Taşkın Yapı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Taşkın yapı nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, komşu araziye tecavüz eden yapılar sebebiyle ortaya çıkan mülkiyet sorunlarını çözmek için başvurulan hukuki bir yoldur. Taşkın yapı, bir arsa üzerinde inşa edilen binanın veya yapının kendi sınırlarını aşarak komşu taşınmazın toprak, hava veya alt toprak sahasına izinsiz şekilde girmesidir. Bu durum hem arsa sahibini hem de yapı sahibini ciddi hukuki ihtilaflarla karşı karşıya bırakabilir. Bu makalede taşkın yapı kavramını, yol açtığı hukuki problemleri ve özellikle tapu iptali ve tescil davası sürecini tüm yönleriyle ele alacağız. Ayrıca davanın yasal dayanakları, kimlerin dava açabileceği, davalı tarafın kim olacağı, görevli mahkeme, dava açma şartları, iyi niyet-kötü niyet ayrımının sonuçları, Yargıtay kararları ışığında güncel uygulamalar ve pratik çözüm yolları ayrıntılı biçimde açıklanacaktır. Son bölümde konuyla ilgili sık sorulan sorulara yer verilecektir.

Taşkın Yapı Nedir?

Taşkın yapı, bir kişinin kendi malzemesiyle yaptığı yapının, kendi arazisinin dışına çıkarak komşu araziye tecavüz etmesi durumudur. Bir başka ifade ile, bir taşınmaz üzerinde inşa edilen kalıcı yapı, o taşınmazın yasal sınırlarını aşarak bitişik parselin üzerine taşmışsa bu yapıya “taşkın yapı” denilir. Bu taşma, komşu taşınmazın yüzeyine olabileceği gibi alt toprağına (temel kazıklarının, bodrum katın komşuya geçmesi gibi) veya üst hava sahasına (çatı çıkıntısı, balkon sarkması gibi) da gerçekleşebilir. Önemli olan, yapının kalıcı nitelikte ve komşu malikin rızası dışında inşa edilmiş olmasıdır. Örnek: Bir evin duvarının ya da temelinin 50 cm komşu arsaya geçmesi, bir balkon çıkıntısının yan parsele sarkması, komşu arazi sınırına inşa edilen garajın bir kısmının bitişik araziye tecavüz etmesi gibi durumlar taşkın yapıya örnektir. Yapının büyüklüğü veya taşmanın miktarı önemli değildir; ister 3 metre ister 30 cm taşmış olsun, komşu arsaya izinsiz tecavüz varsa taşkın yapı söz konusudur.

Taşkın yapı, “haksız inşaat” kavramının bir alt türü olarak değerlendirilebilir. Haksız inşaat genel olarak bir kimsenin hukuka aykırı şekilde başkasının arazisine yapı yapmasını ifade ederken, taşkın yapı özellikle iki komşu taşınmaz arasında sınır aşımı olması durumunu tanımlar. Eğer yapılan yapının tamamı komşu arazide kalıyorsa bu artık taşkın yapı değil, tamamen haksız yapı (başkasının arazisine izinsiz inşaat) olur. Taşkın yapıda tipik senaryo, yapının büyük kısmı hak sahibinin kendi arsasında olup sadece bir kısmının komşuya geçmesidir. Bu durum, iki komşu araziyi fiilen birleştirmekte ve mülkiyet haklarının iç içe geçmesine yol açmaktadır.

Taşkın Yapının Yol Açtığı Hukuki Sorunlar

Bir taşkın yapının varlığı, mülkiyet hakları açısından ciddi uyuşmazlıklara yol açar. Türk Medeni Kanunu’na göre herkes kendi taşınmazı üzerinde mülkiyet hakkını dilediği gibi kullanma ve tasarruf etme yetkisine sahiptir. Ancak taşkın yapı durumunda komşu arazi maliki, arazisinin bir kısmının izinsiz kullanılması nedeniyle mülkiyet hakkı ihlali yaşar. Bu durum çeşitli hukuki sorunları beraberinde getirir:

• Müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi) talebi: Arsa maliki, taşkın yapı nedeniyle arazisine yapılan tecavüzün önlenmesini ve yapı kısmının kaldırılmasını talep edebilir. Bu tip talepler, taşınmaz mal sahibinin mülkiyet hakkını korumaya yöneliktir.
• Tapu kaydında belirsizlik ve şerhler: Taşkın yapılar, resmi tapu kayıtlarında karışıklıklara neden olabilir. Örneğin, eğer bir bina komşu parsele taşmışsa, kadastro kontrolleri sırasında tapu kaydına “tecavüzlüdür” şeklinde bir şerh düşülebilir. Bu şerh, ilgili taşınmazın bir kısmının komşu parsel sınırını ihlal ettiğini gösterir. Bu durum, taşınmazın alım-satımını, devrini veya ipotek edilmesini zorlaştırarak ekonomik değerini düşürebilir.
• Kullanım ve tasarruf kısıtlaması: Komşu arazisine tecavüz eden yapı, arazi malikinin kendi taşınmazını dilediği gibi kullanmasını engelleyebilir. Örneğin, arazisinin köşesine komşu tarafından tecavüz eden bir garaj yapıldıysa, arazi sahibi kendi arazisinin o bölümünü kullanamaz veya üzerine başka bir şey inşa edemez hale gelir. Bu da arazi malikine fiili kullanım kısıtlaması getirir.
• İmar ve ruhsat problemleri: Taşkın yapılar imar mevzuatı açısından da sorunlara yol açar. Bir bina, kendi parsel sınırları dışına taştığında, imar planlarına aykırılık oluşur. Belediyeler veya ilgili idareler, yapı kullanma izni (iskan ruhsatı) verirken ya da cins değişikliği işlemleri sırasında bu aykırılığı tespit ederse, iskan iznini durdurabilir veya şartlı verebilir. Hatta inşaat aşamasında durum fark edilirse, inşaat mühürlenebilir ya da durdurulabilir. Bu nedenle taşkın yapı, yapı sahibinin de planladığı şekilde yapısını kullanamaması veya resmileştirememesi riskini taşır.
• Komşuluk ilişkilerinde sorunlar: Hukuki boyutun yanı sıra, taşkın yapı komşular arasında ciddi anlaşmazlıklara ve gerginliklere sebebiyet verir. İzinsiz sınır ihlali, güven sarsıcı bir durumdur ve uzlaşma sağlanamazsa uzun süren davalarla sonuçlanabilir. Bu süreçte her iki taraf da maddi külfet altına girebileceği gibi, komşuluk ilişkileri tamamen bozulabilir.

Tüm bu sorunlar, taşkın yapı durumunun hukuk düzeni tarafından bir şekilde çözülmesini zorunlu kılar. Kanun koyucu, ne tamamen arazi malikinin hakkını feda ederek yapı sahibini kayırmakta ne de her koşulda yapı sahibini zor durumda bırakmaktadır. Olayın özelliğine göre ya yapının kaldırılması ya da belirli şartlarla yapının kalmasına imkan tanınması şeklinde çözümler öngörülmüştür. Bu çözümlerden biri de tapu iptali ve tescil davasıdır.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Amacı ve Hukuki Dayanağı

Tapu iptali ve tescil davası, bir taşınmazın tapu kaydının gerçeğe aykırı olduğunu ileri sürerek iptalini ve doğru hak sahibi adına tescilini talep etme davasıdır. Genel olarak tapu iptal-tescil davaları, mülkiyet hakkının düzeltilmesini amaçlayan en önemli dava türlerinden biridir. Örneğin, sahtecilikle adına tapu çıkarılan kişi aleyhine gerçek malik tapu iptal ve tescil davası açabilir. Taşkın yapı olayında ise tapu iptali ve tescil davası, yapının tecavüz ettiği arazi parçasının mülkiyetinin, yapı sahibine devredilmesini sağlamak amacıyla açılır. Bu davada, komşu araziye taşan bölüm nedeniyle ortaya çıkan mülkiyet ihtilafı, hukuken o bölümün mülkiyetinin yapı sahibine geçirilmesi yoluyla çözümlenir.

Taşkın yapıya ilişkin tapu iptali ve tescil davasının amacı, fiziki gerçeğe uygun mülkiyet durumunu yaratmaktır. Yapı fiilen kimin kullanımındaysa ve belirli şartlar oluşmuşsa, o kısmın mülkiyetinin de o kişiye ait olması sağlanır. Böylece hem yapı bütünlüğü korunmuş olur hem de komşu parsel maliki, bedelini alarak toprak parçasını devretmiş olur. Kanun koyucu bu yolu, özellikle yapının değeri arazinin değerine göre çok yüksekse ve yapının yıkılması hem ekonomik açıdan hem de toplumsal açıdan büyük zarar doğuracaksa tercih edilebilecek bir istisnai çözüm olarak öngörmüştür. Normalde mülkiyet dokunulmazdır ve kimse rızası olmadan taşınmazını devretmeye zorlanamaz; ancak Türk Medeni Kanunu, sıkı koşullar altında bu istisnai duruma izin vermektedir.

Tapu iptali ve tescil davasının taşkın yapı özelindeki yasal dayanağı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesidir. Medeni Kanun madde 725, komşu araziye tecavüz eden yapılar hakkında özel bir hüküm getirmektedir. İlgili maddeye göre, bir bina kısmen komşu taşınmazın üzerine yapılmışsa, durumun haklı göstermesi halinde yapı sahibi, bedelini ödemek koşuluyla, taşan kısmın bulunduğu arazi parçası üzerinde mülkiyet hakkı talep edebilir. Bu, kanunun yapı sahibine tanıdığı bir imkandır. Ancak devamında madde, bu talebin ileri sürülebilmesi için belirli şartlar öngörmüştür (bu şartları aşağıda detaylı inceleyeceğiz). Eğer şartlar gerçekleşmiyorsa, yapı sahibinin böyle bir talepte bulunma hakkı yoktur ve genel kurallar (yapının kaldırılması gibi) uygulanır.

Kanundaki hükmün temelini, iyi niyetli yapı sahibini koruma düşüncesi oluşturur. Eğer bir kişi gerçekten bilmeden ve hakkaniyet ölçüsünde mazur görülebilecek bir hatayla komşu araziye tecavüz etmişse, tamamen yıkım gibi ağır bir sonuç yerine, makul bir bedelle çözüm sağlanabilir. Böylece ekonominin israfı önlenir, yapı korunur ancak arazi sahibi de mağdur edilmeden değeri ödenerek rızası olmasa da bir çözüm bulunur. Yine de vurgulamak gerekir ki, taşkın yapının meşrulaştırılması istisnadır; asıl olan herkesin kendi arsasına inşaat yapması ve komşu haklarına saygılı olmasıdır.

Bu Davayı Kimler Açabilir?

Taşkın yapı nedeniyle tapu iptali ve tescil davasını açabilecek kişi, kural olarak taşkın yapıyı yapan ve kendi arazisinden taşıran kişidir. Yani yapı sahibidir (hukuki literatürde “malzeme maliki” olarak da anılır). Genellikle bu kişi, yapının bulunduğu (esas kısmının inşa edildiği) arsanın malikidir. Örneğin, ev yapan kişinin kendi arsasından duvarı komşuya geçtiyse, bu davayı açabilecek olan o evi yapan/arazinin maliki olan kişidir. Çünkü mülkiyet değişikliği talep eden ve yapıyı muhafaza etmek isteyen taraftır.

Komşu araziye tecavüz eden yapı eğer birden fazla kişi tarafından yapılmışsa (örneğin birden fazla hissedar ortak bir inşaat yapmış ve komşuya taşmışsa), davacı tarafta yapı sahiplerinin tamamı yer alabilir. Ancak çoğunlukla taşkın yapı, tek bir malik tarafından yaptırılan inşaatlarda görülmektedir.

Komşu arazi maliki bu davada davacı pozisyonunda değildir, çünkü zaten ihlal edilen arazi parçasının mevcut maliki odur. Onun hukuki menfaati, yapı sahibinin böyle bir talebini engellemek ve mülkiyetinin korunmasını sağlamaktır. Dolayısıyla arazi sahibi genellikle bu davada davalı konumundadır (bir sonraki bölümde değineceğiz). Komşu malik eğer kendisi harekete geçmek isterse, tapu iptali ve tescil davası yerine el atmanın önlenmesi ve yıkım davası açarak yapının kaldırılmasını talep eder. Yani arazi sahibi, “tapu iptali ve tescil” yerine “tecavüzün meni” davasını tercih edecektir; zira kendi adına kayıtlı arazi parçasının tapusunu iptal ettirip kendi adına tescil ettirmesine gerek yoktur (zaten adına kayıtlı). Onun sorunu, arazisindeki haksız işgalin giderilmesidir.

Özel bir durum olarak, taşkın yapının üzerinde yükseldiği arazi eğer Hazine’ye veya kamuya ait ise, yapı sahibi yine tapu iptali ve tescil talebini devlete karşı ileri sürebilir. Bu durumda davacı yine yapı sahibi, davalı ise Hazine (veya ilgili kamu kurumu) olacaktır. Ancak kamu mallarına ilişkin kısıtlar bulunabileceğinden, bu tip davalarda idare hukukundan kaynaklı farklı süreçler de devreye girebilir. Yine de Hazine arazisine taşan gecekondular veya yapılar için de, eğer şartlar uygunsa, bedel karşılığı satın alma (ihale veya doğrudan satış yoluyla) uygulamaları yapılabilmektedir. Bu noktada uzman hukukçuların yönlendirmesi önemlidir.

Sonuçla, taşkın yapıdan kaynaklı tapu iptali ve tescil davasında talep hakkı asıl olarak yapı sahibine tanınmış istisnai bir haktır. Yapı sahibi dışında, normal koşullarda başka kimse bu davayı açamaz. (Komşu malik açısından bu davayı açmayı gerektiren bir durum yoktur, zira onun talebi zaten mevcut mülkiyet hakkının korunması yönünde olacaktır.)

Davalı Taraf Kimdir?

Taşkın yapı nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davasında davalı taraf, genellikle taşkın yapının tecavüz ettiği arazi parçasının malikidir. Yani komşu taşınmaz sahibidir. Davanın konusunu, komşu malike ait tapu kaydının iptali oluşturduğundan, o tapu kaydının maliki davada hasım gösterilir. Eğer komşu arazi birden fazla kişi adına paylı veya elbirliği mülkiyetiyle kayıtlıysa (ortaklı mülk ise), tüm maliklerin davada davalı olarak gösterilmesi gerekir. Aynı şekilde, komşu arazi maliki ölmüş ise mirasçıları davalı sıfatını alır; çünkü arazi onların mirasıdır ve mülkiyet hakkı mirasçılara geçmiştir.

Davalı taraf, dava boyunca mülkiyet hakkını savunan konumdadır. Bu kişi veya kişiler, kural olarak yapının kendi arazilerine taşmasını kabul etmedikleri için, tapu iptali ve tescil talebine karşı çıkabilirler. Mahkeme, davalı tarafın itirazlarını (özellikle yapının kötü niyetle yapıldığını, yasal şartların oluşmadığını vb. iddialarını) dikkate alacaktır. Davalı, sürecin sonunda eğer dava şartları oluşmuşsa mülkiyeti devretmeye mecbur bırakılabilir ve bunun karşılığında mahkemece belirlenen bedeli alma hakkına sahip olur.

Hazine arazisi söz konusuysa: Taşkın yapı hazineye ait bir taşınmaza tecavüz etmişse, davalı konumunda Türkiye Cumhuriyeti Hazine’sini temsilen ilgili kamu kurumu (genellikle Milli Emlak Genel Müdürlüğü veya ilgili Bakanlık) yer alır. Bu durumda yapı sahibi, Hazine’ye karşı tapu iptali ve tescil (ya da bedel karşılığı tescil) talebinde bulunacaktır. Hazine, kamunun malını korumakla yükümlü olduğundan, dava şartlarının sıkı şekilde incelenmesini sağlar ve çoğu zaman yapı sahibinin talebine direnç gösterir. Ancak şartlar tamamen sağlanmışsa Hazine de mahkeme kararına uymak zorundadır.

Özetle, davalı, mülkiyeti devredilmek istenen arazi parçasının mevcut malikidir. Bu malik bazen devlettir (Hazine), bazen gerçek kişidir, bazen bir şirket veya başka bir tüzel kişi olabilir. Dava sonucunda arazinin bir kısmı yapı sahibine geçeceği için, mevcut malikin rızası olmasa bile mahkeme kararıyla bu değişiklik yapılabilecektir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Taşkın yapıdan kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, genel anlamda Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Türk hukuk sisteminde tapu iptali ve tescil gibi ayni hakka ilişkin davalar, miktar ve değer gözetilmeksizin Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde görülür (zira bu davalar niteliği gereği taşınmaz hakkına ilişkindir ve Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin görev alanına girmez). Özellikle taşınmaz maliki ile ilgili mülkiyet ihtilafları, görev bakımından asliye mahkemelerine aittir.

Yetkili mahkeme konusunda ise, taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin davalarda kesin yetki kuralı uygulanır. Bu kural gereği, dava konusu taşınmaz hangi yer yargı çevresinde ise, dava orada açılmak zorundadır. Yani taşkın yapının bulunduğu (tecavüzün gerçekleştiği) taşınmaz nerede ise, o taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Örneğin, İstanbul’da bulunan bir arsaya ilişkin taşkın yapı sorunu varsa, dava İstanbul’da (o taşınmazın bulunduğu ilçenin asliye hukuk mahkemesinde) açılmalıdır. Taraflar aralarında anlaşarak yetkiyi başka bir yer mahkemesine taşıyamazlar; bu kamu düzenine ilişkin bir yetki kuralıdır. HMK (Hukuk Muhakemeleri Kanunu) uyarınca, taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki sözleşmesi yapılamaz ve farklı bir yerde dava açılamaz.

Pratikte, davacı yapı sahibi, dilekçesini taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’ne sunar. Mahkeme, ön incelemede görev ve yetkiyi re’sen (kendiliğinden) kontrol edecektir. Eğer yanlış bir yerde açılmışsa, yetkisizlik/görevsizlik kararı vererek dosyayı doğru mahkemeye gönderir. Bu nedenle dava açmadan önce doğru yer mahkemesinin belirlenmesi kritik öneme sahiptir.

Dava Açma Şartları (Taşkın Yapı Davasında Gerekli Şartlar)

Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesi, taşkın yapının meşru hale gelebilmesi ve yapı sahibinin mülkiyet talebinde bulunabilmesi için bazı ön şartlar öngörmüştür. Bu şartlar, aynı zamanda tapu iptali ve tescil davasının başarıya ulaşması için gereken koşullardır. Aşağıda bu şartları tek tek açıklıyoruz:

• İyi niyet şartı: Yapıyı yapan kişinin iyi niyetli olması gerekir. İyi niyet, burada yapı sahibinin, inşaata başlarken ve inşaat sürerken komşu araziye tecavüz ettiğini bilmemesi ve basiretli bir kişi olarak özen gösterse dahi bilemeyecek durumda olması anlamına gelir. Başka bir deyişle, yapı sahibi arsasının sınırlarını doğru bildiği kanaatiyle hareket etmeli; komşu araziye girdiğinin farkında olmamalıdır. Eğer kişi daha baştan veya inşaat sırasında taşkınlık yaptığını biliyor yahut bilebilecek durumdaysa, iyi niyetinden söz edilemez. İyi niyetin varlığı, mahkeme tarafından re’sen (kendiliğinden) araştırılır ve yapı sahibince ispat edilmelidir. Özellikle kadastro görmüş, sınırları belirlenmiş yerlerde, Yargıtay uygulamasına göre “iyi niyet iddiası dinlenmez”; çünkü böyle yerlerde herkes kendi sınırını bilebilecek durumdadır. Ancak bazı durumlarda resmi belgelere güven veya komşunun sessiz kalması gibi haller, yapı sahibine haklı bir güvence vermiş olabilir. İyi niyet, dava şartlarının en başında gelir ve bu yoksa diğer koşullar değerlendirmeye alınmaz.
• Yapının değeri-arazi değeri kıyaslaması: Taşkın yapının değeri, tecavüz edilen arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmalıdır. Bu şart, kanunun getirdiği bir hakkaniyet ölçütüdür. Amaç, ekonomik üstünlüğü olan yapıyı yıkmak yerine arazi parçasını devretmeyi tercih etmek için bir sebep oluşturmaktır. Mahkeme, bilirkişi incelemesi ile yapının tüm değerini ve sadece taşan kısım altındaki arazi parçasının değerini ayrı ayrı tespit ettirir. Eğer yapı değeri, arazi parçasının değerine göre bariz şekilde yüksek değilse, kanun bu istisnai yola başvurulmasını öngörmez. Böyle bir durumda aslında yapı sahibi de çok büyük bir kayba uğramadan yapıyı revize edebilir veya kaldırabilir demektir. Örneğin, taşan kısım sadece ufak bir bahçe duvarıysa ve arazi değeri yüksek bir bölgede ise, duvarın değeri araziye göre düşük kalır; bu durumda bu yolu kullanmak mümkün olmayabilir.
• Arazi parçasının ifrazı mümkün olmalı: Tecavüz edilen arazi parçası, komşu taşınmazdan ayrılabilecek (ifraz edilebilecek) nitelikte olmalıdır. Yani kadastro ve imar mevzuatı açısından, taşkın yapının kapladığı kısmın ayrı bir parsel olarak bölünmesi veya mevcut yapı sahibinin arsasına katılabilmesi mümkün olmalıdır. Eğer taşkın yapının girdiği alan öyle bir durumdadır ki, teknik veya hukuki olarak ayrılamıyor (örneğin çok küçük bir alan ve imar mevzuatına göre minimum parsel büyüklüğünün altında kalıyor) ya da ifrazı halinde komşu arsanın geri kalan kısmı anlamsız bir şekle bürünüyor, kullanılamaz hale geliyorsa; bu şart sağlanmamış demektir. Bu durumda tapu iptali ve tescil yoluyla çözüme hükmedilemez. Kanun, kimseyi elinde kalan garip şekilli veya çok küçük (işlevsiz) bir parselle bırakmak istemez. Bu nedenle, eğer taşan kısmın ayrılması komşu taşınmazın değerini veya kullanımını aşırı olumsuz etkileyecekse, mahkeme bu yolu tercih etmeyebilir. Uygulamada, eğer taşkın yapının kapladığı alan komşu taşınmazın çok küçük bir kısmıysa ve ifraz edilemiyorsa, alternatif olarak irtifak hakkı tesisi gibi yöntemler gündeme gelebilir (aşağıda alternatif çözümlerde değineceğiz).
• Bedelin ödenmesi: Yapı sahibi, taşan kısım için uygun bedeli ödemekle yükümlüdür. Zaten dava açarken de yapı sahibi bu bedeli ödemeyi kabul ettiğini beyan eder. Mahkeme, yukarıda bahsedilen değer tespitlerini yaptıktan sonra, eğer davayı kabul edecekse, komşu arazi malikine taşınmazının devri karşılığında bir tazminat (bedel) ödenmesine karar verir. Bu bedel genellikle taşan kısmın arazi olarak piyasa değeridir. Ancak Yargıtay uygulamasında bazen “uygun bedel” kavramı, sadece arsa değeriyle sınırlı kalmayıp yapılaşma nedeniyle komşuya verilen diğer zararlar da dikkate alınarak belirlenecek tazminat olarak yorumlanabilir. Yapı sahibi, mahkemenin belirleyeceği bu bedeli ödemeyi kabul etmelidir. Ödeme gerçekleşmeden tapuda tescil yapılmaz. Dolayısıyla, davacı yapı sahibi maddi olarak bu yükü karşılayabilecek durumda olmalıdır.
• Durum ve koşulların yapının kalmasını haklı göstermesi: Bu ifade kanunun gerekçesinde ve Yargıtay kararlarında vurgulanan genel bir kriterdir. Somut olayın şartları, hakkaniyet gereği yapının yıkılması yerine kalmasını daha makul kılıyorsa bu yola başvurulur. Örneğin, ortada bariz bir sınır belirleme hatası varsa, komşu malik inşaat sırasında sessiz kalmış veya onay vermişse, yapı ruhsatlı ve resmi şekilde yapılmışken ölçüm hatasından kaynaklı ufak bir taşma olmuşsa gibi durumlar, yapının kalmasını haklı gösterebilir. Buna karşılık, taşkın yapı ciddi bir hak ihlali yaratıyor ve komşuya büyük zarar veriyorsa (örneğin komşu arsanın kullanımını tamamen engelliyor ya da kötü niyetli bir işgal söz konusu), o takdirde bu istisnai yola gidilmez ve yapı sahibinin talebi reddedilir. Kanun, “durum ve koşullar” diyerek hakimin takdir yetkisine de vurgu yapar; hakim olayı tüm yönleriyle değerlendirip, toplumsal ve ekonomik faydayı da göz önünde bulundurarak karar verir.

Yukarıda sayılan şartların hepsinin birlikte mevcut olması gerekir. Bir veya birkaçının eksik olması halinde, Türk Medeni Kanunu m.725’e dayalı tapu iptal ve tescil talebi dinlenmez. Örneğin, yapı sahibi iyi niyetli değilse zaten dava reddedilir; iyi niyetli olsa bile yapının değeri arazi değerinden çok yüksek değilse yine reddedilir; ya da ikisi tamam fakat ifraz mümkün değilse yine sonuç alınamaz. Bu nedenle, dava açmadan önce durumun dikkatlice analiz edilmesi ve şartların mevcut olup olmadığının değerlendirilmesi önemlidir.

Not: Uygulamada Yargıtay, bu dava için bir de süre koşulundan bahsetmektedir. Eğer arazi maliki, yapının kendi arazisine taştığını inşaat aşamasında fark eder ve öğrendiği andan itibaren 15 gün içinde yazılı bir itirazda bulunursa, yapı sahibinin iyi niyeti ortadan kalkmış kabul edilebilir. Çünkü uyarıya rağmen devam eden inşaat artık bile bile yapılan bir tecavüzdür. Buna karşılık, komşu malik makul süre içinde itiraz etmez ve inşaat ilerleyip biterse, yapı sahibi “komşum ses çıkarmadı, ben de sınır sorununu fark etmedim” diyerek iyi niyet iddiasını kuvvetlendirebilir. Bu 15 günlük süre, kanunda açıkça yazılı olmamakla beraber Yargıtay içtihatlarında değinilen bir husustur ve her somut olayın koşuluna göre değişkenlik gösterebilir. Bu nedenle, komşu arazi malikleri için tavsiye: Eğer komşunuzun inşaatının arazinize geçtiğini fark ederseniz, derhal (mümkünse yazılı ihtar yaparak) itiraz edin, aksi takdirde ileride hakkınızı ararken zayıf duruma düşebilirsiniz.

Taşkın Yapıda İyi Niyet ve Kötü Niyet Ayrımının Önemi

Yukarıda da vurguladığımız gibi, yapıyı yapan kişinin iyi niyetli olup olmaması, taşkın yapı uyuşmazlıklarının çözümünde belirleyici bir rol oynar. Bu ayrım, davanın seyri ve sonucu açısından iki farklı yol anlamına gelir:

İyi Niyetli Taşkın Yapı Durumu

Eğer yapı sahibi tüm inşaat süreci boyunca iyi niyetli ise (yani komşu araziye girdiğini gerçekten bilmiyorsa ve bilmesi de beklenemiyorsa), hukuk düzeni ona bazı kolaylıklar ve haklar tanır. İyi niyetli taşkın yapı halinde ortaya çıkan imkanlar ve sonuçlar şunlardır:

• Tapu iptali ve tescil talebi hakkı: İyi niyetli malzeme maliki (yapı sahibi), yukarıda saydığımız tüm şartlar da mevcutsa, mahkemeden komşu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine verilmesini talep edebilir. Bu, aslında onun lehine düzenlenmiş bir haktır. Mahkeme şartları değerlendirdikten sonra talebi haklı bulursa, komşu parselle ilgili tapu kaydının taşkın kısma dair bölümü iptal edilerek yapı sahibi adına tesciline karar verir. Bu kararla birlikte, yapı sahibi belirlenen bedeli ödeyerek söz konusu arazi parçasının yeni maliki olur.
• Eğer mülkiyet devri uygun görülmezse alternatif haklar: Yapı sahibi iyi niyetli ise, kanun ve uygulama, yapının tamamen ortadan kalkmasını önlemek amacıyla alternatif çözüm yolları sunabilir. Bunlardan biri, irtifak hakkı tesis edilmesidir. İyi niyetli yapı sahibi, “mülkiyet olmasa da bana o kısmı kullanma hakkı tanınsın” diyerek bir irtifak (üst hakkı gibi) talebinde bulunabilir. Mahkeme, koşullar uygunsa, taşkın kısmın üzerinde yapı sahibine sürekli bir irtifak hakkı kurulmasına karar verebilir. Bu durumda arazi maliki, mülkiyeti muhafaza eder ancak yapı orada kalmaya devam eder; yapı sahibi de belirlenen bedeli ödeyerek o kısım üzerinde yapı yapma ve bulundurma hakkına kavuşur. İrtifak hakkı da tapuya tescil edilir ve ileride arazi el değiştirse bile yapı sahibinin (artık hak sahibi olarak) o yapıyı muhafaza hakkı devam eder.
• Tazminat ödeme yükümlülüğü: İyi niyetli olsa bile yapı sahibi, komşu malikine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu tazminat genellikle taşan arazi parçasının değeri üzerinden hesaplanır, ama bazı durumlarda komşu malikin uğradığı diğer kayıplar da (örneğin inşaat nedeniyle oluşan zararlar gibi) dahil edilebilir. İyi niyetli taşkın yapı durumunda mahkeme, “uygun bir bedel” ödenmesine hükmeder. Uygun bedel, genellikle hakkaniyete uygun olarak belirlenir ve çoğu zaman piyasa değerine yakındır. İyi niyetli durumda genellikle komşu malike de ek bir cezaî tazminat uygulanmaz, zira yapı sahibinin kusuru yoktur; amaç sadece denkleştirici adaleti sağlamaktır.
• Yapının devamına izin verilmesi: İyi niyet şartları ve diğer koşullar oluşmuşsa, nihai olarak yapı yerinde kalmaya devam eder. Komşu malik, mülkiyetini kaybetse de bedelini aldığı için zarar karşılanmış olur ve yapı yıkılmadığı için ekonomi israfı önlenir. İyi niyetli yapı sahibi açısından davanın kazanılmasıyla birlikte belirsizlik ortadan kalkar; yapısı hukuken güvence altına alınmış olur.

Kötü Niyetli Taşkın Yapı Durumu

Eğer yapı sahibi, komşu araziye tecavüz ettiğini biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa (yani basit bir araştırma ve dikkatle fark edebilecek durumdaysa) ve buna rağmen inşaata devam etmişse, bu durumda kötü niyetli kabul edilir. Kötü niyetli taşkın yapı halinde, kanun ve yargı uygulaması yapı sahibine tolerans tanımaz. Böyle bir durumda ortaya çıkan sonuçlar şöyledir:

• Tapu iptali ve tescil yoluna başvurulamaz: Kötü niyetli yapı sahibi, Medeni Kanun md.725’deki haktan yararlanamaz. Yani komşu arazinin parçasını kendisine tescil ettirmek için dava açma hakkı yoktur ya da açsa bile koşullar sağlanmadığı için davası reddedilir. Çünkü kanunun ilk ve en önemli şartı olan iyi niyet yoktur. Kötü niyetli bir kimsenin kendi yarattığı ihlalden çıkar sağlamasına hukuk izin vermez.
• El atmanın önlenmesi (yıkım) davası gündeme gelir: Kötü niyet halinde inşa edilen taşkın yapı için, komşu arazi maliki el atmanın önlenmesi ve yıkım talebiyle mahkemeye başvurabilir. Bu durumda mahkeme, büyük ölçüde arazi maliki lehine karar verecektir. Genellikle taşkın kısmın yıkılarak kaldırılmasına hükmedilir. Yapının tamamı küçük bir alanda olsa bile, o taşkın kısım yapının ayrılmaz parçası ise belki yapının bütünüyle yıkımı da gündeme gelebilir. Özellikle yapı sahibinin açık kötü niyeti varsa, hakim, “hakkın kötüye kullanılmasını” önlemek için katı bir tutum takınır.
• Tazminat ve zararların karşılanması: Kötü niyetli taşkın yapıda, yapı sahibi kusurlu olduğu için komşu malikinin zararlarını tamamen tazmin etmek zorunda kalabilir. Mahkeme, komşu malik lehine daha geniş kapsamlı tazminata hükmedebilir. Örneğin, arsanın işgal altında kalması sebebiyle kullanılamamasından doğan zarar, eğer komşu bir zararını ispat ederse (örneğin o alana yapacağı bir projeyi yapamamak gibi) bunlar da değerlendirilebilir. Ayrıca Yargıtay, komşu malikin de “iyi niyetli olup olmadığına” bakar; eğer komşu malik inşaatı gördüğü halde ses çıkarmayıp bilerek beklediyse (rıza göstermiş ya da en azından sessiz kalmışsa), o durumda tamamen kötü niyetli sayılmaz ve bu durum tazminat hesaplarında dikkate alınır.
• Yapı sahibinin maddi kaybı: Kötü niyetli taşkın yapı yapan kişi, sonunda büyük maddi kayıplarla karşılaşabilir. Hem yaptığı inşaatı yıkmak zorunda kalır (inşaat masrafları boşa gidebilir) hem de komşunun zararlarını öder. Ayrıca bazen yıkım kararı alınan yapının masrafları da yapı sahibine yüklenir. Bu yüzden kötü niyetle “nasıl olsa yaparım, sonra öder alırım” şeklinde düşünmek çok riskli ve yanlış bir tutumdur.
• Komşu malikin seçimlik hakları: Teorik olarak, eğer yapı sahibi kötü niyetliyse, komşu malik bazı hukuk sistemlerinde yapıyı üzerinde bırakıp mülkiyetini kendi üzerine geçirme hakkına da sahip olabilir (ya yapıyı olduğu yerde bırakıp malzeme sahibine bedel ödemeksizin yapıdan faydalanma gibi, bu daha çok tamamen başkasının arazisine yapılan yapılar için geçerli bir durumdur). Türk hukukunda, taşkın yapıda kötü niyet varsa kural olarak yıkım uygulanır, ancak tamamen komşunun arazisinde kalan yapılar için MK m.722’de arazi malikine yapıyı ve malzemeyi temellük etme (kendi malı yapma) veya söktürme seçenekleri tanınmıştır. Taşkın yapıda durum biraz farklı olsa da, eğer yapının taşkın kısmı yıkılmadan çözülemeyecek gibiyse, komşu malik belki “yapının taşkın kısmı bana terk edilsin, malzemeler benim olsun” diyebilir. Ancak bu pek pratik olmayıp, genelde yıkım en uygun çözümdür.

Özetle, iyi niyetli yapı sahibine kanun koruma sağlarken, kötü niyetli yapı sahibine müsamaha göstermez. Bu nedenle bir inşaat projesinde arazi sınırlarını doğru belirlemek, komşu haklarına riayet etmek son derece önemlidir. Eğer herhangi bir sınır ihlali şüphesi varsa, inşaat durdurularak sorun çözülmelidir; aksi takdirde sonradan çok daha büyük sorunlar ve maliyetlerle karşılaşılması kaçınılmazdır.

Yargıtay Kararları ve Güncel İçtihatlar

Taşkın yapı konusunda Yargıtay’ın ortaya koyduğu birçok içtihat, uygulamaya yön vermektedir. Yargıtay kararları, özellikle hangi durumlarda tapu iptali ve tescil yoluna gidilebileceği, hangi durumlarda ise el atmanın önlenmesi gerektiği hususlarında detaylı değerlendirmeler içerir. İşte Yargıtay uygulamalarından öne çıkan bazı noktalar:

• Kadastro görmüş yerlerde iyi niyet iddiası: Yargıtay, genellikle sınırları kadastro ile belirlenmiş, tapulu arazilerde yapılan taşkın inşaatlarda iyi niyet iddiasına şüpheyle yaklaşmaktadır. Çünkü bu gibi durumlarda arsa malikinin arazisinin sınırları resmi olarak bellidir ve yapı sahibi de bu kayıtları bilme yükümlülüğündedir. Örneğin, Yargıtay’ın birçok kararında “kadastro geçirmiş, çaplı taşınmazlarda, yapıyı yapan kimse, sınırlarını bilebilecek durumdadır; dolayısıyla iyi niyet iddiası dinlenmez” şeklinde ifadeler yer almıştır. Bu, pratikte şu anlama gelir: Evinizi yaparken arsanızın tapu çapı (ölçü krokisi) elinizdeyse ve komşu parsellerle sınır noktalarınız belliyse, yine de komşuya taştıysanız, “bilmiyordum” savunmanız pek geçerli olmayacaktır.
• İyi niyetin inşaat boyunca sürmesi gerektiği: Yargıtay, yapı sahibinin iyi niyetinin inşaatın başlangıcından bitimine kadar kesintisiz devam etmesi gerektiğini vurgular. Örneğin, inşaata başlarken sınırı bilmiyordunuz, temel kazılırken fark etmediniz ama inşaatın ortasında yapılan ölçümlerde taşma fark edildi diyelim. Eğer bu noktadan sonra inşaata devam ettiyseniz, artık o andan itibaren kötü niyetli hale gelirsiniz. Dolayısıyla, Yargıtay’a göre mahkeme, inşaat sürecinde herhangi bir aşamada yapı sahibinin taşkınlığı öğrendiğini veya öğrenmesi gerektiğini tespit ederse, davayı reddetmelidir. İyi niyet sonradan kaybedilebilir. Bu nedenle, yapıyı yapan kişi en ufak bir tereddütte hemen durup meseleyi çözmelidir; “nasılsa bitireyim, sonra bakarım” yaklaşımı yanlış olur.
• Komşu malikinin sessiz kalmasının yorumu: Bazı Yargıtay kararları, komşu malikinin inşaat sırasındaki davranışlarına dikkat çeker. Eğer komşu, inşaatın kendi arazisine taştığını biliyor ancak uzun süre ses çıkarmıyorsa, bu durum zımni rıza (örtülü izin) olarak yorumlanabilir. Örneğin, komşu arsasında taşkın bir temel kazıldığını gördüğü halde hiçbir itirazda bulunmadan inşaatın bitmesini beklediyse, mahkeme bu durumu değerlendirir. Elbette sessiz kalmak otomatik olarak hak kaybına yol açmaz; ancak yapı sahibi açısından “ben komşumun razı olduğunu düşündüm” şeklinde bir savunmayı güçlendirebilir. Yargıtay, bazı kararlarında komşu malikinin dürüstlük kuralına aykırı olarak sessiz kalıp sonra dava açmasını hakkın kötüye kullanımı olarak bile değerlendirebilmektedir. Bu nedenle, komşu maliklerin proaktif olması önemli olduğu gibi, yapı sahipleri de komşunun sessizliğini her zaman rıza olarak yorumlamamalıdır (en doğrusu, yazılı onay almaktır).
• Resmî belgeler ve ruhsata güven: Yargıtay, resmi makamlardan alınan belgelere güvenerek inşaat yapan kişilere genelde iyi niyet atfeder. Örneğin, belediyeden alınan imar durumu belgesi veya aplikasyon krokisi yanlışlık içeriyorsa ve bu yüzden taşma olduysa, yapı sahibinin hatası olmadığı kabul edilebilir. Nitekim uygulamada şöyle örnekler mevcuttur: Arsa sahibi belediyeden ruhsat alıp, proje onaylatıp bina yapıyor; her şey yasal görünüyor. Sonra tapuda cins tashihi (yapıyı tapuya işleme) sırasında fark ediliyor ki, ölçümlerde bir hata olmuş ve bina birkaç metrekare komşuya geçmiş. Bu durumda, Yargıtay yapı sahibini iyi niyetli görmekte ve çözüm olarak bedel karşılığı tescile onay vermektedir. Hatta fiilen, belediyeler de bazen bu durumda ilgili tapuya “tecavüzlü yapı” şerhi koydurup tarafları uzlaşmaya yönlendirmektedir. Benzer biçimde, imar uygulaması (parselasyon) sonucu oluşan taşkınlıklar da Yargıtay tarafından genellikle yapı sahibinin kusuru olmaksızın meydana gelen durumlar olarak yorumlanır.
• 15 günlük itiraz süresi içtihadı: Yargıtay, yukarıda bahsettiğimiz “15 gün içinde itiraz” meselesini bazı kararlarında dile getirmiştir. İyi niyetli bir yapı sahibi lehine taşkın yapı hükümlerinin uygulanabilmesi için, komşu malik uyarıyı zamanında yapmamış olmalıdır. Örneğin, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, komşu malikin inşaatın temel aşamasında taşkınlığı fark edip 15 gün içinde noterden ihtarname çekmediği durumda, sonradan yıkım talebinde bulunmasının hakkaniyete uygun olmayabileceği belirtilmiştir. Bu yaklaşım, komşu maliklerin haklarını kaybetmemesi için hızlı davranmalarını öğütler niteliktedir.
• Uygun bedelin tespiti: Yargıtay kararlarında, taşkın yapı nedeniyle ödenecek bedelin nasıl belirleneceğine dair de ilkeler vardır. Genelde bedel = taşan arazi parçasının rayiç değeri olarak alınsa da, Yargıtay bazı durumlarda “taşkın yapı nedeniyle komşunun uğradığı değer kaybı” gibi unsurların da gözetilmesini istemektedir. Mesela, komşu arsa üzerinde planlanan bir proje taşkın yapı yüzünden gerçekleştirilemiyorsa, sadece metrekaresi giden kısmın değil, projenin değer kaybının da tazmini gerekebilir. Ancak bu çok istisnai bir durumdur ve somut olarak kanıtlanması gerekir.
• Tamamen başkasının arazisine yapılan yapılar: Yargıtay, eğer yapı tamamen başkasının arsası üzerine yapılmışsa (yani taşkınlık değil de %100 işgal durumu varsa), bu durumda taşkın yapı hükümlerinin değil MK m.722 (haksız inşaat genel hükmü) uygulanacağını belirtir. Bu durumda arazi maliki, isterse yapının kaldırılmasını, isterse yapı ve arazi kendisine kalmasını talep edebilir (malzeme bedelini ödeyerek). Ancak konumuz kısmi tecavüz olduğu için bu ayrımı sadece not etmek yeterlidir.

Özetle, Yargıtay içtihatları, taşkın yapı ihtilaflarında hem yapı sahibinin hem arazi malikinin davranışlarını ve iyi niyetini titizlikle değerlendirir. Her olayı kendi koşulları içinde, hakkaniyete uygun şekilde çözmeye çalışır. Hem kanun hükümlerini hem de TMK’nın genel ilkelerini (dürüstlük kuralı, hakkın kötüye kullanılmaması v.b.) uygular. Bu nedenle, benzer görünen iki taşkın yapı davası farklı sonuçlanabilir; detaylar çok önemlidir. Yargıtay kararları da yıllar içinde toplumdaki ihtiyaçlara ve adalet duygusuna göre şekillenerek gelişmektedir.

Pratik Uygulama Örnekleri

Taşkın yapı konusunda çeşitli senaryolar pratiğe yansımıştır. Aşağıda, sık karşılaşılan bazı örnek durumları ve bunların olası hukuki akıbetlerini açıklıyoruz:

Örnek 1: Ölçü Hatası Nedeniyle Sınırı Aşan Bina
Bir arsa sahibi, belediyeden aldığı ruhsat ve çizilmiş projeye uygun olarak 4 katlı bir apartman inşa eder. İnşaat sürecinde herhangi bir sorun fark edilmez. Bina tamamlanır, dairelere kat mülkiyeti kurulması için süreç başlatılır. Tapu müdürlüğünde, binanın cins tashihi (arsanın tapuda arsa vasfından bina vasfına çevrilmesi) sırasında görevli teknisyen, binanın 50 cm kadar komşu parsele tecavüzlü olduğunu tespit eder. Tapuya “tecavüz var” şerhi konur ve komşu parselin maliki de durumdan haberdar olur. Bu tip bir senaryoda, yapı sahibi açıkça iyi niyetlidir, zira resmi belgelere dayanarak inşaatını yapmıştır ve hata teknik ölçümden kaynaklanmaktadır. Komşu malik ise, belki inşaat sırasında farkına varmamıştır veya fark ettiyse bile önemsememiştir. Şimdi komşu malik, bu 50 cm’lik ihlal için yapının o kısmının yıkılmasını talep edebilir. Ancak ortada büyük bir bina ve daireler vardır; 50 cm’lik bir tecavüz için binayı yıkmak hem ekonomik açıdan büyük kayıp olacak hem de toplumsal bir sorun (orada oturanlar vs.) yaratacaktır. Bu durumda, yapı sahibi tapu iptali ve tescil davası açarak taşkın kısmın mülkiyetini talep edebilir. Şartlar muhtemelen sağlanmıştır: Yapı değeri binanın tamamı düşünüldüğünde, 50 cm’lik arsa değerinden kat kat fazladır; iyi niyet vardır; ifraz da muhtemelen mümkündür (50 cm’lik şerit belki kendi arsasına katılabilir bir yolla). Mahkeme sürecinde bilirkişi incelemeleri yapılacak, komşu parselden taşan kısmın yüzölçümü belirlenecek ve değeri saptanacaktır. Eğer tüm koşullar uygun bulunursa mahkeme, komşu parselin ilgili kısmının tapusunun iptaline ve yapı sahibi adına tesciline karar verir. Yapı sahibi belirlenen bedeli (örneğin metrekaresi 5.000 TL’den hesaplanan 10 metrekare için 50.000 TL gibi) komşuya öder ve böylece sorun çözülür. Bu süreç sonunda tapu kayıtları da düzeltilir, binanın tamamı kendi arsasında görünür hale gelir. Komşu malik istemese de bedelini aldığı için hukuken bu sonuca katlanmak durumunda kalır.

Örnek 2: Bilerek Komşu Arsaya Taşan Garaj
A kişi, kendi arsasına bir garaj ve depo inşa ederken, komşu B’nin arazisine birkaç metre tecavüz edeceğini bilmektedir. B ile husumetlidir ve “nasıl olsa çok uğraşmaz” diyerek ya da B’nin o an orada olmamasından faydalanarak sınırı aşar. B durumu fark ettiğinde inşaat bitmek üzeredir. B hemen noterden ihtarname çekip inşaatın durdurulmasını ve tecavüzlü kısmın yıkılmasını ister, ancak A dikkate almaz ve inşaata devam eder. Bu senaryoda A kötü niyetlidir, zira bilerek komşunun hakkını ihlal etmiştir. B ise hakkını vakit kaybetmeden kullanmaktadır. Böyle bir durumda B, A’ya karşı el atmanın önlenmesi (tecavüzün meni) ve yıkım davası açar. Mahkeme, keşif yapıp durumu tespit eder: Garajın B’nin tarafına taşan kısmı örneğin 2×5 metre bir dikdörtgen. A tarafı belki “ufak bir kısım için bu dava değmez, gel satın al” teklifinde bulunsa da, B prensip olarak razı olmayabilir. Yargılama sonucunda, A’nın kötü niyeti de belli olduğundan, mahkeme büyük olasılıkla taşkın kısmın yıkımına karar verir. Yıkım kararı kesinleşince A, kendi yaptığı garajın komşuya taşan bölümünü (hatta bu statik olarak tüm yapıyı etkiliyorsa belki tamamını) yıkmak zorunda kalır. Ayrıca B’nin avukat ve mahkeme masraflarını, belki kullanamadığı arazi için uğradığı zarar varsa onu da tazmin eder. Bu sonuç, kötü niyetli yapı sahibinin karşılaşacağı tipik akıbeti gösterir. A yaptığının yanına kâr kalmayacağını öğrenmiş olur. B ise mülkiyet hakkını korumayı başarır.

Örnek 3: İmar Uygulaması Sonrası Ortaya Çıkan Taşkın Yapı
C yıllardır kendi arazisi üzerinde tek katlı küçük bir ev (gecekondu tarzı) yapmış ve oturmaktadır. Bu ev yapıldığında çevre parsellerin sınırları aşağı yukarı belli olsa da, resmi imar uygulaması henüz yoktur. Yıllar sonra belediye imar uygulaması yapar, yollar ve yeni parseller oluşturulur. C’nin evi, imar öncesi kendi arazisinde iken, imar sonrası çizilen yeni parsel sınırlarına göre bir kısmı komşu D’nin parseline geçmiş görünür. Yani kağıt üzerinde D’nin arsası, C’nin evinin oturduğu alanın bir bölümünü içermektedir. Bu durumu D fark ederse, C’ye evi kaldırması için dava açabilir. Ancak burada C’nin hiçbir kusuru yoktur; evi yaptığı sırada her şey normaldi, imar uygulaması sonradan sınırları değiştirdi. Bu durumda C gene iyi niyetli kabul edilir. Mahkeme, imar uygulamasının öncesi ve sonrasını incelettirir. Eğer evin eski durumda tamamen C’nin arazisinde olduğu, sonradan planla D’nin sınırına girdiği anlaşılırsa, bu durumda genellikle Yargıtay içtihatları C lehine yorum yapmaktadır. Çözüm olarak, C’nin bedel karşılığı taşan kısmı satın alması veya uygun koşullar varsa belediyece parsel sınırlarının tashih edilmesi gibi yollar önerilir. Pratikte, eğer D imarlı arsasına kendi de ev yapmak istiyorsa sorun büyüyebilir; ama D için o kısım çok önemli değilse, C’ye satmayı kabul edebilir. Mahkeme yoluna gidilirse yine TMK 725’e dayalı bir tescil davası gündeme gelecektir. Ancak burada ilginç olan, tarafların hiçbirinin aslında aktif kötü niyetinin olmamasıdır; sorun idari bir işlemin sonucu ortaya çıkmıştır. Bu gibi durumlarda uzlaşma daha kolay olabilmektedir.

Örnek 4: Satın Alınan Taşkın Yapı
E, 30 yıldır aynı yerde duran bir ev satın alır. Ev, bitişik F’ye ait arsanın bir kısmına taşkın durumdadır (balkonun alt kısmı sınırı 1 metre aşmış). E bu durumu alım sırasında fark etmemiş ya da önemsememiştir. Sonradan F ile aralarında anlaşmazlık çıkar ve F, E’den balkonun kaldırılmasını ister. E şaşırır çünkü evi o inşa etmemiştir, eski durumu devam ettirmektedir. Hukuken, taşkın yapı sorumluluğu, yapıyı devam ettirene de geçer. Yani E de şimdi yapı sahibi sıfatıyla bu sorunu çözmek zorundadır. E iyi niyetli kabul edilir (çünkü kendisi yapmadı ve belki durumu gerçekten bilmiyordu). Ancak Yargıtay, böyle satın alma yoluyla devam eden taşkınlıklarda yeni malikin derhal durumdan haberdar olup olmadığına bakar. Eğer E, evi alırken bu sorunu bilebilecek durumdaysa ve fark edebileceği bir şeyse, onu da bazen iyi niyetli saymayabilir. Diyelim ki E burada gerçekten masum. Bu durumda E, yine çözüm olarak TMK 725 davası açabilir. Balkon altındaki 5 metrekarelik alan için tescil isteyebilir. Eğer şartlar (değer kıyası vs.) uygunsa, mahkeme lehine karar verebilir. Ama belki de şöyle bir durum var: Balkon çıkıntısı havada olduğu için arsa zemini aslında F tarafından kullanılabiliyor. Sırf hava sahasına tecavüz için mahkeme mülkiyet devri yerine irtifak hakkı kurulmasına daha sıcak bakabilir. Böylece E, F’ye bir miktar ödeme yaparak balkonunun 1 metre sarkmasına karşılık bir üst hakkı (irtifak) elde eder, F de mülkiyeti kaybetmemiş olur. Bu tip anlaşmalar bazen davaya bile gerek kalmadan komşular arasında yapılabilir; F, E’ye “tamam balkon kalabilir, ama bana X TL öde ve bunu tapuda belirtelim” diyerek razı olabilir.
Bu örnek, taşkın yapının mülkiyet devri olmadan irtifak ile de çözülebileceğini pratik olarak göstermektedir.

Örnek 5: Hazine Arazisine Taşkın Yapı
G, kendi arsasına bitişik boş bir araziye de taşacak şekilde bir geniş çiftlik evi yapar. Bitişik arazinin tapuda kime ait olduğunu araştırmamıştır; sonradan öğrenir ki orası Hazine’ye ait bir tarlaymış. G’nin evinin köşesi Hazine arazisine birkaç metre girmiş durumdadır. Bu durumda Hazine (Milli Emlak), G’ye bir tebligat göndererek işgalci olduğunu bildirir ve yapıyı kaldırmasını ister. G, evinin bir kısmını yıkmak istemediği için çözüm arayışına girer. Eğer Hazine, o araziyi satmaya yetkili ise (bazı hazine arazileri, özellikle imar planı içinde arta kalan küçük parçalar, rayiç bedel üzerinden hak sahiplerine satılabilmektedir), G, Milli Emlak ile görüşerek o küçük parçayı satın almak isteyebilir. Hazine, genelde doğrudan satış yapmaz; bunun için ya bir ihale süreci gerekir ya da özel kanunlarla getirilen düzenlemelerden (örneğin 2B arazileri, gecekondu arazileri satışları gibi) yararlanılır. G, hukuki olarak Hazine’ye karşı da bir tapu tescil davası açmayı deneyebilir ancak devlet söz konusu olduğunda mahkeme genellikle idarenin takdirine saygı gösterir. Eğer G çok net biçimde iyi niyetli ise (mesela harita hatası var vb.), mahkeme belki Hazine aleyhine de tescile hükmedebilir ama çoğunlukla Hazineye ait yerlerde yıkım kararı çıkma ihtimali yüksektir, çünkü kamu malı söz konusudur ve kamu malını kimse rızasız kaybetmek zorunda değildir. Bu durumda G’nin belki siyasi/idari yollarla çözüm araması (örneğin belediyeden o kısmın kendisine satılması için karar çıkartılması gibi) gerekecektir. Pratikte, bazı şehirlerde küçük tecavüzlü yapılar için belediyeler kamulaştırma yoluna gidip sonra o kısmı yapı sahibine satma gibi çözümler de üretmişlerdir. Ama bu her zaman mümkün olmayabilir.

Bu örnekler, taşkın yapı problemlerinin hayatın içinde ne şekillerde karşımıza çıkabileceğini ve her birinin farklı yaklaşımlar gerektirebileceğini gösteriyor. Her somut olayın kendine özgü özellikleri vardır; dolayısıyla benzer durumlarda dahi farklı hukuki sonuçlar doğabilir. Bu yüzden taşkın yapı konusuyla karşılaşan kişilerin, özellikle de konu mahkemeye taşınmadan önce, uzman bir gayrimenkul hukuku avukatına danışmaları oldukça önemlidir. Uzmanlar, somut olaya en uygun çözüm yolunu (dava veya alternatif çözüm) belirlemeye yardımcı olacaktır.

Taşkın Yapıda Alternatif Çözüm Yolları

Taşkın yapı nedeniyle ortaya çıkan ihtilaflarda her zaman mahkemeye gitmek ve tapu iptali/yıkım gibi uç çözümlere başvurmak zorunlu değildir. Bazı durumlarda taraflar kendi aralarında anlaşarak veya idari yollarla daha pratik çözümler üretebilirler. İşte taşkın yapı sorununu çözmek için alternatif yöntemler:

• Uzlaşma ve Gönüllü Satış: En ideal çözüm, komşuların kendi aralarında anlaşmasıdır. Eğer yapı sahibi ve arazi maliki uzlaşabilirse, taşkın yapının kapladığı kısım için gönüllü bir satış işlemi yapılabilir. Bu durumda öncelikle bir harita mühendisinin yardımıyla taşan kısmın çaplı krokisi hazırlanır ve resmi ifraz (ayırma) işlemleri için belediye ve kadastrodan gerekli onaylar alınır. Sonra komşu malikle anlaşılan bedel karşılığında o kısım tapuda yapı sahibine satılır. Tapuda resmi satış yapılacağı için ileride hukuki bir problem çıkmaz. Bu yöntem, bedel karşılığı tescilin davaya gerek kalmadan yapılması demektir. Bir nevi, taraflar aralarında anlaşarak kanunun öngördüğü yolu kendileri gerçekleştirmiş olurlar. Uzlaşma sayesinde mahkeme masrafları, avukatlık ücretleri ve yıllarca sürebilecek dava stresi de önlenmiş olur. Elbette bunun için iki tarafın da makul olması, özellikle yapı sahibinin komşu malikin taleplerine duyarlı yaklaşması gerekir. Kimi zaman yapının değeri çok yüksek diye yapı sahibi komşuya cüzi bir miktar teklif edebilir, bu da uzlaşmayı zorlaştırır. Burada adil bir bedel üzerinde anlaşma kilit noktadır.
• İrtifak Hakkı (Üst Hakkı) Kurulması: Bazı durumlarda taşkın yapının illa mülkiyet devriyle çözülmesi gerekmez. Özellikle yapı çok küçük bir ihlal yaratıyorsa veya arazi maliki mülkiyeti vermek istemiyorsa, irtifak hakkı tesis edilebilir. İrtifak hakkı, arazi üzerinde bir başkasına kullanım/faydalanma hakkı veren sınırlı ayni haktır. Taşkın yapı için en uygun irtifak türü üst hakkıdır. Üst hakkı, başkasının arazisine kalıcı yapı yapma veya mevcut yapıyı bırakma hakkıdır. Bu hakkı komşu malik, yapı sahibine belirli bir bedel karşılığı tanıyabilir. Taraflar anlaşırsa noterde resmi senet düzenlenip tapuya tescil edilebilir. Böylece mülkiyet el değiştirmez, ancak yapı sahibinin o yapıyı orada bulundurmaya hakkı olur. Örneğin, sarkan bir balkon için komşu “tamam balkona dokunma, ama bana her yıl şu kadar kullanım bedeli öde veya tek seferlik bu kadar para ver, ben de sana o alan için üst hakkı vereyim” diyebilir. Bu hak süreli de olabilir (örneğin 49 yıllığına) veya süresiz kurulabilir. Mahkeme yolu ile de bazen hakim, tarafların rızası varsa veya koşullar uygun bulursa, tescil yerine irtifak hakkı tesisi yönünde karar verebilir. İrtifak hakkı, her iki taraf için de esneklik sağlayan bir çözümdür: Arazi maliki mülkiyeti tamamen kaybetmemiş olur, yapı sahibi de yapısını korumuş olur.
• Kamulaştırma Yoluyla Çözüm: Çok istisnai de olsa, bazı taşkın yapı sorunları kamulaştırma ile çözülebilir. Özellikle büyük ve çok kişinin ikamet ettiği binaların ufak tefek taşkınlıklarında, komşu malikin rızasıyla anlaşma sağlanamazsa ve yıkım da kamu düzeni açısından sakıncalı görülürse, ilgili idare (belediye veya devlet), küçük arazi parçasını kamulaştırıp sorunu çözebilir. Kamulaştırma, kamu yararı gerekçesiyle devletin özel mülkiyete el atmasıdır; ancak bedelini peşin ödemek koşuluyla. Diyelim ki 20 dairelik bir apartmanın 10 metrekarelik kısmı yan parseli ihlal ediyor ve apartmanın yıkılması büyük sorun yaratacak. Komşu malik de satmaya yanaşmıyor. Bu durumda belediye, “kamu yararı” bulunduğuna karar verip o 10 metrekareyi kamulaştırabilir (parasını malike öder). Kamulaştırılan alan Hazine adına tescil edilir. Ardından yapı sahibi (apartman) isterse bu alanı Hazine’den talep edebilir veya belediye orayı ortak alan ilan edebilir. Türkiye’de bu yolla çözülmüş bazı problemler vardır; ancak her vakada uygulanması mümkün olmayabilir. Zira kamu yararı gerekçesinin ikna edici olması gerekir ve bürokratik bir süreçtir.
• Yapının Revize Edilmesi veya Kısmi Yıkım: Alternatif bir çözüm de, eğer mümkünse, yapının sorun çıkaran kısmının yeniden düzenlenmesidir. Örneğin, çatının saçakları komşuya taşıyorsa, bunlar kısaltılabilir; balkon birkaç taşkınlık yapmışsa mimari tadilatla küçültülebilir. Duvar yanlış yere yapıldıysa, yıkılıp sınırda yeniden örülebilir. Tüm bunlar, yapı sahibi açısından belki masraflı ama davaya gitmekten daha hızlı çözümlerdir. Tabi bu, yapının ana kısmına zarar vermeyecek durumlar için geçerlidir. Eğer taşkın kısım bir binanın kolonunun geçtiği yer ise, onu revize etmek teknik olarak mümkün olmayabilir. Ama basit ihlallerde bu yol değerlendirilmelidir. Komşu malik ile konuşularak “ben şu kısmı düzeltip senin yere girmeyecek hale getireyim” şeklinde anlaşma sağlanabilir. Bu hem dostane bir çözüm olur hem de iki taraf da aşırı bir hak kaybına uğramaz.
• Zamanaşımıyla Kazanma (Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı): Bu, doğrudan bir çözüm yolu olarak planlanmaması gereken, ancak teorik olarak uzun vadede ortaya çıkabilecek bir durumdur. Eğer taşkın yapı durumu çok uzun yıllar (örneğin 20 yıl ve üzeri) kimse tarafından dava konusu edilmeden devam ederse, yapı sahibinin o taşan kısmı zaman aşımı yoluyla (olağanüstü kazandırıcı zaman aşımı ile) mülkiyetine geçirme imkanı doğabilir. Türk Medeni Kanunu’na göre, tapuda kayıtlı bir taşınmazın, 20 yıl boyunca malik sıfatıyla, aralıksız ve çekişmesiz zilyetliğini sürdüren kişi, dava yoluyla o taşınmazın kendi adına tesciline karar verilmesini isteyebilir. Taşkın yapıda, taşan kısım komşunun tapulu malı ama fiilen yapı sahibi kullanıyor. Eğer 20 yıl boyunca komşu bu duruma itiraz etmez, dava açmaz ve yapı sahibi de sanki kendi yeri gibi orayı kullanırsa, 20 yılın sonunda yapı sahibi “ben 20 yıldır burayı kullanıyorum, artık mülkiyetini istiyorum” diyebilir. Elbette bu süreç risklidir; 20 yıl boyunca komşunun hiç harekete geçmemesi gerekir ki bu pek akla yatkın değildir. Ama geçmişten gelen eski taşkın yapılar için (mesela 40 yıl önce yapılmış, kimsenin fark etmediği veya sorun etmediği bir taşkın yapı varsa), bugünden dava açıldığında belki yapı sahibi böyle bir savunma yapabilir. Yargıtay, eğer şartları oluşmuşsa, olağanüstü zaman aşımı yoluyla da mülkiyet kazanımını onaylamaktadır. Bu da alternatif bir hukuki argüman olabilir. Ancak pratikte en son düşünülecek veya nadir uygulanacak bir yoldur.

Görüldüğü üzere, taşkın yapı problemini çözmek için birden fazla alternatif bulunmaktadır. Her alternatifin kendi avantaj ve dezavantajları vardır. Dostane çözümler (uzlaşma, satış, irtifak) genellikle hem zaman hem para tasarrufu sağlar ve komşuluk ilişkilerini daha az zedeler. Yargısal çözümler (dava ile tescil veya yıkım) ise zaman alır fakat bazen tek çare olarak başvurulurlar. İdari çözümler (kamulaştırma gibi) çok sınırlı hallerde devreye girer. Hangi yolun en uygunu olduğunu belirlemek, somut olayın koşullarına ve tarafların tutumuna bağlıdır. Önemli olan, sorunun fark edildiği anda mümkün olduğunca erken harekete geçmek ve uzmanlardan destek almaktır. Zira zaman geçtikçe hem hukuki süreçler zorlaşabilir hem de taraflar arasındaki gerilim artabilir.

Sonuç: Taşkın yapı nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, Türk Medeni Hukuku’nda öngörülen özel ve karmaşık hukuki yollardan biridir. Bu makalede kavramın tanımından dava şartlarına, Yargıtay içtihatlarından pratik önerilere kadar kapsamlı bir bakış sunulmuştur. Taşkın yapı sorunları her ne kadar teknik bir sınır probleminden kaynaklansa da, sonuçları itibarıyla kişilerin mülkiyet hakkını, ekonomik durumunu ve sosyal ilişkilerini derinden etkileyebilir. Bu yüzden böyle bir durumla karşılaşan kişilerin haklarını bilinçli şekilde kullanmaları, gerekiyorsa hukuki destek alarak hareket etmeleri önerilir. Unutulmamalıdır ki, doğru adımlar atıldığında taşkın yapı sorunu çözümsüz değildir ve hukuk sistemi hem yapı sahibini hem arazi malikini koruyan mekanizmalara sahiptir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Taşkın yapı nedir?

   Taşkın yapı, bir taşınmaz üzerinde yapılan yapının kendi sınırlarını aşarak komşu taşınmazın bir kısmına tecavüz etmesi durumudur. Yani yapı sahibinin arsasından taşıp komşu arsanın üzerinde (zemininde, hava sahasında veya alt toprağında) izinsiz inşaat yapmasıdır.

2. Komşumun yapısı arazime tecavüz etmiş, ne yapabilirim?

   Böyle bir durumda öncelikle durumu tespit ettirip komşunuza itiraz edin. Eğer komşu uzlaşmaya yanaşmazsa, el atmanın önlenmesi ve yıkım davası açabilirsiniz. Mahkeme, yapı kısmen dahi olsa sizin arsanızdaysa, genellikle yapının taşkın kısmının kaldırılmasına karar verecektir. Dava açarken mümkünse bir avukat yardımı almanız ve hızlı davranmanız (inşaat sürüyorsa inşaatı durdurmak için ihtar/yürütmeyi durdurma talebi gibi) önemlidir.

3. Yanlışlıkla komşunun arazisine yapım taşmış, ne yapmalıyım?

   Eğer farkında olmadan böyle bir durum olduysa, öncelikle komşunuzla konuşup barışçıl bir çözüm arayın. Uzlaşma mümkün olmuyorsa veya komşu çok yüksek taleplerde bulunuyorsa, Türk Medeni Kanunu madde 725’e dayanarak tapu iptali ve tescil davası açma hakkınız olabilir. Bu davayı açmadan önce iyi niyetli olduğunuzdan emin olun (bilmeden yaptıysanız zaten öylesiniz demektir) ve diğer yasal şartları değerlendirin. Dava sürecinde mahkeme, eğer şartlar uygunsa komşu arsa parçasının size devrine karar verebilir; ancak şartlar oluşmamışsa yapıyı düzeltmeniz veya kaldırmanız da gerekebilir. Bu nedenle en baştan teknik bir uzmanla sınır ölçümü yaptırmak ve hukuki danışmanlık almak faydalı olacaktır.

4. Taşkın yapı nedeniyle tapu iptali ve tescil davası kazanılırsa ne olur?

   Dava lehinize sonuçlanırsa mahkeme, tecavüz edilen arazi parçasının tapu kaydını mevcut malikin (komşunuzun) adına iptal ederek sizin adınıza tesciline karar verir. Bu karar, genellikle komşuya uygun bir bedel ödemeniz şartına bağlanır. Karar kesinleşip siz de bedeli ödediğinizde, tapuda o kısım resmen sizin adınıza geçer. Böylece yapı tamamen kendi mülkünüzde kalmış olur ve hukuki uyuşmazlık sona erer. Kararın ardından tapu sicili düzeltilir, gerekirse parselasyon (ifraz/tevhid) işlemleri yapılır.

5. İyi niyetli taşkın yapı ile kötü niyetli taşkın yapı arasındaki fark nedir?

   İyi niyetli taşkın yapı, yapıyı inşa eden kişinin komşunun arazisine geçtiğini bilmeden veya makul olarak bilemeyecek durumda olarak bu hatayı yapmasıdır. Kötü niyetli ise, sınır ihlalini bilerek veya açık ihmalkarlıkla yapması halidir. Farkın önemi şurada ortaya çıkar: İyi niyetli durumda kanun, yapı sahibine bedel karşılığı o kısmı alma hakkı tanırken; kötü niyetli durumda yapı sahibi böyle bir haktan yararlanamaz ve genellikle yapıyı kaldırmak zorunda kalır. Ayrıca iyi niyetliyse tazminat uygun bir bedel olurken, kötü niyette komşunun tüm zararlarını karşılama (ve belki cezai şartlar) gündeme gelir.

6. Tapu iptali ve tescil davasında mahkeme hangi ölçütlere bakıyor?

   Mahkeme, öncelikle Medeni Kanun’daki şartların oluşup oluşmadığını inceler: Yapı sahibinin iyi niyeti var mı, yapının değeri taşan toprak parçasının değerinden açıkça fazla mı, ifraz edilebilirlik durumu nasıl, tarafların tutumları ne olmuş, komşu itiraz etmiş mi, somut durumda hakkaniyet gereği yapı kalmalı mı yoksa kalkmalı mı? Bu sorulara teknik bilirkişi raporları ve tanık beyanlarıyla yanıt arar. Bilirkişiler, yapının ve arazinin değerlerini hesaplar, haritalar çizer, sınırları netleştirir. Eğer tüm koşullar sağlanmışsa hakim davayı kabul eder; herhangi bir şart eksikse davayı reddedip yapının kaldırılmasına hükmedebilir (bu durumda genellikle karşı tarafın açtığı men davası ile birleştirilerek görülür).

7. Taşkın yapı davalarında zamanaşımı var mıdır?

   Taşkın yapının varlığı, komşu mülkiyet hakkına sürekli bir tecavüz teşkil ettiğinden, el atmanın önlenmesi davasında zamanaşımı işlemez. Yani komşu malik, aradan uzun yıllar geçmiş olsa bile, halen mülkiyet hakkı sahibi olduğu için her zaman dava açabilir. Ancak Medeni Kanun’un öngördüğü tapu iptali ve tescil hakkı, iyi niyetli yapı sahibi için bir hak düşürücü süre içermemektedir. Yani yapı sahibi, taşkınlık devam ettiği sürece ve şartlar oluştuğu takdirde, belirli bir süreyle kısıtlanmaksızın bu talebi ileri sürebilir. Yine de 15 günlük itiraz kuralı gibi, komşunun erken itirazı iyi niyeti etkileyebileceği için fiilen bir süre önemi vardır. Ayrıca 20 yıl boyunca kimse itiraz etmezse yapı sahibi olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet talep etme yoluna da gidebilir. Kısacası, mülkiyet davalarında klasik anlamda bir zamanaşımı olmasa da fiili süreler ve zamanın geçmesinin hukuki önemi bulunmaktadır.

8. Taşkın yapı sorununu mahkemeye gitmeden çözebilir miyiz?

   Evet, mümkün. Hatta çoğu zaman uzlaşma, her iki taraf için de en hızlı ve az masraflı çözüm yoludur. Komşunuzla anlaşarak taşkın kısmın satışını yapabilirsiniz veya kullanım hakkı tanıma (irtifak hakkı verme) yoluna gidebilirsiniz. Anlaşma sağlanırsa, teknik bir ifraz işlemiyle taşkın alan ayrı bir parsel haline getirilebilir ya da sizin parsele eklenebilir ve tapuda devredilir. Bu, bedel karşılığı anlaşmalı tescil anlamına gelir. Eğer mülkiyet devri istenmiyorsa, noter aracılığıyla bir sözleşme ile komşu size o kısmı kullanma izni verebilir ve bu tapuya şerh düşülebilir. Belediyelerde imar barışı kapsamı benzeri durumlar da olabiliyor; bazen belediye küçük tecavüzleri görmezden gelip iki tarafın rızasıyla çözmesine zemin hazırlıyor. Kısacası, konuşarak, makul bir bedelde anlaşarak sorunu büyümeden çözmek en iyisidir. Aksi takdirde dava yıllarca sürebilir ve aradaki komşuluk tamamen bozulur.

9. Taşkın yapı davası ne kadar sürer ve masrafları kim öder?

   Davanın süresi, yargı sisteminin yoğunluğuna ve davanın karmaşıklığına göre değişir. Genellikle taşkın yapı davalarında birden fazla bilirkişi incelemesi yapıldığı için (harita mühendisleri, inşaat uzmanları, değer tespiti için gayrimenkul değerleme uzmanları vb.), dava 1-2 yıl sürebilir; eğer taraflar karara itiraz eder (istinaf, temyiz yoluna giderse) bu süre 3-4 yılı bulabilir. Masraflar konusunda, davayı açarken belirli bir harç yatırılır, bilirkişi ücretleri ve keşif giderleri genelde davacı tarafından avans olarak ödenir. Davanın sonunda haksız taraf (kaybeden taraf) tüm yargılama giderlerini ödeme yükümlülüğü altına girer. Eğer yapı sahibi davayı kazanırsa, yaptığı masraflar büyük ölçüde komşu tarafa yükletilir (karşı taraf öder). Ancak her halükarda, baştan bazı maliyetlere katlanmak gerekir. Avukatlık ücreti de buna dahildir; kazanan tarafın avukatlık ücretinin bir kısmı karşı taraftan tahsil edilse de, tarifeye bağlı sınırlar vardır. Uzlaşma yolunun avantajı, bu masrafların ve uzun sürenin önüne geçmesidir.

10. Hazine arazisine tecavüz eden yapılar için çözüm nedir?

    Hazine arazisine yapılan taşkın yapılar, özel mülke göre çözümü daha zor durumlar olabilir. Eğer tecavüz edilen alan Hazine’nin tasarrufunda ise, doğrudan tapu iptali ve tescil davası açmak genellikle sonuç vermez, çünkü kamu malları için kamu yararı olmadıkça mülkiyet devri kolay kolay yapılmaz. Bu durumda ilk adım, ilgili idareye (Milli Emlak) başvurarak araziyi satın almanın mümkün olup olmadığını araştırmaktır. Bazı durumlarda, özellikle küçük ve atıl durumdaki Hazine parselleri, rayiç bedel üzerinden hak sahibine satılabiliyor. Eğer bu mümkün değilse ve yapı çok değerliyse, kamulaştırma talebi gündeme getirilebilir (örneğin belediyenin o parçayı kamulaştırıp size devretmesi gibi bir yol). Ancak bunlar istisnai çözümler. Çoğu zaman, Hazine arazisine tecavüz varsa, ilgili idare yapının kaldırılmasında ısrarcı olacaktır. Bu gibi durumlarda hukuki süreçlerin yanı sıra idari müracaatlar, af veya imar barışı gibi dönemsel yasal imkanlar takip edilmelidir. Mümkünse, daha inşaata başlamadan önce arazinin sınırlarını tespit edip komşu parselin Hazine olup olmadığını öğrenmek en kritik adımdır.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,