İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Kira ilişkilerinde, kiracının kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan zamanda ödememesi durumunda Türk hukuku belirli koşullar altında kiraya verene kiracıyı tahliye etme imkânı tanımıştır. Bu çerçevede uygulamada en çok karşılaşılan durumlardan biri, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sebebidir. Hem konut (mesken) kiralarında hem de işyeri (ticari) kiralarında geçerli olan bu tahliye nedeni, kiracının aynı kira dönemi içinde iki defa kira ödemesini geciktirmesi üzerine doğmaktadır. Aşağıda, kapsamlı biçimde iki haklı ihtar kavramının tanımı, yasal dayanağı, aranan şartları, tarafların hakları ve yükümlülükleri ile bu süreçte izlenmesi gereken yollar ele alınmaktadır.

İki haklı ihtar nedir? Tanımı ve yasal dayanağı

İki haklı ihtar, kiracının kira bedelini ödemede yaşadığı tekrar eden gecikmeler sonucunda ortaya çıkan bir tahliye sebebidir. Basitçe ifade etmek gerekirse, kiracı bir kira yılı içinde iki farklı dönemde kira ödemesini zamanında yapmayarak iki kez yazılı ihtar alırsa, kiraya veren (ev sahibi), bu durumu gerekçe göstererek kira sözleşmesini sona erdirip kiracıyı tahliye etmek üzere dava açabilir. Bu imkanın yasal dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/2 hükmüdür. İlgili hüküm özetle şöyle demektedir: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Dava açma hakkı, belirtilen kira süresinin veya kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde kullanılmalıdır.

Kanun maddesindeki bu düzenleme, konut ve işyeri kiralarını birlikte kapsamakta olup, kiralanan taşınmazın türüne bakılmaksızın geçerlidir. Bu tahliye sebebi, kiracı tarafından kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda devreye giren özel bir düzenlemedir. Kiraya verenin, kiracının ödemede temerrüde düştüğü her seferde yazılı ihtar yoluyla durumu belgeleyerek, belli şartlar gerçekleştiğinde kiracıyı tahliye ettirme hakkını tanır.

Özetlemek gerekirse, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracının kira sözleşmesine aykırı şekilde kira bedelini ödememesi sonucu iki defa resmî olarak uyarılması (ihtar edilmesi) durumunda açılabilen bir davadır. Bu yol, özellikle kiracının ödemeleri sürekli geciktirdiği ancak her defasında sonunda ödediği durumlarda, kiraya verenin sözleşmeyi feshedip tahliye sağlamak için başvurabileceği yasal bir çaredir.

Hangi hallerde kiracı haklı ihtar almış sayılır?

Bir ihtarın “haklı” sayılabilmesi için, kiracının kira ödeme yükümlülüğünü ihlal etmesi, yani kirayı zamanında ve eksiksiz ödememiş olması gerekir. Kira sözleşmesinde kararlaştırılan ödeme günü veya süresi geçtiği halde kira bedeli tam olarak ödenmemişse, kiracı sözleşmeye aykırı davranmış olur ve bu durumda kiraya veren yazılı bir ihtarla ödeme talebinde bulunabilir. İşte bu şekilde gönderilen ödeme talepli ihtarname, eğer gerçekten kiracının gecikmesinden kaynaklanıyorsa haklı ihtar niteliğindedir.

Haklı ihtar oluşabilmesi için dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır:

• Kiranın vadesinde ödenmemiş olması: Kiracının ilgili aya veya döneme ait kira borcunu sözleşmede belirlenen vade tarihinde ödememesi temel şarttır. Örneğin sözleşmeye göre her ayın 1’inde peşin ödenmesi gereken kira bedeli, ayın bitimine kadar ödenmemişse kiracı temerrüde düşmüş kabul edilir.
• Ödemenin eksik yapılması: Kira bedelinin bir kısmının ödenmemesi de ihtar sebebi olabilir. Kiracının yalnızca bir bölümünü ödeyip geri kalanını ödememesi halinde de sözleşme ihlali meydana gelir ve kiraya veren ihtar çekebilir.
• İhtarın gönderildiği ana kadar borcun halen ödenmemiş olması: Kiracının, ihbar (ihtarname) tebliğ edilmeden önce ilgili kira bedelini ödemiş olmaması gerekir. Eğer kiracı, ihtar gönderilmeden önce gecikmiş borcunu ödemişse, sonradan gönderilecek ihtar haklı sayılamaz. Zira bu durumda ihtara konu olacak bir gecikme kalmamıştır. Ancak ihtar gönderdikten sonra, kiracının eline ihtar ulaşmadan hemen önce ödeme yapması durumu tartışmalıdır; bu genellikle ihtarın tebliğ tarihi esas alınarak değerlendirilir. Genel kabul, ihtar kiracıya ulaştığında kira bedelinin hâlâ ödenmemiş olması yönündedir. Kiracı ihtar tebliğ edilene dek ödeme yapıp borcu kapatırsa, ihtar amaçsız hale gelir ve haklı bir ihtar olarak değerlendirilemez.
• Borçlu olunan bedelin kira bedeli olması: İki haklı ihtar kuralı, kiracının kira ücretini ödememesine dayalı bir tahliye sebebidir. Dolayısıyla ihtarların haklı kabul edilmesi için, kiracının ödemediği borcun kiradan kaynaklanan bir borç olması gerekir. Eğer kiraya verenin gönderdiği ihtar, kira bedeli dışında bir hususa (örneğin aidat, fatura, demirbaş zararı vs.) dayanıyorsa, bu iki haklı ihtar kapsamında değerlendirilemez.

Yukarıdaki şartlar gerçekleştiğinde kiracı, haklı bir ihtara muhatap olmuş sayılır. Yani kiraya veren, kiracının gecikmesi nedeniyle gönderdiği ihtar ile kiracıyı hukuken geçerli bir şekilde uyarmış durumdadır. Bir kira ilişkisi içinde kiracı bu şekilde iki defa haklı ihtara sebebiyet verirse, kanunun aradığı “iki haklı ihtar” koşulu oluşmuş olacaktır.

Hangi durumlar haklı ihtar sayılmaz?

Her ihtar, iki haklı ihtar kuralı bakımından geçerli kabul edilmez. Bazı durumlarda kiraya verenin gönderdiği ihtarname, şeklen mevcut olsa bile haklı bir ihtar olarak değerlendirilmeyebilir. Aşağıdaki hallerde gönderilen ihtarlar, iki haklı ihtar şartı bakımından geçersiz sayılır veya hesaba katılmaz:

• Kiranın vadesi gelmeden gönderilen ihtar: Kiraya veren, ödeme günü henüz geçmemiş bir kira bedeli için önceden ihtar gönderirse, bu ihtar haksız olacaktır. Örneğin kira sözleşmesinde her ayın 15’inde ödenmesi gereken kira için ayın 10’unda ihtar çekilirse, henüz kiracıya tanınan ödeme süresi dolmadığından bu ihtar haklı sayılamaz.
• Ödeme yapıldıktan sonra gönderilen ihtar: Kiracı, gecikmiş de olsa ilgili kira bedelini ödemiş ise, ödeme sonrasında kiraya verenin göndereceği ihtar artık dayanağını yitirmiş olacağı için haklı ihtar olarak kabul edilmez. Bu nedenle ihtarın gönderildiği sırada kiracının gerçekten ödenmemiş bir borcu olmalıdır. Kiracı, kiraya veren ihtar çekmeden önce borcu kapatmışsa, sonradan gönderilen ihtar boşa çıkacaktır.
• İhtarın kiracıya tebliğ edilememesi: İhtarname, resmi bir yöntemle gönderilmiş olsa dahi kiracıya usulünce tebliğ edilmez veya ulaşmazsa, ihtarın hukuki etkisi doğmayabilir. Haklı ihtar sayılabilmesi için, ihtarın kiracıya tebliğ edilmiş olması aranmaktadır. Örneğin yanlış adrese gönderilen ve kiracıya hiç ulaşmayan bir ihtar, fiilen kiracıyı uyarmış sayılmayacağından geçerli bir ihtar olarak ileri sürülemez.
• Aynı borç için mükerrer ihtar gönderilmesi: Bazı durumlarda kiraya verenler, aynı aya ait ödenmemiş kira için birden fazla ihtar çekebilmektedir. Ancak bu durum, iki haklı ihtar şartını tek başına karşılamaz. Zira kanunun amacı, kiracının iki farklı dönemde temerrüde düşmüş olmasıdır. Eğer aynı kira borcu için birden fazla ihtarname gönderilmişse (örneğin kiracı ödemediği bir aylık kira için önce bir ihtar, sonra bir hatırlatma daha almışsa), bunlar birden fazla ayı kapsamadığından kanunen iki haklı ihtar sayılmaz.
• Birden fazla gecikmenin tek ihtarda birleştirilmesi: Kiracının arka arkaya birden çok ay kira ödememesi durumunda kiraya veren tüm bu gecikmeleri tek bir ihtarname ile bildirebilir. Ancak bu durumda da, tek bir ihtar söz konusu olacaktır. Örneğin kiracı hem Şubat ayı hem Mart ayı kirasını ödememiş ve kiraya veren her ikisi için bir defada ihtar çekmişse, bu ihtarname iki ayrı ihtar olarak değil, tek bir ihtar olarak değerlendirilir. İki haklı ihtar şartının sağlanması için gecikmelerin ayrı dönemlerde gerçekleşip her biri için ayrı ihtar çekilmesi gerekmektedir.
• Kira bedeli dışındaki ihtarlar: Daha önce belirtildiği gibi, iki haklı ihtar kuralı sadece kira bedelinin ödenmemesiyle ilgilidir. Kiraya verenin başka sebeplerle (örneğin kiracının taşınmaza zarar vermesi, komşuları rahatsız etmesi gibi) gönderdiği ihtarlar veya kiraya dair yan giderlerin ödenmemesine ilişkin ihtarlar, iki haklı ihtar kapsamında değerlendirilmez. Bu tür ihtarlar, farklı hukuki süreçlerin konusu olabilir ancak kanunun öngördüğü “iki haklı ihtar” sebebini oluşturmaz.

Yukarıda sayılan durumlar, kiraya veren açısından iki haklı ihtar nedenine dayanarak tahliye davası açma imkanını ortadan kaldırabilir. Bu nedenle, kiraya verenlerin ihtar gönderirken kanunun aradığı şartlara uygun davranması büyük önem taşır. Aksi takdirde, ihtar sayısı iki olsa bile bunlar haklı ihtar niteliğinde olmadığından mahkeme tahliye talebini reddedecektir.

Haklı ihtarların koşulları ve şekli (ihtar içeriği, ödeme süresi, noter ihtarı vs.)

İki haklı ihtarın hukuken geçerli olabilmesi için ihtarların belirli koşullara uygun şekilde yapılması gerekir. Kanun her ne kadar ihtarın “yazılı” olmasını şart koşmuşsa da, uygulamada ihtarın içeriği ve gönderilme yöntemi de önem taşır. Aşağıda haklı ihtarların şekil ve usul şartları detaylandırılmıştır:

• Yazılı şekil şartı: TBK m.352/2 uyarınca ihtarların yazılı olarak yapılması zorunludur. Yazılıdan kasıt, kiracının kira borcunu ödemediğini ve ödeme talebini içeren bir bildirimin kalıcı bir metin haline getirilmesidir. Bu yazılı bildirim, uygulamada en çok noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek gerçekleştirilir. Noter kanalıyla gönderilen ihtarnamelerde, tebliğ belgesi alındığından, hem ihtarın içeriği hem de kiracıya ne zaman ulaştığı konusunda güçlü bir delil elde edilmiş olur. Bununla birlikte, noter dışında iadeli taahhütlü posta, telgraf veya güvenli elektronik imza ile kayıtlı e-posta (KEP) gibi yöntemlerle de yazılı ihtar gönderilebilir. Önemli olan, kiraya verenin gönderdiği ihtarın varlığını ve içeriğini gerektiğinde ispatlayabilmesidir. Bu yüzden ispat kolaylığı açısından noter ihtarı en güvenilir yöntem olarak kabul edilir.
• İhtarname içeriği: Haklı bir ihtarın içeriğinde, hangi aya veya döneme ait kira bedelinin ödenmemiş olduğunun açıkça belirtilmesi gerekir. İhtarname, kiracının ödemediği kira borcunun tutarını, ait olduğu ayı/dönemi ve ödeme yapılması yönündeki talebi içermelidir. Ayrıca uygulamada, ihtar metnine kiracıya makul bir süre verilerek bu süre içinde ödeme yapmazsa yasal işlemlere başlanacağı ikazı eklenir. Her ne kadar iki haklı ihtar için kanun, ihtarların belirli bir süre tanımasını şart koşmasa da, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ihtarnameye genellikle en az 30 günlük bir ödeme süresi konulmasını ve ödenmediği takdirde tahliye davası açılacağının belirtilmesini aramaktadır. Bu uygulama, TBK m.315’te düzenlenen genel temerrüt ihtarının şartlarına paralel şekilde gelişmiştir. Özetle, ihtarname kiracıya “… ayına ait kira bedelini şu kadar süre içinde ödemezseniz, hakkınızda tahliye davası açılacaktır” şeklinde bir uyarı içermelidir. Böylece ihtarın hem kiracıya ödeme imkanı tanıdığı hem de olası tahliye yaptırımını bildirdiği kabul edilir.
• Her gecikme için ayrı ihtar: Yukarıda da vurgulandığı üzere, iki haklı ihtarın oluşabilmesi için geciken her kira dönemi için ayrı bir ihtar yapılmalıdır. Kiraya veren, kiracının ödemediği her ay sonrası gecikmeyi yazılı olarak ihtar etmelidir. Bir ihtarname, gönderildiği tarih itibarıyla ödenmemiş tüm kira alacaklarını kapsayabilir; bu, hukuken tek bir ihtar sayılır. İkinci bir haklı ihtarın varlığından söz edebilmek için, ilk ihtardan sonra kiracı yeniden başka bir ayın kirasını geç ödemeli (veya ödememeli) ve bunun üzerine kiraya veren o ayrı dönem için de yeni bir ihtar göndermelidir. Örneğin, Nisan ayı kira bedeli ödenmediği için 10 Mayıs’ta kiracıya bir ihtar gönderilmişse ve kiracı daha sonra Temmuz ayı kirasını da vaktinde ödemezse, kiraya veren Temmuz ayı için ayrı bir ihtar göndermelidir. Bu şekilde, aynı kira yılı içinde iki ayrı döneme ilişkin, iki ayrı yazılı ihtar gerçekleştirilmiş olacaktır.
• İhtarların gönderim ve tebliğ usulü: İhtarın kiracıya ulaştırılması konusunda noter kanalı sıkça kullanılır. Noter ihtarı ile kiracının adresine resmi tebligat yapılır ve imza karşılığı teslim edilir veya tebligat kanunu hükümlerine göre işlem yapılır. Kiracı tebligatı almasa bile (örneğin adreste bulunmama, almaktan imtina etme gibi durumlar), tebligat kanununa uygun şekilde ihtar ilanen veya muhtara teslim gibi yöntemlerle tebliğ edilmiş sayılabilir. Bu da hukuken ihtarın yapıldığı ve kiracının haberdar olmuş sayıldığı anlamına gelir. Alternatif olarak, eğer taraflar arasındaki sözleşmede bildirim adresi veya yöntemi konusunda özel bir hüküm varsa buna da uyulmalıdır. Kiraya veren, ihtarın tebliği konusunda gerekli özeni göstermelidir; zira ihtarın kiracıya ulaşmaması halinde yukarıda belirtildiği gibi haklı ihtar durumu oluşmayacaktır.
• Örnek 13 ödeme emri (icra yoluyla ihtar): Kiraya verenler, noter ihtarı yerine bazen doğrudan icra takibi başlatma yoluna da gidebilir. İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen “Örnek No:13 ödeme emri” ile kiraya veren, icra dairesinden hem kira alacağını talep eden hem de kiracının belirli sürede ödeme yapmaması halinde tahliyesini de içeren bir ödeme emri gönderebilir. Bu resmi ödeme emri, borçlu (kiracı) tarafından tebliğ alındığında adeta bir ihtarname işlevi görür. Yani kiracıya borcunu ödeme yükümlülüğünü ve aksi halde tahliye riskini bildirir. Yargıtay kararlarına göre, kiracının bu ödeme emrine itiraz etmesi, borcu ödemesi veya hiçbir işlem yapmaması fark etmeksizin, kiracıya gönderilen icra ödeme emri de yazılı ve haklı ihtar niteliğindedir. Dolayısıyla kiraya veren, iki haklı ihtarın birini veya her ikisini normal noter ihtarıyla gerçekleştirebileceği gibi, icra dairesi aracılığıyla gönderilen tahliye talepli ödeme emirleriyle de gerçekleştirebilir. Önemli olan, kiracının iki farklı seferde kira ödemesinde gecikmiş olması ve her seferinde yazılı bir bildirimle bunun kendisine iletilmesidir.

Yukarıdaki koşullara uygun şekilde yapılan ihtarlar, “haklı ihtar” olarak kabul edilecektir. Kiraya verenin, bu şartları eksiksiz yerine getirerek ihtarlarını göndermesi, açacağı tahliye davasının olumlu sonuçlanması açısından kritik önemdedir. Hem ihtarların şekil şartlarına uygun olması hem de içerik olarak kanunun aradığı unsurları taşıması gerekmektedir.

Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtarın gerçekleşmesi ne demektir?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye imkânının doğabilmesi için, bahsi geçen iki haklı ihtarın aynı kira yılı içerisinde gerçekleştirilmiş olması gerekir. Burada kastedilen “kira yılı”, kira sözleşmesinin dönemine göre belirlenir. Genellikle kira sözleşmeleri bir yıllık dönemler halinde yapılır (örneğin 1 Ocak 2023 – 1 Ocak 2024 arası ilk kira yılıdır). Kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli ise, sözleşmenin tamamı bir kira dönemi olarak kabul edilir. Bir yıldan uzun süreli veya belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her bir yıllık periyot, ayrı bir “kira yılı” olarak değerlendirilir.

Aynı kira yılında iki haklı ihtar şartını örneklerle açıklamak yararlı olacaktır:

• Örneğin, 1 Temmuz 2024 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli bir konut kira sözleşmesinde ilk kira yılı 1 Temmuz 2024 – 1 Temmuz 2025 arasıdır. Kiracı bu dönem içinde (diyelim Ekim 2024 ve Mart 2025 aylarında) iki kez kira bedelini vadesinde ödememiş ve her iki gecikmede de kiraya veren ayrı ayrı ihtar göndermiş olsun. Bu durumda iki haklı ihtar aynı kira yılı içinde gerçekleşmiş demektir. Ev sahibi, kira yılının bitimi olan 1 Temmuz 2025’ten itibaren bir ay içinde dava açarak kiracının tahliyesini talep edebilir.
• Başka bir senaryo olarak, kira sözleşmesi 6 aylık olsun (örneğin 1 Ocak – 1 Temmuz arası). Kiracı bu kısa kira süresi içinde (örneğin Ocak ve Mart aylarında) iki kez kira ödemesini aksatıp ihtar almışsa, bu da iki haklı ihtarın sözleşme süresi içinde gerçekleşmesine örnektir. Kiraya veren, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilecektir.
• Belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde veya süresi bir yıldan uzun olan (örneğin 3 yıllık) sözleşmelerde, kira yılı kavramı fiilen her 12 aylık dönemi ifade eder. Diyelim ki 1 Eylül 2022’de başlamış belirsiz süreli bir işyeri kira sözleşmesinde, 1 Eylül – 31 Ağustos arası her dönem bir kira yılıdır. Kiracı 2023 kira yılında (1 Eylül 2022 – 1 Eylül 2023 arası) iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren bu kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir. Eğer kiraya veren bu hakkını kullanmazsa ve kiracı sonraki kira yılında da gecikmeler yaşarsa, her kira yılı ayrı değerlendirilir ve her yıl için şartlar yeniden oluşmak zorundadır.

Önemli olan nokta, iki ayrı ihtarın aynı 12 aylık dönem içinde gerçekleşmiş olmasıdır. İhtarlar farklı kira yıllarına dağılmışsa (örneğin biri bir yıl, diğeri sonraki yıl içinde ise) kanunun aradığı koşul oluşmaz. Yani kiracının, tek bir kira yılı içinde en az iki farklı ayda ödeme aksatmış ve bu nedenle iki kez uyarılmış olması gerekir.

Ayrıca ihtarların, aynı kira yılı içinde olsa bile, farklı aylara ait olması gerektiğini tekrar vurgulayalım. Eğer kiracı bir kira yılı içinde sadece tek bir ayın kirasını ödememiş ancak bunun için birden fazla ihtar almışsa ya da uzun süre ödemeyip bir defada toplu ödeme yapmışsa, bu hala tek bir dönemlik gecikme sayılacağından iki haklı ihtar şartı oluşmaz.

Tahliye davası açılma süresi ve zaman aşımı riski

İki haklı ihtar sebebine dayanarak tahliye davası açmak isteyen kiraya verenin, kanunda öngörülen süreye uygun hareket etmesi zorunludur. TBK m.352/2, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının belirli bir süre içinde açılmasını şart koşmuştur. Aksi takdirde, kiraya verenin tahliye hakkı düşer.

Kanuna göre, eğer kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli ise (örneğin 6 aylık sözleşme), ihtarların yapıldığı kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Kira sözleşmesi bir yıl süreli veya bir yıldan uzun süreliyse, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekir. Bu bir aylık süre, hak düşürücü süre niteliğindedir; yani sürenin kaçırılması durumunda kiraya verenin aynı ihtarlara dayanarak tahliye talep etme hakkı sona erer.

Uygulamada, bu süre kuralına özellikle dikkat edilmelidir. Örneğin, kira sözleşmesi 1 Mart 2023 – 1 Mart 2024 arasında bir yıllık ise ve iki haklı ihtar bu süre zarfında gerçekleşmişse, kiraya verenin en geç 1 Nisan 2024 tarihine kadar dava açması gerekir. 1 Nisan’ı geçirerek örneğin 5 Nisan 2024’te dava açarsa, süre aşıldığından dava usulden reddedilecektir. Bu durumda kiraya veren, söz konusu iki ihtara dayanarak artık tahliye sağlayamaz.

Zamanaşımı riski ifadesi günlük dilde kullanılsa da burada teknik olarak bir “zaman aşımı” değil, hak düşürücü süre söz konusudur. Hak düşürücü süre, geçmesiyle birlikte hakkın tamamen ortadan kalkmasına yol açar ve mahkemece re’sen dikkate alınır. Dolayısıyla kiraya veren bir aylık süreyi kaçırdığı takdirde, kiracı taraf bu konuyu gündeme getirmese bile, hakim davayı süre yönünden reddedecektir.

Kiraya veren açısından, iki haklı ihtarın gerçekleştiği kira yılını veya dönemi takip eden bu bir aylık sürenin doğru hesaplanması ve kaçırılmaması çok önemlidir. Aksi halde kiracının benzer ihlallerine rağmen tahliye imkanı kaybedilmiş olacaktır. Bu durumda kiraya veren ancak ileride kiracı yeniden benzer şekilde iki haklı ihtara sebebiyet verirse veya sözleşmenin sonunda farklı bir tahliye sebebi oluşursa harekete geçebilecektir.

Özetle, iki haklı ihtar koşulları oluşmuşsa, kira yılının bitiminden itibaren en geç bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Bu süre geçirildikten sonra aynı ihtarlara dayanılarak dava açılamaz.

Konut ve işyeri kiralarında uygulama farkı var mı?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye kuralı, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri arasında yer aldığından, konut kiraları ile çatılı işyeri kiraları arasında bu konuda herhangi bir uygulama farkı bulunmamaktadır. Kanun metninde “kiracı” ve “kiraya veren” şeklinde genel ifadeler kullanılmış olup, kiralanan taşınmazın mesken (konut) ya da işyeri olmasına göre değişen bir şart öngörülmemiştir. Dolayısıyla, ev sahibinin konutu kiraya vermesi durumunda da, bir dükkan veya ofisi kiraya vermesi durumunda da, kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi aynı hukuki sonuçları doğurur.

Tarihi olarak bakıldığında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndan önce yürürlükte olan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (yaygın adıyla “Kira Kanunu”) da iki haklı ihtar müessesesini öngörmekteydi ve bu kural hem konut hem işyeri kiracıları için geçerliydi. 2012 yılında Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle birlikte, konut ve işyeri kiraları tek bir çatı altında toplandı. Sadece işyeri kiralarıyla ilgili bazı özel hükümler (örneğin sözleşmenin devri, kira bedelinin belirlenmesi gibi) 2020 yılına dek eski düzenlemelere tabi olmuşsa da, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye konusunda konut ve işyeri arasında bir ayrım hiçbir dönemde yapılmamıştır.

Günümüzde, ister konut kiracısı olsun ister ticari işletme kiracısı olsun, eğer kira bedelini ödemede aynı yıl içinde iki kez temerrüde düşerlerse kiraya veren iki haklı ihtar prosedürünü uygulayabilir. Dava aşamasında da konut veya işyeri ayrımı olmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli olup, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Kısacası, uygulamada konut ve işyeri kiraları bakımından iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında herhangi bir farklılık yoktur. Her iki kiralama türünde de süreç ve aranan şartlar aynıdır.

Kiracının itiraz hakkı ve savunmaları nelerdir?

İki haklı ihtar nedeniyle açılan bir tahliye davasında, kiracı elbette kendini savunma hakkına sahiptir. Kiracının yapacağı itiraz ve savunmalar genellikle, kiraya verenin ileri sürdüğü iki haklı ihtar şartlarının gerçekten oluşup oluşmadığı noktasında yoğunlaşır. Bu bağlamda kiracının öne sürebileceği savunma argümanlarından bazıları şunlardır:

• İhtar şartlarının oluşmadığı savunması: Kiracı, kendisine yöneltilen ihtarların kanunun aradığı nitelikte olmadığını iddia edebilir. Örneğin ihtarlardan birinin yazılı yapılmadığını (sözlü uyarı veya geçersiz bir e-posta gibi), ihtarın kendisine hiç tebliğ edilmediğini veya ihtar çekildiğinde zaten borcun ödenmiş olduğunu ileri sürebilir. Eğer gerçekten ihtarlardan biri usule veya esasa aykırı ise (yukarıda “haklı ihtar sayılmayan durumlar” bölümünde anlatılan şekilde), mahkeme o ihtarı geçersiz sayacak ve dolayısıyla iki haklı ihtar koşulunun oluşmadığı sonucuna varacaktır.
• Borcun ödenmiş veya hiç doğmamış olduğu savunması: Kiracı, kiraya verenin iddia ettiği dönemlerde kira borcunun olmadığını veya ihtar çekildiğinde borcun bulunmadığını ispat etmeye çalışabilir. Örneğin ihtara konu ayın kirasını zamanında ödediğine dair banka dekontu, makbuz gibi belgeleri sunarak, ihtarın haksız olduğunu gösterebilir. Eğer mahkeme, kiracının aslında ödemesini yapmış olduğunu tespit ederse, ilgili ihtar haklı bir ihtar olarak kabul edilmeyecektir.
• İki ihtarın aynı kira yılında olmadığı savunması: Kiracı, eğer ihtarlardan birinin farklı bir kira yılına ait olduğunu tespit ederse, bu durumu savunma olarak ileri sürebilir. Örneğin ilk ihtar 2022 yılı kira dönemine, ikinci ihtar 2023 yılı kira dönemine aitse, kanun metnindeki “aynı kira yılı içinde” şartı sağlanmamış olacaktır. Bu durumda da dava şartları oluşmadığından kiracı bu gerekçeyle tahliye talebinin reddini isteyebilir.
• Tahliye davasının süresinde açılmadığı savunması: Kiracı, davanın bir aylık yasal süre geçtikten sonra açıldığını öne sürebilir. Eğer gerçekten kiraya veren süreyi kaçırmış ise, bu hak düşürücü sürenin geçirilmiş olduğu mahkemece belirlediğinde dava reddedilecektir. Kiracının böyle bir durumda bu hususu dile getirmesi beklenir, ancak dile getirmese dahi hakim kendiliğinden süre aşımını göz önüne alır.
• Kira bedelinin ödenmemesinde haklı neden bulunması: İstisnai hallerde, kiracı kira bedelini ödeyememesine rağmen haklı bir gerekçeye dayanıyor olabilir (örneğin kiralananın ciddi ayıplı olması sebebiyle kira bedelinden indirim talebiyle mahkemeye başvurmuş ve bedeli depo etmiş olması gibi). Bu tür durumlar oldukça spesifik olmakla birlikte, kiracı kira bedelini ödeme borcunu ifa etmemesini haklı kılacak bir durum varsa, bunu da savunmasında dile getirerek ihtarların haksız olduğunu ileri sürebilir.

Kiracının yapacağı itiraz ve savunmalar, temelde kiraya verenin davasının dayanağını çürütmeye yöneliktir. Mahkeme, tarafların sunduğu delillere göre ihtarların şartlarına uygun yapılıp yapılmadığını, borcun varlığını ve davanın süresinde açılıp açılmadığını titizlikle inceler. Eğer kiracının savunmaları haklı bulunur veya kanunun aradığı şartlardan biri eksik görülürse, tahliye talebi reddedilir ve kira sözleşmesi devam eder.

Bunun yanı sıra, kiracı duruşmalara katılarak ödeme zorluğu çektiğini, iyi niyetli olduğunu belirtip merhamet talep etse bile, iki haklı ihtar sebebinde mahkemenin takdir hakkı sınırlıdır; şartlar oluşmuşsa kanun gereği tahliyeye karar verilir. Yine de kiracı ile kiraya veren arasında, dava sürecinde anlaşma sağlanırsa (örneğin kiracı makul bir süre içinde taşınmayı kabul ederse), kiraya veren davayı geri çekebilir veya taraflar sulh olabilir.

İhtarın ardından uzlaşma veya dava dışı çözümler mümkün mü?

İki haklı ihtar süreci başladıktan sonra, taraflar arasında anlaşma sağlanması veya hukuki uyuşmazlığın dava açılmadan çözülmesi de mümkündür. Hatta son dönemde yapılan yasal değişikliklerle, dava açılmadan önce alternatif çözüm yollarının denenmesi teşvik edilmektedir. Bu kapsamda, ihtarların çekilmesinin ardından şu uzlaşma ve dava dışı çözüm yöntemleri gündeme gelebilir:

• Kiracının borcunu ödemesi ve ev sahibiyle anlaşması: Kiracı, kendisine gönderilen ihtarları dikkate alarak bir daha gecikme yapmayacağına dair ev sahibine güvence verebilir veya birikmiş borçları varsa ödeyerek ilişkileri düzeltmeye çalışabilir. Kiraya veren, kiracının bu iyi niyetini görerek tahliye davası açmaktan vazgeçebilir. Özellikle uzun süreli ve sorunsuz bir kiracılık geçmişi olan durumlarda, tekerrür etmeyeceği taahhüdüyle kiraya verenin rızasını almak mümkün olabilir. Bu tamamen tarafların iradesine bağlı, uzlaşmaya dayalı bir çözümdür.
• Arabuluculuk (zorunlu arabuluculuk süreci): 2023 yılında yapılan yasal düzenlemeyle, kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye taleplerinde dava şartı olarak arabuluculuk uygulaması getirilmiştir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kiraya veren iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorundadır. Bu süreçte taraflar, bir arabulucu eşliğinde görüşmeye davet edilir. Arabuluculuk toplantısında, kiracı ve kiraya veren sorunu kendi aralarında çözmeye çalışırlar. Örneğin kiracı, belirli bir tarihte taşınmayı kabul edebilir veya kiraya veren, kiracıya makul bir süre tanımayı düşünebilir. Eğer arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanırsa, bu anlaşma tutanağı mahkeme kararı hükmünde olup dava açmaya gerek kalmaz. Uzlaşma sağlanamazsa, arabulucu buna dair bir son tutanak düzenler ve kiraya veren bu tutanakla birlikte dava açabilir. Arabuluculuk süreci, taraflara yargı yoluna gitmeden önce son bir müzakere ve anlaşma imkânı tanıyan önemli bir fırsattır.
• Dava açılmadan kiracının tahliyeyi kabul etmesi: Kiracı, kendisine iki haklı ihtar geldiğini ve ev sahibinin yasal olarak dava açma hakkı olduğunu gördüğünde, durumu uzatmadan kendiliğinden taşınma kararı alabilir. Bu, özellikle ileride icra marifetiyle tahliye gibi masraflı ve zorlayıcı işlemlerle karşılaşmak istemeyen kiracılar için bir tercih olabilir. Kiraya veren de kiracının kendi rızasıyla çıkmasını kabul eder ve dava açmaz. Taraflar bu konuda bir protokol imzalayarak, belirli bir tarihte tahliyenin yapılacağı hususunda mutabakata varabilir.
• Kira sözleşmesinin yeni şartlarla devamı konusunda anlaşma: Bazı durumlarda taraflar, ihtarlar çekilmiş olsa bile sözleşmeye devam etmek isteyebilirler. Örneğin kiracı, düzensiz ödemeleri için özür dileyip, bundan sonra kirayı peşin ödemeyi veya gecikme halinde belirli bir cezai şartı kabul etmeyi teklif edebilir. Kiraya veren de, kiracının bu telafi edici tekliflerini uygun bulursa, yeni bir ödeme planı veya ek protokol ile kira ilişkisini sürdürmeyi tercih edebilir. Bu da dava dışı bir çözümdür, ancak elbette kiraya verenin hakkını kullanmaktan vazgeçmesini gerektirir.
• Kısmi uzlaşma ve dava yoluna kısmen başvurma: Taraflar arabuluculukta veya kendi aralarında bazı konularda anlaşabilir, bazı konularda anlaşamazlarsa, bu durumda kısmi uzlaşma tutanağı düzenlenebilir. Örneğin tahliye konusunda anlaşamadıkları takdirde kiraya veren yine dava açabilir, ancak aralarındaki diğer uyuşmazlık konuları (örneğin ödenmemiş kira borçlarının yapılandırılması gibi) çözüme kavuşmuş olabilir.

Özetle, iki haklı ihtar sürecinde dava açılmadan önce ya da dava açıldıktan sonra tarafların uzlaşması her zaman mümkündür ve hatta arabuluculuk sayesinde teşvik edilmektedir. Kiracı ve kiraya verenin iletişim kanallarını açık tutması, makul bir çözüm yolu bulmaları halinde her iki taraf için de zaman ve masraftan tasarruf sağlayabilir. Ancak anlaşma zemini bulunamazsa, yasal süreç işleyecek ve mahkeme kararıyla tahliye yoluna gidilecektir.

Uygulamada sık karşılaşılan senaryolar ve örnek Yargıtay kararları

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye konusunda uygulamada pek çok örnek olay yaşanmış ve bu konularda Yargıtay kararları ile ilkeler belirlenmiştir. Aşağıda sık karşılaşılan bazı senaryolar ve bunlara ilişkin hukuki sonuçlar, Yargıtay’ın yaklaşımına da değinilerek açıklanmıştır:

• Sürekli geç ödeme yapan kiracı örneği: Bir kiracı düşünelim, neredeyse her ay kirayı geç ödüyor fakat eninde sonunda ödeme yapıyor. Kiraya veren de her gecikmede noterden ihtar çekerek uyarıyor. Diyelim kiracı Ocak ve Mart aylarında ödeme aksattı ve her ikisi için ayrı ayrı ihtar aldı. Bu durumda, yıl içinde iki haklı ihtar oluştuğundan kiraya veren derhal kira yılının bitimini bekleyip davasını açabilir. Yargıtay, benzer durumlarda ihtarlar usulüne uygun ve süre şartı içinde dava açılmışsa tahliyeye hükmetmektedir. Bu senaryoda kiracının “ama borcumu ödedim” savunması sonuç vermez; zira kanun borcun ödenmiş olmasından bağımsız olarak, iki kez gecikme yaşanmasını tahliye sebebi saymıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2021 tarihli bir kararında da vurgulandığı üzere, kiracı her iki ayda da kira bedelini vadesinde ödemeyerek temerrüde düşmüş ve her ay için ayrı ihtar çekilmişse, ihtardan sonra ödeme yapılmış olsa bile kiraya verenin haklılığı ortadan kalkmaz. Mahkeme tahliyeye karar verebilir.
• İki aylık borcun tek ihtarla istenmesi örneği: Kiracının arka arkaya iki ay kira ödemediği bir durumu ele alalım. Bazı ev sahipleri, iki aylık birikmiş borcu tek bir ihtarnameyle talep etmektedir. Örneğin kiracı Mayıs ve Haziran kiralarını ödememiş, kiraya veren Haziran sonunda hem Mayıs hem Haziran borcu için tek bir ihtar çekmiş olsun. Bu ihtarname elbette haklı bir ihtardır, çünkü iki aylık ödenmemiş kira söz konusudur. Ancak bu tek ihtar, kanunen iki haklı ihtar yerine geçmez. Yani kiraya veren bu tek ihtarla yetinip yıl sonunda tahliye davası açarsa, mahkeme “iki ayrı haklı ihtar yok, sadece bir ihtar var” diyerek davayı reddedecektir. Nitekim Yargıtay içtihatları da, üst üste gelen aylara ilişkin borçların tek ihtarla istenebileceğini ancak bunun iki ihtar şartını oluşturmayacağını açıkça belirtmiştir. Bu nedenle, uygulamada kiraya verenlerin her gecikme için ayrı ihtar çekmeleri önemlidir.
• Bir ihtarın geçersiz sayılması durumu: Uygulamada bazen kiraya verenlerin çektiği ihtarlardan biri şekilsel bir eksikten veya hatadan dolayı geçersiz sayılır. Örneğin ilk ihtar noter yerine e-posta ile gönderilmiş ve kiracı alınmadığını iddia ediyor olsun. Mahkeme, eğer bu ihtarın tebliğ edilmediğine veya yazılı şekil şartını taşımadığına kanaat getirirse, geriye sadece bir haklı ihtar kalacaktır. Bu durumda iki haklı ihtar koşulu sağlanmadığı için tahliye talebi reddedilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi birçok kararında, ihtar tebliğinin usulüne uygun şekilde yapılıp yapılmadığını denetlemiş ve tebliğsiz ihtarların hükme esas alınamayacağını belirtmiştir. Dolayısıyla ev sahiplerinin gönderdikleri ihtarların gerçekten kiracıya ulaştığından emin olmaları gerekir.
• Tahliye davasının süreyi kaçırması örneği: Bazı durumlarda kiraya verenler, iki ihtarı aldıktan sonra hemen harekete geçmeyip beklemektedir. Örneğin iki haklı ihtar 2021 yılı içinde oluşmuş, ancak ev sahibi 2022 ortasına dek dava açmamış olsun. Bu durumda bir aylık hak düşürücü süre çoktan geçmiş olacaktır. Kiraya veren dava açsa bile kiracı veya mahkeme süre itirazını ele alacak ve davayı reddedecektir. Yargıtay da süre konusunda son derece katıdır. Bir kararında, kira yılının bitiminden itibaren bir aylık sürede açılmayan iki haklı ihtar davalarının reddedilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Dolayısıyla, hak oluştuğu halde kullanılmazsa sona erer.
• İşyeri kirasında iki haklı ihtar örneği: Ticari bir kiracı düşünelim; bir ofis kiracısı kira bedelini düzensiz ödemektedir. Diyelim 1 yıllık kira döneminde iki defa gecikme yaşandı ve her birinde ihtar gönderildi. Konut kiralarından farklı olmayan bu durumda da tahliye davası aynı şekilde açılabilir. Uygulamada belki fark olarak, işyeri kiralarında yüksek meblağlar söz konusu olabildiğinden, kiraya verenlerin çoğu zaman noter yerine doğrudan icra takibi (Örnek 13 ödeme emri) yolunu tercih ettiği görülür. Ancak hukuki sonuç aynıdır: Kiracı ödeme emriyle uyarılmış, borcunu ödemiş veya itiraz etmiş bile olsa, iki kez böyle bir durum yaşandıysa tahliye gündeme gelir. Yargıtay, işyeri kiralarında da aynı ilkeleri uygulamaktadır.
• Temerrüt nedeniyle tahliye ile iki haklı ihtarın karıştırılması: Hukuken, kira bedelinin ödenmemesi konusunda kiraya verenin başvurabileceği iki ayrı tahliye mekanizması vardır: Biri burada anlattığımız iki haklı ihtar yolu, diğeri ise TBK m.315’e dayalı temerrüt (ödememe) nedeniyle fesih yoludur. Temerrüt nedeniyle fesihte, kiraya veren tek bir gecikmede dahi kiracıya yazılı bir süre verip (en az 30 gün) ödemezse sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir. İki haklı ihtar ise daha uzun vadeli bir süreç olup, her gecikmede kiracı ödemesini yaptığı için sözleşme devam eder, ancak yıl sonunda kiraya verene fesih hakkı doğurur. Uygulamada bazen bu iki yol birbirine karıştırılabilmektedir. Nitekim bir Yargıtay kararında, kiraya verenin aslında temerrüt nedeniyle tahliye istemiş olmasına rağmen, ilk derece mahkemesi yanlışlıkla bunu iki haklı ihtar gibi değerlendirip hatalı karar vermiş, dosya bu nedenle bozulmuştur. Bu örnek, kiraya verenlerin dava dilekçelerinde doğru hukuki sebebe dayanmasının önemini gösterir. Eğer kiracı, ihtar verilmesine rağmen borcunu hiç ödemediyse, iki haklı ihtarı beklemeksizin doğrudan temerrüt sebebiyle tahliye yoluna gitmek daha uygun olabilir. Öte yandan, kiracı her defasında ödeme yaptığı için temerrüt sebebi oluşmuyorsa, o zaman iki haklı ihtar yolu tek çare haline gelir.
• Yıllık ödemeli kiralarda durum: Bazı özel kira ilişkilerinde (özellikle tarım arazileri veya belirli ticari kiralamalarda) kira bedeli aylık değil, yılda bir gibi daha uzun periyotlarla ödenir. Böyle bir durumda, aynı yıl içinde iki ayrı gecikme fiilen mümkün olmayabilir (zira yılda bir ödeme vardır). Yargıtay içtihatları, kira bedelinin yıllık ödendiği hallerde iki haklı ihtar koşulunun uygulanamayacağını belirtmiştir. Çünkü kiracı bir kira yılında sadece bir kez ödeme vadesine sahip olduğundan, ikinci bir temerrüt gerçekleşmez. Bu gibi sözleşmelerde kiraya veren, eğer ödeme yapılmazsa ancak temerrüt nedeniyle fesih yoluna başvurabilir. Bu senaryo her ne kadar konut ve işyeri kiralarının büyük kısmı için geçerli olmasa da, iki haklı ihtar mekanizmasının daha çok periyodik (örneğin aylık) ödemelerin söz konusu olduğu kira ilişkileri için tasarlandığını gösterir.

Yukarıdaki örnekler, uygulamada iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarının hangi durumlarda başarılı olabileceğini, hangi durumlarda ise başarısız olabileceğini ortaya koymaktadır. Yargıtay kararları, özellikle iki ihtarın ayrı aylara ve aynı yıla ait olması, ihtarların usulüne uygun çekilmesi ve davanın süresinde açılması konularında emsal nitelikte hükümler barındırır. Tarafların bu ilkelere uygun hareket etmesi, hak kaybını önleyecektir. Sonuç itibarıyla, kiraya veren açısından iki haklı ihtar, kira sözleşmesini sonlandırmak için güçlü bir hukuki gerekçe olmakla birlikte, şekil şartlarına titizlikle riayet edilmesini gerektirir; kiracı açısından ise, eğer gerçekten iki haklı ihtara sebebiyet vermişse, yargılama sonunda tahliye sonucu ile karşılaşması kuvvetle muhtemeldir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası nedir?

   Cevap: Kiracının, aynı kira yılı içinde iki defa kira ödemesini geciktirip bu gecikmeler nedeniyle yazılı olarak iki kez uyarılması (ihtar alması) durumunda, ev sahibinin sözleşmeyi sonlandırmak ve kiracıyı tahliye etmek için açabileceği dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu m.352/2’de düzenlenmiştir.

2. Kiracının iki haklı ihtara düşmesi için kaç kira ödemesini aksatması gerekir?

   Cevap: En az iki ayrı kira döneminin ödemesinde temerrüde düşmüş olması gerekir. Yani kiracı bir kira yılı içinde en az iki farklı aya ait kira bedelini zamanında ödemezse ve her bir gecikme için ayrı ayrı ihtar gönderilirse, iki haklı ihtar şartı oluşur.

3. İhtarname kiracıya nasıl gönderilmeli?

   Cevap: İhtarname yazılı olarak ve ispatlanabilir bir yolla gönderilmelidir. Uygulamada en güvenli yöntem noter aracılığıyla ihtar göndermektir. Noter ihtarı, tebliğ şerhiyle birlikte kiracıya ulaşır ve hukuki delil teşkil eder. Alternatif olarak iadeli taahhütlü mektup, telgraf veya KEP gibi yöntemler de kullanılabilir; önemli olan kiracının ihtarı aldığı hususunu belgeleyebilmektir.

4. İki ihtarın da aynı kira yılı içinde olması şart mı?

   Cevap: Evet. Kanuna göre iki haklı ihtarın, bir yıllık kira dönemi içinde gerçekleştirilmiş olması gerekir. İhtarlar farklı kira yıllarına yayılmışsa, bu tahliye sebebi oluşmaz. Örneğin biri bu yıl, diğeri gelecek yıl olan iki ihtar ile tahliye davası açılamaz.

5. Kiracı ihtar geldikten sonra kira borcunu öderse tahliye önlenir mi?

   Cevap: Kiracının, ihtarnameyi aldıktan sonra ilgili kira borcunu ödemesi, o ihtarın haklı olma niteliğini ortadan kaldırmaz. İhtar gönderildiği anda kiracı temerrütte olduğu için ihtar haklıdır ve ileride tahliye sebebi olarak kullanılabilir. Kiracının ödeme yapması, sadece o anki borcu kapatır; ancak aynı kira yılında başka bir gecikme daha olursa iki haklı ihtar koşulu tamamlanmış olur. Kiracı her iki ihtardan sonra borçlarını ödemiş olsa bile, iki kez gecikme yaşandığı için ev sahibi yıl sonunda dava açabilir.

6. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ne zaman açılmalıdır?

   Cevap: İhtarların gerçekleştiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Örneğin takvim yılı ile sınırlı bir kira sözleşmesinde (yıllık), ikinci ihtar aynı yıl içinde yapıldıysa, yıl bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır. Bu bir aylık süre geçerse, iki haklı ihtara dayalı tahliye hakkı düşer.

7. Ev sahibi iki haklı ihtar hakkını zamanında kullanmazsa ne olur?

   Cevap: Eğer kiraya veren, kanundaki bir aylık süre içinde tahliye davasını açmazsa, bu hak düşer. Yani artık o iki ihtara dayanarak tahliye talep edemez. Bu durumda kiracı, aynı ihtarlar nedeniyle güvende olur; fakat ileride yine ödemelerini aksatır ve tekrar iki haklı ihtar durumu oluşursa, ev sahibi o yeni duruma dayanarak yeniden tahliye hakkı elde edebilir.

8. İşyeri kiraları için iki haklı ihtar uygulanır mı?

   Cevap: Evet, iki haklı ihtar kuralı işyeri kiracıları için de aynen geçerlidir. Konut ya da işyeri ayrımı yapılmaz. Örneğin bir dükkan kiracısı yıl içinde iki kez kira ödemesini geciktirip ihtar alırsa, mülk sahibi aynı usulle tahliye davası açabilir. Süreç ve şartlar mesken kiralarıyla aynıdır.

9. Kiracı, iki haklı ihtar nedeniyle açılan davada nasıl itiraz edebilir?

   Cevap: Kiracı davada, ihtarların koşullara uygun olmadığını veya kanun şartlarının gerçekleşmediğini öne sürebilir. Örneğin ihtarın tebliğ edilmediğini, kira borcunu aslında ödediğini, ihtarlardan birinin hatalı veya farklı yıla ait olduğunu savunabilir. Ayrıca davanın süresinde açılmadığı gibi usuli itirazlar da yapabilir. Mahkeme, bu savunmaları değerlendirerek şartların tam oluşup oluşmadığına bakar.

10. Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk gerekli mi?

    Cevap: Evet, 1 Eylül 2023 itibariyle yürürlüğe giren düzenlemeye göre, kiracı tahliyesine ilişkin davalarda (iki haklı ihtar dahil) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşamazsa, arabulucunun düzenlediği son tutanakla mahkemeye başvurarak tahliye davası açılabilir.

11. İki haklı ihtar ile temerrüt (ödenmeyen kira) nedeniyle tahliye arasındaki fark nedir?

    Cevap: Temerrüt nedeniyle tahliyede (TBK m.315), kiraya veren kira ödenmediğinde kiracıya en az 30 gün süre verir ve ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedip derhal tahliye davası açabilir. İki haklı ihtarda ise kiracı her gecikmede sonunda ödeme yaptığı için sözleşme hemen sona ermez; ancak aynı yıl içinde bu durum iki kez tekrar ederse kiraya veren dönem sonunda dava açabilir. Kısaca, temerrüt yolunda tek ciddi gecikme yeterliyken, iki haklı ihtar yolunda tekrarlayan gecikmeler şarttır ve dava açma zamanı kira dönemi sonudur.