Kiracının veya Kiraya Verenin Ölümü Halinde Kira Sözleşmesinin Durumu

Kira sözleşmeleri, hem konut hem de işyeri kiraları bakımından tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenleyen sürekli edimli sözleşmelerdir. Bu nedenle, sözleşme devam ederken taraflardan birinin vefatı (ölümü) halinde, kira ilişkisinin akıbeti Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine göre belirlenir. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerine göre, kira sözleşmesi ne kiracının ne de kiraya verenin ölümü ile kendiliğinden sona ermez. Aşağıda, kiracının veya kiraya verenin ölümü durumunda ortaya çıkan hukuki sonuçlar kapsamlı biçimde ele alınmaktadır.

Kiracının Ölmesi Halinde Kira Sözleşmesinin Akıbeti

Kiracının vefatı halinde kira sözleşmesi kendiliğinden ortadan kalkmaz. Genel kural olarak, miras hukuku anlamındaki külli halefiyet ilkesi gereği kiracının tüm hak ve borçları mirasçılarına geçer. Yani ölen kiracının mirasçıları, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçerek sözleşmenin tarafı olurlar. Bu durum, Türk Borçlar Kanunu madde 333’te özel olarak düzenlenmiştir. TBK m.333’e göre: “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.”. Bu hükümden açıkça anlaşıldığı üzere kiracının ölümü, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdiren bir durum değildir; ancak mirasçılara, kanunda öngörülen bildirim sürelerine uymak koşuluyla sözleşmeyi olağanüstü feshetme hakkı tanınmıştır.

Başka bir deyişle, kiracı ölürse kira ilişkisi otomatik olarak bitmez ve kiraya veren, sadece ölüm olgusuna dayanarak kiralananın tahliyesini isteyemez. Kira sözleşmesi, önceki şartlarıyla birlikte devam eder ve kiraya veren, kira bedelini ve diğer yükümlülükleri mirasçılardan talep edebilir. Kiracının ölümüyle birlikte mirasçılar, kiralananın kullanımı ve kira bedelinin ödenmesi gibi kiracının sözleşmeden kaynaklanan tüm yükümlülüklerini devralır. Aynı şekilde kiracının sözleşmeden doğan hakları da (örneğin kiralananın kullanım hakkı) mirasçılarına geçer. Bu devamlılık prensibi hem konut hem de işyeri kiraları için geçerlidir.

Ancak mirasçıların kira sözleşmesini sürdürmek istememeleri de mümkündür. Örneğin, mirasçıların kiralanan yere ihtiyaçları olmaması veya ekonomik nedenlerle sözleşmeyi devam ettirmek istememeleri sıkça rastlanabilir. Kanun bu durumu göz önüne alarak mirasçılara tek taraflı fesih hakkı tanımıştır. Mirasçılar, kiracının ölümü halinde dilerlerse kira sözleşmesini TBK m.333 uyarınca feshedebilirler. Bu fesih, kanunun belirttiği yasal fesih bildirim sürelerine uyularak, en yakın fesih dönemi sonu itibariyle gerçekleşebilir. Örneğin, 1 Ocak ile 31 Aralık tarihleri arasını kapsayan bir yıllık kira sözleşmesinde, kiracı 20 Ocak’ta vefat ederse mirasçıları en yakın fesih dönemi olan 30 Haziran tarihi için sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunun için en geç 31 Mart’a kadar kiraya verene yazılı fesih bildiriminde bulunmaları gerekecektir; bu şekilde 30 Haziran itibariyle sözleşme sona erdirilebilir. Bu örnekten hareketle, mirasçılar kira sözleşmesini erken sonlandırmak istiyorlarsa kanunun öngördüğü ihbar sürelerine ve dönem sonuna ilişkin kuralara uymalıdır.

Eğer mirasçılar, kanunun tanıdığı bu özel fesih hakkını en yakın dönemde kullanmazlarsa, sonradan “kiracının ölümü” sebebine dayanarak sözleşmeyi feshetme haklarını kaybederler. Yani TBK m.333’teki hakkın kullanımı tek seferlik ve sınırlı bir süreyle mümkün kılınmıştır. Bu süre kaçırıldığı takdirde kira sözleşmesi normal seyrinde devam eder ve mirasçılar, ancak genel hükümlere (örneğin sözleşmenin süresinin sona ermesi veya haklı sebeple fesih halleri) dayanarak ilişkiyi sonlandırabilirler.

Özetle, kiracının ölmesi halinde kira sözleşmesinin akıbeti mirasçıların tercihine bağlıdır: Mirasçılar isterlerse sözleşmeye aynı şartlarla devam edebilir, istemezlerse kanuni süreye uygun ihbar ile sözleşmeyi feshedebilir. Bu süreçte kiraya verenin tek taraflı olarak sözleşmeyi bitirme veya mirasçıları tahliye etme hakkı bulunmamaktadır. Kiraya veren, kiracının ölümünü tek başına bir fesih sebebi yapamaz; sadece mirasçılar bu sebebe dayanarak fesih bildiriminde bulunabilir.

Mirasçıların Kira İlişkisine Taraf Olma Durumları

Kira sözleşmesinin taraflarından birinin ölmesi halinde, yasal mirasçıları kendiliğinden sözleşmenin tarafı haline gelir. Bu durum, hem kiracı hem de kiraya veren için geçerlidir. Mirasçılar, ölen tarafın yerine geçerek onun hak ve yükümlülüklerini üstlenirler. Bu halefiyet, mirasın geçişi ile ilgili genel kuralın (külli halefiyet) bir sonucudur. Ancak kira sözleşmesi bakımından mirasçıların taraf olması bazı özel durumları beraberinde getirir.

Kiracının mirasçıları: Kiracı ölür ölmez, mirasçılar hiçbir ek işleme gerek olmaksızın kira sözleşmesinin kiracı tarafını devralır. Bu kapsamda mirasçılar, sözleşme gereğince kiralananı kullanma hakkını elde eder ve kira bedelini ödeme borcu da dahil olmak üzere kiracının borçlarından sorumlu olur. Mirasçıların birden fazla olması halinde, kira ilişkisi mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi bir şekle bürünür. Türk Medeni Kanunu m.640 uyarınca, mirasçılar mirası (ve dolayısıyla kira ilişkisindeki kiracı sıfatını) başlangıçta elbirliği ile mülkiyet (iştirak halinde mülkiyet) şeklinde birlikte edinirler. Bu da, mirasçıların hak ve yükümlülükleri birlikte paylaşacağı anlamına gelir. Dolayısıyla, örneğin kira sözleşmesinin mirasçılar tarafından feshedilmesi gerekiyorsa, bunun tüm mirasçıların ortak iradesiyle yapılması gerekir. Uygulamada, birden fazla mirasçı varsa fesih bildiriminin hepsi tarafından imzalanması veya temsil yoluyla ortak bir irade beyanının sunulması şarttır. Tek bir mirasçının diğerlerini dışlayarak kira sözleşmesi konusunda tek başına işlem yapması hukuken geçerli olmayabilir; Yargıtay’ın içtihatları da mirasçıların bu gibi durumlarda birlikte hareket etmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Kiraya verenin mirasçıları: Kiraya veren (ev sahibi) ölürse, onun yerine de mirasçıları geçer ve kira sözleşmesinin tarafı kiraya veren yönünde mirasçılar olur. Kiraya verenin şahsının kira ilişkisinde kural olarak önemi olmadığından, TBK özel bir fesih hakkı tanımamıştır. Yani kiraya verenin ölümü, sözleşmenin devamına engel teşkil etmez; mirasçılar aynı koşullarla sözleşmeyi sürdürmek zorundadır. Kiraya verenin hak ve borçları da mirasçılarına topluca intikal eder. Örneğin, kiraya verenin sağlığında peşin aldığı depozito bedeli varsa, bu borç mirasçılarına geçer; yine kiraya verenin kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli bulundurma borcu da mirasçıları tarafından yerine getirilmelidir.

Kiraya verenin birden çok mirasçısı varsa, bunlar başlangıçta kiralanan üzerinde elbirliği halinde hak sahibi olurlar. Bu durumda kira geliri üzerinde hepsi birlikte hak sahibidir ve kiracının ödemelerini bölüştürmeleri kendi aralarındaki bir meseledir. Mirasçılar arasında anlaşmazlık çıkmaması için genellikle mirasçılar, aralarından birini kiralanın yönetimi için temsilci tayin edebilir veya sulh hukuk mahkemesinden bir miras ortaklığı temsilcisi atanmasını talep edebilirler. Yargıtay kararları, kiraya verenin birden fazla mirasçısı olması durumunda, kira alacağı tahsili veya tahliye davası gibi işlemlerin tüm mirasçılar tarafından birlikte veya onların muvafakatiyle yapılması gerektiğini belirtmektedir. Örneğin, mirasçılardan sadece biri diğerlerini dahil etmeden kiracıya karşı icra takibi başlatırsa, bu takipte usul eksikliği olduğu kabul edilir ve işlemin geçerli olabilmesi için diğer mirasçıların da takibe dahil olması veya temsil edilmesi gerekir. Bu, kiraya veren tarafındaki mirasçıların birlikte hareket etme zorunluluğunu göstermektedir.

Kiraya Verenin Ölmesi Halinde Yeni Malikin Durumu ve Sözleşmenin Devamı

Ev sahibinin (kiraya verenin) vefatı halinde kira sözleşmesi aynı şartlarla devam eder ve kiracının durumu etkilenmez. Kiracı, sözleşme kapsamındaki haklarını aynen kullanmaya devam eder; örneğin kiralananı kullanma ve sözleşme süresi sonuna kadar kirada kalma hakkı olduğu gibi sürer. Kiraya verenin ölümü, kiracının tahliyesi için bir gerekçe oluşturmaz. Bu durumda yeni malik olarak kiraya verenin mirasçıları otomatik olarak sözleşmeye taraf olur ve önceki kiraya verenin tüm hak ve yükümlülüklerini devralır.

Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin ölümü hâlinde özel bir fesih imkânı tanımamıştır. Bunun temel sebebi, kira sözleşmesinde kiraya verenin kim olduğunun (şahsi niteliklerinin) kural olarak sözleşmenin ifasını etkilememesidir. Kiracının asıl önemsediği, kiralanan şeyin kullanım hakkıdır ve bu hak, malikin değişmesiyle genellikle aynı şekilde kullanılabilir. Bu nedenle kanun, kiraya verenin mirasçıları yönünden halefiyeti doğal bir durum olarak kabul etmiştir. TBK m.333 sadece kiracının ölümü durumunu düzenlemiş, kiraya verenin ölümü için herhangi bir fesih hakkı veya sözleşmenin sonlanması sonucunu öngörmemiştir.

Kiraya verenin mirasçıları, sözleşmenin tarafı olduklarında herhangi bir yeni sözleşme yapmaya gerek olmadan aynı hak ve yükümlülüklere sahip olurlar. Ölen malikin yerine geçen mirasçılar, kira sözleşmesini tek taraflı olarak değiştiremez veya sona erdiremez; mevcut sözleşme koşulları (kira bedeli, süre, depozito, vs.) aynen geçerlidir. Kiracının da bu durumda, sözleşmenin devamı için yeniden onay vermesine gerek yoktur. Örneğin kira sözleşmesi belirli süreliyse, sürenin sonuna kadar mirasçılar kiraya veren sıfatıyla sözleşmeye bağlı kalır. Sözleşme süresinin dolması halinde ise, mirasçılar ve kiracı, sözleşmenin yenilenip yenilenmeyeceğine birlikte karar vereceklerdir. Eğer sözleşme belirsiz süreliyse (örneğin süre sonunda otomatik uzama ile belirsiz hâle gelmişse), mirasçılar aynı şartlarla devam eder ve sözleşmenin devamı için ayrıca yenileme yapmaya gerek yoktur.

Kiraya verenin ölümü sonrası, mirasçıların hakları kadar borçları da devraldığını unutmamak gerekir. Bu durum bazen mirasçılar açısından çekince yaratabilir; örneğin çok düşük kira bedeli ile kiraya verilmiş bir taşınmaz söz konusuysa mirasçılar sözleşmeyi devralmak istemeyebilir. Ne var ki, miras hukukunda terekenin borçlarla birlikte geçmesi esastır. Mirasçılar mirası reddetmedikleri sürece kira sözleşmesinden doğan borçlardan da sorumlu olurlar. Uygulamada, mirasçılar özellikle kiralanan taşınmaz üzerindeki mülkiyet paylarını belirlemek ve kira gelirini paylaşmak için öncelikle veraset ilamı (mirasçılık belgesi) çıkartmalıdır. Veraset belgesi, kimin hangi oranda mirasçı olduğunu gösterir ve kiracının, kime ödeme yapacağını belirlemesi açısından da önemlidir. Mirasçılar, kiraya veren sıfatını birlikte taşıdıklarından, kira geliri üzerinde elbirliğiyle hak sahibidirler. Bu durumda kiracı, kira bedelini mirasçılardan herhangi birine ödediğinde, diğerlerinin de payına düşeni almış sayılması için mirasçıların kendi aralarında anlaşması veya aralarında temsilci belirlemesi uygun olur. Aksi halde, kiracıya karşı her bir mirasçı kendi payı için ayrı ayrı talepte bulunabilir ki, bu da karmaşa yaratır. Yargıtay, mirasçıların elbirliği mülkiyeti durumlarında kiracıya karşı birlikte hareket etmeleri gerektiğini, tek bir mirasçının kendi başına işlem yapmasının hukuken eksiklik doğuracağını kararlarında açıkça ortaya koymuştur.

Sonuç itibariyle, kiraya verenin ölümü halinde yeni malik sıfatını kazanan mirasçılar, kira sözleşmesini feshetme veya kiracıyı çıkarma yönünde özel bir hakka sahip değildir. Sözleşme aynı şekilde devam eder ve mirasçılar, ancak kanunun genel hükümlerine (örneğin kiraya verenin gereksinim nedeniyle feshi gibi TBK’da öngörülen sebeplere) dayanarak sözleşmeyi sona erdirmeyi düşünebilirler. Bu durum da bir sonraki başlıkta ele alınmaktadır.

TBK m.333 ve TBK m.356 Kapsamında Kiracının Ölümü ve Yeni Malik Tarafından Tahliye

Türk Borçlar Kanunu m.333, yukarıda belirtildiği gibi, kiracının ölümü durumunda uygulanacak kuralı ortaya koyar. Bu hüküm uyarınca kiracının ölümü halinde mirasçılar sözleşmeye kendiliğinden taraf olur ve dilerlerse yasal bildirim süresine uyarak en yakın dönemde sözleşmeyi feshedebilirler. TBK m.333, genel olarak tüm kira ilişkileri için geçerli bir düzenlemedir. Yani konut, işyeri veya diğer kira türlerinde kiracının ölümü aynı sonuca yol açar: Sözleşme kendiliğinden sona ermez, mirasçılar isterlerse devam ettirir, istemezlerse kanuni prosedürle sona erdirir. Bu hüküm nispi emredici niteliktedir; taraflar, kiracının ölümü halinde mirasçıların haklarını ortadan kaldıracak veya sınırlandıracak bir anlaşma yapamazlar. Örneğin sözleşmeye “kiracı ölürse sözleşme sona erer” gibi bir madde konulmuş olsa bile, bu hüküm mirasçıların aleyhine olduğundan geçersiz sayılacaktır. Aynı şekilde, sözleşmeye kiraya veren lehine, kiracının ölümü durumunda fesih hakkı tanıyan bir kayıt koymak da kanuna aykırıdır (TBK m.333 kiraya verene böyle bir hak vermemektedir).

Türk Borçlar Kanunu m.356 ise konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından özel bir düzenleme getirir. Madde başlığı “Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi” olup, içeriği şu şekildedir: “Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.”. Bu hüküm özellikle konut kiralarında kiracı ile birlikte yaşayan aile bireylerini ve işyeri kiralarında kiracının ortaklarını koruma amacı taşır. TBK m.356 gereğince:

• Kiracı bir konutun kiracısı ise, kiracı ile birlikte aynı evde ikamet eden kişiler (örneğin eşi, çocukları veya diğer aile bireyleri) kiracının ölümü durumunda, eğer sözleşme koşullarına uymaya devam ederlerse, kira sözleşmesini kendi adlarına sürdürebilirler. Bu kişiler mirasçı olmasalar bile (örneğin kiracı ile yıllardır yaşayan ancak resmi mirasçısı olmayan bir yakını), kanun onlara sözleşmeye taraf olma ve kiralamaya devam etme imkanı tanımıştır. Böylece, kiracının vefatı sonrası o konutta yaşayanların evden çıkmak zorunda kalmamaları sağlanmıştır.
• Kiracı bir işyeri (çatılı işyeri) kiralamış ise, kiracının ortakları varsa ve kiracının ölümüyle birlikte işletme faaliyetine devam etmek istiyorlarsa sözleşmeye taraf olabilirler. Ayrıca bu ortakların mirasçıları da, eğer aynı meslek ve sanatı yürütüyorlarsa, kira sözleşmesini sürdürebilirler. Örneğin, kiracı bir doktor ise ve muayenehanesini ortağı olan başka bir doktor ile birlikte kiralamışsa, kiracının ölümü durumunda ortağı kira sözleşmesini sürdürebilir. Eğer bu kiracı tek başına işletme sahibi idiyse, aynı mesleği icra eden mirasçıları (örneğin yine doktor olan oğlu/kızı) işyerini devam ettirmek isterse kira sözleşmesine taraf olabilir. Bu kural, işletmelerin ani bir ölüm nedeniyle faaliyetlerinin sekteye uğramaması ve kiraya verenin de makul bir şekilde korunması dengesini kurmaya yöneliktir.

TBK m.333 ve m.356 hükümleri birlikte değerlendirildiğinde, kiracının ölümü halinde kira sözleşmesinin devamlılığı esastır. Konut ve işyeri kiralarında kiracının ölümü, ne kiraya verene ne de otomatik olarak diğer taraflara tahliye imkânı vermez. Mirasçılar veya TBK m.356’da sayılan diğer kişiler kira ilişkisini sürdürmek isterlerse, kiraya veren buna itiraz edemez; sözleşme aynı şartlarla devam eder. Bu durumda kiraya verenin, ortada hukuka aykırı bir kullanım olduğu iddiasıyla tahliye davası açması da mümkün değildir, çünkü kanun, bu kişileri sözleşmenin tarafı olarak kabul etmektedir. Örneğin, kiracı ile birlikte yaşayan eşi, kiracının vefatından sonra da konutta kalmaya devam ediyorsa ve kira bedelini sözleşmeye uygun şekilde ödüyorsa, ev sahibi bu kişiyi “işgalci” olarak göremez ve tahliye edemez. Kira ilişkisi yasal olarak devam etmektedir.

Peki, “yeni malik tarafından tahliye” ifadesi ne anlama gelmektedir? Burada kastedilen, kiralanan taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda (örneğin satılması veya mirasla yeni bir malike geçmesi) yeni malikin kiracıyı tahliye etme durumudur. Genel kural olarak, bir kiralanan satıldığında veya miras yoluyla başka birine geçtiğinde, yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme koşullarına aynen uymak zorundadır. TBK m.310 uyarınca, kira sözleşmesi kiralananın devri halinde de alıcıya karşı hüküm ifade eder (bu madde her ne kadar konumuz dışında kalsa da, kira ilişkilerinin sürekliliğini vurgular). Yeni malik, kiraya verenin yerine geçerek tüm hak ve borçları üstlenir. Bu nedenle, mülkiyet değişimi tek başına kiracıyı tahliye sebebi değildir.

Ancak, TBK m.351, konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni malikin gereksinimi (ihtiyacı) sebebiyle sözleşmenin sona erdirilmesine imkân tanıyan özel bir hükümdür. Eğer kiralanan taşınmaz yeni bir malik edinmişse (örneğin ev satılmışsa) ve bu yeni malik kendisi veya kanun tarafından belirtilen yakınları için o konuta/işyerine acil kullanım ihtiyacına sahipse, kanun ona özel bir tahliye hakkı verir. Bu hakka göre, yeni malik, mülkiyeti edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla kira sözleşmesini kendi ihtiyacı nedeniyle feshedebilir. Bu bildirim (ihtarname) yapıldıktan sonra kiracıya kanunen tanınan bir süre vardır: Yeni malik, kiracıyı hemen çıkaramaz; kiracının taşınmazı boşaltması için 6 ay beklemek veya mevcut kira süresinin bitimini beklemek zorundadır. Bu süre dolduktan sonra kiracı hâlâ çıkmadıysa, yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Özetle:

• Yeni malik, mülkiyeti edinince 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim göndermeli (ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyeceğini bildirmeli).
• 6 ayın sonunda (veya eğer kira süresi daha önce doluyorsa o sürenin sonunda) kiracı hala çıkmamışsa, yeni malik tahliye davası açabilir.
• Yeni malik bu hakkını kullanmazsa veya süreleri kaçırırsa, kira sözleşmesi devam eder.

Bu hüküm, özellikle ev veya işyeri satın alan yeni malikin, eğer gerçekten orayı kendisi kullanmak zorundaysa (örn. barınma ihtiyacı) kiracıyı makul bir sürede çıkarabilmesini sağlar. Ancak bu durum kiracının ölümüyle doğrudan ilgili bir tahliye sebebi değildir; tamamen yeni malikin ihtiyacıyla ilgilidir. Kiracının ölümü halinde eğer kiracı tarafında sözleşme mirasçılar veya diğer ilgili kişilerce devam ettiriliyorsa, yeni malik de onlara karşı aynı prosedüre uymak zorundadır. Yani kiracının ölümü, yeni malikin tahliye sürecini kolaylaştıran bir durum oluşturmaz. Yeni malik, aynı şekilde ihtar ve dava şartlarına tabi olacaktır.

Örneğin, kiracısı vefat etmiş bir kiralananı satın alan kişi, eğer bu evi kendi ikameti için kullanma ihtiyacındaysa, öncelikle kiracı sıfatını devralan mirasçılara 1 ay içinde ihtar göndermelidir. Bu ihtarda, kanuni hakkına dayanarak 6 ay sonra tahliye talep edeceğini belirtir. Kiracının ölümü gerçeği, yeni malike derhal tahliye hakkı vermez; sadece TBK m.351’deki koşullara uygun bir süreç işletilirse tahliye mümkün olabilir. Aksi takdirde, kiralananı mirasçılar aynı sözleşme ile kullanmaya devam edebilir.

Özetle, TBK m.333 ve 356, kiracının ölümü durumunda sözleşmenin devamlılığını ve mirasçıların/diğer ilgililerin korumasını düzenlerken; “yeni malik tarafından tahliye” kavramı, kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malike tanınan istisnai bir tahliye imkânına işaret eder. Kiracının ölümü, başlı başına bir tahliye sebebi olmadığı gibi, yeni malikin de bu nedenle özel bir hakkı yoktur. Yeni malik ancak kendi gereksinimi gibi yasal bir sebebe dayanarak, o da belirli süre ve usule uyarak tahliye gerçekleştirebilir.

Tahliye İçin İhtar Süreleri ve Usulü

Kira sözleşmesinin ölüm nedeniyle sona erdirilmesi veya tahliye talepleri belirli usul kurallarına tabidir. Hem kiracının mirasçılarının fesih hakkını kullanmasında, hem de kiraya verenin (yeni malikin) ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kullanmasında kanuni ihbar sürelerine uymak ve uygun usulle bildirim yapmak esastır.

Mirasçıların fesih bildirimi (kiracının ölümü halinde): TBK m.333 uyarınca kiracının mirasçıları, kiracının ölümünü takip eden ve kanunun öngördüğü en yakın fesih dönemine kadar, sözleşmeyi feshedebilirler. Bu fesih bir bildirim (ihtar) ile gerçekleştirilir. İhtar süresi, kira sözleşmesinin türüne göre değişebilen yasal fesih bildirim süresidir. Konut ve işyeri kiralarında genellikle 3 aylık ihbar süresi öngörülür; fesih bildirimleri, kira döneminin sonuna 3 ay kala karşı tarafa ulaştırılmalıdır. Örneğin aylık ödemeli ve belirsiz süreli bir konut kirasında, kanun gereği fesih bildirimi 3 ay önceden yapılmak kaydıyla, her 6 aylık dönemin sonu için geçerli olabilir. Belirli süreli sözleşmelerde dahi TBK m.333, mirasçılara sözleşmeyi dönemin sonunda sona erdirme imkânı tanıdığından, benzer şekilde uygulanır.

Mirasçıların fesih bildirimini yazılı şekilde ve kanıtlanabilir bir yolla yapmaları önemlidir. Uygulamada noterden ihtarname göndermek en güvenli yöntemdir. Bildirimin, kiraya verene veya onun kanuni temsilcisine ulaştığı tarih esas alınır. Bu nedenle, mirasçıların noter ihbarnamesiyle kiraya verene ulaşması gereken son tarihi geçirmemesi gerekir. Yukarıda verdiğimiz örnekte, 30 Haziran’da feshi gerçekleştirmek için ihbarın en geç 31 Mart’ta kiraya verene ulaşması gerekmekteydi. Eğer mirasçıların birden fazla olması halinde, ihbarın tüm mirasçılar tarafından ortaklaşa yapılması veya hepsinin imzasını taşıması gerekir. Tek bir mirasçının diğerlerini temsil etmeden gönderdiği fesih ihbarı hukuken tüm mirasçılar adına yapılmış sayılmayabilir. Bu yüzden pratikte mirasçıların birlikte hareket ederek tek bir ihtarname düzenlemesi veya içlerinden birine vekalet verip onun aracılığıyla fesih bildirimini iletmesi uygun olacaktır.

İhtar bildirimi usulüne uygun yapıldığında, mirasçılar sürenin sonunda kiralananı tahliye ederek sözleşmeyi sonlandırmalıdır. Tahliye gerçekleşmez ve mirasçılar kira ilişkisini fiilen sürdürmeye devam ederse (yani fesih ihbarına rağmen çıkmazlarsa), ihbar geçerliliğini yitirebilir ve sözleşme devam ediyor sayılabilir. Bu durumda kiraya veren de fesih ihbarının gereğini (tahliyeyi) yerine getirmeyen mirasçılara karşı hukuki yollara başvurabilir. Ancak uygulamada, mirasçılar fesih ihbarı verdikten sonra genellikle kiralananı boşaltırlar; aksi halde kira sözleşmesinin devamını istemiş kabul edilirler.

Yeni malikin tahliye ihtarı (gereksinim nedeniyle): Yukarıda da değindiğimiz gibi, kiralananın yeni maliki, kendisi veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı varsa, kanunen tanınan özel fesih hakkını kullanabilir. Bunun için, yeni malik mülkiyet hakkını kazandıktan sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim de genellikle noter ihtarnamesi şeklinde yapılır ve içeriğinde, yeni malikin kimliği, mülkiyeti ne zaman edindiği, hangi gerekçeyle (örn. kendisinin, eşinin, çocuğunun ihtiyacı gibi) taşınmaza ihtiyaç duyduğu belirtilir. Ayrıca kiracıdan, kanunun öngördüğü süre sonunda (6 ay veya varsa sözleşme bitim tarihi) kiralananı tahliye etmesi talep edilir.

İhtarın kiracıya ulaşmasıyla birlikte, yasal bekleme süresi işlemeye başlar. Kanuna göre yeni malikin dava açabilmesi için edinme tarihinden itibaren en az 6 ay geçmiş olmalıdır. Bu 6 aylık sürenin amacı, kiracıya makul bir süre vererek yeni bir yer bulmasını sağlamaktır. Kiracı, bu süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, 6 ay dolduğunda yeni malik tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ayrıca eğer kira sözleşmesinin süresi bu 6 aydan önce bitiyorsa, yeni malik daha erken, sözleşme süresinin sonunda da dava açabilir (TBK 351, sözleşme süresinin bitimi ihtimalini de düzenler). Yeni malikin ihtar süresine uyması zorunludur; 1 aylık süre geçirildiyse bu özel tahliye hakkı düşer. Aynı şekilde ihtar verilip 6 ay dolmadan açılan tahliye davası da erken açıldığı için usulden reddedilir.

Usule ilişkin diğer hususlar: İhtarların yazılı olması kanuni bir zorunluluktur. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarlar resmi tebligat niteliğinde olduğundan en sık başvurulan yöntemdir. Bunun yanı sıra, iadeli taahhütlü posta veya kira sözleşmesinde yazılı bir adres varsa oraya gönderim de mümkün olabilir; ancak ispat kolaylığı bakımından noter ihtarı tercih edilir. İhtar metninde fesih sebebinin ve fesih tarihinin açıkça belirtilmesi, muhtemel uyuşmazlıklarda yoruma mahal vermemek açısından önem taşır. Mirasçıların göndereceği ihtarda “TBK m.333 uyarınca kiracının ölümü sebebiyle sözleşmeyi feshettikleri” ve “fesih tarihinin (en yakın dönem sonunun) ne olacağı” belirtilmelidir. Yeni malikin ihtarında ise “TBK m.351 gereği yeni malikin gereksinimi nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkını kullandığı, 6 ay sonra dava açabileceği” gibi bilgiler bulunmalıdır.

Tahliye davası usulü: Süreç sonunda tahliye için dava gerekebilecek durumlar vardır. Örneğin yeni malikin ihtarına rağmen kiracı çıkmadıysa, 6 ay sonunda sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır. Keza, mirasçıların ihtarından sonra kiraya veren tahliye konusunda sıkıntı çıkarırsa (örneğin ihtarı geçersiz sayıp çıkmadıkları iddiasıyla dava açarsa) bunun da mahkemede çözümlenmesi gerekir. Tahliye davalarında yasal süreçler izlenir ve mahkeme, kanun hükmüne uygunluk denetimi yapar. Özellikle yeni malik davalarında, ihtar süresi ve gerçek ihtiyaç unsuru mahkemece incelenir; ihtiyacın samimi olması beklenir.

Kira Ödemelerinin Yapılacağı Adresin Değişmesi

Kira ilişkisi devam ederken kiraya verenin değişmesi (ölüm ya da satış gibi nedenlerle) durumunda, kiracının kira bedelini ödeyeceği kişi ve adres de değişebilir. Kiracının borcu bir para borcu olduğundan, TBK m.89 gereği aksi kararlaştırılmadıkça alacaklının (kiraya verenin) ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ifa edilmelidir. Pratikte günümüzde kira ödemeleri genellikle kiraya verenin bildirdiği banka hesabına yatırılmak suretiyle ifa edilmektedir.

Kiraya verenin ölümü halinde, kiracının artık kime ve nereye ödeme yapacağı sorunu gündeme gelir. Kiraya verenin mirasçıları yeni alacaklılar olarak devreye girdiğinden, kiracının bu kişilere ödeme yapması gerekir. İdeal olan, mirasçıların kiracıya kendilerini tanıtıp, hangi banka hesabına veya adrese ödeme yapılacağını bildirmeleridir. Kiracının, kiraya verenin ölüm haberini aldıktan sonra temerrüde düşmemek için yapması gereken, kira bedellerini zamanında ve doğru tarafa ödemeye devam etmektir. Eğer kira daha önce belirli bir hesaba yapılıyorduysa ve mirasçılar henüz aksi bir talimat vermediyse, o hesaba ödemeye devam etmek makul olabilir. Ancak hesap sahibi ölen kişi ise, banka ölüm sonrası hesabı dondurabilir. Bu durumda kiracı, mirasçıların hesap bilgilerini edinene kadar ödeme yapamaz hale gelebilir.

Hukuken, kiraya verenin değişmesi kiracıyı zor durumda bırakarak ifayı güçleştirirse, TBK m.89 uyarınca borcun ifa yeri konusunda kiracı korunur. Örneğin kiraya veren başka bir şehirde yaşayan mirasçılar olabilir ve kiracıya yeni bir hesap veya adres bildirilmemiş olabilir. Kiracının bu gibi durumlarda temerrüde düşmemek için başvurabileceği yol “tevdi” müessesesidir. Türk Borçlar Kanunu m.107, alacaklının (kiraya verenin) haklı bir sebep olmaksızın ödemeyi kabul etmemesi veya ödeme için gerekli fiilleri yapmaması halinde borçlunun (kiracının) borcunu tevdi mahalline depo ederek ifa edebileceğini düzenler. Kiraya verenin birden fazla mirasçısı varsa veya muhatap alınacak kişi belirsiz ise, kiracı Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kira bedelini yatıracağı tevdi yerinin belirlenmesini talep edebilir. Mahkeme, kiracıya göstereceği hesap veya emanet aracılığıyla, kiracının kira bedelini yatırmasını sağlar. Bu şekilde ödeme, kanunen geçerli bir ifa yerine geçer ve kiracı borcunu ödemiş sayılır. Yargı uygulamasında da, kiraya verenin ölümü ile geride birden fazla mirasçı kalması ve mirasçıların paylı (ya da elbirliği) mülkiyetine konu bir alacak söz konusu olması hallerinde, kiracının tüm mirasçılara karşı borcundan kurtulabilmesi için parayı tevdi mahalline yatırması önerilmektedir.

Kiraya verenin adresi değiştiğinde (örneğin taşındığında veya mirasçıların farklı bir yerde ikamet etmesi durumunda), kiraya veren bu yeni adresi kiracıya bildirmelidir. Kiracının, kendisine resmi olarak bildirilmeyen bir adrese ödeme yapma yükümlülüğü yoktur. Eğer kiraya veren adres değişikliğini haber vermemiş ve bu yüzden kiracı kira bedelini ödeyememişse, bu durum doktrinde alacaklı temerrüdü olarak nitelendirilebilir. Kiracı, ödeme yapmaya çalıştığı halde kiraya verenin kusuruyla yapamıyorsa sorumluluktan kurtulur. Elbette, tamamen iletişimsizlik olmaması için kiracının da makul çabayı göstermesi beklenir (örneğin kiraya verenin mirasçılarını araştırmak, eski adresine bildirim yapmak gibi).

Uygulamada, kiraya verenin ölümü halinde kiracılar çoğunlukla kira bedelini eski kiraya verenin hesabına yatırmaya devam etmektedir (eğer hesap aktifse) ya da mirasçılarla irtibat kurarak yeni hesap bilgilerini talep etmektedir. Güvenli tarafta kalmak için, kiracının mutlaka ödemenin ulaştığını teyit etmesi gerekir. Eğer mirasçılar arasında paylaşımla ilgili bir sorun doğarsa, kiracı doğru kişiye ödeme yaptığı sürece sorumluluğunu yerine getirmiş olur. Örneğin mirasçılar kendi aralarında pay konusunda anlaşamıyorsa, kiracının bundan bağımsız olarak toplam kira bedelini ödemiş olması onun yükümlülüğünü yerine getirdiği anlamına gelir. Mirasçılar kendi aralarında paylaşımı daha sonra çözerler.

Özetle, kiraya verenin değişmesi durumunda kiracının yapması gereken:

• Yeni malikin/mirasçıların ödeme bilgilerini öğrenmek,
• Kira bedelini yeni belirlenen hesaba veya adrese ödemek,
• Eğer bu bilgiler sağlanmamışsa, mahkeme aracılığıyla tevdi depo yapmak suretiyle ödeme sorumluluğunu yerine getirmektir.

Bu şekilde kiracı, kira bedelini doğru yere ödemiş ve olası ihtilaflardan korunmuş olacaktır. Aksi halde, örneğin kiracı mirasçıları bekleyip hiçbir yere ödeme yapmazsa, mirasçılar sonradan ortaya çıktığında kiracı geçmiş aylara ait kira borcuyla karşılaşabilir. Bu nedenle iletişim kurulamazsa dahi kiracının tevdi yolunu kullanması önerilir.

Kiracının Ölümünde Tahliye Taahhüdü Verilmişse Sonuçları

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği bir belgedir. Bu belge genellikle kiraya veren lehine düzenlenir ve TBK m.352 kapsamında, belirtilen tarihte tahliye edilmemesi halinde kiraya verene icra yoluyla tahliye imkanı veren güçlü bir belgedir. Peki, kiracı böyle bir tahliye taahhüdü verdikten sonra vefat ederse, bu taahhütname hala geçerli midir ve mirasçılar için bağlayıcı mıdır?

Kiracının ölümü, düzenlenmiş bir tahliye taahhütnamesinin hukuki geçerliliğini ortadan kaldırmaz. Zira kira sözleşmesi ve ona bağlı yan yükümlülükler, mirasçılara intikal eder. Tahliye taahhüdü de kira sözleşmesinin bir parçası olarak değerlendirildiğinden, ölen kiracının mirasçıları veya TBK m.356 kapsamında sözleşmeye devam eden kişiler bu taahhütnamenin getirdiği yükümlülüğe uymak zorundadır. Eğer taahhütnameye göre belirli bir tarihte kiralananın boşaltılması gerekiyorsa, kiracının vefatı halinde dahi o tarihte kiralananın tahliye edilmesi beklenir. Kiraya veren (vefat ettiyse onun mirasçıları), tahliye taahhüdüne dayanarak belirtilen tarih geldiğinde kiralananın boşaltılmasını talep etme ve eğer boşaltılmazsa icra yoluyla tahliye ettirme hakkına sahiptir.

Şöyle bir senaryo düşünelim: Kiracı, kiraya verene 1 Temmuz 2025 tarihinde evi tahliye edeceğine dair noterden yazılı taahhüt vermiştir. Kiracı 2025 yılının Nisan ayında vefat ederse, normalde kira sözleşmesi mirasçılarıyla devam edecektir. Taahhüt edilen tahliye tarihi olan 1 Temmuz 2025 geldiğinde, eğer mirasçılar veya evde yaşayan diğer kişiler evi boşaltmazsa, kiraya veren bu taahhütnameye dayanarak doğrudan icra takibi başlatabilir veya mahkemeden tahliye kararı talep edebilir. Mirasçıların “bu taahhütnameyi biz vermedik, bize karşı ileri sürülemez” şeklindeki itirazları hukuken genellikle kabul görmez, çünkü taahhütname kira sözleşmesinin ayrılmaz bir parçasıdır ve mirasçılar kira sözleşmesine devam etmek suretiyle bu yükümlülüğü de üstlenmiş sayılır. Yargıtay uygulaması da, benzer şekilde, kiraya verenin ölümü halinde dahi onun mirasçılarının tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıyı çıkarabileceğini kabul etmektedir. Bu kıyasla, kiracının ölümü halinde de kiraya verenin hakları saklıdır.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarının zaten sağlanmış olmasıdır. Yani taahhütname usulüne uygun (örneğin noter huzurunda) ve baskı/tehdit olmaksızın imzalanmış olmalıdır. Kiracının ölümünden sonra, eğer mirasçılar taahhüt edilen tarihe kadar taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye taahhüdüne dayanarak icra müdürlüğünden tahliye emri gönderebilir. İcra takibine mirasçıların itiraz etmesi durumunda, itirazın kaldırılması ve tahliye için mahkemeye başvurulabilir. Mahkeme, taahhüdün geçerliliğini incelerken kiracının imzasına ve taahhüdün yasal şartlarına bakar; kiracının ölmüş olması tek başına taahhüdü hükümsüz kılmaz. Dolayısıyla mirasçı konumundaki kiracılar veya kiracının birlikte yaşadığı kişiler, vefat eden kiracının verdiği taahhütnameyle bağlıdır.

Eğer kiracı tahliye taahhüdü vermiş ancak vefatından önce kiralananı boşaltmamışsa, mirasçılar bakımından iki seçenek doğabilir: Ya taahhüt edilen tarihte evi boşaltarak sorumluluğu yerine getirmek ya da taahhüdün gereği yerine getirilmezse karşılaşılacak yaptırımlara katlanmak. Tahliye taahhüdüne uyulmaması halinde kiraya veren hızlı bir şekilde (icra yoluyla) tahliye gerçekleştirebileceğinden, mirasçıların bu belgeyi ciddiye alması gerekir.

Şunu da belirtmek gerekir ki, eğer kiracının mirasçıları kira sözleşmesini TBK m.333 kapsamında feshederek kiralananı, tahhüt edilen tarihten önce boşaltırlarsa, tahliye taahhüdü konusu da kendiliğinden ortadan kalkacaktır. Örneğin kiracının mirasçıları, kiracı ölür ölmez kanuni ihbar süresine uyarak sözleşmeyi 3 ay içinde feshedip kiralananı tahliye etmişlerse, artık taahhütnamedeki tarih beklenmeksizin sözleşme sona ermiş olacağından, kiraya veren o taahhüde dayanarak ayrıca bir talepte bulunamaz. Ancak bu senaryoda bile, kiraya verenin elinde tahliye taahhüdü bulunması, mirasçıların hızlı hareket etmesi için bir motivasyon olabilir; zira aksi halde taahhüt tarihinde kesin tahliye riskiyle karşılaşacaklardır.

Sonuç olarak, kiracının ölümü halinde tahliye taahhüdünün akıbeti şu şekilde özetlenebilir:

• Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin bir parçası olup, kiracının ölümüyle geçerliliğini yitirmez.
• Kiraya veren (vefat ettiyse mirasçıları), taahhüt edilen tarihte kiralananın boşaltılmasını talep etme hakkına sahiptir ve mirasçılar bu taahhütnameyle bağlıdır.
• Mirasçılar, eğer sözleşmeyi önceden feshetmemişlerse, taahhüt tarihine riayet etmeli veya o tarihte tahliye gerçekleşmezse icra takibi riskini göze almalıdır.
• Kiracının ölümü, taahhüdün “mirasçılar tarafından verilmediği” gerekçesiyle geçersiz sayılması için yeterli değildir; hukuken kiracının halefleri taahhüdün tarafı konumundadır.

Yargıtay İçtihatları Doğrultusunda Uygulamadaki Yorumlar

Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra Yargıtay kararları da, kiracının veya kiraya verenin ölümü hallerinde kanuni düzenlemelere paralel bir uygulama geliştirmiştir. Yargıtay’ın içtihatları, genel olarak sözleşmenin halefiyet ilkesi gereği devam edeceğini ve bazı usuli konulara dikkat edilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Aşağıda konuyla ilgili öne çıkan bazı Yargıtay yorumları özetlenmiştir:

• Kiraya verenin ölümü kiracılık ilişkisini sona erdirmez: Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017 tarihli bir kararında açıkça belirtildiği üzere “kiraya verenin ölümü ile kiracılık ilişkisi sona ermez. Halefiyet ilkesi gereğince kiracı ile mirasçılar arasında devam eder.” denilmiştir. Aynı kararda, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.640’a atfen, mirasçılar arasındaki elbirliği mülkiyeti nedeniyle, kiraya verenin mirasçılarının birlikte hareket etmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu karar, yukarıda açıkladığımız gibi kiraya verenin ölümü sonrası kira ilişkisine mirasçıların katılması ilkesini desteklemekte ve uygulamada da kiracının korunacağını göstermektedir.
• Mirasçıların birlikte dava açma zorunluluğu: Yine Yargıtay 8. HD’nin aynı kararında ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/9222 K. sayılı kararında, kiraya verenin mirasçıları arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu ifade edilmiştir. Bu ilke uyarınca, kiraya verenin mirasçıları kiracıya karşı kira alacağı, tahliye davası gibi davaları birlikte açmalı; icra takiplerini birlikte yürütmelidir. Kararlarda, mirasçılardan birinin tek başına başlattığı işlemlerin, diğer mirasçıların muvafakati veya temsilcisi atanması suretiyle sonradan düzeltilebileceği ancak özellikle icra takiplerinde eksikliğin sonradan giderilmesinin mümkün olmadığı belirtilmiştir. Bu içtihatlar, mirasçıların kendi aralarındaki uyumunun ve birlikte hareket etmelerinin ne kadar önemli olduğunu ortaya koymaktadır. Örneğin, bir mirasçı kiracı aleyhine icra takibi yapıp diğerlerini dahil etmemişse, bu takip sırf bu nedenle bile geçersiz sayılabilecektir.
• Kiracının ölümü ile kira sıfatı sona ermez: Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2017 tarihli bir kararında, kiracının ölümü sonrası mirasçıların aktif husumet ehliyeti konusunda önemli bir tespitte bulunmuştur. Somut olayda kiracı ölmüş, mirasçısı kira ilişkisine dair bir dava açmıştır. İlk derece mahkemesi “kiracılık sıfatı sona erdiği” gerekçesiyle davayı reddetmişse de Yargıtay bu kararı bozmuş ve “6098 sayılı TBK’nın 333. maddesinde kiracının ölümü ile sözleşmenin kendiliğinden sona ermeyeceği kabul edilmiştir. Bu durumda açılan davada bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddi doğru değildir.” şeklinde hüküm kurmuştur. Bu karar, kiracının ölümü halinde sözleşmenin devam ettiğini ve mirasçıların kiracılık sıfatıyla dava açabileceklerini net biçimde ortaya koymaktadır. Yani mirasçılar, kiralananla ilgili haklarını (örneğin depozito iadesi, haksız tahliye tazminatı vs. gibi konularda) aramak için gerekli aktif husumet ehliyetine sahiptir; mahkemelerin bunu “kiracı öldü, dava hakkı yok” diye reddetmesi hatalı bulunmuştur.
• TBK m.356’nın yorumlanması: Yargıtay, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının birlikte yaşadığı kişilerin durumu hakkında da yorumlar yapmıştır. Örneğin, kiracının ölümü sonrası aynı evde oturan aile bireylerinin sözleşmeye devam etmesi halinde, kiraya verenin bunları tahliye etmek için “haksız işgal” iddiasında bulunamayacağı kabul edilmektedir. Zira TBK m.356 bu kişilere sözleşmeye devam hakkı tanımıştır. Yargıtay bu düzenlemeyi sosyal açıdan da değerlendirerek, özellikle aile konutu niteliğindeki kiralamalarda, eş ve çocukların korunması gerektiğine işaret eder. Uygulamada Yargıtay kararlarında, kiracının ölmeden önce birlikte yaşadığı eşinin, evlilik birliği içinde olduğu için zaten kira sözleşmesinden kaynaklanan kullanım hakkına ortak sayılabileceği bile ifade edilmektedir. Bu, aile bireylerinin mağdur olmaması adına yargısal bir yorumdur.
• Sözleşmeye konulan ölüm halinde sona erme kayıtları: Her ne kadar doğrudan Yargıtay kararına yansımış spesifik bir örnek olmasa da, içtihatlar ışığında denilebilir ki, kira sözleşmesine taraflardan birinin ölümü halinde sözleşmenin kendiliğinden sona ereceğine dair bir madde konulmuş olsa bile mahkeme bunu dikkate almayacaktır. Çünkü TBK m.333 kiracının ölümü halini açıkça düzenlemiş ve sözleşmenin bitmeyeceğini söylemiştir; bu hüküm kamu düzenine yakın bir işleve sahiptir. Kiraya verenin ölümü halinde ise zaten kanun sözleşmenin doğal olarak devam edeceğini varsaydığından, tarafların bunun aksini kararlaştırması mümkün görülmemektedir. Yargıtay’ın halihazırdaki yaklaşımı, kanuna aykırı sözleşme şartlarının geçersizliği yönündedir. Dolayısıyla uygulamada, böyle bir şart yazılmış olsa dahi, mirasçılar haklarını talep ettiğinde Yargıtay o şartı uygulamayacaktır.
• Tahliye taahhüdünün mirasçılara karşı geçerliliği: Yargıtay kararlarında doğrudan kiracının ölümü ve tahliye taahhüdü konusunda özel bir ifade bulunmasa da, benzer konulara temas eden kararlar mevcuttur. Örneğin, Yargıtay kiraya verenin ölümü sonrasında mirasçıların tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabileceğini kabul etmiştir. Bu içtihadın karşıt kavramdan yorumuyla, kiracının ölümü halinde de kiraya verenin elindeki tahliye taahhüdünü mirasçılara karşı kullanabileceği sonucuna varabiliriz. Uygulamada da, mirasçıların bu yöndeki savunmalarının genellikle sonuçsuz kaldığı görülür. Mahkemeler, taahhütnamenin geçerli ve kiracı tarafından verilmiş olması koşuluyla, kiracının ölümü sonrasında da taahhüdün bağlayıcılığını kabul etmektedir.

Sonuç olarak, Yargıtay içtihatları kiracının veya kiraya verenin ölümü durumunda kanundaki ilkelere uygun bir çizgi izlemektedir. Kiracılık sıfatının mirasçılara geçeceği, kira ilişkisinin halefiyetle devam edeceği, mirasçıların birlikte hareket etme zorunluluğu ve kanuni fesih haklarının sınırları Yargıtay kararlarında netleştirilmiştir. Bu içtihatlar doğrultusunda uygulamada temel prensip, “ölüm tek başına kira sözleşmesini sonlandırmaz” şeklinde özetlenebilir. Hem kiracılar hem de ev sahipleri (ve onların mirasçıları), Yargıtay’ın bu yaklaşımını dikkate alarak hak ve yükümlülüklerini yerine getirmelidir.

Mirasçıların Kendi Aralarında Yaşadığı Sorunlar

Taraflardan birinin ölümüyle kira ilişkisine birden fazla mirasçı dahil olduğunda, uygulamada mirasçıların kendi aralarında çeşitli sorunlar yaşanabilmektedir. Bu sorunlar hem kiracı tarafında hem de kiraya veren tarafında ortaya çıkabilir.

Kiracı tarafındaki mirasçıların sorunları: Kiracının ölümüyle sözleşmeye birden çok mirasçı taraf olduğunda, bu kişiler arasında kira sözleşmesinin yönetimi konusunda anlaşmazlıklar çıkabilir. Örneğin, vefat eden kiracının üç mirasçısı olduğunu düşünelim. Bu mirasçılardan biri kiralanan konutta bizzat oturmaya devam etmek isterken, diğer ikisi kira sözleşmesini sonlandırmak veya evi başkasına kiraya vermek isteyebilir. Bu durumda:

• Sözleşmeye devam edip etmeme kararı: Mirasçılardan biri evde yaşıyor ve ihtiyacı varsa, devam etmekte ısrarcı olabilir. Ancak TBK m.333’teki fesih hakkını kullanmak için tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Eğer diğer mirasçılar fesih ister ama evde yaşayan mirasçı istemezse, pratikte sözleşme devam edecektir çünkü fesih ihbarının tüm mirasçılarca yapılması zorunludur. Bu, diğer mirasçılar açısından istenmeyen bir durum olabilir; zira onlar kira ilişkisini sonlandırıp evi boşaltmak (belki evi teslim edip sorumluluktan kurtulmak) arzusundadır. Böyle bir anlaşmazlıkta, evde oturan mirasçı fiilen kira bedelini ödemeye devam ettikçe kira sözleşmesi sürebilir. Diğer mirasçılar ise kendi payları oranında kira borcundan teorik olarak sorumlu olsalar da, pratikte ödemeyi yapan genellikle evi kullanan mirasçı olur. Eğer evi kullanan mirasçı kira bedelini ödemezse, kiraya veren toplam kira için tüm mirasçılara müracaat edebilir. Bu durumda, kira borcu mirasçılar arasında paylaştırılabilir veya içlerinden birinin ödediği tutarı diğerlerinden rücu etmesi söz konusu olabilir. Mirasçıların bu tür durumlarda kendi aralarında anlaşarak sorumluluğu tek bir kişide toplaması (örneğin evi kullanan mirasçının tüm kirayı ödemesi ve diğerlerinin de resmi olarak sözleşmeden çekilmesi için kiraya verenle anlaşma yapılması) en sağlıklı yoldur. Kiraya veren de, çoğu zaman, fiilen evi kullanan kişi ile yeni bir sözleşme yaparak diğer mirasçıları sorumluluktan çıkarmaya razı olabilir.
• Kiranın ödenmesi ve yük paylaşımı: Birden fazla mirasçı kiracı konumunda olduğunda, kira bedelinin kimin tarafından ödeneceği meselesi doğar. Hukuken mirasçılar kira borcundan müteselsilen sorumludur (birlikte sorumluluk). Ancak iç ilişkide aralarında farklı anlaşmalar olabilir. Diyelim ki mirasçılardan biri evde oturmaya devam ediyor, diğerleri başka şehirde yaşıyor. Bu durumda evde kalan kişi, kira bedelini ödemeyi üstlenebilir. Diğer mirasçılar belki kira bedeline katılmak istemeyecektir çünkü evi kullanmıyorlardır. Eğer evde kalan mirasçı kira ödemelerini aksatmadan yaparsa, kiraya veren açısından sorun yoktur. Fakat bu mirasçı ödemede zorlanırsa ve diğer mirasçılar da destek olmazsa, kira borcu birikebilir. Kiraya veren bu borç için tüm mirasçıları birlikte dava edebilir. Mahkeme, mirasçılardan hepsini borçlu kabul edeceğinden, içlerinden ödeme gücü olandan tahsil yoluna gidilebilir. Bu da mirasçılar arasında maddi uyuşmazlığa yol açabilir. İçlerinden biri borcun tamamını öderse, diğer mirasçılara payları oranında rücu (geri talep) hakkı doğar. Bu gibi durumlar, aile içinde huzursuzluk yaratabileceği gibi hukuki ihtilaflara da zemin hazırlayabilir.
• Depozito ve diğer hakların paylaşımı: Kiracı ölmeden önce kiraya verene bir depozito ödemiş olabilir. Kiracının ölümüyle, bu depozito alacağı da mirasın bir parçası haline gelir. Sözleşme sonunda depozito iade edileceğinde, eğer birden çok mirasçı varsa, depozito bedeli mirasçıların miras paylarına göre bölüşülmelidir. Uygulamada, eğer mirasçılardan biri sözleşmeye devam etmiş ve evi o teslim etmişse, kiraya veren depozitoyu o kişiye iade edebilir. Bu noktada diğer mirasçıların kendi aralarında hesaplaşması gerekir. Depozito tutarının paylaşımı da eğer güven ilişkisi yoksa sorun yaratabilir. Benzer şekilde, kiracının fazla ödediği bir kira varsa, bu alacak da mirasçılar arasında paylaştırılmalıdır.
• Kiralananın kullanımıyla ilgili anlaşmazlıklar: Özellikle işyeri kiralarında, kiracının ölümü sonrası birden fazla mirasçı işletmeyi birlikte yürütmek zorunda kalabilir. Eğer işletmeyi devralma konusunda fikir birliği yoksa, ortaklık sorunları yaşanabilir. TBK m.356 işyeri kiralarında ortaklara ve uygun mirasçılarına devam hakkı verse de, eğer ortaklar arası uyumsuzluk varsa pratikte işletme sürdürülemeyebilir. Bu durumda belki işletmenin tasfiyesi veya kira hakkının devri gibi çözümler düşünülecektir. Yine konut kiralarında da, örneğin kardeşlerden biri evde kalmak ister diğeri kiraya vermek isterse, anlaşmazlık ortaya çıkar. Kanun, bu iç sorunları özel olarak düzenlememiştir; miras hukukunun genel hükümleri çerçevesinde çözüm aramak gerekecektir (örneğin ortaklığın giderilmesi davası gibi yollar). Fakat kira sözleşmesi devam ettiği sürece tüm mirasçıların hak sahibi ve borçlu olduğu gerçeği, anlaşmazlık halinde işleri zorlaştırabilir.

Kiraya veren tarafındaki mirasçıların sorunları: Kiraya veren öldükten sonra, mirasçıların da kendi aralarında yaşayabileceği sıkıntılar bulunur:

• Kiranın tahsili ve paylaşımı: Birden fazla mirasçı söz konusuysa, her bir mirasçı kira bedelinin kendi miras payı oranındaki kısmına hak kazanır. Örneğin, babadan kalan bir kiralık evde üç çocuk eşit payla mirasçıysa, aylık 3000 TL kira bedelinin her birine 1000 TL’lik kısmı ait olacaktır. Kiracının bu bedeli nasıl ödeyeceği mirasçılar arasında koordinasyon gerektirir. En pratik yöntem, mirasçıların ortak bir hesap belirleyip kiracının kira bedelini oraya ödemesidir. Ancak bazen mirasçılar anlaşamaz; örneğin biri kirayı kendi hesabına ister, diğeri farklı. Kiracının bu durumda yapacağı şey, güvenli tarafta kalmak için tüm mirasçıların onayını almış bir ödeme yöntemi bulmaktır (aksi halde yukarıda bahsedilen tevdi mahalli çözümüne gidebilir). Mirasçılar kira gelirini aralarında paylaşamaz veya biri haksız şekilde tüm tutarı alırsa, bu da ayrı bir ihtilaf konusu olabilir. Böyle durumlarda mirasçılardan biri, diğerine düşen payı vermiyorsa alacak davası açmak gerekebilir. Mirasçıların kendi aralarında anlaşarak hareket etmesi, süreci kolaylaştırır; aksi halde hukuki süreçler devreye girebilir.
• Karar alma zorlukları (kira artışı, sözleşme yenileme): Kiraya verenin mirasçıları, kira sözleşmesinin geleceği hakkında karar verirken birlikte hareket etmek zorundadır. Örneğin, sözleşme yenileme zamanı geldi ve kiraya veren zam yapmak istiyor diyelim. Bir mirasçı yüksek zam isterken diğeri kiracıyı kaybetmemek için düşük zam isteyebilir. Bu durumda hangi irade geçerli olacaktır? Hukuken kira artış oranı sözleşmede belirliyse ona uyulur; belirli değilse kanuni sınırlar çerçevesinde kira tespiti istenebilir. Ancak kira tespiti davası açılması bile mirasçıların birlikte hareket etmesini gerektirebilir (dava dilekçesini tüm mirasçıların imzalaması gibi). Eğer mirasçılardan biri bunu istemezse, diğeri tek başına dava açabilir mi? İçtihatlar, zorunlu dava arkadaşlığı gerektiren hallerde tek başına açılan davaların usulden reddini öngörüyor. Kira artışı konusunda tam bir zorunlu dava arkadaşlığı olmasa bile, birlikte açmak her zaman daha güçlü bir hukuki zemin sağlar. Karar alma zorluğu, tahliye davalarında da görülür; diyelim ki kiracı sözleşmeye aykırı davrandı (kira ödemiyor ya da evi kötü kullanıyor), mirasçılardan biri tahliye davası açmak istiyor, diğeri “gerek yok” diyor. Bu durumda istekli olan mirasçı dava açsa bile, diğer mirasçının muvafakati yoksa Yargıtay içtihatları gereği davada taraf teşkili eksik olabilir. Yani, mirasçılar arasındaki uyumsuzluklar, kiraya veren tarafında hak aramayı sekteye uğratabilir.
• Mirasçıların kendi aralarında anlaşmazlıklarını çözümü: Miras hukukunda, bir mal üzerinde anlaşamayan mirasçılar için “ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)” davası söz konusu olabilir. Kiraya verilen mal bir gayrimenkulse, mirasçılardan biri bu davayı açıp malın satılmasını isteyebilir. Satış gerçekleşirse, kira sözleşmesi de yeni malike devredilir. Bu, sorunu kökten çözse de kiracıyı yeni bir durumla (yeni malik) karşı karşıya bırakır. Eğer mirasçılar malı bölüşebiliyorsa (örneğin birden fazla daire varsa paylaşıyorlarsa) kira gelirini de bölüşebilirler. Ancak tek bir kiralık konutta ortak kalan mirasçılar uzun süre anlaşamazsa, bu durum hem kendi aralarında hukuki süreçlere hem de kiracının belirsizlik yaşamasına neden olur.

Özetle, birden fazla mirasçı olması durumunda kira ilişkisinin yürütülmesi, tek mirasçı olmasına kıyasla daha karmaşık hale gelebilir. Kanun, mirasçıların kendi arasındaki ilişkisini ayrıntılı düzenlememiş, genel miras hukuku ilkelerine bırakmıştır. Pratik çözüm, mirasçıların uzlaşarak hareket etmesidir:

• Kiracı tarafında: Bir mirasçı sözleşmeyi devralmak istiyorsa, diğerleri onun bu rolünü kabul edip kendilerini sorumluluktan kurtaracak şekilde hareket edebilir (örneğin kiraya verenle anlaşıp sözleşmeye tek bir ismin devam etmesini sağlama).
• Kiraya veren tarafında: Mirasçılar aralarından bir kişiyi yetkilendirip (örneğin aralarında vekalet vererek) kira ilişkisinin idaresini ona bırakabilir ve gelirleri paylaşabilir.

Bu işbirliği sağlanamazsa, hem kiracılar hem de ev sahipleri yönünden hukuki anlaşmazlıklar kaçınılmaz olacaktır. Mirasçıların sulh yoluyla kendi aralarında anlaşmaları, kira sözleşmesinin sağlıklı devamı için kritik önemdedir. Yargıtay’ın da vurguladığı gibi, taraf teşkili (doğru tarafların bir araya gelmesi) kamu düzenine ilişkin görüldüğünden hakimler mirasçıların birlikte hareket etmesini resen gözetirler. Bu nedenle, mirasçıların kendi aralarındaki sorunları çözmesi, hak kaybı yaşamamaları için gereklidir.

Sonuç: Kiracının veya kiraya verenin ölümü, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kira sözleşmesinin sona ermesiyle sonuçlanmaz. Mirasçılar –ve konut/işyeri kiralarında diğer bazı kişiler– kira ilişkisine kanunen dahil olup, sözleşme devam eder. Kiracının ölümü halinde mirasçılar sözleşmeyi sürdürme veya kanuni sürede feshetme seçeneğine sahiptir. Kiraya verenin ölümü halinde ise mirasçılar kiraya veren konumuna geçer ve sözleşme aynı şartlarla devam eder. Yeni malikin, kendi ihtiyacı sebebiyle tahliye hakkı saklı olmakla birlikte, bunun için kanunun öngördüğü süre ve usule uymak zorunludur. Ölüm halinde kira ilişkisinde ortaya çıkabilecek her türlü durum –fesih bildirimi, tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmesi, mirasçıların anlaşmazlıkları– resmi hukuk kuralları ışığında çözülmeye çalışılır. Hem kiracı mirasçılarının hem de kiraya veren mirasçılarının hak ve yükümlülüklerinin bilincinde olmaları, doğru adımları atmaları önemlidir. Özellikle de birden fazla mirasçı olduğunda, hukuki süreçlerde birlikte hareket etmeye özen gösterilmelidir. Aksi takdirde, şekil eksiklikleri yüzünden davaların reddi veya benzeri sonuçlar doğabilir.

Unutulmamalıdır ki, kira hukukunda amaç taraflar arasındaki dengeyi korumaktır: Ölüm gibi hayatın doğal bir olayı nedeniyle ne kiracılar mağdur edilmeli ne de ev sahiplerinin hakları zedelenmelidir. TBK’nın hükümleri ve Yargıtay içtihatları da bu dengeyi sağlamaya yöneliktir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Kiracı ölürse kira sözleşmesi otomatik olarak biter mi?

   Hayır, otomatik olarak bitmez. Kiracının ölümü halinde sözleşme kendiliğinden sona ermez; kiracının yasal mirasçıları kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve sözleşme devam eder. Mirasçılar eğer istemezlerse, kanunda belirtilen süreye uyarak sözleşmeyi feshedebilirler (en yakın dönem sonu için fesih bildirimi yaparak).

2. Kiraya veren (ev sahibi) ölürse kiracı evden çıkmak zorunda mı?

   Hayır. Kiraya verenin ölümü de kira sözleşmesini sona erdirmez. Bu durumda kiracılık ilişkisi yeni malik konumundaki mirasçılarla devam eder. Kiracı, aynı koşullarla kirada kalmaya devam edebilir; ev sahibinin ölümü nedeniyle kiracının tahliyesi istenemez.

3. Kiracının ölümü halinde mirasçılar kirayı ödemek zorunda mı?

   Evet, mirasçılar kira sözleşmesine taraf oldukları için kiracının borçlarını da devralırlar. Bu kapsamda, kiracının vefatından sonra kiralananın kullanımına devam edildiği sürece kira bedelini ödeme yükümlülüğü mirasçılardadır. Mirasçılar sözleşmeyi feshetmeyip devam ettiriyorlarsa, kirayı zamanında ödemelidirler.

4. Kiraya verenin ölmesi halinde kira bedelini kime ödeyeceğim?

   Kiraya veren ölünce kira bedelini, kiraya verenin mirasçılarına ödersiniz. Mirasçılar genellikle bir hesap veya iletişim bilgisi bildirir. Eğer mirasçıların kim olduğu veya nereye ödeme yapacağınız belirsizse, Sulh Hukuk Mahkemesi’nden tevdi yeri belirlenmesini talep ederek kira bedelini mahkemeye yatırabilirsiniz. Bu sayede borcunuzu ifa etmiş sayılırsınız.

5. Kiracı ölürse ev sahibi kiracıyı (mirasçıları) hemen çıkarabilir mi?

   Hayır, ev sahibi (kiraya veren) kiracının ölümü sebebiyle derhal tahliye talep edemez. Kiracının ölümü, kanunen sadece mirasçılara fesih hakkı verir, kiraya verene vermez. Kiraya veren, ancak genel sebepler varsa (örneğin yeni malikin ihtiyaç durumu gibi TBK 351 kapsamında) ve usulüne uygun şekilde dava açarak tahliye talep edebilir.

6. Kiracının ölümü halinde sözleşmeyi mirasçılar nasıl fesheder?

   Mirasçılar, kiracının ölümünden sonra TBK m.333’e dayanarak sözleşmeyi feshetmek isterlerse, yasal fesih bildirim sürelerine uyarak kiraya verene yazılı ihbarda bulunmalıdır. Genellikle 3 ay önceden, dönem sonuna uygun bir tarihe fesih bildirimi yapılır. Bildirim tüm mirasçılar tarafından imzalanmalı ve karşı tarafa ulaştırılmalıdır. Bu şekilde en yakın kira döneminin sonunda sözleşme feshedilir.

7. Kiraya veren ölürse yeni malik (mirasçılar) kirayı artırabilir mi?

   Kiraya verenin ölmesi, sözleşme şartlarını otomatik etkilemez. Yeni malik konumundaki mirasçılar, sözleşme süresi dolana kadar mevcut kira bedelini değiştiremezler (sözleşmede aksi bir hüküm ve yasal sınırlar saklı kalmak kaydıyla). Sözleşme uzama dönemine girerse, mirasçılar da kanunun izin verdiği oranda (örneğin TÜFE oranı kadar) artış talep edebilir. Yani kira artışı normal kurallara tabidir; ölüm olayı bu konuda bir değişiklik yaratmaz.

8. Kiracının ölümü halinde tahliye taahhüdü geçerli midir?

   Evet, kiracının sağlığında vermiş olduğu tahliye taahhüdü mirasçılarını da bağlar. Kiracının ölmesi taahhüdü geçersiz kılmaz; belirtilen tarihte kiralanan boşaltılmazsa kiraya veren, taahhütnameye dayanarak mirasçıların elindeki evi icra yoluyla tahliye ettirebilir. Mirasçılar taahhüdün şartlarına uymak durumundadır.

9. Kiraya veren ölürse yeni malik kiracıyı kendi ihtiyacı için çıkarabilir mi?

   Yeni malik (örneğin evi miras kalan veya satın alan kişi), eğer taşınmazı kendi veya aile bireylerinin konut/işyeri ihtiyacı için kullanmak zorundaysa, TBK 351 kapsamında tahliye talep edebilir. Bunun için mülkiyetin geçmesinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapması ve en az 6 ay bekledikten sonra dava açması gerekir. Bu süreç işletilmeden, sırf miras yoluyla ev sahibi oldu diye kiracıyı doğrudan çıkaramaz.

10. Kiracı ölünce birden çok mirasçı varsa hangisi kiracı olacak, nasıl karar verilecek?

    Kiracının birden fazla mirasçısı varsa, hepsi birlikte kira sözleşmesinin kiracı tarafını oluşturur. Kanun, belirli bir mirasçıyı diğerlerine üstün kılmaz; hepsi hak ve yükümlülüklerde ortaktır. Uygulamada mirasçılar aralarında anlaşabilir. Örneğin, içlerinden biri kirada kalmaya devam edecekse, diğerleri kiraya verene yazılı onay verip sözleşmenin o kişinin adına devam etmesini sağlayabilir. Anlaşma olmazsa, hepsi birlikte sorumlu olmaya devam eder ve kararlar (örneğin fesih kararı) ortak alınmak zorundadır.