Kiracılık Sıfatının Tespiti Davası

Kiracılık sıfatının tespiti davası, adından da anlaşılacağı üzere bir tespit davası türüdür ve kiracının, kiralanan taşınmazda kira sözleşmesine dayalı olarak oturduğunun mahkeme kararıyla belirlenmesini amaçlar. Türk hukukunda bu dava, kiracı ile kiraya veren (ev sahibi) arasındaki kira ilişkisinin varlığını ve geçerliliğini netleştirmek ve olası uyuşmazlıkları çözmek için kullanılmaktadır. Özellikle kiracıların kira ilişkisinden doğan haklarını koruyarak haksız tahliyelerin önüne geçmesi açısından büyük bir öneme sahiptir. Aşağıda, kiracılık sıfatının tespiti davasının ne olduğu ve hangi ihtiyaçtan doğduğu, kimler tarafından kime karşı açılabileceği, uygulamada en sık karşılaşılan durumlar, yargılama usulü, ispat yükü, Yargıtay içtihatları, dava sonucunda sağlanan koruma ve olası sonuçları gibi konular detaylı olarak ele alınmıştır. Ayrıca konut ve işyeri kiraları bakımından farklılık olup olmadığı açıklanacak; yazının sonunda kiracılar ve ev sahiplerinin merak ettiği soruların cevaplandığı Sık Sorulan Sorular (SSS) bölümü yer alacaktır.

Kiracılık Sıfatının Tespiti Davası Nedir ve Hangi Hukuki İhtiyaçtan Doğar?

Kiracılık sıfatının tespiti davası, bir kiracının belirli bir taşınmazda kira sözleşmesine dayanarak oturma hakkına sahip olup olmadığının mahkemece tespit edilmesi için açılan davadır. Bir başka deyişle kiracının “kiracı” sıfatının hukuken tanınmasını talep ettiği olumlu tespit davası niteliğindedir. Bu dava, kira ilişkisine dair taraflar arasında çekişme veya belirsizlik bulunduğunda gündeme gelir. Özellikle aşağıdaki hukuki ihtiyaçlar böyle bir davanın doğmasına sebep olur:

• Kiracının statüsünün tartışmalı hale gelmesi: Kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşmenin varlığı, geçerliliği veya kapsamı konusunda uyuşmazlık çıktığında, kiracı sıfatının tespiti davası ile bu belirsizlik giderilebilir. Örneğin, ev sahibi kiracıyı resmî bir kira sözleşmesi olmadığı gerekçesiyle kiracı olarak tanımayıp onu haksız işgalci (fuzuli şagil) olarak nitelendiriyorsa, kiracının hukuki statüsü tartışmalı hale gelmiştir. Bu durumda kiracı, mahkemeden kira sözleşmesinin varlığını ve kendisinin kiracı sıfatını resmî olarak tanımasını talep etme ihtiyacı duyar.
• Haksız tahliye tehdidi altında olma: Kiraya verenin veya yeni malikın (yeni ev sahibinin) hukuka aykırı şekilde kiracıyı tahliye etmeye çalışması veya tehdit etmesi, kiracı açısından ciddi bir risk oluşturur. Kiracılık sıfatının tespiti davası, böyle bir tehdit karşısında kiracının korunma ihtiyacından doğar. Mahkeme kararıyla kiracılık ilişkisinin tespiti, kiracıyı haksız ve ani tahliye girişimlerine karşı koruyacak resmi bir dayanak sağlar.
• Mülkiyet değişikliği veya benzeri durumlar: Taşınmazın mülkiyeti el değiştirdiğinde (örneğin satış, miras veya icra yoluyla), yeni malik bazen mevcut kiracıyı tanımak istemeyebilir. Kiracının daha önceki malikle yaptığı kira sözleşmesi yeni maliki bağlamıyor gibi görünse de, hukuken kural olarak kira sözleşmesi devam eder. Ancak uygulamada yeni malikin kiracıyı tahliye etmeye çalıştığı durumlar yaşanabilmektedir. İşte bu noktada kiracı, kira sözleşmesinin varlığını tespit ettirerek yeni malike karşı haklarını koruma ihtiyacı hisseder. Bu hukuki ihtiyaç da kiracılık sıfatının tespiti davasının doğmasına yol açar.

Özetle, kiracılık sıfatının tespiti davası kiracılar açısından hayati bir hukuki güvencedir. Kiracı; kira sözleşmesine dayanarak taşınmazda oturduğunu, sözleşmenin hukuken geçerli olduğunu ve kendisinin kiracı sıfatıyla korunduğunu tescil ettirmek amacıyla bu davayı açar. Böylece kiracı, barındığı konuttan veya kullandığı işyerinden haksız yere çıkarılmaya karşı yargı yoluyla koruma sağlamış olur. Bu dava, kira ilişkisinin taraflarca tartışıldığı her durumda (sözleşmenin geçerliliği, süresi, taraf değişikliği, vs.) devreye girerek hukuki belirsizliği ortadan kaldırır.

Bu Davayı Kim, Kime Karşı Açabilir?

Kiracılık sıfatının tespiti davasını genellikle kiracı konumundaki kişi açar. Davacı tarafta, kiralanan taşınmazda oturan ve kira sözleşmesine dayalı hakları olduğunu iddia eden kişi bulunur. Davalı tarafta ise genellikle kiraya veren veya malik (taşınmazın sahibi) yer alır. Dava, kiracı ile kira ilişkisini kabul etmeyen veya kiracının bu sıfatını tartışan kişiye karşı yöneltilir.

Bu bağlamda farklı senaryolar mümkündür:

• Kiralanan taşınmazın eski maliki (önceki ev sahibi) ile kira sözleşmesi yapan kiracı, taşınmaz bir başkasına devredildiğinde yeni malikin kendisini tanımaması riskiyle karşılaşabilir. Bu durumda kiracı, yeni malike karşı kiracılık sıfatının tespiti davası açabilir. Çünkü yeni malik, artık kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir ve kiracının hukuki durumunu kabul etmek zorundadır. Eğer yeni malik kiracıyı hukuken kiracı olarak görmüyor ve tahliye etmek istiyorsa, kiracı dava yoluyla haklarını ileri sürer. (Nitekim uygulamada kiracılık sıfatının tespiti davasında husumet çoğunlukla yeni malike yöneltilir.)
• Bir diğer senaryoda, kiraya veren (ev sahibi) ile kiracı arasında sözleşmenin geçerliliği konusunda ihtilaf çıkabilir. Örneğin kiraya veren, kira sözleşmesinin süresinin dolduğunu veya sözleşmenin usulüne uygun yapılmadığını öne sürerek kiracının artık kiracı sıfatı kalmadığını iddia edebilir. Kiracı ise sözleşmenin devam ettiğini düşünüyorsa, kiraya verene karşı bu davayı açarak kira ilişkisinin sürdüğünü tespit ettirmeye çalışır.
• Bazı hallerde kiracı görünümündeki kişi, aslında doğrudan malikle değil, taşınmazı kiralayan başka bir kişiyle (alt kiraya verenle) ilişki kurmuş olabilir. Örneğin kiracı, taşınmazı kiralayan kişinin kendisiyle sözleşme yaptığını, ancak o kişinin malik olmadığını sonradan öğrenebilir. Böyle bir durumda gerçek malikin kiracıya karşı “benimle sözleşmen yok, burada hukuksuz oturuyorsun” iddiası olabilir. Kiracı ise kendisinin iyi niyetli olarak kira bedelini ödediğini ve kiracılık hakkı kazandığını savunabilir. Kiracılık sıfatının tespiti davasını bu durumda gerçek malike karşı açarak, kira sözleşmesinin dolaylı da olsa maliki bağladığını (örneğin malik adına hareket eden kişinin sözleşme yaptığı iddiasıyla) tespit ettirmeye çalışabilir. Ancak bu tür durumlar karmaşık olup, dava değeri ve ispat açısından güçlükler barındırır.

Davanın taraflarına ilişkin genel kural özetle şöyledir: Davacı kiracı, davalı ise kiraya veren veya maliktir. Kiracılık sıfatının tespiti davasında, kiracı olduğunu iddia eden kişi hakkındaki çekişme, taşınmazın mülkiyet hakkını elinde bulunduran veya kira alacağını talep eden tarafa karşı ileri sürülür. Eğer taşınmaz el değiştirmişse yeni malike, el değiştirmemiş ancak kira ilişkisi inkar ediliyorsa mevcut malike (kiraya verene) husumet yöneltilir.

Bu davayı kural olarak kiracı taraf açar dedik; ancak teorik olarak, kiraya verenin de dava açabileceği bir durum vardır: Eğer kiraya veren, taşınmazı kullanan kişinin kendisinin kiracısı olmadığını, haksız işgalci olduğunu düşünüyorsa, olumlu değil fakat olumsuz tespit davası açarak o kişinin kiracı olmadığının tespitini isteyebilir. Uygulamada bu yol çok nadir başvurulan bir yöntemdir çünkü kiraya verenler genellikle doğrudan tahliye veya ecrimisil davası açmayı tercih eder. Dolayısıyla kiracılık sıfatının olumlu tespiti davası fiilen kiracılar tarafından, kendilerini tanımayan malike/ev sahibine karşı açılan bir dava türü olarak karşımıza çıkar.

En Çok Karşılaşılan Uygulama Örnekleri

Uygulamada kiracılık sıfatının tespiti davasına en sık konu olan durumlar şunlardır:

• Malik değişikliği: Taşınmazın el değiştirmesi (satış, miras intikali veya özellikle icra ihalesi yoluyla yeni malik edinilmesi) halinde mevcut kiracı ile yeni malik arasında anlaşmazlık çıkabilir. Özellikle icra yoluyla satış durumunda, İcra ve İflas Kanunu’na göre yeni malik eğer kiracının kirada olduğunu gösterir resmî bir belge sunamazsa kiracıyı 15 gün içinde tahliye ettirebilir. Genellikle adi yazılı (noterden onaysız) kira sözleşmeleri veya sözlü anlaşmalar “resmi belge” sayılmadığından, kiracı kendisini korumak amacıyla kiracılık sıfatının tespiti davası açar. Örneğin bir konut icra yoluyla satıldığında, içinde oturan kiracının noter onaylı sözleşmesi veya tapuya şerh edilmiş (resmi) bir kira kaydı yoksa, yeni malik icra dairesinden tahliye emri çıkarabilir. Kiracı bu tahliyeyi önlemek için hızlıca mahkemeye başvurarak sözleşmesinin belirli bir tarihten önce yapıldığını ve kendisinin kiracı olduğunu tescil ettirmeye çalışır. Mahkemenin vereceği kiracılık tespiti kararı, kiracıya resmi belge niteliği kazandırır ve yeni malik, sırf “resmi evrak yok” gerekçesiyle tahliye yapamaz hale gelir. Malik değişikliği senaryolarında dava genellikle yeni malike karşı açılır ve kiracının önceki malikle yapmış olduğu sözleşmenin, yeni maliki de bağladığının tespiti istenir.
• Tahliye tehditleri: Kiraya verenin, kira süresi dolmadan veya geçerli bir tahliye sebebi olmadan kiracıyı baskıyla çıkarmaya çalıştığı durumlar da bu davaya konu olabilir. Örneğin ev sahibi, “Ya çık yoksa eşyalarını kapının önüne koyarım” gibi tehditlerle kiracıyı yıldırmaya çalışıyorsa, kiracı hukuki yollara başvurarak haklarını korumaya çalışacaktır. Kiracılık sıfatının tespiti davası açıldığında, kiracı mahkemeden ihtiyati tedbir talep ederek tahliye tehdidinin durdurulmasını da isteyebilir. Mahkeme, koşullar uygunsa, dava süresince kiracının taşınmazda kalmaya devam etmesine ve davalı tarafın tahliye girişiminde bulunmamasına karar verebilir. Bu şekilde, kiracı resmi süreç tamamlanana dek korunmuş olur. Tahliye tehditleri genellikle sözlü veya fiili baskılar şeklinde ortaya çıktığından, kiracının mahkemeye başvurup “ben bu evin kiracısıyım ve sözleşmem devam ediyor” şeklinde bir tespit kararı aldırması, ev sahibinin keyfi uygulamalarını engelleyen güçlü bir hukuki caydırıcı etki yaratır. Kısaca, kiracıyı yıldırmaya yönelik her türlü tehdit karşısında kiracılık sıfatının tespiti davası kiracının sığınağıdır.
• Elatmanın önlenmesi davasına karşı savunma: “Elatmanın önlenmesi davası” (müdahalenin meni davası olarak da bilinir), taşınmaz malikinin, mülkiyet hakkına haksız olarak müdahale eden kişiye karşı açtığı hukuki el atmanın durdurulması davasıdır. Malikin gözüyle bu, istenmeyen kişinin taşınmazdan çıkarılması demektir. Eğer malikin, taşınmazda bulunan kişiyle arasında bir kira sözleşmesi yoksa ya da malik bunu kabul etmiyorsa, malikin yolu müdahalenin men’ine (yani elatmanın önlenmesine) ve ecrimisil talepli davaya başvurmaktır. Bu tip davalarda davacı malik, davalı ise taşınmazı kullanan kişi olur. İşte kiracılar açısından kritik nokta şudur: Eğer gerçekten kiracıysanız ve malik sizi “haksız işgalci” olarak görüp elatmanın önlenmesi davası açmışsa, yapmanız gereken savunma olarak kiracılık ilişkinizi ileri sürmektir. Kiracılık sıfatının tespiti davası, böyle bir durumda adeta savunmanın bel kemiği niteliğindedir. Kiracı, bir yandan kendisine karşı açılan elatmanın önlenmesi (tahliye) davasında kira sözleşmesini savunma olarak sunarken, diğer yandan ayrı bir kiracılık tespiti davası açıp bu hususun mahkemece özellikle tespit edilmesini sağlayabilir. Hatta pratikte, eğer elatmanın önlenmesi davası önce açılmışsa, kiracı o davada karşı dava olarak da kiracılığın tespitini talep edebilir veya ayrı açtığı davanın sonucunun beklenmesini isteyebilir. Böylece, eğer kiracılık sıfatı mahkemece kabul edilirse, malik tarafından açılan elatmanın önlenmesi (tahliye) davası reddedilecek; kiracının kira ilişkisi onaylandığı için ancak normal tahliye prosedürleri (örneğin sözleşme süresi bitimi, haklı fesih sebepleri vb.) uygulanabilecektir. Özetle, malikin “bu kişi işgalcidir, çıkarılsın” iddiasına karşı kiracı, “hayır ben kiracıyım” savunmasını yapmakta ve bunun tescili için kiracılık sıfatının tespiti davasına başvurmaktadır.
• İntifadan men tehditleri: İntifadan men, bir kişinin taşınmazdan yararlanmasının engellenmesi anlamına gelir. Uygulamada özellikle icra takiplerinde, taşınmazı satın alan yeni malik, eğer kiracıyı tahliye ettiremezse, intifadan men kararı aldırarak kiracının taşınmazdan faydalanmasını engellemeye çalışabilir. Bu, örneğin kiracının taşınmazı kullanmaya devam ettiği süre için bedel ödemesi veya belirli koşulları yerine getirmesi yönünde bir karar olabileceği gibi, fiilen de kiracının elektriğinin, suyunun kesilmesi gibi gayriresmi yollarda da kendini gösterebilir. Kiracılar açısından “intifadan men” tehdidi, “seni buradan faydalandırmam, kullanamazsın” demenin hukuki versiyonudur. Böyle bir tehditle karşılaşan kiracı da yine yargıya başvurarak haklarını savunmalıdır. Kiracılık sıfatının tespiti davası, intifadan men tehdidine karşı kiracıya önleyici bir koruma sağlar. Şöyle ki: Mahkeme, kiracının gerçekten kiracı olduğunu tespit ederse, intifadan men kararı alınmasının zemini de ortadan kalkar. Zira intifadan men, genellikle haksız işgalciler için gündeme gelen bir uygulamadır; mahkeme kararıyla kiracı olduğu tescil edilen kişi için intifadan men kararı uygulanamaz. Eğer yeni malik, kiracılık tespiti davası sürecinde intifadan men talep etmişse, kiracı buna karşı da mahkemeden tedbir isteyebilir. Örneğin, “davam sonuçlanana kadar intifadan men kararı verilmesin, verilmişse uygulanmasın” şeklinde ihtiyati tedbir talepleri gündeme gelebilir. Neticede kiracı sıfatının tespiti ile, kiracı taşınmazdan kira sözleşmesi çerçevesinde yararlanmaya devam etme hakkını güvence altına alır ve yeni malikin kira ilişkisini yok sayarak geliştirebileceği intifadan men gibi hamleler etkisiz hale gelir.

Yukarıdaki örnekler, kiracılık sıfatının tespiti davasının en çok kullanıldığı ve ihtiyaç duyulduğu uygulama alanlarını göstermektedir. Ortak payda, kiracının kira ilişkisini korumaya çalışması ve karşı tarafın (malik veya kiraya verenin) ise kiracıyı sözleşmesiz/izinsiz bir kullanıcı olarak görmesidir. Kiracı bu davayı kazanırsa, artık hukuken kiracı kabul edileceğinden, malikin onu hemen çıkarması veya kullanımdan men etmesi mümkün olmayacaktır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Dava Usulü

Görevli mahkeme: Kiracılık sıfatının tespiti davasında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.4 gereğince Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. HMK m.4/1-a bendine göre kiralanan taşınmazlara ilişkin tüm kira uyuşmazlıkları, miktar veya değere bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Dolayısıyla ister konut ister işyeri kirası olsun, kiracılık sıfatının tespiti davaları sulh hukuk mahkemelerinin görev alanındadır. Bu kural, davanın niteliği gereği aynen uygulanır; hatta taraflar tacir bile olsalar (yani işyeri kiralarında) görev değişmez, çünkü kanun kiraya ilişkin davaları ayrıksı bir şekilde sulh hukuk mahkemesine bırakmıştır.

Yetkili mahkeme: Yetki konusunda, genel kural olarak HMK’nın genel yetki hükümleri ve sözleşmeden doğan özel yetki kuralları birlikte değerlendirilir. Kiracılık sıfatının tespiti davası bir tespit davası olmakla birlikte, dayanağında kira sözleşmesi (bir akdi ilişki) bulunduğu için sözleşmeden doğan davalara ilişkin yetki kuralları uygulanabilir. Bu kapsamda:

• Genel yetki kuralı gereği davalı gerçek veya tüzel kişinin yerleşim yeri mahkemesinde dava açılabilir (HMK m.6). Örneğin davalı yeni malik ise onun ikametgahı neredeyse oradaki sulh hukuk mahkemesi yetkili olabilir.
• Bunun yanında HMK m.10 uyarınca sözleşmelerden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Kira sözleşmesinin ifa yeri, kural olarak kiralananın bulunduğu yer olarak kabul edilebilir (zira kiraya veren borcunu orada ifa ederek kiralananı teslim eder ve kiracı da kiralananı orada kullanır). Ayrıca kira bedelinin ödeneceği yer de (genellikle kiraya verenin ikametgahı veya banka hesabı olduğu yer) ifa yeri sayılır. Bu bağlamda kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi genellikle yetkili kabul edilir. Uygulamada pek çok kiracılık tespiti davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır ki bu, pratik ve ispat bakımından da tercih edilen yoldur (tanıklar, keşif gerekirse taşınmazın bulunduğu yerde kolay toplanabilir).
• Eğer kira ilişkisine dair uyuşmazlık bir icra takibi veya icra ihalesi nedeniyle ortaya çıkmışsa, İcra ve İflas Kanunu (İİK) özel bir yetki kuralı öngörmüştür. İİK m.72/8 gereğince, icra takibine ilişkin menfi veya müspet tespit davaları, takibin yapıldığı yer mahkemesinde de açılabilir. Bu madde kıyasen kiracılık sıfatının tespiti davasına da uygulanmaktadır. Örneğin taşınmaz İstanbul’da icra yoluyla satıldıysa ve yeni malik kiracıyı tanımıyorsa, kiracı İstanbul’da (icra takibinin olduğu yerde) bu davayı açabilir. Bu, icra işlemleriyle bağlantılı bir kolaylık sağlar. Ayrıca takibi yapan alacaklıya karşı (ihaleyi isteyen tarafa karşı) da dava açılabilir gibi hususlar bu maddeyle düzenlenmiştir. Ancak çoğunlukla husumet yeni malike yöneltildiği için ve yeni malik de zaten ya taşınmazın olduğu yerde ya da kendi yerleşim yerinde dava edilebildiği için, bu özel yetki kuralı uygulamada genel kurallarla paralel sonuç vermektedir.

Dava usulü: Kiracılık sıfatının tespiti davası, bir tespit (belirleme) davası olduğu için, davada mahkemeden bir eda (örneğin para ödenmesi veya tahliye edilme gibi) talep edilmez; sadece bir hukuki ilişkinin var olup olmadığının tespiti istenir. Bu davanın açılabilmesi için, diğer tüm tespit davalarında olduğu gibi, davacının hukuki yararının bulunması şarttır. Hukuki yarar, HMK m.114’de bir dava şartı olarak sayılmıştır. Yani ortada çözülmesi gereken güncel bir hukuki uyuşmazlık veya belirsizlik yoksa, mahkeme sırf soyut olarak “kiracıdır” şeklinde bir karar vermeyecektir. Davacının, böyle bir tespit kararını almaya değer bir hukuki menfaati olmalıdır. Örneğin malik değişikliği yüzünden tahliye riski altındaki kiracı, hukuki yarara sahiptir; zira kendi lehine bir tespit kararı olmaksızın evde kalamayacaktır. Aynı şekilde ev sahibi “sen kiracı değilsin” diyerek anlaşmayı yok sayıyorsa, kiracının bu belirsizliği gidermek için davaya ihtiyacı vardır. Ancak diyelim ki kira sözleşmesi sorunsuz devam ediyor, taraflar arasında bir çekişme yok – bu durumda açılan bir tespit davası hukuki yarar yokluğu sebebiyle usulden reddedilecektir.

Usul açısından bir diğer nokta, 1 Ekim 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme gereği, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmanın zorunlu hale gelmiş olmasıdır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklikle, kiracı-kiraya veren arasındaki birçok uyuşmazlık gibi, kiracılık sıfatının tespiti talepleri de dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bunun anlamı şudur: Kiracı, mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk başvurusunda bulunmalı ve karşı tarafla anlaşma sağlanamazsa (veya karşı taraf görüşmeye katılmazsa) arabuluculuk süreci sonunda düzenlenen anlaşmama tutanağı ile dava açmalıdır. Aksi takdirde, doğrudan açılan dava usulden reddedilecektir. Nitekim güncel dilekçe örneklerinde, dava açılmadan önce arabulucuya gidildiği ve anlaşma sağlanamadığı belirtilmekte, arabuluculuk tutanağı dava dilekçesine eklenmektedir. Bu nedenle, kiracılık sıfatının tespiti davası açmayı düşünen bir kiracı önce yetkili arabuluculuk bürosuna başvurmalı, gerekli prosedürü tamamlamalıdır (Ancak icra takibi sürecinde ve çok acil durumlarda tedbiren dava açıp aynı anda arabulucuya gitme gibi bir uygulama da olabilmektedir; burada detaylara girmeden ana kuralı vurguluyoruz).

Dava açıldıktan sonra yargılama usulü, yazılı yargılama şeklinde cereyan eder. Davacı kiracı, kira sözleşmesine dair iddialarını ve delillerini sunar; davalı malik/kiraya veren de sözleşmeyi kabul etmiyorsa nedenlerini, dayanaklarını mahkemeye iletir. Bu tür davalarda ihtiyati tedbir müessesesi kritik önemdedir. Eğer kiracının tahliye edilme riski varsa, mahkeme dava süresince kiracının taşınmazda kalmaya devam edebilmesi için ihtiyati tedbir kararı verebilir. Özellikle icra yoluyla satış halinde, kiracı bu tespit davasını açınca, icra dosyasından gönderilen tahliye emrinin durdurulması için mahkemeden tedbir ister. Sulh hukuk mahkemesi tedbir kararı verirse, yeni malik dava sonuna kadar kiracıyı icra marifetiyle çıkaramaz. Şayet tedbir kararı verilmezse, kiracı aleyhine işlemler devam edebilir ve hatta kiracı 15 günlük süre sonunda icra yoluyla çıkarılabilir. Böyle bir durumda kiracının ayrıca 7 gün içinde “tahliye emrine itiraz” davası açması ve açtığı tespit davasının sonucunun beklenmesini talep etmesi gerekecektir. Görüldüğü gibi, usul karmaşık hale gelebilir; bu nedenle pratiğe bakıldığında mahkemeler genellikle tespit davasını açan kiracıyı korumak adına tedbir kararı verebilmektedir. Tedbir kararı sayesinde, kiracı en azından dava sonuçlanana kadar evde/işyerinde oturmaya devam edebilmektedir.

Son olarak, kiracılık sıfatının tespiti davası yargı harçları bakımından da özellik gösterir: Dava değeri genellikle taşınmazın yıllık kira bedeli olarak belirlenir ve harç buna göre hesaplanır. Harçlar Kanunu gereği, bu değerin dörtte biri peşin harç olarak dava açılırken ödenir, kalanı karar sonrası tamamlanır. Ayrıca avukatlık ücretinin de (vekalet ücreti) yıllık kira bedeli üzerinden belirleneceği Yargıtay kararlarında vurgulanmıştır. Kiracı davayı açarken ödediği aylık/yıllık kira miktarını belirtip dava değerini buna göre göstermelidir; eksik harç yatırılırsa mahkeme tamamlatır, tamamlanmazsa dava işlemden kaldırılabilir. Bu teknik ayrıntılar, davanın usuli işlemleri sırasında önem kazanır.

Özetle, kiracılık sıfatının tespiti davası sulh hukuk mahkemesinde, doğru yetkili yerde ve arabuluculuk şartı yerine getirilerek açılmalıdır. Dava sırasında kiracı lehine geçici koruma (tedbir) sağlanabilir. Dava bir tespit davası olduğu için sadece hukuki ilişkinin varlığı incelenir, ancak sonuçları kiracının taşınmazda kalmaya devam edip edemeyeceği gibi son derece fiili sonuçlar doğurur.

İspat Yükü ve Deliller

Kiracılık sıfatının tespiti davasında ispat yükü, davayı açan kiracıdadır. Çünkü bir hukuki ilişkinin (kira sözleşmesinin) mevcut olduğunu iddia eden ve bu iddiaya dayalı hak talep eden kişi kiracıdır. Dolayısıyla kiracı, dava konusu taşınmazda kira sözleşmesine dayanarak oturduğunu kanıtlamalıdır.

Deliller: Kiracı, iddiasını kanıtlamak için her türlü yasal delile başvurabilir. Bu davalarda en önemli ve tipik delil kira sözleşmesinin kendisidir. Yazılı bir kira sözleşmesi mevcut ise, kiracı bunu mahkemeye sunar. Sözleşmenin tarihi, tarafların imzaları, kira bedeli ve süresi gibi unsurlar, davanın sonucunu etkileyecek temel verilerdir. Özellikle malik değişikliği hallerinde, sunulan kira sözleşmesinin taşınmazın el değiştirmesinden önceki bir tarihte düzenlenmiş olması çok önemlidir; zira ancak bu takdirde yeni malik yönünden bağlayıcı bir ilişki iddia edilebilir. Eğer sözleşme, malikin değiştiği tarihten sonra yapılmışsa, bu durumda yeni maliki bağlamayacağı için kiracının iddiası dayanaksız kalabilir.

Kira sözleşmesi yazılı değilse ya da hiç yapılmadıysa, ispat yükü zorlaşır. Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve işyeri kiraları yazılı şekle tabi değildir, sözlü olarak da kira sözleşmesi kurulabilir; ancak uygulamada böyle bir sözleşmenin varlığını ispat etmek güçtür. Ayrıca 6100 sayılı HMK’nın 200. maddesi (ve mülga 1086 sayılı HUMK’un 288. maddesi) uyarınca, belirli bir miktarın üzerindeki hukuki işlemler ancak yazılı delille ispat edilebilir. Kira sözleşmesindeki yıllık kira bedeli bu sınırı aşıyorsa, kiracının yazılı bir delil ibraz etmesi zorunlu hale gelir. Yazılı delil deyince, kira kontratının aslını veya taraflarca imzalanmış bir nüshasını anlamalıyız. Eğer kiracı, sadece fotokopi bir sözleşme sunabiliyorsa veya imzasız bir belge varsa, mahkeme bunu geçerli delil saymayabilir. Nitekim Yargıtay kararları, kiracılık ilişkisinin bir hukuki işlem olduğunu ve bu nedenle yazılı belge ile kanıtlanması gerektiğini vurgulamıştır. Örneğin bir Yargıtay kararında, fotokopi kira sözleşmesine dayanıp aslı ibraz edilemeyen durumda, kiracılık savunması kabul görmemiş ve taşınmazı kullanan kişi fuzuli şagil (haksız işgalci) sayılarak tahliye ve ecrimisil kararı verilmiştir. Bu, ispat yükü ve delillerin önemini ortaya koyan çarpıcı bir örnektir.

Kiracı yazılı sözleşme sunamıyorsa, dolaylı deliller ve diğer ispat araçlarına başvurabilir:

• Ödeme dekontları / makbuzlar: Kiracı, kira bedellerini düzenli olarak ödediğini gösteren banka dekontları, makbuzlar veya alındı belgeleri sunabilir. Eğer kiracı, kiraya verene kira bedelini banka havalesiyle göndermişse, bu havale açıklamalarında kira dönemi belirtilmiş olabilir. Bu, sözleşmenin varlığına dolaylı kanıt oluşturabilir. Örneğin, düzenli aralıklarla ev sahibine kira adı altında para gönderildiğinin kayıtları, ortada bir kira sözleşmesi bulunduğuna işaret eder. Ancak burada da dikkat: Eğer malik “o paralar kira değil başka borç içindi” gibi bir savunma yaparsa, salt ödeme dekontları tek başına kesin ispat sağlamayabilir; ama kuvvetli bir emare oluşturur.
• Faturalar ve abonelikler: Kiracının, taşınmazda kiracı olarak oturduğunu gösteren elektrik, su, doğalgaz abonelikleri, apartman aidatı ödemeleri gibi kayıtlar da delil olarak sunulabilir. Kiracı kendi adına bu abonelikleri başlatmış ve uzun süredir ödüyor ise, bu durum da o taşınmazda rızaya dayalı bir oturma bulunduğunu gösterir. Ancak Yargıtay uygulamasında resmi belge kavramı ile ispat vasıtası kavramını karıştırmamak lazım: Elektrik, su faturaları kiracının fiilen oturduğunu gösterebilir ama bunlar kira sözleşmesinin hukuken varlığını kanıtlayan resmi belgeler değildir. Yine de, tüm dosya birlikte değerlendirildiğinde bu tür faturaların ve kayıtların yardımcı rolü olabilir.
• Tanık beyanları: Kira sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişilerin tanıklığı da başvurulabilecek delillerdendir. Örneğin apartman yöneticisi, komşular, eski malik veya emlakçı, kiracının ne şekilde ve ne zamandır orada oturduğuna dair bilgi verebilirler. Tanıklar, kiracı ile ev sahibi arasında bir kira akdinin yapıldığını, kiracının kira bedeli ödeyerek oturduğunu gördüklerini ifade edebilirler. Ancak Türk Hukukunda bir noktaya dikkat: Eğer uyuşmazlık konusu miktar HMK’nın yazılı delil sınırını aşıyorsa (belirli bir para değerinin üstünde bir ilişki ise), kural olarak tanık dinlenemez. Mahkeme, istisnai durumlar hariç, bu tür davalarda tanık deliline itibar edebilmek için yazılı delil başlangıcı arayacaktır. Örneğin kiracı, en azından imzasını taşıyan bir belge (kira kontratı, mektup, mesaj vs.) sunarsa, buna dayanarak tanık dinletme imkanı doğabilir. Aksi halde, malik “benimle yazılı bir sözleşmen yok” diyerek tanık deliline itiraz ederse, mahkeme tanık dinlemeden de karar verebilir. Bu teknik kural, ispat hukuku bakımından kritik olsa da, uygulamada mahkemeler bazen hakkaniyet gereği tanık ifadelerine de başvururlar, özellikle de kiracının elinde başka delil yoksa ve bir haksızlık ihtimali görülüyorsa.
• Resmi kayıtlar: Eğer kira sözleşmesi noter huzurunda imzalanmışsa veya daha da güçlüsü tapu kütüğüne şerh edilmişse, bunlar zaten doğrudan sonucu belirler. Noter onaylı kira sözleşmesi, resmi belge niteliğindedir ve yeni maliki de bağlar. Tapuya kira şerhi konulmuşsa, zaten tapudan gören yeni malik kiracıyı tahliye edemez; böyle durumlarda tespit davasına gerek bile kalmayabilir. Ancak ülkemizde kira sözleşmelerinin çok az bir kısmı noter onayından geçmekte veya tapuya şerh edilmektedir; genelde adi yazılı şekilde yapılmaktadır. Bu yüzden kiracılık tespiti davalarında noter senedi nadiren delil olarak karşımıza çıkar, ama geldiğinde de kesin olarak kiracının lehine ispat sağlar.
• Tarafların davranışları: Bazen davalı malikin bazı davranışları, dolaylı şekilde kira ilişkisini kabul ettiğini gösterir. Örneğin yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra kiracıdan kira bedelini almış veya onunla kira koşullarını konuşmuş ise, bu, kiracıyı zımnen kabul ettiğini gösterir. Böyle bir durumda kiracı, “bakın yeni malik benden kira parasını aldı, bu da makbuzu” diyerek iddiasını güçlendirebilir. Gerçekten de Borçlar Kanunu uyarınca, bir taşınmaz satıldığında kiracı içinde ise, yeni malik kiracıyı devralmış sayılır; ama eğer yeni malik açıkça “kabul etmiyorum, çık” diyorsa ihtilaf çıkar. Lakin kira bedelini tahsil etmek gibi bir eylem, yeni malikin kiracıyı kabulü anlamına gelir ve sonradan “bu benim kiracım değildi” demesini hakkın kötüye kullanılması haline getirebilir. Bu tür hususlar da yargılama sırasında değerlendirilecek delillerdir.

Sonuç olarak, kiracılık sıfatının tespiti davasında kiracı, kira sözleşmesinin varlığını ve kendisinin kiracı olduğunu kanıtlamakla yükümlüdür. Yazılı kira sözleşmesi en güçlü delil olup, yoksa ikincil delillerle durum izah edilmeye çalışılır. Davalı taraf (malik/kiraya veren) ise genellikle “böyle bir sözleşme yoktur” veya “o kişi benim muhatabım değildir” şeklinde savunma yapar. Eğer malik, örneğin “bu kişi işgalcidir, ben tanımıyorum” diyorsa, kiracının sunduğu delilleri çürütmeye çalışacaktır. Deliller tartışıldıktan sonra mahkeme bir kanaate varır. Eğer kiracının getirdiği deliller sözleşmenin varlığı konusunda yeterli bulunursa dava kabul edilir; yok eğer kiracı ispat yükünü yerine getiremezse dava reddedilir.

Burada kritik bir nokta: Özellikle icra ihalesiyle yeni malik olanların savunmasında, eski malik ile kiracı arasında gerçekte bir sözleşme olmadığı, sırf tahliyeyi zorlaştırmak için geriye dönük sahte sözleşme yapıldığı iddiası çok görülür. Yeni malik, kiracının sunduğu sözleşmenin gerçek olmadığını ispat etmeye çalışabilir. Örneğin sözleşme tarihi ile taşınmazın satış süreci arasındaki yakınlık, sözleşmede gösterilen kira bedelinin çok düşük oluşu veya taraflar arasındaki akrabalık bağları gibi hususları dile getirerek sözleşmenin danışıklı (yani muvazaalı) olduğunu ileri sürebilir. Mahkeme bu durumda hem belgenin resmi dayanağı olup olmadığına (noter, tapu kaydı var mı) bakar hem de böyle bir iddia varsa gerekirse tarafları, tanıkları dinleyerek belgenin gerçekliğini değerlendirir. Sonuçta, ispat hukuku kuralları çerçevesinde hakim, kiracının gerçekten sözleşmeye dayalı oturduğuna kanaat getirirse kiracıyı haklı bulur; aksi halde sözleşmeyi geçersiz sayıp kiracıyı haksız işgalci kabul edebilir.

Yargıtay’ın Konuya İlişkin Güncel İçtihatları ve Uygulamadaki Ölçütler

Yüksek yargının (Yargıtay’ın) son yıllarda verdiği kararlar, kiracılık sıfatının tespiti davalarında aşağıdaki ölçütlerin altını çizmektedir:

• Resmi belge ve yazılı ispat vurgusu: Yargıtay, özellikle icra yoluyla taşınmazı satın alan yeni malikin talepleri karşısında kiracının korunabilmesi için, resmi nitelikte belgeye dayalı bir kira ilişkisinin bulunması gerektiğini belirtir. Örneğin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin kararlarında, İİK m.135 uyarınca kiracı tahliyeyi önlemek istiyorsa ya noter onaylı bir kira sözleşmesi sunmalı ya da mahkeme kararıyla kiracılık sıfatını tescil ettirmeli denilmiştir. Bu, kiracılık tespiti davasının önemini vurgulayan bir içtihattır. Çünkü noter sözleşmesi yoksa geriye kalan tek çıkar yol mahkeme kararıdır. Yargıtay, adi yazılı kira sözleşmesinin tek başına icra tahliyesini engellemeyeceğini (resmi belge sayılmadığını) defalarca dile getirmiştir. Bu durumda, kiracının tespit davası açıp lehine karar alması halinde, o mahkeme kararı resmî belge yerine geçecek ve icra marifetiyle tahliye duracaktır.
• Kiracının ispat yükü altındaki durumu: İçtihatlar, kiracılık iddiasında bulunan tarafın gerekli delilleri sunamaması halinde, davanın reddedilmesinin doğal sonucu olarak kiracının fuzuli şagil sayılacağını gösteriyor. Örneğin bir Yargıtay kararında, davalı konumundaki taşınmaz kullanıcısı “ben kiracıyım” savunması yapmış ancak bunu kanıtlayamadığı için mahkemece işgalci kabul edilmiş, devamında da ecrimisil ödemesine hükmedilmiştir. Bu kararlarda Yargıtay “kiracılık bir hukuki işlem olup, yazılı belge ile kanıtlanması gerekir” şeklindeki klasik ilkeye atıf yapar. Eğer kiracı, yazılı belge sunamazsa ve karşı taraf da bunu inkâr ederse, kiracının işi zordur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020’li yıllara ait kararlarında da aynı çizgiyi korumuştur: Kiracının iddiası güçlü delillerle desteklenmeli, aksi halde korunmaz.
• Muvazaa ve kötü niyet incelemesi: Yargıtay, kiracının sunduğu sözleşmenin gerçekten taraflar arasında yapılmış bir kira akdi mi yoksa sırf malikin elini zora sokmak için düzenlenmiş bir muvazaalı belge mi olduğuna dikkat eder. Özellikle icra ihalelerinde, eski malik ile tanıdığı bir kişi arasında geriye dönük kira sözleşmeleri yapıldığı ve ihaleden hemen önce kişilerin taşınmaza kiracı olarak yerleştirildiği yönünde Yargıtay’ın tespitleri vardır. Bu durumlarda Yargıtay, mahkemelerin dürüstlük kuralı çerçevesinde olayı değerlendirmesini istemektedir. Şayet kiracının sunduğu sözleşme, hayatın olağan akışına aykırı şekilde düşük bedelli, sonradan düzenlenmiş bir evrak ise ve kiracı da aslında eski malikle akraba/tanıdık çıkmışsa, Yargıtay kararları kiracılık iddiasının sıkı incelenmesi, gerektiğinde reddi yönündedir. Örneğin “taşınmaz 1 milyon TL’ye satılmış ama kiracı iddia ettiği sözleşmede aylık kira 100 TL gösterilmiş” gibi uç örneklerde, Yargıtay bu tür iddialara itibar edilmemesi gerektiğini belirtir. Kısacası, Yargıtay içtihatları gerçek bir kira ilişkisiyle muvazaalı iddiayı birbirinden ayırabilmek için alt ölçütler koymuştur: sözleşme tarihi, kira bedelinin makul olup olmadığı, kiracının taşınmazla fiili bağının süresi gibi noktalar araştırılır.
• Yeni malikin durumu ve bilgisi: Yargıtay kararlarında, yeni malikin kiracıyı satın almadan önce bilip bilmemesi meselesine de değinilmiştir. Eğer yeni malik, kiracının varlığını bildiği halde taşınmazı satın almışsa, aslında kira ilişkisini örtük biçimde kabul ettiği yorumlanabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bir kararında “Yeni malik, kiracının o taşınmazda oturduğunu, hatta komşusu olması nedeniyle bunu bildiği halde ihaleye girmiştir; bu durum baştan beri kiracıyı kabullenmiş olduğunu gösterir” minvalinde bir değerlendirmeye yer vermiştir. Böyle bir durumda kiracının korunması gerektiği sonucuna varılmıştır. Bu, tamamen olaya özgü bir değerlendirme olsa da bir prensip çıkarabiliriz: Yeni malikin bilgisi dahilinde gerçekleşen durumlar kiracının lehine yorumlanabilir. Mesela yeni malik, taşınmazı gezerken kiracıyla görüşmüş, kontratından haberdar olmuş ve yine de almışsa, sonrasında “ben tanımıyorum” demesi iyi niyetli kabul edilmez. Yargıtay da uygulamada bu tür durumları gözetmektedir.
• Kararın etkisi ve bağlayıcılığı: Yargıtay, kiracılık sıfatının tespiti davası sonucunda verilen kararların, taraflar arasındaki diğer davalara da etki edeceğini belirtir. Örneğin kiracı lehine bir tespit kararı kesinleştiğinde, artık malikin aynı konuda tekrar uyuşmazlık çıkarması veya kiracıyı inkar etmesi mümkün olmaz; bu karar maddi anlamda kesin hüküm teşkil eder. Eğer malikin açtığı bir tahliye ya da ecrimisil davası varsa, kiracı bu kararı orada ileri sürerek davayı düşürebilir. Yargıtay, bekletici mesele kurumunun da bu bağlamda kullanılabileceğini ifade eder: Devam eden bir tahliye ya da ecrimisil davası varsa, kiracılık tespiti davasının sonucu beklenmelidir. Aksi halde çelişkili kararlar çıkabilir. Uygulamada bir alt derece mahkemesi bunu yapmazsa, Yargıtay bozma yoluyla dosyayı düzeltir.

Özetlemek gerekirse Yargıtay’ın güncel içtihatları, kiracılık sıfatının tespiti davalarında belgeye dayalı ispat zorunluluğunu, kira ilişkisinin samimiliğinin araştırılmasını ve kiracının hukuki yararının korunmasını merkezine almıştır. Kiracılar gerçekten mevcut bir sözleşmeye dayanıyorsa Yargıtay onları koruyan kararları onamaktadır; fakat sözleşme göstermelik veya ispat zayıfsa, Yargıtay işgalci olarak kabul edilmesini onaylamaktadır. Her somut olay kendi özellikleriyle değerlendirilmekte, mahkeme kararlarının isabeti Yargıtay denetiminden geçmektedir. Kiracılar ve kiraya verenler, Yargıtay’ın bu titiz yaklaşımını bilerek hareket etmelidir.

Kiracının Bu Tespitle Elde Edeceği Hukuki Koruma

Kiracılık sıfatının tespiti davasının kiracı lehine sonuçlanması (yani mahkemenin kiracının gerçekten kiracı olduğunu tespit etmesi), kiracı açısından önemli hukuki korumalar sağlar. Bu korumaları maddeler halinde şöyle özetleyebiliriz:

• Haksız tahliye girişimlerinin durdurulması: Mahkemenin kararıyla kiracının o taşınmazda geçerli bir kira sözleşmesine dayalı olarak oturduğu tescil edildiğinde, kiracıyı tahliye etmek isteyen taraf artık bunu hemen gerçekleştiremez. Özellikle icra yoluyla tahliye tehdidi altındaki kiracılar için, tespit kararı adeta bir kalkan görevi görür. Kiracı, kararın bir örneğini icra dosyasına sunarak tahliye emrinin iptalini sağlayabilir. Bu sayede kiracı, sözleşme süresi veya kanuni koşullar sona erene dek taşınmazda kalmaya devam edebilir.
• Kira ilişkisinin tanınması: Karar ile birlikte kiraya veren (veya yeni malik), kiracıyı resmen tanımış olur. Artık kiracıyı “işgalci” veya “üçüncü kişi” gibi nitelendiremez. Aralarındaki ilişki bir kiracı-kiraya veren ilişkisi olarak hükmen sabit hale gelir. Bu da kiracının gerek o taşınmazda oturma hakkını gerek diğer yan haklarını (örneğin abonelik sözleşmeleri yapabilme, site yönetimine katılma, aile konutu şerhi vs. gibi haklar) pekiştirir.
• Tahliye süreçlerinin kiracı lehine normalleşmesi: Kiracılık sıfatı mahkemece tespit edilmiş olan bir kiracıyı çıkarabilmek için, kiraya verenin artık normal tahliye prosedürlerine başvurması gerekir. Yani kiracı, “kiracılığım tescil edildi, beni ancak kanunun öngördüğü sebeplerle ve usullerle çıkarabilirsiniz” diyebilir. Örneğin sözleşme süresi bitmeden keyfi tahliye mümkün olmaz; eğer süresi bittiyse dahi, TBK m.347 gereği sözleşme otomatik uzamış olacağından ancak yasal süreler ve bildirimle tahliye istenebilir. Keza, kiracının kira bedelini ödememesi gibi bir durum olmadıkça, kiraya veren durup dururken icra marifetiyle veya kolluk zoruyla çıkarma yapamaz. Sonuç olarak tespit kararı, kiracıyı kiracılar için öngörülmüş koruyucu hükümlere kavuşturur. Kiraya veren eğer tahliye istiyorsa, artık örneğin haklı sebebe dayanıp sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak, iki haklı ihtar prosedürünü işletmek veya yeni malikin ihtiyacı sebebiyle yasal süre sonunda dava açmak gibi yol ve yöntemlere mecbur kalacaktır. Kiracı da bu süreçlerde yasanın tanıdığı süreleri ve hakları kullanarak kendini savunabilecektir.
• Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebinin önlenmesi: Kiracılık sıfatı tescil edilince, kiracının taşınmazı kullanması hukuka uygun hale gelmiş olur. Bu durumda malik, kiracı aleyhine işgal tazminatı (ecrimisil) talep edemez; çünkü ortada artık haksız bir kullanım yoktur, bilakis sözleşmeye dayalı meşru bir kullanım vardır. Eğer dava öncesinde malik kiracıdan ecrimisil talep etmiş ya da böyle bir dava açmışsa, kiracının lehine tespit kararı çıktığında bu talepler temelsiz kalacaktır. Kiracının ödemekle yükümlü olduğu bedel, ancak kira sözleşmesindeki kira bedeli olabilir. Hatta kiracı, dava süresince ödemediği kiraları geriye dönük olarak eski malike veya yeni malike (duruma göre) ödemek isteyebilir; ancak bu artık ecrimisil değil, sözleşmeye dayalı kira borcu niteliğindedir. Neticede, tespit kararı kiracıyı yüklü tazminat taleplerinden korur.
• Kiracının psikolojik ve sosyal huzurunun sağlanması: Hukuki koruma kadar, bu kararın kiracıya sağladığı güvence duygusu da göz ardı edilmemelidir. Kiracı, belirsizlikten kurtulur ve evinde/işyerinde ne kadar süreyle ve hangi koşullarda kalabileceğini bilir. Özellikle aileleriyle yaşayan konut kiracıları için, haksız bir tahliye tehdidinin kalkması hayat düzenlerinin bozulmaması anlamına gelir. İşyerini kirada tutan bir işletmeci için ise, işine devam edip edemeyeceği konusundaki belirsizliğin giderilmesi ticari faaliyetinin sürdürülebilirliği bakımından kritiktir. Mahkeme kararı, kiracının hukuki durumunu netleştirerek ona bir rahat nefes aldırır.
• Resmi belge niteliği kazanması: Mahkeme kararı kesinleştikten sonra, kiracı isterse bu kararı tapu siciline şerh ettirip ettiremeyeceğini düşünebilir (pratikte kira sözleşmesinin şerhi ayrıca TBK 310 gereği yapılabilir; mahkeme kararının bizzat şerhi öngörülmemiştir, fakat karar elde olduğundan, yeni bir şerhe pek gerek kalmaz). Her halükarda bu karar, kamu kurumları nezdinde de geçerlidir. Örneğin ikametgah kaydı, belediye işlemleri gibi konularda kiracı olduğunu belgelemesi gerektiğinde bu kararı kullanabilir.

Özetle, kiracılık sıfatının tespiti davasını kazanan kiracı, hukuki olarak güçlü bir koruma şemsiyesi altına girer. Artık keyfi tahliyeler yapılamaz, kiracı “haklı” bir konuma yükselir ve kira sözleşmesinin tarafı olarak tüm haklarını sonuna kadar kullanma imkanına kavuşur. Bu nedenle, böyle bir davayı açan kiracılar için en önemli aşama davayı kazanabilmektir; kazandıktan sonra sahip olacakları koruma, genellikle kira sözleşmesi bitene veya kanuni bir tahliye sebebi doğana dek onları güvence altına alır.

Davanın Reddedilmesi Halinde Doğabilecek Sonuçlar

Eğer kiracılık sıfatının tespiti davası kiracı aleyhine sonuçlanır, yani mahkeme kiracının iddiasını ispatlayamadığına veya ortada geçerli bir kira sözleşmesi olmadığına kanaat getirirse, kiracı açısından ciddi sonuçlar doğar. Davanın reddi halinde ortaya çıkabilecek başlıca durumlar şunlardır:

• Kiracının fuzuli şagil sayılması ve tahliye: Mahkeme “davacı kiracı değildir, kira sözleşmesi yoktur/geçersizdir” dediğinde, hukuken o kişinin taşınmazda oturma hakkı olmadığı tescillenmiş olur. Bu durumda artık davacı kişi kiracı sıfatını haiz olmadığından, taşınmazı derhal boşaltması gerekir. Eğer dava devam ederken kiracı lehine bir tedbir kararı vardıysa, davanın reddiyle birlikte bu tedbir kararı kalkar ve kiracı yasal olarak tahliye edilmek durumunda kalır. Yeni malik veya kiraya veren, daha önceden başlatmış olduğu bir tahliye takibi/davası varsa onu kaldığı yerden sürdürüp sonuçlandırabilir. Örneğin icra dosyasından gönderilen tahliye emri, davanın reddi kararının kesinleşmesiyle birlikte uygulanabilir hale gelir ve icra memurları kiracıyı zorla çıkarabilirler. Sulh hukuk mahkemesinde malikin açtığı bir elatmanın önlenmesi (tahliye) davası bekliyorsa, tespit davasının reddi orada kesin delil olarak kabul görür ve hakim muhtemelen kiracının savunmasını reddederek tahliye kararı verir. Yani reddedilen tespit davası, kiracının hukuken artık o evde kalamayacağının ilanıdır.
• Ecrimisil ödeme yükümlülüğü: Kiracılık sıfatını kanıtlayamayan ve artık fuzuli şagil (haksız işgalci) konumuna düşen kişi, taşınmazı haksız işgal ettiği süreler için malike ecrimisil (işgal tazminatı) ödemekle yükümlü hale gelebilir. Mahkeme kararında, davanın reddine ek olarak, davacının taşınmazdan haksız yararlandığı süre için uygun bir bedeli ödemesine hükmedilebilir. Örneğin, tespit davası boyunca kiracı taşınmazda kalmaya devam etmiş ve kira da ödememişse, mahkeme kira dönemi için kira bedeli tutarında bir meblağın davalı tarafa ödenmesine karar verebilir. Bu aslında ecrimisil niteliğindedir. Eğer tespit davasından bağımsız olarak malik zaten ecrimisil davası açmışsa, o davada kiracının (artık işgalcinin) tespit davasını kaybettiği hükme dayanak gösterilerek işgal tazminatı talebi büyük olasılıkla kabul edilir. Ecrimisil miktarı, taşınmazın emsal kira değeri üzerinden, kullanıldığı süre dikkate alınarak hesaplanır. Kiracı sıfatını kaybeden kişi, tahliye olana dek geçen süre için belki normal kirasından daha yüksek bir tazminatla karşılaşabilir (zira ecrimisil genelde rayiç bedel üzerinden hesaplanır ve bazı durumlarda cezai faiz de istenebilir).
• Masraflar ve vekalet ücreti: Davanın reddiyle birlikte, yargılama giderleri ve karşı tarafın avukatlık ücreti de davacı kiracı üzerinde bırakılır. Yani kiracı, ödediği harçların yanında karşı tarafın avukatına tarifeye göre hesaplanan ücreti ödemek zorunda kalır. Bu da maddi bir külfet oluşturur. Hele ki dava değeri yüksek gösterilmişse (örneğin yıllık kira bedeli yüksek bir işyeri ise), vekalet ücreti de ona göre yüksek olacaktır.
• Kötü niyet iddiaları: Bazı durumlarda, tespit davasını kaybeden kiracıya karşı malik taraf kötü niyet tazminatı talep edebilir. Özellikle eski malikle danışıklı olarak sahte bir kontrat düzenlenmiş ve yeni malik sırf oyalama için böyle bir dava ile uğraştırılmışsa, malik taraf, icra ihalesinin feshi talebinde bulunmadığı sürece doğrudan bir tazminat isteyemez belki ama, dava süresince taşınmazını kullanamadığı için uğradığı zararları talep edebilir. Bu zararlar genelde ecrimisil ile örtüşür. Ancak ekstrem hallerde, Türk Borçlar Kanunu m.104/2 veya haksız fiil hükümleri uyarınca kötü niyetli kiracıdan ek tazminatlar istenmesi teorik olarak mümkündür (uygulamada nadirdir). Örneğin yeni malik, “bu dava yüzünden taşınmazı 6 ay kullanamadım, kiraya veremedim, şu kadar zararım var” diyerek talepte bulunabilir. Mahkeme doğrudan tespit davasında bunu değerlendirmez ama ayrı bir dava konusu yapılabilir.
• Kiracının tahliye sonrası durumu: Davanın reddiyle tahliye edilen kişi açısından, eğer kira bedeli bir teminat olarak mahkemece hesaba yatırılmışsa (tedbiren böyle uygulamalar olabilir), o paranın malike ödenmesi söz konusu olur. Kiracı evi boşalttıktan sonra, yeniden kiralık bir yer bulma veya taşınma külfetiyle karşı karşıya kalır. Ayrıca eşyalarını tahliye sırasında apar topar çıkarmak zorunda kalmış olabilir, bu da maddi ve manevi zarar riski doğurabilir. Ancak hukuken baktığımızda, kiracının yapabileceği pek bir şey kalmamıştır; zira mahkeme “sen kiracı değilsin” demiştir. Kiracı karara karşı istinaf/temyiz kanun yoluna başvurabilir, ancak bu süreçler de zaman alır ve kararın icrasını kendiliğinden durdurmaz. Eğer istinaf veya Yargıtay kararı bozarsa belki durum değişebilir ama bozmazsa süreç kesinleşir.
• Kira ilişkisinin sona ermesi: Dava kaybedildiğine göre, kiracı ile kiraya veren arasında artık bir kira hukuku ilişkisi olmadığı mahkemece hükme bağlanmıştır. Bu, fiilen de o ilişkinin sona erdiği anlamına gelir. Kiracı eşyalarını alıp çıktıktan sonra, kiraya veren açısından taşınmazı dilediği gibi kullanma veya başkasına kiralama özgürlüğü doğar. Kiracı ise hakkı olmadan oturduğu dönemin sonuçlarına (işgal tazminatı vs.) katlanarak, başka bir konuta/işyerine geçmek durumunda kalır.
• Depozito ve diğer hakların akıbeti: Şayet kiracı, kiraya verene bir depozito vermiş veya kira ile ilgili başka alacak verecek hesabı varsa, kiracılık sıfatını kaybettiği için bunların tahsili de sıkıntıya girebilir. Örneğin eski malikle yaptığı sözleşmeye binaen bir depozito vermiştiyse, yeni malik o sözleşmeyi tanımadığı için depozitoyu geri vermeyebilir; kiracı da artık resmi olarak o sözleşme yok sayıldığı için depozito alacağını talepte zorlanabilir. Bu tür yan meseleler de kiracının aleyhine sonuçlanabilecek hususlardır.

Sonuç olarak davanın reddi, kiracı iddiasındaki kişinin hukuken korunmadığı anlamına gelir. Bu andan itibaren, söz konusu kişi artık bir “kiracı” değil, izinsiz kullanıcı sayılır ve malikin onu çıkarması, kullandığı süreye ilişkin tazminat istemesi mümkün hale gelir. Kiracının tüm hukuki avantajları bir kararla tersine döner. Bu nedenle, böyle bir davayı açmadan önce kiracının durumunu iyi değerlendirmesi, ispat imkânlarını tartması önemlidir; zira kaybetmek hem barınma/işyeri kaybı hem de ciddi maddi yük anlamına gelebilmektedir.

Tahliye Davalarıyla ve Ecrimisil Davasıyla İlişki

Kiracılık sıfatının tespiti davası, niteliği gereği tahliye davaları ve ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davaları ile yakından bağlantılıdır. Bu üç kavram arasındaki ilişkiyi anlamak, kiracı ve malikler için önemlidir:

Tahliye davaları ile ilişkisi: Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı kira sözleşmesinin sona ermesi veya kanunda öngörülen haklı nedenlerin doğması halinde mahkeme kararıyla taşınmazdan çıkartmak için açtığı davadır. Tahliye davasında taraflar arasındaki kira ilişkisi genelde kabul edilir, tartışma sözleşmenin ihlal edilip edilmediği veya sürenin dolup dolmadığı noktalarındadır. Oysa kiracılık sıfatının tespiti davasında, daha temel bir konu olan “kira ilişkisi var mı yok mu” tartışması vardır.

Eğer kiracılık sıfatı tartışmasız bir şekilde mevcutsa zaten tahliye davası yolu izlenir; ancak kiraya veren, karşısındakini kiracı olarak görmediğinde normal tahliye davası açmaz, bunun yerine elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açar (yukarıda değindiğimiz gibi). İşte kiracılık sıfatının tespiti davası tam burada devreye girerek, hangi yolun doğru yol olduğunu belirler. Şöyle ki:

• Kiracılık tespiti davası kabul edilirse, taraflar arasında kira sözleşmesi vardır denir. Bu durumda malikin ancak tahliye davası açması gerekirdiği ortaya çıkar. Zaten kiracı da bu tespit sayesinde tahliye davası olmaksızın çıkarılamayacak konuma gelir.
• Kiracılık tespiti davası reddedilirse, demek ki kira sözleşmesi yoktur, o kişi kiracı değildir. Bu halde doğru yol tahliye davası değil, malik tarafından açılacak bir elatmanın önlenmesi (ve ecrimisil) davasıdır (eğer zaten açılmamışsa). Hatta çoğunlukla böyle durumlarda malik zaten o davayı açmıştır ve tespit davasının reddiyle birlikte onu kazanmış olur.

Bu ilişkiden görüleceği üzere, kiracılık tespiti davası adeta bir kilit rol oynar: Kiracı olduğunu iddia edenin gerçekten kiracı olup olmadığını çözüme kavuşturarak, uyuşmazlığın tahliye davası prosedürü mü yoksa işgalden doğan dava prosedürü mü izleyeceğini belirler. Kiracılık tespiti davası kazanıldığında, kiracı normal kiracılar gibi ancak tahliye davasıyla çıkarılabilir. Kaybedildiğinde ise, artık tahliye davasına gerek olmaksızın işgalci muamelesi görür ve hızlıca tahliye mümkün hale gelir.

Bir başka ilişki noktası: Kiraya verenin açtığı tahliye davasında, kiracı “ben zaten kiracı değilim” diyemez; bu mantıken saçma olur. Ama tam tersi durumda, malikin açtığı müdahalenin men’i davasında kiracı “ben kiracıyım” diyebilir ve bunun araştırılmasını ister. İşte kiracılık tespiti davası, bu savunmayı kuvvetlendirmek için kullanılır. Mahkeme “evet kiracıdır” derse, malik yanlış dava açmış olacaktır (zira müdahalenin men’i yerine normal tahliye davası açması gerekirdi). Bu yüzden, uygulamada hakimler eğer böyle bir savunma görürlerse, “Önce kira ilişkisi var mı yok mu onu halledelim” diyerek tespit davasının sonucunu bekletici mesele yaparlar. Bu, yargılama usulünde bir dosyanın diğerinin sonucunu beklemesi şeklinde olur. Sonuçta, tespit davası biter ve ona göre tahliye talebi olan dava şekillenir.

Ecrimisil davası ile ilişkisi: Ecrimisil, haksız kullanıcıdan talep edilen tazminat olduğundan, kira hukuku ile yakından ilgilidir. Kiracılık sıfatının tespiti ile ecrimisil arasındaki ilişkiyi de şöyle açıklayabiliriz:

• Eğer kişi gerçekten kiracı ise, onun taşınmazı kullanması hukuka uygundur ve malikin ecrimisil isteme hakkı yoktur. Malik sadece kira bedelini talep edebilir (o da ödenmemişse). Dolayısıyla kiracılık sıfatı tespit edilirse, ecrimisil talepleri düşer. Diyelim yeni malik, kiracıyı tanımadığı için geçmiş dönem için ecrimisil davası açmıştı; kiracı da bu arada tespit davası açtı ve kazandı. Bu durumda ecrimisil davası reddedilir, zira mahkeme “kiracı sıfatı vardır, kullanım meşrudur” der.
• Eğer kiracılık iddiası reddedilir ve kişi işgalci konumunda kalırsa, malik ecrimisil almaya hak kazanır. Zaten çoğu zaman, kiracı olduğunu kanıtlayamayan kişiye karşı ecrimisil istemi hemen devreye girer. Bunun tipik örneği, kamunun açtığı ecrimisil davalarıdır: Devlet arazisini kullanan biri “ben kiralamıştım” der ama ispatlayamazsa, Hazine ondan ecrimisil alır.
• Kiracılık sıfatının tespiti davası ile ecrimisil davası bazen birlikte yürür. Örneğin malik hem “çıksın” hem “çıkana kadar şu kadar parayı ödesin” diye dava açar (elatmanın önlenmesi + ecrimisil). Kiracı da “ben kiracıyım” diye savunur ve kendi davasını açar. Bu iki dava aslında birbirine bağlıdır. Tespiti kazanan kiracı ecrimisilden kurtulur; kaybeden, ecrimisil öder.
• Uygulamada, özellikle ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) veya kamulaştırmasız el atma gibi davalarda bile ecrimisil istenirken, ecrimisil için “intifadan men şartı” aranır (yani önce ihtar çekilip kullanımdan men edilmesi gerekir). Ancak kiraya veren-kiracı ilişkisinde ecrimisil isteniyorsa, zaten kiraya veren kiracı olduğunu kabul etmiyor demektir; o yüzden intifadan men yerine doğrudan davaya gidiyor olabilir. Kiracılık tespiti burada da belirleyici rol oynar: eğer kiracı olduğu tespit edilmezse intifadan men (kullanımdan men) koşulu gerçekleşmiş sayılır ve ecrimisil istenir.

Özetle, kiracılık tespiti – tahliye – ecrimisil üçlüsünde şu ayrım netleşir: Kiracı statüsü onaylanırsa tahliye davası gündeme gelir (o da ancak yasal sebeple açılabilir), kiracı statüsü reddedilirse müdahalenin men’i (işgalin sonlandırılması) ve ecrimisil devreye girer. Bu da kiracılık sıfatı tespitinin, hem tahliye prosedürünün yönünü belirleyen hem de ecrimisil sorumluluğunu doğrudan etkileyen bir işlevi olduğunu gösterir. Kiracılar için avantajlı senaryo elbette kiracı olduğunun kabul edildiği, dolayısıyla ancak normal yollarla tahliye edilebildikleri ve ecrimisil ödemedikleri senaryodur. Ev sahipleri ise eğer gerçekten kira ilişkisi yoksa bunu kanıtlayıp kiracılık tespiti davasını kiracı aleyhine sonuçlandırarak hızlı tahliye ve ecrimisil imkanına kavuşurlar. Kısacası, tespit davasının kaderi, tahliye ve ecrimisil davalarının da kaderini belirler.

Konut ve İşyeri Kiralarında Farklılık Olup Olmadığı

Kiracılık sıfatının tespiti davası, hem konut kiraları hem de çatılı işyeri kiraları için geçerli olabilen bir dava türüdür. Esas itibariyle konut ya da işyeri ayrımı yapmaksızın, kiracılık ilişkisinin varlığını tespit etmeyi amaçlar. Ancak uygulamada ve hukuk kurallarında konut ve işyeri kiraları arasında bazı farklı düzenlemeler bulunduğundan, bunların bu dava bakımından etkilerini kısaca ele alalım:

• Kanuni Dayanak ve Genel Hükümler: Konut ve işyeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu’nun kira hukuku bölümünde benzer hükümlere tabidir. Kiracılık sıfatının tespiti bakımından, TBK m.310 (kiralananın el değiştirmesi halinde kira ilişkisinin devamı) ve ilgili maddeler, hem konut hem işyeri için aynen uygulanır. Yani bir ev satıldığında da, bir dükkan satıldığında da içindeki kiracı kural olarak sözleşme şartlarıyla kalmaya devam eder. Bu yüzden yeni malik karşısında kiracılık tespiti davası açmak, ister ev olsun ister işyeri, aynı hukuki temele dayanır.
• Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye farkı: Konut ve işyeri kiralarında, yeni malik açısından TBK m.351’de düzenlenen “yeni malikin gereksinimi” başlıklı özel bir tahliye nedeni vardır. Bu madde, konut veya işyeri ihtiyacını kapsar. Yani yeni malik, satın aldığı evi kendisi veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler konut olarak kullanacaksa veya satın aldığı işyerini kendisi, eşi, çocukları vs. bizzat işyeri olarak işletecekse, belli şartlarla kiracıyı tahliye edebilir. Bu kural hem konut hem işyeri için ortaktır, sadece ihtiyacın niteliği değişir (biri barınma ihtiyacı, diğeri işyeri ihtiyacı). Kiracılık sıfatının tespiti davası ise, bu tahliye nedeninin kullanılabilmesinin ön koşulunu oluşturur: Kiracı sıfatı tespit edilmezse zaten direkt tahliye edilebilir; tespit edilirse yeni malik ihtiyaç iddiasıyla 6 ay + 1 ay kuralına tabi olarak tahliye davası açmak zorundadır. Dolayısıyla hem konut hem işyeri kiracısı için tespit davasını kazanmak, yeni malikin acele tahliye girişimini engelleyip bu madde kapsamında ancak kanuni süre sonunda dava açabilmesini sağlar. Burada konut veya işyeri kiracısı olmanın farkı yoktur; ikisi de korunmuş olur.
• İşyeri kiralarında mülga 6570 sayılı Kanun ve geçici hükümler: 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren TBK, 2012 öncesi işyeri kiraları bakımından 2020’ye kadar bazı hükümleri ertelemişti (örneğin kira bedelinin belirlenmesi, sözleşmenin feshi gibi konularda). Ancak 2020’den itibaren işyeri kiraları da tamamen TBK kapsamına girdi. Şu an itibariyle (2025), konut ve çatılı işyeri kiraları arasında kiracılık tespiti davasını ilgilendiren hiçbir geçiş farkı kalmamıştır. Önceden olsa belki “işyeri kiralarında depozito sınırlaması vs. yoktu” gibi farklar söyleyebilirdik ama bunlar tespit davası konusunu etkilemez.
• Zorunlu arabuluculuk kapsamı: Yukarıda belirtildiği gibi kira ilişkilerinden doğan davalarda arabuluculuk artık dava şartıdır. Bu kural hem konut hem işyeri kiraları için geçerlidir, ayrım yoktur. İşyerleriyle ilgili bir özellik, eğer kiracı ve kiraya veren tacir ise (her ikisi de şirket veya ticari işletme ise) aralarındaki kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlık ticari dava sayılabilir. Fakat HMK m.4 sulh hukuk görevi kuralı mutlak olduğundan, tacirler arasındaki işyeri kira tespiti davaları da sulh hukukta görülmeye devam edilir; ticaret mahkemesine gitmez. Bu pratikte bir farklılık gibi görünse de, esası değiştirmez. Yani işyeri de olsa yine sulh hukuk ve arabuluculuk söz konusu.
• Kira bedeli ve sözleşme süresi farklılıkları: Konut kiralarında genelde sözleşmeler 1 yıllık olur ve yenilenir; işyeri kiralarında daha uzun süreli (örneğin 5-10 yıllık) sözleşmelere rastlanabilir. Bu durum, tespit davasının seyrini çok etkilemez; sadece delil sunarken 10 yıllık bir sözleşme varsa belki farklı yorumlar yapılabilir. Ama neticede, ister 1 yıllık ev kontratı olsun, ister 5 yıllık ofis kontratı olsun, ikisi de kiracılık sıfatının tespiti davasında benzer şekilde ele alınır.
• Kullanım amacı: Konut kiracısı, barınma ihtiyacı için oradadır; işyeri kiracısı ticari faaliyet için. Mahkeme, tespit davasında kira sözleşmesinin konusu olarak bunu da not eder ama davanın sonucunu etkilemez. Sadece, yeni malikin ihtiyacı iddiasında, konut için “kendisi oturacak”, işyeri için “kendisi işyeri yapacak” farkı ortaya çıkar ki bu da tespit davası aşamasından sonraki bir konudur (yani tahliye aşaması).

Özetle, kiracılık sıfatının tespiti davasının işleyişi ve amacı, konut ve işyeri kiraları bakımından aynıdır. Her iki durumda da kiracı, kira ilişkisinin varlığını kanıtlayarak oturma hakkını korumaya çalışır; malik ise aksi yönde savunma yapar. Kanun hükümleri de büyük ölçüde ortaktır. Bazı prosedürel farklılıklar (tacir olma durumu vs.) yargılama usulünü değiştirmez. Bu nedenle “konut kiraları için farklı, işyeri kiraları için farklı bir kiracılık tespiti davası” yoktur; tek bir dava türüdür ve her iki kira tipini de kapsar. Sonuç olarak, ister ev kiracısı olun ister dükkan kiracısı, kiracılık sıfatınızı mahkemede tespit ettirerek aynı tür korumadan faydalanabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Kiracılık sıfatının tespiti davası nedir?

   Kiracılık sıfatının tespiti davası, bir kişinin belirli bir taşınmazda kiracı olup olmadığının mahkeme kararıyla belirlenmesini amaçlayan hukuki süreçtir. Kiracılar bu davayı açarak, kira sözleşmesine dayalı olarak o taşınmazda oturma haklarının bulunduğunu resmen tespit ettirirler. Mahkeme, kira ilişkisinin varlığını onaylarsa kiracı lehine koruma sağlar.

2. Bu davayı kimler, kime karşı açabilir?

   Genellikle kiracılar tarafından, kira ilişkisini kabul etmeyen malike (ev sahibine) karşı açılır. Örneğin, evini satın alan yeni malik tarafından kiracı olarak tanınmayan kişi, yeni malike karşı bu davayı açabilir. Kural olarak davacı kiracı; davalı ise maliktir. (Teorik olarak kiraya veren de “kiracı değildir” diye olumsuz tespit davası açabilir ama uygulamada nadirdir.)

3. Kiracılık sıfatının tespiti davası açmak için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

   Evet. 2023 itibarıyla yürürlüğe giren düzenleme gereği, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapmak zorunludur. Kiracılık sıfatının tespiti de bir kira uyuşmazlığı olduğundan, kiracı önce arabulucuya başvurmalı; anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk tutanağı ile mahkemeye dava açmalıdır.

4. Dava hangi mahkemede açılır ve ne kadar sürer?

   Dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır (görevli mahkeme sulh hukuktur). Yetkili mahkeme genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir veya davalının ikametgahı mahkemesi olabilir. Süre konusuna gelince, davanın ne kadar süreceği mahkemenin iş yoğunluğuna ve tarafların delillerine bağlıdır. Ortalama olarak ilk derece mahkemesinde birkaç ay ile 1 yıl arasında sonuçlanabilir. Ancak karşı tarafın itirazları, bilirkişi incelemesi vs. olursa süre uzayabilir. Karara karşı istinaf/temyiz yoluna gidilirse süreç 1-2 yıl daha devam edebilir. Aciliyet arz eden durumlarda (tahliye tehdidi varsa) mahkemeden ihtiyati tedbir kararı talep edilerek davanın sonucunu beklerken kiracının evde kalması sağlanabilir.

5. Dava devam ederken ev sahibi beni çıkarabilir mi?

   Mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alındığı takdirde, dava sonuna kadar kiracının tahliye edilmesi engellenir. Kiracı, dava dilekçesinde bu yönde bir talepte bulunmalıdır. Mahkeme tedbire karar verirse, ev sahibi (yeni malik) icra yoluyla tahliye işlemlerini sürdüremez. Eğer tedbir kararı verilmezse, ev sahibinin tahliye girişimi yasal olarak devam edebilir; bu durumda kiracı 7 gün içinde ayrı bir “tahliye emrine itiraz” davası açarak süreçte tespit davası sonucunun beklenmesini isteyebilir. Pratikte, mahkemeler genelde kiracıyı korumak için tedbir vermeye çalışır, özellikle kiracı ilk bakışta haklı görünüyorsa.

6. Kiracılık tespiti davasında en önemli deliller nelerdir?

   En önemli delil, yazılı kira sözleşmesi (kira kontratı)’dır. Noter tasdikli veya adi yazılı fark etmeksizin, iki tarafın imzasını taşıyan bir kontrat, kiracının iddiasını büyük ölçüde destekler. Yazılı sözleşme yoksa, kira ödemelerine dair banka dekontları, makbuzlar, kiracı adına kayıtlı elektrik-su faturaları, tanık beyanları gibi delillere başvurulur. Ancak belli bir miktarın üzerindeki uyuşmazlıklarda kanunen tanık gibi deliller tek başına yetmez, yazılı delil veya başlangıcı aranır. Noter onaylı sözleşme veya tapuya şerh en kuvvetli delil sayılır.

7. Yeni maliki tanımayan kiracı ne yapmalı?

   Yeni malik, satın aldığı taşınmazdaki kiracıyı tanımak istemiyorsa ve örneğin icra yoluyla tahliye emri göndermişse, kiracı vakit kaybetmeden kiracılık sıfatının tespiti davası açmalıdır. Dava ile birlikte, icra dosyasına tahliyenin durdurulması için mahkeme kararı sunulabilir (ihtiyati tedbir). Kiracı, davasını kazanırsa yeni malik kiracıyı mevcut sözleşme koşullarıyla devralmak zorundadır ve ancak kanuni süreler sonunda (örneğin 6 ay + 1 ay kuralıyla) tahliye davası açabilir. Kiracı davayı kaybederse, yeni malik hemen tahliye hakkını kullanabilir.

8. Dava açmak kiracıyı ne kadar süre korur?

   Dava açmak tek başına tahliyeyi durdurmaz, ancak mahkeme tedbir kararı verirse dava süresince korur. Tedbir alındıysa, dava sonuçlanıp kesinleşene kadar kiracı evde/işyerinde kalabilir. Davayı kazandığı takdirde ise, kira sözleşmesi geçerli kabul edildiğinden sözleşme süresi boyunca veya kanunun tanıdığı ek süreler dahilinde kiracı kalmaya devam eder. Örneğin 1 yıllık kontratı vardı ve bitimine 3 ay kalmışsa, davayı kazanması halinde en az kalan 3 ay ve uzayan dönemleri de kullanabilir (TBK gereği otomatik uzama dahil). Davayı kaybederse, mahkeme kararıyla birlikte koruma biter ve tahliye kaçınılmaz olur.

9. Kiracılık sıfatının tespiti davasını kazandım, malik beni hiç çıkaramaz mı?

   Davayı kazanmanız, mevcut sözleşme ve yasal haklarınız çerçevesinde korunacağınız anlamına gelir, ancak bu sonsuz bir dokunulmazlık demek değildir. Kiraya veren (veya yeni malik), kanunun öngördüğü normal tahliye sebeplerini ileri sürerek yine tahliye talep edebilir. Örneğin kira süresi bittiyse ve uzama dönemi içindeyseniz, TBK m.347 uyarınca sözleşmeyi sona erdirmek için yazılı bildirim yapıp dava açabilir (örneğin ihtiyaç nedeniyle). Ya da kira ödemediğiniz takdirde iki haklı ihtar prosedürüyle tahliye yoluna gidebilir. Kısacası, davayı kazanmak, kira sözleşmesini aynen devam ettirir; sözleşme bitince veya yasal tahliye nedenleri doğunca, diğer kiracılar gibi siz de tahliye edilebilirsiniz. Ama önemli olan, haksız ve erken tahliye riskinizin ortadan kalkmasıdır.

10. Konut ve işyeri kiralarında bu davanın farkı var mı?

    Temel olarak fark yoktur. Kiracılık sıfatının tespiti davası, hem konut kiracıları hem de işyeri (çatılı işyeri) kiracıları için aynı şekilde işleyen bir hukuki mekanizmadır. Görevli mahkeme, ispat araçları, dava şartları her ikisinde de aynıdır. Sadece, yeni malikin tahliye hakkı gibi konularda konut için “kendisi veya ailesi oturacak” ihtiyacı, işyeri için “kendisi veya yakını iş yapacak” ihtiyacı söz konusu olabilir; ancak bu, tespit davasının esasını etkilemez, tahliye aşamasının bir detay farkıdır. Dolayısıyla ev ya da dükkan kiracısı olmanız davanın gidişatını değiştirmez. Her iki tür kiracı da bu davayı açarak kira ilişkilerini ispat edebilir ve haklarını koruyabilir.