Yüklenicinin Temlikine Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası

Temliken tescil davaları, uygulamada arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yüklenicinin kendine düşen bağımsız bölümleri üçüncü bir kişiye temlik etmesi ve bu temlik neticesinde üçüncü kişinin yükleniciye ait olan bağımsız bölümlerin tapusunun kendi lehine tescilini talep etmesiyle ortaya çıkan davalardır. Bu davalar, özellikle arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan sözleşmelerin üçüncü kişilere devredilmesi durumunda gündeme gelir.

Bu makalede, yüklenicinin temlikine dayanan tapu iptali ve tescil davalarının hukuki süreçlerini, dava açılabilecek durumları ve dikkat edilmesi gereken önemli hususları ele alacağız.

Temliken Tescil Davası Nedir?

Temliken tescil davası, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yüklenicinin kendine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişiye devretmesi (temlik) durumunda, üçüncü kişinin bu bağımsız bölümler üzerinde tapu tescili talep ettiği davadır. Bu davada üçüncü kişi, yüklenici ile yapılan temlik sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunur.

Temliken tescil davaları, özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmesi durumunda gündeme gelir. Yüklenici, sözleşme gereğince arsa sahiplerinden devraldığı kişisel hakkı (bağımsız bölümlerin tapusunu) üçüncü kişiye devredebilir. Bu durumda, üçüncü kişi, temlik aldığı hakkı arsa sahibine karşı ileri sürerek tapu tescili talep edebilir.

Yargıtay Kararlarının Önemi

Temliken tescil davaları ile ilgili olarak Yargıtay’ın 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı önemli bir yol göstericidir. Bu karara göre, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanarak açılan cebri tescil davaları kural olarak kabul edilemez. Ancak, taraflar arasında bağımsız bölüm satımında anlaşılmış ve alıcı tüm borçlarını yerine getirmişse, satıcı da bağımsız bölümü teslim etmişse, alıcı tapuda mülkiyetin devrine yanaşmayan satıcıya karşı tescil davası açabilir.

Dava Açılabilecek Durumlar ve Taraflar

1. Yüklenici: Yüklenici, arsa sahibi ile yaptığı sözleşme kapsamında inşaatı tamamlayıp teslim borcunu yerine getirdiğinde, bu bağımsız bölümleri üçüncü bir kişiye devredebilir (temlik edebilir). Temlik edilen bağımsız bölümlerin tapusunu devralamayan üçüncü kişi, arsa sahibine karşı temliken tescil davası açabilir.
2. Üçüncü Kişi: Temliken tescil davasını açan üçüncü kişi, yüklenici ile yaptığı temlik sözleşmesine dayanarak arsa sahibinden tapu tescilini talep eder. Ancak üçüncü kişinin bu davayı açabilmesi için, yüklenicinin sözleşme kapsamındaki tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir.

Temliken Tescil Davasında İspat Yükümlülüğü

Temliken tescil davasında, davacı üçüncü kişi, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine temlik edilen bağımsız bölümün tapusunu talep edebilmesi için, aşağıdaki hususları ispat etmelidir:

1. Yüklenicinin Edimlerini Yerine Getirmesi: Yüklenicinin arsa sahibine karşı tüm edimlerini (inşaatın tamamlanması, bağımsız bölümlerin teslimi gibi) yerine getirmiş olması gerekmektedir.
2. Temlik Sözleşmesinin Geçerliliği: Yüklenici ile üçüncü kişi arasında yapılan temlik sözleşmesinin geçerli ve hukuka uygun olması gerekir.
3. Arsa Sahibinin Defileri: Arsa sahibi, Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesi gereğince, temliki öğrendiği sırada yükleniciye karşı ileri sürebileceği defileri, temlik alan üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir.

Dava Süreci ve Deliller

Temliken tescil davasında, dava süreci şu şekilde işler:

1. Dava Dilekçesi: Davacı üçüncü kişi, temliken tescil talebiyle görevli ve yetkili mahkemeye dava dilekçesi sunar.
2. Delillerin Sunulması: Mahkemeye, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme, temlik sözleşmesi, inşaatın tamamlandığına dair belgeler ve diğer deliller sunulmalıdır.
3. Keşif ve Bilirkişi Raporu: Mahkeme, davaya konu bağımsız bölümde keşif yaparak inşaatın fiziki durumunu tespit eder. Ayrıca bilirkişi raporu alınarak yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği incelenir.
4. Eksikliklerin Tamamlanması: Yüklenicinin eksik veya ayıplı ifası varsa, bu eksikliklerin bedeli tespit edilir ve davacıdan bu bedelin mahkemeye depo edilmesi istenir. Bu bedel depo edildiğinde, dava lehine sonuçlanabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Temliken tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak, davanın niteliğine göre bazı durumlarda Tüketici Mahkemesi de görevli olabilir. Yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Önemli Hususlar

Temliken tescil davalarında dikkat edilmesi gereken önemli hususlar şunlardır:

1. Yüklenicinin Edimlerinin Tamamlanması: Davanın başarıya ulaşabilmesi için, yüklenicinin tüm edimlerini tamamlamış olması zorunludur. Aksi takdirde, üçüncü kişi tapu tescilini talep edemez.
2. Temlik Sözleşmesinin Geçerliliği: Temlik işlemi geçerli olmalıdır. Yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşmeye aykırı bir temlik işlemi geçerli kabul edilmeyecektir.
3. Arsa Sahibinin Defileri: Arsa sahibi, yükleniciye karşı sahip olduğu tüm savunmaları temlik alan üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Temliken tescil davası nedir?
   Temliken tescil davası, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yüklenicinin kendine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişiye devretmesi ve bu üçüncü kişinin tapu tescili talep ettiği davadır.
2. Bu davayı kimler açabilir?
   Bu davayı, yüklenici ile temlik sözleşmesi yapan üçüncü kişi, arsa sahibine karşı açabilir. Yüklenici de arsa sahibine karşı tescil davası açabilir.
3. Temliken tescil davasında hangi şartlar aranır?
   Yüklenicinin tüm edimlerini yerine getirmiş olması, temlik işleminin geçerli olması ve arsa sahibinin defilerinin dikkate alınması şartları aranır.
4. Temliken tescil davasında görevli mahkeme hangisidir?
   Genel olarak, bu davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Ancak bazı durumlarda Tüketici Mahkemesi de görevli olabilir.
5. Arsa sahibi, temlik alan üçüncü kişiye karşı hangi savunmaları ileri sürebilir?
   Arsa sahibi, Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesi gereğince, yükleniciye karşı ileri sürebileceği tüm savunmaları temlik alan üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir.

Bu blog yazısında, yüklenicinin temlikine dayanan tapu iptali ve tescil davalarının hukuki süreçleri, dava açılabilecek durumlar ve dikkat edilmesi gereken önemli hususlar detaylı bir şekilde ele alınmıştır. Bu tür karmaşık hukuki süreçlerde uzman bir gayrimenkul avukatından destek almak, haklarınızı koruma açısından büyük önem taşır.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,