Kira Uyarlama Davası

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan öngörülemeyen olağanüstü koşullar nedeniyle, sözleşme şartlarının (özellikle kira bedelinin) yeni durumlara uyarlanmasını sağlamak amacıyla açılan bir dava türüdür. Başka bir deyişle, başlangıçta taraflarca kabul edilen kira bedeli ve diğer koşullar, sonradan meydana gelen beklenmedik gelişmeler yüzünden taraflardan biri için katlanılamayacak derecede ağır hale gelirse, mahkemeden bu şartların değiştirilmesi talep edilebilir. Bu dava ile amaçlanan, kira sözleşmesinin adil bir denge içinde devam etmesini sağlamaktır.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.138 hükmü, sözleşmelerde “aşırı ifa güçlüğü” başlığı altında uyarlama imkanını düzenlemektedir. TBK 138’e göre sözleşmenin kurulmasından sonra taraflarca öngörülmeyen ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü bir durum, borcun ifasını borçlu için aşırı derecede güçleştirirse; borçlu henüz borcunu ifa etmemiş olmak kaydıyla hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilir. Hakim, uyarlamanın mümkün olmadığı durumlarda sözleşmenin feshine de karar verebilir. Bu hüküm, kira sözleşmeleri dahil her türlü sözleşmeye uygulanabilecek genel bir kuraldır ve hukuki dayanak olarak kira uyarlama davalarının temelini oluşturur.

Kira uyarlama davası, sözleşme hukuku açısından sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesine bir istisna oluşturur. Normalde taraflar, sözleşmede kararlaştırdıkları şartlara bağlıdır; ancak işlem temelinin öngörülemez biçimde çökmesi sonucu şartlar adil olmayan şekilde değiştiğinde, sözleşmeye sıkı sıkıya bağlı kalmak dürüstlük kuralına aykırı olabilir. Bu nedenle TBK 138, dürüstlük (MK m.2) ilkesi gereği böyle bir durumda hakime sözleşme koşullarına müdahale etme imkanı tanımıştır. Kanun koyucu, bu düzenleme ile sözleşme adaleti ile sözleşmeye bağlılık ilkeleri arasındaki dengeyi olağanüstü hallerde yeniden tesis etmeyi hedeflemiştir.

Kira uyarlama davalarında genellikle sözleşmedeki kira bedelinin yeniden belirlenmesi talep edilir. Örneğin ekonomik kriz, enflasyon veya benzeri bir sebeple paranın değerinde büyük değişiklikler olmuşsa, mevcut kira bedelinin güncel koşullara uyarlanması gündeme gelebilir. Uyarlama yalnızca kira bedelinde değil, gerekiyorsa sözleşmenin diğer hükümlerinde de yapılabilir; ancak pratikte en sık rastlanan uyuşmazlık, ödemenin miktarı üzerinedir. Unutulmamalıdır ki uyarlama, istisnai bir hukuki çare olup mahkemeler tarafından son çare olarak değerlendirilmektedir. Hakimler, uyarlama taleplerini incelerken sözleşme serbestisi ilkesine aykırı bir müdahalenin ancak gerçekten gerekli olduğu durumlarda yapılabilmesi için çok sıkı koşulların sağlanmasını aramaktadır.

Kira Uyarlama Davası Hangi Şartlarda Açılabilir?

Her kira uyarlama talebi mahkemece kabul edilmez; uyarlama davasının başarılı olabilmesi için kanunda ve içtihatta belirlenmiş sıkı koşulların oluşması gerekir. Başlıca kira uyarlama davası şartları şunlardır:

• Öngörülemeyen olağanüstü bir durum: Sözleşme kurulduktan sonra, tarafların öngöremeyeceği ve normal koşullarda beklenmeyecek derecede olağanüstü bir olay meydana gelmiş olmalıdır. Bu olay, ekonomik kriz, ani enflasyon artışı, döviz kurlarındaki beklenmedik sıçrama, salgın hastalık (pandemi), savaş, doğal afet (deprem, sel gibi) veya benzeri şekilde sıra dışı olmalıdır. Önemli olan, sözleşme yapılırken bu durumun öngörülememiş ve hesaba katılamamış olmasıdır.
• Olağanüstü durumun tarafların kusurundan kaynaklanmaması: Meydana gelen olağanüstü değişiklik, uyarlama talep eden tarafın kendi fiillerinden veya ihmallerinden ileri gelmemelidir. Başka bir ifadeyle, uyarlama isteyen taraf, söz konusu durumu kendi yaratmamış olmalıdır. Örneğin, kira bedelini döviz cinsinden kararlaştıran bir taraf, normal piyasa riskleri kapsamında sayılan olağan kur dalgalanmalarını bilerek bu riski üstlenmiş sayılır. Ancak gerçekten öngörülemez ve kontrol dışı bir ekonomik çalkantı varsa bu şart sağlanabilir.
• İfanın aşırı güçleşmesi (sözleşme dengesinin bozulması): Olağanüstü durum sonucunda, sözleşmenin taraflar arasındaki dengesi aşırı derecede bozulmuş olmalıdır. Uyarlama talep eden taraf açısından kira sözleşmesini eski şartlarla sürdürmek, ekonomik olarak çekilmez hale gelmelidir. Mahkeme, mevcut şartlarla ifanın devamının dürüstlük kuralına aykırı düşecek kadar ağır olup olmadığına bakar. Sıradan dalgalanmalar veya önceden öngörülebilecek riskler, tek başına uyarlama için yeterli görülmez. Değişen koşullar, sözleşmenin temelini sarsacak boyutta olmalıdır (hukukta ifade edildiği şekliyle “işlem temelinin çökmesi” gerekir).
• Borç henüz ifa edilmemiş veya ihtirazi kayıtla ifa edilmiş olmalı: Uyarlama talep eden taraf, olağanüstü durumun etkisiyle henüz borcunu yerine getirmemiş olmalı ya da borcunu ifa etmek zorunda kalmışsa çekince (ihtirazi kayıt) koyarak ifa etmiş olmalıdır. Eğer taraf, yeni koşullara rağmen kira bedelini itiraz etmeksizin ödemeye devam etmiş ve edim tamamen ifa edilmişse, sonradan geçmiş dönem için uyarlama talep edilemez. Bu nedenle kiracı, ödeme güçlüğü yaşıyorsa, ödemelerini “şartlar düzeltilsin” kaydıyla yapmalı veya hiç yapmayıp uyarlamayı mahkemeden istemelidir. Aynı şekilde kiraya veren de düşük kira nedeniyle uyarlama istiyorsa, bu talebini makul süre içinde ileri sürmeli ve sessiz kalarak uzun süre düşük bedeli kabul etmiş izlenimi vermemelidir.

Yukarıdaki koşullar birlikte gerçekleşmelidir. Mahkeme, davacı tarafından bu şartların somut olayda mevcut olduğunu ispatlanmasını bekler. Özellikle öngörülmezlik ve aşırı ifa güçlüğü şartları, yargı organlarınca titizlikle değerlendirilmektedir. Her kira artışı veya her ekonomik değişim uyarlamayı haklı kılmaz; uyarlama istisnai bir durum olarak görülür ve ancak yukarıdaki kriterler karşılanırsa gündeme gelir.

Uyarlama Davasını Kimler Açabilir?

Kira uyarlama davasını, kira sözleşmesinin her iki tarafı da açabilir. Yani hem kiracı hem de kiraya veren (ev sahibi), yukarıdaki olağanüstü koşullar nedeniyle mevcut kira ilişkisinde hakkaniyetsiz bir durum oluştuğunu düşünüyorsa, mahkemeye uyarlama talebiyle başvurabilir. Önemli olan, uyarlama isteyen tarafın yukarıda sayılan şartları kendi açısından somut olarak gösterebilmesidir.

Uygulamada kiracılar genellikle, beklenmedik gelişmeler sonucunda kira bedelini ödemekte aşırı güçlük yaşadıklarında uyarlama davası açmaktadır. Örneğin, döviz üzerinden kira ödeyen bir kiracı, kur şokuyla birlikte kira tutarının TL karşılığının katlanarak artması nedeniyle uyarlama isteyebilir. Ya da ekonomik kriz veya pandemi nedeniyle gelirleri düşen bir kiracı, mevcut kira tutarının makul seviyeye indirilmesini talep edebilir.

Diğer yandan ev sahipleri (kiraya verenler) de uyarlama davası açabilmektedir. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde, sabit kalan kira bedeli para değerinin düşmesiyle gerçek değerde ciddi erozyona uğrarsa, kiraya veren sözleşme koşullarının güncellenmesini isteyebilir. Örneğin, yıllık enflasyonun %50’yi aştığı bir ortamda, önceki yıl için kararlaştırılan kira bedeli artık çok düşük kalmışsa, ev sahibi uyarlama davasıyla kira bedelinin artırılmasını talep edebilir. Ancak kiraya verenin uyarlama istemi de yine aynı koşullara tabi olacak; yani ekonomik değişimin öngörülemez ve olağanüstü nitelikte olması gerekecektir. Sıradan yıllık enflasyon artışları veya piyasadaki normal dalgalanmalar, tek başına uyarlama gerekçesi sayılmaz.

Burada “borçlu taraf” kavramı önem taşır. TBK 138 genellikle borcunu ifa etmekle yükümlü olan ve bu ifayı yapmakta güçlük çeken tarafı koruma altına alır. Kira sözleşmesinde kira bedelini ödeyen kiracı borçlu konumunda olsa da, hukuk uygulamasında kiraya verenlerin de uyarlama talebinde bulunabildiği görülmektedir. Çünkü kiraya veren açısından da, sözleşmenin kuruluşunda öngörülemeyen aşırı bir durum, taşınmazını düşük bedelle kiraya verme edimini katlanılması imkânsız hale getirebilir. Yine de, özellikle ticari kiralama ilişkilerinde mahkemeler tacir olan tarafların (işyeri kiracısı veya kiraya veren tacirlerin) ekonomik riskleri öngörmesi gerektiği prensibini göz önünde bulundurur. Bu nedenle ticari tarafların açtığı uyarlama davalarında, öngörülebilir riskler sonucu oluşan taleplerin reddedilmesi daha sık görülür.

Özetle, olağanüstü koşullar nedeniyle adil dengenin bozulmasından etkilenen taraf – kiracı veya kiraya veren fark etmeksizin – uyarlama davası açma hakkına sahiptir. Her iki taraf da kendi menfaatinin ciddi biçimde zedelendiğini ispatlamakla yükümlüdür.

Uygulamada Kira Uyarlama Davalarının Yaygın Nedenleri

Kira uyarlama davaları, teorik olarak her türlü öngörülemeyen olay için mümkün olsa da, pratikte belli başlı durumlarda sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Son yıllarda ülkemizdeki ekonomik dalgalanmalar, yüksek enflasyon ve pandemi gibi etkenler, kira uyarlama davalarının gündeme gelmesine yol açmıştır. Kiracılar ve ev sahipleri hangi durumlarda uyarlama yoluna gitmektedir? Aşağıda, uygulamada en yaygın görülen uyarlama nedeni örnekleri sıralanmıştır:

• Yüksek enflasyon ve ekonomik krizler: En sık karşılaşılan uyarlama nedeni, enflasyon oranlarının öngörülenin çok üzerine çıkması veya ani ekonomik krizlerdir. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, yüksek enflasyon nedeniyle kira bedelinin gerçek değeri eriyebilir. Örneğin bir yıl içinde enflasyonun beklenmedik şekilde %50-60’ları aşması durumunda, sözleşmedeki kira tutarı piyasa koşullarına göre çok düşük kalır. Bu durumda ev sahipleri, başlangıçtaki ekonomik dengelerin çöktüğünü ileri sürerek uyarlama davası açabilmektedir. Aynı şekilde, ekonomik kriz dönemlerinde kiracıların gelirleri ciddi oranda düşerse, mevcut kira bedelini ödemek katlanılamaz hale gelebilir.
• Döviz kurlarındaki olağanüstü artışlar: Kira sözleşmesinin döviz (örneğin dolar veya euro) üzerinden yapıldığı hallerde, kurda meydana gelen keskin yükselişler uyarlama talebine sebep olabilmektedir. Özellikle 2018 ve 2022 yıllarında Türkiye’de yaşanan döviz şokları sonrasında, dövizle kira ödeyen kiracılar kira bedellerinin TL karşılığının öngörülemeyecek düzeyde arttığını belirterek uyarlama istemiştir. Bazı durumlarda döviz kirası, devlet müdahalesiyle TL’ye çevrilse de (örneğin 2018’de getirilen düzenlemelerle) sözleşme dengesi yine bozulduğu için uyarlama talepleri gündeme gelmiştir.
• Pandemi ve benzeri mücbir sebepler: 2020 yılında başlayan COVID-19 pandemisi, kira uyarlama davalarının artmasına yol açan bir diğer olağanüstü durumdur. Pandemi nedeniyle uygulanan kısıtlamalar sonucunda birçok işyeri (örneğin restoranlar, kafeler, mağazalar) uzun süre kapalı kalmış veya kısıtlı çalışmak zorunda kalmıştır. Gelir kaybına uğrayan kiracılar, sözleşmedeki kira bedelinin bu döneme uyarlanmasını (geçici süre için indirim veya erteleme şeklinde) talep etmişlerdir. Mahkemeler de bu dönemde gelen talepleri değerlendirirken pandemi koşullarını olağanüstü durum kapsamında ele almıştır. Benzer şekilde, sokağa çıkma yasakları, olağanüstü hal ilanı gibi beklenmedik devlet tedbirleri de uyarlama taleplerine konu olabilmektedir.
• Doğal afetler ve kullanım koşullarının değişmesi: Deprem, sel gibi doğal afetler, kiralananın kullanılabilirliğini etkileyerek kira ilişkisinin dengesini bozabilir. Örneğin, kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgede meydana gelen büyük bir deprem, o bölgede yaşam koşullarını ve taşınmazın değerini geçici veya kalıcı olarak düşürebilir. Eğer kiracı, deprem nedeniyle evi belirli bir süre kullanamamış veya evin değeri düşmüşse, kira bedelinde indirim talep edebilir. Keza, afet sonrası devletin bölgede kira destekleri sağlaması veya kira artışlarını sınırlandırması gibi durumlar da sözleşme şartlarının uyarlanması ihtiyacını doğurabilir. Doğal afet durumlarında, olayın niteliğine göre bazen sözleşmenin tamamen feshi (imkânsızlık nedeniyle) gündeme gelse de, kısmen kullanılabilen veya devam eden kiralamalarda uyarlama seçeneği değerlendirilir.

Yukarıda sayılanlar dışında da istisnai bazı durumlar uyarlama konusu olabilir. Örneğin, kiralanan taşınmazın beklenmedik bir idari kararla kullanıma kapatılması veya kentsel dönüşüm gibi süreçlerin ortaya çıkması halinde taraflar arasında uyarlama talepleri gündeme gelebilir. Temel olarak, ciddi ve öngörülemez bir değişiklik sonucu kira sözleşmesindeki edimler arası dengenin bozulduğu her durumda uyarlama davası açılması mümkündür. Ancak, her somut olayın özellikleri mahkeme tarafından ayrı ayrı değerlendirilecektir.

Kira Uyarlama Davası Açmadan Önce: Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk

Bir kira uyarlama davası açmak isteyen tarafın öncelikle hangi mahkemeye başvuracağını ve dava şartlarını bilmesi gerekir. Kira ilişkilerinden doğan davalarda görevli mahkeme genellikle Sulh Hukuk Mahkemesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki kira sözleşmesi uyuşmazlıkları, özel bir düzenleme olmadıkça sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Bu nedenle kira uyarlama davası, taşınmazın bulunduğu yer veya davalı tarafın ikametgâhının bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Yetkili mahkeme konusunda, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre kural olarak davalı tarafın yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Ancak kira sözleşmelerinde, sözleşmenin ifa yeri olarak çoğunlukla kiralanan taşınmazın bulunduğu yer kabul edilir. Uygulamada, kiralanın bulunduğu yer mahkemesinde dava açmak yaygındır. Örneğin, kiracı uyarlama talebiyle dava açacaksa, genellikle kiralanan evin bulunduğu ilçe sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Taraflar aralarında yetki sözleşmesiyle başka bir yeri belirlememişse (veya yetki sözleşmesi geçerli değilse), taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi davaya bakmaya yetkili olacaktır.

Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, dava şartı olarak arabuluculuk uygulamasıdır. Son yasal değişiklikler uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Bu zorunluluk, uyarlama davalarını da kapsamaktadır. Dolayısıyla, kiracı veya kiraya veren, uyarlama talebiyle dava açmadan önce bir arabuluculuk başvurusu yapmalıdır. Arabulucu sürecinde taraflar, mahkeme dışı bir çözüm bulmaya çalışır. Eğer arabuluculuk görüşmeleri sonucunda anlaşma sağlanamazsa, arabulucunun düzenlediği son tutanak (anlaşmama tutanağı) ile birlikte dava açılabilir. Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılması halinde, mahkeme dava şartı yerine getirilmediği için davayı usulden reddedecektir. Bu nedenle, uyarlama istemeden önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması yasal bir gerekliliktir.

Özetle, kira uyarlama davası açacak taraf, yetkili sulh hukuk mahkemesini belirleyip arabuluculuğa başvurduktan sonra dava dilekçesini hazırlamalıdır. Dilekçede uyarlama talebinin dayanakları, olağanüstü durumun ne olduğu, nasıl öngörülemez olduğu ve sözleşme dengesini nasıl bozduğu açıkça anlatılmalı; ilgili kanun maddelerine (TBK 138 gibi) atıf yapılmalı ve varsa destekleyici belgeler eklenmelidir. Arabuluculuk aşamasının tamamlandığını gösteren tutanak da dilekçeye eklenerek dava süreci başlatılır.

Kira Uyarlama Davası Süreci: İspat Yükü ve Deliller

Uyarlama davası açıldıktan sonra, davanın başarıya ulaşması için ispat yükü büyük ölçüde davacı tarafta olacaktır. Uyarlama talebinde bulunan kiracı veya kiraya veren, sözleşme koşullarını altüst eden olağanüstü durumu ve bunun kendi açısından yarattığı aşırı ifa güçlüğünü kanıtlamakla yükümlüdür. Mahkeme, davacının ileri sürdüğü olguların gerçekten mevcut olup olmadığını ve uyarlama için yeterli düzeyde etkili olup olmadığını değerlendirecektir.

Deliller: Taraflar iddialarını ispatlamak için çeşitli delillere başvurabilir. Öncelikle olağanüstü durumun varlığı genellikle genel ekonomik veriler veya resmi açıklamalarla ortaya konur. Örneğin, yüksek enflasyon iddiası varsa, TÜİK enflasyon oranları, döviz kurlarındaki artışlar, Merkez Bankası verileri gibi belgeler sunulabilir. Pandemi gibi olgular zaten herkesçe malum olmakla birlikte, bunun kira ilişkisine etkisini göstermek için iş yeri kapatma kararları, gelir tablosu kayıtları, faaliyet raporları gibi belgeler kullanılabilir. Kiracı, gelirinin düştüğünü veya iş hacminin azaldığını finansal kayıtlarla ispatlayabilir; kiraya veren ise emsal kira bedelleri veya taşınmazın rayiç değerine ilişkin verilerle mevcut kirayı karşılaştırarak düşük kaldığını gösterebilir.

İspat yükü davacıdadır, ancak davalı taraf da savunmasında uyarlama şartlarının oluşmadığını ispatlamaya çalışabilir. Örneğin davalı, söz konusu ekonomik değişimin aslında öngörülebilir olduğunu veya sözleşmede bu riskin üstlenildiğini ileri sürebilir (dövizli sözleşmelerde kur riskinin kabulü gibi). Taraflar tanık beyanları, yazışmalar, sözleşme değişikliği girişimleri gibi yardımcı deliller de sunabilir.

Mahkemeler, uyarlama davalarında genellikle uzman görüşüne başvurur. Bilirkişi incelemesi, özellikle kira bedelinin ne oranda uyarlanması gerektiği konusunda hakime yardımcı olur. Örneğin bir gayrimenkul değerleme bilirkişisi, taşınmazın o dönemki piyasa kira değerini, emsal kiraları ve ekonomik verileri dikkate alarak bir rapor sunabilir. Bu raporda, kira bedelinin yeni koşullara göre ne kadar olması hakkaniyete uygun olacağı belirtilir. Benzer şekilde, ticari işletmeler için açılan uyarlama davalarında mali bilirkişi, işletmenin pandemi veya kriz dönemindeki cirosunu önceki dönemlerle kıyaslayarak gelir kaybını tespit edebilir. Bilirkişi raporları, hakimin kararını destekleyen önemli delillerdendir, ancak kesin bağlayıcılığı yoktur; hakim, takdir yetkisiyle raporu değerlendirir ve gerektiğinde ek rapor isteyebilir.

Dava sürecinde her iki taraf da iddia ve savunmalarını dilekçeler aşamasında sunar, ardından duruşmalar yapılır. Tarafların sunduğu deliller toplanır, gerekirse tanıklar dinlenir ve bilirkişi raporu alınır. Tüm bu süreç sonunda hakim, uyarlama koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğine ve gerçekleştiyse nasıl bir uyarlama yapılacağına karar verir. Mahkeme, talebin haklı bulunması halinde sözleşme koşullarını yeni duruma uygun biçimde değiştirir; haksız bulursa davayı reddeder.

Davacının talebi kısmen haklı görülürse, hakim uyarlamanın kapsamını hakkaniyete uygun bir şekilde belirleyebilir. Örneğin kiracı kira bedelinin %50 düşürülmesini istemişse, mahkeme şartlara göre %30 indirim yapılmasına karar verebilir. Ya da kiraya veren aylık kiranın 5.000 TL’den 10.000 TL’ye çıkarılmasını talep etmişse, mahkeme 8.000 TL gibi bir ara değere uyarlanmasına hükmedebilir. Hakim, somut olayın özelliklerine göre uyarlamanın başlangıç tarihini de belirler. Genellikle uyarlama kararları, dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde tesis edilir. Bazı durumlarda hakim, karar tarihinden geçerli olmak üzere de uyarlamaya hükmedebilir; bu durum, talebin niteliğine ve olayın koşullarına bağlıdır.

Mahkemelerin yaklaşımı: İlk derece mahkemeleri, kira uyarlama davalarını incelerken Yargıtay’ın belirlediği ilkelere bağlı kalmaya özen gösterir. Sözleşmeye bağlılık ilkesinin korunması ve yalnızca gerçekten zorunlu hallerde müdahale edilmesi gerektiği anlayışı, mahkemelerin yaklaşımını şekillendirir. Bu nedenle ufak çaplı ekonomik değişimler veya tarafların öngörebileceği dalgalanmalar söz konusu olduğunda, mahkemeler genellikle uyarlama talebini reddeder. Ancak gerçek anlamda “istisnai” nitelikte sayılabilecek bir durum ispatlandığında, mahkemeler de sözleşme adaletini sağlamak adına uyarlama kararı vermektedir.

Davanın görülme süresi, mahkemenin iş yüküne ve dosyanın karmaşıklığına göre değişir. Genel olarak bir kira uyarlama davasının sonuçlanması birkaç ay ile bir kaç yıl arasında sürebilir. Tarafların itirazları halinde dosya istinaf ve temyiz aşamalarına taşınabileceği için kesin bir süre vermek zordur. Ancak ekonomik koşulların hızlı değiştiği durumlarda, taraflar mümkün olduğunca hızlı hareket etmeli ve hak kaybına uğramamak için gerekli başvuruları zamanında yapmalıdır.

Yargıtay Kararlarında Kira Uyarlama Davalarına Yaklaşım

Yargıtay (temyiz mahkemesi), kira uyarlama davalarına ilişkin olarak yıllar içinde önemli ilkeler ortaya koymuştur. Genel olarak Yargıtay, uyarlama taleplerine ihtiyatla yaklaşmakta ve ancak gerçekten sözleşmenin temelinin çöktüğü durumlarda uyarlamaya izin verilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Aşağıda, Yargıtay içtihatlarında öne çıkan bazı noktalar özetlenmiştir:

• Dürüstlük İlkesi ve İştikak: TBK 138 yürürlüğe girmeden önce, Yargıtay uyarlama konusunda Türk Medeni Kanunu m.1 ve m.2’deki dürüstlük kuralına dayanarak kararlar vermekteydi. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 07.05.2003 tarihli bir kararında, sözleşmenin temelinin çökmesi durumunda buna kayıtsız kalmanın dürüstlük kuralına aykırı düşeceğini belirtmiştir. Bu kararla, henüz kanunda açık hüküm yokken bile Yargıtay kira uyarlamasını hukuken kabul edilebilir görmüş ve dayanağını dürüstlük ilkesine oturtmuştur. 2011 yılında TBK 138’in yürürlüğe girmesiyle birlikte, uyarlama talepleri doğrudan bu maddeye dayandırılmaya başlanmıştır.
• Öngörülebilir Riskler Uyarlama Sebebi Değil: Yargıtay, öngörülebilir nitelikteki ekonomik risklerin sonradan gerçekleşmesini genellikle uyarlama gerekçesi olarak kabul etmez. Özellikle ticari taraflar bakımından, “basiretli tacir” ilkesini (Türk Ticaret Kanunu m.18/2) uygulayarak, piyasa dalgalanmalarının belli ölçüde öngörülebilir olduğunu vurgular. Örneğin, Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 17.11.2003 tarihli bir kararında, döviz üzerinden uzun vadeli sözleşme yapan bir tacirin, ileride dövizde dalgalanma olabileceğini öngörmesi gerektiğini, bu nedenle kur artışını gerekçe göstererek uyarlama talep edemeyeceğini belirtmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 11.09.2018 tarihli kararında da, döviz kurundaki yükselişin tek başına “olağanüstü ve öngörülemez” sayılamayabileceğini, özellikle tacirler yönünden kur riskinin iş hayatının doğal bir parçası olduğunu ifade etmiştir. Bu yaklaşım, döviz kurlarındaki veya enflasyondaki artışların sırf kendisi için değil, ancak gerçekten beklenmedik ve ekstrem düzeye ulaşması halinde uyarlamayı haklı kılacağı yönündedir.
• Kira Tespiti mi Uyarlama mı? Yargıtay, kira bedelinin günün koşullarına uygun hale getirilmesi taleplerinde, somut durumun niteliğine göre farklı dava türlerine başvurulması gerektiğini de vurgular. Bazı Yargıtay kararlarında, kira bedelinin arttırılması talebi eğer olağan sayılabilecek ekonomik değişimlerden kaynaklanıyorsa, bunun yolu olarak kira tespit davasının görülmesi gerektiği belirtilmiştir. Örneğin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 24.09.2013 tarihli bir kararında, kira parasının günün şartlarına göre artırılmasının istendiği durumlarda, eğer koşullar işlem temelinin çökmesi boyutuna varmıyorsa uyarlama şartlarının oluşmadığına hükmedilmiştir. Bu kararlarda, TBK 344’te düzenlenen ve özellikle 5 yıldan uzun kiralarda kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesine imkan tanıyan hükme dikkat çekilmiştir. Yani, uzun süreli sözleşmelerde 5 yıl dolduğunda taraflar kira tespit davası ile kira bedelini yeniden belirletebilirken, 5 yıl geçmeden sadece alışılmışın dışında aşırı bir değişim varsa uyarlama devreye girebilir. Yargıtay da, her kira artış ihtiyacının uyarlama sayılamayacağını, uyarlamanın istisnai durumlara özgü olduğunu kararlarında sıkça yinelemiştir.
• Uyarlama Kararlarında Sınırlı Uygulama: Yargıtay’ın son dönemdeki içtihatları, uyarlama davasının ancak gerçekten gereken hallerde kullanılmasını sağlamaya yöneliktir. Örneğin pandemi dönemine ilişkin bazı emsal kararlarda, mahkemelerce kiracılar lehine geçici uyarlamalar yapılması onanmış; ancak pandemi sonrasında normale dönüşle birlikte bu uyarlamaların da sona ermesi gerektiği belirtilmiştir. Yine yüksek enflasyon dönemlerinde Yargıtay, bir yandan enflasyonun beklenmedik boyutunu tanımakla birlikte, diğer yandan kanunun koyduğu yıllık artış sınırlamalarının (örneğin TÜFE oranı veya getirilen %25 artış sınırlaması gibi) göz ardı edilmemesi gerektiğine işaret etmektedir. Güncel bir Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararında (27.02.2024 tarihli), kira uyarlama taleplerinin değerlendirilmesinde TBK 344 ve TBK 138 hükümlerinin birlikte ele alınması gerektiği vurgulanmıştır. Bu karara göre, hakim hem özel kira artış kurallarını hem de genel uyarlama koşullarını dikkate alarak bir sonuca varmalıdır.

Özetle, Yargıtay yargı yolu olarak kira uyarlama davasını sözleşme adaletini sağlamak için gerekli bir araç olarak kabul etmekle birlikte, bunun kullanımını sıkı kriterlere bağlamıştır. Yargıtay kararları, alt mahkemelere kılavuzluk ederek uyarlama kurumunun suiistimal edilmesini önlemeyi amaçlar. Böylece, gerçekten haklı ve olağanüstü durumlarda kira uyarlaması yapılırken, her ekonomik değişimde sözleşme koşullarının keyfi olarak değiştirilmesinin önüne geçilmektedir.

Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Arasındaki Farklar

Kira uyarlama davası, çoğu zaman kira bedelinin yeniden belirlenmesi sonucunu doğursa da, kira tespit davasından farklı bir hukuki yola dayanır. İki dava türü arasındaki temel farklar şöyle özetlenebilir:

• Hukuki Dayanak: Kira uyarlama davası TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğü ilkesine dayanır. Buna karşılık, kira tespit davası TBK m.344 ve devamındaki hükümlere dayanarak, taraflar arasında yeni dönem kira bedelinin belirlenmesini sağlar. Yani uyarlama, genel bir sözleşme hukuku prensibiyle bağlantılı iken; tespit davası, kiraya ilişkin özel kanun hükümlerine tabidir.
• Amaç ve Gerekçe: Uyarlama davasının amacı, beklenmedik olağanüstü koşullar sonucu bozulan sözleşme dengesini onarmaktır. Kira tespit davasının amacı ise herhangi bir olağanüstülük olmaksızın, kanunun öngördüğü durumlarda (özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde) kira bedelini piyasa rayicine ve hakkaniyete uygun hale getirmektir. Tespit davası için ekonomik krize benzer olağanüstü bir gerekçe gerekmeyebilir; taraflar 5 yıllık süre dolduğunda veya sözleşmede artış hükmü bulunmadığında tespit davası açabilir.
• Açılma Zamanı: Uyarlama davası, sözleşme devam ederken olağanüstü bir gelişme ortaya çıktığı anda veya makul bir süre içinde açılabilir. Zamanlama, olağanüstü durumun etkisiyle ilgilidir. Örneğin pandemi başladığında ya da ani enflasyon patlaması yaşandığında, sözleşme süresi dolmasa bile uyarlama istenebilir. Kira tespit davası ise genellikle yeni kira dönemine girerken açılır. TBK m.345’e göre tespit davası, yeni dönem başlamadan en geç 30 gün önce açılırsa veya o süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, belirlenecek kira bedeli yeni dönem başından itibaren geçerli olur. Tespit davası, özellikle 5 yıllık kira süresinin dolmasıyla birlikte sıkça gündeme gelir.
• Koşulların Ağırlığı: Uyarlama davasında ağır ve öngörülemez bir koşul değişikliği aranır. Her sözleşme değişikliği ihtiyacı uyarlama sebebi olmaz; ancak işlem temelini sarsacak derecede bir değişim olmalıdır. Tespit davasında ise böyle bir şart aranmaz; taraflar normal koşullarda kira bedelinin yenilenmesi konusunda anlaşamazsa, hakim müdahalesi talep edilebilir. Örneğin enflasyon oranında artış kanunen mümkünken taraflar anlaşmazsa, hakim ortalama TÜFE, emsal kira ve hakkaniyet kriterleriyle yeni bedeli belirler. Bu durum, uyarlamadan ziyade tespit kapsamındadır.
• Sonuç ve Uygulama: Uyarlama davasında verilen karar, çoğunlukla dava tarihinden itibaren ya da hakimin belirttiği tarihten itibaren geçerli olacak şekilde sözleşme şartlarını değiştirir. Mahkeme, gerekli görürse geçmiş döneme etkili (davanın açıldığı tarihten geriye dönük) bir uyarlamaya da karar verebilir, özellikle eğer borç ihtirazi kayıtla ödenmişse. Kira tespit davasında verilen karar ise kural olarak ileri yönelik etkilidir – yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak kira miktarını belirler. Tespit davasında geçmiş dönem kiraları kural olarak değişmez, yalnızca gelecek dönem için bedel saptanır.
• Uygulama Kolaylığı: Genel olarak kira tespit davası, uyarlamaya göre daha standart bir yol olarak kabul edilebilir. Hakim, kanunun öngördüğü kriterleri (örn. TÜFE oranı, emsal kira) dikkate alarak bir bedel tespit eder ve bu davalar sıkça görülür. Uyarlama davası ise nadir ve istisnai durumlar içindir; ispat yükü ağır ve başarı şansı, koşulların olağanüstülüğüne bağlıdır. Bu nedenle, olağan kira artış ihtilaflarında öncelikle tespit davası düşünülürken, ancak olağandışı durumlarda uyarlama davası tercih edilir.

Bu farklar nedeniyle, somut olayın özelliklerine göre doğru dava türünü seçmek önemlidir. Aşağıda, hangi durumlarda hangi davanın daha uygun olabileceği değerlendirilmektedir.

Hangi Durumda Hangi Dava Açılmalı? Hangisi Daha Avantajlı?

Kira ilişkilerinde ortaya çıkan sorunun niteliğine göre, uyarlama davası ile kira tespit davasından hangisinin uygun olduğuna karar vermek gerekir. Yanlış dava türünü seçmek zaman kaybına ve hak kaybına yol açabileceği için bu ayrım önemlidir. Genel bir kural olarak:

Uyarlama davasının tercih edilmesi gereken durumlar: Kira sözleşmesinin yürütülmesini olağan dışı biçimde güçleştiren bir kriz veya beklenmedik olay yaşandığında uyarlama davası gündeme gelir. Örneğin:

• Sözleşme devam ederken pandemi gibi mücbir bir sebep ortaya çıktıysa ve bu durum kira bedelinin aynı şartlarda ödenmesini imkânsız hale getirdiyse,
• Sözleşmenin henüz ilk birkaç yılında beklenmedik şekilde %100’lere varan hiperenflasyon yaşandıysa ve tarafların öngörmediği bir ekonomik yıkım etkisi oluştuysa,
• Döviz üzerinden kira belirlenmişken, birkaç ay içinde kur iki-üç katına çıkarak ödeme dengelerini altüst ettiyse,

bu gibi hallerde uyarlama davası açmak uygun bir çözüm olabilir. Uyarlama davası, bu tür olağanüstü durumlarda sözleşmeyi ayakta tutmak için esneklik sağlar. Avantajı, sözleşmenin feshi yerine devamını sağlayarak taraflar için orta yol bulmasıdır. Kiracı, uyarlama ile ödeme yükünü hafifletebilir; kiraya veren ise aşırı değer kaybını telafi edebilir. Ancak bu davanın dezavantajı, ispat yükünün ağır olması ve mahkeme takdirine bağlı belirsizlikler taşımasıdır. Ayrıca dava süreci boyunca belirsizlik devam edebilir; bu nedenle gerçekten güçlü gerekçeler olmadıkça uyarlama davası açmak her zaman sonuç vermeyebilir.

Kira tespit davasının tercih edilmesi gereken durumlar: Olağan ekonomik koşullar çerçevesinde, kira bedelinin güncellenmesi ihtiyacı doğduğunda tespit davası daha doğru bir yol olacaktır. Örneğin:

• Uzun süreli (5 yılı aşkın) bir kira sözleşmesinde, 5 yıl dolmuş ve taraflar yeni dönem için kira artışında anlaşamıyorsa,
• Sözleşmede yıllık artış oranı öngörülmemiş veya kanuni sınırların altında kalmışsa ve artık kira bedelinin piyasaya uyarlanması isteniyorsa,
• Kira bedeli, olağan enflasyon artışları nedeniyle yıllar içinde görece düşük kalmış ancak bu durum beklenmedik bir kriz boyutunda değilse,

bu gibi hallerde kira tespit davası açmak daha etkili ve hızlı bir çözüm olacaktır. Tespit davasının avantajı, belirli yasal kriterlere dayanması ve öngörülebilir bir çerçevesinin olmasıdır. Mahkeme, emsal kira bedelleri ve enflasyon verileri ışığında hakkaniyete uygun bir yeni bedel belirler. Uyarlama davasındaki gibi olağanüstü bir durum ispat etmeye gerek yoktur; dolayısıyla ispat yükü nispeten daha hafiftir. Ayrıca tespit davası sonucunda belirlenecek kira bedeli genellikle ileriye dönük uygulanır, bu da taraflara önceden belirlilik sağlar.

Hangi dava daha avantajlı? Bu sorunun yanıtı, duruma göre değişir. Eğer gerçekten mücbir bir sebepten ötürü sözleşme koşulları tahammül edilemez hale gelmişse, uyarlama davası tek çare olabilir ve bu durumda avantajlıdır çünkü sözleşmenin devamını mümkün kılar. Örneğin pandemi sırasında işyeri kapanan bir kiracı için uyarlama davası, iflas etmeksizin sözleşmeyi sürdürme yoluydu. Buna karşılık, belirli sürelerin geçmesi veya yasal artış döneminin gelmesi gibi öngörülebilir durumlarda tespit davası daha pratik ve garantili sonuç verir. Özellikle kiraya verenler açısından, 5 yıl dolmuşsa uyarlama yerine tespit davası açmak daha kolay kabul görür ve mahkemece kira bedelinin artırılması neredeyse kesindir (hakim sadece miktarı belirler). Kiracılar açısından da, eğer kira bedeli piyasa rayicinin çok üstündeyse ve sözleşmede artış hükmü yoksa, uyarlama şartları oluşmamışsa bile tespit davasıyla makul bir bedel belirlenmesini sağlayabilirler.

Sonuç olarak, olağanüstü durum yoksa uyarlama yoluna gitmek genellikle başarılı olmayacaktır. Bu gibi durumlarda taraflar kira tespiti yoluyla haklarını aramalıdır. Ancak gerçekten beklenmedik ve ağır bir durum varsa, uyarlama davası açmak düşünülebilir. Tarafların kendi somut durumlarını değerlendirerek, gerekirse hukuki danışmanlık alarak doğru dava yolunu seçmeleri önerilir.

Kira Uyarlama Davasının Sonuçları ve Taraflara Etkileri

Kira uyarlama davası neticesinde mahkemenin vereceği karar, tarafların kira sözleşmesindeki hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkiler. Olası sonuçlar ve bunların taraflara etkileri şöyle özetlenebilir:

• Sözleşme Şartlarının Değiştirilmesi: Davacı taraf haklı bulunur ve uyarlama talebi kabul edilirse, mahkeme kira sözleşmesinin ilgili şartlarını yeni koşullara göre değiştirir. Çoğunlukla bu, kira bedelinin yeniden belirlenmesi şeklinde olur. Örneğin mahkeme, aylık kira bedelini 5.000 TL’den 8.000 TL’ye çıkartabilir veya 10.000 TL’den 7.000 TL’ye indirebilir. Verilen uyarlama kararı, taraflar için bağlayıcıdır; sözleşme, karar doğrultusunda değişmiş sayılır. Taraflar, kararın gereğini sözleşmenin bir parçasıymış gibi ifa etmek zorundadır. Uyarlama kararları kural olarak kesin hüküm niteliği taşıyarak uyuşmazlığı o noktada çözmüş olur. Karar temyiz edilmez ya da onanırsa, yeni belirlenen kira bedeli ve şartlar geçerli hale gelir.
• Kararın Etkisi ve Gerçekleşme Zamanı: Mahkeme kararında uyarlamanın hangi tarihten itibaren geçerli olacağını belirtir. Çoğu durumda uyarlama kararları, dava tarihinden itibaren uygulanacak şekilde verilir. Bu durumda, dava açıldığı tarihten kararın kesinleşmesine kadar geçen sürede oluşan farklar sonradan hesaplanır. Örneğin kiraya verenin talebiyle kira 2025 Ocak’tan itibaren aylık 5.000 TL’den 8.000 TL’ye yükseltildiyse, karar kesinleştiğinde kiracı geriye dönük olarak Ocak’tan itibaren eksik ödediği tutarları toplu olarak ödemek durumunda kalabilir. Benzer şekilde, kiracı lehine bir uyarlama kararı çıktıysa (kiranın düşürülmesi gibi), kiracı fazla ödediği tutarların gelecekteki kira borçlarından mahsup edilmesini veya iadesini talep edebilir. Mahkeme, gerekli görürse uyarlamanın ileriki bir tarihten geçerli olmasına da karar verebilir (örneğin karar tarihinden itibaren). Bu durum genellikle uyarlamanın ileri döneme yönelik yapıldığı hallerde söz konusudur.
• Geçici veya Kalıcı Uyarlama: Mahkemenin uyarlamayı nasıl uygulayacağı, olayın niteliğine bağlıdır. Bazı uyarlama kararları geçici nitelikte olabilir. Örneğin pandemi dönemi için kira bedelinin 6 aylığına yarıya indirilmesine, ancak pandemi sonrasında sözleşmenin eski haline dönmesine karar verilebilir. Çoğu durumda ise uyarlama kararı, sözleşmenin kalan süresi veya belirsiz süreli sözleşmelerde ileriye doğru belirsiz süre için geçerli olacak şekilde kalıcı bir değişiklik getirir. Taraflar, koşullar normale döndüğünde yeniden anlaşarak sözleşmeyi eski haline getirebilirler, ancak mahkeme kararı olmaksızın tek taraflı olarak kararı etkisiz hale getiremezler.
• Uyarlama Talebinin Reddedilmesi: Eğer mahkeme uyarlama koşullarının oluşmadığı kanaatine varırsa, davayı reddeder. Bu durumda sözleşme başlangıçtaki şartlarıyla aynen devam eder. Uyarlama isteyen taraf, beklediği rahatlamayı elde edemez. Örneğin kiracı davayı kaybederse, kira bedelini eski tutardan ödemeye devam etmek zorundadır; ödemezse temerrüde düşüp tahliye riskiyle karşılaşabilir. Kiraya veren davayı kaybederse, mevcut düşük kira bedeline katlanmak zorunda kalır; sözleşmeyi devam ettirmek istemezse, yasal koşullar oluştuğunda (örneğin süre bitiminde) fesih veya tahliye yoluna gitmeyi düşünebilir. Reddin bir diğer sonucu, davayı haksız açan tarafın yargılama giderlerini (karşı tarafın avukatlık ücreti dahil) ödemek zorunda kalmasıdır. Bu nedenle, uyarlama davası açmadan önce koşulların gerçekten mevcut olduğundan emin olmak tarafların lehinedir.
• Sözleşmenin Feshi İhtimali: TBK 138 hükmü gereği, mahkeme uyarlamanın mümkün olmadığı hallerde sözleşmenin sona ermesine (feshine) de karar verebilir. Uygulamada nadir olsa da, eğer uyarlama talep eden taraf “bu şartlarla sözleşmenin devamı dürüstlük gereği beklenemez, uyarlama da mümkün değilse sözleşme bitsin” talebinde bulunmuşsa, hakim sözleşmeyi belli bir tarihten geçerli olmak üzere sona erdirebilir. Özellikle kira ilişkisinin sürdürülmesinin anlamsızlaştığı veya taraflar arasındaki dengenin hiçbir uyarlama ile kurtarılamayacağı durumlarda bu yola başvurulabilir. Örneğin kiralanan taşınmaz, beklenmedik bir olay sonucu kısmen kullanılmaz hale gelmiş ve uyarlama yerine sözleşmenin sonlandırılması taraflar için daha makul ise, mahkeme feshe hükmedebilir. Sözleşme feshine karar verilmesi halinde, taraflar kira ilişkisinden doğan yükümlülüklerini (taşınmazın tahliyesi, depozitonun iadesi gibi) karardaki tarihe göre sonlandırır.

Özetle, uyarlama davasının sonucu olarak ya sözleşme yeni şartlara uydurularak devam edecek, ya da şartlar oluşmamışsa mevcut haliyle sürecektir (veya istisnai olarak sona erecektir). Kiracılar için uyarlama kararının olumlu sonucu, ödeyemeyecekleri bir bedelden kurtulmak veya indirim elde etmek; olumsuz sonucu ise talebin reddi halinde mevcut yükün devam etmesidir. Ev sahipleri (kiraya verenler) için olumlu sonuç, kira gelirinin hakkaniyete uygun biçimde artması; olumsuz sonuç ise uyarlama yoksa düşük gelire razı olmak zorunda kalmalarıdır. Her iki taraf da, mahkeme kararının ardından sözleşmenin yeni dengesine uymak durumundadır. Kararın kesinleşmesiyle birlikte uyarlanan kira bedeli, taraflarca aynen uygulanmalı; aksi halde icra yoluna başvurulabileceği unutulmamalıdır.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Kira uyarlama davası nedir?

   Cevap: Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinde beklenmedik olağanüstü gelişmeler yaşandığında kira bedelinin veya diğer şartların yeni duruma uyarlanması için açılan dava türüdür. Bu davayla, sözleşmedeki adil dengeyi bozacak ölçüde değişen koşullar karşısında kira bedelinin yeniden belirlenmesi amaçlanır.

2. Kira uyarlama davasını kiracı mı yoksa ev sahibi mi açabilir?

   Cevap: Bu davayı hem kiracılar hem de ev sahipleri (kiraya verenler) açabilir. Sözleşme koşullarındaki olağanüstü değişimden hangi taraf olumsuz etkileniyorsa, o taraf uyarlama talebiyle mahkemeye başvurabilir.

3. Hangi durumlar kira uyarlama davasına gerekçe sayılır?

   Cevap: Savaş, ekonomik kriz, yüksek enflasyon, döviz kurunda ani artış, pandemi, büyük doğal afet gibi öngörülemeyen ve tarafların kontrolü dışındaki durumlar uyarlama için gerekçe sayılabilir. Önemli olan, bu olağanüstü olayların sözleşmedeki dengeyi taraflardan biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozmuş olmasıdır.

4. Kira uyarlama davası ile kira tespit davasının farkı nedir?

   Cevap: Kira uyarlama davası, olağanüstü ve beklenmedik koşullar nedeniyle mevcut kira bedelinin değiştirilmesini hedeflerken; kira tespit davası, olağan şartlarda (özellikle 5 yıl gibi uzun bir sürenin sonunda) kira bedelinin piyasaya ve enflasyona göre yeniden belirlenmesini sağlar. Uyarlama için kriz niteliğinde bir değişim şartken, tespit davasında böyle bir şart aranmaz.

5. Kira uyarlama davası açmak için sözleşmenin 5 yılı dolmuş olması gerekir mi?

   Cevap: Hayır. Uyarlama davası açmak için 5 yıl şartı yoktur; olağanüstü bir durum sözleşmenin herhangi bir yılında ortaya çıkabilir. 5 yıl şartı, daha çok kira tespit davaları için geçerlidir (hakim 5 yıl sonunda kira bedelini yeniden belirleyebilir). Uyarlama davası ise süreye bakılmaksızın, beklenmedik bir durum gerçekleştiğinde açılabilir.

6. Kira uyarlama davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

   Cevap: Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren yürürlüğe giren düzenleme ile kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Bu nedenle uyarlama davası açmak isteyen taraf, önce arabulucuya başvurup sonuç alamazsa dava yoluna gidebilir.

7. Kira uyarlama davası ne kadar sürer?

   Cevap: Davanın süresi mahkemelerin iş yüküne ve olayın karmaşıklığına göre değişir. Ortalama olarak ilk derece mahkemesinde birkaç ay ile 1-2 yıl arasında sürebilir. Dosya istinaf ve temyize giderse bu süre uzar.

8. Uyarlama davası devam ederken kiramı ödemeye devam etmeli miyim?

   Cevap: Evet, kiracı davayı açmış olsa bile dava sonuçlanana kadar sözleşmedeki kira bedelini ödemeye devam etmelidir. Mümkünse ödeme “ihtirazi kayıt” (çekince) ile yapılmalı, böylece dava sonunda indirim kararı çıkarsa fazla ödenen kısmın iadesi talep edilebilir. Kira ödememek veya azaltmak, dava devam ederken kiracıyı temerrüde düşürüp tahliyeye yol açabilir.

9. Sözleşmede bir kira artış oranı belirliyse yine de uyarlama davası açılabilir mi?

   Cevap: Taraflar sözleşmede yıllık kira artış oranını belirlemiş olsa bile, olağanüstü bir durum bu oranı anlamsız kılacak boyuttaysa uyarlama davası açılabilir. Örneğin sözleşme %10 artış öngörüyor ancak enflasyon beklenmedik şekilde %50’ye çıktıysa, kiraya veren bu durumu gerekçe göstererek uyarlama talep edebilir. Normal şartlarda belirlenen artış oranı tarafları bağlar, ancak aşırı ifa güçlüğü hallerinde mahkeme sözleşmedeki oranı aşan bir uyarlama yapabilir.

10. Kira uyarlama davasını kaybedersem ne olur?

    Cevap: Davayı kaybeden taraf açısından sözleşme koşulları aynen devam eder; herhangi bir değişiklik yapılmaz. Ayrıca haksız dava açan (veya haksız yere direnç gösteren) taraf, yargılama giderlerini ve karşı tarafın avukatlık ücretini ödemek zorunda kalır. Bu nedenle, uyarlama davası açmadan önce koşulların gerçekten mevcut olup olmadığını değerlendirmek önemlidir.