Kira Süresinin Uzaması

Kira sözleşmelerinde sürenin dolması her zaman kira ilişkisinin sona erdiği anlamına gelmez. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kiracıyı koruyan hükümler getirerek sözleşme süresinin sonunda otomatik uzama mekanizması öngörmüştür. Bu makalede, TBK çerçevesinde kira süresinin uzamasını tüm boyutlarıyla ele alacağız. Konut ve işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması halinde sözleşmenin kendiliğinden yenilenmesi, uzama sürelerinin özellikleri, on yıl uzama sonunda kiraya verenin tahliye hakkı gibi konular güncel yargı uygulamaları ışığında açıklanmaktadır. Ayrıca, uzun süreli (5-10 yıllık) kira sözleşmelerindeki özel durumlar, süresinden önce tahliye bildirimleri, belirsiz süreli kiralar ve uzayan sürenin tahliye sürecine etkileri de değerlendirilecektir. Son bölümde ise konuyla ilgili sıkça sorulan sorulara net cevaplar sunulmuştur.

Kira Sözleşmesinin Süresi Dolduktan Sonra Kendiliğinden Uzaması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli kira sözleşmesinin süresi dolduğunda kural olarak sözleşme kendiliğinden sona ermez. TBK m.347 uyarınca kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirmezse, mevcut kira sözleşmesi aynı şartlarla 1 yıl daha uzatılmış sayılır. Bu uzama kanundan kaynaklanan otomatik yenileme niteliğindedir ve ek bir sözleşme imzalanmasına gerek yoktur. Başka bir deyişle, kontrat süresi dolsa bile kiracı çıkmayı istemediği ve yasal bildirim yapmadığı sürece kira ilişkisi devam eder.

• Kiracının Bildirim Yükümlülüğü: Kiracının, sözleşme bitim tarihinden en az 15 gün önce yazılı fesih bildirimi yapma hakkı vardır. Bu süre içinde bildirim yapmazsa uzama devreye girer. Bildirimin yazılı olması şarttır; sözlü bildirimler geçersizdir ve kiraya verenin itirazı halinde sözleşmenin uzadığı kabul edilir. Yargıtay kararları da, süresinde yazılı bildirim yapılmadığında kontratın bir yıl uzadığını açıkça ortaya koymaktadır. Örneğin, yüksek mahkeme kararlarında kiracının yalnızca sözlü şekilde bildirim yapmasının geçerli olmadığı, bu durumda kira ilişkisine bir yıl daha devam edilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Ayrıca taraflar sözleşmeyle 15 günlük bildirim süresini uzatamaz veya farklı bir bildirim yöntemi kararlaştıramaz; kanunun emredici hükmü bu konuda üstün gelir. Sonuç olarak, kiracı çıkmak istemiyorsa veya çıkacağını zamanında bildirmediyse kontrat aynı şart ve koşullarla işlemeye devam eder.
• Kiraya Verenin Konumu: Kiraya veren (ev sahibi) bakımından sözleşme süresinin dolması, kiracıyı tahliye etmek için tek başına bir sebep oluşturmaz. TBK m.347 gereği kiraya veren, süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Yani bir yıllık kira süresi doldu diye ev sahibi kiracıyı doğrudan çıkaramaz; sözleşme kendiliğinden uzar ve devam eder. Kiraya verenin sözleşme sonunda “artık kontrat bitti, çıkın” demesi yasal olarak sonuç doğurmaz. Bu kural, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan emredici bir hükümdür. Taraflar sözleşmeye “süre bitiminde kendiliğinden sona erer” gibi bir madde koymuş olsalar bile, bu hüküm kiracı aleyhine olduğu için geçerli olmayacaktır. Dolayısıyla kira ilişkisi, kiraya verenin tek taraflı istemiyle süre sonunda son bulmaz; ancak aşağıda değineceğimiz istisnai haller gerçekleşirse veya taraflar anlaşırsa sona erebilir.
• Aynı Koşullarla Uzama: Sözleşmenin uzaması durumunda, kira sözleşmesi mevcut koşullarla devam eder. Taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmasına gerek yoktur; eski sözleşmedeki hükümler geçerliliğini sürdürür. Örneğin, kontratta kira bedeli, ödeme günü, kullanım amacı, aidat, demirbaşlar, depozito gibi konular nasıl belirlenmişse, uzama yılında da aynı şekilde uygulanır. Kira bedeli de prensip olarak aynı kalır; ancak yıllık uzama dönemlerinde kira artışı yapılacaksa bunun sınırları yasa gereği belirlenir. Kanuna göre konut ve işyeri kiralarında kira artış oranı, sözleşmede kararlaştırılmış olsa bile, her uzama yılında azami TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranı ile sınırlıdır. (Geçici yasal düzenlemelerle belirli dönemler için farklı sınırlar getirilebilse de, güncel durumda yeniden TÜFE oranı esas alınmaktadır.) Taraflar TÜFE oranını aşan bir artışta anlaşsa dahi bu anlaşma kiracı aleyhine olduğundan geçerli sayılmaz. Kısaca, uzayan kira döneminde hem sözleşme şartları değişmez hem de kira bedelinde ancak yasanın izin verdiği oranda artış yapılabilir.
• Örnek: Bir konut kira sözleşmesi 1 yıllık süreyle 01.01.2024 başlangıç tarihli olsun. Sözleşme 31.12.2024’te sona erecektir. Kiracı, en geç 16.12.2024 tarihine kadar yazılı olarak ev sahibi (kiraya veren)e tahliye edeceğini bildirmezse, 01.01.2025’ten itibaren sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzar. Bu durumda kontrat 31.12.2025’e kadar aynı şartlarla devam edecektir. Kiraya verenin, bu süreçte sözleşme bitti diyerek kiracıyı çıkarma hakkı yoktur. Kiracı da uzayan bu dönemde sözleşmeye aynen uymaya devam eder. Eğer kiracı süresi bitince çıkmak isteseydi, 15 gün önceden yazılı bildirim yapmalıydı; aksi halde yasal olarak yeni bir kira dönemi başlamış kabul edilir.

Görüldüğü üzere, TBK konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresi dolduğunda kiracıya güçlü bir devam güvencesi vermiştir. Tek başına sürenin sona ermesi, kira ilişkisinin bitmesi için yeterli değildir. Kiracı isterse ve gerekli bildirimi yapmazsa kira sözleşmesi aynı haliyle yaşamaya devam eder.

Konut ve İşyeri Kiralarında Kira Süresi ile Uzama Sürelerinin Farkları

Kira sözleşmelerinde kira süresi deyince, genellikle taraflarca belirlenen ilk süre (belirli süre) anlaşılır. Uzama süresi ise, bu ilk sürenin sonunda sözleşmenin kanun gereği uzadığı dönemleri ifade eder. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresi ve uzama süresi kavramları arasında önemli farklar vardır:

• Belirli Süre vs. Uzama Süresi: Belirli süreli kira sözleşmesi, başlangıç ve bitiş tarihleri taraflarca kararlaştırılmış olan sözleşmedir (örneğin 1 yıl, 3 yıl, 5 yıl gibi). Uzama süresi ise, belirli sürenin bitiminde kiracının bildirimde bulunmamasıyla ortaya çıkan ilave kira dönemidir. TBK m.347’ye göre uzama süresi sabit olarak bir yıl öngörülmüştür. Yani, ister 1 yıllık ister 3 yıllık olsun, konut/işyeri kira sözleşmesi bitiminde kendiliğinden 1 yıl için uzar. Bu yönüyle uzama süresi, belirli süreli ilk döneme bağlı olarak işler ve her seferinde bir yıllık periyotlar halinde uzar. Örneğin, 2 yıllık bir işyeri kira kontratı süresi bittiğinde kiracı çıkmazsa sözleşme 1 yıl uzar (3. yıla girer). 3. yılın sonunda yine çıkılmazsa 4. yıla uzar… Bu şekilde sözleşme, taraflar feshetmediği sürece yıllık dilimler halinde devam eder. Farklı bir uzama süresi kararlaştırılması (örneğin “sözleşme aynı süreyle uzar” gibi) kiracı aleyhine olacağından geçerli değildir; kanunen uzama daima bir yıl olarak uygulanır.
• Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Özelliği: Konut ve çatılı işyeri kiraları, kiracının daha zayıf konumda olduğu kabul edilerek özel koruma hükümlerine tabi tutulmuştur. TBK 339 ve devamı maddelerinde bu kiralar için genel kurallardan ayrılan özel düzenlemeler bulunur. Normalde TBK genel hükümlerine göre belirli süreli kira sözleşmesi sürenin bitimiyle sona erer ve taraflar ilişkiyi sürdürürse sözleşme belirsiz süreliye döner (TBK m.327). Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 347 ile özel bir kural getirildiği için, sözleşme sürenin bitiminde doğrudan belirsiz hale gelmez, bunun yerine yeniden belirli süreli (1 yıllık) uzama meydana gelir. Bu, konut ve işyeri kiralarını diğer kiralardan ayıran önemli bir farktır. Böylece kiracı, belirsiz süreli sözleşmenin aksine her yılın sonunda çıkma bildirimi yapmadıkça sözleşme hep belirli bir yıllık dönemlerle yenilenir ve kiraya veren de on yıl boyunca feshedemez. Bu koruma, hem konut kiracıları hem de işyeri kiracıları için aynen geçerlidir. Özellikle 2012’de yürürlüğe giren yeni TBK ile getirilen bu hükümler, işyeri kiralamalarında da (önceki kanundan farklı olarak) kiracıyı koruyacak şekilde uygulanmaktadır. Not: Kanunla işyerleri için getirilen bazı düzenlemelerin yürürlüğü 2020’ye kadar ertelenmiş olsa da (örneğin kira bedelinin belirlenmesi veya tahliye taahhüdüyle ilgili hükümler), 1 Temmuz 2020 itibariyle konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin tüm koruyucu hükümler tam olarak yürürlüktedir. Dolayısıyla günümüzde ev ve işyeri kiraları arasında TBK’nın kira süresi ve uzama konularında bir farklılık bulunmamaktadır; her ikisi de aynı kurallara tabidir.
• Uzama Süresinde Kiracının Hakları: Kiracılar, uzama dönemlerinde de başlangıçtaki sözleşme şartlarından yararlanmaya devam ederler. Kiraya veren, uzayan süre boyunca da kiracıyı keyfi olarak çıkaramayacağı gibi, sözleşme koşullarını kiracı aleyhine değiştiremez. Örneğin kontratta “süre bitiminde kira bedeli şu kadar artar veya şu şartlar değişir” şeklinde kiracı aleyhine kayıtlar varsa, TBK’nın emredici hükümlerine aykırı olduğundan uygulanmaz. Kiracı uzayan dönemde de konut veya işyerini sözleşmedeki kullanım amacıyla kullanabilir, kiraya veren de kiralananın aynı koşullarda kullanımını sağlamakla yükümlüdür.
• Kira Artışı ve 5 Yıl Kuralı: Kira süresi ile uzama süreleri arasındaki önemli bir fark da kira bedelinin belirlenmesi hususunda ortaya çıkar. Kanun, kira artışlarını yıllık uzama dönemlerinde TÜFE oranıyla sınırlamıştır; ancak 5 yıllık süre geçtikten sonra farklı bir düzenleme devreye girer. TBK m.344’e göre, bir kira sözleşmesinde taraflar 5 yıl geçtikten sonra yeni dönem kira bedelinin hak ve nesafete (hakkaniyete) uygun belirlenmesini talep edebilirler. Bu, özellikle uzun süreli kiralarda veya birçok uzama yılı geçirmiş kiralarda, kira bedelinin piyasadaki dengeye getirilmesi için öngörülmüş bir haktır. Örneğin, 5 yıl önce yapılmış bir kontrat aralıksız uzayarak 5. uzama yılına geldiyse, artık kiraya veren (ya da kiracı) kira bedelinin TÜFE’den bağımsız olarak makul düzeyde yeniden tespitini mahkemeden isteyebilir. Aynı şekilde 8-10 yıl önce belirlenmiş bir kira bedeli zamanla çok düşük kalmışsa, 5. yılın sonunda veya sonrasında açılacak bir kira tespit davasıyla kira bedeli güncellenebilir. Bu kural, kira süresi uzamalarının ekonomik dengesini sağlar ve özellikle işyeri kiralarında uzun süreli ilişkilerde önemli hale gelir. Kısacası, ilk 5 yıl boyunca uzayan dönemlerde artışlar TÜFE ile sınırlıyken, 5 yıldan sonra tarafların talebiyle mahkemece hakkaniyete uygun bir kira belirlenmesi mümkün olur.
• Kira Süresi Kısa Olan Özel Durumlar: Konut ve çatılı işyeri kiralarında genel olarak koruma hükmü uygulansa da, geçici kullanım için kısa süreli kiralamalar istisna tutulmuştur. TBK m.339/1, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin, altı ay veya daha kısa süreli ve niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş kiralamalarda uygulanmayacağını belirtir. Örneğin, bir taşınmaz 4 aylığına mevsimlik olarak veya kısa süreli tatil amaçlı kiralanmışsa, bu ilişki konut/işyeri kira hükümleri kapsamına girmez. Bu durumda TBK’nın genel kira hükümleri geçerli olur; sözleşme bitiminde kendiliğinden uzama kuralı uygulanmaz. Taraflar aralarında aksini kararlaştırmadıkça sözleşme süresi dolunca sona erer veya tarafların eylemleriyle uzarsa, bu uzama belirsiz süreli hale gelebilir. Ancak bu durum, sadece gerçekten geçici nitelikte ve 6 aydan kısa kiralamalar için geçerli bir istisnadır. Uygulamada kiraların çoğu 1 yıl ve üzeri süreli olduğundan, konut ve işyeri kiralarında TBK 347 hükmü genel kural olarak her zaman devreye girer.

Özetle, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresi (başlangıçta belirlenen dönem) ile uzama süresi (kanunen uzayan dönem) kavramları ayrışmaktadır. Kiracılar, kira süresi bittiğinde korunmaya devam eder ve kira sözleşmesi aynı şartlarla uzar. Bu uzama dönemleri kira artışı ve tahliye imkanları bakımından bazı farklı kurallara tabi olsa da (5 yıldan sonra kira tespiti gibi), temel prensip kiracının uzayan süre boyunca da sözleşme güvencesine sahip olmasıdır. Kiraya veren ise belirli bir süre, sadece sürenin dolduğuna dayanarak sözleşmeyi bitirememenin getirdiği sınırlamaya tabidir.

10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kiraya Verenin Sözleşmeyi Sona Erdirme Hakkı

Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı korumakla birlikte, uzun yıllar devam eden kiralar bakımından kiraya verene belli bir noktada sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımıştır. Bu hak, TBK m.347’de düzenlenen “10 yıllık uzama süresi” sonrasına ilişkindir. Kiraya veren, belirli süreli konut veya işyeri kira sözleşmesinde on yıllık uzama süresi dolduktan sonra herhangi bir sebep göstermek zorunda kalmadan sözleşmeyi feshetme ve kiracıyı tahliye etme imkanına sahip olur. Bu önemli düzenlemeyi maddeler halinde inceleyelim:

• On Yıllık Uzama Süresi Nedir? On yıllık uzama süresi, kira sözleşmesinin ilk belirli süresinin bitiminden itibaren hesaplanan 10 yıllık ek dönem anlamına gelir. Dikkat edilirse, burada kastedilen 10 yıl, sözleşmenin ilk süre sonundan sonraki uzayan yıllardır. İlk kira süresi bu hesaba dahil edilmez. Örneğin, sözleşme 1 yıllık ise, ilk yılın bitiminden itibaren 10 tane uzama yılı geçmesi gerekir. 1 yıllık bir kontrat için 10 yıllık uzama süresi, toplamda 11. yılın sonunda dolar. Başka bir deyişle kiracı, 1 yıllık sözleşme bitiminden sonra 10 yıl daha aynı şekilde oturmuş olursa, kiraya veren 11. yılın sonunda harekete geçebilir. Eğer sözleşme başlangıçta 2 yıllık ise, 2. yıl biter bitmez uzama dönemleri başlar ve 10 uzama yılı 12. yılın sonunda tamamlanır. 5 yıllık bir sözleşmede ise ilk 5 yıl bittikten sonra 10 yıllık uzama süresinin dolması, toplamda 15. yılın sonuna denk gelir. Görüldüğü gibi, her durumda ilk sürenin bitimi bir başlangıç noktasıdır ve on yıl daha uzama dönemi geçmesi koşulu aranır.
• Kiraya Verenin Fesih Hakkı: On yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, sözleşmeyi hiçbir sebep belirtmeksizin feshedebilir. Kanun, kiraya verenin bu hakkını kullanabilmesi için belirli usul şartları öngörmüştür. Kiraya veren, on yıllık süre dolduğunda gelen her yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır. Bu bildirim, sürenin sonunda kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği yönündeki beyanıdır. 3 aylık süreye uygun ve yazılı olarak yapılan bu ihbar ile kiraya veren, o uzama yılının sonunda kira ilişkisini tek taraflı olarak bitirebilir. Örneğin, 1 yıllık sözleşmede 11. uzama yılı 31.12.2034’te bitecekse, kiraya veren en geç 30.09.2034 tarihinde yazılı bildirim yaparak 31.12.2034 itibariyle sözleşmeyi sonlandıracağını kiracıya iletmelidir. Bu şart yerine getirilirse, kira sözleşmesi kararlaştırılan tarihte sona erer ve kiracı taşınmazı tahliye etmekle yükümlü olur. Kiraya veren bu şekilde fesih yaptığında herhangi bir tazminat ödeme yükümlülüğü de bulunmaz; zira bu, kanunun tanıdığı yasal bir fesih hakkıdır. Bu durum genellikle “10 yıllık kiracının tahliyesi” olarak bilinir.
• Devam Eden Her Yıl İçin İmkan: Kiraya veren, on yıllık uzama süresini doldurmuş bir kira ilişkisinde, bahsedilen fesih hakkını kullanmazsa sözleşme uzamaya devam eder. Ancak bu hak tek seferlik bir fırsat değildir; 10 yıl aşıldıktan sonra gelen her uzama yılının bitiminde kiraya veren yine 3 ay önceden bildirimle sözleşmeye son verebilir. Yani, kiraya veren 11. yıl geçtiği halde fesih bildirimini yapmadıysa ve sözleşme 12. yıla girdiyse, bir sonraki yıl sonu (12. yılın bitimi) için de aynı şekilde 3 ay önce ihbar göndererek fesih hakkını kullanabilir. Bu hak, 10 yıl geçtikten sonraki her yıl dönemi için sürekli mevcut olur. Tabii her defasında 3 aylık ihbar süresine uyma zorunluluğu vardır. Eğer kiraya veren bu süreye uymaz veya yanlış zamanda bildirim yaparsa, ilgili yıl için fesih hakkını kaçırmış sayılır ve sözleşme uzar; bir sonraki yıl dönemi için tekrar fırsatı olur. Uygulamada dikkat edilmesi gereken, fesih bildiriminin mutlaka kanunda öngörülen zaman aralığında yapılmasıdır. Aksi halde kiraya verenin açacağı tahliye davası usulden reddedilebilir.
• Sözleşmenin Yenilenmesi Halinde: Kira ilişkisi devam ederken taraflar bazen mevcut sözleşmeyi sonlandırıp yeni bir sözleşme yapmayı tercih edebilirler (örneğin kira bedelini güncellemek veya şartları yeniden düzenlemek için). Eğer kiracı ve kiraya veren anlaşarak yeni bir kira sözleşmesi imzalarsa, önceki sözleşme sona ermiş, yerine yeni bir kontrat yapılmış sayılır. Bu durumda kanundaki on yıllık uzama süresi hesabı da yeniden başlar. Yani yeni imzalanan sözleşmenin kendi süresi bitiminden sonra 10 yıl uzaması gerekecektir. Örneğin, 2010 yılında 1 yıllık bir sözleşme yapıldı ve 2020’ye kadar uzamalarla devam etti; eğer 2020’de taraflar tamamen yeni bir sözleşme imzalarlarsa, kiraya verenin 10 yıllık fesih hakkı 2020 sözleşmesinin bitiminden itibaren 10 yıl sayılarak, ancak 2031 sonunda doğacaktır. Bu durum, kiracının uzun süre oturmasını kolaylaştırabilecek bir unsurdur; çünkü yeni sözleşme kiraya verenin zaman hesabını sıfırlar. Kiraya veren açısından ise dikkat edilmesi gereken bir noktadır: Sözleşmeyi yenilemek (tecdit etmek) uzun vadede 10 yıllık hakkın kullanılmasını geciktirebilir. Bu nedenle kiraya verenler genellikle yazılı yeni sözleşme imzalamak yerine, mevcut sözleşmeyi uzatarak devam etmeyi tercih edebilirler. Böylece 10 yıllık süre kesintisiz sayılmaya devam eder. Kira hukukunda Yargıtay, yeni sözleşme imzalanmasını gerçekten eski sözleşmenin sonlandırılıp yeni bir hukuki ilişki kurulması olarak değerlendirmektedir. Taraflar her uzama döneminde sadece şartları konuşup sözlü mutabakata varsalar bile eski sözleşme kanunen uzadığı için bu durum yeni sözleşme sayılmaz; ancak açıkça eskiyi bitirip yenisini yapmak ev sahibinin fesih hakkını ileri tarihe erteleyecektir.
• Emredici Hüküm ve Tarafların Anlaşma Serbestisi: TBK 347’deki on yıllık uzama süresi sonunda fesih hakkı, emredici bir hukuki düzenlemedir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş olsa da, kanun koyucu kiraya verenin bu hakkını da belli bir denge içinde tutmuştur. Taraflar sözleşmeyle bu hakkı ortadan kaldıramaz veya farklı bir şekilde düzenleyemezler. Örneğin, sözleşmeye “kiraya veren 5. yılda da sebep göstermeden feshedebilir” ya da “kiraya verenin 10 yıl sonunda fesih hakkı yoktur” şeklinde maddeler konulsa bile bunlar kanunen geçersiz sayılır. Bu konudaki hüküm kamu düzenine ilişkindir ve kiracı aleyhine değiştirilemez. Ancak elbette kiraya veren on yıl dolmadan da kanuni tahliye nedenleri ortaya çıkarsa (örneğin kiracının kira ödememesi, tahliye taahhüdü vermesi, kiralananın kendisi veya yakını için konuta ihtiyacı gibi durumlar) o ayrı bir mesele olup, bu durumda sebebe dayalı tahliye davası açabilir. On yıllık uzama süresi kuralı, yalnızca sebep olmaksızın bildirim yoluyla fesih bakımından kiraya vereni on yıl ile sınırlandırmaktadır.
• Geçiş Süreci ve Güncel Durum: TBK’nın yürürlüğe girdiği 2012 yılında, mevcut uzun süreli kira sözleşmeleri için bir geçiş rejimi öngörülmüştü. Bu kapsamda eski sözleşmelerde 10 yıllık uzama süresinin dolmasına ne kadar kaldığına göre kiraya verenin fesih hakkı aşamalı olarak yürürlüğe girdi. Örneğin, TBK yürürlüğe girerken on yıllık uzama süresi dolmuş olan kiralar için 2 yıl daha bekleme süresi, dolmamış ancak az kalmış olanlar için 5 yıl bekleme süresi gibi geçici kurallar vardı. Günümüzde (2025 itibariyle) bu geçiş süreleri tamamen geride kalmıştır. Artık 2012’den önce başlayıp halen süregelen kiraların büyük kısmı 10 yılı doldurmuş olduğundan, kiraya verenler yasanın tanıdığı bu fesih hakkını kullanabilir durumdadır. 2012 sonrasında yapılan tüm kira sözleşmeleri için de on yıllık uzama süresi kuralı aynen geçerlidir ve süre hesapları yukarıda açıklandığı gibi yapılır. Yargı kararları, TBK 347 hükmünün anayasaya uygun ve geçerli olduğunu, belirli süre sonunda kiraya verene tanınan bu hakkın yerinde ve yasal bir tahliye imkanı olduğunu kabul etmektedir. Bu sayede bir kiracının aynı konutta çok uzun yıllar kalması durumunda, kiraya veren de makul bir süreden sonra taşınmazı geri alabilme fırsatına sahip olmaktadır. Ancak tekrar vurgulayalım: 10 yıllık uzama süresi dolmadan, kiraya verenin sırf süreye dayalı fesih yapması mümkün değildir.

Uzun Süreli (1 Yıldan Uzun) Kira Sözleşmelerindeki Özel Durumlar

Uygulamada kira sözleşmeleri çoğunlukla 1 yıllık yapılmakla beraber, özellikle ticari kiralamalarda daha uzun süreli sözleşmelere de rastlanır. Örneğin 5 yıllık veya 10 yıllık kira kontratları tarafların karşılıklı anlaşmasıyla akdedilebilmektedir. Kira süresinin baştan uzun belirlenmiş olması, bazı özel durumları beraberinde getirir:

• Kiracının Durumu (Uzun Sözleşmeye Bağlılık): Kiracı, belirli süreli bir sözleşme süresince o taşınmazı kiralamayı üstlenmiştir. Sözleşme süresi ne kadar uzun belirlenmişse, kiracının da o süre boyunca kira bedelini ödeme ve sözleşmeye bağlı kalma yükümlülüğü o denli uzun olacaktır. Örneğin, kiracı 5 yıllık bir işyeri sözleşmesi imzaladıysa ve herhangi bir haklı sebep yoksa bu 5 yıl dolmadan sözleşmeyi tek taraflı sonlandırması kural olarak mümkün değildir. Kiracı erken çıkarsa, kalan süreye ilişkin kiralar için sorumluluğu doğar (bu konuyu “Süresinden Önce Tahliye” başlığında ayrıntılı ele alacağız). Ancak burada şunu belirtmek gerekir: Kiracı, uzun süreli sözleşmede de her yılın sonunda çıkma bildirimi yapma hakkına sahip değildir; zira zaten sözleşme belirli bir süre için bağlayıcıdır. 5 yıllık sözleşme, 5 yıl boyunca geçerli olacak şekilde imzalanmıştır. Kiracı bu süre bitiminde 15 gün önce bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir. Eğer 5 yıl dolduğunda kiracı çıkmaz ve bildirimde de bulunmazsa, sözleşme 1 yıl uzar (6. yıla girer). Dolayısıyla uzun süreli sözleşmelerde kiracı için avantaj, o süre boyunca kira şartlarının sabitlenmiş olması ve kiraya verenin de aynı süre boyunca sözleşmeyi feshedememesidir. Kiracı açısından dezavantaj ise, süre dolmadan düzenli ödeme yükümlülüğünün devam etmesi ve eğer çıkmak isterse sözleşmeyle bağlı olmasıdır. Bu nedenle, uygulamada kiracılar genellikle 1 yıllık sözleşmeleri tercih ederken, kiraya verenler uzun süreli sözleşmelerle belli bir dönem kiracıyı tutmak isteyebilir.
• Kiraya Verenin Durumu (Uzun Süreye Sadakat): Kiraya veren için 5-10 yıllık gibi uzun vadeli bir sözleşme yapmanın avantajı, o süre boyunca kiracının kira ilişkisini sürdürmeyi taahhüt etmesidir. Kiraya veren, sözleşme devam ettiği sürece kira gelirinin sürekliliğini güvence altına alır. Ancak bu durumun bir de dezavantajı vardır: Kiraya veren de o süre dolmadan kira sözleşmesini tek taraflı olarak sona erdiremez (TBK 347 gereği süreye dayanarak fesih hakkı yoktur ve ancak kanuni tahliye nedenleri ortaya çıkarsa dava açabilir). Yani 10 yıllık bir konut kira sözleşmesi yapan ev sahibi, bu 10 yıl boyunca kiracıyı sözleşme süresi dolmadan keyfi şekilde çıkaramayacaktır. Hatta, yukarıda belirtildiği gibi, 10 yıllık bir sözleşme süresi bittiğinde bile, bu sadece ilk sürenin bitimi demektir ve TBK’ya göre kiracının çıkmaması halinde yine uzama süreci başlar. Bu noktada önemli bir husus: 10 yıl süreli yapılmış bir kira sözleşmesinde, kiraya verenin 10 yılın sonunda otomatik fesih hakkı yoktur; sözleşme biter bitmez kiracı çıkmazsa +1 yıl uzamış olur. Kiraya verenin sebepsiz fesih hakkı, ancak bu 10 yıllık sözleşme bittikten sonra 10 yıllık uzama süresi de geçerse doğacaktır (yani toplamda 20 yılın sonunda!). Bu nedenle, kiraya verenler açısından çok uzun süreli kira sözleşmeleri yapmak stratejik bir karardır. Eğer kiraya veren taşınmazını uzun vadeli kiraya verip o süre içinde tahliye talep etmeyeceğinden emin ise sorun yoktur; fakat şartlar değişip sözleşme sürsün istemezse, hukuken uzun süre beklemesi gerekir. Uygulamada bu yüzden ev sahipleri çoğunlukla 1 yıllık sözleşmeler yapıp her yıl yenilemeyi tercih etmekte, çok uzun süreli kontratlara sıcak bakmamaktadır.
• Uzama Süresi ve 5 Yıllık Sözleşmeler: Diyelim ki taraflar 5 yıllık bir konut kira sözleşmesi yaptı. Bu durumda 5 yıl boyunca her iki taraf da sözleşme şartlarına uymakla yükümlüdür; kiracı bu süre içinde, sözleşme hükümlerine aykırı bir durum olmadıkça, evden çıkarılamaz (kanuni tahliye nedenleri hariç). 5 yılın sonunda, eğer kiracı evden ayrılmak istemiyorsa 15 gün önceden bildirim yapmaz ve oturmaya devam ederse, sözleşme kanunen 1 yıl uzar. Yani 6. yıla girilir. Bu noktada kiraya veren, “5 yıl doldu, kontrat bitti, artık çıkarabilirim” diyemez; zira TBK 347, 10 yıllık uzama dolmadıkça kiraya verene fesih hakkı tanımamıştır. 5 yıllık sözleşme sonrası uzama, gene konut kiraları rejimine tabi bir uzama olacaktır. Öte yandan, 5 yıllık sürenin dolmuş olması kira bedelinin yeniden belirlenmesi açısından önemli olabilir. Eğer taraflar 5 yıllık dönemde her yıl için artış oranını önceden belirledilerse, 5. yılın sonunda belki kira bedeli piyasanın altında veya üstünde kalmış olabilir. Bu durumda taraflar anlaşıp yeni bir kira bedeli belirleyebilir. Anlaşamazlarsa, TBK m.344’e göre 5. yıl sonunda mahkemeye başvurarak kira tespiti talep edilebilir. Mahkeme, emsal kiralar ve TÜFE gibi kriterleri dikkate alarak hakkaniyetli bir bedel tespit edecektir. Dolayısıyla, 5 yıllık sözleşmelerin sonunda pratikte genellikle ya yeni bir sözleşme düzenlenir (yeni bedel, yeni koşullar ile) ya da mevcut sözleşme uzarken taraflar yeni kira bedeli konusunda mutabakata varır. Uzlaşma olmazsa hukuki yollara başvurulabilir. Bu, uzun süreli sözleşmelerin uzama dönemine girerken getirdiği bir farklılıktır.
• Örnek Senaryolar:
  • Örnek 1: Bir işyeri 10 yıllığına kiraya verilmiştir (2015-2025). 2025 sonunda kiracı çıkmak istemezse ve bildirim yapmazsa sözleşme 2026 için uzar. Kiraya veren, ancak 2035 sonunda (10 uzama yılı tamamlandıktan sonra) bildirimle tahliye hakkını kullanabilir.
  • Örnek 2: Bir konut 3 yıllık sözleşmeyle kiralandı. 3 yıl dolduğunda kiracı ayrılmak istemedi ve kalmaya devam etti. Bu durumda 4. yıl için uzama gerçekleşir. Kiraya veren 3. yılın sonunda da kiracıyı çıkaramaz; 10 yıllık uzama süresi 13. yılın sonunda dolacaktır.
  • Örnek 3: 5+5 yıllık kira sözleşmesi: Bazı sözleşmelere “5 yıl sonunda tarafların itirazı olmazsa 5 yıl daha uzar” gibi hükümler yazılabilmektedir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında bu ifade de aslında TBK anlamında fazla bir yenilik getirmez; zira kiracı 5 yılın sonunda çıkmazsa zaten 1 yıl uzayacak, sonrasında yine uzaya uzaya 5 yılı geçecektir. 5 yıl daha uzadığı belirtilse bile, kiraya veren 10 yıl dolmadan gene feshedemez. Bu tür maddeler daha çok ticari kiralamalarda tarafların uzun süre niyetini ortaya koyması olarak görülür; hukuken bağlayıcılığı, kiracı aleyhine olmamak kaydıyla, uzama süreçlerine aykırı düşmeyecek şekilde yorumlanır.
• Kefil ve Depozito Gibi Hususlarda Uzama: Uzun süreli veya çok yıllı kiralamalarda kefil ve depozito gibi teminat konuları da gündeme gelir. Özellikle kefalet bakımından, TBK hükümleri kiracıyı dolaylı olarak koruyan bazı sınırlamalar getirmiştir. Kefil, kural olarak kira sözleşmesinden doğan borçlardan belirli süre için sorumludur; eğer sözleşme uzarsa kefaletin de uzayan dönemleri kapsaması için bu hususun kefalet sözleşmesinde açıkça belirtilmesi gerekir. Örneğin, bir yıllık kira kontratına kefil olan kişi, kontrat uzadığında da sorumlu kalacak mı? TBK’da, adi kefalette belirsiz süreli kira sözleşmeleri için 10 yıllık azami sorumluluk öngörülmüş, belirli süreli kiralarda ise kefilin sorumluluğunun süresi aşmaması esası benimsenmiştir. Yargıtay, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kefilin, kira sözleşmesinin uzayan yıllarındaki borçlardan sorumlu olmayacağı yönünde kararlar vermektedir. Bu nedenle, uygulamada kiraya verenler her uzama döneminde (veya belirli süre dolduğunda) kefilden sorumluluğun devam edeceğine dair ek taahhüt veya yeni kefaletname almayı tercih eder. Depozito konusunda ise; TBK, konut ve işyeri kiralarında depozitonun en fazla 3 aylık kira bedeli olabileceğini ve banka hesabına yatırılması gerektiğini düzenler. Sözleşme çok yıllı da olsa depozito tutarı en fazla 3 aylık kira karşılığı olabilir. Sözleşme uzadığında depozito genellikle yerinde kalır, ek depozito istenemez (sözleşme serbestisi ile taraflar aralarında anlaşarak depozitoyu artırabilir ancak kiracı aleyhine olmaması gerekir). Uzama dönemlerinde depozitonun akıbeti genelde aynı kalması ve sözleşme sonunda iade edilmesi şeklindedir. Bu detaylar, uzun süreli kira sözleşmesinde tarafların dikkat etmesi gereken noktalardır.

Süresinden Önce Tahliye Bildirimi (Erken Fesih) ve Sonuçları

Kira sözleşmeleri belirli bir süre için yapılmışsa, tarafların bu süre dolmadan sözleşmeyi sonlandırmaları genellikle ancak yasal şartlar dahilinde mümkündür. Süresinden önce tahliye bildirimi, bir tarafın kontrat süresi bitmeden kira ilişkisine son vermek istediğini beyan etmesidir. Bu durum en çok kiracılar yönünden ortaya çıkar; bazen kiracı, sözleşme süresi dolmadan evi/işyerini boşaltmak zorunda kalabilir veya isteyebilir. Aynı şekilde, kiraya veren de bazen süresi dolmadan kiracının tahliyesini arzu edebilir (örneğin evi acil kullanma ihtiyacı doğarsa). Ancak hukuk düzeni, belirli süreli sözleşmelerde tarafların taahhütlerine uymalarını esas alır. Bu başlık altında, kiracının veya kiraya verenin sözleşme süresi bitmeden tahliye girişimlerinin hukuki sonuçlarını inceleyeceğiz:

• Kiracının Sözleşme Bitmeden Ev/İşyeri Boşaltması: Kiracı, kontrat süresi dolmadan kiralananı terk etmek isterse, TBK m.325 hükmü gereği bazı sorumlulukları doğar. Kanuna göre kiracı, sözleşme süresine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde (erken tahliye ederse), kira süresinin bitimine kadar olan dönem için kira bedellerinden sorumlu olmaya devam eder. Ancak kiraya verenin bu durumda bir zarara uğramaması veya zararın azaltılması da gözetilir. Yani kiraya veren, kiracının erken çıkması halinde kiralanan yeri yeniden makul bir sürede kiraya vermek için çaba göstermelidir. Makul süre kavramı, somut duruma göre değişebilir; Yargıtay uygulamasında genellikle kiralananın bulunduğu piyasa koşullarına göre birkaç aylık süreler makul kabul edilebilmektedir. Kiraya veren, makul sürede benzer koşullarda yeni bir kiracı bulabilirse, eski kiracı o andan itibaren sorumluluktan kurtulur. Eğer kiraya veren makul sürede kiralananı kiraya veremezse, eski kiracı bu süre içinde işleyecek kira bedellerini ödemek zorunda kalabilir. Kiraya verenin, eski kiracının yerine derhal yeni bir kiracı alması durumunda ise, çifte kira geliri elde edemeyeceği için, eski kiracının sorumluluğu son bulur. Özetle: Kiracı süresinden önce çıkarsa kontrat tek taraflı bitmiş olmaz; kiracı, sözleşmedeki kira süresi sona erene kadar (veya yeni kiracı girene kadar) kira borcunu ödeme yükümlülüğünü sürdürebilir. Bu nedenle, kiracıların sözleşme bitmeden tahliye kararı almadan önce kiraya verenle anlaşması veya yerine birini bulması tavsiye edilir. Birçok kiraya veren, uygun bir yeni kiracı bulunduğunda eski kiracıyı sorumluluktan kurtarmaya razı olmaktadır.
• Kiraya Verenin Erken Tahliye İsteği: Kiraya veren, belirli süreli sözleşme süresi dolmadan kiracıyı ancak kanunun izin verdiği bazı haklı sebeplerle tahliye edebilir. Kiraya verenin “süresi dolmadı ama ben evimi geri istiyorum” demesi tek başına geçerli değildir; yukarıda anlattığımız gibi sözleşme süresine saygı esastır. Ancak kanunda sayılan özel tahliye sebepleri gerçekleşirse, kiraya veren sürenin bitimini beklemeden de hukuki yollara başvurabilir:
  • Kiracının Temerrüdü (Kira Borcunu Ödememesi): Kiracı kira bedelini ödemede temerrüde düşerse (yani ödeme tarihini geçirip ihtara rağmen ödememe durumu), kiraya veren icra takibi veya dava yoluyla tahliye sürecini başlatabilir. Özellikle konut ve işyeri kiralarında kiracı bir yıl içinde iki haklı ihtarla kira ödemelerini aksatmışsa, kiraya veren süre bitimini beklemeden dava açarak tahliye isteyebilir. Bu durumda sözleşme süresinden önce, kiracının borca aykırı davranışı nedeniyle sona ermiş olur.
  • Tahliye Taahhütnamesi: Kiracının, sözleşme yaptıktan sonra kiraya verene verdiği yazılı ve imzalı bir tahliye taahhüdü varsa (yani belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı önceden kendi rızasıyla taahhüt etmişse), kiraya veren bu taahhüt edilen tarih geldiğinde kiracının çıkmaması halinde derhal tahliye için dava açabilir veya icra yoluyla tahliye talep edebilir. Tahliye taahhüdü, uygulamada ev sahiplerinin sıkça başvurduğu bir yöntemdir; kiracıdan kira başlarken ileri tarihli “şu tarihte evi boşaltacağım” yazısı alınır. Bu belge, o tarihte kiracının tahliyesini kolaylaştırır. Yasal geçerlilik için taahhüdün kira sözleşmesinin başlangıcından sonra ve kiracının özgür iradesiyle verilmiş olması gerekir. Süresinden önce tahliyede, eğer böyle bir taahhütname yoksa kiraya verenin tek taraflı bildirimi yeterli olmaz.
  • Kiraya Verenin veya Yakınlarının İhtiyacı: TBK m.350 uyarınca kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer yakınları için kiralanan konuta veya işyerine zaruri ihtiyaç haline gelmişse, kira süresinin sonunda dava yoluyla tahliye isteyebilir. Burada dikkat edilmesi gereken, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için sözleşme süresinin bitimini beklemek gerektiğidir. Yani süre dolmadan ihtiyaç iddiasıyla kiracı çıkarılamaz; ancak süre biter bitmez 1 ay içinde dava açılarak tahliye talep edilebilir. Bu da bir tür “süresinde tahliye” olarak görülse de, aslında kontratın bitiminde devreye giren bir erken fesih sebebidir. Süre bitiminden önce dava açılamadığı için, fiilen kontrat süresine saygı gösterilmektedir.
  • Kiralananın Yeniden İnşası veya Esaslı Onarımı: Yine TBK m.350 gereğince, kiraya veren kiralanan taşınmazı yeniden inşa veya imar etmek amacıyla esaslı tadilat yapacak ve bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanımı mümkün olmayacaksa, sözleşme süresi sonunda dava yoluyla tahliye edebilir. Bu da süre sonunda gerçekleşebilen bir fesih nedenidir, süresinden tamamen önce değil.
  • Belirli Süreli Olmayan Haller: Eğer sözleşme belirsiz süreliyse, kiraya veren TBK m.331’e göre haklı sebepler varsa derhal fesih bildiriminde bulunabilir. Örneğin kiracı kiralanana ciddi zarar veriyorsa, komşular için çekilmez hale geliyorsa gibi olağanüstü durumlarda, süre beklenmeksizin fesih hakkı doğabilir. Belirli süreli sözleşmelerde de TBK m.331’deki “olağanüstü fesih” şartları oluşursa (örneğin taraflar için çekilmez durumlar), hakimin takdiriyle sözleşme süresinden önce sona erdirilebilir. Ancak bunlar istisnai hallerdir ve genellikle genel hükümlere göre değerlendirilir.
• Erken Tahliyede Usul ve Bildirim: Kiracı süre dolmadan çıkmak istiyorsa, bunu kiraya verene makul bir süre önceden haber vermesi iyi bir uygulamadır. Her ne kadar yasada “erken çıkacağını X süre önceden bildirmeli” diye bir zorunluluk yoksa da (çünkü yasal olarak kiracının erken çıkma hakkı mutlak değil, kiraya verenin kabulüne bağlı bir durum), dürüstlük kuralı gereği kiracı, ev sahibine yeni kiracı bulması için fırsat tanımalıdır. Erken tahliye durumunda bir tutanak tutulması veya anahtar tesliminin belgelendirilmesi de ileride çıkabilecek uyuşmazlıklara karşı önemlidir. Kiraya veren, kiracının erken tahliye bildirimini alır almaz makul surette ilan vererek veya emlakçı vasıtasıyla yeni kiracı aramalı, bu çabayı göstermelidir. Eğer kiraya veren hiç uğraşmadan bekler ve eski kiracıdan tüm kalan sürenin kiralarını talep ederse, mahkeme bu talebi hakkaniyetli bulmayabilir. Yargı kararları, kiraya verenin makul sürede yeni kiracı bulabileceğini varsayarak, genellikle eski kiracıyı en fazla birkaç aylık kiradan sorumlu tutma eğilimindedir. Örneğin, 1 yıl kalması gerekirken 6. ayda çıkan bir kiracıdan, 2-3 aylık kira bedeli daha istenmesi makul sayılabilir; kalan 6 ayın tamamı talep edilirse, bu fazla görülebilir. Tabii bu her somut olayda farklı değerlendirilir; kiralananın özelliği, piyasadaki talep durumu gibi etkenler rol oynar.
• Tarafların Anlaşarak Sona Erdirmesi: Elbette her iki taraf karşılıklı anlaşarak kira sözleşmesini süre dolmadan sona erdirebilir. Uygulamada kiracı çıkmak istediğinde, eğer kiraya veren de razıysa, taraflar bir ikale (bozma) sözleşmesi yaparak veya bir protokol ile kira ilişkisini bitirebilirler. Bu durumda ne kiracı ileriki aylardan sorumlu olur ne de kiraya veren bir yaptırımla karşılaşır. Anlaşmalı tahliyede depozitonun iadesi, kira bedelinin son ayı vs. gibi hususlar kararlaştırılıp ilişki sulh içinde sonlandırılır. Tarafların anlaşması, her zaman kanundaki hak ve yükümlülüklerin önünde gelir.

Özetle, süresinden önce tahliye konusunda kiracının tek taraflı bir fesih hakkı yoktur ancak çıkması gerekirse sorumlulukları vardır; kiraya verenin ise belirli süre bitmeden kiracıyı çıkarması ancak sayılı haklı sebeplerle mümkün olabilir. Aksi takdirde, sözleşme sonuna kadar tarafların birbirine bağlı kalması asıldır. Erken tahliye bildirimleri her iki taraf için de dikkatle ele alınması gereken, çoğunlukla tazminat ve sorumluluk konusu doğuran durumlardır. Kiracılar çıkış planlarını ev sahipleriyle şeffaf biçimde paylaşmalı; kiraya verenler de makul davranarak yeni kiracı bulma yoluna gitmelidir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Durum

Kira sözleşmeleri belirli süreli olabileceği gibi belirsiz süreli olarak da kurulabilir. Belirsiz süreli sözleşme, bitiş tarihi belli olmayan, taraflardan birince fesih bildirimi yapılana kadar devam eden sözleşmedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirsiz süreli sözleşmelere pek sık rastlanmasa da (çünkü taraflar genelde bir yıllık süre belirler), bazı durumlarda başlangıçta hiç süre konulmamış sözleşmeler olabilmektedir. Ayrıca TBK m.327’deki genel ilke gereği, belirli süreli bir sözleşme süresi bitmesine rağmen taraflar ilişkiyi sürdürürse, kural olarak sözleşme belirsiz süreliye dönüşür. Ancak daha önce değindiğimiz gibi TBK 347, konut/işyeri kiralarında bu genel ilkeyi bertaraf ederek belirsiz süreli döneme geçişi engellemektedir. Peki, gerçekten belirsiz süreli bir konut veya işyeri kira sözleşmesi varsa ya da bir şekilde sözleşme belirsiz hale gelmişse durum nedir?

• Belirsiz Süreli Sözleşmenin Tanımı: Kira sözleşmesinde süre hiç belirlenmemiş ya da “süresiz” gibi bir ifade kullanılmışsa, sözleşme baştan belirsiz süreli demektir. Örneğin taraflar yazılı bir kontrat yapmadan kiracı eve girmiş ve kira ödemeye başlamışsa veya yazılı sözleşmede süre hanesi boş bırakılmışsa, ortada belirsiz süreli bir kira ilişkisi vardır. Yine, TBK 327 gereği (genel hükümlere tabi kiralarda) belirli süre dolmuş ve taraflar ilişkiye devam etmişse, o da belirsiz süreliye dönüşme anlamına gelirdi. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 347 nedeniyle bu dönüşüm yaşanmasa da, diyelim ki taraflar TBK 347 kapsamı dışında kaldığını düşünerek (örneğin 6 aylık geçici kullanım gibi bir istisna halinden sonra) belirsiz hale geldi; ya da baştan belirsiz bir kontrat yaptılar.
• Belirsiz Süreli Konut/İşyeri Kirasında Fesih: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi, fesih bildirimi yoluyla olur. TBK genel hükümlerine göre, belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde kiracı, her zaman fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir; kiraya veren ise bazı kiralar için (adi kiralar) benzer şekilde feshedebilse de, konut ve çatılı işyeri kiralarında özel bir sınırlama vardır. TBK 347/son, kiraya verenin belirsiz süreli konut ve işyeri kiralarını da en erken kira başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sona erdirebileceğini düzenlemektedir. Bu fiilen şu anlama gelir: Eğer baştan belirsiz süreli bir konut kira sözleşmesi yapıldıysa, kiraya verenin 10 yıl boyunca nedensiz fesih bildirimi hakkı yoktur. Kiracı ise dilediği zaman (sözleşmedeki kira dönemlerine uyarak) fesih ihbarı yapabilir. Uygulamada belirsiz süreli bir konut kirasında kiracının fesih ihbar süresi, kira sözleşmesinin kira dönemine göre belirlenir. Genellikle kira bedeli aylık ödendiği için ve konut kiralarında fesih bildirimi altı aylık kira dönemi sonuna etkili olacak şekilde 3 ay önceden yapılır (TBK m.328). Örneğin, belirsiz süreli bir sözleşmede kiracı, herhangi bir ayın sonunda çıkmak istiyorsa, 3 ay önce yazılı ihbar etmelidir ki 3 ay sonra sözleşme son bulsun. Kiraya veren ise belirsiz sürede kiracıyı çıkarmak için 10 yıl beklemek durumundadır; 10 yıl geçtikten sonra o da 3 ay önceden ihbar vererek sözleşmeyi bitirebilir. Burada TBK, belirli süreli sözleşmelerdeki 10 yıl uzama kuralını, belirsiz süreli sözleşmeler için “başlangıçtan itibaren 10 yıl geçmesi” şartı olarak yansıtmıştır. Netice olarak, belirsiz süreli konut/işyeri kiralarında da kiraya verenin sebepsiz fesih hakkı ilk 10 yıl sınırlanmıştır.
• Belirsiz Sürenin Avantaj ve Dezavantajları: Kiracı açısından belirsiz süreli sözleşme daha esnek bir durum sağlar, çünkü belli bir süre taahhüdü altına girmeden kirada oturur. İstediği zaman (yasal ihbar süresine uyarak) çıkabilir. Kiraya veren için ise belirsiz süre riskli olabilir; zira kiracı kısa süre kalıp çıkabilir, sürekli kiracı değişimi yaşanabilir. Ancak konut ve işyeri kiralarında kiraya verenin belirsiz sürede de 10 yıl kilitli olması durumu, aslında belirli sürelilerle paralel bir koruma yaratır. Bu nedenle, pratikte konut kiraları genelde belirli süreli yapılır; belirsiz yapılması pek tercih edilmez. Belirsiz olsa dahi, kanun onu 10 yıl boyunca adeta belirliymiş gibi korur. Bu durum, TBK’nın kiracı lehine düzenleyici yaklaşımının sonucudur.
• Belirsiz Süreden Belirliye Geçiş: Bir belirsiz süreli kira sözleşmesi sonradan tarafların anlaşmasıyla belirli süreli hale de getirilebilir. Örneğin, belirsiz şekilde kira sözleşmesi yapmış taraflar, iki yıl geçtikten sonra oturup “şu tarihe kadar garantilelim” diyerek bir bitiş tarihi kararlaştırabilir ve yazılı ek bir anlaşmayla sözleşmeyi belirli süreli hale dönüştürebilirler. Bu durumda, tarafların fesih hakları kararlaştırılan o yeni tarihe kadar kısıtlanmış olur (kiracı yönünden çıkmak isterse gene bildirim yapması gerekir tabii ama belirli sürede erken çıkmanın sonuçları doğar; kiraya veren yönünden ise artık 10 yıl kuralı yine devreye girer ancak baştan belirsiz geçmiş süre bunun neresine dahil edilir tartışmalı olabilir). Bu tür dönüşümler nadir olsa da, hukuken mümkündür. Önemli olan, kira ilişkisinin ne şekilde yürüdüğü ve tarafların beyanlarının netliğidir.

Sonuç olarak, belirsiz süreli kira sözleşmeleri konut ve işyeri kiralarında istisnai bir durumdur ve uygulamada çoğu zaman TBK 347 nedeniyle belirsiz hale geçiş olmadan uzamalar şeklinde devam edilir. Eğer gerçekten belirsiz bir sözleşme varsa, kiracı her zaman makul ihbar süresiyle çıkabilir; kiraya veren ise ancak 10 yıl geçtikten sonra normal fesih bildirimi yapabilir. Bu da kiracının uzun süreli korunmasını, kiraya verenin ise en az 10 yıl sabretmesini öngören bir dengedir.

Sürenin Uzamasının Tahliye Sürecine Etkileri

Kira süresinin uzaması ve TBK’nın getirdiği özel hükümler, kiracının tahliye edilebilme süreçleri üzerinde doğrudan etkiye sahiptir. Uzayan kira ilişkilerinde tahliye süreci daha kısıtlayıcı kurallara tabi olduğundan, hem kiraya verenler hem de kiracılar bu etkileri bilmelidir:

• Sürenin Bitimi Tahliye Sebebi Değildir: Öncelikle, sürenin uzaması demek, sözleşme süresinin bitmesinin artık bir tahliye sebebi olmaktan çıkması demektir. Kiraya veren, kira süresi doldu diye icra dairesine başvurup tahliye emri alamaz veya dava açıp sırf bu nedenle tahliye kararı elde edemez. Mahkemeler, kiraya verenin süre bitimine dayanarak açtığı tahliye davalarını, kanun gereği kiracının korunması gerektiği için reddeder. Yargıtay’ın içtihatlarında da “belirli sürenin dolması tek başına konut ve işyeri kiralarında tahliye sebebi değildir” ilkesi yerleşmiştir. Bu nedenle, tahliye sürecinde kiraya verenin izlemesi gereken yol, ya kiracının bir yüksün davranışını (kira ödememe, kötü kullanım vs.) gerekçe göstermek ya da kanunda sayılan özel sebeplere dayanmaktır. Sürenin uzaması, kiracıyı haksız tahliye girişimlerine karşı korur ve yasal dayanak olmaksızın evden çıkarılmasının önüne geçer.
• Tahliye Davaları ve Uzama: Kiraya verenin açabileceği tahliye davaları, kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiştir (TBK m.350-352 ve devamı). Bunlar arasında:
  • Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye (temerrüt nedeniyle tahliye),
  • Kiracının veya eşinin aynı ilçe/mahallede konutu olması (TBK 352),
  • Kiracının tahliye taahhüdüne uymaması,
  • Kiralananın satışı sonrası yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi (TBK 351),
  • Kiraya verenin ihtiyacı veya kiralananın imar-yeniden inşa amaçlı boşaltılması (TBK 350) gibi sebepler yer alır.

Görüldüğü gibi, bu sebepler süreye bağlı olmayan somut gerekçelerdir. Sürenin uzaması, kiraya verene ek bir tahliye sebebi vermez; tam tersine, sürenin dolmasıyla yapılabilecek tahliyeyi engelleyerek bu sınırlı sebeplere mahkum eder. Kiraya veren tahliye davası açmak istiyorsa, uzama döneminde de bu haklı sebeplerden birine dayanmalıdır. Örneğin kiracı kirasını ödemiyorsa, uzama yılında olması fark etmez, ev sahibi icra takibi yapıp tahliye sürecini başlatabilir. Ama kiracı tüm yükümlülüklerini yerine getiriyorsa ve ev sahibinin de özel bir ihtiyacı yoksa, uzama devam ettiği müddetçe ev sahibi tahliye davası açamaz. Tahliye süreci ancak yasal bir gerekçe belirdiğinde harekete geçirilebilir.

• On Yıl Sonrası Tahliye Süreci: Yukarıda ele aldığımız 10 yıllık uzama sonrası fesih hakkı, esasında kiraya verene tanınmış bildirimli bir tahliye imkanıdır. Kiraya veren bu hakkı kullanıp 3 ay önceden yazılı bildirim yaparak sözleşmeye son verdiğinde, eğer kiracı belirtilen tarihte çıkmazsa, kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu dava, “TBK 347 gereği 10 yıl dolduğundan sözleşmenin sona erdiğinin tespiti ve tahliye” talebiyle açılacak bir davadır. Kiraya verenin bu davayı, uzama yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açması tavsiye edilir (TBK 352/son maddesinde, diğer fesih nedenleri için 1 aylık dava açma süresi öngörülmüştür; her ne kadar 10 yıl feshi için açıkça yazmasa da uygulamada süre kaçırılmadan dava açmak isabetli olur). Mahkeme, kiraya verenin yasal hakkını kullandığını tespit ederse tahliye kararı verir. Bu süreçte kiracı, kiraya verenin fesih bildiriminde usulüne uygun davranmadığını iddia edebilir; örneğin 3 ay değil de 2 ay önce bildirim yapılmışsa davayı kazanamayabilir. Bu nedenle ev sahibi bu süreci başlatırken çok dikkat etmelidir. Tahliye süreci 10 yıl hakkıyla başlatıldığında, kiracı için kanun herhangi bir koruyucu sebep öngörmemiştir; yani kiracı “mağdurum, ihtiyacım var” gibi argümanlarla kalmaya devam edemez, zira on yıl sonra kanun kiraya vereni haklı görmektedir. Ancak kira hukuku davaları mahkemelerde zaman alabileceğinden, kiracının fiilen tahliyesi yargılama sonuna kadar uzayabilir. Kiraya veren bu hakkı kullanırken bunu göz önünde bulundurmalıdır.
• Uzayan Sözleşmede İhtar ve Usulî İşlemler: Kira sözleşmesi uzama dönemlerinde de yürürlükte olduğundan, kiracı ve kiraya verenin birbirine karşı hak ve borçları aynen devam eder. Örneğin kiracı kira ödemeyi bir uzama yılında aksattıysa, kiraya veren o yıl içinde 2 haklı ihtar göndermişse, süre sonunda bu ihtarlara dayanarak tahliye davası açabilir (TBK 352 kapsamında). Bu, uzama döneminde de tahliye sürecinin işletilebileceğini gösterir. Yine, kiracı uzama yılında kiralanana zarar veriyorsa veya komşuların huzurunu bozuyorsa, kiraya veren ihtar çekip durum düzelmezse dava açabilir. Yani uzama hali, kira sözleşmesinin normal işleyişini değiştirmez; sadece süreye bağlı tahliyeyi engeller. Taraflar arasındaki uyuşmazlıklarda, noter ihtarları, icra takipleri gibi işlemler aynen kullanılabilir. Kiraya verenin, özellikle kira ödemeleri konusunda, her uzama yılını ayrı bir dönem olarak ele alıp, gecikmeleri sıkı takip etmesi önemlidir. Çünkü kanun kiracıyı süre konusunda korusa da, kira ödemesi gibi asli yükümlülüklerde korumaz; kiracı ödemezse sonuç katıdır.
• Tahliye Sürecinin Uzaması: Kira süresinin uzaması, çoğu durumda tahliye sürecinin de uzaması anlamına gelir. Çünkü ev sahibi, normalde sözleşme biter bitmez tahliye isteyebileceği bir durumda (örneğin 1 yıllık kontrat bitiminde) TBK gereği beklemek zorunda kalır. Bu da, kiralananı farklı planları için kullanmak isteyen ev sahiplerinin planlarını erteleyebilir. Örneğin, evini satarak değerlendirmek isteyen bir kiraya veren, eğer kiracı çıkmak istemiyorsa on yıl boyunca beklemek durumundadır (ya da ihtiyaç, temerrüt gibi yollara başvurmak zorundadır). Bu, tahliye sürecini yıllara yayan bir etki yaratır. Öte yandan, kiracı açısından tahliye süreci uzadığı için oturma güvenliği artar; kiracı kendini evden çıkarmak isteyen bir ev sahibi karşısında “daha süreç var” diyerek rahat olabilir. Ancak kiracılar da şunu unutmamalıdır: Ev sahibi yasal bir sebebe dayanıyorsa (mesela kendi ihtiyacı), eninde sonunda dava yoluyla tahliye gerçekleşebilir. Sürenin uzaması, sadece nedensiz tahliyeyi önler; haklı neden varsa kiracı da sonunda hukuken çıkmak zorunda kalacaktır.
• İcra Yoluyla Tahliye vs. Dava Yoluyla Tahliye: Tahliye süreçlerinde iki temel yol vardır: İcra takibi yoluyla tahliye ve dava açarak tahliye. Sürenin uzaması kuralı, icra yoluyla tahliye ihtimalini de etkiler. Normalde, adi kiralarda (örneğin bir işyeri kiralaması eğer TBK 347’ye tabi değilse) sözleşme bitiminde kiraya veren, icra dairesinden tahliye talepli bir ödeme emri gönderebilir ve kiracı itiraz etmezse süre bitimiyle tahliye gerçekleştirilebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, “sözleşmem uzadı, ben çıkmak zorunda değilim” diyerek itiraz ettiğinde, icra yoluyla tahliye işlemi duracaktır. Kiraya veren itirazın iptali için mahkemeye başvursa dahi, mahkeme TBK 347 gereği uzama olduğunu tespit ederse tahliye talebini reddeder. Bu yüzden, konut/işyeri kiralarında süre sonunda kiracıyı çıkarabilmek neredeyse her zaman dava yolunu gerektirir (temerrüt veya tahliye taahhüdü hariç, çünkü onlar da icra kanalıyla yapılabilir). Dava yoluyla tahliye ise çoğu kez daha uzun ve meşakkatli bir süreçtir; hakim önünde ispat, yargılama süreleri, temyiz vs. devreye girebilir. Sonuç olarak kira süresinin uzaması, ev sahibinin tahliye amaçlı hukuki girişimlerini yavaşlatan ve zorlaştıran bir faktördür. Kiracının yasal olarak makul sürede barınma hakkını güvence altına alır, fakat kiraya verenin de taşınmazını dilediği gibi kullanma hakkını bir süre sınırlamış olur.

Sonuç:

Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kira süresinin uzaması kurumu, kiracı ile kiraya veren arasındaki dengeyi korumaya yönelik hassas bir düzenlemedir. Kiracıları, sözleşme süresi bitti diye evsiz kalmaktan korurken; kiraya verenlere de en nihayetinde 10 yılı aşkın kiracılara karşı bir çıkış yolu tanımaktadır. Bu süreçte tarafların hak ve yükümlülüklerini iyi bilmesi önemlidir. Kiracılar, hangi durumlarda ne kadar süre daha kalabileceklerini; kiraya verenler ise hangi şartlarda tahliye yoluna gidebileceklerini doğru değerlendirmelidir. Yargı kararları ve güncel uygulamalar, büyük ölçüde kanun hükümleri doğrultusunda istikrar kazanmıştır. Belirli süreli sözleşmelerde otomatik uzama, belirsiz süreli sözleşmelerde 10 yıl kısıtı, 5 yıl sonundaki kira bedeli düzenlemeleri, tahliye taahhüdü uygulamaları gibi unsurlar, kira hukukunun pratikte sıkça karşılaşılan konularıdır. Tüm bu bilgiler ışığında, kira sözleşmesinin süresi ve uzamasıyla ilgili her somut olayda hem kanuna hem de emsal yargı kararlarına uygun hareket etmek, ileride doğabilecek ihtilafları önleyecektir.

Sık Sorulan Sorular

1. Kira sözleşmesi süresi bitince kendiliğinden uzar mı?

   Cevap: Evet. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresi dolduğunda kiracı en az 15 gün önce yazılı olarak çıkacağını bildirmedikçe sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzar. Kiraya veren süre bitiminde tek taraflı olarak sözleşmeyi sonlandıramaz.

2. Ev sahibi (kiraya veren) kontrat bitince kiracıyı çıkarabilir mi?

   Cevap: Hayır, sürenin dolması tek başına kiracıyı çıkarma hakkı vermez. Kiraya veren, ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra 3 ay önceden bildirimle sebep göstermeden tahliye hakkına kavuşur. Onun dışında sadece kanunda belirtilen özel sebepler varsa (kira ödenmemesi, kendi ihtiyacı gibi) kiracıyı çıkarabilir.

3. Kiracı, sözleşme bitmeden evi/işyerini terk edebilir mi?

   Cevap: Kiracı sözleşme süresi dolmadan evi terk edebilir ancak bu durumda yasal sorumlulukları olur. Kalan süre içindeki kiraları ödemekle yükümlü olabilir. Kiraya veren makul sürede yeni kiracı bulana kadar eski kiracı kira bedelinden sorumludur. Bu nedenle kiracı mümkünse ev sahibiyle anlaşarak veya yerine yeni kiracı bularak çıkmalıdır.

4. Kira sözleşmesini uzatmak için yeni bir kontrat imzalamak gerekir mi?

   Cevap: Hayır, gerekmez. Mevcut kira sözleşmesi kanun gereği aynı şartlarla uzar. Yeni bir sözleşme imzalanmasa da uzama yılı için eski sözleşme geçerlidir. Taraflar sadece yıllık kira artışı konusunda yasa sınırları içinde anlaşma yapabilir. Yeni kontrat ancak taraflar mutabık kalırsa düzenlenir, aksi takdirde eskisi devam eder.

5. On yıllık kiracı nasıl tahliye edilir?

   Cevap: Kiracı on yıldan fazla süredir aynı konutta/işyerinde oturuyorsa, kiraya veren onuncu uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı bu bildirime rağmen çıkmazsa, kiraya veren tahliye davası açarak mahkeme kararıyla kiracıyı çıkarabilir. Bu tahliyede kiraya verenin sebep göstermesine gerek yoktur, 10 yılın dolmuş olması yeterlidir.

6. Kiracı her yıl sonunda kontratı bitirme hakkına sahip mi?

   Cevap: Evet, kiracı her kira yılı sonunda (belirlenen sürenin bitiminde) dilerse sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunun için sürenin bitimine en az 15 gün kala yazılı fesih bildiriminde bulunması gerekir. Kiracı bu hakkını kullanmazsa sözleşme uzamış sayılır ve bir sonraki yılın sonuna kadar devam eder.

7. Kira sözleşmesi yenileme döneminde kira artışı ne kadar olabilir?

   Cevap: Konut ve işyeri kiralarında yenileme (uzama) dönemlerinde kira artışı en fazla TÜFE oranında yapılabilir. Taraflar farklı bir oran belirlese bile kanunen bu oran aşılırsa fazla kısım geçersizdir. Ayrıca sözleşme üzerinden 5 yıl geçtikten sonra, taraflar mahkemeden hakkaniyete uygun bir kira tespiti talep edebilir, bu durumda artış TÜFE ile sınırlı kalmayabilir.

8. Belirsiz süreli kira sözleşmesi nedir, kiraya veren ne zaman feshedebilir?

   Cevap: Belirsiz süreli sözleşme, bitiş tarihi olmayan sözleşmedir. Kiracı böyle bir sözleşmeyi istediği zaman (genelde 3 ay önceden ihbarla) sona erdirebilir. Kiraya veren ise konut ve çatılı işyeri kiralarında ancak sözleşmenin başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapabilir. Yani belirsiz bile olsa, ilk 10 yıl kiraya veren keyfi olarak feshedemez.

9. Kira sözleşmesi bitince çıkmazsam ne olur?

   Cevap: Konut veya işyeri kiracısı olarak, süre bitiminde çıkmaz ve 15 gün önceden de bildirim yapmazsanız, sözleşmeniz otomatik olarak 1 yıl uzar. Ev sahibi bu durumda kontrat bitti diye sizi çıkaramaz, kira ilişkisi aynı şartlarla devam eder. Siz de uzayan dönemde kira ödemeye ve sözleşme koşullarına uymaya devam edersiniz.

10. Tahliye taahhütnamesi nedir, imzalarsam çıkmak zorunda mıyım?

    Cevap: Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Eğer kiracı böyle bir belgeyi kiraya verene kendi rızasıyla verdi ve o tarihte çıkmazsa, ev sahibi bu belgeye dayanarak dava veya icra takibi yoluyla tahliyenizi sağlayabilir. Taahhütname geçerli şekilde imzalandıysa ve tarih geldiğinde kiracı çıkmazsa, hukuken çıkmak zorunda kalacaktır (mahkeme kararıyla da olsa). Bu nedenle, kiracıların bu belgeyi imzalarken çok dikkatli olması gerekir.