Yüklenicinin Temlikine Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası

Yüklenicinin temlikine dayanan tapu iptali ve tescil davası, özellikle arsa payı karşılığı inşaat projelerinde sıkça gündeme gelen bir dava türüdür. Bu davada, müteahhit (yüklenici) tarafından üçüncü bir kişiye devredilen bağımsız bölüm hakkı nedeniyle tapu kaydının iptali ve davacı adına tescili talep edilir. Başka bir deyişle, yükleniciden daire satın alan bir alıcı, gerekli koşullar oluştuğunda tapuyu doğrudan kendi adına tescil ettirmek için mahkemeye başvurabilir. Bu kapsamlı makalede, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tanımından yüklenicinin temlik işlemlerine, arsa sahibinin rızasından iyi niyetli üçüncü kişilerin durumuna, muvazaalı (danışıklı) işlemlerden tapu iptal ve tescil davasının koşullarına ve Yargıtay’ın güncel içtihatlarına kadar konuyu tüm yönleriyle ele alıyoruz.

Yüklenici ve Arsa Sahibi İlişkisi: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak da bilinen, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan karma nitelikli bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, arsasını değerlendirmek ve üzerinde bir bina inşa ettirmek için müteahhit ile anlaşır. Anlaşmanın özüne göre yüklenici, kendi finansman ve emek gücüyle arsa üzerine bir bina (örneğin apartman) inşa etmeyi taahhüt eder. Bunun karşılığında arsa sahibi, tamamlanan binadan belli sayıda veya belli oranlarda bağımsız bölümü (daire, dükkan vb.) yükleniciye vermeyi kabul eder. Yani arsa sahibi arsa payını veya mülkiyetin bir kısmını, yüklenici ise inşaat hizmetini “bedel” olarak birbirlerine sunarlar.

Hukuki niteliği bakımından bu sözleşme tam olarak tek bir sözleşme tipine girmemektedir. Hem eser sözleşmesinin (istisna akdi) unsurlarını (yüklenicinin eser meydana getirme borcu) hem de taşınmaz satımı veya trampa unsurlarını (arsa sahibinin mülkiyet devri borcu) içerir. Bu nedenle doktrinde sui generis (kendine özgü) bir sözleşme türü olduğu kabul edilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yazılı olarak yapılabileceği gibi, tarafların hak ve borçlarını güvence altına almak adına genellikle resmi şekilde (noter onaylı satış vaadi sözleşmesi veya tapuda pay devri şeklinde) düzenlenmesi tercih edilir. Taşınmaz mülkiyeti devrini içerdiği için, Türk Medeni Kanunu ve ilgili mevzuat gereği asıl mülkiyet devri işleminin resmi şekilde yapılması şarttır. Uygulamada, sözleşmenin iki farklı yöntemi olduğu görülür:

• “Ankara usulü”: Bu yöntemde arsa sahibi, inşaat tamamlanana ve teslim aşamasına gelene kadar tapu devrini yapmaz. Yüklenici binayı bitirip sözleşme şartlarını tamamen yerine getirdikten sonra arsa sahibinin tapu devri borcu doğar. Yani mülkiyet devri, inşaat bitimiyle eşzamanlı olarak gerçekleşir.
• “İstanbul usulü”: Bu yöntemde ise sözleşme yapılır yapılmaz veya erken aşamada, arsa sahibi sözleşmedeki pay veya bağımsız bölümleri yükleniciye devreder (örn. arsa hissesi devri veya kat irtifakı kurularak bağımsız bölümlerin önceden yüklenici adına tescili). Genellikle arsa sahibi kendini güvenceye almak için inşaat teminat ipoteği gibi kaydi güvenceler alır. Bu usulde, eğer yüklenici sözleşmeye aykırı davranır veya inşaatı tamamlama borcunu ihlal ederse, arsa sahibi önceden devrettiği tapu paylarını geri almak (tapu iptali ve tescil) için dava açabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen (synallagmatic) bir sözleşmedir. Yüklenicinin asli edimi, projeyi süresinde ve sözleşmeye uygun şekilde inşa edip teslim etmektir. Arsa sahibinin asli edimi ise kararlaştırılan bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye veya onun göstereceği kişilere devretmektir. Bu tip projelerde genellikle para alışverişi olmaz; arsa, inşaatın finansmanı için bir bedel olarak kabul edilir. Ancak taraflar arasında ceza-i şart, gecikme tazminatı gibi yan edimler de kararlaştırılabilir.

Hukuki güvenlik açısından bu sözleşmelerin resmi şekle uygun yapılması çok önemlidir. Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan anlaşma resmi şekil şartına aykırıysa (örneğin tamamen adi yazılı yapıldıysa ve tapuda devri öngörüyorsa), kural olarak geçersiz sayılabilir. Fakat Yargıtay uygulaması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini geçersiz saymamak ve şartları oluştuğunda tarafların haklarını korumak yönünde gelişmiştir. Bu kapsamda, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeye dayalı haklar, kişisel hak niteliğindedir; yani tapuda tescil edilmediği sürece ayni hak doğurmaz. Yüklenici, inşaatı tamamlayıp hak ettiği bağımsız bölümleri talep edebileceği kişisel bir hak kazanır. İşte yüklenicinin bu hakkı, belirli durumlarda üçüncü kişilere devredilebilir ki bu durumda yüklenicinin temlikine dayanan tapu tescil talepleri gündeme gelir.

Yüklenicinin Temlik İşlemi: Alıcıya Düşen Bağımsız Bölüm Hakkının Devri

İnşaat projelerinde sıkça rastlanan bir durum, henüz inşaat tamamlanmadan veya tapuda resmi devriler gerçekleşmeden, müteahhit firmanın projeden bağımsız bölüm satmasıdır. Yüklenici, kendisine sözleşme gereği düşecek olan daire veya işyerlerini finansman sağlamak ya da kar etmek amacıyla üçüncü kişilere satabilir. Örneğin, bir projede yükleniciye düşen bağımsız bölümlerden birini Ali Bey satın almış olsun. Ali Bey, arsa sahibiyle muhatap olmayıp doğrudan yüklenici ile bir satış sözleşmesi imzalayarak bu daireyi ileride teslim almak üzere bedelini öder. Peki bu işlem hukuken nedir ve Ali Bey’in hakkı nasıl korunur?

Yüklenicinin, anlaşma gereği kendisine düşecek bağımsız bölümü bir başkasına satması, görünüşte bir taşınmaz satış vaadi gibi durmaktadır. Ancak, ortada henüz yüklenici adına kayıtlı bir tapu olmadığı için ve resmi şekilde devir yapılmadığından, bu işlem taşınmaz satışı hukuki niteliğini taşımaz. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, böyle bir durumda yüklenici ile alıcı arasında yapılan sözleşme, bir “alacağın temliki” sözleşmesidir. Yani yüklenici, arsa sahibine karşı ileride doğacak kişisel alacak hakkını (bağımsız bölümün tapusunu talep etme hakkını) alıcıya devretmektedir. Bu nedenle uygulamada bu işleme kısaca yüklenici temliki denir.

Temlik işlemi sonucunda alıcı, yüklenicinin yerine geçerek o bağımsız bölüme ilişkin talep hakkını üstlenir. Başka bir ifadeyle alıcı, yüklenicinin halefi (ardılı) konumuna gelir. Eğer inşaat sözleşmesi şartlarına uygun şekilde tamamlanır ve yüklenici aslında o daireyi almaya hak kazanırsa, alıcı doğrudan arsa sahibinden tapu devrini isteme hakkına sahip olur. Bu hakkın dayanağı, yüklenici ile yaptığı temlik sözleşmesidir.

Yüklenicinin yaptığı temlik işlemi genellikle adi yazılı bir satış sözleşmesi veya noterden düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi şeklinde ortaya çıkar. Uygulamada müteahhitler, alıcılarla “ön satış sözleşmesi” veya “sözleşme devri” başlıklı belgeler düzenleyerek daire satışlarını gerçekleştirirler. Bu belgede, satılan bağımsız bölümün projedeki numarası, özellikleri, satış bedeli ve ödeme koşulları gibi hususlar belirtilir. Alıcı bedeli genelde peşin veya taksitle öder. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibi taraf değildir; alıcı ile yüklenici baş başa anlaşır. Bu durum, alıcı açısından bazı riskler barındırır, çünkü tapu henüz arsa sahibinin üzerinde ve alıcı sadece bir kişisel hakka dayanarak ödeme yapmıştır. İşte “yüklenicinin temlikine dayanan tapu iptali ve tescil davası” tam bu noktada alıcının mağdur olmaması için hukuken başvurabileceği önemli bir yoldur. Eğer yüklenici üzerine düşen inşaatı tamamlar ancak arsa sahibi tapuyu devretmekten kaçınırsa ya da başka sorunlar çıkarsa, alıcı (yüklenicinin halefi sıfatıyla) mahkemeye başvurarak tapu tescilini talep edebilir.

Temlik işleminde tarafların hak ve yükümlülüklerini kısaca özetlersek: Alıcı, yükleniciye kararlaştırılan bedeli ödemek ve sözleşmeden doğan kendi yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır. Yüklenici ise inşaatı sözleşmeye uygun biçimde tamamlayıp arsa sahibinden ilgili bağımsız bölüm tapusunu almaya hak kazanmakla yükümlüdür. Bu yükümlülükler yerine getirildiğinde, alıcı tapu devrini talep edebilir. Ancak unutulmamalıdır ki alıcının hakkı, tamamen yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu hakkın kapsamı kadardır. Yani yüklenici arsa sahibinden ne talep etmeye hak kazandıysa, alıcı da en fazla onu talep edebilir. Eğer yüklenici sözleşme şartlarını tam yerine getirmediyse, alıcı doğrudan tapu talep edemeyebilir veya eksik kalan kısım nedeniyle arsa sahibine karşı bazı borçları üstlenmek durumunda kalabilir (örneğin eksik imalat bedelini ödeme gibi). Bu noktayı aşağıda ayrıntılarıyla açıklayacağız.

Temlik İşleminin Geçerliliği ve Şekil Şartları

Bir yüklenici-alıcı arasındaki temlik sözleşmesinin hukuken geçerli olabilmesi için bazı şartlara dikkat edilmelidir:

1. Yazılı Şekil: Türk Borçlar Kanunu’na göre alacağın temliki sözleşmeleri yazılı şekilde yapılmalıdır. Yüklenicinin alıcıya daire satarken yaptığı işlem de bir alacak hakkının devri sayıldığı için, mutlaka yazılı bir sözleşme ile yapılmalıdır. Adi yazılı şekil yeterlidir; yani noter onayı veya tapuda resmi senet olması şart değildir. Basit bir kağıda tarafların imzaladığı sözleşme bile, içerisinde gereken irade açıklamalarını barındırıyorsa, temlik için geçerli sayılır. Şifahi (sözlü) anlaşmalar veya el sıkışarak yapılan satışlar ise ispat açısından sıkıntılı olacağı gibi, şekil şartı noksanlığı nedeniyle hükümsüz kalabilir. Bu nedenle alıcıların mutlaka yazılı bir satış/temlik sözleşmesi talep etmeleri ve bu sözleşmeyi saklamaları çok önemlidir.
2. Asıl Sözleşmenin Geçerliliği: Temlik işlemi, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanır. Eğer bu asıl sözleşme geçersiz ise (örneğin resmi şekil eksikliğinden veya yetkisiz temsilci tarafından imzalanmasından dolayı), yüklenici aslında arsa sahibinden herhangi bir hak kazanamayacağı için, üçüncü kişiye devredebileceği bir hakkı da yok demektir. Dolayısıyla alıcıların, yüklenicinin arsa sahibiyle yaptığı sözleşmenin geçerliliğinden emin olması gerekir. Uygulamada, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşme noterde düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesi veya tapuda yapılan bir resmi sözleşme şeklinde ise, alıcı açısından durum daha güvenlidir. Eğer arsa sahibi ile yüklenici sadece adi yazılı bir protokol yapmışlarsa, bu ileride sorun çıkarabilir. Yine de Yargıtay, şekil eksikliği olan arsa payı sözleşmelerinde alacağın temlikine dayalı hak taleplerini tamamen reddetmeyip sebepsiz zenginleşme veya tazminat gibi yollarla alıcıları korumaya çalışabilmektedir. Fakat en ideali, temlik işleminin sağlam bir sözleşmeye dayanmasıdır.
3. Belirli ve Bireyselleştirilmiş Olma: Temlik sözleşmesinde devredilen hakkın konusu açıkça belirtilmelidir. Hangi projedeki, hangi blok ve daire numaralı bağımsız bölümün satıldığı somut biçimde yazılmalıdır. Ayrıca alıcının ödediği bedel, ödeme tarihi gibi hususlar da belirtilerek, işlemin gerçek bir satış olduğu ortaya konulmalıdır. Bu hem olası bir uyuşmazlıkta ispat kolaylığı sağlar hem de muvazaa iddialarının önüne geçer.
4. Resmi Şekil Gerekmediği: Önemle vurgulamak gerekir ki, burada alıcı ile yüklenici arasında yapılan işlem tapuda devri vaat eden resmi bir akit olmadığı için, kanunen noter veya tapu müdürlüğünde yapılma zorunluluğu yoktur. Normalde taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noterde resmi şekilde yapılmazsa geçersizdir. Ancak Yargıtay, yüklenicinin kendi hakkını devretmesini, bir taşınmaz satış vaadi olarak değil alacak devri olarak nitelendirdiğinden, bu işlemi yazılı olmak kaydıyla geçerli saymaktadır. Bu durum alıcılar için bir avantaj sağlasa da, resmi şekilde yapılmayan sözleşmelerde ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklara da zemin hazırlayabilir. Bu yüzden pratikte birçok alıcı, yüklenici ile noter huzurunda bir sözleşme yapmayı, hatta mümkünse arsa sahibi ve yükleniciyi birlikte bu sözleşmeye dahil etmeyi tercih etmektedir. Böylece haklarını tapu kütüğüne şerh etme imkanı da doğar. Ancak noter masrafı gibi nedenlerle çoğu işlem adi yazılı yapılır.
5. Bedel Ödeme ve İfa Koşulları: Temlik sözleşmesinin geçerli olması tek başına yeterli değildir; alıcının tapu talep etme hakkına kavuşabilmesi için sözleşmeden doğan yükümlülüklerini de yerine getirmiş olması gerekir. Özellikle alıcı, kararlaştırılan satış bedelini eksiksiz ödemiş olmalıdır. Aksi takdirde, hem yükleniciye karşı temlik sözleşmesinden doğan borcunu ifa etmemiş olur hem de tapu talebi haksız hale gelebilir. Uygulamada genellikle alıcılar parayı ödemiş oldukları halde tapu alamama problemiyle karşılaştıkları için dava açmaktadırlar.

Özetle, yüklenici ile alıcı arasında yapılan temlik işlemi yazılı olmak şartıyla geçerlidir. Bu sözleşme sayesinde alıcı, yüklenicinin arsa sahibinden talep edebileceği mülkiyet hakkını devralmış olur. Burada dikkat edilmesi gereken husus, temlikin bir taşınmaz satışı olmadığı, sadece ileride tapu talep etmeye yarayan bir kişisel hak sağladığıdır. Bu nedenle temlik işlemi sonucunda alıcı hemen tapu sahibi olmaz; tapu devri için inşaatın tamamlanması, sözleşme koşullarının yerine getirilmesi ve arsa sahibinin devir borcunun doğması beklenir. Şimdi, bu noktada arsa sahibinin onayının gerekip gerekmediğine ve üçüncü kişilerin iyi niyetinin nasıl değerlendirileceğine bakalım.

Arsa Sahibinin Rızası ve Üçüncü Kişilerin İyi Niyeti

Yüklenicinin, hakkı olan bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye devretmesi kural olarak arsa sahibinin rızasına tabi değildir. Yani genel olarak, arsa sahibi önceden onay vermese bile yüklenici, sözleşmeden doğan hakkını yazılı olarak başkasına temlik edebilir. Bu durum, Türk Borçlar Kanunu’nun alacak devrine ilişkin hükümlerinin doğal bir sonucudur. TBK’nın ilgili maddelerine göre, alacağın devrinde borçlunun (burada borçlu konumunda arsa sahibi) iznine gerek yoktur; yeter ki sözleşme veya kanun aksini öngörmesin.

Nitekim Yargıtay kararları da yıllardır bu yöndedir: Yüklenici, inşaat sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça, arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkı (bağımsız bölüm talep hakkını) arsa sahibinin onayı olmaksızın üçüncü kişiye devredebilir. Bu noktada arsa sahibinin menfaati, yüklenicinin borcunu tam olarak ifa etmesine bağlıdır. Yüklenici değişse bile (temlik yoluyla alıcı geldiğinde bile) arsa sahibi açısından önemli olan, inşaatın kararlaştırıldığı gibi bitmesi ve kendi payına düşen kısımların teslimidir.

Ancak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde açıkça bir “temlik yasağı” düzenlenmişse durum değişir. Bazı sözleşmelere arsa sahipleri, “Yüklenici, arsa sahibinin yazılı izni olmadan sözleşmeden doğan hak ve borçlarını üçüncü kişiye devredemez” şeklinde hükümler koyabilmektedir. Eğer sözleşmede böyle bir yasak varsa veya temlik için arsa sahibinin rızası şart koşulmuşsa, yüklenicinin izinsiz yaptığı temlik işlemi arsa sahibini bağlamaz. Bu, alıcı açısından kritik bir husustur: Şayet alıcı, yükleniciyle sözleşme yaparken, asıl sözleşmede temlik yasağı bulunduğunu bilemez ya da göz ardı ederse, sonradan tapu talebiyle arsa sahibine gittiğinde arsa sahibi “benim rızam yok, sözleşmede yasak var” diyerek devirden kaçınabilir ve hukuken haklı çıkabilir. Yargıtay’ın içtihatları da bu yöndedir: Temlik yasağı bulunan hallerde, alıcı yüklenicinin yaptığı temlike dayanarak arsa sahibinden tapu isteyemez. Bu durumda alıcının tek çaresi, yükleniciye dönerek ödediği bedelin iadesini veya zararının tazminini istemek olacaktır. Dolayısıyla, alıcılar mutlaka müteahhitten arsa sahibiyle yaptığı sözleşmenin bir örneğini talep etmeli ve temlik yasağı gibi hükümler içerip içermediğini kontrol etmelidir. Eğer böyle bir hüküm varsa, mümkünse arsa sahibinden yazılı onay almak veya hiç bu riske girmemek en doğrusudur.

Üçüncü kişilerin iyi niyeti meselesine gelince: Burada birkaç farklı senaryo bulunmaktadır. İyi niyet kavramı, tapu siciline güven ilkesinden ve Medeni Kanun’un genel hükümlerinden kaynaklanır.

• Senaryo 1: Arsa Sahibi Tapuyu Başkasına Devrederse: Diyelim ki yüklenicinin bir daire satıp temlik ettiği alıcı (Ali Bey), henüz tapusunu alamamışken arsa sahibi o daireyi başkasına satıp tapuda devretti. Bu durumda Ali Bey henüz tapuda hak sahibi olmadığı için, elindeki hak sadece kişisel bir haktır. Tapuda görünen malik artık başka bir kişidir. Eğer arsa sahibi ile o üçüncü kişi arasındaki satış, Ali Bey’in hakkını bilerek ve onu mağdur etmek kastıyla yapılmışsa (örn. üçüncü kişi arsa sahibinin akrabasıdır ve Ali Bey’in ödediği paradan haberleri vardır), Ali Bey bu işlemin muvazaalı olduğunu iddia ederek tapu iptali ve tescil davası açabilir. Ancak eğer üçüncü kişi, Ali Bey’in daha önce yükleniciyle yaptığı anlaşmayı bilmeyen ve tapu siciline güvenerek o daireyi iyi niyetle satın alan biriyse, hukuk düzeni genellikle tapu siciline güveni korur. Yani iyi niyetli üçüncü kişi mülkiyeti kazanır ve Ali Bey artık tapu talep edemez, onun yerine uğradığı zararı yükleniciden (ve varsa arsa sahibinden) talep etmek durumunda kalır. Özetle, kişisel hakkın tapuda şerh edilmemiş olması böyle bir riski doğurur. İyi niyetli üçüncü kişi, adına tescil yapılmışsa ve ortada bir muvazaa yoksa, Ali Bey tapuyu alamayıp bedel iadesine mecbur kalabilir.
• Senaryo 2: Yükleniciden Daire Alan Kişi, O Daireyi Başkasına Satar (Zincirleme Devirler): Ali Bey henüz tapuyu almadan, elindeki sözleşmeye güvenerek söz konusu daireyi bir başkasına devretmiş olsun (örneğin alacağının temlikini bir arkadaşına yaptı veya gayriresmi olarak “benim dairem de şu kişiye satıldı” dedi). Bu şekilde, aynı bağımsız bölüm hakkı birkaç el değiştirebilir. Son durumda tapu halen arsa sahibi üzerindeyken birden fazla kişi hak iddia ediyor olabilir. Böyle durumlarda kimin hakkının öncelikli olduğu, yapılan sözleşmelerin tarihlerine, ödeme yapıp yapmadıklarına ve elbette asıl sözleşmedeki şartlara bakılarak belirlenir. Ancak unutulmamalıdır ki tüm bu kişiler tapu almadan zincirleme devir yaptığı için, dışarıdan bakıldığında hala arsa sahibi malik görünür. Eğer arsa sahibi bu arada kötü niyetli olarak dışarıdan bir başkasına satarsa veya yüklenici iflas ederse, zincirin sonundaki kişiler ciddi risk altındadır. Uygulamada bu tarz durumlarda genellikle ilk hak sahibinin (ilk temlik alan kişinin) hakkı korunmaya çalışılır, sonraki devralanlar ise ancak önceki kişinin haklarını devraldıklarını ispat ederek talepte bulunabilirler.
• Senaryo 3: Sözleşmenin Feshi veya İnşaatın Tamamlanmaması Durumunda İyi Niyet: Daha karmaşık bir durum, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi veya yüklenicinin taahhüdünü yerine getirememesi halidir. Örneğin, “İstanbul usulü” bir sözleşmede arsa sahibi, inşaat başında yükleniciye bazı daireleri tapuda devretti. Yüklenici bu dairelerden birini sattı ve Ahmet Bey tapuya geçip daireyi kendi adına tescil aldı. Sonra yüklenici inşaatı yarım bıraktı ve arsa sahibi sözleşmeyi feshetti (üstelik feshi geriye etkili olacak şekilde, yani sanki sözleşme hiç yapılmamış gibi tarafları eski haline döndürecek). Bu durumda arsa sahibi, daha önce yükleniciye verdiği tapuları geri isteyecektir. Ahmet Bey’in elindeki tapu, yüklenicinin hakkına dayanıyordu ama o hak artık sözleşme feshiyle ortadan kalkmış durumda. Böyle bir senaryoda, Ahmet Bey iyi niyetli bir üçüncü kişi olduğunu iddia edip tapuyu koruyabilir mi? Bu konu oldukça teknik olup, Yargıtay’ın kararları somut olayın özelliklerine göre değişebilmektedir. Genel ilke, eğer tapu kaydında şerh edilmemiş bir fesih veya iptal durumu yoksa ve üçüncü kişi tapuyu devralırken bunları bilmiyorsa, iyi niyet iddiasında bulunabilir. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri genellikle kamu düzenine de ilişkin olduğundan, yüklenicinin ifa etmeme hali mevcutsa üçüncü kişinin iyi niyeti bazen korunmayabilir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yakın tarihli kararlarında, eğer yüklenici edimini yerine getirmemiş ve arsa sahibi sözleşmeyi feshetmiş ise, önceden yükleniciye verilen tapu payını devralan kişiler “ben iyi niyetliyim, tapu bende kalsın” diyemeyebilirler. Çünkü ortada hukuki sebebi ortadan kalkmış bir tescil vardır ve bunun iptali gerekebilir. Bu gibi durumlarda, iyi niyetli de olsa üçüncü kişi tapuyu arsa sahibine iade etmek zorunda kalabilir ve yine zararı için yükleniciye başvurmak durumunda olur. Her olayın şartları farklı olduğundan, böyle vakalarda mutlaka uzman bir avukata danışmak önemlidir.

Görüldüğü üzere, üçüncü kişilerin iyi niyeti konusu, tapu iptali ve tescil davalarında kritik bir rol oynar. İyi niyetli üçüncü kişi kural olarak korunur, ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki özel durumlar ve yasaların emredici hükümleri nedeniyle bu korunma mutlak değildir. Alıcı konumundaki kişiler, haklarını güvenceye almak için mümkünse tapu siciline bir şerh konulmasını sağlamalıdır (örneğin noterde yapılan bir satış vaadi sözleşmesi varsa, tapuya şerh edilebilir). Aksi takdirde, arsa sahibi veya yüklenici kaynaklı olumsuzluklarda, haklarını ispat etmekte ve korumakta zorlanabilirler.

Muvazaalı Temlik İşlemleri ve Bu İşlemlere Karşı Açılabilecek Davalar

Muvazaa (danışıklılık), tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan bir görünürde işlem yapmaları demektir. Arsa payı karşılığı inşaat projelerinde de muvazaalı işlemlere rastlanabilir ve bu durumda hukuken bazı imkanlar doğar.

Yüklenicinin yaptığı temlik işlemi bazen gerçek bir satış olmayabilir. Örneğin, yüklenici, elindeki bir daireyi aslında satmadığı halde, alacaklılarından mal kaçırmak amacıyla yakın bir akrabasına satmış gibi gösterip temlik sözleşmesi yapabilir. Veya arsa sahibi ile yüklenici, üçüncü kişiye düşen daireyi vermemek için aralarında anlaşarak, o daireyi sanki başka birine satmış gibi sahte bir işlem tesis edebilirler. Bu tür durumlarda, işlemin taraflarının gerçek iradesi satış yapmak değildir; amaç, ya başkalarının hakkını ihlal etmek ya da kanuna karşı hile yapmaktır. Muvazaalı temlik işlemleri geçersizdir.

Bir temlik işleminin muvazaalı olduğunu iddia eden kişi, bunu ispatlamakla yükümlüdür. Genelde muvazaa iddiası şu kişilerden gelebilir:

• Arsa sahibi tarafından muvazaa iddiası: Arsa sahibi, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki satışın sahte olduğunu ve aslında yüklenicinin borçlarından kurtulmak için yapılmış bir danışıklı işlem olduğunu öne sürebilir. Örneğin, yüklenici inşaatı bitiremedi ve arsa sahibi sözleşmeyi feshetmek istiyor; ancak yüklenici kendisine düşen daireyi fesih öncesi bir yakınına devretmiş. Arsa sahibi bu devrin gerçekte bedelsiz ve danışıklı yapıldığını kanıtlarsa, o temlik işlemine dayanarak tapu devrini engelleyebilir veya yapılmışsa iptal ettirebilir.
• Alıcı (temlik alan üçüncü kişi) tarafından muvazaa iddiası: Bu genelde, yüklenici aynı daireyi birden fazla kişiye sattığında gündeme gelir. Örneğin yüklenici, önce Ahmet Bey’e aynı daireyi sattı, sonra gidip Mehmet Bey’e de sattı. Ahmet Bey, ikinci yapılan temlik işleminin muvazaalı olduğunu, aslında yüklenicinin Mehmet Bey’le danışıklı olarak kendi hakkını bertaraf etmek için böyle bir satış gösterdiğini iddia edebilir. Eğer Mehmet Bey gerçekte ödeme yapmamış veya yükleniciyle iş birliği içinde haksız bir işlem yapmışsa, Ahmet Bey dava açarak ikinci sözleşmenin hükümsüz sayılmasını ve tapunun kendi adına tescilini talep edebilir.
• Yüklenici tarafından muvazaa iddiası: Daha nadir olmakla birlikte, yüklenici de bazen alıcıyla arasındaki işlemin muvazaalı olduğunu söyleyebilir. Örneğin vergiden kaçınmak için satış bedelini sözleşmede düşük gösterdilerse, sonradan anlaşmazlık çıktığında “aslında bu sözleşme göstermeliktir” diyebilir; ancak bu, kendi aleyhine de olacağından pratikte pek başvurulan bir yol değildir.

Muvazaalı temlik işlemlerine karşı açılabilecek davalar genellikle genel hükümlere dayalı tapu iptali ve tescil davası veya tescile engel durumlarda tazminat davası şeklinde olur. Örneğin, arsa sahibi muvazaa nedeniyle bir tapu devrinin iptalini istiyorsa, doğrudan tapu iptali ve kendi adına tescil isteyebilir. Alıcılar arasındaki muvazaa iddiasında ise, hakkı ihlal edilen alıcı, muvazaalı işlemin taraflarını (yüklenici ve diğer alıcıyı) davalı göstererek tapu iptali ve tescil talep edebilir. Eğer tapu henüz hiç devredilmemiş ama muvazaalı bir sözleşme varsa, mahkemeden o sözleşmenin geçersizliğinin tespitini ve kendi sözleşmesinin geçerli olduğunun kabulünü talep edebilir.

İspat açısından, muvazaa iddiası zorlayıcı olabilir. Genelde yazılı deliller, para transferleri, tanık beyanları gibi unsurlarla desteklenmesi gerekir. Örneğin, muvazaalı alıcı hiç ödeme yapmamışsa veya akrabalık ilişkisi varsa, bu yöndeki kayıtlar ve beyanlar delil olabilir. Mahkeme, muvazaa tespit ettiğinde, söz konusu temlik sözleşmesini yok sayar. Sonuç olarak gerçek duruma uygun olarak hak sahibi kimse, onun talebine göre karar verir. Diyelim ki yüklenici ile akrabası arasındaki sözleşme muvazaalı bulundu; artık o akraba, yükleniciden hak talep edemez ve arsa sahibi de o kişiye tapu vermek zorunda kalmaz. Eğer arsa sahibi tapuyu devretmişse bile iptaline karar verilir.

Önemli bir nokta: Muvazaa ile Tasarrufun İptali Davası karıştırılmamalıdır. Tasarrufun iptali, İcra ve İflas Kanunu kapsamında, borçlunun mal kaçırmak için yaptığı işlemlerin alacaklılar tarafından iptal ettirilmesidir. Örneğin yüklenici iflas etmeden önce daireleri eşe dosta devrettiyse, alacaklılar bunun iptalini isteyebilir. Bu da bir çeşit muvazaalı işlem iddiasıdır ama özel bir dava türüdür. Bizim ele aldığımız temlik muvazaası ise daha ziyade tapu tescil sürecinde tarafların birbirine karşı başvurduğu bir argümandır.

Sonuç olarak, muvazaalı temlik işlemleri hukuken koruma görmez. Böyle bir durumdan etkilenen taraf (arsa sahibi ya da hak sahibi alıcı), hak kaybına uğramamak için yasal süresi içinde dava açmalı ve danışıklılığı ispat ederek kendi hakkını tescil ettirmelidir.

Tapu İptali ve Tescil Davasının Açılma Koşulları, Görevli Mahkeme ve İspat Yükü

Yüklenicinin temlikine dayanan durumlarda tapu iptali ve tescil davası, alıcının en önemli hukuki çözüm yoludur. Peki bu dava hangi şartlarda açılır, nerede açılır ve kim neyi ispatlamak zorundadır?

Davanın Açılma Koşulları:

1. Geçerli Bir Kişisel Hak: Davayı açan kişi, tapuda adına tescil talep edebilmek için bir hukuki sebebe dayanmalıdır. Bu hukuki sebep, yukarıda açıkladığımız alıcı ile yüklenici arasındaki temlik (satış) sözleşmesidir. Yani alıcı, “ben bu daireyi müteahhitten satın aldım, bedelini ödedim, dolayısıyla yüklenicinin hakkı bana geçti” diyebilmelidir. Elinde yazılı bir sözleşme ve ödemenin yapıldığına dair kanıtlar olması, iddiasını kuvvetlendirir. Eğer ortada hiç sözleşme yoksa veya temlik geçersizse (mesela sözleşme sahte veya şekil şartına aykırıysa), dava açılsa bile başarı şansı düşük olacaktır.
2. Arsa Sahibinin Tapuyu Devretmemesi: Tapu iptali ve tescil davası, adından da anlaşılacağı üzere, mevcut tapu kaydının iptali ve davacı adına tescili amacıyla açılır. Bu genellikle arsa sahibinin (veya o anda malik kim ise onun) tapuyu vermekten kaçındığı durumlarda gündeme gelir. Yani arsa sahibi rızasıyla tapuyu alıcıya devretmiş olsa zaten davaya gerek kalmaz. Bu yüzden, dava açmadan önce arsa sahibinden tapu devrinin istenmesi ve onun bu talebi reddetmesi veya sebepsiz oyalaması uygun olur. Uygulamada avukatlar, dava öncesi arsa sahibine noter aracılığıyla bir ihtarname göndererek belli bir süre içinde tapu devrine davet ederler. Arsa sahibi bunu yapmazsa, mahkemede “malikin kaçındığını” ispatlamak kolaylaşır. Türk Medeni Kanunu m.716’ya göre, kişisel hakkına dayanarak mülkiyet devrini isteyen kişi, malik kaçınırsa hâkimden hükmen tescil isteyebilir. İşte bu madde, tapu tescil davalarının yasal temelidir.
3. Yüklenicinin Yükümlülüklerini Yerine Getirmiş Olması: Alıcının talebi, yüklenicinin arsa sahibinden isteyebileceği hakka dayandığı için, yüklenicinin sözleşme kapsamındaki işini gereği gibi yapmış olması önemlidir. Eğer inşaat henüz bitmemiş, eksik veya kusurlu işler varsa, arsa sahibi tapu devrini erteleyebilir veya haklı olarak reddedebilir. Mahkeme de bu durumda alıcının davasını hemen kabul etmez; önce inşaatın durumu bilirkişiyle incelenir. Diyelim ki %90 seviyesinde tamamlanmış bir bina var, eksiklikler tespit edildi ve bunların değeri hesaplandı. Yargıtay kararlarına göre, eğer eksiklikler çok ciddi değilse ve alıcı bunu gidermeye razıysa (örneğin eksik işlerin bedelini ödemek gibi), mahkeme tapu tesciline karar verebilir ve alıcıyı eksik bedeli ödeme yükümlülüğü altına sokabilir. Ancak eksikler hayati ve sözleşmeyi ihlal edecek düzeyde ise, mahkeme tapu yerine belki tazminata hükmedebilir. Özetle, yüklenici tarafın ifası tam olmalı ki alıcı tapu talep edebilsin. Yüklenici ifasını tam yapmamışsa, alıcı da arsa sahibine karşı o oranda sorumlu olacaktır (örneğin yarım kalmış inşaat için tapu talep edemez, belki ödediği parayı geri ister).
4. Dava Dilekçesinde Talep: Tapu iptal ve tescil davalarında, talebin doğru ifade edilmesi önemlidir. Genellikle talepler birden fazla kademeli olarak ileri sürülür:
   • Birinci talep: Davaya konu taşınmazdaki tapu kaydının iptali ve kendi adına tescili.
   • İkinci (kademeli) talep: Eğer herhangi bir nedenle tapu tescili mümkün görülmezse, ödediği bedelin faiziyle iadesi veya uğradığı zararın tazmini.
     Bu kademeli talep, davacıyı korur. Çünkü bazı durumlarda mahkeme tapu tesciline hukuki engel görebilir (örneğin temlik yasağı var veya inşaat hiç yapılmamış). Bu durumda alıcının tamamen eli boş kalmaması için, alternatif talep olarak tazminat isteği mutlaka dava dilekçesinde yer almalıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme:

• Görevli Mahkeme: Tapu iptali ve tescil davaları, kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görev alanına girer. Taşınmazın aynına ilişkin dava olduğu için sulh hukuk mahkemesi değil, asliye hukuk bakar. Ancak burada bir ayrım yapmak gerek: Alıcı ile müteahhit arasındaki ilişki, eğer alıcı bir tüketici ise (yani evi kendi kullanımı için alan bir vatandaş, müteahhit de ticari amaçla satan konumunda), bu durumda Tüketici Mahkemeleri de görevli olabilmektedir. Nitekim birçok Yargıtay kararında, yükleniciden daire satın alan kişi ile yüklenici arasındaki uyuşmazlık tüketici işlemi sayılmış ve dava tüketici mahkemesinde görülmüştür. Bu durumda arsa sahibi de davada taraf olsa bile, mahkemenin tüketici sıfatıyla bakmasında engel görülmemiştir. Yine de uygulamada bazı durumlarda görev tartışmaları yaşanabiliyor. Emin olmak için bir avukata danışarak, davanın tüketici mahkemesinde mi yoksa asliye hukuk mahkemesinde mi açılacağı konusunu netleştirmek gerekir. Eğer davanız yanlış mahkemede açılırsa, zaman kaybı yaşanabilir.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda düzenlenmiştir. Yani gayrimenkul nerede ise dava orada açılmalıdır. Örneğin İzmir’deki bir daire için İstanbul’da dava açılamaz; İzmir’de açılmalıdır. Bu kural, tüm tapu tescil davalarında geçerlidir.
• Arabuluculuk: Günümüzde birçok hukuki uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Ancak tapu iptali ve tescil davaları, taşınmaz aynına ilişkin oldukları için dava şartı olarak arabuluculuğa tabi değildir. Yani arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tapu tescil uyuşmazlıklarında doğrudan dava açılabilir, arabulucuya gitme şartı yoktur. Bununla birlikte, taraflar isterlerse dava öncesi gönüllü arabuluculuğa başvurabilirler; fakat bu genelde nadir görülen bir durumdur çünkü bu tür ihtilaflar çoğu zaman uzlaşmaya kapalı oluyor.

İspat Yükü:

Hukuk davalarında temel prensip, “iddia eden, iddiasını ispatla yükümlüdür”. Bu davalarda da:

• Davacı (Alıcı) açısından: Alıcının, tapu tescilini isteyebilmek için iddialarını kanıtlaması gerekir. Bunlar neler?
  • Yüklenici ile yaptığı temlik (satış) sözleşmesi (yazılı belge olarak sunulmalı).
  • Satış bedelini ödediğini kanıtlayan dekontlar, makbuzlar veya tanık ifadeleri.
  • İnşaatın sözleşmeye uygun şekilde tamamlandığı veya kendisinin yükleniciden devraldığı hak çerçevesinde tapuyu talep etmeye hak kazandığı (örneğin projeden hak ettiği dairenin belirlenmiş olması).
  • Arsa sahibinden tapu devrini istediğini ancak alamadığını gösteren deliller (noter ihtarı, arsa sahibinin cevabi yazısı vs. yoksa dava dilekçesinde bu durumu izah edecektir).
• Davalı (Arsa Sahibi/Yüklenici) açısından: Arsa sahibi veya yüklenici, davacının iddialarına karşı savunmalarını ispatlamalıdır. Örneğin arsa sahibi, “inşaat bitmedi o yüzden tapu vermedim” diyorsa, inşaatın bitmediğini gösteren bir teknik rapor sunabilir veya keşif talep edebilir. Ya da “sözleşmede temlik yasağı vardı, bu yüzden ben haklıyım” diyorsa, sözleşmenin ilgili maddesini mahkemeye sunar. Yüklenici ise “alıcı paranın tamamını ödemedi” diyorsa, bunu ispat etmesi gerekebilir (mesela ödeme eksikse hesap dökümleriyle).
  • Bir diğer savunma, “davacının sözleşmesi sahte veya muvazaalı” olabilir ki bunun ispatı da iddia edene düşer.
  • Eğer davalı taraflardan biri, davanın zamanaşımına uğradığını iddia ediyorsa (ki tapu tescil istemi, temelinde ayni hakka dönüşen bir talep olduğundan zamanaşımı daha farklı değerlendirilir), bunu ileri sürüp kanıtlamalıdır.

Mahkeme, toplanan delillere göre bir karara varır. İspat yükünün doğru taraf üzerinde olup olmadığına da bakar. Örneğin, arsa sahibi “yüklenici sözleşmeyi ihlal etti, o yüzden tapuyu vermiyorum” derse, sözleşmenin ihlalini ortaya koyan somut durumları ispatlamak ona düşer. Ama alıcı “ben paramı ödedim” diyorsa, bunu ispatlamak alıcının görevidir.

Son olarak, bu davalarda çoğu zaman bilirkişi incelemesi yapılır. Bilirkişi, inşaatın durumunu, eksik veya kusurlu işler olup olmadığını, tarafların karşılıklı borçlarını yerine getirip getirmediğini teknik olarak değerlendirir. Rapor, hakimin kanaat oluşumunda önemli rol oynar. Eğer bilirkişi “inşaat sözleşmeye uygun tamamlandı” derse, alıcının davası güçlenir. Aksi halde mahkeme ya süre verip eksiklerin tamamlanmasını isteyebilir ya da tapu talebini reddedip alıcıya ancak para iadesi yönünde karar verebilir.

Özetle, tapu iptali ve tescil davası açmak isteyen bir alıcı, önce sağlam bir hukuki dayanağa sahip olmalı (geçerli temlik sözleşmesi gibi), sonra da gerekli delilleri toparlayarak doğru mahkemede davasını açmalıdır. Şimdi teori kısmını bir kenara bırakıp, uygulamada yaşanan örnek uyuşmazlıklara göz atalım.

Uygulamada Örnek Uyuşmazlıklar

Gerçek hayatta arsa payı karşılığı inşaat ve yükleniciden daire satışına ilişkin uyuşmazlıklar çok çeşitli senaryolarla karşımıza çıkar. İşte bazı tipik örnekler ve hukuki durumları:

• Örnek 1: İnşaat Tamamlandı, Arsa Sahibi Tapuyu Vermiyor: Yüklenici, sözleşme gereği binayı bitirmiş, iskan alınmış, arsa sahibine düşen daireler teslim edilmiş olsun. Alıcı Ayşe Hanım da yükleniciden bir daire almış ve tüm bedeli ödemiştir. Ancak arsa sahibi, çeşitli bahanelerle (örneğin “size vereceğimiz daireyi değiştireceğiz” veya “biraz daha bekleyin” diyerek) Ayşe Hanım’a tapuyu vermekten kaçınıyor. Bu durumda Ayşe Hanım, yüklenici ve arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Mahkeme, sözleşmenin gereği gibi ifa edildiğini tespit ederse, arsa sahibi adına kayıtlı o dairenin tapusunun iptaline ve Ayşe Hanım adına tesciline karar verir. Bu karar ile Ayşe Hanım, mahkeme hükmüyle tapu sahibi olur. Eğer davada arsa sahibi haksız bulunursa, yargılama giderleri de genellikle arsa sahibine yüklenir.
• Örnek 2: İnşaat Bitmeden Yüklenici İflas Etti veya Kaçtı: Diyelim proje yarım kaldı, yüklenici ortada yok. Ali Bey isimli alıcı, yükleniciden satın aldığı daire için ödemeler yapmış ama ortada bina yok veya çok eksik. Arsa sahibi de sözleşmeyi feshetmek zorunda kaldı. Bu durumda Ali Bey tapu tescil davası açsa bile kazanamaz, çünkü ortada talep edebileceği somut bir bağımsız bölüm yok veya yüklenici hak etmedi. Ali Bey’in yapabileceği, yükleniciye (eğer bulunursa) ödediği bedelin iadesi için dava açmaktır. Eğer arsa sahibi de belki kısmen sorumluysa (örneğin arsa sahibi baştan resmi şekil eksikliğiyle risk aldıysa), nadiren arsa sahibine karşı da sebepsiz zenginleşme davası düşünülebilir. Ancak genel olarak böyle durumlarda alıcılar mağdur olmaktadır. Tapu tescil davası yerine tazminat davaları gündeme gelir.
• Örnek 3: Yüklenici Aynı Daireyi Birden Fazla Kişiye Satmış: Maalesef kötü niyetli bazı müteahhitler, bir daireyi birden fazla alıcıya ayrı ayrı satarak dolandırıcılık yapabiliyor. Örneğin birinci alıcıdan 500.000 TL, ikinci alıcıdan 550.000 TL alıp ikisine de aynı daireyi vaat ediyor. Böyle bir durumda birinci alıcı Aysel Hanım ve ikinci alıcı Bülent Bey, hakları çatışacaktır. Genellikle önceki tarihli sözleşmeye sahip olan ve önce ödemesini yapan kişi hakça olarak üstün görülse de, hukuken ikisi de temlik sözleşmesine dayanarak kişisel hak iddia ediyor. Bu durumda eğer tapu henüz kimseye devredilmemişse, Aysel Hanım dava açıp kendi sözleşmesinin geçerli olduğunun tespitini ve tapu tescilinin kendi adına yapılmasını talep edebilir. Mahkeme, eğer Bülent Bey’in sonradan ve belki daha yüksek bedelle ama kötü niyetle (yani Aysel Hanım’ın hakkını bilerek) bu sözleşmeyi yaptığını tespit ederse, Bülent Bey’in sözleşmesini muvazaalı ya da en azından Aysel Hanım’a karşı hükümsüz sayabilir. Sonuçta tapu Aysel Hanım’a verilir, Bülent Bey ise ödediği parayı müteahhitten talep etmek zorunda kalır. Eğer müteahhit ortada yoksa Bülent Bey maalesef mağdur olacaktır. Bu nedenle bir daire satın alırken, özellikle projeden alım yaparken, o dairenin daha önce bir başkasına satılmadığının kontrolü güç olsa da, müteahhidin güvenilirliği ve geçmişi araştırılmalıdır. Bir yöntem de, noterde yapılan satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirerek ikinci satışları caydırmaktır. Çünkü tapuda şerh gören ikinci bir alıcı çıkmayacaktır.
• Örnek 4: Sözleşmede Temlik Yasağı Var, Yüklenici Yine de Satmış: Farz edelim ki arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmede “Yüklenici, arsa sahibinin yazılı izni olmadan üçüncü kişilere satış yapamaz” maddesi bulunsun. Buna rağmen yüklenici, arsa sahibinden habersiz şekilde Cem Bey’e bir daire satıyor ve sözleşme imzalıyor. Cem Bey de parasını ödedi. İnşaat bitti, sıra tapuya geldi. Arsa sahibi, Cem Bey’i tanımıyor ve “benim müteahhitle yaptığım sözleşme gereği, senin buradan daire alma hakkın yok; ben tapuyu ancak müteahhide veririm, ondan al paranı” diyor. Bu durumda Cem Bey tapu için dava açarsa, mahkeme sözleşmedeki temlik yasağı nedeniyle büyük olasılıkla davayı reddedecektir. Çünkü hukuken arsa sahibi haklıdır: Yüklenici kendi sözleşmesini ihlal etmiştir ve bu ihlalden arsa sahibi zarar görecek şekilde üçüncü kişi lehine hak doğamaz. Cem Bey sonuçta tapuyu alamaz, ancak uğradığı zararı (ödediği para ve varsa faiz vb.) yükleniciden talep edebilir. Eğer yüklenici de ödeme yapamazsa, Cem Bey açısından sıkıntılı bir durum oluşur. Bu örnek, temlik yasağına rağmen alım yapmanın riskini net biçimde gösterir.
• Örnek 5: Arsa Sahibi ve Yüklenicinin Muvazaalı İşlemi: Bazen de arsa sahibi ile yüklenici, alıcıları devre dışı bırakmak için kendi aralarında muvazaalı işler yapabilir. Örneğin, yüklenici bazı daireleri sattı ama sonra arsa sahibiyle anlaşıp sözleşmeyi kağıt üstünde fesheder gibi yapıp, daireleri geri arsa sahibine devrediyorlar. Amaç, alıcılara “sözleşme bozuldu, tapu veremeyiz” demek. Eğer bu anlaşma gerçekten alıcıları aldatmak için yapılmış muvazaalı bir fesih ise, alıcılar mahkemede bunun gerçeğe aykırı olduğunu ve hakkaniyete aykırı olduğunu öne sürebilir. Mahkeme, sözleşmenin feshi işleminin aslında alıcılardan mal kaçırmak amaçlı yapıldığına kanaat getirirse, feshi geçersiz sayıp alıcıların haklarına göre karar verebilir. Ancak bu ispatı çok zor ve hassas bir durumdur. Genelde arsa sahibi ile yüklenici arasındaki fesih anlaşmaları yazılı resmi belgeler olacağından, alıcıların muvazaa iddiasını ispatlaması kolay değildir. Yine de bu tarz olumsuz ihtimaller söz konusu olduğunda, alıcılar hak kaybına uğramamak için hızlı davranmalı ve hukuki yollara başvurmalıdır.

Yukarıdaki örnekler, uygulamada karşılaşılan sorunların sadece birkaçıdır. Her inşaat projesinin ve sözleşmenin kendine özgü şartları olduğundan, ihtilafların çözümü de duruma göre farklılık gösterebilir. En iyi yol, sorun çıkmadan önce önlem almaktır: Sözleşmeleri titizlikle okumak, mümkünse uzman görüşü almak, resmi şekil şartlarına uymak, tapu siciline şerh düşürmek ve güvenilir firmalarla çalışmak. Ancak sorun çıktıktan sonra da umut kaybedilmemeli; Türk hukukunda birçok içtihat, makul durumlarda alıcıların mağduriyetini gidermeye yönelik çözümler üretmiştir.

Yargıtay Kararları ve Güncel İçtihatlar

Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan ihtilaflar ve özellikle yükleniciden daire alan üçüncü kişilerin hakları konusunda yıllar içinde pek çok karar vermiştir. Bu kararlar, bugün uyguladığımız pek çok kuralın şekillenmesini sağlamıştır. İşte Yargıtay içtihatlarından öne çıkan bazı noktalar ve güncel eğilimler:

• Temlik Sözleşmesinin Niteliği: Yargıtay, 1980’lerden bu yana istikrarlı biçimde, yüklenici ile alıcı arasındaki adi yazılı satış sözleşmelerinin, resmi şekil şartına tabi bir taşınmaz satışı olmadığı, bunun yerine Türk Borçlar Kanunu hükümlerine uygun bir alacak hakkı devri (temlik) olduğuna hükmetmektedir. Özellikle 15. ve 14. Hukuk Dairelerinin yerleşik kararlarında, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye düşen bağımsız bölümün üçüncü kişiye satışı, resmi şekilde yapılmadığı gerekçesiyle geçersiz sayılamaz; bu işlem alacağın temliki hükümlerine tabidir ve yazılı olmak koşuluyla geçerlidir” denilmiştir. Bu içtihat, alıcılar lehine önemli bir koruma getirmiştir. Aksi halde, resmi senet olmadıkça tüm bu satışlar geçersiz sayılır ve alıcılar sadece sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre para iadesiyle yetinmek zorunda kalırdı. Yargıtay, bunu önlemiş ve temlik teorisiyle alıcıya tapu talep etme imkanı tanımıştır.
• Temlik Yasağına İlişkin Kararlar: Yargıtay, sözleşmede açık bir temlik yasağı varsa, bu duruma da saygı göstermektedir. Örneğin Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2012 tarihli bir kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ilgili maddesinde “yüklenici, haklarını başkasına devredemez” hükmü bulunduğundan, yükleniciden daire alan davacının tapu talebi reddedilmiştir. Kararda, Borçlar Kanunu’nun alacağın temlikini düzenleyen hükmü uyarınca, kanunen veya sözleşme ile yasaklanmış bir temlikin geçerli olamayacağı vurgulanmıştır. Bu ve benzeri kararlar, arsa sahiplerinin, istemedikleri kişilerle muhatap olmamalarını sağlayan sözleşme hükümlerinin geçerli olduğunu göstermektedir. Kısacası, Yargıtay “sözleşmeye sadakat” ilkesine de önem veriyor; eğer taraflar temliki yasaklamışsa mahkeme bunu dikkate alıyor.
• İnşaatın Tamamlanması ve Eksiklikler: Yargıtay, yükleniciden temlik alan kişilerin dava açabilmesi için, inşaatın sözleşmeye uygun şekilde tamamlanmış olması gerektiğini birçok kararında dile getirmiştir. Örneğin Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2020’li yıllara ait kararlarında, temlik alan üçüncü kişinin tapu istemesi halinde önce yüklenicinin neye hak kazanmış olduğuna bakılması, eğer yüklenici sözleşmeyi tam ifa etmemişse üçüncü kişinin de arsa sahibine karşı o ölçüde sorumlu olduğu belirtilmiştir. Bu içtihat, pratikte şu anlama gelir: Mahkeme, alıcının davasını değerlendirirken, “Yüklenici bu daireyi almaya hak kazandı mı?” sorusunu sorar. Eğer cevap hayır ise (çünkü inşaat eksik, gecikme var vs.), o zaman alıcıya ya “Önce şu eksikleri gider” der ya da davayı reddeder (ve alıcıya ancak para iadesi yolunu gösterir). Yüklenici hak kazandıysa, o zaman arsa sahibinin tapuyu devretmesi yönünde hüküm kurulur. Bu adil denge, Yargıtay’ın yıllar içinde oluşturduğu bir yaklaşımdır.
• İyi Niyetli Üçüncü Kişilerin Korunması: Tapu siciline güven ve iyi niyet konusunda Yargıtay, genel olarak Medeni Kanun’un 1023. maddesindeki ilkelere bağlı kalır. Yani, tapuda malik gözüken kişiden mülkiyet kazanan iyi niyetli üçüncü kişi korunur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de, eğer yüklenici veya temlik alan kişi tapuyu alıp onu bir başkasına devrettiyse, o sonraki alan kişinin iyi niyeti önem kazanır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2023 tarihli bir kararında, yüklenicinin sözleşmeyi ihlal etmesi sonucu arsa sahibinin önceden devrettiği tapu paylarını geri istemesiyle alakalı bir ihtilafta, sonradan o payları devralan kişilerin durumunu değerlendirmiştir. HGK, somut olayda, söz konusu üçüncü kişilerin tapu almadan önce inşaatın durumunu ve sözleşmenin akıbetini yeterince araştırmadığı, dolayısıyla tamamen iyi niyetli sayılamayabileceklerini belirtmiş ve arsa sahibinin talebini haklı bulmuştur. Bu karar, şartlara bağlı olsa da, her zaman üçüncü kişinin korunmayabileceğine bir örnek teşkil etmektedir. Yine de genelde Yargıtay, kötü niyet ispatlanamadıkça üçüncü kişiyi korur. Özellikle, ikinci bir alıcı, önceki temlik hakkını bilmiyorsa onun mülkiyeti kazanacağını pek çok karar dile getirmiştir. Bu da bir başka yerleşik içtihattır.
• Çifte Satış ve Dolandırıcılık Durumları: Yargıtay, aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye satılması halinde, ceza hukuku boyutuyla bunun dolandırıcılık olabileceğini belirtirken, hukuk boyutunda ise genellikle ilk alıcının hakkını öncelemiştir. Ancak eğer ikinci alıcı tapuya kavuşmuş ve ilk alıcı tapuya kavuşamamışsa, birinci alıcı kişisel hakkını ileri sürerek tapu iptali davası açtığında, ikinci alıcının iyi niyetli olup olmadığı kritik hale gelir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi ve ilgili diğer dairelerin içtihatlarında, ikinci alıcının tapu alırken birinci alıcının hakkından haberdar olması halinde, onun kötü niyetli sayılacağı ve tapusunun iptal edilebileceği belirtilmiştir. Tersi durumda ise, birinci alıcı tazminat ile yetinmek durumunda kalır.
• Güncel Gelişmeler: Son yıllarda Yargıtay, bu alandaki içtihatlarını büyük ölçüde istikrara kavuşturdu. Özellikle kentsel dönüşüm projeleri ve büyük inşaat projelerinde benzer davalar çokça geldiği için, birçok emsal karar oluştu. 2015 ve 2017 yıllarında Hukuk Genel Kurulu kararlarıyla da bazı tartışmalı noktalar netleştirildi. Örneğin, HGK 2015/2024 sayılı kararı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki niteliği ve temlik hususunda önemli tespitler içerir. Yine 2017 tarihli HGK kararı, yüklenicinin temlikine dayalı davalarda tescil mümkün olmazsa tazminat talebinin de değerlendirileceğini vurgulayarak alıcıların alternatif talepte bulunmasının gereğini hatırlatmıştır. 2020’li yıllarda da Yargıtay 15. ve 14. Daireler, önceki içtihatlarını teyit eden kararlar vermeye devam etmektedir. Yeni çıkan uyuşmazlık tiplerine (örneğin dijital satış platformlarında yapılan ön satışlar, vb.) da bu prensipleri uygulamaktadırlar.

Sonuç olarak, Yargıtay’ın güncel içtihatları, yükleniciden temlik alan alıcıların makul ölçüde korunması ancak bunun için sözleşme ve yasa şartlarına uygun hareket edilmesi yönündedir. Arsa sahiplerinin de sözleşmeden doğan hakları gözetilmekte, haksız durumlara düşmeleri engellenmektedir. Yargıtay kararları incelendiğinde, her somut olayın kendi koşullarına göre adil bir denge kurma çabası görülür. Bu alanda ihtilafa düşen taraflar için Yargıtay içtihatları yol gösterici olmaktadır. Elbette her hukuki meselede olduğu gibi, emsal kararlar benzer olaylarda uygulanır; farklı özellik gösteren olaylarda sonuç farklı olabilir. Bu nedenle, güncel Yargıtay kararlarını takip etmek ve uzman hukukçulardan danışmanlık almak önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
   

   Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını müteahhide verip karşılığında biten inşaattan belirli daireler/hisseler aldığı, müteahhidin ise para yerine bina inşa etmeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Bu sözleşmeyle müteahhit, bina yapımını taahhüt eder; arsa sahibi de tamamlanan binadan kararlaştırılan payı müteahhide vermeyi kabul eder.

2. Yükleniciden (müteahhitten) bir daire satın aldım, tapumu alamıyorum. Ne yapabilirim?
   

   Böyle bir durumda öncelikle müteahhit ile yaptığınız sözleşmeye dayanarak tapu talep hakkınız olabilir. Müteahhit inşaatı bitirdi ve siz de ödeme yükümlülüğünüzü yerine getirdiyseniz, arsa sahibinden tapunun adınıza verilmesini isteyebilirsiniz. Arsa sahibi tapu devrine yanaşmıyorsa, tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz. Dava sürecinde mahkeme, sözleşmenizi ve inşaatın durumunu inceleyerek tapunun adınıza geçmesine karar verebilir. Dava açmadan önce arsa sahibine noter ihtarı göndererek tapuyu talep etmeniz faydalı olacaktır.

3. Yükleniciyle yaptığım daire satış sözleşmesi noterde yapılmadı. Bu sözleşme geçerli mi?
   

   Evet, eğer müteahhitle yaptığınız sözleşme yazılı ise ve arsa payı karşılığı inşaat projesindeki bir daireye ilişkin ise, Yargıtay uygulamasına göre bu alacağın temliki sözleşmesi olarak kabul edilir ve yazılı olduğu için geçerlidir. Noterde yapılmamış olması, tek başına geçersizlik sebebi değildir. Ancak sözleşmenin yazılı olmaması (örneğin sadece sözlü anlaşma yapılması) ispat açısından sorun çıkaracaktır ve hukuken geçerli sayılmayabilir. Bu nedenle her zaman yazılı sözleşme yapılması önemlidir.

4. Tapu iptali ve tescil davası nedir, bana ne sağlar?
   

   Tapu iptali ve tescil davası, mevcut tapu kaydının iptal edilip, taşınmazın sizin adınıza tescilini sağlamak için açılan bir davadır. Yükleniciden daire alan kişiler, müteahhitin hakkını devraldıkları için, arsa sahibi tapuyu vermekten kaçındığında mahkeme kararıyla tapuyu alabilirler. Bu dava sayesinde, mahkeme hükmü tapu devrine eş değer olur ve karar kesinleştiğinde tapu siciline tescil yapılır. Kısacası, bu dava tapuyu zorla üzerinize almanın hukuki yoludur. Eğer tapu tescili mümkün olmazsa (örneğin inşaat bitmemişse veya başka engeller varsa), mahkeme alternatif olarak ödediğiniz paranın iadesine de karar verebilir.

5. Yüklenicinin temlikine dayalı tapu davasını kimler açabilir?
   

   Üç durumda tapu tescil davası gündeme gelebilir:

   • Yüklenici, inşaat bitmesine rağmen arsa sahibi tapu devrini yapmazsa, kendi hakkı için dava açabilir.
   • Arsa sahibi, eğer “İstanbul usulü” gibi önceden müteahhide tapu devretmiş ve müteahhit sözleşmeyi ihlal etmişse, tapuyu geri almak için dava açabilir.
   • Üçüncü kişi (alıcı), müteahhitten daire satın almışsa ve tapu alamıyorsa, yükleniciden temlik aldığı hakka dayanarak hem yükleniciye hem arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Sizin durumunuz üçüncü kişi statüsünde ise, davacı siz olacaksınız; davalılar ise arsa sahibi ve gerekiyorsa müteahhit olacaktır.

6. İnşaat henüz bitmeden alıcı tapu isteyebilir mi?
   

   Genel olarak hayır. İnşaat tamamlanıp, sözleşmeye göre tapu devri borcu doğmadıkça, alıcının tapu tescil talebi erkendir. Bazı “İstanbul usulü” sözleşmelerde tapular önceden devredilmiş olabilir; bu ayrı bir durum. Ama sizin daireniz hala arsa sahibi üzerinde kayıtlıysa ve inşaat bitmemişse, mahkeme tapu tesciline karar vermeyecektir. Önce inşaatın sözleşmeye uygun şekilde tamamlanması gerekir. Eğer inşaat hiç bitmezse, tapu istemek yerine ödediğiniz bedelin iadesini talep etmeniz gerekebilir.

7. Arsa sahibi tapuyu vermek istemezse ne yapmalıyım?
   

   Arsa sahibinin tapuyu vermemesi halinde, hukuki yollara başvurmanız gerekir. Öncelikle noter aracılığıyla bir ihtarname gönderip tapu devrini talep edin ve buna rağmen vermezse tapu iptali ve tescil davası açın. Mahkeme sürecinde arsa sahibinin gerekçesi değerlendirilecektir. Eğer arsa sahibi haklı bir nedenle (örneğin inşaat eksikleri nedeniyle) vermiyorsa, mahkeme bunu gözetir. Fakat arsa sahibi haksız yere kaçınıyorsa, mahkeme karar vererek tapuyu sizin adınıza tescil edecektir. Yargıtay’ın emsal kararları da, haklı bir sebep olmaksızın tapu vermekten kaçınan arsa sahibinin mahkeme kararıyla tapu devrine zorlanabileceğini gösteriyor.

8. Yüklenici benim aldığım evi başkasına da satmış, hakkımı nasıl ararım?
   

   Bu çok can sıkıcı bir durum, ancak maalesef karşılaşılabiliyor. Eğer müteahhit aynı daireyi birden fazla kişiye satmışsa, öncelikle elinizdeki sözleşme ve ödeme dekontları gibi belgelerle derhal hukuk mücadelesine başlamalısınız. Savcılığa suç duyurusunda bulunmak da bir seçenek (çünkü bu durum dolandırıcılık suçunu oluşturabilir). Hukuken ise, diğer alıcılara karşı muvazaa iddiasıyla tapu iptal davası açabilirsiniz. Sizin sözleşmeniz daha eski tarihliyse ve ödeme yapmışsanız, mahkeme sizi hak sahibi görebilir. Ancak diyelim ki diğer kişi tapuyu üzerine çoktan aldı ve sizin sözleşmeniz tapuya şerh edilmemişti; eğer o kişinin kötü niyetli olduğunu (sizin alımınızı bildiğini) ispatlarsanız, yine tapu iptalini sağlayabilirsiniz. Aksi halde, tapuyu geri alamayabilirsiniz ve müteahhide (veya iflas ettiyse iflas masasına) karşı para iadesi davası açmanız gerekecektir. Bu tür durumlarda hemen bir avukatla görüşüp hem ceza hem hukuk yollarını aynı anda işletmek önemlidir.

9. Sözleşmede “yüklenici daire satamaz” yazıyordu, ben yine de aldım. Hakkım yok mu?
   

   Ne yazık ki, sözleşmede açık bir yasak varken yükleniciden daire almanız sizin riskinizi artırıyor. Böyle bir temlik yasağı maddesi varsa, yüklenici size satış yaparak sözleşmeyi ihlal etmiş demektir. Bu ihlal, arsa sahibine karşı ileri sürülemez; yani arsa sahibi “sözleşmeye göre bu satış geçersiz” diyebilir. Sizin de tapu talebiniz hukuken reddedilebilir. Yargıtay kararları bu konuda arsa sahibini haklı buluyor. Bu durumda yapabileceğiniz tek şey, müteahhide ödediğiniz parayı geri istemektir. Eğer müteahhit ödeme yapmazsa, icra takibi veya dava yoluna gidebilirsiniz. Tabii eğer arsa sahibi sonradan bu satışa rıza gösterir veya sizi tanırsa, durum değişebilir; ama rıza yoksa hak elde etmeniz zor.

10. Tapu iptali ve tescil davası ne kadar sürer ve masrafları kim öder?
    

    Davanın süresi, mahkemelerin iş yüküne ve davanın karmaşıklığına göre değişir. Ortalama olarak 1 ila 2 yıl arasında bir süre düşünülebilir; eğer bilirkişi incelemeleri, itirazlar, istinaf ve temyiz süreçleri olursa bu süre uzayabilir. Masraflara gelince: Davayı açarken bir peşin harç ve gider avansı yatırmanız gerekir. Bilirkişi incelemesi olursa onun ücreti de başta sizden talep edilir. Ancak dava sonunda haklı çıkarsanız, mahkeme yargılama giderlerini ve avukatlık ücretini davalı tarafa (örneğin arsa sahibine) yükler. Yani yaptığınız masrafları geri alırsınız. Eğer haksız çıkarsanız, karşı tarafın yaptığı masrafları siz ödemek durumunda kalabilirsiniz. Bu nedenle dava açmadan önce durumun hukuki değerlendirmesini iyi yapmak önemlidir.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,