Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davası ve İmzaya İtiraz

Konut ve işyeri kiraları bakımından, kiracının yazılı bir tahliye taahhütnamesi vermesi ve buna rağmen belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde, ev sahibinin (kiraya verenin) başvurabileceği özel bir yasal yol bulunmaktadır. Bu yazıda tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası kavramını ve imzaya itiraz sürecini, Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve Yargıtay kararları ışığında ele alacağız. Kiracılar ve kiraya verenler için hazırlanmış bu rehberde, tahliye taahhütnamesinin ne olduğu, geçerlilik şartları, hukuki dayanakları, icra takibi ve dava yöntemleri ile imza itirazının etkileri açıklanmaktadır.

Tahliye taahhütnamesi nedir? Hukuki dayanağı nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kira ilişkisi başladıktan sonra, belirli bir tarihte kiralanan konutu veya işyerini boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Bu belge, kiracının özgür iradesiyle verdiği tahliye sözünü içerir. Tahliye taahhüdünün hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.352/1 hükmüdür. TBK m.352/1’e göre:

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde (tahliye taahhüdü verip) boşaltmamışsa; kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Yukarıdaki yasal düzenleme, konut ve çatılı işyeri kiraları (TBK m.339 vd. kapsamındaki kiralamalar) için geçerlidir. Yani tahliye taahhüdü, özellikle konut kiraları ile ofis, dükkân gibi çatılı işyeri kiralarında, kiracının kendi beyanına dayanarak sözleşmenin sona erdirilmesini sağlayan istisnai bir mekanizmadır. Bu, kiracıdan kaynaklanan özel bir tahliye sebebidir. Tahliye taahhüdü, kiracının beyanına dayalı olduğundan, kanun koyucu bu hakkın kötüye kullanılmaması için belirli şekil ve süre şartları öngörmüştür. Bu şartlar sağlanmazsa, tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının zorla tahliyesi mümkün olmayacaktır.

Özetle, tahliye taahhütnamesi kiracının yazılı tahliye sözüdür ve kanunen geçerli ise ev sahibi, kiracı söz verdiği tarihte çıkmazsa, bir ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye sürecini başlatabilir. Bu hak, özellikle konut ve işyeri kiralarında kiraya verenin kira sözleşmesini tek taraflı olarak sona erdirebilmesi için tanınmış istisnai bir imkândır.

Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin unsurları nelerdir?

Bir tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olabilmesi için bazı önemli şartların mevcut olması gerekir. Hem kanun hem Yargıtay uygulaması, tahliye taahhüdünün geçerliliği konusunda şu unsurları aramaktadır:

• Yazılı olmalıdır: Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı şekilde yapılmalıdır. Sözlü olarak verilen tahliye sözü geçersizdir. Yazılılık adi yazılı şekil yeterli olup, taahhütname bir kağıda el yazısıyla veya bilgisayarla yazılıp kiracı tarafından imzalanabilir. İstenirse noter huzurunda da düzenlenebilir ancak noter şartı aranmamıştır (noterde yapılması, ileride imza itirazını önlemek açısından avantaj sağlayabilir).
• Tahliye tarihi kesin olarak belirtilmelidir: Taahhütnamede, kiracının taşınmazı boşaltacağı tarih gün, ay ve yıl olarak açıkça yazılmalıdır. Tarihin belirli ve kesin olmaması halinde taahhüt geçersiz sayılır. Örneğin “önümüzdeki yaz tahliye edeceğim” gibi muğlak ifadeler veya şarta bağlı tarihler (mesela “ev satılırsa boşaltırım”) geçerli değildir. Belgenin üzerinde net bir tahliye tarihi (örneğin 31 Aralık 2025 gibi) bulunmalıdır.
• Koşulsuz ve şartsız olmalıdır: Tahliye taahhüdü, herhangi bir ön şart veya ek koşula bağlanmamış olmalıdır. Kiracının, belli bir tarihte koşulsuz olarak çıkmayı üstlenmesi gerekir. Bir şarta bağlı bırakılan (örneğin “şu tarihli kira zammı yapılırsa çıkacağım” şeklindeki) taahhütler hukuken geçerli kabul edilmez.
• Kiracı tarafından kendi özgür iradesiyle verilmiş olmalıdır: Taahhütname, kiracının serbest iradesine dayanmalıdır. Kiracı, hiçbir baskı, tehdit veya zorlama olmaksızın kendi isteğiyle bu belgeyi imzalamış olmalıdır. Eğer kiracı, taahhüdü imzalarken zorlanmış, aldatılmış veya cebir/tehdit altında kalmış ise (örneğin “bu belgeyi imzalamazsan evi kiralamam” şeklindeki bir dayatma ile imzalatılmışsa), bu durum taahhüdün geçerliliğini ortadan kaldırır. Ancak uygulamada bu tür iddiaların ispatı kiracı açısından zor olabilmektedir.
• Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalıdır: Tahliye taahhüdünü bizzat kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı imzalamalıdır. Kiracının yerine, onun özel yetki verdiği bir temsilci de imzalayabilir; ancak vekâletname varsa bunun tahliye taahhüdü verme yetkisini açıkça içermesi gerekir. Genel bir vekâletname ile temsil edilen kişinin imzaladığı taahhüt Yargıtay tarafından geçersiz sayılabilmektedir; vekâletnamede özel olarak “tahliye taahhüdü imzalama” yetkisi bulunmalıdır. Birden fazla kiracı (örneğin eş kiracılar veya birden çok ortak) varsa, hepsinin tahliye taahhüdünü imzalaması gerekir. Aksi takdirde, sadece bir kiracının tek taraflı taahhüdü diğer kiracılar yönünden bağlayıcı olmayabilir.
• İmzalı olmalıdır: Taahhüt belgesi kiracı tarafından imzalanmış olmalıdır. İmza, kiracının taahhüdü verdiğini gösteren en temel şekil şartıdır. İmzasız bir taahhüt yazılı olsa bile geçerli sayılmaz. Noter huzurunda imzalanırsa noterin onayı ile imza inkarına karşı ek güvence sağlanır.
• Kira sözleşmesi yapıldıktan ve kiralanan teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır: Bu şart, tahliye taahhüdünün en kritik unsurlarından biridir. Kanuna göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra tahliye taahhüdü verebilir. Yani kiracının taşınmazı fiilen teslim alıp kiraya başladıktan sonra bu belge düzenlenmelidir. Kira sözleşmesi ile aynı anda veya daha sözleşme imzalanmadan önce imzalatılan tahliye taahhütleri geçersizdir. Kira kontratı imzalanırken ya da öncesinde kiracıdan alınan bir tahliye taahhüdü, kiracının henüz evi teslim almadan verdiği bir beyan olduğu için özgür irade şartını da ihlal eder ve hukuken sonuç doğurmaz. (Aşağıda bu konu detaylı ele alınacaktır.)
• Konut veya çatılı işyeri kiraları için verilmiş olmalıdır: Tahliye taahhüdü, Türk Borçlar Kanunu’nda yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından düzenlenmiştir. Bu nedenle, kiralanan taşınmazın türü önemlidir. Konut (mesken) veya çatılı işyeri niteliğinde olmayan kiralamalarda (örneğin arsa, tarla, yazlık, açık alan gibi yerlerde) bu özel düzenleme uygulanamaz. Böyle bir taşınmaz için verilmiş tahliye taahhüdü varsa dahi, TBK 352 kapsamında bir tahliye imkânı sağlamayacaktır. Bu durumda genel hükümlere göre işlem yapmak gerekir.

Yukarıdaki şartlara uygun olarak düzenlenmiş bir tahliye taahhütnamesi geçerli kabul edilir ve kiraya veren bu belgeye dayanarak yasal haklarını kullanabilir. Eğer bu şartlardan biri eksikse (örneğin yazılı değilse, tarih belirsizse, kiralananın tesliminden önce alınmışsa vb.), taahhüt hükümsüz olur ve ev sahibi bu belgeye dayanarak tahliye talep edemez.

Tahliye taahhütnamesi imzalanma tarihi ve kira sözleşmesinin başlangıcı arasındaki ilişki

Tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından imza tarihi ile kira sözleşmesinin başlangıcı arasındaki ilişki kritik önem taşır. Kanun, kiracının bu beyanı kiralanan teslim edildikten sonra vermesini şart koşmuştur. Bunun nedeni, kiracının gerçekten özgür iradesiyle karar verebilmesini sağlamak ve kira sözleşmesi kurulurken kiracıyı korumaktır.

Sözleşme ile eş zamanlı alınan taahhütler: Uygulamada bazı kiraya verenler, kira sözleşmesini imzalatma aşamasında aynı anda kiracıya ileri bir tarihe yönelik tahliye taahhütnamesi de imzalatmaktadır. Hatta bazen bu taahhütnameler boş bırakılarak (tarih yazılmadan) imzalatılır ve ileride istenen bir tarih doldurulmak üzere ev sahibi tarafından saklanır. Hukuken bu uygulama doğru değildir. Kiracı, evi henüz teslim almadan veya sözleşmeyle aynı anda taahhüt verirse, bu belge geçersiz sayılır. Çünkü kiracı daha kontratı yapabilmek için mecburen imzalamış olabilir; bu durumda taahhütname gerçek bir irade beyanı olarak kabul edilmez.

Yargıtay’ın yaklaşımı: Yargıtay içtihatları da, kira sözleşmesi esnasında veya öncesinde alınan tahliye taahhütlerinin kural olarak geçersiz olduğunu belirtmiştir. Örneğin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.09.2021 tarihli bir kararında, kira sözleşmesi yapılırken tarihleri boş olarak imzalatılan tahliye taahhüdünün, kiralananın tesliminden önce alındığının kiracı tarafından ispatlanmadığı sürece geçerli sayılacağına hükmetmiştir. Bu karara göre, kiracı böyle bir belgenin sözleşme anında alındığını ve sonradan tarihlerinin doldurulduğunu ispatlamakla yükümlüdür. Aksi halde, sırf tarih sonradan dolduruldu diye taahhüt geçersiz kabul edilmez. Yani Yargıtay, kiracı yönünden ispat külfeti öngörmüştür: Eğer kiracı, taahhüdün kira başlangıcından önce verildiğini kanıtlarsa belge geçersiz olur; kanıtlayamazsa tahliye taahhüdü geçerli kabul edilir.

Bu durum kiracılar açısından dikkat edilmesi gereken bir noktadır. Kiracılar, kira sözleşmesini imzalarken kendilerine aynı anda tahliye taahhüdü de imzalatılmak istenirse buna karşı temkinli olmalıdır. Mümkünse bu belgeyi imzalamamaları, imzalayacaklarsa da tarih atılmasını ve kira başlangıcından bir süre sonrasına tarihlenmesini talep etmelidirler. Aksi takdirde, sonradan “ben bunu sözleşmeyle birlikte imzalamıştım, geçersizdir” deseler bile bunu ispatlamaları gerekebilir ki genelde yazılı belge karşısında ispat zorlaşır.

Kiraya verenler ise tahliye taahhüdünün hukuken sağlam olması için bu belgeyi kira sözleşmesinden ayrı bir tarihte ve tercihen kiralama başladıktan bir süre sonra düzenlemelidir. Örneğin kira kontratı imzalandıktan birkaç gün veya hafta sonra, kiracıdan ayrıca tahliye taahhüdü alınması daha sağlıklı olacaktır. Böylece belgenin tarihi, sözleşme başlangıcından sonra olduğundan geçerlilik şartı yerine getirilmiş olur.

Özetle, tahliye taahhüdü kira başlangıcından sonra düzenlenmelidir. Aynı gün veya öncesine ait taahhütler kural olarak hükümsüzdür. Ancak uygulamada bu husus davada tartışma konusu olursa, mahkeme kiracının iradesinin özgür olup olmadığını değerlendirir ve çoğunlukla kiracının teslimden önce verildiğini ispatını arar. Bu nedenle en doğrusu, kiraya verenin de kiracının da, taahhüdün zamanlaması konusunda kanuna uygun hareket etmesidir.

Belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taahhüdün geçerliliği

Tahliye taahhüdü hem belirli süreli (başlangıç ve bitiş tarihi belli olan kira sözleşmeleri) hem de belirsiz süreli (açık uçlu) kira sözleşmelerinde kullanılabilen bir yöntemdir. Ancak iki durumda farklı şekillerde etkili olabilir:

• Belirli süreli kira sözleşmeleri: Belirli süreli (örneğin 1 yıllık) konut ve işyeri kiralarında, kira süresi dolduğunda kural olarak sözleşme kendiliğinden sona ermez; TBK’ya göre kiracı çıkmak istemezse sözleşme aynı şartlarla uzar ve kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi dolmadan gerekçesiz fesih hakkına sahip değildir. İşte bu tür sözleşmelerde bir tahliye taahhüdü alınmışsa, kiracı sürenin bitiminde çıkacağını önceden taahhüt etmiş olur. Örneğin 1 yıllık kontrat imzalanmış ve kiracı ayrıca 1 yılın sonunda çıkacağına dair taahhüt vermişse, bu durumda kiraya veren sözleşme bitiminde tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıyı çıkarabilir. Yani tahliye taahhüdü, kanunun kiracıya tanıdığı otomatik uzama korumasını bertaraf eden bir araç olarak işlev görür.

Ayrıca, belirli süreli sözleşmede tahliye taahhüdü verilen tarih, kira süresinin son gününe denk gelmek zorunda değildir. Taraflar anlaşarak, sözleşme süresi dolmadan önceki bir tarihe dair de taahhüt düzenleyebilir. Örneğin 1 yıllık kontrat varken, kiracı 8. ayın sonunda çıkmayı taahhüt edebilir. Bu, aslında kiracının kendi rızasıyla sözleşmeyi daha erken sona erdirmeyi kabul etmesidir. Kiraya veren de bunu onaylamış sayılır. Böyle bir durumda da taahhütname geçerli kabul edilir; kiracı belirttiği erken tarihte çıkmazsa, kiraya veren yine kanuni yollarla tahliye sağlayabilir. Özetle, belirli süreli sözleşmelerde tahliye taahhüdü, sürenin sonunda veya tarafların öngördüğü herhangi bir tarihte kiracının çıkmasını güvence altına almak için etkilidir.

• Belirsiz süreli kira sözleşmeleri: Belirsiz süreli konut ve işyeri kiralarında normalde kiracı çıkmadıkça ve kanuni fesih sebepleri oluşmadıkça sözleşme devam eder. Kiraya verenin, ilk 10 yıl boyunca keyfi fesih hakkı bulunmaz (TBK m.347). Bu durumda bir tahliye taahhütnamesi alınması, kiracının belirli bir tarihte kendi isteğiyle çıkmayı kabul ettiğini gösterir. Belirsiz süreli sözleşmede tahliye taahhüdü verilmesi, o tarihte sözleşmenin sona ereceğine dair kiracının önceden yaptığı bir bildirim gibidir. Böylece kiraya veren, kiracının “söz verdiği tarihte çıkmaması” olgusuna dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Belirsiz sözleşmelerde kiracı aslında dilediği zaman yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sonlandırabilir. Ancak tahliye taahhüdü, belirli bir tarih için bağlayıcı bir söz olduğundan, kiracı o tarihe kadar kalacağını ve o tarihte kesinlikle çıkacağını beyan etmiş sayılır. Kiracı bu taahhüde uymazsa, kiraya verenin elinde hukuki yaptırım imkânı doğar. Dolayısıyla belirsiz süreli sözleşmelerde de tahliye taahhüdü geçerli ve işlevseldir.

Her iki tip sözleşmede de, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yukarıda saydığımız şekil şartlarına uygun olması gerektiğini tekrar vurgulayalım. Sürenin belirli veya belirsiz olması, taahhüdün hukuki niteliğini değiştirmez; kanun koyucu konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracının böyle bir beyanına dayanarak tahliyeye imkân tanımıştır. Uygulamada tahliye taahhüdü, kiraya verenler tarafından özellikle kiracıyı kontrat sonunda veya belirli bir tarihte çıkmaya zorunlu kılmak için başvurulan bir yöntemdir. Kiracılar yönünden ise, böyle bir belge verilmesi ileride konut dokunulmazlığı hakkını kısıtlayabileceğinden dikkatle değerlendirilmelidir.

Tahliye taahhüdüne dayalı olarak doğrudan icra takibi yapılabilir mi?

Evet, geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanarak kiraya veren doğrudan icra yoluyla tahliye sürecini başlatabilir. Bu, mahkemeye başvurmadan, icra dairesi aracılığıyla kiracıyı tahliye etme yoludur ve uygulamada “ilamsız icra yoluyla tahliye” olarak bilinir. Kanunda özel olarak düzenlenmiştir (İcra ve İflas Kanunu m.272 ve devamı). İşleyişi kısaca şöyledir:

1. İcra takibinin başlatılması: Kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihin bitiminden itibaren bir ay içinde kiracı aleyhine icra dairesinde tahliye talepli icra takibi başlatmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü süre olarak kabul edilir; yani tahliye taahhüdü tarihinden itibaren bir ay geçtikten sonra icra yoluna başvurulursa, taahhüde dayalı tahliye hakkı düşer. (Bu süreye uyulmazsa, taahhütname ileride kullanılamaz.)
2. Tahliye emri gönderilmesi: Kiraya veren, süresi içinde icraya başvurunca, icra dairesi kiracıya resmi bir tahliye emri gönderir. Tahliye emrinde, tahliye taahhüdüne dayanılarak kiralananın boşaltılmasının talep edildiği ve kiracının 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmesi gerektiği bildirilir. Bu emirde ayrıca kiracının itiraz hakkı olduğu da belirtilir.
3. Kiracının itiraz hakkı: Kiracı, kendisine tebliğ edilen tahliye emrine karşı 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Kiracı bu itiraz dilekçesinde, genellikle tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığını veya belgenin geçersiz olduğunu ileri sürer (itiraz türleri aşağıda detaylı incelenecektir). İtiraz süresi içinde yapılırsa, icra takibi durur.
4. İtiraz edilmezse tahliye işlemi: Eğer kiracı 7 gün içinde hiçbir itirazda bulunmazsa, tahliye emri kesinleşir. Bu durumda 15 günlük sürenin sonunda kiraya veren, icra müdürlüğünden zorla tahliye işlemini gerçekleştirmesini talep edebilir. İcra dairesi, gerekiyorsa polis zoru ile ve icra memuru vasıtasıyla kiracıyı taşınmazdan çıkararak, taşınmazı kiraya verene teslim eder. Yani kiracı itiraz etmezse, mahkeme kararı olmaksızın doğrudan icra marifetiyle tahliye gerçekleşir.
5. İtiraz edilirse işlemlerin durması: Kiracı süresinde itiraz ederse, icra müdürlüğü tahliyeyi durdurur. Kiraya veren, kiracıdan mahkeme kararı getirene dek icra dosyasında işlem yapılamaz. Bu aşamadan sonra süreç, itirazın niteliğine göre ya icra mahkemesine başvuruya ya da doğrudan tahliye davasına dönüşür (bir sonraki bölümde ele alınacaktır).

Görüldüğü üzere, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi, kiraya veren açısından hızlı bir yol olabilir. Özellikle kiracı taahhüdü kabul edip itiraz etmezse, mahkemeye gerek kalmadan kısa sürede sonuç alınır. Ancak çoğu durumda kiracılar haklarını korumak için itiraz mekanizmasını kullanır ve süreç durur. Yine de doğrudan icra takibi yapma imkânının bulunması, kiraya verene önemli bir avantaj sağlar. Önemli olan, bu yolu kullanabilmek için taahhütnamedeki tarihten itibaren bir ay içinde başvuruyu yapmaktır. Aksi takdirde, süre kaçırılırsa doğrudan icra yoluyla tahliye hakkı kaybedilir.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açılabilir mi? Süresi nedir?

Evet, kiraya veren tahliye taahhüdüne dayanarak doğrudan dava açma yolunu da tercih edebilir. Kanun, kiraya verene iki seçenek sunmuştur: icra yoluyla tahliye veya mahkemede tahliye davası. Tahliye davası açılması da TBK m.352/1’de öngörülmüştür.

Davanın süresi: Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihini izleyen bir ay içinde açılmalıdır. Bu bir aylık süre, hak düşürücü süre niteliğindedir. Yani kiraya veren, kiracının çıkmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren bir ay geçtikten sonra dava açarsa, dava şart yokluğu nedeniyle reddedilir. Bu nedenle süreye riayet etmek çok önemlidir.

Görevli ve yetkili mahkeme: Tahliye davaları, kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlık olduğu için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise genel kural olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dolayısıyla kiraya veren, bir ay içinde kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye talepli dava dilekçesini vermelidir.

Dava süreci: Mahkemede açılan tahliye davasında kiraya veren, elindeki yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının çıkmasını talep eder. Kiracı ise taahhüdün geçersiz olduğunu, baskı altında imzalatıldığını, imzanın kendisine ait olmadığını veya usule ilişkin eksikler olduğunu savunabilir. Dava kapsamında mahkeme, tahliye taahhüdünün geçerli olup olmadığını inceler. Eğer belge usulüne uygun ve kiracının özgür iradesiyle verilmiş geçerli bir taahhütname ise, mahkeme kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ve kiracının tahliyesine karar verir. Kararın kesinleşmesinden sonra kiracı evi boşaltmak zorundadır; boşaltmazsa icra yoluyla tahliye gerçekleştirilir.

İcra takibi vs doğrudan dava farkı: Kiraya veren neden doğrudan dava açmayı seçebilir? Bunun birkaç nedeni olabilir. Örneğin, kiraya veren kiracının itiraz edeceğini ve icra yoluyla uğraştıracağını düşünüyor olabilir; böyle durumda en baştan dava yoluna gidip mahkeme kararı almak isteyebilir. Veya bazı durumlarda kiraya veren bir aylık süreyi kaçırmış olsa da, TBK m.353’teki istisna gereği (birazdan değineceğiz) belirli koşullarda uzamış sürede dava açma imkânı olabilir. Genel olarak, icra yolunda itiraz gelirse süreç yine mahkemeye taşınacağından, kimi kiraya verenler direkt dava açmanın daha net bir çözüm olacağını düşünebilir. Ancak pratikte çoğu kiraya veren, önce icra yolunu deneyip itiraz gelirse dava yoluna devam etmektedir.

Sürenin istisnası (TBK m.353): Kanun, kiraya verenin bir aylık süreyi kaçırması haline dair bir istisna da tanımıştır. TBK m.353’e göre, eğer kiraya veren tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açmazsa, fakat bu bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim (ihtar) yaparak dava açacağını bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzar. Yani kiraya veren, bir aylık süre geçmeden kiracıya noter kanalıyla “tahliye davası açacağım” diye ihtarname gönderirse, artık davasını bir kira yılı içinde açabilir. Bu istisna, süresinde hazırlanamayan dava için ek süre imkanı verse de uygulamada dikkatle kullanılmalıdır; genellikle emniyette olmak için en doğrusu bir ay dolmadan davayı açmaktır.

Özetle, tahliye taahhüdüne dayalı olarak dava açılması mümkündür ve süresi de bir aydır. Kiraya veren, ister doğrudan dava yoluna gitsin, ister önce icra sonra dava yoluna; her halükârda başlangıçta bu süre kuralına uymak zorundadır. Dava sonucunda mahkeme tahliye kararı verirse, bu karar aynen diğer tahliye hükümleri gibi icra edilebilir hale gelir.

Kiracının tahliye taahhüdüne rağmen tahliye etmemesi halinde başvurulabilecek hukuki yollar

Kiracı, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin kullanabileceği iki temel hukuki yol vardır: icra yoluyla tahliye ve mahkeme (dava) yoluyla tahliye. Yukarıda bu iki yol ayrı başlıklar altında detaylı açıklandı. Bu bölümü kiraya veren açısından özetlersek:

• İcra yoluna başvurma: Kiraya veren, kiracının çıkmayı taahhüt ettiği tarihten başlayarak 1 ay içinde icra dairesine gidip tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Bu yol, hızlı bir tahliye imkanı sunar; zira mahkeme kararı gerekmeden icra müdürlüğü üzerinden süreç işler. Kiracı itiraz etmezse kısa sürede tahliye gerçekleşir. İtiraz ederse süreç durur ve kiraya verenin ek hukuki adımlar atması gerekir (itirazın kaldırılması veya iptali davası gibi).
• Dava açma: Kiraya veren aynı bir aylık süre içinde doğrudan doğruya Sulh Hukuk Mahkemesi’ne tahliye davası açmayı seçebilir. Dava yolu, mahkeme kararı gerektirdiği için icraya göre daha uzun sürebilir, ancak özellikle taahhüdün geçerliliği tartışmalıysa veya kiracının direnç göstereceği düşünülüyorsa, eninde sonunda gidilecek yer yine mahkeme olacağı için doğrudan dava açmak mantıklı görülebilir. Davayı kazanan kiraya veren, karar kesinleştiğinde icra yoluyla tahliyeyi uygulatır.
• Her iki yolun birlikte kullanılması: Aslında kanunen kiraya verenin tek bir seçim yapması gerekmez; uygulamada genellikle şu strateji izlenir: Önce icra takibi başlatılır (çünkü süreyi durdurur ve kiracı belki itiraz etmezse kolayca tahliye edilebilir). Kiracı itiraz ederse, kiraya veren ya icra mahkemesine başvurup itirazın kaldırılmasını ister ya da doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye (itirazın iptali) davası açar. Yani icra yoluna başvurmak, bir aylık hakkı kullanmış olmak anlamına gelir ve bir ay geçse bile icra takibi sürede yapıldığı için sonradan dava açılması mümkün olur. Nitekim Yargıtay, bir aylık süre içinde yapılmış bir icra takibinin süreyi koruduğunu, takip başladıktan sonra bir ay geçse bile sonradan tahliye davası açılabileceğini belirtmiştir.
• Sürenin kaçırılması halinde: Eğer kiraya veren hiçbir yola başvurmadan taahhüt tarihinden itibaren bir ayı geçirirse, tahliye taahhüdüne dayanma hakkını büyük ölçüde yitirir. Artık o taahhüde dayanarak kiracıyı çıkaramaz. Ancak TBK 353 uyarınca anlattığımız gibi, bu süre içinde kiracıya bildirimde bulunulmuşsa 1 kira yılı içinde dava açma şansı doğabilir. Yine de bu, acil tahliye imkanı vermez; o süre boyunca kiracı kalmaya devam edebilir. Süre tamamen kaçırılmış ve hiçbir işlem yapılmamışsa, taahhütname ileride bir işe yaramayacaktır.

Sonuç olarak, kiracı vaat ettiği tarihte tahliye etmeyip kalırsa, kiraya veren vakit kaybetmeden hukuki süreç başlatmalıdır. En pratik yaklaşım, bir ay dolmadan icra takibi yapmak ve gerekirse akabinde dava ile süreci devam ettirmektir. Bu yollar dışında, kiraya verenin kendi kendine tahliye etme (zorla çıkarma) gibi bir yetkisi yoktur; aksi halde hukuka aykırı davranmış olur. Mutlaka icra veya mahkeme kanalıyla hareket edilmelidir.

Kiracının imzaya itiraz hakkı ve bu itirazın şekli

Tahliye taahhüdüne dayalı bir icra takibinde, kiracının en önemli savunma mekanizması “imzaya itiraz” hakkıdır. İmzaya itiraz, kiracının tahliye emrine karşı yaptığı itirazda, kendisine isnat edilen tahliye taahhütnamesindeki imzanın veya belgedeki tarihin kendisine ait olmadığını ileri sürmesidir. Bu itiraz, İcra ve İflas Kanunu gereği, kiracıya tanınmış bir korunma yoludur ve süresi içinde yapıldığında icra sürecini durdurur.

İtiraz hakkının kullanımı: Kiracı, kendisine tebliğ edilen tahliye (boşaltma) emrini aldıktan sonra 7 gün içinde itiraz dilekçesini ilgili icra müdürlüğüne sunmalıdır. Bu itiraz dilekçesinde kiracı, genellikle “tahliye taahhüdündeki imza bana ait değildir” veya “tahliye taahhüdündeki tarih doğru değildir” gibi beyanlarla itiraz eder. İtiraz dilekçesi yazılı olarak verilir (elden veya UYAP üzerinden yapılabilir) ve icra dosyasının numarası belirtilerek hangi hususlara itiraz edildiği açıkça yazılır.

İtiraz türleri: Kiracının itirazı iki şekilde olabilir:

• İmzaya itiraz: Kiracı, tahliye taahhütnamesi üzerindeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia edebilir. Bu, en güçlü itiraz yoludur. “Ben böyle bir taahhütname imzalamadım, imza bana ait değil” demek, belgenin geçerliliğini doğrudan hedef alır. Bu iddia ciddi bir iddiadır ve sonucunda imza incelemesi gerekebilir.
• Tarihe/borca itiraz: Kiracı bazen doğrudan imzayı inkar etmeyip “Ben böyle bir tarihte çıkmayı kabul etmedim” diyebilir veya belgenin içeriğine ilişkin itirazlar ileri sürebilir. Örneğin “Taahhütname geçerli değil, çünkü baskı altında verildi” gibi itirazlar da olabilir. Ancak icra takibinde esasa dair itirazlar teknik olarak itiraz sayılmakla birlikte, en sık görüleni imza inkârıdır.

İtirazın şekli ve sonucu: Kiracının 7 gün içinde yapacağı yazılı itiraz, icra müdürlüğüne verildiğinde, icra müdürü takibi durdurur. Artık kiraya veren, mahkemeden bir karar getirmedikçe tahliye işlemi yapılamaz. Yani imzaya itiraz, otomatik olarak tahliye işlemini bloke eder. İtiraz süresini kaçıran kiracı ise bu haktan yararlanamaz ve tahliye takibi kesinleştiği için tahliye riskiyle karşı karşıya kalır.

Noterli taahhütname durumunda: Eğer tahliye taahhüdü noterde düzenlenmiş veya imzası noterce onaylanmış ise, kiracının imzaya itiraz imkânı fiilen ortadan kalkar. Çünkü noterdeki imza zaten resmi şekilde tasdiklidir; kiracı “imza benim değil” diyemez (ancak sahtecilik iddiası olursa ceza yoluna gitmesi gerekir). Bu durumda kiracı, yine 7 gün içinde itiraz etmeye kalksa bile, itiraz konusu imza olmadığı için icra mahkemesi doğrudan itirazı kaldırabilir. Özetle, noter onaylı tahliye taahhütlerinde kiracı imza inkârı savunmasını yapamaz; en fazla belgenin diğer yönlerden geçersiz olduğunu ileri sürebilir ki bu genellikle icra aşamasında dinlenmez.

Kiracı açısından tavsiyeler: Bir tahliye taahhüdü imzalamış kiracı, eğer gerçekten bu belgeden dolayı mağdur olacaksa ve çıkmak istemiyorsa, icra takibi geldiğinde 7 günlük süreyi kaçırmadan imzaya itiraz yolunu kullanmalıdır. Bu, ona zaman kazandıracak ve durumu yargıya taşıyacaktır. Ancak burada dikkat: Eğer imza gerçekten kendisine aitse, ilerleyen mahkeme sürecinde imza incelemesi ile bunun tespiti yapılacaktır. Yani imzaya itiraz somut gerçeğe aykırı yapılıyorsa, sadece süreci uzatmaya yarar ama sonunda kiracı haksız çıkarsa mahkeme masrafları ve avukatlık ücreti de kiracıya yüklenebilir. Buna rağmen, imzaya itiraz hakkı hukuken tanındığı için, kiracılar genellikle zaman kazanmak ve savunma yapmak adına bu yola başvururlar.

Sonuç olarak, kiracının tahliye taahhüdüne karşı temel savunması, süresinde itiraz ederek tahliyeyi durdurmaktır. Bu itiraz özellikle imza inkarı şeklinde yapılırsa, kiraya verenin işi zorlaşır çünkü artık ispat yükü ve mahkeme süreci devreye girer. Kiracılar, haklı sebepleri varsa bu itiraz hakkını kullanarak kendilerini savunabilirler.

İmzaya itirazın icra takibine etkisi ve sonrasında açılacak imza tespiti davası

Kiracının süresinde yaptığı imzaya itiraz, icra takibini derhal durdurur. Bu noktadan sonra kiraya verenin tahliyeyi sağlamak için artık elinde bir icra takibinin kendisi vardır ancak bu takip durmuş haldedir. Kiraya verenin, kiracının itirazını bertaraf etmek için yasal yolları şunlardır:

• İtirazın kaldırılması talebi (icra mahkemesi): Eğer kiracının itirazında imza veya tarihe itiraz yoksa (yani kiracı sadece “çıkmak istemiyorum” gibi bir itiraz yapmışsa ve aslında imzayı inkar etmediyse), kiraya veren 6 içinde İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir. İcra mahkemesi, belgeye bakar; kiracı imza ve belgeyi kabul etmiş sayıldığından, şartlar tamamsa itirazı kaldırır ve tahliyeye devam kararı verir. Ancak uygulamada, kiracılar genellikle mutlaka imza veya tarih yönünden itiraz ettikleri için bu yol ender kullanılabilir.
• Kiracı imzayı inkâr ettiyse: Kiracının itiraz dilekçesinde “imza bana ait değil” veya “belgedeki tarih sonradan dolduruldu, kabul etmiyorum” gibi beyanları varsa, İcra Hukuk Mahkemesi bu konuda inceleme yapamaz. Zira ortada noter onaylı olmayan bir belge ve inkâr edilen bir imza vardır. Bu durumda, Yargıtay’ın içtihadına göre, noterlikçe düzenlenmemiş veya imzası tasdik edilmemiş bir tahliye taahhüdünde imza/tarih inkâr edilirse, icra mahkemesi yoluyla tahliye gerçekleştirilemez. Kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. İcra müdürlüğü de takibi durdurduğundan, kiraya verenin tek seçeneği kalır: Tahliye davası açmak.
• İtirazın iptali davası (imza tespiti davası): Kiraya veren, kiracının imza itirazı üzerine, genel mahkemede (Sulh Hukuk Mahkemesi’nde) bir itirazın iptali veya doğrudan tahliye davası açmalıdır. Bu dava, esasen taahhüde dayalı tahliye davasıdır fakat içerisinde imzanın geçerliliğinin tespiti de yapılacaktır. Uygulamada bu tür davalarda mahkeme, söz konusu tahliye taahhüdündeki imzanın kiracıya ait olup olmadığını araştırır. Bunun için genellikle bir adli yazı uzmanı (grafolog) bilirkişi tayin edilerek, kiracının imzası incelenir. Eğer bilirkişi, belgedeki imzanın kiracıya ait olduğu yönünde rapor verirse ve diğer geçerlilik şartlarında da sorun yoksa, mahkeme kiracının tahliyesine karar verecektir. Böylece kiraya veren, imzayı ispatlayarak davayı kazanmış olur. Aksi halde (örneğin imza gerçekten kiracıya ait değilse veya taahhüt geçersizse) dava reddedilir ve kiracı tahliye edilmez.
• Dava sürecinin etkisi: İmzaya itiraz nedeniyle açılan tahliye (imza tespiti) davası sonuçlanana kadar kiracı taşınmazda kalmaya devam eder. Bu süreç bazen birkaç ay, hatta itirazın yoğunluğuna göre daha uzun sürebilir. Davada kiraya veren kazanırsa, karar icra edilebilir hale geldiğinde icra dosyasına konur ve kiracı çıkarılır. Kiracı kazanırsa (yani taahhüt geçersiz bulunursa), kiracı kira sözleşmesine devam eder; bu durumda ev sahibi tahliye için başka bir gerekçe olmadıkça kiracıyı çıkaramaz.
• Masraflar ve sorumluluklar: İtiraz ve sonrasındaki dava sürecinde, kiracı haksız çıkarsa yargılama giderleri ve avukatlık ücreti ona yüklenebilir. Kiraya veren haksız çıkarsa (taahhüt geçersizse), bu kez kiraya veren bu masrafları öder. Ayrıca, kiracı dava süresince kirada oturmaya devam ettiği için kira bedelini ödemeye devam etmek zorundadır; taahhüt davası açılmış olması kira ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Özetle, imzaya itiraz icra yolunu keser ve meseleyi mahkemeye taşır. Bu durumda kiraya verenin sabırla mahkeme sürecini yürütmesi gerekir. Kiraya veren için bu süreç, icra yoluna kıyasla daha uzun ve masraflı olabilir; ancak noter huzurunda alınmamış bir taahhütname söz konusuysa, itiraz halinde başkaca çare yoktur. Bu nedenle, uygulamada kiraya verenlerin mümkün mertebe tahliye taahhüdünü noterden yapmaları veya güvenilir şahitler huzurunda imzalatmaları önerilir ki itiraz halinde elleri güçlü olsun. Kiracıların ise haklı itirazları varsa bunu çekinmeden dile getirmesi, haksız itirazlarda bulunurken de süreç sonunda doğabilecek sorumlulukları göz önünde bulundurması gerekir.

Yargıtay kararları ışığında uygulamada dikkat edilmesi gerekenler

Tahliye taahhüdü konusunda Yargıtay’ın pek çok emsal niteliğinde kararı bulunmaktadır. Bu kararlar, uygulamada hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından dikkat edilmesi gereken kritik noktaları ortaya koymuştur. İşte Yargıtay kararlarının ışığında öne çıkan hususlar:

• Tahliye taahhüdünün zamanlaması: Yargıtay, kiracının tahliye taahhüdünü kira sözleşmesinin kurulmasından sonra vermesi gerektiğini ısrarla vurgulamaktadır. Kira kontratı ile aynı tarihte veya önce imzalatılan taahhütlerin kural olarak geçersiz olduğunu belirtmiştir. Örneğin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, “kiralananın teslimi öncesinde imzalatılan tahliye taahhütnamesi geçerli değildir” yönünde kararlar vermiştir. Ancak biraz önce değindiğimiz gibi, Yargıtay HGK 2021 tarihli kararında kiracı tarafın ispat yükü üzerinde durmuştur. Pratikte en güvenli yol, taahhüdün kira başlangıcından makul süre sonra, kendi tarihini taşıyan bağımsız bir belge olarak alınmasıdır.
• Boş (tarihsiz) taahhütname uygulaması: Uygulamada sıkça görülen “tarih kısmı boş bırakılarak imza attırılan” tahliye taahhüdü konusunda Yargıtay, kiracının iddialarını ispatına önem vermektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararında, tarihleri boş şekilde alınan taahhütnamelerin, sonradan tarihin doldurulmasının tek başına geçersizlik sebebi olmadığı, eğer kiracı bu doldurma işleminin anlaşmaya aykırı olduğunu iddia ediyorsa bunu kanıtlamak zorunda olduğu belirtilmiştir. Bu durumda kiracının imzasını inkar etmediği ancak belgenin sonradan tek taraflı doldurulduğunu söylediği anlaşılmaktadır. Yargıtay, kiracının bu iddiasını ispatlamasını aramaktadır. Aksi halde, tarih sonradan eklense bile belgenin geçerli sayılabileceğine hükmetmiştir. Bu karar, kiraya verenler lehine bir içtihattır; kiracılar açısından ise uyarıcı niteliktedir: Boş tahliye taahhüdü imzalamak çok risklidir.
• Aile konutu itirazı (eş rızası): Kiralanan taşınmaz, kiracının aile konutu niteliğindeyse (yani evli kiracının eşiyle birlikte oturduğu aile yaşam merkezi ise), kiracının eşi tahliye taahhüdüne onay vermemişse bu da bir geçersizlik sebebidir. Türk Medeni Kanunu m.194 ve TBK m.349 uyarınca, kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadıkça aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez. Tahliye taahhüdü de fesih beyanı niteliğinde olduğundan, diğer eşin rızası olmadan verilen taahhütname bağlayıcı değildir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2012/629 E., 2012/19408 K. sayılı kararında, kiralananın aile konutu olması durumunda, tapuda aile konutu şerhi olmasa bile, tahliye taahhüdünde her iki eşin imzası yoksa tahliyenin gerçekleştirilemeyeceği ifade edilmiştir. Bu nedenle, evli kiracılardan tahliye taahhüdü alınırken her iki eşin de imzasının bulunması gerekmektedir. Aksi halde, eşlerden biri “burası aile konutumdur ve benim rızam yok” diyerek taahhüdün icrasını engelleyebilir.
• Tahliye tarihinin belirli olmaması: Yargıtay, tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihinin açıkça belirtilmemesini sıkça geçersizlik sebebi yapmıştır. Örneğin Yargıtay 12. HD’nin bir kararında, belgenin üzerinde belli bir tahliye tarihi yoksa, TBK 352 anlamında geçerli bir tahliye taahhüdünden söz edilemeyeceği vurgulanmıştır. Bu nedenle, uygulamada “en kısa zamanda boşaltacağım” gibi belirsiz ifadeler taşıyan ya da tarih kısmı boş bırakılıp sonradan hatalı doldurulan taahhütler risklidir.
• Bir aylık sürenin kaçırılması: Yargıtay, tahliye taahhüdüne dayalı davaların veya icra takiplerinin bir aylık süre içinde yapılmaması halinde reddedileceğine dair istikrarlı kararlar vermektedir. Örneğin Yargıtay 6. HD, “taahhüt nedeniyle tahliye davası, taahhüt tarihini izleyen bir ay içinde açılmamışsa dinlenemez” şeklinde birçok kararında belirtmiştir. Ancak Yargıtay, bir aylık süre içinde icra takibi başlatılmış olmasını, süreyi koruyan bir işlem olarak görmektedir. Yani bir ay içinde icra takibi yapıldıysa, bir ay geçtikten sonra da dava açılabileceğini (takibin varlığı sürenin kullanımını sağladığı için) kararlarında ifade etmiştir. Bu nedenle, kiraya verenler süreyi kaçırmamalı; kiracılar da eğer bir ay geçmiş ve hiçbir işlem yapılmamışsa, taahhüdün artık ileri sürülemeyeceğini bilmelidir.
• Tahliye taahhüdünün içeriği: Yargıtay kararlarında, taahhütname içeriğinin açık bir tahliye beyanı olması gerektiği, başka amaçlı bir beyanın tahliye taahhüdü sayılmayacağı belirtilmiştir. Örneğin bir olayda, kiracı “işbu kontratı karşılıklı feshettik, ben rızamla teslim ediyorum” şeklinde bir belge vermiş ancak fiilen çıkmamışsa, Yargıtay bunun TBK 352 anlamında bir tahliye taahhüdü olmadığını, karşılıklı fesih beyanı niteliğinde olduğunu belirterek tahliye talebini reddetmiştir. Dolayısıyla taahhütname düzenlenirken, kiracının kiraya verene karşı kiralananı belli tarihte boşaltmayı üstlendiği net bir ifade olmalıdır. İbarelerin muğlak veya farklı olmamasına dikkat edilmelidir.
• Masraf ve yaptırımlar: Yargıtay, tahliye taahhüdü davalarında haksız çıkan tarafın, karşı tarafın avukatlık ücreti ve masraflarını ödemesine karar vermektedir. Kiracı haksız yere imzaya itiraz etmiş ve davayı kaybetmişse, sadece evi tahliye etmekle kalmaz, ayrıca yargılama giderlerini de öder. Kiraya veren haksız yere dava açmış (örneğin geçersiz bir taahhüde dayanmış) ise, hem davayı kaybeder hem de masrafları öder. Bu nedenle her iki taraf için de objektif delillere ve hukuka uygun hareket etmek önemlidir.

Yukarıdaki Yargıtay prensipleri, uygulamada tahliye taahhüdü işlemlerinin nasıl yorumlandığını gösterir. Kiraya verenler için mesaj açıktır: Tahliye taahhüdünü usulüne uygun almak, süresinde işlem yapmak ve gerektiğinde noter veya eş rızası gibi hususlara dikkat etmek gerekir. Kiracılar için ise: Böyle bir belge imzalarken çok dikkatli olmak, aile konutuysa eşin onayını gözetmek, baskı altında imzalamamak; imzalamışlarsa da haklarını (itiraz, ispat vs.) bilmeleri önemlidir. Sonuç olarak, tahliye taahhüdü doğru kullanıldığında etkili bir hukuki araçtır, ancak usul kurallarına uyulmadığında sonuç vermeyeceği de unutulmamalıdır.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Tahliye taahhütnamesi nedir?

   Cevap: Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan konut veya işyerini belli bir tarihte boşaltacağına dair kiraya verene verdiği yazılı ve imzalı söz beyanıdır. Kiracı bu belgeyle, belirlenen tarihte evi/işyerini teslim etmeyi taahhüt eder.

2. Tahliye taahhütnamesi nasıl yapılır, noterden yapmak şart mı?

   Cevap: Tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekilde (basit bir kağıda) yapılabilir; noterden yapılması zorunlu değildir. Kiracı kendi el yazısıyla veya bilgisayarla yazılan bir metni imzalayabilir. Ancak noterden yapılması halinde ileride imza inkarı ile itiraz edilmesi zorlaşır, bu yüzden noter onayı isteğe bağlı olarak tercih edilebilir.

3. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için hangi şartlar gerekli?

   Cevap: Geçerli bir tahliye taahhüdü için belge yazılı olmalı, tahliye tarihi gün/ay/yıl olarak kesin belirtilmeli, şartsız verilmiş olmalı, kiracı tarafından özgür iradeyle imzalanmalı, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olmalı ve konut veya çatılı işyeri kiralarıyla ilgili olmalıdır. Bu şartlardan biri eksikse taahhütname geçersiz sayılır.

4. Kiracı tahliye taahhüdü vermek zorunda mı?

   Cevap: Hayır, kiracı böyle bir taahhüt vermeye yasal olarak zorlanamaz. Tahliye taahhüdü tamamen kiracının isteğine bağlıdır. Kiraya veren, sözleşme yapılırken kiracıya taahhütname imzalatmak isteyebilir ancak kiracı bunu imzalamak zorunda değildir. Zorla imzalatılması durumunda da, bu baskı ispatlanabilirse taahhütname geçersiz olur.

5. Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten önce ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

   Cevap: Hayır. Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte çıkacağını beyan etmesidir. Kiraya veren de bu tarihten önce tahliye talep edemez (aksi kararlaştırılmadıkça). Ancak taraflar anlaşırlarsa kiracı daha erken de çıkabilir. Tek taraflı olarak kiraya veren, taahhüt tarihinden önce kiracıyı çıkaramaz.

6. Tahliye taahhüdüne dayanarak ev sahibi beni hemen çıkarabilir mi?

   Cevap: Kiracı, taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa ev sahibi hemen icra yoluna veya dava yoluna başvurabilir. Doğrudan icra yolunda süreç yaklaşık 15 + 7 gün içinde gelişir; eğer kiracı itiraz etmezse ev sahibi takiben tahliye işlemini yaptırabilir. Kiracı itiraz ederse, ev sahibi hemen çıkaramaz, önce mahkeme süreci gerekir. Yani “hemen” çıkarma, kiracının itirazına bağlıdır. İtiraz yoksa birkaç hafta içinde tahliye olabilir; itiraz varsa mahkeme kararı beklenir.

7. Tahliye taahhüdü imzaladım ama vazgeçtim, pişman oldum – ne yapabilirim?

   Cevap: Kiracı olarak böyle bir belgeyi imzaladıysanız ve taahhüt ettiğiniz tarihte çıkmak istemiyorsanız, hukuken zor bir durumdasınız. Yine de icra takibi başlarsa 7 gün içinde itiraz ederek süreci mahkemeye taşıyabilirsiniz. Mahkemede, taahhüdün geçersiz olduğunu (örneğin baskı altında imzaladığınızı veya belgenin usule aykırı olduğunu) ispatlamaya çalışabilirsiniz. Ancak bu ispat yükü size ait olacaktır. Eğer belge usulüne uygun ve gerçekten imzanız ise, maalesef taahhütten caymak kiracı açısından kolay değildir; eninde sonunda tahliye gerçekleşebilir.

8. Tahliye taahhüdü verildi, kiracı yine de çıkmıyor – ev sahibi ne yapmalı?

   Cevap: Kiraya veren, kiracının çıkmadığı tarihten itibaren 1 ay içinde ya icra dairesine başvurarak tahliye emri göndertmeli ya da Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmalıdır. Bu süre içinde işlem yapmazsa taahhütnameye dayalı tahliye hakkını kaybeder. Süresinde icra takibi başlatırsa, kiracı itiraz etmezse icra marifetiyle tahliye edilir; itiraz ederse mahkemeye geçilir. Süresinde dava açarsa, mahkeme kararıyla tahliye sağlanır.

9. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde kiracı nasıl itiraz eder?

   Cevap: Kiracıya icradan gönderilen tahliye emrine karşı, tebliğden itibaren 7 gün içinde ilgili icra dairesine itiraz dilekçesi sunarak itiraz edebilir. Bu dilekçede genellikle “tahliye taahhüdündeki imza bana ait değildir” veya “belge geçersizdir” şeklinde beyanlar yazılır. İtiraz süresinde yapılırsa, tahliye işlemi durur ve ev sahibi mahkemeye başvurmak zorunda kalır.

10. Aile konutu olan kiralamada eşin imzası yoksa tahliye taahhüdü geçerli mi?

    Cevap: Hayır, aile konutu olarak kullanılan kiralık bir evde, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin rızası olmadan verilen tahliye taahhüdü geçersiz sayılır. Kanunen eşlerden biri diğerinin açık rızası olmadan aile konutuna dair kira sözleşmesini feshedemez; tahliye taahhüdü de fesih sayıldığı için, diğer eş onay vermediyse ev sahibi bu taahhüde dayanarak tahliye yapamaz. Eş, “aile konutu itirazı” adı verilen itirazı ileri sürerek tahliyeyi engelleyebilir.

11. Tahliye taahhüdünde 1 aylık süre ne anlama geliyor?

    Cevap: Kiraya verenin, kiracının taahhüt ettiği tarihten itibaren bir ay içinde hukuki işlem başlatması gerekir. Bu bir ay içinde ya icra takibi başlamalı ya da dava açılmalıdır. Aksi halde taahhüde dayalı tahliye hakkı düşer. Örneğin kiracı 30 Haziran’da çıkmayı taahhüt ettiyse, ev sahibi en geç 30 Temmuz’a kadar dava veya icra yoluna gitmelidir.

12. Tahliye taahhütnamesine aykırılık tazminat getirir mi?

    Cevap: Tahliye taahhüdü veren kiracı, çıkmadığında temel sonuç tahliyeye zorlanmasıdır. Ayrıca kanunda özel bir cezai şart veya tazminat düzenlenmemiştir. Ancak bazı durumlarda, kiracı taahhüdü ihlal ederek kiraya vereni zarara uğratmışsa (örneğin yeni kiracı bulunmuş, eski kiracı çıkmayınca kiraya veren zarar etmişse) kiraya veren genel hükümler uyarınca tazminat talep edebilir. Bu, ayrı bir dava konusudur. Tahliye taahhütnamesine genellikle ayrıca bir cezai şart eklenmez; esas amaç kiracıyı söz verdiği tarihte çıkmaya mecbur etmektir.