Kira Sözleşmesinde Depozitonun İadesi

Kira sözleşmeleri kapsamında kiraya verenin korunması amacıyla sıklıkla karşımıza çıkan depozito uygulaması, kira ilişkisi sona erdiğinde iadesiyle ilgili birçok hukuki sorunu da beraberinde getirmektedir. Özellikle kira ilişkisi sona erdiğinde kiracıların, ödedikleri güvence bedelini geri alıp alamayacakları; kiraya verenin hangi koşullarda bu bedeli elinde tutabileceği gibi sorular, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından büyük önem taşır.

Bu yazımızda, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde depozitonun yasal niteliğini, sınırlarını, kiraya verenin hak ve yükümlülüklerini, iade sürecinde dikkat edilmesi gereken noktaları ve ihtilaf durumlarında başvurulabilecek hukuki yolları detaylı bir şekilde ele alacağız.

Depozito (Güvence Bedeli) Nedir?

Depozito, kiraya verenin kiracının kira süresi boyunca doğurabileceği zararları güvence altına almak amacıyla sözleşme başlangıcında aldığı bedeldir. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi uyarınca, kiracıdan en fazla üç aylık kira bedeli tutarında güvence alınabilir.

Depozito, para, değerli eşya ya da teminat mektubu şeklinde olabilir. Ancak uygulamada çoğunlukla nakit para şeklinde alınmakta ve bankaya yatırılması beklenmektedir.

Depozitonun Bankaya Yatırılması ve Bloke Edilmesi

Kanun, depozito bedelinin kiraya verenin şahsi hesabında tutulmasını değil, bir bankada kiracı lehine açılacak vadeli bir hesaba yatırılmasını öngörür. Bu banka hesabı, sadece kiracının rızası ya da mahkeme kararıyla çözülebilir. Bu düzenleme, depozito bedelinin kiraya verenin tasarrufuna girmesini engellemeyi ve kiracının hakkını korumayı amaçlar.

Uygulamada bu kural sıklıkla ihlal edilmekte ve depozito elden ya da doğrudan kiraya verene teslim edilmektedir. Ancak bu durum kiraya vereni depozitonun iadesi yükümlülüğünden kurtarmaz.

Depozitonun İadesi Ne Zaman Yapılır?

Kira sözleşmesi sona erdiğinde ve taşınmaz kiracı tarafından tahliye edildiğinde, kiraya verenin depozitoyu iade yükümlülüğü doğar. Ancak kiraya verenin, depozitonun tamamını veya bir kısmını alıkoyabilmesi için bazı şartların mevcut olması gerekir:

• Kiralananda olağan kullanım dışında bir zarar oluşmuşsa,
• Kiracının ödenmemiş kira borcu varsa,
• Kiralanan taşınmazda temizlik ya da onarım gideri doğmuşsa.

Bu zararların ispatı kiraya verene aittir. Sadece sözlü beyanla ya da gözleme dayalı olarak depozitonun alıkonulması mümkün değildir. Fatura, eksper raporu, fotoğraf gibi somut delillerle zararın belgelenmesi gerekir.

Depozitonun İade Edilmemesi Halinde Kiracının Hakları

Kiraya veren, kira sözleşmesi sona erdiği hâlde haklı bir gerekçe olmaksızın depozitoyu iade etmezse, kiracı;

• İhtarname gönderebilir,
• İcra takibi başlatabilir,
• Sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.

Bu süreçlerde kiracının talep edeceği bedel, sözleşmede belirtilen ya da banka dekontları ile ispatlanabilen güvence bedeli olacaktır.

Kiralananın Zarar Görmesi Halinde Depozito İadesi

Kiraya veren, depozitoyu ancak zararını ispatlayarak kısmen ya da tamamen elinde tutabilir. Kiralanan taşınmaz olağan kullanıma bağlı olarak yıpranmışsa (örneğin duvarların kirlenmesi, küçük çizikler vs.), bunlar için depozitodan kesinti yapılamaz.

Ancak taşınmazda ciddi zararlar varsa (kırık pencere, hasarlı parke, duvarlarda delik vb.), bu zararların onarımı için yapılan masraflar depozitodan mahsup edilebilir.

Depozito İade Süresi

Türk Borçlar Kanunu, depozitonun ne kadar sürede iade edilmesi gerektiğine dair açık bir süre öngörmemiştir. Ancak Yargıtay kararları ve uygulamalar çerçevesinde, makul sürenin genellikle 15 ila 30 gün arasında olduğu kabul edilmektedir.

Kiraya veren bu süre zarfında gerekli incelemeleri yapmalı, varsa zararları belgeleriyle belirlemeli ve kalan tutarı kiracıya iade etmelidir.

Tahliye Tutanağının Önemi

Kiralanan taşınmazın teslimi sırasında taraflar arasında tahliye tutanağı düzenlenmesi, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından oldukça önemlidir. Bu tutanakta;

• Kiralananın durumu,
• Mevcut zararlar,
• Anahtar teslimi gibi bilgiler yer almalıdır.

Bu belge, depozito iadesi konusunda hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını güvence altına alır.

Depozito İadesine Dair Dava Açılması

Kiracı, depozitonun haksız yere iade edilmediğini düşünüyorsa, sulh hukuk mahkemesine başvurarak depozito iadesi davası açabilir. Dava dilekçesinde;

• Depozito bedeli,
• Sözleşmenin sona erdiği tarih,
• Kiralananın tahliye tarihi,
• Talep edilen miktar açıkça belirtilmelidir.

İşyeri Kiralarında Farklılık Var mı?

İşyeri kiraları açısından da aynı hükümler geçerlidir. TBK m. 342’de belirtilen depozito sınırı hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Bu nedenle işyeri kiracısı da depozito iadesi konusunda aynı haklara sahiptir.

Sözleşmeye Eklenen Hükümler Geçerli midir?

Bazı kira sözleşmelerinde “depozito kiraya veren tarafından dilediği şekilde kullanılabilir” gibi hükümler yer alabilir. Ancak bu tür hükümler, kanunun emredici hükümlerine aykırı olduğundan geçerli değildir. Kiraya veren ancak ispatlanabilir zararlar için depozitoyu kullanabilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Depozito en fazla ne kadar olabilir?

   En fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir.

2. Kiraya veren depozitoyu elden alabilir mi?

   Alabilir; ancak bu bedel yine de kiracı lehine korunmalıdır ve iade yükümlülüğü devam eder.

3. Bankaya yatırılmamış depozito geçersiz midir?

   Hayır, geçerlidir. Ancak bu durum kiracının aleyhine sonuç doğurmaz.

4. Depozito kira borcuna mahsup edilebilir mi?

   Kiracı tarafından bu şekilde kullanılması mümkün değildir; ancak sözleşme sona erdiğinde kiraya verenin mahsup hakkı olabilir.

5. Kiracı evi tahliye ettiğinde hemen depozito alabilir mi?

   Genellikle 15-30 gün içinde iade edilir; ancak zarar tespiti yapılması gerekiyorsa bu süre uzayabilir.

6. Duvarların kirlenmesi depozitodan kesinti sebebi midir?

   Hayır, olağan kullanım kapsamındadır.

7. Kiraya veren zararları ispatlamazsa depozitoyu tutabilir mi?

   Hayır, mutlaka fatura, rapor veya yazılı delille ispat gerekir.

8. Kiracı depozito için nereye başvurmalı?

   İlk olarak noter aracılığıyla ihtarname çekebilir, sonrasında icra takibi ya da dava açabilir.

9. Tahliye tutanağı yoksa depozito alınamaz mı?

   Hayır, depozito hakkı devam eder; ancak tutanak delil açısından büyük avantaj sağlar.

10. İşyeri kiralarında depozito iadesi farklı mıdır?

    Hayır, aynı kurallar geçerlidir.

Sonuç

Depozito, hem kiracı hem de kiraya veren için güvence işlevi gören önemli bir teminattır. Ancak uygulamada bu güvence bedeli çoğu zaman uyuşmazlık konusu olmakta ve iade süreçleri taraflar arasında ihtilafa yol açmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmelerinin başlangıcında güvence bedeline dair hükümlerin dikkatle düzenlenmesi, tahliye sırasında tarafların yükümlülüklerini bilerek hareket etmesi önem arz etmektedir.