Kira Bedelinin Geç Ödenmesi veya Ödenmemesi

Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenen ve taraflara karşılıklı hak ve borçlar yükleyen sözleşmelerdir. Kiraya veren, kiralanan şeyi (örneğin evi veya işyerini) kullanıma uygun halde teslim etmek; kiracı da bunun karşılığında kararlaştırılan kira bedelini zamanında ödemekle yükümlüdür. Özellikle kira bedelinin geç ödenmesi veya hiç ödenmemesi, sözleşmenin en önemli ihlallerinden biri sayılır ve hukuken temerrüt (borcun ödenmemesinde gecikme) olarak adlandırılır. Bu durum gerçekleştiğinde, hem kiracı hem de kiraya veren yönünden çeşitli hukuki sonuçlar doğmaktadır. Bu makalede, konut ve işyeri kiraları bakımından kira bedelinin zamanında ödenmemesinin sonuçları, tahliye süreci, icra takibi ve temerrüt faizi gibi hususlar TBK çerçevesinde ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracının karşılaşabileceği yaptırımlar ile kiraya verenin başvurabileceği yasal yollar, konut (mesken) ve çatılı işyeri kiraları ayrımı gözetilerek açıklanacaktır. Ayrıca, tahliye davaları ve icra takibi süreçleri adım adım incelenecek; kiracının gecikme nedeniyle ödemek zorunda kalabileceği faiz ve diğer maliyetler belirtilecektir. Makalenin sonunda sıkça sorulan sorulara yer verilerek, konuyla ilgili en merak edilen 10 soru net cevaplarıyla birlikte sunulmuştur.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Kavramı ve Yasal Dayanak

Kira bedelinin zamanında ödenmesi, TBK gereği kiracının asli borcudur. TBK m.313 uyarınca kiracı, kira konusu şeyin kullanımı karşılığında kararlaştırılan bedeli ödemek zorundadır. TBK m.314’e göre aksine sözleşme yoksa kira bedeli her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir. Dolayısıyla genellikle konut ve işyeri kiralarında kira bedelinin her ay belirli bir günde ödeneceği sözleşmede belirtilir. Bu vade gününde ödeme yapılmaması halinde kiracı borcunda mütemerrit duruma düşer, yani temerrüt gerçekleşir.

TBK m.315, kiracının temerrüdüne ilişkin özel bir hüküm içerir. Buna göre, kiracı kiralananın tesliminden sonra vadesi gelen kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, kiraya veren yazılı bir bildirimle uygun bir süre vererek, bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verilecek süre en az 30 gün olarak öngörülmüştür (diğer kiralarda en az 10 gün). Bu süre, ihtarın (ödeme talebinin) kiracıya tebliğ edildiği günü izleyen günden başlayarak hesaplanır.

Kiracının belirtilen ek süre sonunda da kira borcunu ödememesi halinde, kiraya veren sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir ve tahliye için hukuki süreç başlatabilir. Kira bedelinin geç ya da hiç ödenmemesi durumu, böylece kanunen haklı fesih sebebi olarak kabul edilmektedir. Özellikle konut ve işyeri kiralarında kiracıyı koruyucu bazı hükümler bulunmakla birlikte (örneğin TBK m.346 uyarınca cezai şart ve muacceliyet kayıtlarının geçersiz sayılması gibi), kira bedelinin ödenmemesi hususunda kiraya verenin hak arama yolları saklıdır.

Aşağıda, kiracının temerrüde düşmesi durumunda kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollar ve tahliye süreci detaylı şekilde ele alınmakta; akabinde gecikmeli veya yapmama durumunun kiracı açısından doğuracağı sonuçlar değerlendirilmektedir.

Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüde Düşmesi

Kiracının kira bedelini belirlenen vadede ödememesi, teknik olarak borcun ifasında temerrüde düşme halidir. Temerrüt, borçlunun (kiracının) kendi kusuruyla borcunu süresinde ifa etmemesi durumunu ifade eder. Kira sözleşmesinde genellikle kira her ayın belirli bir günü ödenecek şekilde kararlaştırılır; örneğin her ayın 1’inde peşin ödeme gibi. Eğer kiracı, bu tarihte ödeme yapmazsa ertesi günden itibaren temerrüt başlar.

Kira bedelinin geç ödenmesi halinde de temerrüt durumu oluşur, ancak borç sonradan ifa edildiğinden bazı hukuki sonuçlar kısmen ortadan kalkabilir. Geç ödeme, kiracının kira borcunu vadesinden sonra ödemesi demektir. Kiraya veren bu durumda ödenen ana parayı kabul etse bile gecikilen günler için kanuni gecikme faizini (temerrüt faizini) talep edebilir. Geç ödeme, aynı zamanda kiraya verenin haklı ihtar göndermesine sebebiyet verir ve kiracıya karşı ileride “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davası açılmasına zemin hazırlayabilir (bu konu aşağıda açıklanacaktır). Yani kiracı her ne kadar borcunu daha sonra ödese de, geç ödemiş olmak hukuken bir ihtar sebebidir ve tekrarı halinde sözleşmenin sonlandırılması sonucunu doğurabilir.

Kira bedelinin hiç ödenmemesi ise kiracının borcunu tamamen yerine getirmemesi durumudur. Bu durumda kiraya veren alacağını tahsil etmek ve kiralananı tahliye ettirmek için gereken adımları atacaktır. Kiracının ödeme yapmaması hali, kiraya veren açısından sözleşmenin devamını çekilmez hale getiren ağır bir ihlal sayılır. Özellikle konut veya işyeri sahibinin kira geliri beklentisi boşa çıkmakta, ekonomik zarara uğramaktadır. Bu nedenle kanun, ödenmeyen kira borcu için kiraya verene hem fesih hakkı vermiş hem de icra yoluyla hızlı tahliye imkânı tanımıştır.

Özetle, kiracı kira bedelini zamanında ödemezse temerrüde düşer ve bu temerrüdün devam etmesi (ödemenin halen yapılmamış olması) halinde kiraya verenin hukuki yollara başvurma hakkı doğar. Geç ödeme durumunda borç ifa edilmiş olsa bile temerrüt süreleri için faiz ve diğer sonuçlar doğar, tekrar eden geç ödemeler ise müsamaha edilmez ve kanunda öngörülen ölçüde tahliyeye yol açabilir. Aşağıda kiraya verenin bu durumda kullanabileceği yasal haklar ve süreçler anlatılmaktadır.

Kiraya Verenin Başvurabileceği Yasal Yollar

Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi karşısında tek taraflı olarak kiracıyı çıkarma gibi bir fiili yol kullanamaz; zorla tahliye ancak kanuni prosedürler izlenerek gerçekleşebilir. Bu bağlamda kiraya verenin başvurabileceği temel yasal yollar şunlardır:

Kiracıya Ödeme İhtarı Gönderilmesi

İlk aşamada kiraya veren, kiracıya karşı yazılı bir ödeme ihtarı (ihtarname) göndermelidir. İhtarname, noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta yoluyla gönderilerek kiracının temerrüde düştüğü ve kendisine bir ödeme süresi verildiği resmen bildirilir. TBK m.315 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek süre en az 30 gün olmalıdır (diğer kiralarda en az 10 gün). İhtarnamede, kira borcunun ve varsa yan giderlerin belirtilen süre içinde ödenmesi, aksi takdirde sözleşmenin feshedilip kiralananın tahliye edileceği açıkça ifade edilmelidir.

İhtarın kiracıya tebliğinden itibaren 30 günlük süre işlemeye başlar. Bu süre içinde kiracı borcunu öderse, kiraya veren sözleşmeyi devam ettirmek zorundadır ve tahliye gündeme gelmez (ancak geç ödenen günler için faiz talep etme hakkı saklıdır). Eğer kiracı bu süre sonunda da ödeme yapmazsa, artık kiraya veren sözleşmeyi feshetme hakkını kazanır. Fesih iradesi genellikle ikinci bir bildirimle veya doğrudan dava/ icra takibi yoluyla kiracıya karşı kullanılır.

Gönderilen ödeme ihtarı, aynı zamanda kanunun aradığı “haklı ihtar” niteliğindedir. Kiracı bu ihtar sonucunda ödemeyi yapmış olsa bile, vaktinde ödemediği için ihtar çekilmesine sebebiyet vermiştir. Bu durum, bir kira dönemi içinde tekrarlanırsa (iki farklı ay için iki ayrı haklı ihtar söz konusu olursa) kiraya veren TBK m.352/2 uyarınca sözleşmeyi uzatmayıp tahliye davası açabilecektir. Dolayısıyla ihtarname, hem kiracıyı ödeme yapmaya zorlayan bir araç hem de kiraya verene ileride tahliye imkânı sağlayan bir belge niteliğindedir.

Not: İhtarname gönderilirken noter kanalıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar. İhtarın bir örneği ve tebligat belgeleri ileride mahkemeye delil olarak sunulur. Ayrıca kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılmış olması da tebligat açısından kiracının adresini netleştireceği için, uygulamada önerilmektedir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya verenin başvurabileceği yollardan biri, TBK m.352/2’de düzenlenen iki haklı ihtar sebebine dayanarak tahliye davası açmaktır. Bu yol, özellikle kiracının kira ödemelerini sürekli geciktirmesi durumunda kullanılır. Kanuna göre, bir kira yılı içerisinde (sözleşme süresi bir yıldan uzun ise her bir kira yılı içinde) kiracı, farklı aylara ait en az iki kira bedelini zamanında ödememeyerek kiraya verenden iki defa yazılı ihtar alırsa, kiraya veren için sözleşmeyi feshetme hakkı doğar. Bu durumda kiraya veren, ilgili kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir.

İki haklı ihtar şartlarının oluşabilmesi için:

• İhtarlar yazılı olmalı ve kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır (tercihen noter ihtarı şeklinde).
• İhtarların dayandığı kira bedelleri, aynı kira yılı içinde, birbirinden farklı iki döneme ait olmalıdır (örneğin birinci ihtar Ocak ayı kirası için, ikinci ihtar Mayıs ayı kirası için gibi).
• İhtar gönderildiğinde ilgili kira bedeli vadesinde ödenmemiş olmalıdır (yani kiracı gerçekten temerrüde düşmüş olmalı).

Önemli bir nokta, kiracının ihtar sonrasında ödeme yapmış olması, ihtarın “haklı” olma niteliğini ortadan kaldırmaz. Örneğin kiracı Ocak ayı kirasını ödemediği için kendisine ihtar çekilip sonradan ödeme yapsa bile, o dönem için bir haklı ihtar oluşmuştur. Yıl içinde bir de Temmuz kirasını geç ödeyip ikinci bir ihtar alırsa, artık iki haklı ihtar koşulu gerçekleşir. Bu durumda sözleşmenin ilgili yıl sonunda sona erdirilerek kiracının tahliyesi talep edilebilir.

Kiraya veren, iki haklı ihtara dayanarak açacağı tahliye davasını, kira süresinin bitiminden (ya da kira yılının bitiminden) itibaren 1 ay içinde açmak zorundadır. Bu süre kaçırılırsa, o yılki ihtarlara dayanma hakkı düşer ve sözleşme otomatik olarak aynı koşullarla uzamış sayılır. İki haklı ihtar davası, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Mahkeme, gönderilen ihtarların usulüne uygunluğu, borçların gerçekten vadesinde ödenmediği gibi hususları inceler. Şartlar gerçekleşmişse, kira sözleşmesinin uzamayacağına ve kiracının tahliyesine karar verilir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m.315’e Dayalı)

Kira bedelinin hiç ödenmemesi veya belirlenen ihtar süresi içinde ödenmemesi halinde, kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu yol, tek bir kira dönemine ilişkin ciddi bir ödeme temerrüdünde kullanılan bir fesih yöntemidir. Yukarıda açıklandığı üzere TBK m.315 gereği kiracıya en az 30 günlük yazılı süre verilmiş ve “aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği” bildirilmiş olmalıdır. Kiracı bu süre içinde borcu ödemezse, kiraya veren bu tek taraflı feshi ileri sürerek mahkemeden tahliye talep edebilir.

Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılmadan önce kiraya verenin sözleşmeyi feshettiğini bildirmesi gerekmez; genellikle ihtarname zaten fesih uyarısını içermektedir. Süre bitiminde ödeme yapılmadığında sözleşme kiraya veren tarafından feshedilmiş sayılır ve kiracı artık akde aykırı olarak kiralananda oturmaktadır. Kiraya veren, bu aşamada Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye ve varsa birikmiş kira alacaklarının tahsili için dava açabilir. Dava dilekçesinde TBK m.315 uyarınca verilen sürenin dolduğu halde ödeme yapılmadığı, bu nedenle sözleşmenin feshedildiği ve kiracının tahliyesinin talep edildiği belirtilir.

Dava süreci: Mahkeme, ödeme ihtarının usulüne uygun olup olmadığına, sürenin dolup dolmadığına bakar. Eğer her şey kanuna uygun ise, genellikle ilk duruşmada kiracının tahliyesine karar verilir. Mahkeme kararı ile tahliye gerçekleşebilmesi için kararın kesinleşmesi gerekir; ancak uygulamada bu tür davalar ivedi işler kapsamında görülür ve genellikle kiracı tarafından temyiz edilmeyip çıkılması sağlanır. Yine de, itiraz/temyiz hâlinde yargılama bir süre uzayabilir (bölge adliye mahkemesi süreci dahil). Tahliye kararının kesinleşmesinden sonra, ilam icraya konularak icra memurları marifetiyle kiracı evden/işyerinden çıkarılır.

Arabuluculuk Şartı: 1 Eylül 2023 itibariyle, kira ilişkilerinden doğan tahliye ve alacak davaları için dava şartı arabuluculuk uygulaması getirilmiştir. Bu düzenleme gereği, kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye davası açmadan önce bir arabuluculuk bürosuna başvurarak arabuluculuk sürecini başlatmak zorundadır. Arabuluculuk görüşmesinde taraflar anlaşamaz veya kiracı hiç katılmazsa, arabulucu anlaşmama yönünde son tutanağı düzenler. Bu tutanakla birlikte kiraya veren dava açabilir. Arabuluculuk aşamasına riayet edilmeden doğrudan dava açılırsa, dava usulden reddedilir. Ancak icra yoluyla tahliyede (aşağıda anlatıldığı üzere icra mahkemesine yapılan başvurularda) arabuluculuk şartı aranmaz, zira icra takibi bir dava değildir.

İcra Yoluyla (Ödeme Emri ile) Tahliye Süreci

Kiraya verenin en etkili ve pratik yollarından biri, icra takibi yoluyla tahliye yoludur. Özellikle yazılı kira sözleşmesi bulunan durumlarda, kiraya veren doğrudan icra dairesine başvurarak kiracı aleyhine kira alacağı ve tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Bu yöntem, mahkeme kararı olmadan da belirli şartlarla tahliyeyi mümkün kıldığı için sıkça tercih edilir.

İcra takibinin başlatılması: Kiraya veren, İcra Dairesi’ne vereceği takip talebinde kira sözleşmesine dayalı olarak ödenmemiş kira bedellerini talep eder ve kiralananın tahliyesini de ister. İcra dairesi, kiracıya yönelik bir ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde, kiracıya borca itiraz için 7 gün ve borcu ödeme için 30 gün süre verilir. Ödeme emrinde ayrıca, belirtilen sürede ödeme yapılmazsa kiralananı tahliye etmesi gerektiği, aksi halde tahliyenin icra yoluyla sağlanacağı ihtarı da bulunur. Bu ödeme emri, içerdiği 30 günlük süre ve tahliye uyarısıyla aslında TBK m.315’teki yazılı ihtar ve süre verme şartını da karşılamaktadır.

Kiracının itiraz etmemesi ve ödememesi: Kiracı, tebliğ edilen ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcu ödemezse, icra takibi kesinleşir. Bu durumda kiraya veren, 30 günlük sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesini talep edebilir. İcra mahkemesi, genellikle kira sözleşmesinin varlığı ve takibin usulüne uygunluğunu inceler; şartlar mevcutsa kiralananın tahliyesine karar verir. Bu karar ile icra dairesi, kolluk gücü de kullanarak kiracıyı zorla çıkarabilir. Uygulamada, ödeme emrine itiraz etmeyen ve borcu da ödemeyen kiracı, çoğunlukla tahliye kararı çıkmadan önce kendiliğinden taşınmazı boşaltmaktadır. Boşaltmazsa, icra memurları ve gerekirse polis zoruyla tahliye gerçekleştirilir.

Kiracının itiraz etmesi: Eğer kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz ederse, icra takibi durur ve doğrudan tahliye gerçekleştirilemez. Kiracı itirazında borca veya kira sözleşmesine dair itirazlarını bildirebilir. İtiraz türleri şunlar olabilir:

• Kira sözleşmesine itiraz: Kiracı, “Ben böyle bir sözleşme yapmadım” veya “Ben kiracı değilim” şeklinde itiraz ederse, sözleşmenin varlığına itiraz etmiş olur. Yazılı kira sözleşmesi yoksa bu itirazla takip durur ve kiraya veren tahliye imkanını kaybederek durumu ispat için mahkemeye gitmek zorunda kalır. Ancak yazılı kira kontratı mevcutsa, kiraya veren icra mahkemesine itirazın kaldırılması için başvurup sözleşmeyi ibraz edebilir. Eğer kira sözleşmesindeki imza borçlu kiracıya ait ve güncel ise, icra mahkemesi itirazı kaldırabilir ve tahliyeye karar verebilir.
• Borca (alacağa) itiraz: Kiracı, “borcum yok, çünkü ödedim” veya “talep edilen tutar yanlış” gibi itirazlar yapabilir. Bu durumda da takip durur. Kiraya veren, borcun varlığını ispatlamak için yine icra mahkemesine başvurabilir. Yazılı sözleşme ve makbuzlar üzerinden hızlı bir yargılama yapılır. Kiraya veren, kiracının iddialarının yersiz olduğunu gösterirse itiraz kaldırılır.

İtirazın kaldırılması talepli icra mahkemesi süreci, normal davaya göre daha seri (hızlı) ilerler ve genelde birkaç ay içinde sonuçlanabilir. Mahkeme, gerekirse tarafları dinler, belgeleri inceler ve itirazı haklı görmezse kaldırarak tahliyeye hükmeder. İtirazın haksız çıkması durumunda kiracı, kiraya verenin talebiyle %20 oranında icra inkar tazminatı ödemek zorunda kalabilir (bu da kiracıyı haksız yere itiraz ederek süreci uzatmaktan caydıran bir yaptırımdır).

Kiracının 30 gün içinde ödeme yapması: Kiracı, ödeme emrine itiraz etmemiş ancak 30 günlük ödeme süresi içinde borcun tamamını ödemiş olursa, kiraya veren tahliye talep edemez. Çünkü kiracı, kanunun tanıdığı ek süre içinde borcunu kapatarak temerrüdü gidermiş sayılır. Ancak bu durumda dahi kiraya verenin, gecikilen günler için temerrüt faizi isteme hakkı vardır ve takipte talep etmişse bu faiz de tahsil edilir. Kiracı 30 gün içinde kısmi ödeme yapıp borcun tamamını kapatmazsa, geri kalan miktar için temerrüt durumu sürer; kiraya veren tahliye davasını/kararını o kısım üzerinden alabilir (hatta çok küçük bir eksik ödeme dahi tahliyeye engel olmaz – Yargıtay kararları bu hususu teyit etmektedir).

İcra yoluyla tahliyenin süresi: Eğer kiracı itiraz etmez ve ödeme yapmazsa, icra yoluyla tahliye nispeten kısa sürede gerçekleşir. 30 günlük sürenin bitimi ve mahkemeye başvuru, ardından icra mahkemesinin kararı derken ortalama 3-4 ay içinde kiracı tahliye edilebilir. Kiracı itiraz ederse, itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası nedeniyle süreç uzar; bu durumda tahliye süresi birkaç ay daha uzayıp 1 yılı bulabilir, hatta kiracı her aşamada direnç gösterirse daha da uzun sürebilir. Yine de icra yolu, doğrudan tahliye davasına kıyasla genellikle daha hızlı sonuç verir.

Kira Alacağı İçin Dava ve Diğer Yollar

Kiraya veren, kiracının ödemediği kira bedellerini tahsil etmek için doğrudan kira alacağı davası da açabilir. Sulh hukuk mahkemesinde açılacak bu davada, ödenmemiş kira bedelleri ve işlemiş faizlerin tahsili talep edilir. Ancak eğer amaç yalnızca alacağın tahsili değil aynı zamanda tahliye ise, dava yerine yukarıda bahsedilen yöntemler (temerrüt nedeniyle tahliye davası veya icra takibi) tercih edilmelidir. Kira alacağı davası tek başına açıldığında, karar alıncaya dek kiracı kiralananda kalmaya devam edebilir; bu nedenle pratikte genellikle tahliye talebiyle birlikte yürütülür.

Kiraya verenin elinde kiracıdan alınmış bir tahliye taahhütnamesi varsa (kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağına dair imzalı taahhüt), kiracı kira ödemese dahi bu taahhütnameye dayalı ayrı bir tahliye süreci işletilebilir. Ancak tahliye taahhüdü, konusu farklı ve belirli şekil şartlarına bağlı bir yol olduğu için burada detaylarına girilmeyecektir.

Son olarak, kiraya veren gerek dava yoluyla gerek icra yoluyla haklı çıktığında, yargılama giderleri ve avukatlık ücreti de kiracıya yüklenecektir. Kiracı ödemediği için yapılan noter masrafı, icra masrafları gibi kalemler de yine kiracıdan tahsil edilebilir. Bu da kiracının gecikme veya ödememe nedeniyle karşılaşacağı ek yüklerdendir.

Temerrüt Faizi (Gecikme Faizi) ve Diğer Mali Sonuçlar

Kira bedelinin geç ödenmesi veya ödenmemesi durumunda kiracının en temel mali yükümlülüklerinden biri temerrüt faizidir. Temerrüt faizi, kiracının borcunu vadesinde ödemeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle, ödeme gerçekleşene kadar geçen süre için kanunen ödemesi gereken gecikme faizidir. Bu faiz, alacaklının (kiraya verenin) gecikme sebebiyle uğradığı parasal kaybı telafi etmeyi amaçlar.

Yasal faiz oranı: Taraflar kira sözleşmesinde gecikme halinde uygulanacak faiz oranını açıkça kararlaştırmış olabilirler. Eğer böyle bir oran kararlaştırılmamışsa, kanunen uygulanacak yasal faiz oranı devreye girer. Türkiye’de 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizi Kanunu uyarınca, ticari nitelikte olmayan işlerde (adi nitelikteki kira ilişkilerinde) yasal temerrüt faizi oranı uzun yıllar yıllık %9 olarak uygulanmışken, ekonomik koşullara göre bu oran güncellenebilir. Nitekim 01.06.2024 tarihinden itibaren yasal faiz oranı yıllık %24 olarak belirlenmiştir. Yani kiracı tüketici durumunda ise veya kira ilişkisi ticari iş sayılmıyorsa, geciken kira borcu için yıllık %24 oranında temerrüt faizi işleyecektir (bu oran ilerleyen yıllarda mevzuata göre değişebilir).

Ticari kiralar: Kiraya veren ve kiracı tacir sıfatına sahipse veya kira sözleşmesi bir ticari işletme ile ilgili ise, bu durumda temerrüt faizi ticari işlere uygulanan oranlar üzerinden hesaplanır. Ticari işlerde kanuni faiz oranı genelde Merkez Bankası avans faiz oranı temel alınarak belirlenir ve adi işlere göre daha yüksek olur. Örneğin 2024 yılı itibariyle ticari temerrüt faizinin yıllık %30’u aşan seviyelere çıktığı görülmektedir. Taraflar bir sözleşmede ticari iş için daha yüksek bir gecikme faizi bile kararlaştırabilirler, ancak bu oran fahiş olmamalıdır ve kanunun emredici hükümleriyle çelişmemelidir.

Faiz başlangıcı ve hesaplama: Temerrüt faizi, kira borcunun vade tarihinden itibaren işlemeye başlar. Örneğin kira her ayın 1’inde ödenecekse ve Ocak ayı kirası ödenmediyse 2 Ocak’tan itibaren faiz işler. Faiz, ödeme yapılana kadar işleyecek ve kiracı nihayetinde anaparanın yanı sıra biriken faizi de ödemek zorunda kalacaktır. Faiz genellikle yıllık oran üzerinden hesaplanır ve geçen gün sayısına göre günlük olarak işler. Faiz bileşik değil, basit faiz şeklinde uygulanır (yani işlemeyen faize tekrar faiz yürütülmez, ana para üzerinden yürür).

Sözleşmedeki ceza koşulları: Bazı kira sözleşmelerinde kiraya verenler, kira geciktiğinde günlük gecikme tazminatı, ceza bedeli veya tüm kalan kiraların muaccel olacağı gibi hükümler koyabilmektedir. Ancak TBK m.346 gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine kira bedeli dışında ek bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde cezai şart konulması veya ileriki aylara ait kiraların peşin tahsil edilmesinin kararlaştırılması geçersizdir. Bu nedenle, örneğin “kira geç ödenirse her gün için %5 ceza ödenir” gibi bir madde konut/işyeri kiralarında yasal olarak uygulanamaz. Kiraya veren gecikme halinde sadece kanuni faiz isteyebilir. (Konut ve işyeri dışındaki kiralarda bu tür kayıtlar teorik olarak konulabilir, ancak onlar da genel hükümlere aykırı olmamalıdır.)

Diğer mali sonuçlar: Kiracının temerrüdü nedeniyle sürecin icra veya dava yoluna taşınması halinde, yukarıda belirtildiği gibi yargılama giderleri, icra masrafları ve avukatlık ücretleri de kiracıya yükletilir. Bu da kiracının ödemek zorunda kalacağı toplam tutarı ciddi ölçüde artırabilir. Örneğin ödenmemiş 3 bin TL kira borcu için yıllık %24 faizle 1 yıl sonunda ~720 TL faiz, ~500-1000 TL civarı dava/icra masrafı ve avukat ücreti de eklenirse borç neredeyse iki katına çıkabilecektir. Dolayısıyla kiracının geç ödeme veya hiç ödeme yapmaması, sadece ana borcu değil üzerinde önemli ek maliyetleri de beraberinde getirir.

Kiracı Açısından Doğan Hukuki Sonuçlar

Kira bedelini ödemeyen veya sürekli geç ödeyen kiracı açısından bir dizi olumsuz hukuki sonuç söz konusudur:

• Tahliye Riski: En önemlisi, kiracı barınma veya işyeri edinme hakkını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalır. Yukarıda detayları anlatıldığı üzere, kiraya veren hem iki haklı ihtar biriktirerek dönem sonunda, hem de tek bir gecikmede 30 gün süre verip akabinde dava veya icra yoluyla kiracının tahliyesini sağlayabilir. Bu durumda kiracı, evini veya işyerini zorla boşaltmak durumunda kalacaktır. Tahliye kararı icra marifetiyle uygulanırsa, kiracının eşyaları da dışarı çıkarılır ve kilit değiştirilerek mekan kiraya verene teslim edilir. Bu, kiracı için maddi kayıpların yanında itibar ve düzen kaybı da yaratır.
• Borç ve Faiz Yükü: Kiracı, ödemediği tüm kira bedellerini eninde sonunda ödemekle yükümlüdür. Üstelik bu bedellere, ödeme yapmadığı dönem için temerrüt faizi eklenir. Geciken her ay için faizle birlikte borç katlanarak birikir. Eğer süreç mahkemeye veya icraya intikal ederse, mahkeme harçları, icra masrafları ve karşı tarafın avukatlık ücreti de kiracıya yükletilir. Haksız yere itiraz gibi durumlar olduysa ayrıca %20 icra inkar tazminatı da ödemesi gerekebilir. Tüm bunlar, kiracının başlangıçta ödemediği miktardan çok daha fazlasını ödemesine yol açabilir.
• Kefile ve Depozitoya Başvuru: Kiracı lehine sözleşmede bir kefil (müteselsil kefalet) bulunması halinde, kiraya veren ödenmeyen kira borçlarını kefilden talep edebilir. Kiracı ödemediğinde kefil de aynı hukuki yollara maruz kalır; icra takibi kefile de yapılabilir ve kefil ödemek zorunda kalırsa daha sonra kiracıya rücu eder. Öte yandan kiracıdan alınmış bir depozito (teminat bedeli) varsa, kiraya veren sözleşme sonunda bu depozitoyu kiracının ödemediği kira borçlarına mahsup edebilir. Ancak depozito çoğunlukla kiralama bitene kadar bankada bloke edilen veya kiraya verende tutulan bir teminattır; kiracı borcunu ödemedi diye kiraya veren hemen depozitoya el koyup kiracı otururken kullanamaz (sözleşme bitip hesaplaşma yapılırken kullanabilir). Yine de fiilen bazı kiraya verenler, son kira aylarında ödeme alamazsa depozitoyu kiraya sayma yoluna gitmektedir. Kiracı açısından bakıldığında, borcunu ödememesi depozitosunun da yanmasına sebep olacaktır.
• İcra Takibine Maruz Kalma: Kiracının ödememe durumu devam ederse, kiraya verenin başlattığı icra takibi neticesinde kiracı hakkında icra dosyası açılır. Bu durum kiracı açısından bir resmi kayıt oluşturur ve ekonomik itibarını etkileyebilir. Bankalar, finans kuruluşları veya ileride başka ev sahipleri bu tür icra kayıtlarını görebilir ve kiracıyı güvenilmez bulabilir. Özellikle icra takibinin ilerleyip mal varlığı haczi gibi aşamalara ulaşması, kiracı için ciddi sonuçlar doğurabilir (maaş haczi, banka hesaplarına haciz gibi). Bu nedenle kiracının, icra takibi başlatılmadan önce borcunu ödemesi kendi menfaatine olacaktır.
• Sözleşmenin Sona Ermesi ve Hak Kayıpları: Kiracının temerrüdü nedeniyle sözleşme feshedildiğinde, kiracı kiralananı terk etmek zorunda kalmanın yanı sıra sözleşmeden doğan bazı haklarını da kaybedebilir. Örneğin uzun süreli bir kontratla elde ettiği kullanım hakkı sona erer; kontratta yer alan yenileme, indirim vb. avantajlar varsa bunlardan yararlanamaz. Eğer kiracı ticari bir mekanda kiracı ise, o mekanda kurduğu müşteri çevresini, iş düzenini kaybeder ve başka yere taşınmak zorunda kalır ki bu da ekonomik kayıplara yol açar.
• Kanuni Haklardan Yoksun Kalma: Kiracının, kiraya verene karşı bazı durumlarda kullanabileceği haklar (örneğin kiralanandaki ayıplar nedeniyle bedelden indirim talebi gibi) normalde mevcutken, kendisi sözleşmeye aykırı davrandığında bu tür talepleri gündeme getirmesi zorlaşır. Çünkü kiraya veren de ödeme yapmayan kiracı karşısında savunma olarak “önce sen borcunu ifa et” diyebilir. Kiracının temerrüdü, kural olarak kiraya verenin edimini ifa etmemesi yönünde hak vermez ama pratikte kiracı zaten haksız duruma düşmüş olur.

Özetle, kiracı açısından kira bedelini ödememek kısa vadede bir kazanç gibi gözükse de uzun vadede çok daha büyük maddi yükler ve barınma/işyeri kaybı gibi ciddi sonuçlar doğurur. Düzenli ödeme yapmamanın yaptırımları hem ekonomik hem hukuki açıdan ağırdır.

Kiraya Veren Açısından Haklar ve Süreç

Kira bedelini alamayan kiraya veren için kanun, yukarıda anlatıldığı şekilde çeşitli hak arama yolları tanımıştır. Kiraya veren açısından önemli noktalar ve süreçler şunlardır:

• Sözleşmeyi Fesih ve Tahliye Hakkı: Kiraya veren, kiracının temerrüdü halinde TBK’nın tanıdığı fesih hakkını kullanarak sözleşmeyi sona erdirip kiracıyı çıkarabilir. Ancak bunu yapabilmek için gerekli prosedürlere uyması gerekir. Ödeme ihtarı ile süre vermek, iki haklı ihtar biriktirmek veya icra yoluyla gerekli adımları atmak yasal ön koşullardır. Kiraya veren, keyfi olarak evi kilitleyip kiracıyı çıkaramaz; böyle bir kendi kendine tahliye girişimi hukuka aykırı olup kiracı tarafından tazminat davasına konu edilebilir. Bu nedenle, kiraya verenin sabırlı davranarak kanunun öngördüğü süreleri beklemesi ve adımları atması gerekir.
• Tahliye Sürecinin Planlanması: Kiraya veren, kira ödenmemeye başladığında öncelikle bir strateji belirlemelidir. Eğer kiracı tek seferlik bir gecikme yaşamış ve sonradan ödeme yapmışsa, kiraya veren belki ilişkiyi sürdürmek isteyebilir. Ancak alışkanlık haline gelen geç ödemelerde veya tamamen ödememe durumunda, erken aksiyon almak önemlidir. İlk ay ödenmediğinde hemen noter ihtarı çekmek, sonraki ay da ödenmezse icra takibine başlamak suretiyle süreci hızlandırabilir. Kiraya veren isterse hem ihtar gönderip hem de eşzamanlı olarak (veya peşinden) icra takibi yapabilir – bu yollar birbirini destekler niteliktedir.
• Yasal Sürelerin Takibi: Kiraya verenin haklarını etkin kullanabilmesi için kanundaki süreleri kaçırmaması çok önemlidir. Örneğin ödeme ihtarında verilen 30 günlük sürenin bitiminden itibaren makul sürede dava açılmalıdır; icra takibinde 30 gün dolduktan sonra en geç 6 ay içinde tahliye talebiyle icra mahkemesine başvurulmalıdır (aksi takdirde tahliye hakkı düşer). Yine iki haklı ihtar yolunda, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Bu sürelerin kaçırılması, kiraya verenin elindeki kozları zayıflatır ve süreci sil baştan başlatmak zorunda kalmasına yol açabilir.
• Delillerin Hazırlanması: Kiraya veren, kiracının ödememe durumunu kanıtlamak için sözleşme, makbuzlar, banka dekontları, gönderilen ihtarlar gibi belgeleri hazır tutmalıdır. Özellikle mahkeme veya icra aşamasında yazılı kira sözleşmesi büyük avantaj sağlar. Yazılı sözleşme yoksa, kiraya veren kira ilişkisinin varlığını ispat etmek zorunda kalabilir (örneğin tanık, mesajlar, ödeme kayıtları ile). Bu yüzden uygulamada kiraya verenlerin mutlaka yazılı ve mümkünse noter onaylı sözleşme yapmaları önerilir.
• Maddi Zararın Telafisi: Kiraya veren, kiracının ödemediği kiralar nedeniyle uğradığı zararı gecikme faiziyle birlikte talep edebilir. Ayrıca kira dönemi sonunda kiracı çıkarıldığında eğer kira bedelleri tahsil edilememişse, depozitodan karşılanamayan alacaklar için kiracıya karşı haciz işlemleri devam edecektir. Kiraya veren, alacağını tam olarak tahsil edene dek yasal takibe devam edebilir. Hatta gerekirse kiracının başka malvarlıklarına (maaş, banka hesabı, aracı vs.) haciz koydurarak alacağını almaya çalışır. Bu bakımdan, kiraya verenin zararı sadece kira ile sınırlı kalmaz; süreç uzadıkça faiz ve masraflar da kiracıdan tahsil edildiği için bir nebze telafi sağlanır.
• Kiracı ile Anlaşma Seçeneği: Bazı durumlarda kiraya veren, uzun hukuki süreçlere girmemek adına kiracı ile anlaşma yoluna gidebilir. Örneğin kiracının maddi zorluğu geçici ise ve güven ilişkisi devam ediyorsa, bir ödeme takvimi konusunda uzlaşma sağlanabilir. Ancak bu tür anlaşmalar mutlaka yazılı yapılmalıdır (ödeme protokolü gibi) ve kiracı taahhüdüne uymazsa doğrudan icraya verileceği belirtilmelidir. Aksi halde, sözlü verilen sözler kiraya vereni ileride zor durumda bırakabilir. Yine de, makalemizin konusu hukuki süreçler olduğundan, esas itibariyle yasal yollara odaklanılmaktadır.

Sonuç olarak kiraya veren açısından, kira bedelinin ödenmemesi durumunda sabırlı ama kararlı bir tutumla yasal mekanizmaları işletmek en doğru yoldur. Kanun, kiraya verene hem alacağını tahsil etme hem de gerektiğinde kiracıyı çıkarıp taşınmazı geri alma imkanını sunmaktadır. Yeter ki kiraya veren usul kurallarına uygun hareket etsin ve hak düşürücü süreleri kaçırmasın.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Kiracı kirayı ödemezse ne olur?

   Cevap: Kiracı kira bedelini ödemezse temerrüde düşmüş olur ve kiraya veren öncelikle yazılı bir ihtarname göndererek ödeme için süre tanır. Kiracı buna rağmen ödeme yapmazsa, kiraya veren tahliye sürecini başlatabilir. İcra takibi yoluyla veya mahkeme kararıyla kiracı tahliye edilebilir. Ayrıca ödenmeyen kira bedeli için faiz işleyeceği gibi, süreç sonunda kiracı biriken borcu, faizini ve yasal masrafları ödemek zorunda kalır.

2. Kira bedelini geç ödersem ev sahibi beni tahliye edebilir mi?

   Cevap: Tek seferlik bir geç ödeme, eğer kiracı borcunu kiraya verenin tanıdığı ek süre içinde öderse, doğrudan tahliyeye yol açmaz. Ancak kiraya veren bu geç ödeme nedeniyle noter aracılığıyla bir ihtar gönderebilir ve bu ihtar kayıt altına alınır. Bir kira yılı içinde farklı aylara ait iki kez geç ödeme yapıp iki haklı ihtar alan kiracı, kira süresinin sonunda tahliye davasıyla karşılaşabilir. Yani arada ödemiş olsanız bile, sürekli gecikme tahliye sebebi sayılabilir. Düzenli olarak geç ödeyen kiracı, sonunda ev sahibi tarafından yasal yollarla çıkarılabilir.

3. Kiracı kira borcunu ödemezse ev sahibi hangi yasal yollara başvurabilir?

   Cevap: Ev sahibi (kiraya veren), kiracı kira borcunu ödemezse birkaç yasal yola başvurabilir:
   – Ödeme İhtarları Göndermek: Noter aracılığıyla kiracıya borcunu ödemesi için 30 günlük süre veren ihtar çekebilir.
   – İki Haklı İhtar Sonunda Tahliye: Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar oluşursa, kira süresi sonunda mahkemede tahliye davası açabilir.
   – Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası: Tek bir dönem kira ödenmediğinde 30 gün ihtar süresi sonrası Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir.
   – İcra Takibi Başlatmak: Doğrudan icra dairesine başvurarak kira alacağı ve tahliye talepli icra takibi yapabilir. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde ödemezse icra yoluyla tahliye imkanı doğar.
   Bu yollardan kiraya veren, durumun aciliyetine ve delillerin durumuna göre uygun olanı seçebilir veya birden fazlasını aynı anda yürütebilir.

4. Ödenmeyen kira bedeline gecikme faizi işler mi, oranı nedir?

   Cevap: Evet, vadesinde ödenmeyen her kira bedeli için gecikme faizi (temerrüt faizi) işlemeye başlar. Faiz oranı, sözleşmede aksi belirlenmediyse kanunen belirlenir. 01.06.2024 itibarıyla yasal temerrüt faizi oranı yıllık %24’tür. Eğer kira ilişkisi ticari ise bu oran daha yüksek (ticari işlerde uygulanacak faiz oranı) olabilir. Faiz, borcun vadesinin dolduğu günden itibaren, ödeme yapılan güne kadar hesaplanır. Kiracı sonunda kira borcunu ödediğinde, geciktiği günlerin faizini de ayrıca ödemek zorundadır.

5. Kiracının kirayı ödememesi tahliye sebebi midir?

   Cevap: Evet, kira bedelinin ödenmemesi kanunen tahliye sebebidir. Kiraya veren, kiracının ödememe durumu karşısında kanundaki prosedürleri takip ederek sözleşmeyi sona erdirebilir ve tahliye kararı aldırabilir. Ödeme yapılmayan ilk durumda genellikle kiracıya süre verilir (en az 30 gün); bu sürede de ödeme gelmezse kiraya veren haklı nedenle sözleşmeyi feshedebilir. Ayrıca bir kira dönemi içinde iki defa ödememenin ihtarla belgelenmesi, dönem sonunda tahliyeye imkan tanır. Yani kiracının düzenli biçimde ödeme yapmaması, hukuken kiralananın boşaltılması için yeterli bir gerekçedir.

6. İki haklı ihtar ne demektir?

   Cevap: İki haklı ihtar, TBK m.352’de düzenlenen ve kiraya verene sözleşme sonunda tahliye imkanı veren bir durumdur. Anlamı: bir kira yılı içinde kiracının iki farklı kira bedelini vadesinde ödememesi sonucu, kiraya verenin iki kez haklı olarak ihtar göndermiş olması demektir. Bu koşul gerçekleşirse, kira süresinin bitiminde kiraya veren bir ay içinde mahkemeye başvurarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Burada “haklı ihtar” demek, gerçekten o dönemde kira ödenmediği için gönderilmiş noter ihtarı anlamına gelir. Sonradan kiracı ödeme yapsa bile ihtar haklı sayılır ve sayıya dahil edilir.

7. Kira ödenmezse tahliye süreci ne kadar sürer?

   Cevap: Tahliye sürecinin süresi, seçilen hukuki yola ve tarafların tutumuna göre değişir. İcra yoluyla tahliye, eğer kiracı itiraz etmezse yaklaşık 3-4 ay içinde sonuçlanabilir. Ödeme emri tebliği, 30 günlük süre, sonrasında icra mahkemesinden tahliye kararı alma ve icra dairesinin tahliyeyi gerçekleştirmesi bu süre zarfında tamamlanabilir. Kiracı itiraz ederse veya dava yolu seçilmişse, süreç uzar. Tahliye davaları mahkemelerin iş yüküne göre 6 ay ila 1 yıl arasında sonuçlanabilir; kararın kesinleşmesi ve icra ile uygulanması da eklendiğinde toplamda 1-2 yıl sürebilir. Eğer kiracı her aşamada hukuki yollara başvurup direnç gösteriyorsa (örneğin kararı istinaf/temyiz etme gibi), süreç 2 yılı da aşabilir. Bu nedenle ev sahipleri genelde daha hızlı olduğu için icra yolunu tercih etmektedir.

8. Kiracı kirayı ödemezse ev sahibi elektriği veya suyu kesebilir mi?

   Cevap: Hayır, ev sahibi kiracı kira ödemedi diye elektrik, su, doğal gaz gibi abonelikleri kesemez veya kiracıyı zorla evden çıkaramaz. Bu tür kendi kendine yaptırımlar hukuka aykırıdır. Kiracının bu şekilde rahatsız edilmesi durumunda kiracı, ev sahibi hakkında suç duyurusunda bulunabilir veya ecri misil/tazminat talep edebilir. Kiraya verenin yapması gereken, hukuki yollara başvurmaktır (ihtar, icra takibi, dava gibi). Yasal süreçle tahliye kararı alınıp icra memurları geldiğinde elektrik-su idaresine haber verilerek abonelikler kapattırılabilir, ancak mahkeme kararı olmadan ev sahibinin bu müdahaleleri yapması yasaktır.

9. Kiracı kira borcunu ödemezse depozitoya ne olur?

   Cevap: Depozito, kiracının olası borçlarına karşılık kiraya verende tutulan teminat bedelidir. Kiracı kira borcunu ödemezse, sözleşme sonunda kiraya veren depozitodan alacağını tahsil etmeye yönelebilir. Örneğin kiracının 2 aylık kira borcu birikmişse ve 2 aylık depozito alınmışsa, kiraya veren bu depozitoyu borca mahsup edebilir. Ancak depozito kullanımı genellikle kira ilişkisinin bitiminde yapılan hesaplaşmada gerçekleşir. Kiracı halen evdeyken “depozitoyu son kiraya sayma” yaygın olsa da hukuken kiraya veren, kira alacağını zamanında istemekte özgürdür; depozito yine çıkışta diğer hasarlar vs. ile birlikte değerlendirilir. Eğer depozito, kiracının tüm borcunu karşılamaya yetmezse kiraya veren kalan kısım için ayrıca icra takibi yapabilir. Depozitonun kiracının borcuna yetip artan kısmı olursa, artan miktarı kiracıya iade edilir.

10. Kira borcunu ödemeyen kiracı için arabuluculuk zorunlu mu?

    Cevap: Kiraya verenin, kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı mahkemede dava açmadan önce arabulucuya başvurması 1 Eylül 2023’ten itibaren zorunlu hale gelmiştir. Yani kiracıya karşı tahliye davası veya kira alacağı davası açılacaksa, önce arabuluculuk süreci başlatılmalı ve anlaşma sağlanamazsa arabulucu tarafından “anlaşmaya varılamadı” belgesi düzenlenmelidir. Bu, dava şartı olarak düzenlenmiştir; arabulucuya gitmeden doğrudan açılan davalar usulden reddedilir. Ancak kiraya veren icra yoluyla tahliye yöntemini seçerse (yani icra takibi yaparsa), bu bir dava olmadığı için arabulucuya gitmesine gerek yoktur. Özetle, mahkeme yolunda arabuluculuk şartı vardır, icra yolunda yoktur.

Sonuç

Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde, kira bedelinin geç ödenmesi veya hiç ödenmemesi hem kiracı hem kiraya veren bakımından önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Kiracı, ödeme yükümlülüğünü ihlal ettiğinde temerrüde düşerek tahliye riski, faiz yükü ve yasal masraflar gibi yaptırımlarla karşılaşır. Kiraya veren ise sabırlı fakat kararlı bir şekilde kanunun kendisine tanıdığı yolları kullanarak hakkını aramalıdır. Özellikle konut ve işyeri kiralarında kanun koyucu kiracıyı koruyucu bazı düzenlemeler getirmiş olsa da (örneğin muacceliyet yasağı, cezai şart yasağı gibi), kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya verenin sözleşmeyi sonlandırıp kiracıyı çıkarma hakkı saklıdır. Bu hakkın kullanılabilmesi için usulüne uygun ihtarların çekilmesi, süre verilmesi ve gerektiğinde icra veya dava yoluna gidilmesi gerekir.

Uygulamada, icra takibi yoluyla tahliye hızlı bir çözüm sunarken, mahkeme yoluyla tahliye de kesin çözüm sağlamaktadır ancak biraz daha uzun sürebilir. Kiracılar açısından en doğrusu, kira bedelini anlaşmaya uygun şekilde ödemek ve herhangi bir aksaklık durumunda kiraya vereni bilgilendirerek uzlaşma yolları aramaktır. Kiraya verenler ise ihtar, arabuluculuk ve yasal takip süreçlerini doğru şekilde işletmeli; kendi kendine tahliye gibi yasa dışı yöntemlerden kaçınmalıdır.

Sonuç itibarıyla, kira ilişkisinde güven esastır ve bu güvenin sarsılması halinde kanun, tarafların haklarını dengeleyici mekanizmalar sunmaktadır. Kiracının geç veya eksik ödeme yapması halinde dahi belirli tolere süreler tanınmakla birlikte, süregelen ödeme problemlerinde hukuk düzeni kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme imkanı vermektedir. Kiracı ve kiraya verenlerin bu yasal çerçeveyi bilmeleri, hak ve yükümlülüklerinin farkında olarak hareket etmeleri, olası uyuşmazlıklarda doğru adımları atmalarına yardımcı olacaktır.