Kiracının Erken Tahliyesi ve Makul Süre

Kira sözleşmesinde, kiracının sözleşme süresi dolmadan önce kiralanan taşınmazı boşaltması (erken tahliye) hukuken mümkündür. Ancak bu durum, hem kiracı hem de kiraya veren (ev sahibi) açısından çeşitli sonuçlar doğurur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 325 hükmü, kiracının sözleşme süresine uymaksızın taşınmazı terk etmesi halinde tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenleyerek ortaya çıkabilecek mağduriyetleri dengelemeyi amaçlamaktadır. Bu makalede TBK m. 325 çerçevesinde kiracının erken tahliyesinin sonuçları, konut ve işyeri kiraları bakımından birlikte ele alınacak; kiracının sorumluluğu, kiraya verenin yükümlülüğü, “makul süre” kavramı, Yargıtay içtihatları, kira alacağı ve zarar kalemleri, depozito iadesi, tahliye tutanağı, sözleşmesel özel hükümler ve tarafların dava hakları gibi konular incelenecektir.

TBK m. 325 Uyarınca Erken Tahliyede Kiracının Sorumluluğu

Türk Borçlar Kanunu m. 325, kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri vermesi (yani süre dolmadan evi/işyerini boşaltması) durumunda uygulanır. Kanunun bu maddesine göre kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları (özellikle kira bedelini ödeme borcu), kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder. Başka bir deyişle, kiracı evi erken tahliye etse bile kiraya veren yeni bir kiracı bulana veya makul bir süre geçene dek kira ödemeye devam etmekle yükümlüdür. Kiracının sorumluluğu, sözleşmede kararlaştırılan sürenin sonuna kadar değil, kanunen yalnız makul bir süreyle sınırlıdır. Bu düzenleme, kiracıyı sözleşme sonuna kadar tüm kalan kira bedellerini ödemekten kurtarmakla birlikte kiraya vereni de makul bir süre için korunmuş sayar.

Kanun maddesinin devamında, kiracının bu sürenin geçmesinden önce, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının derhal sona ereceği de hükme bağlanmıştır. Yani kiracı, kendi yerine makul koşullarda bir yeni kiracı bulup bunu ev sahibine önererek sorumluluktan kurtulabilir. Bu noktada TBK m. 325, kiracıya borçlarından kurtulma imkânı tanırken kiraya verene de uygun bir adayı kabul etme yükümlülüğü yüklemektedir. Aşağıda detaylı değinileceği üzere, ev sahibi haklı bir sebep olmaksızın makul niteliklere sahip bir adayı reddederse, kiracının kira ödeme sorumluluğu yine de sona erer çünkü kiracı sorumluluktan kurtulmak için üzerine düşeni yapmıştır.

TBK m. 325, konut (mesken) ve çatılı işyeri kiraları bakımından emredici nitelikte olup, tarafların kira sözleşmesiyle bu hükme aykırı anlaşmalar yapması geçersizdir. Örneğin, sözleşmeye “kiracı erken çıkar ise kalan tüm kira bedellerini ödeyecektir” şeklinde bir madde koymak, kanunun kiracı lehine getirdiği sınırlamaları bertaraf etmeye yönelik olacağı için yasal olarak geçerli kabul edilmez. Bu bakımdan, kiracının erken tahliyeden doğan sorumluluğu yalnızca kanundaki koşullar çerçevesinde belirlenebilir.

Ayrıca kiracının erken tahliye halinde sorumlu olduğu borçların kapsamı da sınırlıdır. Kiracı, makul süre boyunca ödemekle yükümlü olduğu giderler bakımından sadece kira bedeli ve varsa ortak gider/aidat borçlarından sorumludur. Bunlar dışında kiracının taşınmazı tahliye etmesiyle diğer yan borç ve yükümlülükleri sona erer. Örneğin, kiracının kira sözleşmesi gereği taşınmazı özenli kullanma, küçük bakım-onarım yapma gibi yükümlülükleri, taşınmaz teslim edilip kullanım sona erdiğinde artık devam etmez. Keza kullanım olmadığı için elektrik, su, doğalgaz gibi kullanıma bağlı giderler de kiracı tarafından tahliyeden sonra ödenmez. Kiracının sorumluluğu esasen mali nitelikte olup erken tahliye dolayısıyla kiraya verende oluşan kira geliri kaybını makul süreyle sınırlı karşılamaya yöneliktir.

Özetle, kiracı sözleşme bitmeden evi terk etse dahi bu durum tek taraflı fesih anlamına gelmez; TBK m. 325 gereği kiracının kira ödeme borcu makul bir süre daha devam eder. Ancak kiracı bu sürenin bitiminden önce uygun bir yeni kiracı önererek ya da makul sürenin dolmasıyla bu borçtan kurtulabilir. Bu koruma mekanizması, hem kiracıyı orantısız bir yükten kurtarmakta hem de ev sahibinin makul ölçüde zararını tazmin etmektedir.

Kiraya Verenin Makul Sürede Yeni Kiracı Bulma Yükümlülüğü

Kiracı erken tahliye ettiğinde, kiraya verenin de kanundan doğan bazı yükümlülükleri söz konusudur. Bunların başında, kiraya verenin makul süre içinde taşınmazı yeniden kiraya vermek için gerekli özeni göstermesi gelir. TBK m. 325, zımnen kiraya verene bir zararı azaltma (mitigation) ödevi yüklemektedir. Madde 325/2’de açıkça belirtildiği üzere: “Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”. Bu hüküm, ev sahibinin makul sürede yeni kiracı bulmaya çalışmaması ya da bilerek taşınmazı boş tutması halinde, kiracıdan talep edeceği kira bedelinin indirileceği veya hiç talep edilemeyeceği anlamına gelir.

Uygulamada Yargıtay da benzer şekilde kiraya verenin özen yükümlülüğüne dikkat çekmektedir. Kiralananın erken tahliyesi halinde kiraya veren, zararın büyümemesi için gereken çabayı göstermelidir. Kiraya verenin bu doğrultuda taşınmazı yeniden kiralayabilmek adına vakit kaybetmeden ilan vermesi, emlakçıyla anlaşması, uygun kiracı arayışına girmesi beklenir. Örneğin, ev sahibi taşınmaza “kiralık” tabelası asabilir, internet ve gazeteye ilan verebilir, emlak ofislerine haber verip müşteri arayabilir. Makul bir kira bedeli belirleyerek piyasa koşullarına uygun hareket etmesi de önemlidir; zira fahiş kira beklentisiyle taşınmazı uzun süre boş tutmak, TBK 325 kapsamında makul sayılmayacaktır. Ev sahibi, gelen talepleri makul ölçülerde değerlendirmeli ve uygun adayları sebepsiz yere geri çevirmemelidir.

Eğer kiraya veren, kendisinden beklenen bu özen ve çabayı göstermez ve taşınmaz gereksiz yere uzun süre boş kalırsa, oluşan zararın o kısmını kiracıdan talep edemez. Başka bir ifadeyle, makul sürenin belirlenmesinde kiraya verenin çabası etkili olur; çaba gösterilmediği için uzayan boş kalma süresinin maliyetini mahkeme kiracıya yüklemeyecektir. Örneğin, makul çabayla 3 ayda kiraya verilebilecek bir dükkân, ev sahibinin ilgisizliği yüzünden 6 ay boş kalmışsa, muhtemelen yalnız 3 aylık kira tutarı tazminat olarak kabul edilir, kalan dönem için kiraya veren kendi kusuru nedeniyle talepte bulunamaz.

Kiraya verenin kasten kaçındığı yararlar ifadesi de önemlidir. Eğer ev sahibi, kiracının erken çıkmasıyla taşınmazı başka şekilde değerlendirmişse (örneğin tadilat yapıp kendisi kullanmaya başlamışsa) ya da aslında kolayca kiracı bulabilecekken bilerek beklemişse, bu durumlar kiracının sorumluluğunu azaltır. TBK 325/2 uyarınca kiraya veren elde ettiği veya makul çabayla elde edebileceği kazançları talep edeceği kiradan düşmek zorundadır. Dolayısıyla, kiraya verenin zararı hesabı yapılırken, kiracının erken çıkması nedeniyle yapılmayan masraflar veya elde edilen menfaatler göz önünde bulundurulur. Bu yasal düzenleme, ev sahibinin çifte kazanç sağlamasını önler: Hem kiracıdan uzun süre kira alıp hem de taşınmazı boş tutarak ileride daha yüksek bedelle kiralama yoluna gidilmesi engellenir.

Özetle, kiracı erken tahliye ettiğinde ev sahibinin de aktif bir şekilde yeni kiracı araması yasal bir zorunluluktur. Ev sahibi makul süre içinde taşınmazı kiralamak için gereken her şeyi yapmalı; yapmazsa uğradığı zararın bir kısmını üstlenmek durumunda kalacaktır. Bu yükümlülük, kiracının sorumluluğunun makul süre ile sınırlandırılması ilkesinin tamamlayıcı bir parçasıdır.

“Makul Süre” Kavramı ve Yargıtay Kararları

Makul süre, kiracının erken tahliyesi halinde kiracının kira borcunun devam edeceği uygun zaman aralığını ifade eder. TBK m. 325 makul süreyi net bir rakam olarak tanımlamamıştır; durumun koşullarına göre bu süreyi takdir etmek mahkemeye düşer. Kanunda yalnızca, makul sürenin taşınmazın benzer koşullarla kiraya verilebileceği süre olduğu vurgulanmıştır. Yani kiralananın büyüklüğü, konumu, kullanım amacı ve kira bedeli gibi koşullarına denk bir yeni kiracının bulunması için gerekli görülen normal süre makul süre sayılır.

Uygulamada, makul sürenin belirlenmesinde Yargıtay içtihatları önemli bir yol göstericidir. Yargıtay kararları, genel olarak makul sürenin ortalama 2-3 ay civarında olabileceğini kabul etmektedir. Özellikle şehir merkezinde ve talebin yüksek olduğu yerlerde birkaç ay içinde yeni kiracı bulunmasının makul olduğu değerlendirilir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bir kararında, bilirkişinin 8 ay 15 gün olarak belirlediği makul süreyi yerleşik uygulamalar ışığında uzun bularak ortalama üç ay kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bu, mahkemelerin çok uzun makul süre belirlemeleri halinde Yargıtay’ca bozulabileceğine bir örnektir. Çoğunlukla konut ve işyerleri için 3 aylık kira bedeli, makul süre tazminatının üst sınırı olarak görülmektedir.

Elbette makul süre her somut olaya göre değişebilir. Taşınmazın bulunduğu bölgenin piyasa koşulları, ekonomik durgunluk olup olmaması, kiraya verenin istediği kira tutarı, kiralananın türü ve büyüklüğü, mevsimsel etkenler (örneğin öğrenci yurdu bölgesinde yazın boşalma durumu) gibi faktörler makul süreyi kısaltıp uzatabilir. Örneğin, çok spesifik kullanım amaçlı bir işyeri (örneğin sanayi deposu) için yeni kiracı bulmak 4-5 ay sürebilirken, popüler bir lokasyondaki daire için birkaç hafta içinde talip çıkabilir. Yargıtay da makul sürenin taşınmazın nitelikleri ve kira piyasasının durumuna göre belirleneceğini belirtmektedir. Bu nedenle her olayda mahkeme, gerekirse bilirkişi aracılığıyla o taşınmazın emsallerine göre ne kadar sürede kiraya verilebileceğini saptar.

Önemle vurgulamak gerekir ki, makul süre hesabında başlangıç tarihi kiracının taşınmazı fiilen boşalttığı değil, anahtarı kiraya verene teslim ettiği tarihtir. Kiralananın tahliye edilmesi ve anahtarların iadesi genellikle aynı zamana denk gelse de, kimi durumlarda kiracı evi boşaltıp anahtarı teslim etmeyi geciktirebilir veya ev sahibi anahtarı almakta gecikebilir. Yargıtay kararlarında, kiracının sorumluluğunun anahtar teslimine kadar devam edeceği açıkça ifade edilmiştir; makul süre de anahtarın ev sahibine verildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Dolayısıyla kiracının, erken ayrılma kararı aldığında, taşınmazı boşa çıkardığı an anahtarları teslim etmesi kendi lehinedir. Anahtar teslim edilmedikçe hukuken kiracının kullanımının sürdüğü varsayılabilir ve makul süre hesabı başlamaz.

Son olarak, kira sözleşmesinde taraflar makul süreye dair özel bir düzenleme yapmış olabilir. Örneğin sözleşmede “erken tahliye halinde kiracı önceden 2 ay ihbar verecek veya 2 aylık kira tazminat ödeyecektir” gibi bir hüküm mevcutsa, bu fiilen makul süreyi tarafların öngördüğü anlamına gelir. Yargıtay bir kararında, sözleşmede erken tahliye için 1 aylık ihbar süresi kararlaştırılmış olmasını tarafların ortak iradesi sayıp, makul süreyi 1 ay kabul etmiştir. Bu durumda kiracı sözleşmedeki koşula uymadan çıkmışsa, sadece 1 aylık kira bedeli tazminat ödemesi gerekmiştir. Görüldüğü gibi, makul süre kural olarak kanunen belirlenmeyip yargı yoluyla takdir edilse de, sözleşmede açıkça belirtilmiş bir ihbar süresi varsa o süre makul süre olarak uygulanabilir. Ancak sözleşmedeki hüküm kiracı aleyhine açık bir ölçüsüzlük içeriyorsa (örneğin “erken çıkışta 6 aylık tazminat ödenir” şeklinde, piyasa koşullarına göre çok yüksek bir ceza öngörülmüşse) hakim yine de durumu değerlendirecektir. Genel çerçevede, makul süre kavramı kiraya verenin makul bir zaman zarfında yeni kiracı bulabileceği varsayımına dayanmakta olup ne çok kısa ne de çok uzun tutulmalıdır; Yargıtay uygulaması çoğunlukla birkaç ayla sınırlı sorumluluk öngörmektedir.

Erken Tahliyede Kira Alacağı ve Zararın Kapsamı

Kiracının erken tahliye etmesi, kiraya verenin planladığı kira gelirinden mahrum kalması sonucunu doğurur. Bu durumda kiraya verenin talep edebileceği kira alacağı ve tazminatın kapsamı, TBK m. 325 ve ilgili yargı kararlarıyla çizilmiştir. Öncelikle, kiraya veren makul süre boyunca mahrum kaldığı kira bedelini kiracıdan isteyebilir. Yani ev boş kaldığı süredeki kira kaybı, kiracının tazmin etmekle yükümlü olduğu temel zarardır. Buna, eğer kiralananın bulunduğu apartman/site için ödenen aidat veya ortak giderler kiracı tarafından normalde karşılanıyorsa, makul süre boyunca bunlar da dahildir. Zira taşınmaz boş kalsa bile apartman aidatı, site güvenlik-temizlik gideri gibi kalemler genellikle devam etmekte ve bu dönemde ev sahibi tarafından üstlenilmektedir. Kanun, bu giderleri de kiracının sorumluluğunda sayarak kiraya vereni tam olarak korumayı hedeflemiştir.

Buna karşılık, kiracının sorumluluğu makul süreyle sınırlıdır. Kiraya veren, kira sözleşmesinin kalan tüm süresi için kira talep edemez; yalnızca benzer koşullarda yeniden kiralama yapılabilecek makul süreye ilişkin zararlarını talep edebilir. Örneğin, bir yıllık sözleşmesi olup 6. ayda çıkan bir kiracıdan ev sahibi en fazla birkaç aylık kira bedeli talep edebilir; kalan 6 ayın tamamını isteyemez. Makul süre geçtikten sonra hâlâ yeni kiracı bulunamamış olsa bile, kanun kiracıyı daha fazla sorumlu tutmamaktadır. Bu durumda uzayan boş kalma süresinin riski ev sahibine aittir. Kanun koyucu bu düzenleme ile kiracıyı orantısız bir borç yükünden korurken, kiraya verene de makul süreyi aşan zararını kiracıya yansıtamayacağını açıkça göstermiştir.

Öte yandan, kiraya veren makul süre dolmadan yeni bir kiracı bulursa, kiracının sorumluluğu erken sona erer. Taşınmaz, makul süre öngörülen zaman zarfı bitmeden önce aynı şartlarda kiraya verilmişse, eski kiracı o tarihten sonraki kira bedellerinden sorumlu olmaz. Örneğin ev sahibi, kiracı çıktıktan 1 ay sonra yeni bir kiracı ile anlaşıp sözleşme yaptıysa, eski kiracı sadece 1 aylık kira tutarını ödemekle yükümlüdür; daha uzun bir makul süre hesaplanmış olsa bile fiilen zarar 1 ay ile sınırlı kalmıştır. Kiracının ödeme borcu, taşınmazın yeniden kiralandığı gün sona erer. Bu nedenle, kiracının menfaatine olan bir durum da ortaya çıkar: Eğer ev sahibi çok hızlı kiracı bulursa, kiracı daha az tazminat öder.

Peki yeni kiracının ödediği kira miktarı farklı ise durum ne olacaktır? Diyelim ki eski kiracı aylık 5.000 TL ödüyordu, erken çıktıktan sonra ev sahibi 1 ay içinde yeni kiracı buldu ama yeni kira 4.500 TL. Bu durumda eski kiracının borcu prensip olarak 1 aylık 5.000 TL’dir, çünkü makul süre içinde taşınmaz kiraya verilmiştir ve sorumluluk süresi 1 ayla sınırlanmıştır. Yeni kiracının daha düşük ödemesi, ev sahibinin ileriye dönük bir kazanç kaybı gibi görünse de, TBK 325’e göre eski kiracı yeni sözleşmenin yapıldığı andan itibaren borcundan kurtulur. Dolayısıyla, sonraki aylardaki 500 TL farkları eski kiracıdan talep etme imkanı yoktur; zira eski sözleşme fiilen sona ermiştir. Kanun “benzer koşullarla kiraya verme” diyerek, ev sahibinin mümkün mertebe aynı şartlarda kiraya vermeye çalışmasını ima eder. Eğer piyasa koşulları nedeniyle ancak daha düşük bedelle kiralama mümkün olduysa, ev sahibi bunu kabullenmek durumundadır ve aradaki farkı makul süre geçse bile eski kiracıya yükleyemez. TBK 325/2 kapsamında kiraya veren, zaten elde ettiği yeni kira gelirini zararından düşmek zorundadır. Aynı şekilde, eğer yeni kiralama daha yüksek bir bedelle yapıldıysa ev sahibi kârlı çıkmış olur ve elbette ki kiracıdan herhangi bir şey istenmez.

Kiraya verenin talep edebileceği zararlar sadece kira ve aidatla da sınırlı olmayabilir. Kiracının erken tahliyesiyle bağlantılı diğer zarar kalemleri de gündeme gelebilir. Örneğin, kiracı taşınmazı sözleşmeye aykırı şekilde zarara uğratmışsa (boya badana ihtiyacı, kırılan demirbaşlar, tamirat masrafları gibi), bunlar da kiraya veren tarafından talep edilebilir. Bu tür zararlar aslında erken tahliyeden bağımsız olarak, kiracının TBK m. 334 uyarınca taşınmazı aldığı durumda geri verme yükümlülüğünden kaynaklanır. Kiracı evi teslim ederken anlaşılan şartlara aykırı bir hasar bıraktıysa, bunun giderim bedeli (onarım masrafları) da kiracıya yüklenir. Uygulamada, açılan davalarda mahkemeler erken tahliye tazminatı (makul süre kira bedeli) yanında, varsa ödenmemiş kira bedelleri ve tamirat giderlerini birlikte değerlendirerek toplam alacağa hükmedebilmektedir.

Bunun yanı sıra, kiraya verenin yeni kiracı bulmak için yaptığı makul masraflar da (örneğin emlak komisyonu, ilan bedelleri vb.) zarar kapsamında talep edilebilir. Çünkü kiracı sözleşme sonuna dek kalsaydı, ev sahibinin bu masrafları o an yapması gerekmeyecekti; erken çıkış nedeniyle katlanılan bu giderler de doğrudan olmasa da dolaylı bir zarar kalemi sayılabilir. Yargı uygulamasında her ne kadar bu tür masraflar ayrı kalem olarak nadiren istense de, teorik olarak kiraya veren uğradığı zarar kapsamında bunları da ileri sürebilir. Ancak burada “makul” ölçü önemlidir; örneğin ev sahibi lüks bir emlak pazarlama yöntemiyle orantısız harcama yapmışsa, tamamını kiracıya yansıtamayabilir.

TBK m. 325/2’nin de belirttiği üzere, kiraya veren talep edeceği kira bedelinden elde ettiği yararları ve kaçındığı giderleri düşmek zorundadır. Örneğin, kiracı erken çıkınca ev sahibi de fırsat bu diyerek evi tadilata sokmuş ve bu süreçte kira alamamışsa, belki de tadilat bitimi daha yüksek kiraya verebilecektir; bu durumda oluşan yarar-zarar dengesi göz önüne alınır. Ya da kiracı erken çıktı diye ev sahibi o süre içinde bazı giderlerden kurtulmuş olabilir (örneğin su-elektrik kullanılmadığı için fatura ödenmedi, veya ev mobilyalı kiraya verilmişti mobilyalar yıpranmadı vb.). Bu tür tasarruf edilen giderler, talep edilecek alacaktan indirilecektir.

Sonuç olarak, kiraya verenin erken tahliyede talep edebileceği kira alacağı, makul süreyle sınırlı kira ve aidat kaybı ile varsa onarım gibi ek zararlardan ibarettir. Kiracı, bu kapsam dışında herhangi bir ceza veya bedel ödemek zorunda değildir. Örneğin “erken çıkma cezası” adı altında, makul süreyi aşan miktarda bir tazminat talebi yasal dayanaktan yoksundur. Kiraya veren, uğradığı gerçek zararları belgeleyerek talep etmeli; bu zararlar oluşmamışsa veya kısmen oluşmuşsa, kiracıdan alınan depozito gibi teminatlarla mahsuplaşma yaparak iade yoluna gitmelidir (aşağıda depozito konusu ayrıca ele alınacaktır).

Depozito İadesi ve Tahliye Tutanağının Önemi

Kira sözleşmelerinde kiracıdan genellikle depozito (güvence bedeli) alınmaktadır. Depozito, kiracının sözleşmeden doğan borçlarını düzgün ifa etmemesi veya taşınmaza zarar vermesi halinde kiraya vereni koruyan bir teminat niteliğindedir. Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve işyeri kiralarında depozito tutarı üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342). Kiracı sözleşme sonunda evi nasıl teslim aldıysa o şekilde teslim ederse ve borçlarını ödemiş olursa, depozitonun iadesi gerekir.

Erken tahliye durumunda da kiracı, şartlar uygunsa depozito iadesini talep edebilir. Kiracının sözleşmeye aykırı biçimde haklı bir neden olmaksızın erken çıkması, tek başına depozitoyu yakmaz. Depozito, kiraya verenin erken çıkış nedeniyle talep edebileceği zararlarına karşılık bir kaynak teşkil edebilir; ancak bu zararların olup olmadığına bakmak gerekir. Somut olayda kiracının makul süre kira borcu veya başka bir tazmin yükümlülüğü varsa, kiraya veren bunu depozitodan mahsup edebilir. Örneğin kiracının erken tahliye nedeniyle 2 aylık kira tutarı kadar borcu oluşmuş ve kiraya verenin elinde 2 aylık depozito varsa, kiraya veren bu tutarı depozitodan kesip kalan kısmı iade edebilir. Yine, kiracının bıraktığı hasarların tamir bedeli depozitodan karşılanabilir. Kiraya verenin zararları depozitodan karşılandıktan sonra bir artık kalıyorsa, bunu iade etmesi yasal bir zorunluluktur. Kiracının depozito, onun kendi parasıdır; ev sahibi haksız yere depozitoya el koyamaz.

Uygulamada, bazı kiracılar depozitoyu geri alamama endişesiyle son kira aylarını ödemeyip “depozitodan mahsup olsun” şeklinde davranabilmektedir. Bu, tavsiye edilmeyen bir yöntemdir; çünkü eğer ev sahibiyle yazılı bir anlaşma yoksa, ev sahibi son ayların kira ödenmediği gerekçesiyle icra takibi başlatma hakkını saklı tutacaktır. En iyisi, çıkış sürecinin düzgün bir şekilde belgelenmesi ve depozitonun akıbetinin netleştirilmesidir.

Bu noktada tahliye tutanağı (teslim tutanağı) düzenlemenin önemi ortaya çıkar. Kiracı taşınmazı boşalttığında, ev sahibi ile birlikte bir tahliye protokolü imzalamak her iki tarafın lehine olacaktır. Tahliye tutanağında, boşaltma tarihi, kiracının anahtarları teslim ettiği, evin durumu (hasar olup olmadığı, temizlik, boya durumu vs.) ve tarafların birbirinden herhangi bir alacak/borç talebi kalıp kalmadığı açıkça yazılır. Örneğin, “Kiracı 1 Mart 2025 tarihinde daireyi boş ve temiz halde, çalışır durumdaki demirbaşlarla birlikte teslim etmiş, kiraya veren de 5.000 TL depozitoyu iade etmiştir, tarafların karşılıklı başka bir talebi yoktur.” şeklinde bir tutanak, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer. Böyle bir belge, kiracıyı özellikle depozito ve sonradan ileri sürülebilecek hasar iddialarına karşı korur. Aksi halde, kiracı çıktıktan sonra evde meydana gelen bir hasarı ev sahibi kiracı yapmış gibi gösterip depozitoyu iade etmeyebilir. Tutanak sayesinde, teslim anındaki durum sabitlenmiş olur ve ev sahibi sonradan yeni bir zarar iddiasıyla gelemez.

Tahliye tutanağında ayrıca sayaçların okunması, aidatların ödenip ödenmediği, depozitonun ne şekilde iade edildiği gibi hususlar da belirtilmelidir. Bu belge, bir nevi ibraname işlevi görür. Tarafların serbest iradesiyle imzalandığından, sonradan aksini iddia etmeleri halinde ellerindeki yazılı delil onlara karşı kullanılabilir. Özellikle depozito iadesi konusunda, tutanakta “depozito aynen iade edilmiştir” ifadesi yer alıyorsa, ev sahibinin daha sonra farklı bir gerekçeyle depozitoyu vermekten kaçınması mümkün olmaz.

Bazı durumlarda, kiracı erken ayrılırken depozitonun kalan kiralara sayılması konusunda ev sahibi ile anlaşabilir. Örneğin son 2 aylık kira ödenmez ve depozitodan mahsup edilmesi kararlaştırılır, kalan kısım da iade edilir. Bu tür anlaşmaların da yazılı olarak yapılması şarttır. Aksi takdirde, sözlü mutabakatlar ileride uyuşmazlık çıkarabilir.

Özetle, kiracı erken tahliye ettiğinde depozito halen kiracının hakkıdır; ev sahibi yalnız gerçekten oluşmuş zarar ve alacaklarına mahsuben ondan kesinti yapabilir. Kiracı, hukuki yükümlülüklerini yerine getirmiş ve evi düzgün teslim etmişse, depozitoyu geri almalıdır. Bu süreçte mutlaka bir tahliye protokolü tutulması, depozito iadesi ve taşınmazın durumu konularında ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçecektir.

Erken Tahliyeye İlişkin Sözleşmesel Hükümlerin Geçerliliği

Kira sözleşmelerinde taraflar bazen erken tahliyeye ilişkin özel hükümler koyabilmektedir. Örneğin, sözleşmede “kiracı, sözleşme süresi bitmeden çıkar ise 6 aylık kira tutarı kadar tazminat ödemeyi peşinen kabul eder” veya “kiracı erken tahliye ederse depozito iade edilmez” gibi maddeler bulunabilir. Bu tür hükümlerin geçerliliği, TBK’nin emredici hükümleri ve özellikle konut/işyeri kiralarına ilişkin kiracıyı koruyucu hükümler ışığında değerlendirilmelidir.

Daha önce belirtildiği gibi TBK m. 325, konut ve çatılı işyeri kiralarında emredici niteliktedir ve kiracı aleyhine değiştirilemez. Yani taraflar sözleşmeye kiracının sorumluluğunu makul süreden uzun tutacak veya kanunun tanıdığı yeni kiracı bulma hakkını ortadan kaldıracak bir madde koyamazlar. Örneğin “erken çıkan kiracı, yeni kiracı bulunsa dahi sözleşme sonuna kadar kira ödemeye devam eder” şeklindeki bir hüküm kanuna aykırıdır ve geçersiz sayılır. Benzer şekilde, TBK m. 334 kiracının, sözleşmenin sona ermesi halinde sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararları karşılama dışında başkaca tazminat ödemeyi önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmaları hükümsüz kılmıştır. Bu madde, özellikle cezai şart niteliğindeki hükümleri hedef alır. Kiracının erken tahliyede normalde ödeyeceği makul süre kira bedeli dışında, ekstra bir ceza öngören anlaşmalar bu kapsamda değerlendirilip geçersiz olabilir. Özellikle konut kiralarında TBK m. 346 gereği kiracı aleyhine ceza koşulu konulması yasaklandığından, “erken çıkma cezası” da kiracı aleyhine bir şart olarak yorumlanabilir ve geçersizliği ileri sürülebilir.

Ancak her sözleşmesel hüküm geçersiz olacak diye bir kural yoktur. Taraflar, kanunun çizdiği sınırlar içinde bazı düzenlemeler yapabilir. Örneğin, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kanunen kiracının fesih bildirimi süresi 3 aydır; taraflar bunu karşılıklı anlaşarak 2 aya indirebilirler. Ya da belirli süreli bir sözleşmede kiracıya, belirli bir ihbar süresi tanınarak sözleşmeyi süreden önce feshetme hakkı verilebilir. Bu tip hükümler aslında kiracı lehine de olabileceği için, kanunun amacıyla çatışmamaktadır. Nitekim yukarıda değindiğimiz Yargıtay kararı, sözleşmedeki 1 aylık ihbar süresini geçerli sayarak uygulamıştır. Dolayısıyla sözleşmede, erken tahliye halinde makul süreyi belirleyen makul bir ceza veya bildirim süresi konmuşsa ve bu süre genel uygulamayla uyumluysa (örn. 2-3 ay), bu hüküm uygulanabilir.

Öte yandan, ticari kiralamalar (işyeri kiraları) açısından geçmişte farklı bir durum vardı. 2012 yılında yürürlüğe giren TBK’nın bazı hükümleri (325. madde dahil) tacir olan kiracılar için 8 yıl süreyle ertelenmişti. Bu erteleme döneminde, örneğin şirket olan kiracılar yönünden sözleşmede öngörülen cezai şartlar uygulanabiliyordu. Eski (mülga) Borçlar Kanunu’na göre, süresinden önce fesihte kira süresi bir yıldan fazla ise en az 6 aylık kira bedeli tutarında tazminat ödenmesi gibi ağır sorumluluklar da söz konusuydu. Ancak 1 Temmuz 2020 itibariyle erteleme sona ermiş ve TBK m. 325’in hükümleri tüm işyeri kiracıları için de aynen yürürlüğe girmiştir. Artık konut ya da işyeri ayrımı olmaksızın kiracılar erken tahliyede makul süreyle sınırlı sorumludur ve sözleşmedeki ağır cezai şartlar geçersiz kabul edilir. Örneğin, bir işyeri kira sözleşmesinde “kiracı 5 yıl dolmadan çıkarsa kalan tüm kiraları peşin öder” maddesi bulunsa bile, 2025 itibariyle bu madde uygulanamaz; kiracı yine makul süre (örneğin 3 ay) kira bedelini ödeyerek sorumluluktan kurtulur.

Sonuç olarak, kira sözleşmesinde erken tahliyeye dair özel bir hüküm varsa bunun geçerliliği, hükmün içeriğine bağlıdır. Kanunun çizdiği makul süre sınırını aşan, kiracıyı gereğinden fazla cezalandıran veya kanuni haklarını bertaraf eden hükümler geçerli değildir. Ancak makul süreyi belirleyen makul bir ihbar süresi veya tazminat tutarı kararlaştırılmışsa (özellikle kiracı lehine ise), bu tarafları bağlar. Ev sahipleri, kira sözleşmelerine koyacakları erken çıkış maddelerinde TBK m. 325’i dikkate almalı; kiracılar da sözleşmede kendilerine ekstra yükümlülük getiren maddelerin yasal olup olmadığını bilmelidir. Kanunun emredici hükümleri, bu konuda nihai çerçeveyi çizmektedir.

Kiraya Verenin Dava ve İcra Takip Hakları

Kiracı sözleşme süresi bitmeden taşınmazı terk ettiğinde ve bu nedenle kiraya verenin makul süre boyunca kira alacağı doğduğunda, ev sahibinin bu alacağı tahsil etmek için bazı yasal yollara başvurması gerekebilir. İdeal olarak, kiracı erken tahliyeden kaynaklanan borcunu (örneğin makul süre kadar kira bedelini) kendiliğinden öder veya depozitodan karşılanır ve uyuşmazlık çıkmaz. Ancak uygulamada sıkça, kiracılar erken çıktıklarında kalan kira bedellerini ödemeyi reddedebilmekte ya da ödeme gücü bulunmayabilmektedir. Bu durumda kiraya verenin hak arama yolları devreye girer.

Kiraya veren, öncelikle kiracının varsa birikmiş kira borçları için doğrudan icra takibi başlatabilir. Örneğin kiracı son ayın kirasını ödemeden çıktıysa veya makul süre kapsamındaki ilk aylık kira ödemesi gelmesine rağmen yapmadıysa, ev sahibi icra dairesine başvurarak kira alacağı için takip yapabilir. Yazılı kira sözleşmelerine dayanarak, kiraya verenin kira alacağı için ilamsız icra takibi yoluna gitmesi mümkündür. Kiracı bu takibe itiraz ederse konu mahkemeye taşınır. Bu süreçte, kiraya veren alacağını ispat etmek durumundadır (yazılı sözleşme, tahliye tarihi vb. delillerle).

Daha karmaşık olan, henüz vadesi gelmemiş veya miktarı kesinleşmemiş tazminat alacaklarıdır. Kiraya veren, örneğin kiracı henüz çıkmış ve ev boş kalmışken, makul sürenin 3 ay olacağını öngörerek 3 aylık kira tutarını talep edebilir mi? Burada genellikle yapılması gereken, tazminat alacağının belirlenmesi için dava yoluna gitmektir. Kiraya veren, kiracının erken tahliyesi nedeniyle uğradığı zararın (boş kalan makul süre kira bedeli ve diğer kalemlerin) ödenmesi için bir alacak davası açabilir. Mahkeme, dava sırasında taşınmazın ne kadar sürede kiraya verilebileceğini, fiilen ne kadar süre boş kaldığını, kiraya verenin çabasını ve varsa yeni kiracının ne zaman, hangi şartlarda bulunduğunu değerlendirerek bir karar verir. Çoğu zaman bilirkişi incelemesi ile taşınmazın makul sürede kiralanma olasılığı ve tutarı hesaplanır. Örneğin bilirkişi, bölge piyasasına göre bu evin 2 ayda kiracı bulabileceğini rapor ederse, mahkeme kiracının 2 aylık kira bedeli ödemesine karar verebilir.

Kiraya verenin davasında, eğer kiralanan yeniden kiraya verilmişse bu tarih dikkate alınır; makul süre daha uzun bile olsa fiili kiralama tarihi esas alınarak zarar hesaplanır. Ayrıca depozito varsa, mahkeme genellikle depozitonun mahsubu yoluna gider: Kiraya verenin toplam alacağından depozito düşülür, bakiye tutar hükmedilir. Yargıtay da, kararlarında depozito bedelinin alacaktan mahsup edilmesi gereğini sıkça vurgulamıştır.

İcra takibi ve dava süreçlerinin dışında, taraflar uzlaşma yoluna da gidebilir. Kiraya veren, kiracıya makul bir teklifle gelip örneğin “iki aylık kira tutarını öde, çıkışını kabul edeyim” diyebilir. Taraflar anlaştığında bunu yazılı hale getirip (tercihen tahliye protokolüne yazarak) imza altına almalıdır. Böylece ne kiraya veren dava açmak zorunda kalır ne de kiracı ileride daha büyük bir taleple karşılaşır. Bu tür anlaşmalar, kanunun çizdiği sınırlar içinde olmalıdır; örneğin 5 aylık kira tutarı talep eden bir uzlaşma, kiracı için dezavantajlı olup makul olmayacaktır.

Kiraya verenin alacak hakkını güvenceye almak için kefil veya teminat senedi gibi enstrümanlar da söz konusu olabilir. Örneğin bazı sözleşmelerde kiracının kefili bulunur; kiracı erken tahliyede ödemezse ev sahibi kefile yönelebilir. Yine bazı durumlarda kiracıdan açık tarihli senet alınmış olabilir. Bu gibi durumlar ayrı hukuki değerlendirmeler gerektirir, ancak genel ilke değişmez: Kiraya veren, kiracıdan ancak makul süreyle sınırlı gerçek zararını tahsil edebilir, kefil ya da senet de bu sınırı aşan tutarlar için kullanılamaz.

Sonuç olarak, kiraya veren erken tahliyeden doğan haklarını icra ve dava yollarıyla arayabilir. Dava yolunda mahkeme, makul süre tazminatını ve varsa diğer zararları hukuka uygun şekilde belirleyerek hükmedecektir. Kiraya verenin, haksız yere fahiş taleplerde bulunması durumunda ise kiracı yargı yoluyla kendisini savunabilir ve kanunun öngördüğü sınırlamaları ileri sürebilir. Bu süreçte hem kiracının hem kiraya verenin, TBK m. 325 hükümlerini ve Yargıtay içtihatlarını bilmeleri, hak kaybına uğramamak açısından önemlidir.

Kiracının Yeni Kiracı Bulmasının Erken Tahliyeye Etkisi

Kiracı açısından erken tahliyede borçtan kurtulmanın en etkin yolu, taşınmaza kendi yerine geçecek yeni bir kiracı bulmasıdır. TBK m. 325/1, kiracının makul süre dolmadan önce ödeme gücü yeterli ve sözleşmeyi devralmaya hazır bir yeni kiracı bulması halinde, kiracının borçlarının sona ereceğini açıkça belirtmektedir. Bu hüküm, kiracıya adeta bir “çıkış bileti” sunmaktadır. Peki bu süreç nasıl işler ve taraflara düşen hak ve yükümlülükler nelerdir?

Öncelikle, kiracının bulduğu yeni kiracının ev sahibinin kabul etmesi beklenebilecek nitelikte olması gerekir. Kanun burada objektif bir ölçüt getirmiştir: Yeni kiracı adayı, ödeme gücü bakımından eski kiracıya denk ya da daha iyi durumda, kiralananı benzer koşullarda kullanabilecek biri olmalıdır. Örneğin, mevcut kiracı düzenli ödeyen bir memursa, önerilen yeni kiracı da geliri düzenli biri olmalıdır; ya da konut olarak kullanılan yere yeni kiracı adayı da konut amacıyla talip olmalıdır (işyeri açmak isteyen biri aynı konuta talipse ev sahibi haklı olarak kabul etmeyebilir). Kiraya verenin makul sebeple itiraz edemeyeceği bir aday bulunması halinde, kiracının sorumluluğu adayın hazır olduğu andan itibaren son bulur.

Kiracının bulduğu adayı ev sahibine yazılı veya sözlü şekilde sunması uygun olur. Ev sahibi bu adayı değerlendirmeli ve haklı bir sebep olmadıkça kabul etmelidir. Eğer ev sahibi adayla makul şartlarda anlaşmayı reddederse, kanuna göre sanki yeni kiracı bulunmuşçasına eski kiracının borcu biter. Zira kiracı üstüne düşen yükümlülüğü yerine getirmiş sayılır. Örneğin, kiracı çıkarken arkadaşını yeni kiracı olarak getirip ev sahibiyle tanıştırdı ve arkadaşı da aynı kira bedelini ödemeye razı, güvenilir biriyse, ev sahibinin “ben kimseye vermeyeceğim” deme lüksü yoktur. Derse bile, eski kiracı bu tarihten sonra sorumlu tutulamaz. Yargıtay, ev sahibinin geçerli bir sebep sunmaksızın yeni adayı reddetmesi halinde kiracının sorumluluğunun kalkacağını net biçimde ifade etmiştir.

Diğer taraftan, kiracının önerdiği yeni kiracı her şartta kabul edilmek zorunda da değildir. Eğer adayın ödeme gücü şüpheliyse (örneğin işsiz biri ise), güvenilir değilse veya kiralananın amacına uygun kullanmayacağı düşünülüyorsa ev sahibi reddedebilir ve bu durumda eski kiracının sorumluluğu devam eder. Kanun “kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek” diyerek, ev sahibinin makul olmayan bir riski üstlenmeye zorlanamayacağını da ima etmektedir. Dolayısıyla kiracı, gerçekten uygun birini bulmaya gayret etmelidir. Örneğin, kiracı aylık kirası yüksek bir işyerinden çıkacaksa, yerine aynı bedeli ödeyebilecek ticari itibarı olan bir şirket bulması hem kendi avantajına hem ev sahibinin rızasını almaya yarar.

Kiracının yeni kiracı bulma gayreti, çoğunlukla pratikte olumlu sonuç verir. Ev sahipleri de genellikle taşınmazın boş kalmamasını istediklerinden, uygun adayı reddetmezler. Hatta bazen kiracı, ev sahibinin de onayıyla kira sözleşmesinin devri yoluna gider (TBK m. 323 uyarınca işyeri kiralarında devir mümkün olabilmektedir). Böylece mevcut sözleşme yeni kiracıya devredilir ve eski kiracı tamamen ilişkiden çıkar. Konut kiralarında ise genelde eski sözleşme karşılıklı sonlandırılır, yeni kiracıyla sıfırdan sözleşme imzalanır. Her iki durumda da önemli olan, kiracının sorumluluğunun ortadan kalkmasıdır.

Pratik bir tavsiye olarak, kiracı erken çıkmak zorunda kaldığında ev sahibine durumu mümkün olduğunca erken bildirmeli ve birlikte çözüm odaklı hareket etmelidir. Kiracı, çevresinden veya emlak piyasasından hızlıca adaylar bulup ev sahibine yönlendirirse, çoğu kez makul süre dolmadan yeni kiralama gerçekleşir ve kimse zarar etmez. Böyle bir işbirliği, gereksiz anlaşmazlıkların ve davaların da önüne geçer.

Sonuç olarak, kiracının yeni kiracı bulması, erken tahliyede kilit bir rol oynar. Kanun, bunu yapan kiracıyı korumakta ve borçtan kurtarmaktadır. Ev sahibi de uygun adayı reddetmeyerek hem kendi zararını minimize etmiş olur hem de yasal sorumluluğunu yerine getirir. Bu mekanizma, erken tahliyeyi her iki taraf için de daha yönetilebilir hale getiren önemli bir kolaylıktır.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Kiracı sözleşme süresi dolmadan evi/işyerini terk edebilir mi?

   Evet, kiracının sözleşme bitmeden taşınmazı terk etmesi hukuken mümkündür. Kiracıyı sözleşme süresi boyunca zorla evde tutan bir hüküm yoktur. Ancak erken tahliye eden kiracı, TBK m. 325 gereği makul bir süre kira ödeme sorumluluğu taşır. Yani evden çıkmak serbest olsa da, doğacak kira kaybını makul süreyle sınırlı karşılamak zorunda kalabilir.

2. Erken tahliyede kiracı ne kadar süre daha kira öder?

   Kiracı, taşınmaz boş kaldığı makul süre boyunca kira ödemekle yükümlüdür. Makul süre, yeni kiracı bulmak için gereken makul zamanı ifade eder ve somut olaya göre değişir. Uygulamada genellikle 2-3 ay kira bedeliyle sınırlı tutulur. Eğer ev sahibi daha erken kiracı bulursa süre kısalır; örneğin 1 ayda yeni kiracı bulunduysa kiracı sadece 1 aylık ödeme yapar. Çok istisnai durumlar dışında makul süre birkaç ayı geçmez.

3. “Makul süre” ne demektir, kanunda belirli midir?

   Makul süre, kiraya verenin benzer koşullarda yeni kiracı bulabileceği süreyi ifade eder. Kanunda kesin bir süre belirtilmemiştir. Mahkemeler, taşınmazın konumu, piyasadaki talep, kira bedeli gibi unsurlara bakarak bu süreyi belirler. Yargıtay kararları, makul süreyi çoğunlukla ortalama üç ay civarında kabul etmektedir. Ancak her somut durumda farklılık gösterebilir; örneğin çok kolay kiracı bulunan bir yerde 1-2 ay sayılabilirken, zor bir bölgede 4 ay makul görülebilir.

4. Kiraya veren yeni kiracı bulmak zorunda mı, beklese tüm kirayı isteyebilir mi?

   Kiraya veren yeni kiracı bulmak için makul çabayı göstermek zorundadır. Kanun ve Yargıtay içtihatları, ev sahibinin taşınmazı boş bırakmak yerine ilan vermek, emlakçıya başvurmak gibi adımlar atmasını bekler. Ev sahibi bilerek çaba göstermez ve taşınmaz gereğinden fazla boş kalırsa, bu sürenin kira bedelini eski kiracıdan talep edemez. Yani ev sahibi “nasılsa kiracı ödeyecek” diyerek bekleyemez; beklerse makul süre aşıldığında sorumluluk kendisine ait olur.

5. Kiracı çıkarken yeni kiracı bulursa sorumluluktan kurtulur mu?

   Evet. Kiracı, çıkmadan önce yerine geçebilecek ödeme gücü yeterli ve uygun bir yeni kiracı bulup önerirse ve bu aday ev sahibi tarafından kabul edilebilecek nitelikte ise, kiracının kira ödeme sorumluluğu derhal sona erer. Ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın adayı kabul etmezse de kiracı sorumluluktan kurtulur. Ancak bulunan kişinin gerçekten makul bir aday olması gerekir; aksi halde ev sahibi reddedebilir ve kiracının sorumluluğu devam eder.

6. Erken çıkan kiracı depozitosunu geri alabilir mi?

   Kiracı, erken tahliye etse de koşulları sağlıyorsa depozitonun iadesini talep edebilir. Erken çıkış, tek başına depozitoya el konulması sebebi değildir. Ev sahibi, kiracıdan talep edeceği makul süre kira bedeli veya varsa hasar bedellerini depozitodan mahsup edebilir. Mahsuptan sonra arta kalan depozito tutarı kiracıya iade edilmelidir. Eğer kiracının borcu depozitoyu aşıyorsa, ev sahibi bakiye için ayrıca talepte bulunabilir. Kiracı evi hasarsız ve borçsuz teslim etmişse, depozitonun tamamını geri almalıdır.

7. Kira sözleşmesinde “erken çıkma cezası” varsa bu geçerli midir?

   Genel olarak, kiracıyı kanunun öngördüğünden daha fazla sorumlu kılan cezai şartlar geçerli kabul edilmez. TBK m. 325, kiracının sorumluluğunu makul süre ile sınırladığı için, sözleşmedeki “erken çıkarsa tüm kalan kiralar istenir” gibi hükümlere itibar edilmez. Konut ve işyeri kiralarında kiracı aleyhine ceza koşulu yasağı (TBK m. 346) da bulunduğundan, bu tip maddeler hükümsüzdür. Ancak sözleşmede makul bir ihbar süresi veya makul süre kadar tazminat belirtilmişse (örneğin “erken çıkış 2 ay önceden bildirilecek”), bu tür hükümler kanuna aykırı olmadığından geçerli olabilir.

8. Kiraya veren, erken tahliye eden kiracıya karşı dava açabilir mi?

   Evet. Kiraya veren, kiracının ödemediği kiralar veya makul süre tazminatı için alacak davası açabilir. Mahkeme, kira alacağını ve erken tahliyeden kaynaklı zararları değerlendirip hükmedecektir. Ayrıca kiraya veren doğrudan icra takibi yoluna da gidebilir. Özellikle kiracının ödenmemiş kira borcu varsa, ev sahibi icra takibi başlatarak tahsil yoluna gidebilir. Kiracının sorumluluğu kanunen sınırlı olduğundan, ev sahibi olsa bile makul süreyi aşan bir talepte bulunamaz; bulunursa kiracı mahkemede itiraz edebilir.

9. İşyeri kiralarında (ticari kiracı) erken tahliyede farklı bir kural var mı?

   Günümüzde konut ve işyeri kiralarında kural aynıdır: TBK m. 325 herkes için uygulanır. 2011-2020 arasında tacir veya şirket kiracılar için TBK 325 ertelenmişti ve bu dönemde sözleşmelerdeki ceza şartları uygulanabiliyordu. Ancak 2020’den itibaren işyeri kiraları da kanunun kapsamına girdi. Artık şirket dahi olsa kiracı, erken çıktığında makul süreyle sınırlı kira borcundan sorumludur; sözleşmedeki aksi hükümler geçersizdir. Eski uygulamadaki “6 aylık tazminat” gibi kurallar yerini TBK 325’in makul süre prensibine bırakmıştır.

10. Hangi durumlarda kiracı tazminat ödemeden sözleşmeyi erken feshedebilir?

    Kiracı, haklı bir nedenle sözleşmeyi derhal feshederse erken tahliye tazminatı ödemeyebilir. TBK m. 331 uyarınca, olağanüstü fesih gerektiren önemli sebepler varsa (örneğin kiralananın oturulamaz hale gelmesi, ağır hastalık, işyeri için beklenmedik iflas durumu gibi), kiracı mahkemeye başvurarak sözleşmeyi haklı nedenle feshettirebilir. Bu durumda hakim, fesih nedeniyle ödenecek tazminatı hakkaniyete göre belirler; çoğu zaman makul süre kirasından daha az veya hiç olmayabilir. Örneğin, ev deprem riski taşıdığı için kiracı erken çıkmışsa, hakim kiracıyı tazminat ödemekten muaf tutabilir. Ancak kişisel gerekçeler (iş değişikliği, şehir değiştirme vb.) genellikle haklı neden sayılmaz, bunlar normal erken tahliye kapsamında değerlendirilir ve makul süre sorumluluğu doğar.