Sahtecilik Nedenine Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu sicilinde sahtecilik, bir taşınmazın mülkiyetinin sahte belgeler veya hileli işlemler kullanılarak haksız şekilde başka bir kişi üzerine geçirilmesi durumudur. Böyle bir durumda, Türk Medeni Hukuku mağdur hak sahibine sahtecilik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açarak hakkını arama imkânı tanır. Bu makalede, sahtecilik nedeniyle tapu iptal ve tescil davasının ne olduğu, hangi şartlarda ve nasıl açılabildiği, süreçte dikkat edilmesi gereken hususlar ve Yargıtay kararları ışığında önemli noktalar ele alınacaktır. Amaç, taşınmazı haksız şekilde elinden alınmış kişilere yol gösterici ve anlaşılır bilgiler sunmaktır.

Sahtecilik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davasının Tanımı ve Amacı

Sahtecilik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, bir taşınmazın tapu kaydının sahte belge veya hileli işlem sonucu yanlış kişi adına tescil edilmesi (yolsuz tescil) halinde, gerçek hak sahibinin tapu kaydının iptali ve kendi adına yeniden tescili için açtığı davadır. Bu davanın temel amacı, sahtecilik yoluyla oluşan hukuka aykırı mülkiyet kayıtlarını düzeltmek ve taşınmazın mülkiyetini gerçek sahibine geri kazandırmaktır.

Bu dava türü, mülkiyet hakkının korunması açısından son derece önemlidir. Tapu kaydına güven ilkesi gereği normalde tapu sicilindeki kayıtlar geçerli kabul edilir; ancak sahtecilik gibi hukuka aykırı durumlarda, sicile yansıyan kayıt gerçeği yansıtmadığından geçersiz sayılır. Sahte belgeye dayalı olarak yapılan tesciller mutlak butlanla (kesin hükümsüzlükle) batıl kabul edilir. Yani ortada aslında geçerli bir mülkiyet devri hiç gerçekleşmemiştir. Bu nedenle gerçek hak sahibi, herhangi bir süre sınırına bağlı olmaksızın tapu kaydının düzeltilmesini talep edebilir.

Sahtecilik nedeniyle tapu iptal davası, ayni hakka ilişkin bir dava olup doğrudan taşınmazın mülkiyet statüsünü hedef alır. Mahkeme, tescilin sahtecilik nedeniyle yolsuz (hukuka aykırı) olduğunu tespit ederse, tapu kütüğündeki yanlış kaydın iptaline ve taşınmazın gerçek duruma uygun şekilde yeniden tesciline karar verir. Böylelikle, haksız ve hukuka aykırı olarak mülkiyet hakkı elinden alınan kişi, taşınmazını geri almış olur. Sonuç olarak bu dava, mülkiyet hakkının korunması ve tapu sicilinin doğruluğunun sağlanması amacına hizmet etmektedir.

Türk Medeni Kanunu ve İlgili Mevzuatta Dayanak Hükümler

Sahtecilik nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarının hukuki dayanağı, Türk Medeni Kanunu (TMK) başta olmak üzere ilgili mevzuattaki tapu siciline ilişkin hükümlere dayanır:

• TMK m.1024 (Yolsuz Tescil): Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi, hukuki sebebi bulunmayan veya geçersiz bir işleme dayanan tapu tescillerinin yolsuz tescil sayılacağını belirtir. Bu maddeye göre, bağlayıcı olmayan (yani sahte veya geçersiz) bir hukuki işlemin sonucunda yapılan tescil hukuken geçersizdir. Böyle bir yolsuz tescil nedeniyle hakkı zarar gören kişi, tescilin yolsuz olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteyebilir. Sahte belgelere dayalı tesciller de bu kapsamda yolsuz tescil sayılır.
• TMK m.1023 (Tapu Kaydına Güven İlkesi): Her ne kadar sahtecilik durumunda gerçek hak sahibi korunmaya çalışılsa da, Medeni Kanun’un 1023. maddesi üçüncü kişiler bakımından tapu kaydına güven ilkesini düzenler. Bu hükme göre, tapu sicilindeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya ayni hak kazanan üçüncü kişilerin bu kazanımı korunur. Bu ilke, dürüst ve habersiz alıcıların korunması için getirilmiştir. Ancak sahtecilik davalarında 1023. madde, belirli koşullar varsa kötü niyetli kişileri korumaz (detayları aşağıda “İyi niyetli üçüncü kişiler” bölümünde incelenecektir). Özellikle sahtecilikle taşınmaz elde eden ilk kişi, sicile değil sahte belgeye dayandığı için TMK 1023’ten yararlanamaz.
• TMK m.1007 (Devletin Sorumluluğu): Tapu sicilinin tutulmasından doğan tüm zararlardan devletin sorumlu olduğunu düzenler. Sahte belge kullanılarak yapılan tapu işlemleri de tapu sicilinin hatalı tutulması sonucunu doğurabilir. Bu durumda taşınmazını kaybeden gerçek hak sahibi, eğer malını aynen geri alamazsa (örneğin iyi niyetli üçüncü kişi engeli varsa), devletten tazminat talep edebilir. TMK 1007 uyarınca Hazine, uğranılan zararı karşılamakla yükümlüdür ve sonra bu zarara kusuruyla sebep olan görevlilere rücu edebilir. Devlete karşı tazminat davası, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülecektir.
• Tapu Kanunu ve İlgili Düzenlemeler: Tapu Sicili’nin tutulmasına ilişkin yönetmelik ve talimatlar da, tapu müdürlüklerinin kimlik kontrolü, belge inceleme yükümlülükleri gibi konuları düzenler. Noterlik Kanunu da vekaletnamelerin düzenlenmesi ve onaylanmasında usul kurallarını içerir. Örneğin, bir vekaletnamenin resmi geçerliliği için noter tarafından usulünce düzenlenmiş olması şarttır; sahte kimlikle alınan bir vekaletname bu şartı kâğıt üzerinde sağlamış görünse de, gerçekte geçerli bir vekalet sayılmaz. Bu tip düzenlemeler, sahtecilik yapılmasını zorlaştırmayı amaçlar ancak kötü niyetli kişilerce bazen aşılabilmektedir.
• Borçlar Kanunu m.27 (Mutlak Butlan): Hukuka ve ahlaka aykırı işlemlerin kesin hükümsüz olduğunu belirtir. Sahtecilik suretiyle yapılan devir işlemi de aslında geçersiz bir hukuki işlem olduğundan, tapu kaydındaki tescil şeklen yapılmış olsa bile hüküm ifade etmez. Bu, tapu iptal davasının dayandığı genel hukuki prensiplerden biridir: Geçersiz işlem, geçerli sonuç doğurmaz.

Yukarıdaki mevzuat hükümleri uyarınca, sahtecilik nedeniyle oluşan yolsuz tescillerde gerçek hak sahibi, her zaman mülkiyet hakkını korumak için dava açabilir. Kanun koyucu bir yandan sicile güveni sağlamak isterken, öte yandan sahtecilikle hak kaybına uğrayan kişinin hakkını arayabilmesi için bu hukuki zemini hazırlamıştır.

Davayı Açma Şartları, İspat Yükü ve Delil Türleri

Sahtecilik nedeniyle tapu iptal ve tescil davasını açma şartları genel hatlarıyla şöyle özetlenebilir:

• Geçerli Bir Hukuki İşlemin Bulunmaması: Dava, tapudaki tescilin hukuken geçerli bir işleme dayanmaması, yani sahte veya hileli bir belgeyle yapılmış olması durumunda açılır. Örneğin, taşınmaz malikinin imzası sahte ise, sahte bir vekaletname ile satış gerçekleşmişse veya sahte bir mirasçılık belgesi ile tapu devri yapılmışsa bu koşul gerçekleşmiştir. Kısaca, tapudaki kayıt ile gerçek mülkiyet durumu birbiriyle çelişmelidir.
• Hak Sahipliği (Ehliyet): Davayı açacak kişi, taşınmazın gerçek hak sahibi olmalıdır. Genellikle bu, sahtecilik nedeniyle mülkiyet hakkı ihlal edilen kişidir (örneğin gerçek maliki veya onun mirasçıları). Hak sahibi olmayan üçüncü kişiler bu davayı açamaz; davacının, tapudaki yolsuz tescilin kendisini zarara uğrattığını göstermesi gerekir.
• Hukuki Yarar: Her davada olduğu gibi, davacının bu davayı açmakta hukuki yararı bulunmalıdır. Taşınmaz üzerinde hakkı ihlal edilmeyen birinin dava açma hukuki yararı yoktur. Sahtecilik nedeniyle hakkı zedelenen malikin ise tapu kaydını düzeltmekte açık hukuki yararı vardır.

Bu koşullar mevcutsa dava açılabilir. İspat yükü, genel kural gereği iddia sahibi davacıya aittir. Yani tapu kaydının sahteliğe dayalı yolsuz olduğunu ileri süren taraf, bu iddiasını kanıtlamak durumundadır. Mahkeme, “iddia eden ispatla mükelleftir” ilkesi gereği, sahtecilik iddiasını destekleyecek delilleri davacıdan bekler.

Delil türleri bakımından sahtecilik nedenine dayalı tapu iptal davalarında hemen her türlü yasal delilden yararlanılabilir. Özellikle kullanılabilecek deliller şunlardır:

• Resmi Belgeler ve Kayıtlar: Tapu müdürlüğünden alınacak resmi tapu kayıt örnekleri, işlem fişleri ve akit tablosu (tapu senedi) önemli başlangıç delilleridir. Tapu akit tablosu üzerindeki imza ve işlem detayları incelenir. Ayrıca, eğer devir bir vekaletnameye dayalı yapılmışsa ilgili noterlik belgesi (vekaletnamenin örneği) istenir. Sahtecilik iddiasının konusu bu belgeler olacaktır.
• Adli Belge İncelemesi (Grafolojik İnceleme): İmza sahteciliği iddialarında en kritik delil, imza incelemesidir. Mahkeme, imzanın gerçek malike ait olup olmadığının tespiti için uzman grafologlardan veya Adli Tıp Kurumundan bilirkişi raporu alır. İmza incelemesinin sağlıklı yapılabilmesi için mümkünse orijinal belgeler temin edilmelidir (Yargıtay, fotokopi üzerindeki imza incelemesini güvenilir bulmamaktadır). Örneğin, tapu senedindeki imza malik tarafından atılmamış ve taklit edilmişse, bilirkişi bunun özelliklerini ortaya koyarak sahte imza olduğunu rapor edecektir.
• Tanık Beyanları: Olayın şartlarına göre tanık delili de kullanılabilir. Taşınmaz satışı esnasında bulunmuş tanıklar, komşular, hatta tapu memurları bile dinlenebilir. Örneğin, satış anında malikin aslında orada olmadığı, bir başkasının onun yerine geçtiği gibi hususlar tanık ifadeleriyle desteklenebilir. Yine noter huzurunda vekalet düzenlenirken hazır bulunan tanıklar veya noter çalışanları, imza atılırken kimlik tespitinin nasıl yapıldığını anlatabilir.
• Resmî Kurum Yazışmaları ve Kayıtlar: Sahtecilik iddiasını desteklemek için bazı resmi kayıtlar kullanılabilir. Örneğin, malikin işlem tarihinde yurt dışında olduğuna dair pasaport giriş-çıkış kayıtları veya uçuş bilgileri, o tarihte tapuda bizzat bulunmasının mümkün olmadığını gösterebilir. Yine, nüfus müdürlüğü kayıtları kullanılabilir: Sahte kimlikle işlem yapılmışsa, gerçek kişiye ait nüfus bilgilerinin kötüye kullanıldığı ortaya çıkarılabilir. Noterlik dairesinden alınacak noter yevmiye kayıtları da delil olabilir (örneğin verilen vekaletnamenin dayanağı sahte ise, noter kaydında yer alan fotoğraf ve imza incelemeye tabi tutulur).
• Ceza Yargılaması Bulguları: Sahtecilikle ilgili paralel bir ceza soruşturması veya davası varsa, oradan elde edilen deliller de kullanılabilir. Özellikle savcılık soruşturmasında alınan bilirkişi raporları, polis tutanakları, arama-el koyma ile ele geçirilen sahte belgeler gibi deliller, hukuk davasına taşınabilir. Ceza mahkemesinin kesinleşmiş kararı varsa (örn. sanığın sahtecilikten mahkûm olması), bu da hukuk hakimini bağlamasa bile güçlü bir kanıt olarak sunulabilir.

Davacı, yukarıdaki delilleri toplayarak mahkemeye sunmalı veya mahkeme kanalıyla getirtilmesini talep etmelidir. Özellikle sahtecilik iddiasının bilimsel delillerle desteklenmesi çok önemlidir. Nitekim Yargıtay kararları, sahtecilik iddiası halinde Adli Tıp Kurumu raporu gibi uzman raporlarıyla imzanın veya belgenin sahte olduğunun kanıtlanması gerektiğini vurgulamıştır. Mahkeme, tarafların sunduğu tüm delilleri ve gerektiğinde ceza dosyasındaki bulguları birlikte değerlendirerek bir sonuca varır.

Davacı ve Davalı Taraflar Kimler Olabilir?

Davacı (Dava Açabilecek Olanlar): Sahtecilik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasını genellikle taşınmazın gerçek hak sahibi açar. Bu kişi, sahte belgeyle yapılan işlem sonucu mülkiyet hakkı ihlal edilen kişidir. Örneğin, evi başkası tarafından sahte vekaletnameyle satılan malik, bu davanın davacısı olacaktır. Eğer malikin kendisi vefat etmişse veya dava sırasında vefat ederse, malikinin mirasçıları davayı açabilir ya da devralabilir. Önemli olan, davacının tapudaki mevcut kayıt nedeniyle bir hak kaybına uğramış olmasıdır. Bazı durumlarda, sahtecilikten doğrudan etkilenen menfaat sahipleri de dava açabilmektedir; örneğin, bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi olan kişinin hakkı sahte işlemle tapudan silinmişse, intifa hakkı sahibi de hakkını korumak için dava yoluna gidebilir.

Davalı (Dava Kime Karşı Açılır): Tapu iptal ve tescil davası, tapuda halen malik olarak gözüken kişi veya kişiler aleyhine açılır. Sahtecilik neticesinde tapuda ismi çıkan kişi, hukuken haksız yere malik gözüktüğü için davalı konumundadır. Örneğin, sahte imza ile evi üzerine geçiren kişi davalı olacaktır. Eğer taşınmaz el değiştirip başkasına devredildiyse, güncel tapu kaydında malik görünen son alıcı davalı yapılmalıdır. Bunun yanı sıra, dava devam ederken taşınmaz yeniden el değiştirirse, davacı bu yeni maliklerin de davaya dahil edilmesini talep edebilir. Uygulamada, devam eden bir davada tapu kaydına yeni bir malik eklenirse, mahkeme genellikle davacıya bu kişiyi davaya dahil etmesi için süre verir; aksi halde yeni malik hakkında verilmemiş bir karar duruma göre bağlayıcı olmayabilir.

Davalı tarafın birden fazla olması mümkündür. Özellikle sahtecilik sonrası taşınmaz birden fazla el değiştirmişse, davacı, hakkını geri alabilmek için tüm zinciri dava etmeyi düşünebilir. Ancak genellikle doğrudan son malike yönelmek yeterlidir; zira iptal kararı verildiğinde tapu sicili geriye dönük olarak gerçek malik adına düzeltilecektir. Yine de, ihtiyatlı bir yaklaşım olarak, eğer sahtecilik yapan kişi (örneğin sahte belgeyi kullanan dolandırıcı) farklı ise ve halen hayatta veya ulaşılabilirse, onu da davalı göstermek stratejik olabilir. Bu, özellikle tazminat veya kötü niyetin ispatı konularında işe yarayabilir. Fakat esas amaç, tapudaki kaydı düzeltmek olduğundan, tapuda adı yazan malik(ler) doğru davalı olarak belirlenmelidir.

Eğer davalı kişi dava sırasında vefat ederse veya tüzel kişiyse infisah ederse, onların yasal mirasçıları veya halefleri davanın tarafı haline gelir. Örneğin, sahtecilikle tapuyu üzerine alan kişi ölürse, onun mirasçılarına karşı dava devam ettirilir. Burada kritik nokta, davanın sonucunun herkese karşı hüküm ifade etmesini sağlamak için ilgili tüm tarafların davada bulunmasını temin etmektir. Bu nedenle, bilinen tüm ilgililer (malikin mirasçıları, sonraki alıcılar vs.) davaya dahil edilmelidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme: Sahtecilik nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, genel kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin olduğundan, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinin görev alanına girmez; doğrudan asliye hukuk mahkemesinde görülür. Bu tür davalar, ayni hakka ilişkin ve genellikle niteliği itibariyle karmaşık davalar olduğundan, Asliye Hukuk Mahkemeleri tarafından (bazı yerlerde taşınmaz hukuku konusunda uzmanlaşmış özel asliye hukuk mahkemeleri veya hukuk daireleri de bulunabilir) ele alınır.

Yetkili Mahkeme: Yetki konusunda, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.12 özel bir düzenleme getirmektedir. Buna göre, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır. Bu yetki kesin yetki niteliğindedir ve kamu düzenine ilişkindir. Yani, taraflar aralarında anlaşarak farklı bir yerde dava göremezler; dava mutlaka taşınmazın kayıtlı olduğu yerin yargı çevresindeki mahkemede açılmalıdır. Örneğin, İzmir’de bulunan bir arsa için sahtecilik nedeniyle tapu iptali davası, İzmir mahkemelerinde açılmalıdır. Taşınmaz birden fazla ili kapsıyorsa (örneğin birden çok taşınmaz söz konusuysa), her bir taşınmaz için kendi bulunduğu yerdeki mahkeme yetkilidir.

Uygulamada yanlış bir yerde dava açılırsa, mahkeme yetkisizlik kararı verip dosyayı yetkili mahkemeye gönderir; bu da zaman kaybına yol açar. Bu nedenle davayı doğru yerde açmak kritik önemdedir. Ayrıca davanın taşınmazın bulunduğu yer tapu siciline de şerh edilmesi mümkündür. Davacı, dava açıldıktan sonra mahkemeden, tapu kaydına “dava açılmıştır” şeklinde bir belirtme (dava şerhi) konulmasını talep edebilir. Bu sayede, dava devam ederken taşınmazı almayı düşünen üçüncü kişiler uyarılır ve tapu kaydını inceleyen herkes, taşınmazın dava konusu olduğunu görür. Bu önlem, iyiniyetli üçüncü kişilerin sonradan ortaya çıkmasını engellemek ve hak kaybı riskini azaltmak açısından önemlidir.

Özetle, Asliye Hukuk Mahkemesi görevli, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ise yetkilidir. Davayı açarken bu hususlara dikkat etmek, usuli itirazlar nedeniyle davanın uzamasının önüne geçecektir.

Tapuda En Sık Görülen Sahtecilik Türleri

Tapu işlemlerinde karşılaşılan sahtecilikler genellikle birkaç tipik senaryo etrafında yoğunlaşır. Sahtecilik yapan kişiler, taşınmazı ele geçirmek için genellikle aşağıdaki yöntemlere başvurur:

İmza Sahteciliği

İmza sahteciliği, taşınmaz malikinin imzasının taklit edilmesi suretiyle gerçekleşir. Bu durum, tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi belgelerde malikin gerçek imzası yerine sahte bir imzanın kullanılması anlamına gelir. Örneğin, malikin bizzat tapuya gitmesi gereken bir satış işleminde, kötü niyetli kişiler maliki taklit ederek onun adını ve imzasını atabilir. Tapu memuru, ibraz edilen kimlik belgesine ve imzaya bakarak işlem yapar; eğer bu imza malik tarafından atılmamış fakat usta bir şekilde taklit edilmiş ise işlem sahte bir imza ile tamamlanmış olur. İmza sahteciliğinin bir örneği, malikin kimliği ve fotoğrafı kullanılarak sahte bir kişi tarafından tapuda atılan imzadır. Bu şekilde malik habersizken tapuda satış yapılabilir. İmza sahteciliği son derece ciddi bir durumdur ve resmi evrakta sahtecilik suçunu da oluşturur. Sonuçta, malik hiçbir şey imzalamadığı halde tapuda imzası varmış gibi işlem yapılmış olur. Bu durumda tapu kaydı yolsuzdur ve iptal davası ile gerçek durumun ortaya konması gerekir.

Vekaletname Sahteciliği

Taşınmaz devirlerinde sık karşılaşılan bir diğer sahtecilik türü vekaletname sahteciliğidir. Kötü niyetli kişiler, malikin kendileri adına işlem yapmasına imkân veren sahte bir vekaletname düzenleyerek veya var olan bir vekaletnameyi hileyle ele geçirip kötüye kullanarak taşınmazı devrederler. Vekaletname sahteciliği birkaç şekilde gerçekleşebilir:

• Sahte Vekaletname Düzenlenmesi: Dolandırıcılar, malike ait nüfus cüzdanı bilgilerini veya kimlik kartını ele geçirerek ya da tamamen sahte bir kimlik üreterek, notere gider ve malik adına sahte bir vekaletname çıkarır. Örneğin, malikin fotoğrafına benzeyen birini veya sahtesini notere götürüp “filan taşınmazın satışı için vekilimdir” şeklinde bir vekalet belgesi alınabilir. Noter evrakı resmi bir belge gibi gözüktüğü için tapu müdürlüğünde bu vekaletname ibraz edildiğinde işlemler yapılır. Ancak aslında malik böyle bir vekil tayin etmemiştir; vekalet belgesi sahte veya hileli yolla alınmıştır.
• Vekalet Görevinin Aşılması (Yetki Dışı İşlem): Bu durumda vekaletname gerçektir ancak vekil kişi, vekalet kapsamını aşarak malikin talimatı dışında satışı gerçekleştirir. Bu teknik olarak sahtecilik değil “vekalet görevinin kötüye kullanılması” olarak anılsa da uygulamada sonuçları benzer olabilir. Alıcı, vekilin yetkisini aştığını bilmiyorsa iyiniyetli kabul edilebilir. Bu tür davalarda Yargıtay, eğer alıcı vekilin sınırı aştığını fark edemeyecek durumdaysa, işlemin geçerli olabileceğine karar vermiştir. Ancak vekaletname sahteciliğinde ise ortada hiç gerçek bir vekalet iradesi olmadığından, işlem kesin hükümsüzdür.

Vekaletname sahteciliği, özellikle yurt dışında yaşayan malikleri hedef alan bir yöntemdir. Malik uzakta olduğu için dolandırıcılar, sahte vekaletle taşınmazı kendi adamlarına veya üçüncü kişilere satabilir. Böyle bir durumda malikin durumu öğrenip müdahale etmesi zaman alır. Neticede malikin haberi olmadan vekaletle satış yapılmışsa, bu yolsuz tescil sayılır ve iptal edilmelidir.

Kimlik Sahteciliği (Kimlik İle İlgili Hileler)

Kimlik sahteciliği, gerçekte malik olmayan birinin kendini malik gibi gösterip işlem yapmasıdır. Bu, imza sahteciliğiyle bağlantılıdır fakat daha çok kimlik belgesinin kullanılması boyutunda ele alınır. Örneğin, kötü niyetli kişi gerçek malikin kimlik bilgilerini ele geçirir veya sahte bir nüfus cüzdanı/kimlik kartı üretir. Ardından tapu dairesine giderek kendini o malik olarak tanıtır. Tapu işlemleri esnasında memur, karşısındaki kişinin kimliğine bakarak işlem yapar. Fotoğraf benzerliği sağlanmış sahte bir kimlik varsa veya kimlik gerçek ama fotoğraf değiştirilmişse, memur aldatılabilir. Bu suretle, aslında tapuda hazır bulunan kişi malikin kendisi olmadığı halde, resmiyette onun adına işlem yapılabilir.

Kimlik sahteciliği bazen organize bir şekilde yapılır: Dolandırıcı, maliki taklit edecek birine benzeyen bir sahte fotoğraflı kimlik hazırlar, tapuda onunla birlikte hazır bulunur ve satışı gerçekleştirir. Hatta parmak izi sahteciliğine kadar varan yöntemler denenmektedir (her ne kadar son yıllarda tapu müdürlüklerinde biyometrik önlemler artsa da). Kimlik sahteciliği durumunda, çoğu kez malik durumdan çok sonra haberdar olur. Bu tür olaylar sonucunda, tapu kaydında malikin adı silinip yerine sahtekar veya onun sattığı kişi yazılmış olur. Bu yolla yapılan tescil de tamamen hükümsüzdür ve iptali gerekir.

Sahte Mirasçılık Belgesi (Veraset Belgesi) ile İşlem

Bir diğer sahtecilik türü, sahte mirasçılık belgesi kullanılarak yapılan tapu işlemleridir. Mirasçılık belgesi (veraset ilamı), bir kişinin vefatı halinde geride kalan mirasçılarını ve miras paylarını gösteren mahkeme ya da noter belgesidir. Dolandırıcılar bazen gerçek mirasçı olmadığı halde, sahte bir mirasçılık belgesi düzenleyip bununla taşınmaz devri yapmaya çalışırlar. Özellikle, yakın akrabası olmayan, varis bırakmadan vefat ettiği sanılan kişilerin taşınmazları hedef alınabilir. Örneğin, hiç mirasçısı olmadığı düşünülen bir şahsın arsa veya evini, kendini mirasçı gösteren sahte bir ilamla kendi üstüne çıkartıp sonra satma girişimleri olmuştur.

Sahte mirasçılık belgesi genellikle sahte mahkeme kararı düzenlenmesi veya belge üzerinde tahrifat yoluyla yapılır. Resmi belge niteliğinde olduğu için tapu sicil müdürlüğü, kendisine sunulan bu belgeyi geçerli zannedip işlem yapabilir. Sonuçta aslında mirasçı olmayan biri tapuda malik olur. Bu da açıkça yolsuz tescil hâlidir. Gerçek mirasçılar ortaya çıktığında veya durum fark edildiğinde, sahtecilikle yapılan bu devrin iptali için dava açılmalıdır. Bu tür durumlarda çoğu kez aynı anda bir ceza soruşturması da yürür, zira resmi belgede sahtecilik suçu işlenmiştir.

Diğer Sahte Belge ve Hileli İşlemler

Yukarıdakiler dışında tapu işlemlerinde karşılaşılan başka hileli durumlar da olabilir. Örneğin:

• Sahte Satış Vaadi Sözleşmeleri: Tapuda satış gerçekleşmeden önce yapılan sözleşmelerin sahte olması ve bununla tapuda tescil talep edilmesi (nadiren görülse de mümkündür).
• Tapu Memuruyla İşbirliği: Çok ender de olsa, tapu memurunun kötü niyetli kişilerle işbirliği yaparak sisteme yanlış kayıt girmesi, evrakta sahtecilik suçu kapsamında değerlendirilebilir.
• Fotoğraf Değiştirme: Resmî belgelerde fotoğraf değiştirme suretiyle, örneğin gerçek malik yerine başka birinin fotoğrafını nüfus cüzdanına yapıştırıp işlem yapma gibi yöntemler de kimlik sahteciliğinin bir alt türü olarak görülebilir.

Bütün bu sahtecilik türlerinde ortak nokta, tapudaki kayıt ile gerçek hayatın birbirini tutmamasıdır. Yani tapu siciline güvenerek bakan biri, orada görünen malikin aslında gerçek malik olmadığını bilemez. Bu hileli yöntemlerle tesis edilen tüm tesciller, hukuken geçersiz ve düzeltilebilir işlemlerdir. Tapu iptali ve tescil davası da bu nedenle var olup, hangi tür sahtecilik olursa olsun gerçek hak sahibinin hakkını aramasına imkân tanır.

Ceza Davası ile Bağlantısı: Bekletici Mesele Yapılmalı mı?

Tapuda yapılan sahtecilik fiilleri aynı zamanda Türk Ceza Kanunu kapsamında suçtur (özellikle resmi belgede sahtecilik suçu, TCK m.204 ile ağır ceza yaptırımına tabi tutulmuştur). Bu nedenle, taşınmazı sahte belgeyle elinden alınan kişi sadece hukuk mahkemesinde tapu iptal davası açmakla kalmayıp, cumhuriyet savcılığına suç duyurusunda da bulunmalıdır. Ceza soruşturması başlatıldığında, savcılık sahtecilik iddiasını araştıracak, gerekirse belgeler üzerinde kriminal inceleme yaptıracak ve failleri tespit ederek kamu davası açacaktır. Böylece olayın cezai boyutu da ortaya konulacaktır.

Hukuk davası ile ceza davasının ilişkisi konusunda pratikte önemli bir mesele vardır: Bekletici mesele (bekleme sorunu). Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre (HMK m.165), bir hukuk davasının sonucunun, başka bir davanın (örneğin ceza davasının) sonucuna bağlı olduğu hallerde, mahkeme ikinci davanın sonucunu bekleyebilir. Bu durumda ceza yargılaması bir bekletici mesele olarak kabul edilir ve ceza davası sonuçlanana dek hukuk davası bekletilir.

Peki, sahtecilik nedeniyle tapu iptal davalarında ceza davası beklenmeli midir? Bu sorunun cevabı, somut olayın koşullarına göre değişebilir:

• Delillerin Durumu: Eğer sahtecilik iddiası teknik bir incelemeyi gerektiriyorsa (özellikle imza veya belge sahteciliği), ceza soruşturmasındaki bilirkişi incelemeleri hukuk davası için aydınlatıcı olacaktır. Ceza davasında sanıkların ifadesi alınması, arama kararıyla orijinal belgelere el konulması gibi işlemler yapılacağından, ceza dosyasındaki bilgi ve bulgular hukuk davasında işe yarar. Mahkeme, ceza dosyasındaki Adli Tıp raporu veya kriminal rapor gibi delilleri görmeyi tercih edebilir. Eğer bu sürede hukuk davasını ilerletir ve kendi bilirkişi incelemesini yaptırırsa, sonra ceza davası sonucunda farklı bir tespit çıkması riski vardır. Bu çelişkiyi önlemek için mahkeme, genellikle ceza davasının sonucunu beklemeyi uygun görebilir.
• Sanığın Kimliği ve Kaçma Riski: Ceza davası, sahtekârlığı yapan kişilerin peşine düşer. Eğer fail henüz bulunamadıysa veya yurt dışına kaçmışsa, ceza davasının akıbeti belirsiz olabilir. Böyle durumlarda hukuk davasının da belirsiz bir süre beklemesi, mağdur açısından sıkıntılı olacaktır. Mahkeme, eğer ceza davasının çok uzun süreceği ya da failin bulunamayacağı kanaatindeyse, beklemeden kendi incelemesini yapıp karara gidebilir. Çünkü hukuk davasında amaç mülkiyetin iadesidir ve ceza davasının yıllarca sürmesi malike daha fazla zarar verebilir.
• Kabul Edilmiş Sahtecilik Durumu: Bazen sahtecilik olgusu tartışmasız ortadadır (örneğin, sanık sahte imzayı attığını kabul etmiş olabilir). Bu gibi hallerde ceza davasının sonucunu beklemeye gerek kalmayabilir; mahkeme, mevcut itiraf ve delillerle sonuca varabilir.
• Davalının İyiniyeti: Ceza davası neticesinde ortaya çıkacak bulgular, hukuk davasında özellikle davalının iyi niyetli olup olmadığının anlaşılmasında önemli olabilir. Örneğin, ceza yargılaması sırasında sahtecilik faillerinin aslında tapudaki alıcıyla bağlantılı olduğu, aralarında bir menfaat ilişkisi bulunduğu ortaya çıkabilir. Bu durumda, hukuk davasındaki davalının da kötü niyetli olduğu anlaşılır ve TMK 1023 korumasından yararlanamaz. Bu gibi kritik hususları aydınlatmak için hukuk hakimi ceza dosyasını bekleyebilir.

Uygulamada genellikle, ceza mahkemesinin kesin bir karara varması beklenir. Özellikle imza sahteciliği gibi durumlarda Yargıtay, Adli Tıp Kurumu raporunun alınması ve ceza yargılamasının sonucunun değerlendirilmesi gerektiğine vurgu yapmaktadır. Nitekim bir Yargıtay kararında, sahtecilik iddiasının Adli Tıp raporuyla kanıtlanması halinde, ceza soruşturma evrakı ve müfettiş raporları da incelenerek davalının iyiniyeti konusunun şüpheye yer bırakmayacak şekilde açıklığa kavuşturulması gerektiği ifade edilmiştir. Bu, bekletici mesele yapılarak tüm bu unsurların toplanması anlamına gelir.

Diğer yandan, bekletici mesele yapmak zorunlu değildir; hakim takdirine bağlıdır. Eğer hakim, elindeki delillerle de sonuca ulaşabileceğini düşünürse, ceza davasını beklemeden karar verebilir. Ancak bu durumda dahi, ceza davasındaki kritik bir gelişme (örneğin sahtecilik failinin mahkumiyeti veya yeni deliller) olursa, hüküm kesinleşmeden bunlar dikkate alınmalıdır.

Özetle, sahtecilik iddiasının ispatı çoğu kez teknik ve cezai boyutu olan bir konu olduğundan, ceza davasıyla koordinasyon sağlamak önemlidir. Uygulamada mağdur kişiler hem hukuk davasını hem ceza davasını eşzamanlı yürütmeli; hukuk davasında gerekirse ceza dosyasının sonucu beklenmeli, ancak bu bekleme makul süreyi aşmamalıdır. Böylece, ceza mahkemesinin kararı (özellikle mahkumiyet kararı) hukuk davasında güçlü bir dayanak oluşturacak ve hak sahibinin taşınmazını geri alması kolaylaşacaktır.

İyi Niyetli Üçüncü Kişilere Karşı Dava Açılabilir mi? Hangi Şartlarda Mümkündür?

Tapu siciline güvenerek bir taşınmazı satın alan üçüncü kişilerin durumu, sahtecilik vakalarında en karmaşık konulardan biridir. İyi niyetli üçüncü kişi, tapu kaydına bakarak, ortada bir sahtecilik olduğunu bilmeden taşınmazı satın alan ya da bir hak edinen kişidir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca, böyle kişiler kazanımlarında korunur. Ancak bu koruma, her koşulda mutlak değildir; belirli şartlara bağlıdır.

İyi niyetli üçüncü kişiye karşı dava açma meselesi şöyle açıklanabilir:

• Davanın Üçüncü Kişiye Yöneltilmesi: Sahtecilik sonucu taşınmaz bir başkasına geçmiş ve sonra bu kişi de taşınmazı iyi niyetli bir alıcıya satmış olabilir. Gerçek hak sahibi elbette tapu iptali davasını, hali hazırdaki malik kim ise ona karşı açmalıdır. Yani, üçüncü kişi tapuda malik görünüyorsa, dava ona karşı yöneltilir. Dava açmak bakımından bir engel yoktur; mahkeme davayı alıcı üçüncü kişiye karşı da görür. Burada kritik nokta, davanın kazanılabilmesi için üçüncü kişinin iyi niyet iddiasının çürütülüp çürütülemeyeceğidir.
• İyi Niyet Kavramı: İyi niyet (Türk hukukunda subjektif iyiniyet), bir hakkın kazanılması esnasında, ortada hukuki bir sakatlık bulunduğunun bilinmemesi ve bilinebilecek durumda olunmaması demektir. Tapu bağlamında, üçüncü kişi taşınmazı satın alırken, satıcının sahtecilikle tapuyu elde ettiğini bilmiyor ve olağan bir alıcıdan beklenen dikkat gösterildiğinde de bilebilecek durumda değilse, iyi niyetli kabul edilir. Yani alıcının, tapu kayıtlarında bir problem olduğunu anlayabileceği bariz emareler bulunmamalıdır.
• İyi Niyetin Sınırları: Her durum kendi içinde değerlendirilir. Örneğin, sahtecilikle taşınmazı ilk ele geçiren kişi genellikle iyi niyet savunması yapamaz, çünkü kendisi ya sahtecilik eyleminin içindedir ya da en azından işlemin dayanağı olan belgeyi (örneğin vekaletnameyi) görmüştür. İlk el konumundaki bu kişi, tapu siciline değil sahte belgeye dayanarak mülkiyet elde etmiş sayılır; dolayısıyla TMK 1023 korumasından faydalanamaz. Ancak bu kişiden sonra gelen ikinci el konumundaki alıcı, tapu kaydında artık bir önceki kişiyi malik olarak göreceğinden, onun işlemi tapu siciline güvenerek yaptığı kabul edilebilir. Özellikle Yargıtay içtihatlarında, ilk sahte işlemin hemen ardından taşınmazın masum bir üçüncü kişiye satıldığı hallerde, bu ikinci kişinin iyiniyetli sayılabileceği belirtilmiştir. Hatta 1939 tarihli bir İçtihadı Birleştirme Kararı’nda, sahtecilik yapan kişinin elde ettiği tapunun aynı işlemle bir başkasına devredilmesi halinde, o devralan kişinin ikinci el sayılacağı vurgulanmıştır. Bu, pratikte şunu ifade eder: Dolandırıcı A, malikin sahte vekili olarak taşınmazı B’ye satmış olsun. B, bu işlemi belki kuşkulanmadan gerçekleştirdi. Ardından B de taşınmazı C’ye sattı. Burada A ilk hilekâr, B ikinci el konumunda (ama aslında ilk kayıt maliki), C ise üçüncü el konumunda bir alıcıdır. Yargıtay, B’nin eline taşınmazın sahte vekaletle geçtiğini, dolayısıyla B’nin sicile güven ilkesine doğrudan dayanamayabileceğini; ancak C’nin tapu kaydında B’yi malik görerek alış yaptığını, bu nedenle C’nin iyi niyet iddiasının daha güçlü olduğunu belirtir. Elbette bu, genel bir prensiptir ve B’nin durumuna göre (gerçekten habersiz olup olmaması gibi) değişebilir.
• İyi Niyetin Çürütülmesi: Gerçek hak sahibi, üçüncü kişinin aslında iyi niyetli olmadığını ispat edebilirse, tapu iptali sağlanabilir. Örneğin, üçüncü kişiyle sahtecilik yapan kişi arasında akrabalık veya yakın ilişki varsa, alışveriş göstermelik veya değerinden çok düşük bir bedelle yapılmışsa, normalde şüphe uyandıracak durumlar mevcutsa mahkeme üçüncü kişinin iyi niyet iddiasını reddedebilir. Yine, tapu kaydında dava açıldığına dair şerh bulunmasına rağmen taşınmazı alan bir kişi artık iyi niyetli sayılmaz, çünkü kaydı inceleyen birinin dava olduğunu görmesi beklenir. Dolayısıyla, eğer gerçek malik zamanında dava açıp tapuya şerh verdirmişse, bu tarihten sonra alan kim olursa olsun iyi niyet iddiası ileri süremez.
• Üçüncü Kişinin Korunması ve Sonuçları: Mahkeme, üçüncü kişinin koşullara göre iyi niyetli olduğunu kabul ederse, TMK 1023 gereği bu kişinin mülkiyeti korunur. Bu durumda ne yazık ki gerçek malik taşınmazı aynen geri alamaz. Dava, üçüncü kişi yönünden reddedilir. Gerçek malikin bu noktada başvurabileceği yol, yukarıda bahsedilen TMK 1007 kapsamında devlete karşı tazminat davası açmaktır. Devletin sorumluluğu ilkesi gereği, sicile güven ilkesi işletilerek üçüncü kişi korunmuşsa, devlet mağdur malikin zararını ödemek durumunda kalabilir. Ayrıca malikin, sahtecilik yapan kişi veya ilk haksız malikten tazminat talep etme hakkı da saklıdır; fakat pratikte dolandırıcıların çoğu yakalanmadığı veya malvarlığı olmadığı için bu yol etkin olmayabilir.
• Üçüncü Kişi Kötü Niyetliyse: Eğer mahkeme, üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığı sonucuna varırsa (yani aslında dolandırıcılığı biliyor ya da bilebilecek durumdaydı), TMK 1024 devreye girer. Bu madde, yolsuz tescilin kötü niyetli üçüncü kişilere karşı her zaman ileri sürülebileceğini belirtir. Dolayısıyla kötü niyetli üçüncü kişi de olsa, tapu iptali kararı verilerek taşınmaz geri alınabilir. Örneğin, alıcı şahıs aslında bu sahtecilik organizasyonunun bir parçası ise veya ortada bariz bir usulsüzlük olduğunu anlamasına rağmen “görmezden gelerek” taşınmazı devraldıysa, iyi niyet korumasından yararlanamaz.

Sonuç olarak, iyi niyetli üçüncü kişi durumu, tapu iptal davalarında hem mağdur açısından hem hukuk düzeni açısından bir çatışma yaratır. Hukuk düzeni, tapu siciline güveni sarsmamak için masum alıcıyı korumaya çalışırken, mağdur malikin hakkı zedelenmiş olur. Bu dengenin sağlanması adına her olay ayrı değerlendirilir. Potansiyel davacı için önemli olan, davanın derhal açılarak tapuya şerh verilmesi, böylece taşınmazın daha fazla devrine engel olunması ve üçüncü kişi çıkma ihtimalinin azaltılmasıdır. Eğer üçüncü kişi ortaya çıkmışsa, onun iyi niyetli olmadığını gösteren tüm olgular ve deliller mahkemeye sunulmalıdır. Aksi takdirde, dava sonunda taşınmazı geri almak mümkün olmayabilir, sadece tazminat ile yetinmek gerekebilir.

Yargıtay Uygulamaları ve Örnek Kararlar Işığında Güncel Değerlendirmeler

Yargıtay, sahtecilik nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları konusunda yıllar içinde önemli prensip kararları oluşturmuştur. Bu kararlar ışığında güncel durumu birkaç başlık halinde değerlendirelim:

• Sicile Güven ve Belge İnceleme Yükümlülüğü: Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, tapu kaydına dayanarak mülkiyet kazanan bir kişiden, tapu sicilinin dayanağı olan tüm belgeleri araştırması beklenmez. Örneğin, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi bir kararında, “sicile güvenen kişiye, sicilin dayanağı belgenin (örneğin vekaletnamenin) sahteliğini araştırma yükümlülüğü yüklenemez” demiştir. Bu prensip, iyi niyetli alıcıları koruyan bir yaklaşımdır. Normal şartlarda bir alıcı, tapuda adına kayıtlı gözüken satıcının elindeki vekaletnamenin sahte olup olmadığını bilemez ve ondan her ihtimale karşı araştırma yapmasını beklemek hayatın olağan akışına aykırıdır.
• Birinci El ve İkinci El Ayırımı: Yargıtay kararlarında, sahtecilik ile taşınmaz elde eden ilk kişi ile ondan malı devralan ikinci kişinin durumları ayrıştırılmıştır. Özellikle 27.12.1939 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’ndan bu yana süregelen ilkeye göre, sahtecilik yapan kişinin aynı işlemle taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesi halinde, o üçüncü kişi “ikinci el” sayılır. Bu ne anlama gelir? Diyelim ki A kişisi, B’ye ait taşınmazı sahte vekaletname kullanarak kendi üzerine geçirmek yerine, doğrudan C adlı alıcıya satıp devretti. Bu durumda C, tapuda maliki görünen A’dan değil, doğrudan B’den almış gibi bir pozisyondadır ama işlem A eliyle yapılmıştır. Yargıtay, intikal ve satışın aynı anda gerçekleştiği bu senaryoda, alıcı C’yi ikinci el konumunda değerlendirip TMK 1023’ten yararlanma ihtimalini tartışır. Bu tür kararlarda genellikle alıcının iyiniyetli olup olmadığı titizlikle incelenmiştir. Örneğin Yargıtay 1. HD, bir kararında davalı alıcının iyi niyet savunması yapmasına rağmen alt mahkemenin bu hususu yeterince araştırmadan karar vermesini bozma sebebi saymıştır. Yani Yargıtay, “alıcı ikinci el olduğunu iddia ediyor ve iyi niyetli olduğunu söylüyor ise, mahkeme bunu kesinlikle aydınlatmalı, eksik bırakmamalı” demektedir.
• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması İle Sahtecilik Ayrımı: Yargıtay, sahtecilik davaları ile benzer sonuçları olan vekaletin kötüye kullanılması hallerini de kararlarında ayırmıştır. Bir kararında (Yargıtay 1. HD 2004/13507 E., 2004/13833 K.), vekil ile sözleşme yapan alıcının Medeni Kanun m.3 anlamında iyi niyetli olması halinde, vekilin vekalet görevini kötüye kullansa bile işlemin geçerli kabul edileceğini belirtmiştir. Bu içtihat, aslında sahtecilikten ziyade gerçek bir vekil olup da sahibinin talimatı dışında hareket ettiği durumlara dairdir. Fakat buradan çıkan sonuç şudur: Eğer ortada gerçek bir vekaletname varsa ancak vekil ihanet etmişse, alıcı tamamen habersiz ise, bu alıcının kazanımı da korunabilir. Sahtecilik davalarında bu ilke doğrudan uygulanmaz, çünkü sahtecilikte vekaletname baştan sahte veya geçersizdir. Ancak Yargıtay’ın bu ayrımı yapmış olması, mahkemelerin her olayı kendi içinde değerlendirdiğini, alıcının durumunu detaylı incelediğini gösterir.
• Delillerin Değerlendirilmesi ve Bilirkişi İncelemesi: Yargıtay’ın son dönem kararlarında, özellikle bilirkişi incelemesinin titizlikle yapılması ve çelişkili raporlar varsa giderilmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Örneğin Yargıtay 1. HD’nin 2018 yılında onadığı bir kararda, davacı, taşınmazın kendi imzası taklit edilerek devredildiğini iddia etmişti. İlk derece mahkemesi, alınan bir bilirkişi raporuna dayanarak karar vermişti; ancak dosyada çelişkili raporlar mevcuttu ve imzanın sahte olup olmadığı konusunda kesin kanaat oluşmamıştı. Yargıtay bu durumda, dosyanın Adli Tıp Kurumu’na gönderilerek uzman bir rapor alınması, tüm delillerin (ceza dosyası, müfettiş raporları vs.) bir arada değerlendirilmesi ve özellikle davalının TMK 1023’e göre iyi niyet iddiasının netleştirilmesi gerektiği gerekçesiyle hükmü bozmuştur. Bu kararlar, alt mahkemelere yol göstermekte ve “sahtecilik iddiası varsa aceleye getirmeyin, her şeyi araştırın, gerekirse uzman kuruluşlardan rapor alın” demektedir.
• Devletin Sorumluluğu İle İlgili Yaklaşım: Yargıtay, tapu sicilinin aldatıcı kayıtları yüzünden malını kaybeden kişilerin devletin sorumluluğuna gidebileceğini de kabul etmektedir. Örneğin yakın tarihli bir kararında Yargıtay, sahtecilikle tapu devri yapılıp gerçek malike bedel ödenmediği halde, üçüncü kişi korunmuşsa, malikin uğradığı zarar nedeniyle Hazine’den tazminat isteyebileceğine hükmetmiştir. Bu, uygulamada şu anlama gelir: Eğer tapu iptal davası, üçüncü kişinin iyi niyeti nedeniyle reddedilirse, Yargıtay, mağdur maliki tamamen eli boş bırakmamak adına, devletin sorumluluk ilkesi çerçevesinde zararlarının tazmin edilmesi gerektiğini not eder. Bu içtihatlar, mağduriyeti gidermek için alternatif yolu işaret etmektedir.
• Teknolojik Önlemler ve Günümüz Uygulamaları: Yargıtay kararlarında doğrudan teknolojik gelişmelerden bahsedilmese de, sahtecilik vakalarının azalmasına yönelik yenilikler de uygulamaya yansımaktadır. Örneğin, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü son dönemde WEBTAPU gibi uygulamalarla maliklere, üzerlerinde işlem yapılacağı zaman SMS ile bilgi verilmesi imkânı tanımıştır. Böylece malik habersiz bir işlem yapıldığında anında haberdar olup müdahale edebilir. Yargıtay da bu değişen koşulları dolaylı olarak kararlarında dikkate alabilir; yani “artık böyle bir önlem var, malik de biraz dikkat etmeli” yaklaşımı söz konusu olabilir. Ancak genel olarak, eğer bir sahtecilik olduysa, Yargıtay’ın çizgisi malikin haklarının korunması yönündedir ve tapu siciline güven ilkesini kötüye kullananları cezalandırma eğilimindedir.

Özetle, Yargıtay uygulamalarından çıkan sonuç şudur: Sahtecilik nedeniyle tapu iptal davaları, çok yönlü bir inceleme gerektirir. Yargıtay, alt mahkemelerin hem olayı maddi açıdan (belgelerin sahte olup olmadığı) hem de hukuki açıdan (iyiniyet, devlet sorumluluğu vs.) doğru değerlendirmesini beklemektedir. Verdiği örnek kararlarla da yol göstermekte, sicile güven ilkesini korurken sahtecilik mağdurlarının hakkını da gözetmeye çalışmaktadır. Bu sayede, tapu sicilinin doğruluğu ile mülkiyet hakkının dokunulmazlığı arasında bir denge kurulmaya çalışılmaktadır.

Dava Sürecinde Karşılaşılabilecek Problemler ve Taktik İpuçları

Sahtecilik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, hem duygusal açıdan hem de usul açısından zorlu bir süreç olabilir. Mağdur taraf açısından büyük bir hak kaybı söz konusu olduğundan, davanın seyri kritik öneme sahiptir. İşte süreçte karşılaşılabilecek olası problemler ve bunlara yönelik bazı taktik ipuçları:

• Delillerin Toplanmasında Gecikmeler: Bu tür davalarda en önemli konu, sahteciliği kanıtlayacak delillerin toplanmasıdır. Özellikle imza incelemesi gibi teknik konularda bilirkişi raporlarının alınması zaman alabilir. Adli Tıp Kurumu veya grafoloji uzmanlarından rapor alına durumu, yoğunluğa göre birkaç ayı bulabilir. Ayrıca noterden belge temini, nüfus kayıtlarının istenmesi gibi işlemler de yazışmalar gerektirdiği için süreci uzatabilir. Taktik İpucu: Davacı vekili olarak hareket eden avukatların, davayı açarken mümkün olduğunca hazırlıklı olması önemlidir. Örneğin, tapu kayıt örnekleri ve noter belgelerini dava öncesinde toplamak, bilirkişi incelemesi gerekebilecek imzaların örneklerini (malikin imza örnekleri gibi) dilekçeyle sunmak davayı hızlandırabilir. Ayrıca mahkemeden, özellikle Adli Tıp Kurumu gibi yerlere yazılacak müzekkerelerin ivedilikle yerine getirilmesi için talepte bulunulabilir.
• Davalının Savunmada Zorluk Çıkarması: Sahtecilik davalarında davalı taraf, eğer dolandırıcı ise duruşmalara gelmeyebilir, adresini saklayabilir ya da inkâr taktiği güdebilir. Eğer davalı iyi niyetli bir üçüncü kişi ise, o da doğal olarak malını kaybetmek istemeyecektir ve sıkı savunma yapar. Bu kapsamda, davalının “ben iyiniyetliyim, her şeyi usulüne göre yaptım” iddiası sıkça görülür. Taktik İpucu: Davalının iyi niyet iddiasını çürütecek noktalar aranmalıdır. Mesela satış bedelinin düşük olması, ödeme şeklinin garipliği (çoğunlukla sahte işlemlerde gerçek bir ödeme olmaz veya göstermeliktir), davalı ile sahtekâr arasında bağlantı olasılığı gibi hususlar araştırılmalıdır. Gerekirse tanıklarla veya ek delillerle bu tür bağlantılar ortaya konulabilir. Ayrıca, dava açılır açılmaz tapu kaydına şerh konulması taktiği de, davalıyı mülkiyeti kaçırma imkanından mahrum bırakır ve psikolojik üstünlük sağlar.
• Taşınmazın Dava Sırasında Elden Çıkarılması: Önemli bir problem, dava devam ederken davalının taşınmazı bir başkasına satmaya çalışmasıdır. Eğer dava açıldığında tapuya şerh verilmemişse veya ihtiyati tedbir alınmamışsa, davalı kötü niyetli ise taşınmazı elden çıkararak işi iyice karmaşık hale getirebilir. Yeni alan kişi belki hakikaten habersiz olur ve iyiniyetli üçüncü kişi savunması yapar. Taktik İpucu: Dava dilekçesiyle birlikte derhal ihtiyati tedbir talep etmek çok önemlidir. Mahkemeden, yargılama sonuna kadar taşınmazın devrinin önlenmesi için tapu kaydına tedbir konmasını istemek gerekir. Genelde mahkemeler, sahtecilik iddiası ciddi bir iddia olduğu için, teminat karşılığında veya bazen doğrudan tedbir kararı verebilirler. Bu sayede davalı, yargılama süresince taşınmazı hareket ettiremez. Tedbir kararı çıkmadıysa bile, dava şerhi konulması sağlanmalı ki üçüncü kişiler durumdan haberdar olsun.
• Uzun Süren Yargılama ve Yıpranma: Bu tür davalar, delil çokluğu ve teknik incelemeler nedeniyle uzun sürebilir. Türkiye’de yargılama süreleri her ne kadar iyileştirilmeye çalışılsa da, bir tapu iptal davasının sonuçlanması birkaç yılı bulabilir. Üstelik taraflar istinaf ve temyiz yoluna başvurursa süreç daha da uzar. Mağdur malikler için yıllarca malına ulaşamamak yıpratıcıdır. Taktik İpucu: Süreci hızlandırmak için mümkün mertebe tek bir davada çözüm hedeflenmeli ve doğru taraflar dava edilmelidir. Başta eksik hasım bırakmamak (örneğin, davalı ölmüşse mirasçılarını dahil etmek, taşınmaz devredilmişse güncel maliki dahil etmek), sonradan usul sorunlarını azaltır. Ayrıca, hukuki strateji olarak, eğer üçüncü kişi iyiniyetli görünüyorsa, devlete karşı tazminat davası da (ayrı bir dava olarak) düşünülüp hazırlığı yapılabilir. Böylece, eğer tapu iptal davası istenen sonucu vermezse zaman kaybetmeden tazminat yoluna gidilebilir.
• Çelişkili Bilirkişi Raporları: Bazı davalarda birden fazla bilirkişi raporu alınır ve raporlar farklı sonuçlara varabilir. Bir rapor imzanın sahte olduğunu, diğeri emin olamadığını söyleyebilir. Bu durumda mahkemenin kafası karışabilir veya hatalı değerlendirme riski doğar. Taktik İpucu: Tarafların bilirkişi raporlarına itiraz hakkı vardır. Böyle bir durumda, ısrarla üçüncü bir raporun, tercihen en yetkili kurumdan (örneğin Adli Tıp Kurumu) alınmasını talep etmek gerekir. Yargıtay’ın da bu yönde beklentisi olduğundan, hakimin bu talebi kabul etmesi muhtemeldir. Çelişkili raporlar giderilmeden karar verilirse, Yargıtay bozmasıyla karşılaşılabilir, bu da davayı uzatır. O nedenle ilk derecede bu konuyu çözmeye çalışmak en iyisidir.
• Psikolojik ve Duygusal Durum: Birçok insan için evi veya arazisi çok değerli bir varlığıdır; hem maddi hem manevi önemi vardır. Sahtekarlığa uğrayıp malını kaybeden kişilerde doğal olarak öfke, üzüntü ve güvensizlik duyguları oluşur. Dava sürecinde bu duygularla baş etmek zor olabilir. Taktik İpucu: Bu noktada hukuki temsilcinin (avukatın) müvekkilini süreç hakkında gerçekçi şekilde bilgilendirmesi ve gelişmeler oldukça haberdar etmesi önemlidir. Müvekkilin sabırlı olması ve sürecin adımlarını bilmesi, paniğe kapılmasını önler. Ayrıca, dava dışı iletişimlerde (örneğin sosyal medyada) çok fazla detay paylaşmaması, karşı tarafı kışkırtacak adımlar atmaması tavsiye edilir. Zira bazen dolandırıcılar tehditkâr davranışlar da sergileyebilir; bu durumda hukuki yoldan uzaklaşıp farklı problemlere yol açmamak için her şeyin hukuk çerçevesinde halledileceği bilinci korunmalıdır.
• Masraflar ve Harçlar: Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın değeri üzerinden harca tabi olabilir. Bu da yüklü bir mahkeme harcı ve bilirkişi masrafı anlamına gelir. Bazı mağdurlar, yüklü masraf nedeniyle dava açmaktan çekinebilir. Taktik İpucu: Eğer maddi imkânlar kısıtlıysa, Adli Yardım talebinde bulunmak bir çözümdür. Adli yardım kabul edilirse, mahkeme harç ve masraflarının devlet tarafından karşılanması veya ertelenmesi sağlanabilir. Böylece kişi maddi imkansızlık yüzünden hakkından vazgeçmek zorunda kalmaz.
• Avukat Tutmanın Önemi: Bu davalar teknik ve karmaşık olduğundan, bir avukatın yardımından faydalanmak neredeyse zorunluluktur. Bazı kişiler kendi başına hukuk mücadelesi vermeye çalışsa da usul kurallarını bilmemek hak kayıplarına yol açabilir (örneğin süresi içinde itiraz edememek, delil sunamamak gibi). Taktik İpucu: Konuya hakim bir gayrimenkul hukuku avukatı ile çalışmak, davanın seyri açısından büyük avantaj sağlar. Avukat, hem süreci doğru yönetir hem de müvekkilinin haklarını en etkin biçimde savunur. Ayrıca olası ceza soruşturması ile koordinasyonu da sağlar, iki süreci bir arada takip edebilir.

Sonuç olarak, sahtecilik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açacak kişilerin hızlı, dikkatli ve kararlı olması gerekir. İlk şoku atlattıktan sonra derhal hukuki yollara başvurmak, etkin delil toplamak ve usul adımlarını eksiksiz atmak başarının anahtarıdır. Bu süreçte ortaya çıkabilecek engellerin çoğu, doğru strateji ve sabır ile aşılabilir. Unutulmamalıdır ki, hukuk sistemi sahtecilik mağdurlarının yanında olup mülkiyet hakkını korumayı amaçlar; yeter ki mağdurlar da haklarını bilinçli şekilde takip etsinler.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Sahtecilik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası nedir?

Cevap: Tapu kaydının sahte bir belge veya işlemle haksız şekilde başka bir kişi adına tescil edilmesi durumunda açılan davadır. Bu dava sayesinde, yanlış kayıt iptal edilerek taşınmazın mülkiyeti tekrar gerçek sahibine tescil edilir.

Soru 2: Bu davayı hangi durumlarda açabilirim?

Cevap: Eğer bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkınız, sizin bilginiz ve rızanız olmadan sahte belge kullanılarak elinizden alınmışsa bu davayı açabilirsiniz. Örneğin, imzanız taklit edilerek veya sahte vekaletname çıkarılarak malınız satıldıysa tapu iptal ve tescil davası açma hakkınız vardır.

Soru 3: Tapuda sahtecilik yapıldığını nasıl anlarım?

Cevap: Genellikle habersiz işlem yapıldığı, tapudan gelen bildirimlerle veya tesadüfen öğrenilir. Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nün WEBTAPU sistemi üzerinden taşınmazlarınızı takip edebilir, adınıza yapılan bir işlem olursa SMS/e-posta bildirimi alabilirsiniz. Eğer adınıza kayıtlı bir taşınmazın başkasına devredildiğini öğrendiyseniz ve böyle bir satış işlemi yapmadıysanız, büyük ihtimalle sahtecilik vardır.

Soru 4: Dava açmak için bir süre sınırı var mıdır?

Cevap: Mülkiyet hakkı ihlallerinde genel olarak zamanaşımı süresi yoktur; yani tapu iptal davasını kural olarak zaman kısıtlaması olmadan açabilirsiniz. Ancak beklemeden harekete geçmek çok önemlidir. Zira taşınmaz el değiştirip iyi niyetli üçüncü kişilere geçebilir veya uzun süre geçmesi bazı ispat güçlükleri yaratabilir. Bu nedenle, haberdar olur olmaz dava açılması tavsiye edilir.

Soru 5: Dava açmadan önce suç duyurusunda bulunmalı mıyım?

Cevap: Evet, sahtecilik aynı zamanda ceza kanununa göre suçtur. Bu yüzden savcılığa suç duyurusunda bulunmanız gerekir. Ceza soruşturması başlatmak, sahtecilik yapanların cezalandırılması için önemlidir ve ceza dosyasındaki bulgular hukuk davasında işinize yarayabilir. Ancak suç duyurusu yapmayı beklerken vakit kaybetmeden tapu iptal davasını da açmalısınız; ikisi bir arada yürüyebilir.

Soru 6: Devam eden ceza davası varken hukuk davasını bekletmeli miyim?

Cevap: Birçok durumda hukuk mahkemesi, ceza davasının sonucunu beklemeyi tercih eder çünkü ceza davasında sahtecilik konusu detaylı incelenecektir. Özellikle imza incelemesi gibi teknik konularda ceza mahkemesinin kararı yol gösterici olur. Ancak bu, mutlak bir kural değildir. Eğer ceza davası uzun sürecek gibiyse veya deliller zaten yeterince toplanmışsa, hukuk davası kendi seyrinde devam edebilir. Avukatınız durumun aciliyetine ve delil durumuna göre mahkemeden bekletme talep edilip edilmeyeceğini kararlaştıracaktır.

Soru 7: Dava sonucunda taşınmazımı geri alabilir miyim?

Cevap: Eğer davayı kazanırsanız, mahkeme tapu kaydının iptaline ve taşınmazın sizin adınıza tesciline karar verir. Bu karar tapu müdürlüğüne gönderilir ve sicil düzeltilir. Böylece taşınmaz yeniden sizin üzerinize geçmiş olur. Ancak davayı kazanabilmeniz, sahtecilik olduğunu ispatlamanıza ve üçüncü kişi durumları yoksa (ya da kötü niyetliyse) bağlıdır.

Soru 8: Taşınmazı iyiniyetli bir üçüncü kişi aldıysa ne olur?

Cevap: Bu durumda iş biraz karmaşıklaşır. Eğer tapuyu sahtecilikle ele geçiren kişi, malı hiç haberi olmayan masum bir alıcıya sattıysa ve bu alıcı gerçekten hiçbir hileden haberdar değilse, kanun gereği onun mülkiyeti korunabilir. Yani tapu iptal davasında, üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu anlaşılırsa, mahkeme taşınmazı ondan alıp size vermeyebilir. Fakat bu, her zaman geçerli değil; üçüncü kişinin gerçekten iyi niyetli olup olmadığının çok iyi değerlendirilmesi lazım. Şayet üçüncü kişi de aslında dolandırıcılığın parçasıysa veya bazı şüpheli durumlar varsa (örneğin aşırı düşük bedel ödemişse), iyiniyetli sayılmaz ve tapu yine iptal edilip size döner.

Soru 9: Böyle bir durumda zararımı kimden tazmin edebilirim?

Cevap: Eğer iyiniyetli üçüncü kişi yüzünden malı geri alamazsanız, uğradığınız zararı devletten talep edebilirsiniz. Türk Medeni Kanunu’na göre, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan devlet sorumludur. Bu kapsamda Hazine aleyhine tazminat davası açarak taşınmazın bedelini veya uğradığınız maddi kaybı isteyebilirsiniz. Ayrıca sahtecilik yapan kişilere karşı da (yakalanır veya mal varlığı tespit edilirse) tazminat davası açma hakkınız vardır, ancak pratikte devletten tazminat daha güvenli bir yoldur.

Soru 10: Tapu iptal ve tescil davası ne kadar sürer?

Cevap: Davanın süresi, delillerin toplanması ve mahkemelerin iş yüküne göre değişir. Tek bir bilirkişi raporuyla sonuç alınabilen basit bir durumda 1-2 yıl içinde sonuçlanabilir. Ancak sahtecilik davaları genelde daha uzun sürer; 2-3 yıl sürebilir, hatta istinaf ve Yargıtay’a gidilirse 4-5 yılı bulabilir. Bu süreçte tedbir kararı alındıysa taşınmaz el değiştiremez, en azından bu açıdan güvende olur. Süreci hızlandırmak için dava dilekçesinde tüm delilleri sunmak ve prosedürlere hızlı cevap vermek önemlidir.

Soru 11: Bu tür davalarda avukat tutmak gerekli midir?

Cevap: Kanunen zorunlu olmamakla birlikte, kesinlikle bir avukatla çalışmanız tavsiye edilir. Sahtecilik nedeniyle tapu iptal davaları, hukuki bilgi ve tecrübe gerektiren, teknik detayları olan davalardır. İyi bir gayrimenkul hukuku avukatı, haklarınızı etkili şekilde savunacak, usul kurallarını doğru uygulayacak ve delillerin toplanmasını sağlayacaktır. Tek başınıza hareket ederseniz, hak kaybına yol açabilecek bir usul hatası yapmanız veya önemli bir detayı atlamanız olasıdır. Avukat, hem hukuk davasını hem ceza sürecini koordine ederek en iyi sonuca ulaşmanız için çaba gösterecektir.

Konu ile ilgili herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilir, dilediğiniz takdirde online danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.

Saygılarımızla,