İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyenin Tanımı ve Yasal Dayanağı (TBK m. 350)

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin (ev sahibinin), kiralanan konut veya işyeri üzerinde kendisinin ya da yakınlarının zorunlu ihtiyacı bulunması sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirip kiracının tahliyesini talep ettiği bir dava türüdür. Bu hukuki imkânın temel dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesidir. TBK m.350 hükmü uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları ve torunları), üstsoyu (anne-babası, büyükanne ve büyükbabası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralanan taşınmaza konut ya da işyeri gereksinimi doğduğunda, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda veya belirsiz süreli sözleşmelerde yasal fesih dönemine ve bildirim süresine uyarak, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Bu davayı sadece kiraya veren taraf açabilir; mülkiyet sahibi olup da kira sözleşmesinde taraf olmayan kişiler (örneğin intifa hakkı sahibi veya malikin kendisi, sözleşmeyi kiraya veren sıfatıyla imzalamamışsa) doğrudan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamaz.

TBK m.350, konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir ve kiracının korunması ilkesini de gözeterek sınırlı durumlarda ev sahibine dava hakkı tanımıştır. Bu sınırlı durumların başında “ihtiyaç” hali gelir. Kanun koyucu, kiracının barınma ve işyeri güvenliğini korumak amacıyla tahliye sebebi olarak ileri sürülebilecek ihtiyaç durumlarını ve ihtiyaç iddiasında bulunabilecek kişileri açıkça belirtmiştir. Eski 6570 sayılı Kanun (Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun) döneminde yalnızca malikin kendisinin, eşinin ve çocuklarının ihtiyacı tahliye sebebi sayılırken, TBK m.350 ile kapsam genişletilmiştir. Günümüzde malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ile kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler ihtiyaç iddiasında bulunabilecek “yakınlar” olarak kabul edilmektedir. Başka akrabalar (örneğin kardeş, amca, hala vb.) veya üçüncü kişilerin ihtiyacı, kanunda sayılan bu kişiler arasında olmadıkça, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına konu olamaz. Bu yasal düzenleme, ihtiyacın gerçek ve samimi olmasını güvence altına almayı hedeflerken, kötüye kullanılmasını da engellemeyi amaçlamaktadır.

Hangi Hallerde İhtiyaç Doğmuş Sayılır? (Gerçek, Samimi, Zorunlu İhtiyaç)

Bir tahliye davasının ihtiyaç iddiasına dayanarak kabul edilebilmesi için ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu (sürekli) olması gereklidir. Yargıtay uygulamasında, geçici veya devamlılık göstermeyen bir ihtiyaç tahliye sebebi yapılamaz; henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzak bir geleceğe bağlı olan varsayımsal bir ihtiyaç da yeterli görülmez. İhtiyaç iddiasının dayanağı olan durumun dava açıldığı tarihte somut olarak mevcut olması tek başına yeterli değildir, bu ihtiyacın yargılama süreci boyunca da devam etmesi gerekir. Örneğin, kiraya veren davayı açtıktan sonra ihtiyaç iddiasına konu olan planından vazgeçerse veya ihtiyacı ortadan kalkarsa, dava reddedilebilir.

İhtiyaç kavramı hukukî niteliği itibariyle nesnel ölçütlere göre değerlendirilir; keyfi kişisel istekler “ihtiyaç” olarak kabul edilmez. Örneğin, kiraya verenin sırf kiracıyı çıkartıp kendi konforunu artırma arzusu gerçek bir ihtiyaç sayılmaz. Yargıtay bir kararında, “kiraya verenin şahsi rahatlığı için kiracıyı çıkarma isteği ihtiyaca dayalı haklı sebep oluşturmaz” diyerek bu ayrımı vurgulamıştır. Buna karşılık, kanunun ve içtihadın ihtiyaç olarak nitelendirdiği haller, genellikle kiraya verenin veya sayılan yakınlarının barınma ya da iş görme zorunluluğundan kaynaklanır.

Gerçek ihtiyaç: İhtiyacın gerçek olması, somut ve mevcut bir gereksinime dayanması demektir. Henüz ortaya çıkmamış veya belirsiz bir gelecekte ortaya çıkabilecek öngörü niteliğindeki bir durum gerçek ihtiyaç olarak kabul edilmez. Örneğin, ileride belki lazım olur düşüncesiyle tahliye istenemez. Ancak ileride gerçekleşeceği kesin olan ve yakın gelecekte ortaya çıkacak bazı durumlar, ihtiyaç olarak kabul edilebilir. Yargıtay uygulamasında, ileride gerçekleşeceği kesin gözüyle bakılan ihtiyaçlara örnek olarak şunlar kabul edilmiştir:

• Yakın bir tarihte (örneğin birkaç ay içinde) evlenecek çocuk için konut ihtiyacı,
• Üniversiteyi kazanan çocuk için eğitim göreceği şehirde konut ihtiyacı,
• Memuriyette atama kararı çıkan kişinin yeni görev yerinde konut ihtiyacı (ataması yapılmış, birkaç ay içinde başlayacaksa),
• Yurt dışında yaşayıp yılın belli dönemlerini Türkiye’de geçiren kişinin Türkiye’de konuta ihtiyaç duyması,
• Kiralananın bulunduğu yerde işyeri açmak üzere tayini çıkan kişinin işyeri ihtiyacı,
• Kiraya verenin halihazırda kendisinin de kirada oturması, yani oturduğu eve sahip olmayıp kira ödüyor olması durumu.

Yukarıda sayılan örneklerde, ihtiyaç henüz tam olarak gerçekleşmemiş olsa da belirli ve beklenen bir olay nedeniyle kesin biçimde ortaya çıkacağı öngörüldüğünden, Yargıtay bunları gerçek ihtiyaç kapsamında değerlendirmektedir. Özellikle kiraya verenin kendisinin başka bir yerde kirada oturuyor olması, içtihatlara göre başlı başına gerçek bir ihtiyaç sebebidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bir kararında, “ihtiyaç iddiasına konu kişi halihazırda kirada oturuyorsa, bu olgu ihtiyacın varlığı açısından tek başına yeterlidir” diyerek, kiraya verenin ev sahibi olmamasının onun ihtiyacını gerçek kıldığını ifade etmiştir.

Samimi (dürüst) ihtiyaç: İhtiyacın samimi olması, kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın dürüst bir gerekçeye dayanmasını ve iyi niyetle ortaya konmasını ifade eder. Samimiyet, genellikle kiraya verenin başka alternatiflerinin olup olmadığı ve gerçek niyetinin ne olduğuyla ilişkilidir. Yargıtay içtihatlarına göre, kiraya verenin veya birlikte yaşadığı aile bireylerinin aynı yerleşim yerinde, yaşamak için elverişli başka bir konutu bulunması durumunda ihtiyaç iddiasının samimiyeti sorgulanır. Örneğin, kiraya verenin aynı ilçe sınırları içinde boş veya kullanılabilir durumda başka bir evi varsa ve orada rahatlıkla oturabilir durumdaysa, mevcut kiracıyı çıkarma talebi samimi bulunmayabilir. Buna karşılık kiraya verenin hiç evi yoksa, kendisi de kirada oturuyorsa veya mevcut evleri özel durumları gereği ihtiyacı karşılamıyorsa (örneğin çok küçük, sağlıksız veya ihtiyaç sahibinin işine, okuluna uzak vs.), o takdirde ihtiyacın samimi olduğu kabul edilir. Samimiyet değerlendirilirken ayrıca kiraya verenin dava sürecindeki tutum ve davranışları da göz önüne alınır. Örneğin, dava devam ederken kiraya verenin tahliye istediği evi satışa çıkarmaya çalışması ya da üçüncü bir kişiye kiralamaya teşebbüs etmesi, ihtiyacın aslında samimi olmadığını gösterebilir. Nitekim Yargıtay, açılmış bir tahliye davasının yargılaması sırasında kiralananın satışına yönelik çabaların sürdürülmesinin, samimi ve zorunlu bir tahliye sebebi olmadığı yönünde karar vermiştir. Yani ev sahibi gerçekten kendisi kullanmak için değil de evi elden çıkarmak veya farklı menfaatler için tahliyeyi istiyorsa, bu durum samimiyet koşulunu ortadan kaldırır.

Zorunlu ve sürekli ihtiyaç: İhtiyaç iddiasının hukuken geçerli olabilmesi için, bunun kiraya veren veya ilgili yakını açısından zorunlu bir gereksinim olması gerekir. Zorunluluk, ihtiyacın bir tercih meselesi değil, bir nevi mecburiyet olması anlamına gelir. Örneğin, ev sahibi mevcut konutunda aslında rahat yaşayabiliyorken sadece daha geniş veya manzaralı diye kiracıyı çıkarıp kendi evine geçmek isterse bu durum zorunlu bir ihtiyaç sayılmaz. Zorunlu ihtiyacın bir diğer yönü de süreklilik unsurudur. İhtiyaç, geçici bir süre için değil uzun vadeli bir gereksinim için olmalıdır. Kısa süreli (geçici) bir kullanım ihtiyacı tahliye sebebi yapılamaz. Örneğin, birkaç aylığına şehir dışından gelecek bir akrabasını geçici olarak yerleştirmek için evini boşaltmak istemek zorunlu ve sürekli bir ihtiyaç olarak değerlendirilmez. Aynı şekilde, dava açıldıktan sonra ihtiyacı doğuran koşullar ortadan kalkarsa veya ihtiyacın kalıcı olmadığı anlaşılırsa, tahliye davası reddedilecektir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında bu hususu şu sözlerle vurgulamıştır: “Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.”. Dolayısıyla ihtiyaç iddiasının dava boyunca devam eden, makul bir süreyi kapsayan ve gerçekten mecburi bir gereksinime dayanması temel şarttır.

Kiraya Verenin Kendisi, Eşi, Çocukları, Altsoyu, Üstsoyu veya Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler İçin İhtiyaç İddiası

TBK m.350’de sayılan bu kişiler, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmasına imkân veren yakın çevreyi ifade etmektedir. Kiraya veren, yalnızca kendi ihtiyacı için değil, kanunun özel olarak belirttiği yakınlarının ihtiyacını gerekçe göstererek de kiracıyı tahliye ettirebilir. Bu kişiler şunlardır:

• Kiraya verenin kendisi: Ev sahibinin bizzat kendisinin konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, örneğin kirada oturuyor ve kendi evine geçmek istiyorsa veya kendi mülkünde işyeri açmak istiyorsa, ihtiyaç iddiasında bulunabilir.
• Eşi: Kiraya verenin eşi (resmi nikahlı karı veya koca) için konut ya da işyeri ihtiyacı ileri sürülebilir. Örneğin boşanma aşamasında evden ayrılan eş için veya mevcut ev aileye dar geldiği için diğer eşi kendi evine yerleştirmek istemesi durumu olabilir.
• Altsoyu: Kiraya verenin çocukları, torunları gibi neseben aşağı doğru giden hısımları altsoy kapsamındadır. Örneğin ev sahibinin çocuğu evlenecekse ve ayrı bir konuta ihtiyaç duyuyorsa, ya da üniversiteyi kazandığı şehirde barınma ihtiyacı varsa, bu altsoy ihtiyacı olarak öne sürülebilir. Aynı şekilde torunun bakıma muhtaç olması veya eğitim için geldiği şehirde kalacak yere ihtiyacı olması durumları da altsoy ihtiyacı kavramına girer.
• Üstsoyu: Kiraya verenin anne, baba, büyükanne, büyükbaba gibi kan hısımları üstsoy kapsamındadır. Örneğin yaşı ilerleyen anne-babasını yanına almak isteyen ev sahibi, onların rahat edeceği kendi evini bu amaçla kullanmak için kiracıyı çıkarma talebinde bulunabilir. Ya da bakıma muhtaç büyükannesini huzurevine vermek istemeyip kendi evinde bakmak için ihtiyaç iddia edebilir.
• Kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler: Bu ifade, kiraya verenin Türk Medeni Kanunu veya diğer kanunlar gereği nafaka yükümlüsü olduğu kişileri işaret eder. Medeni Kanun’a göre kardeşler, eğer başka kimse yoksa birbirine nafaka yükümlüsü olabilir. Bu kapsamda Yargıtay, kardeşin ihtiyacını da bu madde kapsamında değerlendirmiştir. Örneğin, ev sahibi, çalışamayan ve bakmakla yükümlü olduğu kardeşini barındırmak için evini kullanmaya ihtiyaç duyuyorsa, bunu da ihtiyaç nedeniyle tahliye sebebi olarak öne sürebilir. Aynı şekilde engelli veya bakıma muhtaç bir akrabayı (nafaka yükümlüsü olduğu) kendi evine almak istemesi hali de bu kapsamdadır.

Belirtmek gerekir ki, TBK 350’de sayılan kişiler dışında kalan hiç kimsenin ihtiyacı gerekçe gösterilerek tahliye davası açılamaz. Örneğin kiraya veren, çok yakın dostu veya kuzeni için böyle bir dava açamaz; açarsa da hukuken kabul görmez. Kanun bu konuda sınırlayıcı bir sayım yapmıştır. Bunun amacı, kiracıyı olası bahanelere karşı korumaktır. İhtiyaç iddiası her somut olayda sıkı araştırılır; gerçekten o kişi için makul ve gerekli bir kullanım zorunluluğu olup olmadığı hakim tarafından takdir edilir.

Ayrıca, ihtiyaç iddiasında bulunan kiraya verenin ihtiyaç sahibi kişiyle ilişkisi de dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilir. Örneğin, ev sahibi kendi çocuğu yerine uzak bir akrabasını bahane ederek kiracıyı çıkarıyorsa, bu durum kuşku yaratır. Fakat yukarıda saydığımız kategoriler net olduğundan, davalarda genellikle bu ilişkinin varlığı resmi kayıtlarla (nüfus kayıt örneği, vukuatlı nüfus kaydı gibi belgelerle) kanıtlanır. Kiraya verenin gösterdiği ihtiyaç sahibinin gerçekten eşi, altsoyu vs. olduğunun belgelendirilmesi gerekir.

Özetle, kanunun aradığı ihtiyaç sahibi kitlesi, kiraya verenin ailevi ve yasal sorumluluk bağı bulunan yakın çevresidir. Bu sayede, gerçek bir barınma veya çalışma ihtiyacının söz konusu olduğu durumlar için istisnai bir tahliye imkânı tanınırken, bunun dışındaki keyfi talepler engellenmiş olur.

Konut ve İşyeri Açısından Farklılıklar

İhtiyaç nedeniyle tahliye hem konut (mesken) kiraları hem de çatılı işyeri kiraları için geçerli bir hukuki sebeptir. TBK m.350, “kiralananın konut veya işyeri olmasını” şart koşar. Uygulamada konut ihtiyacı davaları daha sık görülmekle birlikte, işyeri ihtiyacından kaynaklanan tahliye talepleri de mümkündür. Konut ve işyeri açısından kanunun aradığı şartlar büyük ölçüde benzer olsa da bazı farklılıklar ve dikkat edilmesi gereken noktalar vardır:

• İhtiyacın türü: Konut ihtiyacı davalarında genellikle barınma zorunluluğu ön plandayken, işyeri ihtiyacı davalarında ekonomik veya mesleki bir gereklilik söz konusudur. Örneğin konut ihtiyacında kişinin oturacak evi olmaması veya yetersiz olması tipik bir sebeptir. İşyeri ihtiyacında ise kişinin kendi mesleğini/icrasını yürüteceği uygun bir işyeri alanına ihtiyaç duyması söz konusu olabilir. Yargıtay, işyeri ihtiyacını değerlendirirken halen yürütülen işin kapsamı, mevcut işyerinin yeterliliği ve yeni işyerine gerçekten ihtiyaç duyulup duyulmadığı gibi hususlara bakmaktadır. Örneğin, bir davada kiraya veren halihazırda üçüncü katta işlettiği bir eğitim kursunun tanıtım ve reklam amaçlı zemin kattaki dükkâna ihtiyaç duyduğunu iddia etmiştir; Yargıtay, 19 yıl boyunca böyle bir ihtiyacın ortaya çıkmamış olması ve davacıya ait yan dükkânın kısa süre önce başkasına kiraya verilmiş olması gibi olgular nedeniyle bu iddianın samimi olmadığını değerlendirmiş ve daha fazla inceleme yapılması gerektiğini belirterek kararı bozmuştur. Bu örnek, işyeri ihtiyaçlarında mahkemelerin daha somut ve objektif verilerle ihtiyaç olgusunu ispatlamayı beklediğini gösterir.
• İhtiyaç sahibinin durumu: Konut ihtiyacı çoğunlukla kiraya verenin kendisi, eşi, çocukları veya ebeveynleri gibi kişisel barınma ihtiyacı olarak karşımıza çıkar. İşyeri ihtiyacında ise kiraya verenin kendisi bir meslek/icra sahibi olabilir veya çocuğu bir işyeri açacak olabilir. Örneğin bir doktorun kendi muayenehanesini açmak için kiradaki işyerine ihtiyaç duyduğunu iddia etmesi mümkündür. Yine emeklilik sonrası kendi işini kurmak isteyen bir ev sahibi, kiradaki dükkânını boşaltıp orada faaliyette bulunmak isteyebilir. Bu durumda mahkeme, söz konusu kişinin gerçekten o işi yapma niyetini ve imkânını da değerlendirir (mesleki belge, finansal durum vs. gibi). Konut ihtiyacında ise daha çok yaşam koşullarına odaklanılır (mevcut durumda kirada mı, evi küçük mü, sağlık durumu ev gerektiriyor mu gibi).
• Kanuni süre ve prosedür açısından: Esasen kanun metni hem konut hem işyeri için aynı usul ve süreleri öngörmüştür. Yani ister konut ister işyeri ihtiyacı olsun, sözleşme belirli süreliyse sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekir; belirsiz süreliyse fesih dönemine uyularak fesih bildirimi yapılıp yine fesih dönemi bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekir (bu süreler aşağıda “Dava şartları, süreler” başlığında detaylı açıklanacaktır). Bu yönüyle konut ve işyeri ayrımı yoktur. Ancak uygulamada, 6570 sayılı eski Kanun döneminden kalan bazı farklı uygulamalar vardı: Örneğin işyeri kiralarında bazı hükümlerin yürürlüğe girmesi ertelenmişti. 2020 sonrası itibariyle TBK tüm hükümleriyle hem konut hem işyeri kiralarına aynen uygulanmaktadır, dolayısıyla güncel hukukta prosedür farkı kalmamıştır.
• İhtiyaç iddiasının ispatı: Gerek konut gerek işyeri ihtiyacı davalarında ispata ilişkin esaslar aynıdır (gerçek, samimi, zorunlu ihtiyacı belgelemek). Ancak ispat araçları çeşitlenebilir. Konut ihtiyacında, örneğin kiraya verenin şu an kirada olduğuna dair kontrat veya ikametgâh belgesi, başka evi olmadığına dair tapu kayıtları, nüfus kayıt örnekleri gibi belgeler sunulabilir. İşyeri ihtiyacında ise, ihtiyaç iddiası genelde ticari/mesleki planlara dayandığından, ticaret sicil kayıtları, esnaf odası kayıtları, mesleki ruhsatlar, iş planları, halen yürüttüğü işe dair kapasite raporları, varsa ekspertiz raporları gibi deliller kullanılabilir. Yukarıdaki örnekte Yargıtay, kurs faaliyetinin tanıtım ihtiyacı iddiasını değerlendirirken bilirkişi incelemesi istemiş; davacının iş hacmi, mevcut yerin yeterliliği gibi konularda uzman bir heyetin raporuyla ihtiyacın gerçek olup olmadığının belirlenmesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu da gösteriyor ki işyeri ihtiyaçlarında teknik ve ticari değerlendirmeler önem kazanabilir.

Özetle, hukuki kriterler konut ve işyeri açısından aynı olsa da, ihtiyacın somutlaştırılması her iki tür kiralamada farklı şekillerde ortaya çıkar. Konut davalarında ailevi ve barınma gereksinimleri, işyeri davalarında mesleki ve ekonomik gereksinimler ön plana çıkmakta; mahkemeler de buna göre delilleri ve iyi niyet ölçütünü değerlendirmektedir.

Dava Şartları, Süreler ve Tahliye İhtarına Gerek Olup Olmadığı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının başarıya ulaşabilmesi için hem maddi şartlar (yukarıda anlatılan ihtiyaç olgusunun varlığı gibi) hem de usuli şartlar yerine getirilmelidir. Bu bölümde, davanın açılabilmesi için gerekli ön koşullar, süreler ve dava öncesi ihtar gerekliliği konularına değineceğiz:

1. Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi (fesih): Kiracıyı tahliye edebilmek için öncelikle kira sözleşmesinin kanunda öngörülen şekilde sona ermiş olması gerekir. İhtiyaç sebebiyle tahliye, kiraya verenin tek taraflı irade beyanına dayalı olağanüstü bir fesih nedeni değildir; belirli usule uyulmasını gerektirir. Kanun, bu tür davanın sözleşme sonunda veya belli fesih dönemlerinde açılabileceğini belirtir.

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde (örneğin 1 yıllık kira kontratı gibi): Süre bitimine kadar kiracı tahliye edilemez (normal koşullarda sözleşme kendiliğinden uzar). Ancak ev sahibi ihtiyaç iddiasına dayanacaksa, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır. TBK 350 son fıkrası uyarınca, belirli süreli sözleşme, süresi sonunda kiraya veren tarafından dava yoluyla sona erdirilebilir ve bu dava hakkı, sürenin bittiği günden başlayarak bir ay içinde kullanılmalıdır. Eğer bu 1 aylık süre geçirilirse, kiraya veren o döneme ilişkin hakkını kaybeder ve sözleşme aynı koşullarla uzamış sayılır. Bu durumda ev sahibi, bir sonraki fesih dönemi sonunu beklemek zorunda kalır.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde: Belirsiz (açık uçlu) sözleşmelerde kanun, feshi bildirim yoluyla yapılacak periyodik dönemlere bağlamıştır. TBK m.328 ve devamı uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih dönemi kural olarak 6 aylık periyotlar halinde işler. Kira başlangıcına göre her 6 ay bir fesih dönemi sayılır. Kiraya veren, herhangi bir fesih döneminin bitimi için en az 3 ay önce yazılı fesih bildirimi yapmak zorundadır. Bu bildirim ile sözleşme, ilgili 6 aylık dönemin sonunda sona erecektir. İşte ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, belirsiz süreli sözleşmelerde, böyle yasal fesih bildiriminin yapılması şartıyla, feshedilen dönemin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Örneğin, kira başlangıcı Ocak olan bir belirsiz süreli sözleşmede, kiraya veren Haziran sonu için tahliye etmek istiyorsa, Mart sonuna kadar (en az 3 ay önce) kiracıya yazılı bildirim göndermeli, Haziran sonunda sözleşme bitmiş sayılacağından, Temmuz sonuna kadar da dava açmalıdır. Eğer bildirim süresine uyulmazsa veya 1 aylık dava açma süresi geçirilirse, yine hak düşer ve beklemek gerekir. Yargıtay, dava açma süresinin kamu düzenine ilişkin olduğunu, bu sürenin geçirilmesi halinde davanın süreden reddedileceğini ve bunun mahkemece re’sen dikkate alınması gerektiğini birçok kararında vurgulamıştır.

2. Dava açma süresinin uzaması (tahliye ihtarı): Kanun, kiraya verene dava açma süresini uzatma imkânı veren bir yol da tanımıştır. TBK m.353 uyarınca, kiraya veren, kira süresinin sonunda tahliye davası açacağını yazılı olarak kiracıya bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. Uygulamada bu işleme “tahliye ihtarı” denilebilir; ancak bu ihtar bildirimini yapmak zorunlu değildir. Şöyle ki: Eğer ev sahibi, sözleşme bitimindeki 1 aylık hak düşürücü süre içinde (veya belirsiz sözleşmede fesih dönemi bitiminden itibaren 1 ay içinde) kiracıya yazılı bildirimde bulunur ve tahliye talebini iletirse, bu bildirimin yapıldığı kira döneminin sonuna kadar davasını açabilir. Bu bildirim kiracıya mutlaka tebliğ edilmelidir (posta, noter ihtarı vb. yöntemlerle) ve en geç dava açma süresi bitimine kadar yapılmalıdır. Böylece kiraya veren, 1 aylık süreyi kaçırmış olsa bile elini güçlendirmiş olur; çünkü ihtar gönderildiyse yeni bir kira döneminin sonuna kadar dava süresi uzar. Örneğin, 1 yıllık kontratı Eylül sonunda biten bir ev sahibi, Ekim içinde dava açamazsa normalde hakkı düşer. Ama Eylül içinde kiracıya “sürenin sonunda tahliye isteyeceğim” diye yazılı bildirim yapmışsa, sözleşme bir dönem uzasa bile en geç o yeni dönemin sonunda (Eylül sonu bir sonraki yıl) dava açabilir. Bu kural kiraya verene esneklik sağlar, ancak kiracıya da önceden haber verdiği için hazırlık yapma imkânı sunar. Tahliye ihtarının usulüne uygun yapılması önemli olup, süresinde yapılmayan bildirimin sonradan herhangi bir şekilde telafisi mümkün değildir.

Burada vurgulanması gereken, tahliye ihtarının (yazılı bildirimin) yasal bir zorunluluk olmamasıdır. Yani kiraya veren doğrudan dava açmayı tercih edebilir ve kanunen bu durumda davanın incelenmesine engel yoktur. Ancak ihtar göndermek, yukarıdaki gibi dava süresini uzatma avantajı sağladığı gibi, iyi niyet göstergesi olarak da değerlendirilebilir. Mahkemeler, önceden ihtar gönderilmiş olmasını, kiraya verenin hazırlıklı ve ihtiyacında samimi olduğu şeklinde yorumlayabilmektedir. Özetle: Tahliye ihtarı zorunlu değil, fakat faydalıdır diyebiliriz.

3. Yeni malikin durumu: Kiralanan taşınmazın mülkiyeti el değiştirdiğinde (örneğin evi yeni birisi satın aldığında), yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kullanabilir. Bu durum TBK m.351’de özel olarak düzenlenmiştir. Yeni malik, evi satın aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak kendi (veya sayılan yakınlarının) ihtiyacı olduğunu bildirmeli ve altı ay geçtikten sonra tahliye davası açmalıdır. Yani, kanun yeni malike, eski sözleşme süresini beklemeden 6 ay sonra dava açma hakkı tanımıştır, ancak bu hakkı kullanmak için ön koşul yazılı bildirimin zamanında yapılmasıdır. Yeni malik, evi aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya bu durumu tebliğ etmezse, ihtiyaç iddiasıyla 6 ay sonra dava açma hakkını kaybeder; bu takdirde sözleşme normal seyrinde devam eder ve ancak genel kurallar çerçevesinde (sürenin bitimi vs.) tahliye istenebilir. Uygulamada yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesine “yeni iktisap nedeniyle tahliye” de denir. Bu davalarda dikkat edilmesi gereken husus, bildirim ve dava sürelerinin hassasiyetle takip edilmesidir. Yargıtay, yeni malikin 1 aylık bildirim süresine uymamasının sonradan giderilemeyeceğini ve 6 ay bekledikten sonra da olsa, bildirimsiz dava açamayacağını açıkça ifade etmiştir. Özetle, eğer kiralanan evi ihtiyaç amacıyla satın alan yeni bir malikiniz varsa, 1 ay içinde kiracıyı yazılı olarak bilgilendirip 6 ayın sonunda davayı açmanız gerekir; aksi takdirde bu özel haktan yararlanma imkânı kaybolur.
4. Yetkili mahkeme ve yargılama usulü: İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin görev alanına girer. Dava, kural olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; zira bu tür davalarda taşınmazın bulunduğu yer yetkili kabul edilir. Örneğin kiralanan ev İstanbul’da ise, İstanbul (ilçe) sulh hukuk mahkemesi yetkilidir. Görev ve yetki konusu, usul hukuku bakımından önemlidir; yanlış yerde açılan davalar usulden redde uğrayabilir. Bu nedenle, dava dilekçesi hazırlanırken görevli mahkemeyi (Sulh Hukuk) ve yetkili yer mahkemesini doğru belirtmek gerekir.
5. Yargılama giderleri ve süresi: Davayı açan taraf (kiraya veren) başlangıçta gerekli harç ve masrafları ödemek durumundadır. Mahkeme, delillerin toplanması, tanıkların dinlenmesi, keşif yapılması gibi süreçleri yerine getirecektir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarının süresi, mahkemelerin iş yüküne göre değişmekle birlikte, genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında bir ilk derece yargılaması süresi olabilmektedir. Karara karşı istinaf ve temyiz yoluna gidilmesi halinde süreç uzayabilir. Dava sonunda haksız çıkan taraf (davanın reddi halinde ev sahibi, kabulü halinde kiracı), yargılama giderlerini ve karşı tarafın avukatlık ücretini ödemeye mahkûm edilebilir. Bu nedenle, her iki taraf için de hukuki stratejiyi baştan doğru belirlemek önemlidir.

İspat Yükümlülüğü, Delil Niteliği Taşıyan Belgeler ve Tanık Beyanları

İspat yükü, ihtiyaç iddiasıyla tahliye isteyen kiraya verene aittir. Yani davayı açan ev sahibi, ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlamak durumundadır. Kiracı, iddianın doğru olmadığını savunmakla yetinebilir; aktif bir ispat yükü ona düşmez ancak kiraya verenin iddialarını çürütmek için karşı deliller sunabilir. Mahkeme, ihtiyacın varlığını ve niteliğini, tarafların sunduğu delillere göre takdir edecektir. Bu noktada, hangi delillerin kullanabileceği önem kazanır:

• Resmi belgeler ve kayıtlar: Kiraya verenin veya ihtiyaç sahibinin halihazırda başka evi olup olmadığını gösteren tapu kayıtları, ihtiyaç sahibinin mevcut ikametgâhını gösteren adres kayıt sistemi dökümleri, kiraya verenin kendisinin kirada oturduğunu kanıtlayan kira sözleşmeleri bu kapsamdadır. Örneğin, ev sahibi “benim başka evim yok, kirada oturuyorum” diyorsa, kendi kirada oturduğu yere ilişkin kontratı veya ikametgah belgesini sunabilir.
• Nüfus kayıtları: İhtiyaç iddiasında bulunulan kişinin kiraya veren ile akrabalık bağını ve durumunu ispatlamak için vukuatlı nüfus kayıt örnekleri, aile nüfus tabloları, evlilik cüzdanı (eş için) gibi belgeler kullanılır. Örneğin, davacı “bu evime anneannemi yerleştireceğim, ona bakacağım” diyorsa, anneannenin kimlik ve aile bağını göstermek gerekir.
• Sağlık raporları: Eğer ihtiyaç, bir sağlık gerekçesine dayanıyorsa (örneğin yaşlı veya hasta bir aile bireyinin yanında kalmaya mecbur olması gibi), ilgili kişiye dair doktor raporları, sağlık kurulu raporları sunulabilir. Örneğin bir kararda, ev sahibinin hasta babasını daha iyi bakabilmek için yanına almak istemesi ihtiyacı gündeme gelmişse, babanın hastalığını ve bakım ihtiyacını ortaya koyan sağlık raporu delil olacaktır.
• İş ve atama belgeleri: İşyeri ihtiyacında veya bir görevlendirme durumunda, işyeri açma belgeleri, atama kararları, iş değiştirme evrakı önemli delillerdir. Mesela davacı, “bu dükkâna oğlumun atölye açma ihtiyacı var” diyorsa, oğlunun mesleğine dair belgeleri, ustalık belgesi, mevcut durumda yer sorunu olduğunu gösteren evrakları ibraz edebilir. Yine üniversiteyi kazanan çocuk örneğinde, çocuğun üniversite kayıt belgesi sunulabilir.
• Projeler ve teknik raporlar: Eğer ihtiyaç iddiası kiralananın fiziksel durumu ile ilgiliyse (örneğin ev çok eski, deprem riski var, yıkıp yeniden yapmak zorundayım gibi bir iddia TBK 350/2 kapsamında olsa da), mimari projeler, tadilat ruhsatı, teknik bilirkişi raporları gündeme gelebilir. İhtiyaç nedeniyle olmasa bile, büyük onarım ve yeniden inşa halleri de TBK 350 kapsamında ayrı bir tahliye sebebi olduğundan, bu tip deliller de sunulabilir.
• Tanık beyanları: Taraflar, iddialarını desteklemek veya çürütmek için tanık dinletebilirler. Ev sahibi, komşularını, akrabalarını vb. tanık gösterip, kendi durumunun zorluğunu, ihtiyaç sahibinin gerçekten oraya yerleşme planını anlatmalarını sağlayabilir. Örneğin komşu tanığı “ev sahibi şu an kirada oturuyor ve evi çok küçük, gerçekten bu daireye ihtiyacı var” diyebilir. Kiracı taraf ise “ev sahibi aslında bu evi satmayı planlıyor” gibi iddiaları tanıkla destekleyebilir (örn. emlakçıya verildiğini duyan tanıklar). Tanık beyanları tek başına belirleyici olmasa da, diğer delillerle birlikte değerlendirildiğinde hakimin kanaatini pekiştirebilir.
• Fotoğraf ve video gibi kanıtlar: İhtiyaç iddiasının dayanağı görsel olarak ispatlanabiliyorsa, fotoğraf veya video da sunulabilir. Örneğin ihtiyaç iddia edilen evin hali hazırda kullanılamayacak derecede kötü durumda olduğu, boş veya başkasının kullanımında olduğu gibi hususlar fotoğraflarla gösterilebilir.

Mahkeme, bütün bu deliller ışığında, objektif bir değerlendirme yapar. Kiraya verenin iddiasını somut ve inandırıcı belgelerle desteklemesi beklenir. Özellikle ihtiyaç iddiasının ciddiyetini ve aciliyetini ortaya koyan belgelerin sunulması, davanın kazanılmasında kritik rol oynar.

Bir Yargıtay kararında, davacı kiraya verenin de kirada oturuyor olmasını gerçek ihtiyacın kanıtı saymak için yeterli görmüş ve şöyle demiştir: “Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması, ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir.”. Bu gibi durumlarda tanık veya ek delil aranmaksızın, objektif bir olgu (kirada oturma) ihtiyacın kanıtı kabul edilebilir. Başka bir örnekte Yargıtay, oğlunu askere gönderen bir babanın, askerdeki oğlunun ofis ihtiyacı ileri sürerek tahliye istediği davada, oğul uzun süre askerlikte olacağı için ihtiyacın devamlı olmadığına hükmetmiştir. Bu kararda, ihtiyaç iddiasının dava sürecinde ortadan kalkmış olduğu (oğulun artık ofis kullanma ihtiyacı kalmadığı) anlaşıldığından, mahkeme tahliyeyi reddetmiştir.

Sonuç olarak, ev sahibi davacı için etkili ispat, doğru belgeleri sunmaya ve tutarlı bir hikâye ortaya koymaya dayanır. Kiracı ise, karşı delillerle bu tutarlılığı sarsmaya çalışabilir. İhtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını engellemek için mahkemeler titiz davranır; gerçekten inanılır bir ihtiyaç mevcut değilse, deliller ne kadar formel uygun olsa da hakim kanaati oluşmayabilir. Bu yüzden, hukuki süreçte dürüstlük ilkesi ve hayatın olağan akışı daima gözetilir.

Kötü Niyetli veya Gerçek Dışı İhtiyaç İddialarının Sonuçları

Kanun, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kiraya verene tanırken, bunun kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla bazı yaptırımlar ve kısıtlamalar öngörmüştür. Ev sahibinin gerçek bir ihtiyacı olmadığı halde kiracıyı çıkarma yoluna gitmesi veya ihtiyacın samimi olmadığının anlaşılması halinde çeşitli sonuçlarla karşılaşabilir:

• Davanın reddi ve tazminat: Eğer mahkeme, kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın inandırıcı ve gerçek olmadığı kanaatine varırsa, davayı reddeder. Bu durumda kiracı kira ilişkisinin devamını sağlar ve ev sahibi, yargılama giderleri ile kiracının avukatlık ücretini ödemek zorunda kalabilir. Kötü niyetli bir iddia söz konusuysa, kiracı ayrıca kötü niyet tazminatı talep edebilir. Özellikle kiracı, ev sahibinin ihtiyacı olmadığını sadece kiracıyı çıkarmak için yalan söylediğini ispat edebilirse (örneğin dava sırasında ev sahibinin evi başkasına satmaya çalıştığını belgeleyerek), bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri uyarınca haksız fiil veya kötü niyetli dava nedeniyle maddi-manevi tazminat isteme imkânı doğabilir. Her ne kadar uygulamada doğrudan bu yolla tazminat nadir görülse de, kiracının böyle bir hakkı teorik olarak vardır.
• 3 yıl kiraya verme yasağı (TBK m.355): Kanunun en önemli yaptırımı, tahliye gerçekleştikten sonraki döneme ilişkindir. Eğer ev sahibi ihtiyaç iddiasıyla kiracıyı tahliye ettirirse, kiralanan taşınmazı tahliye tarihinden itibaren 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Bu, TBK m.355 ile düzenlenen “yeniden kiralama yasağı”dır. Amaç, ev sahibinin sırf daha yüksek kira ile başkasına vermek için ihtiyaç bahanesiyle kiracıyı çıkarmasını engellemektir. Kiraya veren gerçekten ihtiyaç nedeniyle evini boşalttıysa zaten kendisi (veya ihtiyaç belirttiği yakını) orada kullanıma başlayacaktır. Dolayısıyla 3 yıl içinde evi tekrar kiraya vermesine normalde gerek yoktur. Eğer kiraya veren bu yasağı ihlal eder ve haklı bir sebep olmaksızın evi başkasına kiraya verirse, eski kiracının ev sahibi aleyhine tazminat davası açma hakkı vardır. Kanun, bu tazminatın alt sınırını da belirlemiştir: Eski kiracının alabileceği tazminat, en az son bir yıllık kira bedeli tutarında olmalıdır. Örneğin, aylık 5.000 TL’den kirada oturan bir kiracı, ihtiyaç iddiasıyla çıkarıldıktan sonra ev sahibinin evi 3 yıl dolmadan başkasına kiraya verdiğini tespit ederse, en az 60.000 TL (5.000 x 12) tazminat talep edebilir. Mahkeme bu tutardan aşağı olmamak üzere uğranılan zarara göre tazminata hükmedecektir.
• Haklı sebep istisnası: Peki ev sahibi gerçekten ihtiyacı vardı ama tahliyeden kısa süre sonra bu ihtiyacı ortadan kalktıysa ne olacak? Kanun, 3 yıllık yasağa bir istisna olarak haklı sebep kavramını getirmiştir. Haklı sebep, kanunda tam tanımlanmamışsa da, öğretide ve yargısal kararlarda mücbir sebepten daha geniş bir kavram olduğu kabul edilir. Örneğin, ev sahibi kendi ihtiyacı için kiracıyı çıkardı ama bir yıl sonra ihtiyacı olan kişi vefat etti veya başka bir yere taşınmak zorunda kaldı. Bu durumda ev sahibi, haklı bir sebep dolayısıyla evi boşta kalmış olabilir. Böyle bir durumda, evi başkasına kiraya vermesi 3 yıllık yasak kapsamında değerlendirilmeyebilir. Yine de ev sahibi bu haklı sebebi ispat etmek ve gerekiyorsa mahkemeden durumun tespitini istemek durumundadır. Aksi halde, eski kiracı yine de durumu öğrenip dava açabilir; haklı sebebi mahkeme takdir edecektir. Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliye sonrası ihtiyaç sebebinin ortadan kalkmasını genellikle haklı sebep olarak yorumlamaktadır. Yani ev sahibi makul bir süre kullanmış ancak sonra elinde olmayan nedenlerle ihtiyaç sona ermişse, 3 yıl dolmadan kiraya verse bile sorumlu tutulmayabilir.
• İdari ve cezai yaptırımlar: Kötü niyetle, gerçekte olmayan bir ihtiyacı öne sürmek tek başına bir suç teşkil etmese de, ev sahibi dava sırasında yalan beyanda bulunur veya sahte belge sunarsa, yargılama hukuku anlamında suç işlemiş sayılabilir (örneğin yalan tanık dinletmek gibi fiiller ayrı suçlar olabilir). Bunun dışında, kiracıyı hileli yollarla korkutarak çıkmaya zorlamak, zorla tahliye etmeye kalkışmak gibi davranışlar ise cezai sorumluluk doğurabilir (tehdit, huzur ve sükunu bozma vb.). Ancak bunlar ihtiyaç davasından bağımsız durumlardır.

Sonuç olarak, yasa koyucu ihtiyaç hakkının suistimalini önlemek için 3 yıllık kiraya verememe cezasını getirmiş ve kiracıya tazminat hakkı tanımıştır. Bu nedenle, ev sahibi gerçek bir ihtiyaç olmaksızın böyle bir yola başvurmamalı; aksi takdirde hem davayı kaybedip masrafları öder, hem de kiracıyı çıkarabilse bile sonrasında ciddi mali yaptırımlarla karşılaşır. Kiracılar da, kendi haklarını bu tür durumlarda bilerek hareket etmeli; eğer kötü niyetli bir tahliye yaşarlarsa yasal yollara başvurmaktan çekinmemelidir.

Tahliye Sonrası 3 Yıl Boyunca Başkasına Kiralama Yasağı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucunda kiracı evden çıkarılmışsa, yukarıda da belirtildiği gibi TBK m.355 uyarınca kiraya veren için 3 yıllık bir kiralama yasağı başlar. Bu düzenleme, uygulamada çok önemli olup hem ev sahiplerinin hem de kiracıların dikkat etmesi gereken bir süredir:

• Yasanın kapsamı: Tahliye sonrası kiraya verme yasağı, sadece ihtiyaç nedeniyle (veya kanundaki diğer özel sebeplerle, örneğin yeniden inşa amacıyla) tahliyelerde geçerlidir. Yani, eğer kiracı kendi isteğiyle çıktıysa veya kiraya veren başka bir nedenle (örneğin temerrüt nedeniyle) tahliye sağladıysa, 3 yıl şartı aranmaz. İhtiyaç iddiasıyla mahkeme kararı alınıp kiracı çıkarıldıysa, kiraya veren 3 yıl boyunca o evi eski kiracısından başka birine kiralayamaz. “Eski kiracıdan başkası” ifadesi, ister yepyeni bir kiracı olsun ister farklı biri, hiç kimseye kiraya verilemeyeceği anlamına gelir. Aslında eski kiracıya kiraya verilmesi de pratikte olmaz; çünkü eski kiracı zaten çıkarılmıştı. Bu ifade, kanunun dili gereği yer alır ve özünde “kiraya veremez” demenin bir yoludur.
• Sürenin başlangıcı ve takibi: 3 yıllık süre, kiracının tahliye edildiği (evi boşalttığı) tarihten itibaren başlar. Fiilen kiracının evden çıktığı gün veya icra marifetiyle tahliye edildiyse tahliye tutanağı tarihi esas alınır. Bu süre kesintisiz 3 takvim yılıdır. Ev sahibi bu süre dolmadan evi bir başkasına kiraya vermek isterse, eski kiracı durumu takip edip öğrenebilir. Uygulamada, eski kiracılar genellikle belirli periyotlarla evi gözlemeye devam ederler veya mahalleden vs. bilgi alabilirler. Eğer ev sahibinin yasağı ihlal ettiğini fark ederlerse, hemen bir tazminat davası açabilirler. Tazminat davası açarken, eski kiracının bu 3 yıl içinde evi kiraya veren tarafından birine kiralandığını ispatlaması gerekir. Bu da genellikle yeni kiracının kira sözleşmesini ele geçirmek, tanık beyanları veya çevre araştırması gibi yollarla olabilir. Tapu kayıtlarından anlaşılmaz zira mülkiyet değişmez; burada fiili kiralama olgusu kanıtlanmalıdır.
• Haklı sebep meselesi: Ev sahibi, eğer haklı bir sebebi varsa (yukarıda bahsedilen) 3 yıl dolmadan kiralama yapabilir, ancak bu durumda da en iyisi eski kiracıya durumunu açıklaması veya ondan feragat almasıdır. Çünkü haklı sebebi dahi olsa, eski kiracı dava açabilir ve mahkeme haklı sebebin varlığını inceler. Örneğin ev sahibi, çocuğu evlendireceği için evi boşalttı; ancak çocuk evlenmekten vazgeçti diyelim ki, ev boş kaldı. Ev sahibi 1 yıl sonra mecburen başkasına kiraladı. Eski kiracı bunu öğrenip dava açarsa, ev sahibi durumu açıklamak zorunda kalacaktır. Mahkeme, olayın haklı olup olmadığına bakacak; gerçekten elde olmayan bir sebeple ihtiyaç kalktıysa tazminata hükmetmeyebilecektir.
• Yasanın ihlali halinde yaptırım: 3 yıl dolmadan evi kiraya verdiği tespit edilen ev sahibi, eski kiracıya tazminat ödemeye mahkûm edilir (eski kiracı dava açarsa). Bu tazminat miktarı dediğimiz gibi en az 1 yıllık kira bedelinden az olamaz. Hâkim, somut olaya göre daha fazla bir zararın varlığını görürse (mesela eski kiracının bu yüzden daha pahalı bir eve çıkmak zorunda kalması vb.), tazminatı artırabilir. Ancak genel olarak kanunun belirlediği alt sınır, bir yıllık kiradır. Bunun dışında, ev sahibi hakkında herhangi bir cezai müeyyide uygulanmaz; yaptırım tamamen tazminat boyutundadır.
• Satma durumunda: Bir nokta da şudur: Ev sahibi, kiracıyı ihtiyaç nedeniyle çıkarıp hemen evi satarsa, 3 yıl yasağı yeni malik açısından geçerli olur mu? Kanun, “kiraya veremez” demektedir. Satış ise kiraya vermek değildir; dolayısıyla ev sahibi evi satmakta serbesttir. Yargıtay uygulamasında, evin satılması 3 yıllık yasağın ihlali olarak görülmemektedir. Ancak, kötü niyetli bazı ev sahipleri, ihtiyacım var deyip kiracıyı çıkarıp sonra evi yüksek fiyata satma yoluna gidebilmektedir. Bu durumda kiracının yapabileceği tek şey, eğer kanıtlayabilirse, yine tazminat davası olabilir ancak yasal dayanak daha zayıftır. Zira 3 yıl yasağı metinde sadece “kiraya vermeme” şeklindedir. Satış, bu yasağın kapsamında değildir. Dolayısıyla kiracıların bu konuda korunması kanunen zorlaşıyor. Yine de, eğer ev sahibi ve alıcı arasında muvazaalı (danışıklı) bir satış olduğu, aslında yeni alıcının ev sahibiyle anlaşmalı şekilde kiralama amacı güttüğü ispatlanırsa, belki eski kiracı yine bir talepte bulunabilir. Ama bu çok istisnai bir durumdur.

Özetle, ihtiyaç nedeniyle tahliye sonrası 3 yıl kuralı, ev sahipleri için caydırıcı bir kural olarak işlev görür. Ev sahibi gerçekten ihtiyacı yoksa bu yola başvurmamalı; başvurursa en az 3 yıl o evi gelir getirmeden elde tutmaya razı olmalıdır. Kiracılar da, eğer ihtiyaç iddiasıyla evden çıkarılmışlarsa, sonraki 3 yıl boyunca eski evlerinin durumunu gözlemlemeli; eğer ev sahibi yasağı ihlal ederse haklarını aramalıdır.

Kiracının Savunmaları ve Karşı Dava İmkânı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiracı, kendini korumak ve haksız tahliyeyi önlemek için çeşitli savunmalar ileri sürebilir. Ayrıca, davanın sonucuna veya ev sahibinin davranışına göre kiracının da yasal yollara başvurma imkânları vardır:

Kiracının savunma stratejileri:

• İhtiyacın samimi olmadığı savunması: Kiracılar en çok, ev sahibinin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını göstermeye çalışırlar. Bu kapsamda kiracı, ev sahibinin halihazırda başka bir mülkü olduğunu veya ihtiyacı iddia edilen kişinin zaten barınabileceği alternatif yerler bulunduğunu ortaya koyabilir. Örneğin kiracı, “Ev sahibinin aynı şehirde boş duran bir dairesi daha var, bizim evimizi aslında ihtiyaç nedeniyle istemiyor” diyerek tapu kayıtlarından bunu mahkemeye sunabilir. Yargıtay kararlarında da belirtildiği gibi, kiraya verenin aynı ilçe sınırları içinde yaşanabilir başka bir konutu varsa ihtiyaç iddiası samimiyet testini geçemeyecektir. Kiracı bu durumu ispat edebilirse davanın reddi kuvvetle muhtemeldir.
• Kötü niyet ve amaç sapması savunması: Kiracı, ev sahibinin gerçek amacının ihtiyaç değil, örneğin daha yüksek kirayla başkasına kiralamak veya evi satmak olduğunu iddia edebilir. Bunu destekleyecek deliller sunabilirse çok etkili olur. Örneğin, dava devam ederken ev sahibinin emlak sitelerine ilan verdiğini tespit etmek gibi. Böyle bir durumda kiracı mahkemeye, “Bakın, davacı bir yandan ihtiyaç diyor ama öte yandan evi satışa/kiraya çıkarmış” diyerek ilan çıktısını sunabilir. Eğer hakim, ev sahibinin ihtiyaç iddiasında dürüst olmadığına kanaat getirirse davayı reddedecektir.
• Usulî eksiklik savunması: Kiracı, ev sahibinin dava açma süresine uyup uymadığını, fesih bildirimini doğru yapıp yapmadığını da kontrol etmelidir. Eğer ev sahibi 1 aylık hak düşürücü süreyi kaçırmışsa veya belirsiz süreli sözleşmede gereken 3 aylık ihtarı zamanında yapmamışsa, kiracı buna mutlaka dikkat çeker. Bu, davanın ön sorun olarak reddedilmesini sağlar. Yargıtay’ın da vurguladığı üzere, dava açma süresi kamu düzenindendir ve süresinde açılmayan dava reddedilir. Kiracı, cevap dilekçesinde “Dava, süresinde açılmamıştır” şeklinde bir itirazla bunu ileri sürmelidir. Eğer gerçekten süre geçtiyse, mahkeme bu itiraz olmasa bile kendiliğinden de göz önüne alır.
• İhtiyaç sahibinin durumu değişti savunması: Kiracı dava sürecinde ihtiyacın devam etmediğini gösterebilir. Örneğin ev sahibi “oğlum evlenecek” diye dava açtı ama yargılama sırasında oğlu evlenmekten vazgeçtiyse veya uzun bir süre ertelediyse, kiracı bunu mahkemeye bildirip artık ihtiyacın kalmadığını savunabilir. Bu savunma, somut durumun ispatına dayanır; mesela nişanın bozulduğunu gösteren bir olgu sunulabilir. Böyle bir durumda dava reddedilebilir, zira ihtiyaç devamlılık şartını yitirmiştir.
• Eşit ihtiyaç ve hakkaniyet: Bazı durumlarda kiracının da ciddi barınma ihtiyacı olabilir. Örneğin kiracı, ev sahibi kadar korunmaya muhtaç bir aile olabilir. Kanun bu durumu özellikle düzenlememiştir; mahkeme esasen ev sahibinin ihtiyacı gerçekse tahliyeye karar vermelidir. Ancak kiracı, çok olağanüstü durumlar (örneğin kendi aile bireyinin ağır hastalığı, başka uygun ev bulamama hali vs.) öne sürerek hakkaniyet talep edebilir. Genelde bu, tahliye kararının infazını belli bir süre erteleme yönünde olabilir. Bazı durumlarda hakim, kiracıya yeni bir yer bulması için birkaç aylık ek süre verebilmektedir (uygulamada 6098 sayılı kanunda böyle bir açık hüküm olmamakla birlikte, icra takibi aşamasında merhameten erteleme görülebiliyor). Yine de kural olarak, ev sahibinin ihtiyacı kanıtlanmışsa, kiracının da ihtiyacı var demesi hukuken tahliyeye engel değildir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, “Kiraya verenin ihtiyacı ile kiracının ihtiyacı eşdeğer görülürse mülkiyet hakkı önceliklidir ve tahliyeye karar verilmelidir” diyerek, eşit durumda ev sahibinin hakkının üstün tutulacağını belirtmiştir. Bu da gösterir ki, kiracının bu yöndeki savunması duygusal olsa da hukuken sonuç doğurmayabilir.

Karşı dava ve kiracının hak arama yolları:
“Karı dava” terimi, teknik olarak davaya karşı, davalı konumundaki kiracının aynı dava içinde bir talepte bulunması anlamına gelir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiracının açabileceği doğrudan bir karşı dava yoktur, çünkü kiracı bu davada genellikle sadece savunma yapar, bir alacak talebi yoktur. Ancak dava sonrasında veya tahliye gerçekleşirse kiracının başvurabileceği yollar vardır:

• Kötü niyet tazminatı davası: Yukarıda bahsedilen 3 yıl içinde evi başkasına kiralama yasağının ihlali durumunda, kiracı ayrı bir tazminat davası açabilir. Bu bir nevi “karşı atak” sayılabilir ama teknik olarak ayrı bir davadır. Eski kiracı, uğradığı zararın giderilmesini talep eder (en az 1 yıllık kira bedeli). Bu davada ispat yükü kiracıdadır; eski ev sahibinin evi kiraya verdiğini kanıtlamalıdır.
• Kiranın uyarlanması veya başka hakların kullanımı: Eğer kiracı hakkında ihtiyaç nedeniyle dava açıldı ve süreç devam ediyor ama kiracı bu arada başka bir hak kaybına uğruyorsa (örneğin ev sahibi davayı uzatarak kirayı düşük tutuyor vs.), kiracı kendi hakları için de ayrı davalar düşünebilir. Örneğin uzun süren bir dava varsa ve bu süreçte enflasyon çok arttıysa, ev sahibi dava açtığı için 5 yıl dolmadıkça kira artışını sınırlamış olur; kiracı belki bu gibi durumlarda kira tespit davası gibi bir hakka da başvurabilir ama bu nadir bir durumdur (genelde uyarlama davalarını ev sahipleri açar). Kiracı, kendi yönünden ev sahibinin haksız fiili varsa (örneğin dava açarak onu rahatsız ettiyse, psikolojik zarar verdiyse gibi ekstrem iddialar) bunlar için ayrı tazminat davaları açabilir, ancak pratikte pek görülmez.
• Tahliye kararı sonrası ek süre talebi: Kiracı hakkında tahliye kararı çıktığında, karar kesinleşince icra takibi ile evden çıkarılması gündeme gelir. Kiracı, bazı durumlarda icra hukuk mahkemesinden veya doğrudan icra dairesinden ek süre talep edebilir (örneğin yeni ev bulamadıysa, kış ortasındaysa). Türk Borçlar Kanunu madde 329, sosyal düşüncelerle kiracıya hakimden belli bir süre erteleme isteme hakkı vermiyor açıkça (eski 6570 sayılı kanunda kış ortası vs. vardı, TBK’da yok). Ancak uygulamada insani sebeplerle icra memurları kısa ertelemeler yapabiliyor veya taraflar anlaşırsa süre tanınıyor. Yine de bu, yasal bir hak olmaktan ziyade insiyatif meselesidir.
• Kiralananın durumu hakkında dava: Eğer ev sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye aldı ama gerçekte evi kullanmıyor ve boş tutuyorsa, kiracı bu durumda yapabileceği bir şey var mı? 3 yıl içinde kiraya verilmediği sürece ev sahibini zorlayamaz; ev sahibi boş tutabilir, bu yasak kapsamında değildir. Kiracı sadece kiraya verildiğinde harekete geçebilir. Ancak bazı kiracılar, tahliye sonrası evin amacına uygun kullanılmadığını gördüğünde durumu notere vs. tespit ettirebiliyor, ilerideki dava için delil topluyor.

Özetle, kiracının asıl yapması gereken, dava aşamasında iyi bir savunma ile haksız tahliyeyi önlemektir. Dava kazanılırsa zaten sorun kalmaz; kaybederse de 3 yıl kuralını takip ederek haklarını korumaya çalışabilir. Kiracıların hukuk müşavirliği alarak savunmalarını hazırlaması, delillerini toplaması önemlidir. Örneğin komşularla görüşüp ev sahibinin gerçek planlarını öğrenmek, emlakçılara sorup evin satışta olup olmadığını anlamak gibi adımlar atabilirler. Unutulmamalıdır ki, ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları yargıcın takdirine dayalıdır ve kiracı ne kadar güçlü argüman sunarsa, hakim de o derece titiz değerlendirecektir.

Uygulamada Sık Karşılaşılan Senaryolar ve Yargıtay Kararları Örnekleri

Türk hukuku uygulamasında ihtiyaç nedeniyle tahliye konusunda zengin bir Yargıtay içtihat birikimi bulunmaktadır. Bu son bölümde, pratikte sık karşılaşılan bazı durumları ve bunlara ilişkin emsal Yargıtay kararlarından örnekleri ele alacağız:

• Kiraya verenin kendisinin kirada olması: En sık görülen ve Yargıtay tarafından da en anlaşılır bulunan ihtiyaç hali budur. Örneğin bir kiraya veren, yıllardır kirada oturduğu kendi evine geçmek için kiracısını çıkarmak istediğinde, mahkemeler genellikle ihtiyacın gerçekliğine inanır. 22.01.2014 tarihli bir Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararında, davacının kirada oturduğu hususu dosya ile sabit olduğundan, tanık delili sunulmamış olmasına rağmen “ihtiyaçlının kirada oturması, ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir” denilmiş ve tahliye kararı verilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu karar, kiracılar yönünden olumsuz olsa da, ev sahibinin barınma hakkının güçlü bir şekilde korunduğunu gösterir. Yani eğer ev sahibi evsiz durumdaysa ya da kirada ise, mahkemeler onun kendi evini kullanma arzusunu genellikle haklı bulmaktadır.
• Kiraya verenin başka mal varlığının olması: Yine çokça gündeme gelen bir savunma, ev sahibinin başka evi veya işyeri olup olmadığıdır. Mesela ev sahibi, aynı şehirde başka bir dairesini yüksek fiyata kiraya vermişken, daha düşük kira getiren bir diğer daire için ihtiyaç iddiasında bulunuyorsa, bu durumda çoğu kez samimiyet sorgulanır. Yargıtay, “kiraya veren veya eşinin aynı ilçede yaşanabilir başka konutu varsa, ihtiyaç iddiası samimi değildir” görüşündedir. Örneğin 09.11.2017 tarihli 3. Hukuk Dairesi kararında, davacının aynı ilçede benzer özellikte boş bir evi olduğu anlaşıldığından, ihtiyaç iddiası samimi bulunmayıp dava reddedilmiştir (E.2017/6353). Bu tür örnekler, kiracıların savunmasında önemli yer tutar ve çoğunlukla kiracılar lehine sonuçlanır.
• Yakın gelecekte evlenme/atama/üniversite örnekleri: Uygulamada, altsoyun evlenmesi veya eğitim gibi gerekçelerle tahliye davaları açıldığında, bu olayların “kesin gerçekleşecek” olması koşuluyla genellikle kabul gördüğü görülmektedir. Örneğin Yargıtay, “birkaç ay sonra çocuğunu evlendirecek kişinin ihtiyacı” veya “çocuğu üniversite kazanan kişinin ihtiyacı” durumlarında tahliyeye hükmetmiştir. Bir kararda, ev sahibi babanın, üniversiteyi kazanan kızı için şehirdeki evine ihtiyaç iddiasını değerlendiren Yargıtay, kızın kayıt belgesi ve okulunun şehirde olması hususlarını göz önüne alarak ihtiyacın gerçekliğini onamıştır. Benzer şekilde, atama kararı çıkmış bir memurun 3 ay sonra göreve başlayacağı yerdeki evine ihtiyaç iddiası, Yargıtay’ca makul bulunmuştur. Bu örnekler, geleceğe yönelik olsa dahi somutlaşmış ihtiyaçların (nişan, kayıt, atama gibi) kabul edilebilir olduğunu göstermektedir.
• İşyeri ihtiyacında ekonomik gerekçeler: Bir Yargıtay 6. Daire kararında (12.09.2012, HGK 2012/560), yukarıda da değindiğimiz gibi, davacının rekabet koşulları nedeniyle zemin katta büro ihtiyacı iddiası incelenmiştir. Yargıtay, mevcut üçüncü kattaki işyerinin faaliyetlerini, iş hacmini ve tanıtım ihtiyacını değerlendirirken eksik inceleme yapıldığını belirterek kararı bozmuş ve bilirkişi incelemesi istemiştir. Bu karar, işyeri ihtiyaçlarında salt beyana değil, somut ticari verilere bakılacağını ortaya koyar. Neticede mahkeme yeniden yaptırdığı keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda, davacının reklam bürosu ihtiyacının gerçekten zorunlu olmadığı kanaatine vararak davayı reddetmiştir. Bu durum kiracılar lehine bir örnek teşkil eder: İşyerlerinde ihtiyaç iddiaları, konuta göre daha objektif kıstaslara vurulabiliyor.
• Tahliye sonrası evin başkasına kiralanması: Uygulamada bazen kiracılar, çıkarıldıktan sonra ev sahibinin evi hemen başkasına kiraya verdiğini tespit ederek mahkemeye koşarlar. Örneğin Ankara’da bir dosyada, kiracı çıkar çıkmaz evin ilana konulduğunu öğrenmiş ve bunu delillendirip tazminat talep etmiştir. Yargıtay, ilan vermeyi tek başına kiraya verme fiili saymasa da, ev gerçekten yeni kiracıya verilmişse tazminata hükmetmiştir. Örneğin 22.05.2019 tarihli Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararında, davalı ev sahibinin tahliyeden 4 ay sonra evi üçüncü kişiye kiraya verdiği sabit olduğundan, eski kiracıya 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenmesine karar verilmiştir. Bu gibi emsal kararlar, 3 yıl kuralının ciddiyetini vurgular.
• Kiracının menfi tespit talepleri: Bazı örneklerde kiracılar, henüz dava açılmadan önce ev sahibinin ihtiyaç iddiasının asılsız olduğunu ileri sürüp belirsizlikten kurtulmak için “menfi tespit davası” gibi bir yol denemişlerdir. Ancak mahkemeler, ortada açılmış bir tahliye davası yokken böyle bir tespit davasını dinlememektedir. Zira ihtiyaç olgusunun tespiti, kiracının eda davası şeklinde talep edebileceği bir hukuki korunma değil, ev sahibinin iddia etmesi halinde savunma ile ortaya konulacak bir durumdur. Bu nedenle kiracılar proaktif değil, reaktif davranmak durumundadırlar.
• Paylı mülkiyet ve ihtiyaç: Bir diğer senaryo, kiraya verenin birden çok kişi olması (örneğin bir evin birden fazla hissedarı var ve ortak malikler kirada olan evi geri almak istiyor). Bu durumda Yargıtay, ortak maliklerin çoğunluğunun davayı birlikte açması gerektiğini belirtmiştir. Örnek bir olayda, paydaşlardan sadece biri kendi ihtiyacı için dava açmış ancak diğer paydaşlar katılmamıştır; Yargıtay bu durumda dava ehliyetini yok sayıp reddetmiştir. Çözüm olarak, tüm paydaşların (veya çoğunluğun) birlikte hareket etmesi gerekir.

Bu senaryolar ve örnek kararlar, ihtiyaç nedeniyle tahliye hukukunun hem esneklik hem de suiistimale açık yönlerini ortaya koymaktadır. Yargıtay kararları, alt mahkemelere yol gösterici olup, her somut olay kendi özellikleri içinde değerlendirilmektedir. Kiracılar ve kiraya verenler için temel ders şudur: Gerçekten haklı olduğunuz durumlarda bu yola başvurun veya bu yola karşı direnin. Aksi halde yargı süreçleri sonunda yaptırımlarla karşılaşmak kaçınılmazdır.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nedir?

   İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin (ev sahibinin), kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracıyı tahliye ettirmek için açtığı dava türüdür. Bu davada ev sahibi, Türk Borçlar Kanunu m.350’ye dayanarak kira sözleşmesini sonlandırmak ister ve mahkemeden kiracının çıkmasını talep eder.

2. Hangi durumlar gerçek “ihtiyaç” sayılır?

   Kiraya verenin veya sayılan yakınlarının barınma veya çalışma amacıyla ciddi bir gereksinimi olması gerçek ihtiyaç sayılır. Örneğin ev sahibinin oturacak başka evi olmaması, kirada oturması, çocuğunun üniversite kazanması, evlenecek olması veya işyeri açacak olması gibi somut ve devamlı durumlar ihtiyaç olarak kabul edilir. Geçici, belirsiz veya lüks istekler ihtiyaç kapsamında değildir.

3. İhtiyaç iddiasında bulunabilecek yakınlar kimlerdir?

   TBK 350’ye göre ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, dede) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (örneğin bakmakla yükümlü olduğu kardeşi) için ihtiyaç gerekçesiyle tahliye davası açabilir. Bu sayılanlar dışındaki akrabalar veya üçüncü kişiler için ihtiyaç iddiası ileri sürülemez.

4. Kira sözleşmesi bitmeden ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir mi?

   Kural olarak hayır. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonu beklenmeli ve bitimden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanunda öngörülen 6 aylık fesih dönemleri ve 3 aylık ihbar sürelerine uyularak sözleşme feshedilmeli, fesih döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Sözleşme devam ederken, süre koşullarına uyulmadan açılan dava reddedilir.

5. Tahliye davası açmadan önce kiracıya ihtar göndermek zorunlu mu?

   Hayır, ihtar (yazılı bildirim) zorunlu değildir ancak faydalıdır. Kanun, ihtar gönderen kiraya verene dava açma süresini 1 kira yılı uzatma hakkı tanır. İhtar gönderilmezse ev sahibi süresinde (sözleşme bitimi + 1 ay içinde) doğrudan dava açabilir. Fakat önceden ihtar gönderip durumu bildirmek kiracının hazırlıklı olmasını sağlar ve sürenin uzamasına yarar.

6. Ev sahibi ihtiyaç iddiasını nasıl kanıtlar?

   Ev sahibi, ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu belge ve bilgilerle desteklemelidir. Örneğin kendi başka evi olmadığını tapu kayıtları ile, kirada oturduğunu kira kontratıyla kanıtlayabilir. İhtiyaç sahibinin kimliğini ve durumunu nüfus kayıtları, sağlık raporları, atama/emeklilik belgeleri, eğitim kayıtları gibi evraklarla ortaya koyabilir. Tanık beyanları da yardımcı delillerdir ancak tek başına yeterli olmayabilir. Mahkeme tüm delilleri değerlendirip ihtiyaç iddiasının inandırıcı olup olmadığına bakar.

7. İhtiyaç iddiası gerçeğe aykırıysa kiracı ne yapabilir?

   Kiracı, dava sırasında ev sahibinin ihtiyacının samimi olmadığını ispat etmeye çalışabilir. Örneğin ev sahibinin başka evi olduğunu, asıl niyetinin evi daha yüksek fiyata kiraya vermek veya satmak olduğunu kanıtlayan deliller sunabilir. Dava reddedilirse kiracı evde kalmaya devam eder ve mahkeme masrafları ev sahibine yüklenir. Eğer kiracı dava sonunda evden çıkar ancak sonra ev sahibinin evi 3 yıl dolmadan başkasına kiraladığını öğrenirse, TBK 355 gereği eski kiracı olarak en az bir yıllık kira tutarı kadar tazminat talep edebilir.

8. Tahliye kararı çıkarsa kiracı evi hemen boşaltmak zorunda mı?

   Tahliye kararı kesinleşip icra takibi başlatıldıktan sonra kiracının evi boşaltması gerekir. Mahkeme kararında genellikle belirli bir süre verilmez; karar kesinleşene kadar kiracı evde kalabilir, kesinleştikten sonra icra marifetiyle tahliye yapılabilir. Kiracı çok zor durumdaysa icra mahkemesinden makul bir süre talep etmeyi deneyebilir, ancak kanunen böyle bir hak tanınmamıştır. Uygulamada bazen kısa süreli insani ertelemeler olabilmektedir.

9. Ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle boşalttığı evi başkasına kiralayabilir mi?

   Hayır, 3 yıl boyunca kiralayamaz (haklı bir sebep olmadıkça). İhtiyaç iddiasıyla kiracıyı çıkaran ev sahibi, taşınmazı 3 yıl süreyle üçüncü kişilere kiraya verirse eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalır. Bu süre içinde ev sahibi evini sadece kendi kullanabilir veya boş tutabilir; başkasına kiralaması yasaktır. 3 yıl geçtikten sonra dilediğine kiralayabilir.

10. Yeni malik (evi yeni alan) ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir mi?

    Evet, yeni malik de ihtiyaç iddiasıyla dava açabilir ancak özel şartları vardır. Yeni sahibi, evi satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak ihtiyacı olduğunu bildirmeli ve 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açmalıdır. Bu süre ve bildirim şartlarına uyarsa, sözleşme süresini beklemeden 6 ay sonra kiracıyı çıkarabilir. Aksi halde, genel kurallara tabi olur ve eski sözleşmenin bitimini beklemesi gerekir.

11. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?

    Davanın süresi mahkemelerin iş yüküne göre değişir. Genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında ilk derece kararı çıkar. Tarafların istinaf veya temyize gitmesi halinde süreç uzayabilir (toplamda 2-3 yılı bulabilir). Bu süre zarfında kiracı kira ödemeye devam eder. Davayı kazanan taraf, yargılama giderlerini karşı taraftan alır.

12. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

    Hayır. Ev sahibi öncelikle yargı yoluna başvurmalıdır; kendi kendine kiracıyı çıkaramaz. Mahkeme kararı olmadan ihtiyaç iddiasıyla kiracıyı tahliye etmek mümkün değildir. Karar çıktıktan ve kesinleştikten sonra dahi icra memuru aracılığıyla tahliye yapılır, ev sahibi doğrudan müdahale edemez. Aksi takdirde kiracı hukuki korumadan yararlanabilir ve ev sahibinin müdahalesi haksız ise tazminat veya ceza yaptırımları söz konusu olabilir.