Alt Kira Sözleşmesi

Alt kiracılık, basit anlatımıyla kiracının kiraladığı yeri bir başka kişiye yeniden kiralaması anlamına gelir. Halk arasındaki tabiriyle “kiracının kiraya vermesi” durumu olarak da bilinir. Bu kurum, Türk Borçlar Kanunu kapsamında ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir ve hem konut kiralarını hem de işyeri (çatılı işyeri) kiralarını ilgilendiren önemli hukuki sonuçlar doğurur. Alt kira uygulaması, hem kiracı (ana kiracı) hem de mülk sahibi (kiraya veren) bakımından çeşitli hak ve yükümlülükler getirir. Bu yazıda, alt kira sözleşmesinin yasal çerçevesini Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri ışığında ele alacak; tanımından kapsamına, konut ve işyeri kiralarındaki farklılıklardan tarafların sorumluluklarına kadar tüm yönleriyle inceleyeceğiz. Ayrıca Yargıtay kararları doğrultusunda güncel uygulamalara değinerek alt kiralamanın pratikte nasıl yorumlandığını ortaya koyacağız.

Alt Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Kapsamı

Alt kira sözleşmesi, mevcut bir kira ilişkisi içerisinde kiracının, kiralanan malı (örneğin evi, işyerini veya başka bir taşınmazı) üçüncü bir kişiye kiraya vermesiyle oluşan ikinci bir kira ilişkisidir. Bu ilişkide:

• Ana kiracı (alt kiraya veren): Kiralayan sıfatıyla hareket eden, asıl kira sözleşmesinde kiracı konumundaki kişidir. Ana kiracı, kiralananı kendi kiraladığı şartlarla veya belirli izinler çerçevesinde bir başkasına kiraya verir.
• Alt kiracı: Kiralananı kullanma hakkını, ana kiracı ile yaptığı alt kira sözleşmesiyle elde eden üçüncü kişidir. Alt kiracı, ana kiracıya belirli bir kira bedeli ödeyerek kiralananı kullanma hakkına sahip olur.
• Kiraya veren (mülk sahibi): Asıl kira sözleşmesinde kiraya veren taraf olup alt kira sözleşmesinde doğrudan taraf değildir. Yani alt kiracı ile kiraya veren arasında doğrudan bir sözleşmesel bağ bulunmaz.

Kapsam olarak, alt kira sözleşmesi hem adi kira ilişkilerinde (örneğin mobilya, araç gibi taşınır kiralarında) hem de taşınmaz kiralarında (özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları) gündeme gelebilir. Ancak alt kira en çok taşınmaz kiralarında, özellikle ev ve işyeri kiralarında, uygulamada karşımıza çıkar. Kiracı, kiraladığı taşınmazın tamamını alt kiraya verebileceği gibi, bir kısmını da alt kiracıya bırakabilir. Örneğin bir kiracı, kiraladığı dairenin bir odasını alt kiracıya kiralayabilir veya büyük bir işyerinin bir bölümünü alt kiraya verebilir.

Alt kira sözleşmesi bağımsız bir sözleşmedir: Alt kiralama, ana kira sözleşmesinden ayrı ve bağımsız bir kira sözleşmesidir. Yani ana kiracı ile alt kiracı kendi aralarında ayrı bir kontrat yaparak alt kira ilişkisini kurarlar. Bu sözleşme, kendi koşullarını içerebilir (kira bedeli, kullanım amacı, süre gibi). Ancak alt kira sözleşmesinin geçerliliği ve devamı, asıl kira sözleşmesine sıkı sıkıya bağlıdır. Alt kiracının kiralananı kullanma hakkı, ana kiracının kiraya verenden kaynaklanan kullanım hakkından doğar. Bu nedenle alt kira sözleşmesi, asıl kira sözleşmesinin kapsam ve süresi ile sınırlı bir tali hak niteliğindedir.

Alt kira sözleşmesinin hukuki niteliği: Alt kiralama, TBK anlamında kiracının sahip olduğu kullanım hakkını üçüncü kişiye devretmesinin bir yoludur. Hukuki olarak kiracının, kiralananı kullanma alacağını (kiradan doğan kullanım hakkını) kısmen veya tamamen bir başkasına devretmesi söz konusudur. Bu devir, teknik anlamda bir alacağın devri niteliğindedir ve bu nedenle ilgili yasal koşullara uygun olmalıdır. Alt kira sözleşmesi sonucunda kiraya veren ile alt kiracı arasında sözleşmeden doğan doğrudan bir ilişki oluşmaz. Kiraya veren, alt kiracıya karşı doğrudan doğruya borç altına girmez; örneğin alt kiracının kiraya verenden doğrudan doğruya bir ifa talep etme hakkı yoktur. Bununla birlikte alt kiracı, kiralananı kullandığı sürece kanundan doğan bazı dolaylı yükümlülüklere tabidir ve bazı durumlarda kiraya veren, alt kiracının eylemleri nedeniyle haklarını alt kiracıya karşı da ileri sürebilir (aşağıda detaylandırılacaktır).

Örneklerle kapsam: Alt kira uygulaması, pratikte çeşitli şekillerde görülebilir. Örneğin, kiracı olarak oturduğunuz bir konutu, geçici bir süre şehir dışında olacağınızdan dolayı bir başkasına kiralamak istiyorsanız, bu bir alt kira sözleşmesi olacaktır. Aynı şekilde, bir işletme sahibi kiracı, kiraladığı işyerinin bir bölümünü başka bir işletmeye kiraya vererek alt kiracı kabul edebilir. Her iki durumda da alt kiralama, yasaların öngördüğü koşullara uygun yapılmalıdır.

Alt Kiracılık ile Kira İlişkisinin Devrinin Farkı

Alt kiralama (kiracının kiracısı) ile kira ilişkisinin devri (kiracılığın devri) birbirinden farklı hukuki işlemlerdir ve sonuçları da farklıdır. Uygulamada bu iki kavram sıkça karıştırılabildiği için aralarındaki farkı açıklamak önemlidir:

• Alt kiralama: Az önce tanımlandığı gibi, kiracının kiralanan malı üçüncü bir kişiye kiraya vermesidir. Bu durumda asıl kira sözleşmesi devam eder, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişki sürer. Kiracı sadece kullanma hakkını alt kiracıya devrederek ikinci bir kira sözleşmesi tesis etmiştir. Kiraya veren halen ana kiracısından kira bedelini almaya, sözleşmeden doğan diğer yükümlülüklerin ifasını talep etmeye devam eder. Alt kiracı ise kira bedelini ana kiracıya öder ve kiralananı kullanma hakkını ana kiracıdan türev bir şekilde elde eder. Kiraya veren ve alt kiracı arasında doğrudan bir akdi bağ yoktur.
• Kira ilişkisinin devri (kiracılığın devri): Bu işlem, mevcut kira sözleşmesinin kiracı tarafının değişmesi demektir. Kiracı, kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve yükümlülüklerini bir başka kişiye devreder. TBK m. 323 uyarınca, kiracı kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren yazılı rıza gösterdiğinde, kira sözleşmesinin tarafı değişir: Yeni kişi kiracı olarak kiraya verenin sözleşmesindeki muhatabı haline gelir, eski kiracı ise sözleşmeden tamamen veya kısmen çıkar. Kira ilişkisinin devri, üç taraflı bir anlaşma ile veya kiraya verenin katıldığı bir devir sözleşmesi ile gerçekleşir. Devralan yeni kiracı, tüm hak ve borçlarıyla kira sözleşmesine dahil olur; devreden eski kiracı ise kural olarak borçlarından kurtulur. Ancak işyeri kiralarında TBK 323/3’e göre devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar en fazla iki yıl boyunca devralanla birlikte kiraya verene karşı müteselsil (ortak) sorumlu olmaya devam eder. Bu hüküm, işyeri kiralarında kiraya vereni korumak amacıyla getirilmiştir.

Başlıca farklar:

1. Taraf ilişkisi: Alt kirada asıl sözleşme aynen sürer ve kiraya veren ile orijinal kiracı arasındaki hukuki bağ devam eder. Kira ilişkisinin devrinde ise kiracı değişir, eski kiracı sözleşmeden çıkar ve yerini yeni kiracı alır.
2. Sözleşme sayısı: Alt kirada iki ayrı sözleşme vardır (kiraya veren ↔ kiracı arasındaki asıl sözleşme ve kiracı ↔ alt kiracı arasındaki alt kira sözleşmesi). Kiracılığın devrinde ise tek sözleşme devam eder, sadece taraf değişir.
3. Onay ve koşullar: Her ikisi de kiraya verenin iznine tabidir ancak farklı hükümlere tabi olabilir. Alt kiralama için TBK 322’de özellikle konut ve çatılı işyerinde kiraya verenin yazılı rızası şart koşulmuştur. Kiracılığın devrinde TBK 323, tüm kira türleri için kiraya verenin yazılı rızasını arar; ayrıca işyeri kiralarında kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça rızadan kaçınamaz (yani işyeri kiralarında kiracının değişmesine makul bir gerekçe yoksa, kiraya veren onay vermek zorundadır). Alt kiralamada ise kiraya verenin rıza verme zorunluluğu yoktur, tamamen takdirine bağlıdır (rızayı vermek veya vermemek konusunda, kanun işyerinde de özel bir sınırlama getirmemiştir).
4. Sorumluluk: Alt kirada, ana kiracı kiraya verene karşı sorumluluğunu sürdürür (hatta alt kiracının fiillerinden de sorumlu olabilir). Kira ilişkisinin devrinde, eğer devreden eski kiracı tamamen çıkıyorsa (özellikle konut kiralarında), devredenin sorumluluğu son bulur; işyeri kiralarında ise yukarıda belirtildiği gibi sınırlı bir süre ortak sorumluluk devam eder.
5. Alt kiracının durumu: Kiracılığın devrinde alt kiracı kavramı olmaz; yeni kiracı doğrudan kiraya verenin kiracısıdır. Alt kiralamada ise alt kiracı hiçbir zaman kiraya verenin doğrudan kiracısı haline gelmez (ancak taraflar sonradan yeni bir sözleşme yaparsa o başka bir durumdur).

Özetle, alt kiralama kiracının kiralananı başkasına kullandırmasıdır ve üç taraflı bir ilişki doğurur (kiraya veren–kiracı–alt kiracı). Kira sözleşmesinin devri ise iki taraflı ilişkinin kiracı tarafının değişmesi demektir. Hukuken alt kiralama, kiracının sözleşmeden doğan kullanım hakkını devretmesi olarak yorumlanırken; kiracılığın devri, sözleşmenin taraf değiştirerek devam etmesidir. Her iki işlem de kiraya verenin iznine bağlı olup, izinsiz yapılmaları durumunda kiraya verene sözleşmeyi fesih hakkı doğabilir (aşağıda bu konuya değinilecektir).

Konut ve İşyeri Kiralarında Alt Kira Hükümlerinin Farklılıkları

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiraları için kiracıyı koruyan ve kiraya vereni de dengeleyen özel hükümler getirmiştir. Alt kira konusunda da konut ve işyeri kiraları bakımından bazı farklı ve özellikle daha sıkı düzenlemeler söz konusudur:

• Yazılı rıza şartı: TBK m. 322/2’ye göre “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.” Yani kiralanan yer eğer bir konut (mesken) ya da çatılı işyeri niteliğindeyse, kiracının alt kira yapabilmesi için kiraya verenin önceden yazılı olarak rıza göstermesi şarttır. Bu, kanunun emredici bir kuralıdır ve bu tür kiralarda alt kiralama serbestisi sınırlandırılmıştır.
• Diğer kira türleri (örneğin açık arazi, taşınır mal kiraları): Kiralanan mal konut veya çatılı işyeri sayılmıyorsa (mesela tarlalar, dükkân niteliği olmayan açık alanlar, taşınırlar vb.), TBK 322/1 uyarınca kiracı, kiraya verene zarar verecek önemli bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı alt kiraya verebilir veya kullanım hakkını devredebilir. Yani konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda kanun, kiracının alt kiralama yapmasına ilke olarak izin verir; burada yazılı izin aranmaz, ancak alt kiralama kiraya vereni zarara uğratmamalıdır. Örneğin, bir tarla kiralayan kiracı, tarlanın bir bölümünü başka bir çiftçiye alt kira vererek kullandırabilir; yeter ki bu durum kiraya verenin menfaatine ciddi bir zarar riski oluşturmasın (kullanım amacı değişikliği, aşırı yıpratma gibi hususlar olmamalıdır). Dikkat: Her ne kadar kanun bu şekilde izin verse de, kira sözleşmesinde aksine bir hüküm bulunabilir. Kiraya veren, konut ve işyeri dışındaki kiralar için de sözleşmeye “kiracı kiralananı alt kiraya veremez” şeklinde bir madde koyabilir. Böyle bir durumda, kiracı sözleşmeye aykırı hareket edemeyecektir; aksi halde sözleşme ihlali meydana gelir.
• Özel Kanunlara tabi kiralar: Konut ve çatılı işyeri kiraları dışında kalan bazı kira türleri (örneğin kamuya ait taşınmazların kiralanması, turizm tesislerinin kiralanması gibi) özel kanun veya yönetmeliklerle farklı düzenlemelere tabi olabilir. Ancak genel anlamda TBK 322, tüm kira sözleşmeleri için genel çerçeveyi çizerken, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından daha korumacı bir yaklaşım benimsemiştir. Bunun sebebi, bu tür kiralarda kiracının barınma ve işyeri devamlılığı gibi kritik menfaatlerinin bulunması ve kira ilişkisinin genellikle uzun süreli olmasıdır. Dolayısıyla kanun koyucu, konut ve işyeri kiralarında alt kiralamayı ancak kiraya verenin açık iznine bağlayarak, mülk sahibinin kontrolünü ve menfaatini güvence altına almak istemiştir.
• Rızanın kapsamı: Konut ve işyeri kiralarında aranılan yazılı rıza, alt kiralamanın yapılabilmesi için olmazsa olmaz bir şarttır. Kiraya veren bu rızayı başlangıçta kira sözleşmesi içinde verebilir (örneğin sözleşmeye “Kiracı, kiraya verenin izni ile/ veya doğrudan izinli olarak alt kiraya verebilir” şeklinde bir hüküm konabilir) ya da sonradan ayrı bir yazılı belge ile onay verebilir. İşyeri kiralarında (kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyerleri) her ne kadar kira ilişkisinin devrinde kiraya verenin haklı sebep olmadıkça rıza göstermekten kaçınamaması gibi bir kural olsa da, alt kiralama konusunda böyle bir zorunluluk yoktur. Yani kiraya veren, ister konut ister işyeri olsun, alt kiralamaya izin verip vermemekte serbesttir; kanun onu rıza vermeye zorlamaz. Kiraya veren açısından bakıldığında, konut ve işyeri kiralarında alt kiracının kim olacağı, ödeme gücü, kullanım amacı gibi konular mülk sahibinin mülkiyet hakkını ilgilendirdiğinden, rıza konusunda takdir hakkı tanınmıştır.
• Kontrattaki hükümler: Konut ve işyeri kiralarında genellikle kira sözleşmelerine alt kiralama yasağı koyulur. Bu, uygulamada kiraya verenlerin çoğunlukla başvurduğu bir yöntemdir. Sözleşmede zaten “kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralananı başkasına kiralayamaz” ya da kısaca “alt kiralama yasaktır” hükmü bulunur. Bu hüküm, TBK 322/2’nin gereğini tekrar ederek tarafları bağlar. Bazı durumlarda ise sözleşmede alt kiralamaya belirli koşullarla izin verilebilir (örneğin sadece belirli kişilere veya belirli süre için vb.). Burada unutulmaması gereken nokta, TBK 322/2 emredici nitelikte olduğu için konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin rızasını tamamen bertaraf eden bir sözleşme maddesi yapılamaz. Örneğin, kanuna rağmen “kiracı alt kiraya verme hakkına sahiptir, izin aranmaz” gibi bir hüküm konulsa dahi, bu hüküm kiraya vereni bağlayıcı olmayacaktır (zira kanun, yazılı rıza şartını emretmektedir). Buna karşılık, daha sıkı bir düzenleme getirip “kesinlikle alt kira yapılamaz” demek ise kiracının kanundan doğan hakkını sınırladığından tartışmalıdır; ancak TBK 322’deki kural kiracının lehine bir hak değil, kiraya vereni koruyucu bir düzenleme olduğundan, uygulamada sözleşmeyle alt kiralama yasağı getirilmesi geçerli kabul edilmektedir. Zaten kanun da rıza olmadıkça alt kirayı yasakladığı için, sözleşmedeki yasak hükmü bu yasal durumu teyit etmiş olur.

Sonuç olarak, konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira hükümleri, diğer kira türlerine göre daha katı ve kiraya veren lehine düzenlenmiştir. Kiracının, evi veya işyerini bir başkasına kullandırmak istemesi halinde mutlaka ev sahibinden yazılı izin alması gerekmektedir. Aksi takdirde yapılan alt kira anlaşması hukuken geçersiz olacak ve kiracı, kiraya verene karşı sözleşmeye aykırılıktan sorumlu duruma düşecektir. Diğer taraftan, konut/işyeri dışındaki kiralarda ise kiracı, kanunun belirttiği sınırlar içerisinde kiralananı alt kiraya verebilir; bu durum kiraya verene, özel bir zarar riski yoksa normalde bir itiraz hakkı doğurmaz (sözleşmede aksine hüküm olmadıkça).

Kiraya Verenin Yazılı Rızasının Gerekliliği

Kiraya verenin yazılı rızası, alt kira sözleşmesinin özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlilik şartıdır. Bu başlık altında, bu rıza kavramının ne anlama geldiğini, nasıl ve ne zaman alınması gerektiğini, yokluğunun sonuçlarını inceleyelim.

• Yasal dayanak: TBK m. 322/2, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının alt kira yapabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını şart koşmuştur. Yazılı şekil, burada ispat koşulu olmanın ötesinde geçerlilik şartı olarak değerlendirilebilir. Yani rıza beyanının yazılı olarak verilmemesi durumunda, rızanın varlığı iddiası geçerli kabul edilmeyebilir. Kiraya verenin sözlü onayı, tanık beyanı gibi ispat araçları kural olarak yetersizdir; mutlaka yazılı bir belgeyle izin verilmiş olması gerekir.
• Rızanın şekli ve zamanı: Kiraya verenin rızası, yazılı şekilde olmak koşuluyla serbestçe verilebilir. Genellikle iki yöntem vardır:
  1. Kira sözleşmesinde peşinen rıza: Taraflar, asıl kira kontratı düzenlenirken bir madde ekleyerek kiraya verenin alt kiraya verme konusunda onayını belirtebilirler. Örneğin, “Kiraya veren, kiracının gerekli gördüğü takdirde konutu başkasına alt kiraya vermesine rıza göstermektedir” şeklinde bir hüküm, ileride ayrı bir izin almaya gerek kalmaksızın kiracının alt kira yapabileceği anlamına gelebilir. Bu tür bir peşin rıza genellikle koşula bağlanabilir (örneğin alt kiracı adayının kiraya veren tarafından onaylanması kaydıyla vb.), ancak açıkça verilmişse kiraya vereni bağlar.
  2. Sonradan izin belgesi: Kiracı, alt kiraya vermek istediğinde, kiraya verenden ayrıca bir yazılı izin alabilir. Bu genellikle bir dilekçe veya muvafakatname şeklinde olur. Kiraya veren, “… adresli/… nitelikli kiralananı, kiracının falanca kişiye alt kira vermesine muvafakat ediyorum” şeklinde bir belge imzalayarak onay verebilir. Bu belgenin de yazılı olarak düzenlenmesi ve tercihen kiraya veren tarafından ıslak imzalı şekilde verilmesi gerekir. Noter onayı zorunlu değildir ancak ileride ispat kolaylığı açısından alınabilir.
• Yazılı rızanın kapsamı: Kiraya verenin izni, alt kira ilişkisini geçerli kılan temel unsurdur. Bu izin verilirken kapsamının netleştirilmesi faydalıdır. Örneğin kiraya veren, kiracının yalnızca belirli bir alt kiracıya, belirli bir süre için alt kira vermesine rıza gösterebilir. Eğer rıza genel nitelikte verilmişse, kiracı o genel izin sınırlarında dilediği alt kiracıyı bulabilir. Ancak uygulamada kiraya verenler çoğu kez alt kiracıyı da tanımak isteyip, rızayı kişiye özel vermektedir. Konut kiralarında ev sahipleri, evlerini kimin kullanacağını bilmek ister; işyeri kiralarında da mülk sahipleri, işyerinde hangi işletmenin faaliyet göstereceğini kontrol etmek isteyebilir. Bu nedenle rızanın, alt kiracının kimliğini, alt kira süresini, kira bedelini vs. içeren detaylı bir onay şeklinde olması, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları engeller.
• Rızanın verilmemesi: Kiraya veren, alt kiralama talebine yazılı rıza vermek zorunda değildir (işyeri kiralarında kira devrindeki haklı sebep kuralı, alt kira için geçerli değildir). Kiraya veren, kendi takdirine göre bu talebi reddedebilir. Reddetme halinde kiracı alt kiralama yaparsa, bu hukuka aykırı olacaktır. Kiracının bu durumda ya alt kira planından vazgeçmesi ya da kiraya vereni ikna etmesi gerekir. Kiraya verenin rıza vermemesi herhangi bir gerekçeye dayanmak zorunda değildir; örneğin “ben evimi başkasına kiralamanı istemiyorum” demesi yeterlidir.
• Yazılı rıza olmadan alt kira yapılırsa: Eğer kanunun aradığı durumda (konut/işyeri) kiracı, ev sahibinin yazılı iznini almadan alt kiraya vermişse, bu sözleşme hukuken sakattır. Burada iki yönlü sonuç doğar:

• • Kiraya veren – kiracı ilişkisi açısından: Kiracı, kira sözleşmesine ve TBK 322 hükmüne aykırı davrandığı için kiraya veren açısından sözleşmeyi ihlal etmiştir. Bu durum kiraya verene haklı fesih imkânı tanır (detayları bir sonraki bölümde incelenecek). Yani kiraya veren, kiracıyı tahliye etmek üzere yasal süreç başlatabilir çünkü izinsiz alt kiralama, sözleşmeye aykırı kullanım anlamına gelir.
  • Kiracı – alt kiracı ilişkisi açısından: Kiracının alt kiracı ile yaptığı sözleşme, geçerlilik şartı olan ev sahibi izni eksik olduğu için hukuken geçersiz (batıl) sayılabilir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun emredici olarak “olmadıkça kiralayamaz” dediği için, bu bir yasak hükmüdür ve aksine yapılan sözleşme hükümsüz kabul edilir. Bu durumda alt kiracı aslında kiralananda hukuki bir hakka dayanmaksızın oturuyor olacaktır. Alt kiracı, elinde yazılı izin olmadığı için, kiraya verenin talebi halinde çıkmak zorundadır. Ancak alt kiracı, bu geçersiz sözleşme yüzünden uğradığı zararları (örneğin ödediği depozito veya peşin kira varsa) ana kiracıdan talep edebilir. Kiracı ise kendi kusuru ile izinsiz iş yaptığından alt kiracıya karşı tazminat sorumluluğu riskiyle karşılaşabilir. Yani yazılı rıza alınmadan alt kiralama yapmak, kiracıyı sadece ev sahibiyle değil, alt kiracısıyla da hukuki sorunlara açık hale getirmektedir.

• İspat meselesi: Uygulamada bazen kiraya verenler, sözlü olarak izin verdiklerini ileri sürüp sonradan inkâr edebilmektedir veya kiracı “ev sahibi bana izin vermişti” diyebilmektedir. Kanunun yazılı şekil aramasının amacı tam da bu tür itilafların önüne geçmektir. Eğer ortada yazılı bir muvafakatname yoksa, kiraya verenin izin verip vermediği hususu ispatlanamayacağı için mahkemeler genellikle kiracı aleyhine karar verir. Özetle, yazılı rıza yoksa izin de yoktur şeklinde değerlendirilir.

Kiraya verenin yazılı izni, her iki tarafın da haklarını koruyan bir mekanizmadır. Kiraya veren, malını kullanacak kişiyi kontrol etme hakkını saklı tutarken; kiracı ise izin almak suretiyle sorumluluğunu netleştirir ve hukuki güvence elde eder. Bu nedenle, pratikte kiracılar alt kiralama düşüncesi oluşur oluşmaz durumu ev sahibine açıkça iletmeli ve mutlaka yazılı onay almalıdır. Aksi takdirde, alt kira sözleşmesi yapmanın yaratacağı riskler oldukça yüksektir.

Kiraya Verenin Doğrudan Alt Kiracıya Karşı Tahliye Hakkı

Alt kiralama ilişkisi üç taraflı bir yapı doğurduğundan, kiraya verenin alt kiracıya karşı hakları da incelenmelidir. Normalde kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi yoktur; bu nedenle kiraya verenin haklarını genellikle kendi kiracısına karşı kullanması beklenir. Ancak bazı durumlarda kanun, kiraya verene alt kiracıya karşı doğrudan bazı hakları kullanma imkânı tanımıştır. Özellikle tahliye (evacuasyon) konusunda kiraya veren, alt kiracıyı da hedef alan adımlar atabilir:

• TBK 322/3’ün sağladığı haklar: Kanunun alt kira ile ilgili 322. maddesinin son fıkrası, “Kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.” demektedir. Bu ne anlama gelir? Örneğin, kiraya verenin kiracıya karşı kira sözleşmesine aykırılıklar nedeniyle tahliye davası açma hakkı varsa, bu hakkını alt kiracının varlığı durumunda da alt kiracıya yöneltebileceği anlamına gelir. Özellikle alt kiracı, kiralananı sözleşmede belirlenenden farklı ve izinsiz bir şekilde kullanıyorsa (mesela konutu izinsiz işyeri olarak kullanmak gibi), kiraya veren doğrudan alt kiracıyı muhatap alarak müdahale edebilir. Pratikte bu genelde şöyle olur: Kiraya veren, kira sözleşmesini fesheder ve tahliye davası açar; dava sonucunda sadece ana kiracı değil, alt kiracı da çıkarılabilir. Hatta bazı durumlarda kiraya veren, alt kiracıya karşı haksız işgal davası veya doğrudan icra yoluyla tahliye girişiminde bulunabilir (özellikle alt kiralama izinsiz ise, alt kiracı kiralananda haksız olarak bulunuyor kabul edileceğinden).
• Doğrudan tahliye senaryosu: Diyelim ki kiraya veren, kiracının izinsiz alt kiralama yaptığını tespit etti ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih sürecini başlattı. Bu süreç sonunda mahkemeden tahliye kararı alındığında, icra aşamasında evde/işyerinde alt kiracı mevcut olabilir. İcra İflas Kanunu m. 276 uyarınca, eğer tahliye esnasında taşınmazda kiracıdan başka birisi (3. kişi) bulunursa ve bu kişi orada haklı bir sebeple oturduğuna dair resmi bir belge gösteremezse, derhal tahliye edilir. Alt kiracı, elinde kiraya veren ile yapılmış resmi bir sözleşme olmadığı için, icra memuruna asıl kira sözleşmesini ya da muvafakati gösterse dahi bu resmi vesika sayılmayabilir. Sonuç olarak alt kiracı, tahliye ilamı kiracı hakkında olsa da, evde bulunduğu tespit edildiğinde doğrudan doğruya tahliye edilir. Yargıtay uygulaması da bu yöndedir: Kiraya verenin kiracı aleyhine aldığı tahliye kararları, alt kiracıyı da kapsar çünkü alt kiracının hakları ana kiracıya bağlıdır ve asıl sözleşme bitince alt kiracının kalma hakkı kalmaz.
• Kiraya veren-alt kiracı doğrudan dava ilişkisi: Normal koşullarda kiraya veren, hukuki işlemlerini kendi kiracısına yöneltir. Örneğin kira alacağı için kiracıyı icraya verir, tahliye için kiracıya dava açar. Alt kiracıya doğrudan dava açılması, genellikle alt kiracının haksız işgalci konumunda olduğu durumlarda görülür. Eğer alt kiralama sözleşmesi geçersiz veya izinsiz olduğu için kiraya veren tarafından tanınmıyorsa, kiraya veren alt kiracıyı kendisine karşı işgalci (fuzuli şagil) olarak kabul eder ve tahliye talep edebilir. Hatta kiraya veren, isterse alt kiracıya karşı ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası dahi açabilir, çünkü alt kiracı kiraya verene doğrudan kira ödememiş fakat malını kullanmıştır. Ancak bu gibi durumlarda alt kiracı, kendisini alt kira sözleşmesiyle orada bulunduran ana kiracıya rücu etmek durumunda kalacaktır.
• Yargı kararlarından örnek: Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, ana kiracı (bir belediye) kira sözleşmesine aykırı olarak taşınmazı alt kiracıya vermiş ve bu nedenle hakkında tahliye kararı alınmıştır. Tahliye kararının icrası sırasında alt kiracı “ben alt kiracıyım” diyerek çıkmamak istemiştir. Mahkeme, alt kiracının kiralananda kalma hakkı olmadığına hükmetmiştir. Gerekçe olarak, alt kiracının kiracılık hakkı kiracıya bağlıdır ve kiraya veren ile kiracı arasındaki sözleşme sona erince alt kiracının da hakkı sona erer. Dolayısıyla kiraya verenin elindeki tahliye kararı alt kiracıyı da kapsamıştır. Bu örnek gösteriyor ki, kiraya veren dolaylı da olsa alt kiracıyı tahliye ettirme gücüne sahiptir.
• Kiraya verenin hapis hakkı: Kiraya verenin, ödenmemiş kira bedelleri için kiralanan yerdeki eşyalar üzerinde hapis hakkı bulunmaktadır. TBK m. 336 hükmü, kiraya verene, kiralananda bulunan kiracıya ait taşınırlar üzerinde alacağına karşılık hapis uygulama imkânı verir. Bu hak, alt kiracının eşyalarını da kapsayacak şekilde genişletilmiştir. Yani kiraya veren, alt kiracının ana kiracıya olan kira borcunu aşmamak kaydıyla, alt kiracının kiralanan yere getirdiği eşyalar üzerinde de hapis hakkını kullanabilir. Bu oldukça önemli bir ayrıntıdır: Örneğin ana kiracı kirayı ödemeden ortadan kayboldu ve alt kiracı hala evde; kiraya veren, alt kiracının eşyalarına da (kendi alacağı oranında) el koyma hakkına sahip olabilir. Böylece kiraya veren, alacağı riske girdiğinde alt kiracı üzerinde dolaylı bir baskı unsuru elde etmektedir. Alt kiracı ise bu durumda borcunu ana kiracıya ödemediğini ispat ederek eşyalarını kurtarmak veya ödediği halde kira bedelinin ana kiracı tarafından iletilmediğini görüp eşyalarını kaybetme riskiyle karşılaşabilir. Bu düzenleme, alt kiralama yasağına rağmen yapılmış bir alt kiralama dahi olsa, kiraya verenin hakkını güvence altına alma amacını taşır.

Sonuç olarak, kiraya veren her ne kadar alt kira sözleşmesinin tarafı olmasa da, kiralanan mal üzerindeki mülkiyet hakkı ve asıl sözleşmeden doğan hakları sayesinde alt kiracıya karşı da belirli durumlarda doğrudan hareket edebilir. Özellikle alt kiracının varlığı kiraya verene bir zarar, risk veya sözleşme ihlali durumu yaratmışsa, kiraya veren hem kiracısına karşı hem de gerektiğinde alt kiracıya karşı tahliye dahil hukuki yollara başvurabilir. Bu durum alt kiracılar açısından önemli bir risk unsurudur; zira ana kiracının sorumluluğu altında kalmakta ve kiraya verenin yaptırımlarıyla karşı karşıya kalabilmektedirler.

Ana Kiracının Sorumluluğu

Ana kiracı (asıl kiracı), alt kira ilişkisine girdiğinde çift yönlü sorumluluk taşır: Hem kiraya verene karşı devam eden sorumlulukları vardır, hem de alt kiracıya karşı yeni sorumluluklar üstlenir. Alt kira, ana kiracıyı sorumluluktan kurtaran bir yöntem değildir; tam tersine, sorumluluk alanını genişleten bir uygulamadır. Bu bölümde ana kiracının sorumluluklarına iki açıdan bakacağız: Kiraya verene karşı sorumlulukları ve alt kiracıya karşı sorumlulukları.

• Kiraya verene karşı sorumlulukları: Alt kiralama yapıldı diye ana kiracının, kiraya verene karşı yükümlülükleri ortadan kalkmaz. Asıl kira sözleşmesinin tarafı halen ana kiracıdır. Bu nedenle:
  • Kira bedeli ödeme sorumluluğu: Ana kiracı, alt kiracıdan kira alsın veya almasın, kiraya verene karşı kira bedelini ödemek zorundadır. Alt kiracı, kendi ödediği kira miktarından sorumlu olsa da, kiraya veren bu bedeli doğrudan alt kiracıdan talep edemez. Kiraya veren, sözleşmeye göre kirayı ana kiracıdan talep edecektir. Dolayısıyla alt kiracı kira ödemesini yapmazsa veya eksik yaparsa, kiraya veren alacağını yine ana kiracıdan isteyebilir. Bu durumda ana kiracı kiraya verene ödemek zorunda kalır, sonra alt kiracısına karşı rücu hakkını kullanabilir. Ancak kiraya verene karşı ödeme yapılmadığı sürece sorumlu olan kişi ana kiracıdır.
  • Sözleşmeye uygun kullanım sorumluluğu: Kiracı, TBK m. 316 gereği kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmakla yükümlüdür. Alt kiracının varlığı, bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz. Eğer alt kiracı, kiralananda sözleşmeye aykırı bir fiil yaparsa (örneğin konutta izinsiz tadilat, işyeri olarak kullanma, komşuları rahatsız etme gibi) kiraya veren yine ana kiracıya döner. Çünkü kiraya verenin muhatabı odur. Ana kiracı, alt kiracının fiillerinden dolayı kiraya verene karşı sorumlu tutulur. Kanun da TBK 322/3’te açıkça “Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınan kullanım şeklinin dışında kullanırsa, kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur” demiştir. Yani alt kiracı yüzünden oluşan her tür zarar, ihlal veya kusur, sanki ana kiracı yapmış gibi kiraya veren tarafından değerlendirilir. Örneğin alt kiracı evde hasar verdiyse, kiraya veren bunu ana kiracıdan tazmin isteyebilir; alt kiracı komşularla kavga edip apartmana zarar verdiyse, gene ana kiracı muhatap alınır.
  • Diğer borçlar: Kiralananın bakım ve temizlik yükümlülüğü, aidatların ödenmesi, sözleşme sonunda geri verme borcu gibi tüm konularda ana kiracı sorumludur. Alt kiracı evi boşaltmazsa, ana kiracı kiraya verene karşı evi tahliye edilmiş halde teslim etme borcunu ihlal etmiş olur. Yani ana kiracı, alt kiracının da çıkmasını sağlamakla mükelleftir. Aksi takdirde, kiraya veren karşısında kira süresi bitiminde boş teslim borcunu yerine getirmediği için sorumlu olur (ve muhtemelen haksız işgal tazminatı gibi taleplerle karşılaşabilir).
• Alt kiracıya karşı sorumlulukları: Ana kiracı, alt kiracı ile yaptığı alt kira sözleşmesinin de tarafıdır ve o sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır. Bu kapsamda:
  • Kiralananı kullanıma elverişli halde teslim: Nasıl ki kiraya veren ana kiracıya karşı kiralananı sözleşmeye uygun biçimde teslim etmek zorundaysa, ana kiracı da alt kiracısına karşı aynı şekilde davranmalıdır. Kiralananın ayıplı olması durumunda alt kiracı, doğrudan kiraya verene değil ana kiracıya başvuracaktır. Örneğin alt kiracı eve taşındığında su tesisatı çalışmıyorsa, bunu ana kiracıdan gidermesini talep eder. Ana kiracı da kendi ev sahibine durumu iletmek zorunda kalabilir, ancak alt kiracı ile arasında akdi ilişki olduğu için alt kiracı ondan tazminat bile isteyebilir. Bu anlamda ana kiracı, adeta “alt kiralayan” konumundadır ve mini bir ev sahibi gibi sorumlu olur.
  • Kullanım hakkının sağlanması: Alt kiracı, kira süresi boyunca kiralananı kullanma hakkına sahiptir. Ana kiracı bu kullanım hakkını güvence altına almak durumundadır. Örneğin kiraya verenin alt kiracıya müdahale etmemesini temin etmek veya alt kiracının elektrik, su gibi abonelikleri kullanmasına izin vermek ana kiracının sorumluluğundadır. Alt kiracı, ana kiracının izniyle oturduğu yerden ana kiracı kaynaklı bir nedenle mahrum kalırsa (mesela ana kiracı kira ödemediği için ev sahibi evi tahliye ettirirse), alt kiracıya karşı sorumlu olacaktır. Bu durumda alt kiracı, ana kiracıdan uğradığı zararların karşılanmasını talep edebilir.
  • Alt kira sözleşmesine uyma: Ana kiracı, alt kiracı ile yaptığı sözleşmede hangi edimleri üstlendiyse bunları ifa etmelidir. Örneğin alt kiracıya “eşyalı” olarak devrettiyse, eşyaların korunması ve çalışır durumda olması; “tadilat yapılacak” dediyse gereğini yapması gerekir. Aksi halde alt kiracı sözleşmeye aykırılık nedeniyle ana kiracıya karşı hukuki yollara başvurabilir.
  • Zapta karşı tekeffül (hukuki ayıptan sorumluluk): Özellikle önemli bir konu, ana kiracının alt kiracıya karşı zapta karşı tekeffül borcudur. Yani alt kiracının kiralananı kullanmasının, beklenmedik bir hukuki engelle kesintiye uğramaması için ana kiracı güvence vermiş sayılır. Eğer kiraya veren, alt kiracıyı tahliye ettirirse ya da üçüncü bir kişi kiralan üzerinde hak iddia edip alt kiracıyı rahatsız ederse, alt kiracı bu nedenle ana kiracıdan zararlarını talep edebilir. Örneğin, ana kiracı ev sahibinden izinsiz alt kira yapmış olsun; ev sahibi gelip alt kiracıyı çıkarırsa, alt kiracı ana kiracıya karşı “beni bu durumla karşı karşıya bıraktın” diyerek ödediği kira bedellerini, depozitosunu geri isteyebilir, hatta taşınma masraflarını talep edebilir. Bu kapsamda ana kiracı, alt kiracıyı zapta karşı korumamış olduğu için sorumluluk altına girer.
• Müteselsil sorumluluk durumu: Bazı durumlarda alt kiracı, kira bedelini doğrudan kiraya verene ödemeyi teklif edebilir ya da kiraya veren alt kiracıdan ödeme kabul etmiş olabilir. Bu, aralarında yeni bir ilişki doğurmasa da fiili bir durum yaratır. Fakat hukuken ana kiracının sorumluluğunu kaldırmaz. Kiraya veren bir defaya mahsus alt kiracıdan kira almış olsa bile, sonraki dönemlerde ödeme gelmezse yine ana kiracıya dönecektir. Dolayısıyla ana kiracı, alt kiracının yaptığı ödemeleri takip etmeli ve kiraya verene tam ve zamanında ödeme yapıldığından emin olmalıdır. Aksi halde hem ev sahibi karşısında temerrüde düşer hem de alt kiracının “ödeme yapmıştım” iddialarıyla uğraşmak zorunda kalır.

Özetle, alt kiralama yapan bir kiracı, adeta iki taraftan sıkışmış durumdadır: Yukarıya karşı (ev sahibine karşı) tüm sorumlulukları aynen devam eder ve hatta alt kiracının hatalarından da mesuldür; aşağıya karşı (alt kiracıya karşı) ise kiralayan sıfatıyla yeni yükümlülükler üstlenmiştir. Bu nedenle alt kiralama, ana kiracı açısından ciddi sorumluluk gerektiren bir karardır. Kiracı, ancak güvenilir bir alt kiracı bulduğunda ve ev sahibinin onayıyla bu yola gitmeli, aksi halde kendi hukuki ve mali riskini artırdığını bilmelidir.

Alt Kira İlişkisinin Sona Ermesi

Alt kira ilişkisi, belirli durumlarda veya şartlar gerçekleştiğinde sona erer. Bu sona erme durumu bazen kendiliğinden, bazen tarafların eylemleriyle ortaya çıkar. Alt kira sözleşmesinin sona ermesini incelemek için hem asıl kira ilişkisiyle bağlantısını hem de alt kira sözleşmesinin kendi hükümlerini göz önüne almak gerekir.

• Asıl kira sözleşmesinin sona ermesiyle: En temel kural, alt kira sözleşmesi, asıl kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte sona erer. Çünkü alt kiracının kiralananı kullanma hakkı, ana kiracının hakkına bağlıdır. Eğer ana kiracının hakkı ortadan kalkarsa, alt kiracının dayanağı da kalmaz. Örneğin asıl kira süresi dolup sözleşme son bulduğunda, alt kiracının da kullanım hakkı biter. Yine, asıl kira sözleşmesi feshedilirse (örneğin kiracı sözleşmeyi ihlal etti diye ev sahibi tarafından sonlandırılırsa veya ortak irade ile sonlandırılırsa), alt kiralama da kendiliğinden sonlanır. Yargıtay’ın istikrarlı uygulaması da bu yöndedir: “Alt kira sözleşmesi, ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir; ilk sözleşmenin feshi veya sona ermesiyle alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona ermiş sayılır.” Dolayısıyla alt kiracı, asıl sözleşmenin bitim tarihi geçtikten sonra kiralananda kalmaya devam edemez; kalırsa hukuken fuzuli (haksız) işgalci durumuna düşer.
• Alt kira sözleşmesinin kendi süresinin dolması: Alt kiralama da bir kira sözleşmesi olduğuna göre, taraflar arasında belirli bir süre kararlaştırılmış olabilir. Örneğin ana kiracının sözleşmesi 3 yıllık olsun, alt kiracıyla da 1 yıllık alt kira sözleşmesi yapılmış olabilir. Bu bir yıllık süre dolduğunda alt kira ilişkisi sona erer. Alt kiracı, kontratta belirlenen süre bitince evi/işyerini boşaltmalıdır. Alt kira sözleşmesi eğer belirli süreliyse, sürenin sonunda taraflar anlaşıp uzatma yapmadıkça alt kira kendiliğinden sona erer. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, alt kiralama süresinin asıl kira süresini aşamayacağıdır. Asıl kira sözleşmesinden daha uzun bir alt kira süresi kararlaştırılamaz. Kararlaştırılırsa bile, alt kira sözleşmesi en fazla asıl sözleşmenin bitimine kadar etkili olur. Örneğin ana kira sözleşmesinin bitimine 6 ay kalmışken alt kiracıyla 1 yıllık anlaşma yapılsa, 6 ay sonra ana sözleşme bittiğinde alt kira da biter, kalan 6 ay için alt kiracının hakkı olmaz ve ana kiracı alt kiracıya karşı sorumlu duruma düşer.
• Tarafların feshi veya anlaşmasıyla: Alt kira sözleşmesi, tarafları olan ana kiracı ve alt kiracı tarafından, kendi aralarında anlaşarak sona erdirilebilir (ikale yoluyla). Bu durumda alt kiracı kiralananı terk eder ve sözleşme son bulur, genellikle taraflar birbirlerine karşı taleplerinden feragat ederler veya anlaştıkları tazminat ödenir. Ayrıca alt kira sözleşmesinde fesih şartları belirlenmiş olabilir (örn. alt kiracı şu durumda sözleşmeyi feshedebilir vs.). Bu tür durumlar, alt kira sözleşmesinin kendi hükümleri çerçevesinde çözülür. Ancak alt kira sözleşmesinin feshi her zaman kolay olmayabilir; zira alt kiracının da korunması gereken çıkarları olabilir. Özellikle uzun vadeli alt kiralamalarda, alt kiracının ciddi yatırımları veya planları olabilir. Bu bakımdan, alt kira sözleşmesini erken fesheden taraf (örneğin ana kiracı, alt kiracıyı süreden önce çıkarırsa) karşı tarafa tazminat ödemek zorunda kalabilir.
• Asıl kiracının tahliyesi/tensip edilmesiyle: Eğer ana kiracı, kiraya veren tarafından tahliye edilir veya sözleşme bir yargı kararıyla sonlandırılırsa, alt kira ilişkisi de aynı anda sona erer. Bu durumda alt kiracı genellikle hazırlıksız yakalanabilir. Alt kiracının eşyaları kiralananda ise, icra yoluyla çıkarılırken alt kiracı da tahliye edilmiş olur. Bu sebeple alt kiracı açısından olumsuz neticeler doğar. Alt kiracı, kendisine tanınan süreden önce çıkarıldığı için ana kiracıdan zararlarını isteyebilir (kalan süreye ilişkin kira farkı, taşıma masrafı vb.). Ancak kiraya veren açısından alt kiracının varlığı, ana kiracının sorunu gibi görülür; kiraya veren bu noktada alt kiracıya ek bir süre tanımak zorunda değildir.
• Özel haller: Bazen alt kira ilişkisi, kiralananın yok olması (yanma, yıkılma gibi durumlar) veya kamu kudretiyle kullanılamaz hale gelmesi (kamulaştırma gibi) sonucu da son bulabilir. Böyle durumlarda asıl kira sözleşmesi sona ereceği için alt kira da biter. Taraflar arasındaki olası tazminat ve geri ödeme meseleleri (örneğin alt kiracının peşin ödediği paraların iadesi gibi) gene ana kiracı ve alt kiracı arasında halledilmelidir.
• Devam eden borçlar: Alt kira biterken dikkat edilmesi gereken bir husus, alt kiracının kiralananı geri verme borcudur. Alt kiracı, alt kira süresi veya hakkı sona erdiğinde, kiralananı ana kiracıya (ya da doğrudan kiraya verene, eğer o şekilde anlaşılırsa) iade etmelidir. Kiralananda alt kiracıya ait eşyalar varsa, bunları alarak çıkmalıdır. Eğer alt kiracı çıkmazsa, artık haksız işgalci olarak adli süreçlerle karşılaşabilir. Ayrıca alt kiracının depozito gibi hakları söz konusuysa, ana kiracı alt kiracıyla hesaplaşma yapmalıdır. Örneğin alt kiracı tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş ve hasarsız teslim etmişse, ana kiracının ondan aldığı depozito bedelini iade etmesi gerekir.

Sonuç olarak, alt kira ilişkisi temelde geçici ve bağlı bir ilişkidir. Alt kiracı, hiçbir zaman ana kiracıdan daha uzun veya daha güçlü bir hakka sahip olamaz. Bu nedenle alt kira sözleşmesinin sona ermesi çoğunlukla ana sözleşmenin sona ermesine paralel şekilde gerçekleşir. Alt kiracının bu durumda doğabilecek zararları, asıl kiracı ile arasındaki sözleşme hükümlerine ve genel hukuk ilkelerine göre telafi konusu olabilir. Kiracılar, alt kira yaparken bu sona erme risklerini alt kiracıya karşı açıkça belirtmeli; alt kiracılar ise asıl sözleşmenin ne zaman biteceğini, uzatılıp uzatılmayacağını bilerek hareket etmelidir.

Alt Kiracının Hakları ve Sınırları

Alt kiracı, alt kira sözleşmesiyle kiralananı kullanma hakkı elde eden taraftır. Ancak alt kiracının hakları, hiçbir zaman bir asıl kiracının hakları kadar geniş ve güçlü değildir, çünkü alt kiracının durumu, bir anlamda “kiranın kiracısı” olmaktır. Bu başlık altında alt kiracının neler yapabileceği, hangi haklara sahip olduğu ve bu hakların sınırlarının neler olduğu ele alınacaktır:

• Kiralama konusu yeri kullanma hakkı: Alt kiracının en temel hakkı, sözleşme süresince kiralanan yeri, sözleşmede belirlenen amaç ve koşullara uygun olarak kullanma hakkıdır. Alt kiracı, bu kullanım hakkını doğrudan ana kiracıdan almaktadır. Bu hak, asıl sözleşmenin kiracıya tanıdığı kullanım hakkından ne bir eksik ne de bir fazladır. Yani alt kiracı, kiralananı ancak ana kiracıya tanınan sınırlar içinde kullanabilir. Örneğin ana kira sözleşmesinde “konut yalnızca mesken amaçlı kullanılacak” yazıyorsa, alt kiracı da o konutu ofis ya da ticari faaliyet için kullanamaz; aynı mesken amacı geçerlidir. Alt kiracı, kiralananda kendisi ve ailesi/çalışanları barınabilir, alt kira sözleşmesindeki koşullar ne ise o şekilde tasarrufta bulunabilir.
• Yararlanma ve semereler: Alt kiracı, kiralananın doğal ve hukuki ürünlerinden yararlanma hakkına sahip olabilir, ancak bu da alt kira sözleşmesinin kapsamıyla sınırlıdır. Örneğin alt kiraladığı bir tarladan elde ettiği mahsul kendine aittir (kira sözleşmesi aksini öngörmedikçe); ya da alt kiraladığı dükkânı işletiyorsa elde ettiği kâr kendine aittir. Ancak alt kiracı, kiralanan üzerinde asıl kiracıya tanınmamış bir hakkı (örneğin kiralananı bir başkasına tekrar kiraya vermek gibi) tek başına kullanamaz. Alt kiracının yeniden kiraya verme hakkı yoktur, zira kendisi zaten bir kiracı konumundadır, kiralayan değildir. Yani alt kiracı, kiralananı dördüncü bir kişiye kiralayamaz (aksi takdirde bu, sözleşmeye aykırılık olacağı gibi pratikte de çok zincirleme ve sakıncalı bir durum yaratır).
• Korunma hakkı: Alt kiracı, kiralananı kiralayan gibi özenle kullanmak zorundadır ama aynı zamanda kiralananın kullanımında rahatsız edilmemeyi talep edebilir. Örneğin ana kiracı veya kiraya veren durup dururken alt kiracının kullanımına müdahale edemez. Kiraya veren, genelde ana kiracı üzerinden işlemlerini yapar. Alt kiracı eğer kira bedelini ödemiş ve sözleşme şartlarına uygun davranıyorsa, barışçıl kullanım hakkı vardır. Ancak bu koruma, alt kiracı açısından sınırlıdır; zira kiraya veren dilerse asıl sözleşmeyi sonlandırıp alt kiracının kullanımını bitirebilir (yasal hakları çerçevesinde). Alt kiracı doğrudan kiraya verene karşı bir hak ileri süremeyeceği için, bu tür müdahalelere karşı ancak ana kiracıya başvurabilir. Örneğin ev sahibi gelip alt kiracıya “çık” derse, alt kiracı hukuken “sen benimle sözleşmeli değilsin” diyebilir ama fiilen ev sahibi haklı bir fesih yapmışsa alt kiracının itiraz imkânı pek yoktur. O yüzden alt kiracıların korunması, dolaylı ve zayıf bir korumadır.
• Ayıplı ifaya ilişkin haklar: Kiralananda ortaya çıkan sorunlar (arıza, hasar, eksiklik vs.) konusunda alt kiracı bazı haklara sahip olabilir ancak bunları ana kiracıya karşı kullanır. Örneğin alt kiracı, evin çatısı aktığı için kira bedelinden indirim talep etmek isterse, bunu ev sahibinden değil ana kiracıdan isteyebilir. Ana kiracı belki kendi ev sahibinden talep edecek ve sonra alt kiracıya yansıtacaktır. Alt kiracı, kiralananı bizzat tamir ettirip masrafını kira bedelinden düşmek isterse, bu konuda da ana kiracıyla muhatap olmalıdır. Çünkü alt kiracının ev sahibi üzerinde doğrudan bir yaptırım hakkı yoktur. Keza, alt kiracı elektrik, su tesisatında ciddi bir sorunla karşılaşıp kullanım güçlüğü çekerse, ana kiracıya bildirmeli ve çözmesini talep etmelidir. Alt kiracının tamirat isteme hakkı, alt kira sözleşmesinin kural olarak zımni bir parçasıdır ama bunu uygulamada ana kiracı eliyle yapmak durumundadır.
• Devretme ve sözleşmeden çekilme hakları: Alt kiracı, kendi yerini bir başkasına devredemez (yani alt kiracı da bir “alt-alt kiracı” yaratamaz). Bu, hukuken mümkün görülmez çünkü alt kiracı kiralayan durumda değildir. Eğer alt kiracı, kullanım hakkını bir başkasına bırakmak isterse, aslında bu artık asıl kiracının onayı ve ev sahibinin de onayıyla belki gerçekleşebilecek bir durumdur. Genelde pratikte alt kiracı değişimi, ana kiracının yeni bir alt kiracı bulup eskisiyle anlaşarak ayrılması şeklinde olur. Tek taraflı devredemez. Alt kiracının sözleşmeden doğan fesih hakları varsa (örneğin alt kira sözleşmesinde belirli şartlarda çıkabilir denmişse), bunları kullanabilir. Ancak kanunen alt kiracıya özel bir fesih hakkı tanınmamıştır; alt kiracının hakları, yaptığı sözleşmedeki şartlarla belirlenir.
• Sınırlamalar: Alt kiracının hakları ciddi sınırlamalara tabidir:
  • Süre ve kapsam sınırlaması: Yukarıda bahsedildiği gibi, alt kiracı asıl sözleşmeden daha uzun süre hak iddia edemez. Örneğin asıl kirada 3 yıl kalan bir süreden sonra ev sahibi kiracıyı uzatmayacaksa, alt kiracı da 3 yılın ötesinde kalamaz. Ayrıca alt kiracı, asıl sözleşmede yasaklanmış bir fiili yapamaz. Diyelim ki asıl sözleşmede “evde evcil hayvan beslemek yasaktır” yazıyor; alt kiracı da bu yasağa uymak zorundadır, aksi halde ana kiracıya karşı sorumlu olur ve ana kiracıyı zor duruma sokar.
  • Kiraya verene karşı ileri sürülememe: Alt kiracı, asıl sözleşmeden doğan hakları doğrudan kiraya verene ileri süremez. Mesela alt kiracı “benim de yasal uzama hakkım var, 10 yıl dolmadı” diyemez, zira TBK’nın kiracıya tanıdığı bazı haklar sadece kiracı içindir. Alt kiracı, kiracı sayılamaz; dolayısıyla kira süresi sonunda ev sahibi tahliye etmek isterse, alt kiracı TBK’nın uzama hükümlerine dayanarak kalmak isteyemez.
  • Kira bedeli ve ödeme: Alt kiracı, kira bedelini sözleşmede belirtilen kişiye (ana kiracıya) ödemek zorundadır. Kiraya verene ödeme yapması kural olarak gerekmez ve genellikle de istenmez. Ama alt kiracı kirayı ana kiracıya ödediği halde ana kiracı ev sahibine ödemezse, alt kiracı ev sahibine karşı yükümlü olmaz; ev sahibi alt kiracıdan talep edemez (çünkü bir akit yok). Bununla birlikte alt kiracı, ileride sorun çıkmaması için ödediği kiraları belgelemeli ve mümkünse banka havalesi gibi iz bırakacak şekilde ödemelidir. Böylece ev sahibi karşısında bir iddia olursa, “ben kiramı ödedim, sorun ana kiracının iletmemesinde” diyebilir (gerçi bu ev sahibine karşı hukuki bir savunma sağlamaz belki ama en azından vicdani bir açıklama olur).
  • Alt kiracı ve komşular: Alt kiracı da, tıpkı kiracı gibi komşulara karşı sorumluluklara sahiptir. Gürültü yapmamak, apartman kurallarına uymak, çevreye zarar vermemek zorundadır. Alt kiracı bu tür davranış kurallarını ihlal ederse, hem ana kiracısına hem de gerekirse doğrudan şikâyet üzerine kiraya verene karşı sorun yaratmış olur. Kiraya veren bu durumda ana kiracıya ihtar göndererek durumu düzeltmesini ister; alt kiracı düzelmezse sonuçta ana kiracının tahliyesine kadar giden bir süreç olabilir. Yani alt kiracının hal ve hareketleri, dolaylı da olsa kiraya verene etki yapar.
• Alt kiracının menfaatleri: Alt kiracı, her ne kadar sınırlı haklara sahip olsa da, belli menfaatleri de hukuken gözetilir. Örneğin alt kiracı, sözleşme süresince sebepsiz yere ana kiracı tarafından çıkarılamaz; aksi halde ana kiracı sözleşmeye aykırı davranmış olur. Alt kiracı, yaptığı masrafların, verdiği depozitonun karşılığını alma hakkına sahiptir. Kiralananda iyileştirme yapmışsa ve bu asıl kiraya zarar vermiyorsa, bunun değerini talep edebilir mi? Normalde kiracı talep edebildiği ölçüde alt kiracı da ana kiracıdan isteyebilir. Ancak alt kiracının yaptığı değişiklikler konusunda da ana kiracının izni ve ev sahibinin bilgisi dışında olmaması gerekir.

Sonuç olarak, alt kiracı, kiraladığı yeri kullanma ve ondan yararlanma hakkına sahiptir ama bu haklar, asıl kiracının haklarının gölgesinde ve alt kira sözleşmesinin sınırları içindedir. Alt kiracının haklarının sınırı, büyük ölçüde asıl sözleşme hükümleri ve kanunun emredici kuralları tarafından çizilir. Alt kiracı, kendi haklarını güvenceye almak için alt kira sözleşmesini yaparken şartları yazılı ve açık şekilde belirlemeli, ana kiracı ile sağlam bir anlaşma yapmalıdır. Özellikle asıl sözleşmenin bitiş tarihi, uzama ihtimali, alt kira süresi, depozito ve iade koşulları gibi konularda anlaşma net olmalıdır ki ileride hak kaybına uğramasın.

Tahliye Süreçlerinde Alt Kiracının Hukuki Konumu

Kiralananın tahliyesi söz konusu olduğunda (örneğin kira süresinin bitmesi, kiracının tahliye taahhüdü vermesi, kira borcunun ödenmemesi veya sözleşme ihlali gibi nedenlerle), alt kiracının bu süreçteki durumu özel bir önem taşır. Alt kiracı, doğrudan kiraya veren ile sözleşme ilişkisi olmadığı için, tahliye süreçlerinde hukuki konumu biraz belirsiz ve zayıf olabilir. Bu başlıkta alt kiracının tahliye davalarında veya icra yoluyla tahliyede karşılaşabileceği durumları ele alacağız:

• Tahliye davasında taraf olma durumu: Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesi veya ihlali nedeniyle tahliye davası açtığında, davalı taraf genellikle asıl kiracıdır. Alt kiracı, kiraya verenin açtığı tahliye davasında taraf olarak gösterilmez, çünkü aralarında bir sözleşme yoktur. Ancak uygulamada, özellikle kiraya veren alt kiracıdan haberdarsa, dava dilekçesinde “taşınmazda kiracı dışında bulunan kişiler” diye bahsedilebilir veya alt kiracının adı biliniyorsa bilgi için ona da bildirim yapılabilir. Bu, alt kiracının haberdar olması açısından iyidir fakat alt kiracı resmi olarak davada taraf kabul edilmez. Sonuç olarak mahkeme, “kiracının ve eğer birlikte yaşadığı ailesi veya kullanımında bulundurduğu diğer kişilerin tahliyesine” diye karar verebilir. Bu karar alt kiracıyı fiilen etkileyecektir, çünkü alt kiracı da “kiracının kullanımında bulunan üçüncü kişi” konumundadır.
• Alt kiracının itiraz hakkı: Alt kiracı, kendisi aleyhine doğrudan bir dava olmadığından, tahliye kararına karşı itiraz veya temyiz hakkı kullanamaz. Tahliye davasını asıl kiracı kaybettiğinde, alt kiracı hukuken o davanın sonucu ile bağlıdır. Diyelim ki alt kiracı, asıl kiracının savunmasını yetersiz buluyor veya kendince haklı sebepler görüyor; bunları kendi başına mahkemede ileri süremez. Kimi zaman alt kiracı, asıl kiracıya müdahil olarak davaya katılmak isteyebilir, ancak mahkeme genelde bunu kabul etmez çünkü hukuki yararı olmadığı düşünülebilir. Alt kiracının tek yapabileceği, asıl kiracının savunmasına destek olacak bilgi ve belgeleri ona vermek ya da asıl kiracıyı güçlü şekilde savunmaya teşvik etmektir.
• İcra yoluyla tahliye (icra takibi) durumunda: Özellikle kiracının kira borcunu ödememesi halinde, kiraya veren icra dairesi aracılığıyla tahliye yoluna gidebilir (İcra ve İflas Kanunu madde 269 ve devamı hükümleri çerçevesinde kira alacağına bağlı tahliye süreci). Bu süreçte icra takibi doğrudan asıl kiracıya yapılır ve ona ödeme emri ve tahliye ihtarı gönderilir. Eğer kiracı ödeme yapmaz ve tahliye de etmezse, takip kesinleşir ve icra marifetiyle tahliye günü verilir. Tahliye günü geldiğinde, memur kapıyı çaldığında içeride alt kiracı çıkabilir. İşte bu noktada İİK m. 276 devreye girer: Bu maddeye göre, tahliyeye gelindiğinde taşınmazda kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve bu kişi işgalinde haklı olduğunu gösteren resmi bir belge ibraz edemezse, derhal tahliye edilir. Alt kiracı, resmi belge olarak sunabileceği bir şeye sahip değildir; zira asıl sözleşme kendi adına değildir, alt kira sözleşmesi ise kiraya verenin imzasını taşımayan, sadece ana kiracı ile arasındaki bir belgedir (resmi belge niteliğinde değildir). Dolayısıyla alt kiracı “benim burada kalma hakkım var” iddiasında bulunsa dahi, bunu icra memuru nezdinde kanıtlayamaz. Sonuç olarak memur, alt kiracıyı ve eşyalarını da evden çıkarır. Alt kiracı direnir veya kapıyı açmazsa, zorla zorlanarak tahliye gerçekleşir (polis zoruyla vs. icap edebilir).
• Tahliye taahhüdü ve alt kiracı: Bazen kiracı, kiraya verene ileriki bir tarih için tahliye taahhüdü verir ve o tarih geldiğinde çıkmazsa kiraya veren bu taahhüde dayanarak tahliye davası veya icra takibi başlatır. Böyle bir durumda alt kiracı varsa, alt kiracı bu taahhütten haberdar olmayabilir. Ancak hukuken o da taahhüdün sonuçlarına katlanmak durumundadır. Asıl kiracı taahhüdü verdiği için, alt kiracı da o tarihte evi boşaltmak zorunda kalır. Alt kiracı, “benim böyle bir taahhüdüm yoktu” diyemez; çünkü alt kira sözleşmesi, asıl kiracının haklarına tabidir ve ana kiracı kendi hakkını o tarihte sonlandırmayı taahhüt etmişse, alt kiracının hakkı da o noktada biter. Bu durumda alt kiracının mağduriyeti söz konusu olursa, yine ana kiracıya dönecektir.
• Alt kiracının ana kiracıya karşı hakları: Tahliye sürecinde alt kiracı en fazla, ana kiracıya karşı bazı haklar kullanabilir. Örneğin:
  • Eğer alt kira süresi dolmadan bir tahliye olayı yaşanırsa, alt kiracı ana kiracıdan tazminat isteyebilir. Kalan süre kira farkı, taşınma masrafı, yeni bir yer bulana kadarki ekstra masraflar gibi kalemler talep konusu olabilir.
  • Alt kiracı, depozito vermişse ve tahliye ile birlikte ana kiracıya karşı görevlerini yerine getirmiş durumdaysa (evi boş, temiz ve hasarsız teslim etmek gibi), depozitosunu geri isteme hakkına sahiptir.
  • Alt kiracının, tahliyede çıkmamak gibi bir seçeneği yoktur, ancak ana kiracıya karşı “beni bu noktaya sen getirdin, ev sahibiyle sorununu çözemedin” diyerek hukuki sorumluluk ileri sürebilir. Özellikle ana kiracının kusurlu olduğu (mesela kira ödemeyip tahliyeye sebep olduğu) durumlarda bu istek daha haklı olacaktır.
• Kiraya verenle doğrudan anlaşma imkânı: Bazı durumlarda alt kiracı, tahliye sürecine girmiş bir taşınmazda kalmaya devam etmek isteyebilir. Bu durumda alt kiracı, kiraya verenle görüşüp doğrudan yeni bir kira sözleşmesi yapma yolunu deneyebilir. Eğer kiraya veren de uygun bulursa, alt kiracı ile yeni bir asıl kira sözleşmesi yapılabilir. Bu, alt kiracı açısından en iyi senaryolardan biridir, zira artık doğrudan mülk sahibinin kiracısı haline gelir ve konumu yasal olarak güçlenir. Uygulamada örneğin, kiracının borçları birikmiş ama alt kiracı düzenli ödeme yapmaya hazır güvenilir biriyse, ev sahibi alt kiracıyla anlaşmayı tercih edebilir. Bu durumda tabii ki ana kiracının sözleşmesi sonlandırılır ve alt kiracının statüsü “yeni kiracı” olarak değiştirilir. Ancak kiraya veren buna mecbur değildir; tamamen onun insiyatifindedir. Alt kiracı için bu yol bir ricadan ibarettir ve kabul görmezse alt kiracının kalma hakkı yoktur.

Özetle, tahliye süreçlerinde alt kiracı güçsüz bir konumda bulunur. Hukuk, kiraya veren ile ana kiracı arasındaki ilişkiyi esas alarak ilerlediğinden, alt kiracı çoğu kez olup bitene seyirci kalmak zorunda kalır. Bu durum alt kiracılar için en büyük risklerden biridir. Alt kiracı, tahliye gibi bir durumla karşı karşıya kaldığında genellikle süre kazanamaz veya hukuki olarak karşı duramaz; yalnızca ana kiracıya rücu veya ev sahibiyle anlaşma seçeneklerini değerlendirebilir. Bu nedenlerle, alt kiracı pozisyonunda bulunan kişilerin her zaman bir B planı olmalı, olası tahliye riskine karşı hazırlıklı bulunmalıdır. En iyisi, alt kira sözleşmesi yapılırken ana kiracıdan ev sahibinin izninin alındığına emin olmak ve asıl kira sözleşmesinin süresini, şartlarını iyi bilmektir.

Yargıtay Kararları Işığında Güncel Uygulamalar

Türk hukuku uygulamasında alt kira konusunda oluşmuş zengin bir içtihat birikimi vardır. Yargıtay kararları, alt kira sözleşmesine ilişkin bazı tartışmalı veya önemli noktaları açıklığa kavuşturmuştur. Bu bölümde, Yargıtay kararlarından çıkan ilkeler doğrultusunda güncel uygulamalara değineceğiz:

• Alt kira sözleşmesinin asıl sözleşmeye bağlılığı: Yargıtay, pek çok kararında alt kiracının haklarının asıl kiracıya bağlı olduğunu vurgulamıştır. Örneğin, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2012 tarihli bir kararında (HGK 2012/50 K.), “Kiralayan ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi herhangi bir şekilde sona erdiğinde alt kiracının da kiracılığı son bulur. Alt kiracı, kira sözleşmesinin tarafı durumuna geçmez.” şeklindeki ilke bir kez daha teyit edilmiştir. Bu tür kararlar, alt kiracının hiçbir koşulda mülk sahibi ile doğrudan kiracı konumuna gelmeyeceğini ve tüm haklarını ana kiracının hakkından türetebildiğini netleştirmektedir. Bu nedenle güncel uygulamada, alt kiracılar yasal hak iddia ederken “asıl sözleşme sürdüğü müddetçe” bir statüleri olduğunu bilerek hareket etmek durumundalar.
• İzinsiz alt kiralamanın sonuçları: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ve 3. Hukuk Dairesi’nin pek çok kararında, kiraya verenden izin almaksızın yapılan alt kiralamaların, kira sözleşmesinin feshi için haklı sebep oluşturduğu belirtilmiştir. Örneğin bir kararda, sözleşmeye aykırı şekilde taşınmazın kiralanması (alt kira) nedeniyle kiracının tahliyesine karar veren yerel mahkeme hükmü onanmıştır. Bu içtihat, uygulamada alt kiralama yasağına aykırı davranan kiracıların kesinlikle tahliyeyle karşı karşıya kalabileceğini gösteriyor. Yani mahkemeler, sözleşmede yazmasa dahi kanundan kaynaklı alt kiralama yasağının ihlalini ciddi bir ihlal sayıyorlar. Güncel uygulamada, alt kira yasağına rağmen kiraya verenin rızası olmadan alt kiraya veren kiracılar çoğunlukla tahliye davalarını kaybetmektedir.
• Kiraya verenin rızasının ispatı: Yargıtay kararlarında, kiraya verenin rızasının yazılı olmadıkça kabul edilmediği durumlar görülmektedir. Örneğin alt kiracının 10 yıldır işyerini işlettiği ve kiraya verenin de bu durumu bildiği bir olayda, yerel mahkeme “zımnen muvafakat var” diyerek alt kiracıyı koruyucu bir karar vermiş; ancak Yargıtay bu kararı bozarak, alt kira sözleşmesinin asıl sözleşme sona erince bittiğini ve zımni muvafakatin geçerli olmayacağını vurgulamıştır. Bu, uygulamada “susma veya uzun süre itiraz etmeme onay anlamına gelir mi” sorusuna da yanıt teşkil eder: Yargıtay’a göre alt kiraya zımni (üstü kapalı) rıza ileri sürmek çok zordur; açık yazılı izin yoksa kiraya verenin onay verdiği kabul edilmez. Kiraya veren 10 yıl kirasını alt kiracının ödediğini bilse bile, yazılı izin yoksa alt kiracıya doğrudan hak tanınmaz. Bu durum, ev sahiplerinin tavrını da etkilemektedir; pratikte ev sahipleri, ileride hak kaybına uğramamak için alt kiralamaya göz yummamaya özen göstermektedir.
• İşyerinde kiracılığın devri ve alt kiralama: Yargıtay, işyeri devri halinde (özellikle şirket veya işletme devri) alt kira ilişkisinin nasıl etkileneceğine dair de kararlar vermiştir. Eğer bir işyeri devredilirken asıl kira sözleşmesi devredilmemiş, sadece alt kiracı işletmeyi devralmışsa, Yargıtay bu durumda devralanın alt kiracı statüsünde kaldığını ifade etmektedir. Bunun anlamı, bir işletme sahibi kiracı işyerini birine devreder ama kiraya verenden onay almazsa, devralan kişi Yargıtay’a göre ancak alt kiracı gibi muamele görür, asıl kiracı olamaz. Bu tür kararlar, ticari hayatı da ilgilendirir: İşyeri kiralarında işletmenin satılması, kiracılığın da devri anlamına gelmez; eğer ev sahibinden onay alınmamışsa, hukuken gelen kişi alt kiracı konumunda sayılabilir. Bu tabii ki riskli bir durumdur, zira ev sahibi fark ederse tahliye sürecini başlatabilir.
• Tahliye davalarında alt kiracı: Yargıtay’ın icra hukuku daireleri ve 6. Hukuk Dairesi kararlarında, tahliye aşamasında alt kiracının çıkarılması konusunda tereddüt olmadığı görülüyor. Yukarıda bahsedilen Yargıtay 12. HD kararında alt kiracı “ben kiracının kiracısıyım, beni çıkaramazsınız” dese de mahkeme bunu kabul etmemiş ve tahliye ilamının alt kiracıyı da kapsadığını belirtmiştir. Güncel uygulamada icra daireleri ve mahkemeler, tahliye emirlerini alt kiracıya da uygulamaktan imtina etmemektedir. Alt kiracıların ileri sürebileceği bir “resmi belgeyle haklı işgal” durumu olmadığı için, pratikte alt kiracılar tahliye edilirken pek başarılı olamıyorlar.
• Hapis hakkının alt kiracıya uygulanması: Yargıtay kararlarında doğrudan bu konu özelinde çok fazla örnek bulunmasa da, doktrinden ve bazı mahkeme kararlarından anlaşıldığı üzere, TBK 336 hükmü açıkça alt kiracının eşyalarına da hapis hakkı tanıdığı için, alt kiracıların bu konuda mağduriyet yaşamamaları adına dikkatli olmaları önerilmektedir. Örneğin bir Yargıtay kararında (HGK veya daire kararı olabilir) alt kiracıya ait malların haczi/hapis hakkı uygulanmasında, alt kiracının ana kiracıya kira borcu kadar kısmının sorumlu olduğu belirtilmiştir. Bu doğrultuda, günümüzde bir alt kiracı, ana kiracının kira borcu yüzünden eşyalarının alıkonulabileceğini bilerek hareket etmelidir. Bu genellikle teorik bir tartışma olsa da, kanun bu imkanı verdiği için kiraya verenler gerektiğinde kullanabilir.
• Güncel eğilimler: 1 Temmuz 2020 itibariyle, daha önce ertelenen TBK hükümlerinin (işyeri kiralarına dair) yürürlüğe girmesiyle birlikte, kiracılık devri konusunda kiraya verenin rıza vermekten kaçınamaması kuralı aktif hale geldi. Bu da alt kiralama vs. devir ayrımını pratikte yeniden gündeme getirmiştir. Yargıtay’ın ilerleyen dönemde, işyeri kiralarında kiracının değişmesi durumlarında (özellikle tacir ve şirket kiracılarda) yeni içtihatlar geliştirmesi beklenebilir. Ancak alt kiralama bakımından 2020 sonrası doğrudan bir değişiklik olmadı, çünkü alt kiralama hükmü (TBK 322) zaten yürürlükteydi. Yine de Yargıtay, işyeri kiralarında alt kiracıyı çoğu zaman ticari gereklilikler çerçevesinde değerlendirip, sözleşme serbestisine de önem veren kararlar verebilmektedir. Örneğin bazı kararlarda, alt kiralamanın kiraya verene zarar vermediği sürece sözleşmeye aykırılık teşkil etmeyeceği yorumu yapılmıştır. Eğer alt kiralama fiilen kiraya vereni olumsuz etkilemiyorsa (kira düzenli ödeniyor, mülke zarar verilmiyor vb.), mahkemeler bazen kiracıya müsamaha gösterebiliyor. Ancak bu durum tamamen somut olaya özgüdür ve ev sahibinin rızasının olup olmamasına göre değişir.

Sonuç olarak, Yargıtay içtihatları alt kira konusunda temel prensipleri net biçimde çizmiştir: Kiraya veren izni olmadan alt kiralama yapılamayacağı, alt kiracının haklarının ana kiracıya tabi olduğu, sözleşme sona erince alt kiracının hakkının bittiği gibi konular yüksek yargı kararlarıyla defalarca onaylanmıştır. Güncel uygulamada alt kira yapan taraflar (kiracılar ve alt kiracılar), Yargıtay’ın bu çizdiği çerçeve içinde hareket etmelidir. Özellikle kiracılar, Yargıtay’ın izin konusundaki katı tutumunu bilerek, mutlaka yazılı izin almaları gerektiğini; alt kiracıların ise haklarının sınırlı olduğunu akılda tutarak, asıl sözleşmenin akıbetini yakından takip etmeleri gerektiğini anlamış durumdadırlar. Yargıtay kararları ışığında, alt kiralama riskli bir işlem olup, ancak kurallara uyulduğunda sorunsuz yürüyebilmektedir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Alt kira sözleşmesi nedir?

   Alt kira sözleşmesi, bir kiracının kiraladığı evi veya işyerini (ya da başka kiralananı) bir üçüncü kişiye kiraya vermesidir. Yani mevcut bir kira ilişkisinde kiracı pozisyonundaki kişi, kiralananı ikinci bir sözleşmeyle başkasına kullandırır. Bu durumda ana kiracı ve alt kiracı arasında ayrı bir kira kontratı oluşur.

2. Alt kiralama yapabilmek için ev sahibinden izin almak şart mı?

   Evet, konutlar ve çatılı işyeri kiraları için kesinlikle ev sahibinin (kiraya verenin) yazılı izni gereklidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, ev sahibi yazılı rıza vermedikçe konutu veya işyerini başkasına kiralayamaz. Eğer izin alınmazsa, alt kira sözleşmesi hukuken geçersiz sayılır ve ev sahibi kira sözleşmesini feshetme hakkı kazanır. (Konut/işyeri dışında kalan kiralarda ise kanunen izin şartı aranmaz, ancak sözleşmede yasaklanabilir.)

3. Alt kiracı kirayı kime öder?

   Alt kiracı, kira bedelini ana kiracıya öder. Alt kiralama ilişkisinde kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir bağ olmadığı için, alt kiracının muhatabı kiralayan sıfatıyla ana kiracıdır. Ana kiracı da kendi ev sahibine (kiraya verene) kira ödemeye devam eder. Alt kiracının doğrudan ev sahibine kira ödemesi genellikle söz konusu olmaz, ancak taraflar (örneğin tüm tarafların anlaşması halinde) böyle bir düzenleme yaparsa, bu durum ayrı bir anlaşmaya dayanır.

4. Kiraya veren (ev sahibi) alt kiracıyı doğrudan evden çıkarabilir mi?

   Eğer ana kira sözleşmesi sona ermişse veya ev sahibi haklı bir nedenle tahliye kararı almışsa, ev sahibi alt kiracıyı da çıkarabilir. Uygulamada ev sahibi, asıl kiracıya karşı tahliye davası açar veya icra takibi yapar; mahkeme/icra kararı çıktığında alt kiracı da taşınmazdan çıkarılır. Alt kiracının, ev sahibine karşı “benim burada kalma hakkım var” diyerek direnme imkânı yoktur, çünkü ev sahibiyle bir sözleşmesi yoktur. Özellikle izinsiz alt kiralama durumunda ev sahibi alt kiracıyı doğrudan haksız işgalci olarak görüp tahliye ettirebilir.

5. Alt kiracının hakları nelerdir?

   Alt kiracı, kiraladığı mekanı sözleşme süresince kullanım hakkına sahiptir. Sözleşmede belirtilen koşullara göre orada oturabilir veya faaliyetini yürütebilir. Kiralananın ayıpsız ve kullanıma elverişli halde kendisine teslimini isteme hakkı vardır. Kendi ödediği depozitonun, sözleşme bitiminde koşullar sağlanınca iadesini talep edebilir. Ancak alt kiracının hakları, doğrudan ev sahibine karşı ileri sürülemez; alt kiracı haklarını ana kiracıya karşı kullanabilir. Örneğin bir arıza giderilmezse alt kiracı ev sahibinden değil ana kiracıdan talepte bulunur. Ayrıca alt kiracı, asıl sözleşmedeki sınırlamalara uymak zorundadır; o sınırlamaları aşan bir hakka sahip değildir.

6. Alt kira sözleşmesinin süresi ne kadar olabilir?

   Alt kira sözleşmesinin süresi taraflarca serbestçe belirlenebilir ama asıl kira süresini aşamaz. Yani alt kiralama, ana kira sözleşmesinin bitiş tarihinden daha ileriye gidecek şekilde yapılamaz (veya yapılsa bile o ileri tarih gelmeden sona erer). Örneğin ana kiracının ev sahibine karşı sözleşmesi 1 yıl ise, alt kiracıya 2 yıllık bir kontrat verilemez; verilse bile 1 yıl sonunda ana sözleşme biterse alt kiralama da biter. Dolayısıyla alt kira süresi, en fazla ana sözleşmenin kalan süresi kadar olabilir.

7. Kiracı, kiraladığı yeri alt kiraya verirse sorumluluktan kurtulur mu?

   Hayır, ana kiracı sorumluluktan kurtulmaz. Aksine, alt kiralama durumunda ana kiracı hem ev sahibine hem de alt kiracısına karşı sorumlu hale gelir. Ev sahibine karşı kira ödemeye, evi sözleşmeye uygun kullandırmaya devam etmek zorundadır ve alt kiracının fiillerinden dolayı da ev sahibine karşı hesap verir. Aynı zamanda alt kiracıya karşı da kiralananı kullanıma uygun halde tutmak, alt kiracının hakkını korumak gibi yükümlülükleri vardır. Kısacası alt kiralama, kiracının sorumluluklarını devretmez, sadece kullanım hakkını devreder; sorumluluklar çoğunlukla devam eder.

8. Alt kira ile kiracılık devri arasındaki fark nedir?

   Alt kira, kiracının kiralananı üçüncü kişiye kiralaması, kiracılık devri ise kiracı konumunu tamamen üçüncü kişiye devretmesidir. Alt kirada asıl sözleşme devam eder, kiracı değişmez; sadece kiracı yan bir sözleşme ile bir başkasına yeri kullandırır. Kiracılık devrinde ise ev sahibi onayıyla yeni kişi kiracı olur, eski kiracı sözleşmeden çıkar (işyeri kiralarında 2 yıl kadar eski kiracı ek sorumlu kalsa da). Alt kirada ev sahibiyle alt kiracı arasında ilişki olmaz; kiracılık devrinde ev sahibiyle yeni kiracı arasında doğrudan ilişki kurulur.

9. Alt kiracı tahliye edildiğinde tazminat alabilir mi?

   Alt kiracı, eğer tahliye ev sahibinin feshi veya ana kiracının kusuru yüzünden gerçekleşmişse, uğradığı zararları ana kiracıdan talep edebilir. Örneğin daha alt kira süresi bitmeden evden çıkarıldıysa ve bu durum ana kiracının kira ödememesi gibi bir nedenle olduysa, kalan süre için kira farkını, taşınma masraflarını ana kiracıdan isteyebilir. Ancak alt kiracının ev sahibinden tazminat isteme hakkı yoktur, zira ev sahibiyle sözleşmesi yoktur. Tüm taleplerini, kendisini oraya yerleştiren ana kiracıya yöneltmelidir.

10. Alt kira sözleşmesi yaparken nelere dikkat etmek gerekir?

    Alt kira sözleşmesi yaparken öncelikle ev sahibinin yazılı izni alınmalıdır. Sözleşme yazılı olarak yapılmalı, kira bedeli, depozito, süre, kullanım amacı gibi konular net şekilde belirtilmelidir. Asıl kira sözleşmesinin şartları (özellikle bitiş tarihi ve özel yasaklar) alt kiracıya açıklanmalı, alt kira sözleşmesine mümkünse asıl sözleşme eklenmelidir. Depozito veriliyorsa bunun koşulları açıkça yazılmalıdır. Ayrıca taraflar birbirlerinin iletişim bilgilerini, sorumluluklarını netleştirmelidir. Alt kiracı, ana kiracının ev sahibiyle ilişkisini, kira ödemelerinin düzenini de öğrenmelidir ki ileride bir aksilik (örneğin ana kiracı yüzünden tahliye) yaşanma riskini değerlendirebilsin. Tüm bu hususlara dikkat edilirse, alt kira ilişkisinin daha sorunsuz yürütülmesi sağlanabilir.