını arayabilir. Mahkeme üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu tespit ederse, onun adına olan tapu kaydını iptal edip malı geri verecektir. Kötü niyeti ispatlamak bazen dolaylı delillerle olur: Aşırı düşük satış bedeli, alıcı ile vekil arasındaki akrabalık/iş ilişkisi, satış bedelinin el altından paylaşılması gibi olgular bir araya getirildiğinde mahkeme, “bu alıcı dürüst bir üçüncü kişi değildir” diyebilir.

Sonuç olarak: İyiniyetli üçüncü kişiye karşı tapu iptal davası açılamaz demesek de kazanılamaz demek daha doğru. Kanun, iyiniyetli üçüncü kişiyi korur ve malı onda bırakır. Asıl malikin çaresi, vekiline rücu etmektir (ondan bedelini ve zararlarını istemek). Ancak üçüncü kişi kötüniyetliyse, dava açılması hem mümkün hem de başarılı olma şansı yüksektir. Bu nedenle, bir vekalet suistimaliyle karşılaştığınızda ilk yapmanız gereken, taşınmazın kime devredildiğini ve bu kişinin durumunu analiz etmektir. Eğer tanımadığınız, ilişkisiz biri ise ve her şey yasal görünüyorsa, durum iyiniyetli alıcı durumu olabilir. Ama alıcı şüpheli biri ise (örneğin vekilin yakını, fahiş kazanç elde eden biri, vs.), hemen dava açarak hakkınızı talep edebilirsiniz. Unutmayın, kötüniyet ispatlanırsa iyiniyet iddiası kalkar ve tapu iptal edilebilir.

Bir ek not: Bazı durumlarda vekil önce malı kötüniyetli birine devredip, o kişi de hemen bir başkasına satabilir. Eğer ikinci satıştaki alıcı iyi niyetli ise iş daha da karmaşık hale gelebilir; çünkü artık tapu iyi niyetli bir kişiye geçmiştir. Bu sebeple, vekilin suistimalini öğrenir öğrenmez hızlı hareket etmek ve dava açıp tapuya ihtiyati tedbir koydurmak da önemlidir. Böylece malın el değiştirerek iyiniyetli üçüncü kişilere gitmesi engellenebilir.

Yargıtay Kararları ve İçtihatlar Işığında Değerlendirme

Yargıtay (Türk Yargıtay’ı, özellikle 1. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararları), vekaletin kötüye kullanılmasıyla ilgili davalarda bir hayli zengin içtihat geliştirmiştir. Bu içtihatlar, bize hukukun bu konudaki yaklaşımını net olarak gösteriyor. Genel hatlarıyla Yargıtay’ın ortaya koyduğu prensipleri şöyle özetleyebiliriz:

• Vekilin Sadakat ve Özen Yükümlülüğü Vurgusu: Yargıtay kararlarında en başta vurgulanan nokta, vekilin vekalet verenin menfaatlerini koruma ve ona sadakatle hizmet etme yükümlülüğüdür. Bir vekil, asilin açık talimatı olmasa bile, onun makul yararını gözetmek zorundadır. Örneğin Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2020 tarihli bir kararında, vekaletnamede “dilediğin kişiye dilediğin bedelle satabilirsin” yetkisi bulunsa bile, bunun vekile piyasa değerinin çok altında satış yapma serbestisi vermeyeceği belirtilmiştir. Vekil, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırı davranamaz, hakkı kötüye kullanamaz. Yani “asil bana sınırsız yetki vermişti” bahanesiyle olağandışı düşük bir bedelle mal satıp zarar ettirmesi mazur görülmüyor.
• Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi: Yargıtay, vekaletin kötüye kullanılması sonucu oluşan tapu kayıtlarını “yolsuz tescil” olarak değerlendirmektedir. Medeni Kanun md. 1024, eğer tapu kaydı hukuki dayanaktan yoksun veya hatalı ise bunun yolsuz tescil olduğunu belirtir. İçtihatlarda, vekilin eylemiyle ortaya çıkan haksız tescillerin iptali için dava açılabileceği kabul edilmiştir. Örneğin Yargıtay, vekil tarafından yapılan satış işlemi sonrası bedelin asile verilmediği veya işlemin muvazaalı olduğu kanıtlanırsa, tapu iptal ve tescil kararı verilmesini hukuka uygun buluyor. Zamanaşımı hususunda da Yargıtay oldukça açık: bu tür davalar zamanaşımına tabi değildir. Bir kararında, vekil ile alıcı arasındaki işlemin üzerinden 10 yıldan fazla zaman geçmiş olmasına rağmen, halen tapu iptali istenebileceğini, zira mülkiyet hakkının korunmasının esas olduğunu belirtmiştir.
• Değer Tespiti ve Fahiş Fark Kriteri: Yargıtay, davalarda taşınmazın satış değeri ile gerçek değerinin karşılaştırılmasına özel önem veriyor. Eğer satış bedeli, bilirkişi raporuyla belirlenen rayiç değerden bariz şekilde düşükse ve vekil bunu rıza almadan yapmışsa, bu durumu görevi kötüye kullanmanın güçlü bir göstergesi sayıyor. Örneğin Hukuk Genel Kurulu’nun 2019 ve 2020 tarihli kararlarında, “taşınmazın satış bedeli ile gerçek değeri arasında fahiş fark bulunması, vekilin sadakat borcuna aykırı davrandığını gösterir” yönünde değerlendirmeler mevcuttur. Kararlarda “her ne kadar vekile geniş yetki verilmiş olsa da makul ölçüler aşılmamalıdır” denilerek, fahiş bedel farkının tek başına bile davacıyı haklı çıkarabileceğine işaret edilmiştir.
• Muvazaa ve İşbirliği Durumları: Yargıtay, vekil ile üçüncü kişinin işbirliği yaparak asili zarara uğratmasını çok ağır bir ihlal olarak görür. Bir Yargıtay 1. HD kararında, vekil ile alıcının birbirlerini tanıdıkları, birlikte hareket ederek malı değerinin çok altında devrettikleri ve parayı aralarında paylaştıkları saptandığında, “davalıların el ve işbirliği içinde hareket etmek suretiyle davacıyı zararlandırdıkları açıktır” denilerek tapu kaydının iptali onanmıştır. Bu gibi işbirliği, dolandırıcılık seviyesinde bir durum olduğu için hem ceza hukuku boyutu olabileceği gibi, Yargıtay sivil yargıda da çok net biçimde asilin haklarını korumaktadır.
• Mirasçıların Durumu: Vekalet veren kişi vefat etmişse, mirasçıların açtığı davalarda Yargıtay bazı usul konularına açıklık getirmiştir. Örneğin mirasçılar, tapu iptal ve tescil davasını birlikte açmış ancak taleplerini “miras payımız oranında tescil” şeklinde yapmışlarsa, Yargıtay mirasçının payı oranında isteyebileceğini kabul ediyor. Fakat eğer talebi “terekeye iade” şeklinde genişletirlerse (yani taşınmaz önce tereke adına, sonra paylaşılmak üzere), bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi’nin tereke için temsilci ataması gerekebileceğini belirtiyor. Bir kararında mirasçıların taleplerini sonradan terekeye iade olarak değiştirdikleri bir davada, tereke temsilcisi atanıp davanın onun tarafından sürdürülmesi gerektiği halde bunun yapılmamasını usul hatası saymıştır. Bu detay, potansiyel müvekkiller için çok teknik olabilir; önemli olan mirasçıların da bu davayı açabileceğini ve haklarını alabileceğini bilmeleridir. Yargıtay da özünde, vekalet suistimaline uğrayan miras bırakanın haklarının mirasçıları tarafından savunulabileceğini kabul etmektedir.
• Ceza Hukuku Boyutu: Her ne kadar Yargıtay kararlarının çoğu medeni hukuk alanında çözüm getirse de, bazı içtihatlarda vekilin fiilinin aynı zamanda suç oluşturabileceğine de değiniliyor. Örneğin güveni kötüye kullanma suçu (TCK md. 155) veya dolandırıcılık (TCK md. 157) kapsamında değerlendirilmesi gereken haller olursa, ceza mahkemesinde de yargılama yapılabileceği belirtiliyor. Ancak ceza davası açılması, mülkiyetin geri alınması için bekletici mesele yapılmayabiliyor. Yani tapu iptal davası, ceza davasından bağımsız olarak da yürüyebilir. Yargıtay, ceza mahkumiyeti varsa bunu da delil olarak dikkate alabiliyor (örneğin vekil hakkında dolandırıcılıktan mahkumiyet kararı varsa, hukuki davada suistimali ispat etmek kolaylaşır).

Genel değerlendirmek gerekirse, Yargıtay kararları tamamen vekalet verenin hakkını koruma yönündedir, tabii gerçekten bir suistimal varsa. Eğer vekil işini düzgün yapmış, bedeli ödemiş ve ortada hile olmamışsa, o zaman da Yargıtay asilin sonradan pişman olup davayı kötüye kullanmasına izin vermiyor. Yani ortada bir haksızlık yoksa tapu iptal kararı verilmiyor. Sonuçta her şey somut delillere ve değerlere bakıyor. Ancak bizim ele aldığımız konu, gerçek anlamda güvenin kötüye kullanıldığı, vekilin kendine menfaat sağladığı, asilin zarar gördüğü durumlar. Bu gibi hallerde yüksek mahkeme içtihatları, “hak sahibinin malını geri alması esastır” prensibi etrafında şekilleniyor.

Özetle: Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları, Türk hukukunda hem yasal düzenlemeler hem de Yargıtay içtihatları ile desteklenen güçlü bir hak arama yoludur. Eğer böyle bir durumla karşı karşıyaysanız, yasal haklarınızın farkında olarak ve uzman bir avukatın desteğiyle hareket etmek en doğru yaklaşım olacaktır. Mahkemeler ve Yargıtay, sunulan kanıtlar ışığında, gerçekten bir güven istismarını tespit ettiklerinde, hakkınızı almanız için gerekli kararları vermektedirler.

(SSS) Sıkça Sorulan Sorular

• Vekaletin kötüye kullanılması ne demektir?
  

  Vekaletin kötüye kullanılması, vekil tayin ettiğiniz kişinin size karşı sorumluluklarını ihlal ederek, kendi menfaatine veya sizin iradenize aykırı şekilde hareket etmesi anlamına gelir. Örneğin malınızı izinsiz satması, paranızı kişisel amaçla harcaması gibi durumlar vekaletin kötüye kullanılmasıdır.

• Vekilim gayrimenkulümü habersiz sattı, tapu iptal davası açabilir miyim?
  

  Evet, eğer vekiliniz size ait bir taşınmazı sizin onayınız ve rızanız olmadan, talimatlarınızı çiğneyerek satmışsa tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz. Bu davayla tapudaki kaydın iptalini ve taşınmazın yeniden kendi adınıza tescilini talep edersiniz.

• Böyle bir davayı hangi mahkemede açmam gerekiyor?
  

  Vekalet suistimali nedeniyle tapu iptal davası, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Ayrıca davayı, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açmanız gerekir (örneğin taşınmaz Ankara’da ise Ankara’daki ilgili Asliye Hukuk Mahkemesi).

• Dava açmak için bir süre sınırı var mı?
  

  Tapu iptali ve tescil davalarında genellikle zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Yani yıllar sonra bile haksız bir tescil varsa dava açabilirsiniz. Ancak pratiğe bakıldığında, mümkün olan en kısa sürede dava açmak daha avantajlıdır; deliller kaybolmadan ve taşınmaz üçüncü kişilere devredilmeden harekete geçmek önerilir.

• Vekil, taşınmazı üçüncü bir kişiye satmışsa malımı geri alabilir miyim?
  

  Bu, üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasına bağlı. Üçüncü kişi gerçekten iyi niyetliyse (yani olayı bilmiyorsa ve dürüst bir alıcıysa), onun elindeki malı geri almak zordur; genelde böyle durumlarda mal onda kalır ve siz vekile karşı tazminat istersiniz. Ama üçüncü kişi vekille işbirliği yapmış, bile bile ucuza kapatmış vb. kötüniyetli biri ise, tapu iptal davasıyla malınızı ondan geri alabilirsiniz.

• Üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığını nasıl ispatlarım?
  

  Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu iddia eden sizseniz, bunu gösteren olguları sunmalısınız. Örneğin alıcı, vekilin akrabası ise, satış bedeli piyasanın çok altındaysa, ödeme şekli şüpheliyse (mesela para vekil yerine başka hesaba gitmişse) gibi durumlar kötüniyete delalet edebilir. Mahkeme tüm bu göstergelere bakarak karar verir. İyiniyet ise genelde “aksini ispatlayana kadar varsayılır” yani alıcının kötüniyetli olduğu ispatlanamazsa, iyiniyetli kabul edilecektir.

• Vekalet görevini kötüye kullanma durumunda ceza davası da açabilir miyim?
  

  Evet. Vekilinizin eylemi aynı zamanda bir suç teşkil ediyorsa (örn. güveni kötüye kullanma suçu veya dolandırıcılık gibi), savcılığa suç duyurusunda bulunabilirsiniz. Ceza davası ayrı bir süreçtir ve ceza alması, malınızı geri almanızdan bağımsız olarak bir cezai yaptırımdır. Ancak ceza davası açmanız, tapu davası açmanıza engel değildir; ikisini paralel yürütebilirsiniz.

• Vekilim taşınmazı değerinin çok altında bir fiyatla satmış. Bu tek başına dava nedeni midir?
  

  Evet, taşınmazın çok düşük bir bedelle satılması genelde vekaletin kötüye kullanıldığına işaret eder. Elbette mahkeme bunu bilirkişi ile tespit edecektir. Eğer satış fiyatı, gerçek değerin çok altındaysa ve vekil bu şekilde sizin zarara uğramanıza sebep olduysa, bu durumu davanızda kanıt olarak kullanabilirsiniz. Tek başına bu olgu bile çoğu zaman davacı lehine değerlendirilmektedir.

• Vekalet veren öldü ise, mirasçıları dava açabilir mi?
  

  Kesinlikle. Vekalet verenin vefat etmesi halinde, onun mirasçıları (örneğin çocukları) tapu iptali ve tescil davasını açabilirler. Uygulamada mirasçılar genellikle payları oranında tescil talep eder. Hatta bazı durumlarda taşınmazın önce müteveffanın adına (tereke adına) tescili, sonra mirasçılara geçmesi talep edilir. Mahkeme usulüne uygun şekilde süreci yöneterek mirasçıların hakkını korur.

• Tapu iptal davası ne kadar sürer ve süreçte taşınmaz ne olur?
  

  Davanın süresi, mahkemelerin iş yüküne göre değişir, genellikle 1-2 yıl sürebilir, bazen daha uzun da olabilir. Dava açarken, taşınmazın başkasına tekrar devredilmesini önlemek için mahkemeden “ihtiyati tedbir” talep etmeniz önemlidir. Mahkeme, tedbir kararı verirse tapuya şerh konur ve dava bitene kadar taşınmaz satılamaz veya üzerine başka işlem yapılamaz. Dava sonunda sizin lehinize karar çıkarsa, tapu kaydı iptal edilip adınıza tescil yapılır.

• Böyle bir davada avukat tutmalı mıyım?
  

  Bu tür davalar teknik ve karmaşık olabilir. Delillerin toplanması, hukuki gerekçelerin doğru sunulması, karşı tarafın iddialarına cevap verilmesi gibi konularda uzmanlık gerekebilir. Hak kaybına uğramamak için gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir avukatla çalışmanız önerilir. Avukat, hem dava sürecini doğru yönetmenize yardımcı olur hem de gerekirse sulh (anlaşma) seçeneklerini değerlendirmenizi sağlar.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,