Kiralananın Kötü Kullanımı Nedeniyle Tazminat Davası

Konut veya işyeri kiralarında kiralananın kötü kullanımı, kiracının kira sözleşmesine ve yasal yükümlülüklere aykırı biçimde taşınmaza zarar vermesi veya amacı dışında kullanması durumudur. Bu durum, hem kiraya veren (ev sahibi) hem de kiracı açısından önemli hukuki sonuçlar doğurabilir. Türk hukukunda kiracının, kiralanan taşınmazı özenle ve sözleşmeye uygun kullanma borcu vardır. Eğer kiracı bu borca aykırı davranır, taşınmaza zarar verirse veya komşuların huzurunu bozarsa, kiraya verenin çeşitli yasal yollara başvurarak zararını tazmin etme hakkı doğar. Bu makalede kiralananın kötü kullanımı nedeniyle tazminat davası konusu tüm yönleriyle ele alınmakta; kavramın tanımı, örnek olaylar, tarafların hak ve yükümlülükleri, dava süreci, ceza hukuku boyutu, depozito ve sigorta uygulamaları ile Yargıtay kararları ışığında uygulama örnekleri incelenmektedir.

Kiralananın Kötü Kullanımı Ne Demektir?

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kiralanan şeyi sözleşmeye uygun olarak tam bir özenle kullanmak ve kira süresi sonunda aldığı halde geri vermek zorundadır. Bu yükümlülükler TBK m.316 ve m.334’te açıkça düzenlenmiştir. Kiralananın kötü kullanımı kavramı, kiracının bu özen ve sadakat borcuna aykırı davranarak taşınmazı hor kullanmasını, sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanmasını veya hukuka aykırı şekilde zarar vermesini ifade eder. Kötü kullanım; kiracının kasıtlı veya ihmalkâr davranışları sonucu kiralananda meydana gelen, normal ve olağan kullanım sınırlarını aşan her türlü zarar ve olumsuz etkiyi kapsar.

Kanun koyucu, kiracının kiralananı nasıl kullanması gerektiğini tarif ederken sadece fiziksel zarar vermemeyi değil, aynı zamanda komşulara saygı gösterme yükümlülüğünü de vurgulamıştır. Dolayısıyla gürültü, taşkınlık, komşuların huzurunu bozma gibi eylemler de kiralananın kötü kullanımı kapsamında değerlendirilebilir. Önemli olan, kiracının eylemlerinin sözleşmeye aykırı ve taşınmazın kullanım amacına uygun olmayan nitelikte olmasıdır.

Kiralananın kötü kullanımı halinde kiraya veren, sözleşmeyi haklı nedenle feshetme ve tahliye isteme imkânına sahip olduğu gibi (TBK m.316), uğradığı maddi zararları için de tazminat talep etme hakkına sahiptir. Kira ilişkisinde kiracının sorumluluğu, olağan kullanım sonucu oluşan eskime ve aşınmaları değil, sadece kötü kullanımın yol açtığı zararları kapsar. Örneğin, yıllar içinde boyanın solması, duvarlarda küçük çaplı yıpranmalar meydana gelmesi doğal kullanıma dahildir ve bunlar kiracının sorumluluğunda değildir. Buna karşılık, kiracının kusurlu eylemleri nedeniyle ortaya çıkan hasarlar (kırık pencere, zarar görmüş zemin, yapıdaki ciddi hasarlar vb.) kötü kullanım sayılır ve kiracı bunlardan sorumlu olur.

Kiracının Kiralanana Verebileceği Zararlar (Örnekler)

Kiralananın kötü kullanımı çok çeşitli şekillerde ortaya çıkabilir. Aşağıda, kiracının taşınmaza verebileceği zararların ve kötü kullanıma örnek olabilecek durumların bazıları sıralanmaktadır:

• Fiziksel Hasarlar: Kiracının evi veya işyerini hor kullanması sonucu maddi hasar vermesi en sık rastlanan kötü kullanım türüdür. Örneğin duvarların delinmesi veya yıkılması, kapı ve pencerelerin kırılması, parkelerin ciddi şekilde çizilip kullanılamaz hale gelmesi, tesisatın (su, elektrik, doğalgaz) yanlış kullanım nedeniyle bozulması, fayansların veya vitrifiye eşyaların kırılması gibi zararlar fiziksel kötü kullanıma girer. Normal kullanım sınırlarını aşan bu tür hasarlar kiracının özen borcuna aykırılığını gösterir.
• Amaç Dışı ve Sözleşmeye Aykırı Kullanım: Kiracının, kiralananı kira sözleşmesinde belirtilen kullanım amacının dışında kullanması da kötü kullanıma örnektir. Örneğin konut olarak kiralanan bir yerin izinsiz şekilde işyeri veya depo olarak kullanılması, yahut sadece ofis olarak kullanılmak üzere kiralanmış bir taşınmazda konaklama yapılarak fiilen konuta çevrilmesi sözleşmeye aykırı kullanımdır. Yine meskenin illegal faaliyetler için kullanılması (örneğin yasa dışı imalathane kurmak, kumar oynamak, izinsiz pansiyon gibi alt kiralama yapmak) hem sözleşmeye hem de hukuka aykırı bir kötü kullanımdır.
• Komşuların Rahatsız Edilmesi ve Ortak Alanlara Zarar: Kiracının, bulunduğu apartman veya sitede komşuların huzurunu sürekli bozacak şekilde davranması da kötü kullanım kapsamında değerlendirilebilir. Örneğin gece geç saatlerde sürekli gürültü yapmak, yüksek sesle müzik dinleyerek çevreyi rahatsız etmek, ortak alanları kirletmek veya zarar vermek, apartman kurallarına uymamak gibi haller kiraya verene karşı yükümlülük ihlalidir. Bu durumlar komşuların şikâyetlerine yol açarak ev sahibini zor durumda bırakabilir. Hatta bazı durumlarda komşular doğrudan ev sahibine karşı yasal yollara başvurmak zorunda kalabilir; ev sahibi de bu nedenle kiracısına rücu edebilir.
• Yapısal Değişiklik ve İzinsiz Tadilat: Kiracının kiraya verenin izni olmaksızın taşınmazda büyük tadilat veya değişiklikler yapması da kötü kullanıma örnek teşkil edebilir. Örneğin duvar yıkmak, balkon kapatmak, tesisata kalıcı müdahalelerde bulunmak, boyalı yüzeyleri izinsiz farklı renge boyamak gibi işlemler sözleşmeye aykırıdır. Eğer bu değişiklikler kiralanana zarar veriyor veya kiraya verenin onayı olmadan yapılıyorsa, kiracı sorumlu tutulabilir. Sözleşmede “kiracı kiralayanın yazılı izni olmadan tadilat yapamaz” gibi maddeler genellikle bulunur; buna aykırı her eylem kötü kullanım sayılır. Tadilat sonucunda ortaya çıkan zararlar (hatalı yapılan işler nedeniyle meydana gelen hasarlar, estetik veya değer kaybı vb.) kiracının tazmin etmek zorunda olduğu zararlardandır.
• Temizlik ve Bakımsızlık Nedeniyle Zarar: Kiracının taşınmazı çok kirli, bakımsız bırakması, rutubet, küf, haşere istilası gibi sorunlara yol açması da bir çeşit kötü kullanımdır. Örneğin uzun süre temizlik yapmamak nedeniyle tesisatın tıkanması, havalandırma yapılmaması sonucu evde küf mantar oluşması, çöplerin biriktirilmesiyle böceklenme meydana gelmesi gibi durumlar kiralananın değerini düşüren olgulardır. Bu tür ihmalkâr davranışlar yüzünden ortaya çıkan zararlar (örneğin küf yüzünden duvarların tekrar boyanma ihtiyacı, böcek ilaçlaması masrafları vb.) kiracıdan talep edilebilir.
• Taşınmazın Alt Yapısına Zarar Vermek: Kiracının kusurlu kullanımı sonucu altyapısal sistemlere zarar gelmesi de mümkündür. Örneğin kışın yeterince ısıtma yapmayıp tesisatın donmasına ve su borularının patlamasına neden olmak, klozete yabancı cisimler atarak kanalizasyonu tıkamak, yangın güvenliği kurallarına uymayıp yangın çıkararak binaya hasar vermek gibi durumlar ciddi kötü kullanım örnekleridir. Bu gibi hallerde kiracı, sadece kendi dairesindeki değil, binanın genelinde oluşan hasarlardan da sorumlu tutulabilir. Örneğin, kiracının dairesinde çıkan bir yangın komşu dairelere sirayet edip zarar vermişse, komşuların zararları da kiracının sorumluluğunda olabilir.

Yukarıdaki örnekler, kiralananın kötü kullanımının ne kadar geniş bir yelpazede karşımıza çıkabileceğini göstermektedir. Özetle kiracı, sözleşmede öngörülen sınırları ve olağan kullanım ölçütlerini aşan her türlü davranışıyla ortaya çıkardığı zarardan hukuken sorumlu olacaktır.

Kiraya Verenin Kötü Kullanım Halinde Hakları

Kiracının kötü kullanımı sonucu taşınmazda zarar meydana gelmişse, kiraya verenin haklarını korumak için başvurabileceği çeşitli yollar vardır. Kiraya veren (ev sahibi), bu durumda hem sözleşmeden doğan haklarını kullanabilir hem de tazminat talepli hukuki yollara gidebilir. İşte kiraya verenin başvurabileceği başlıca yollar:

• İhtarname Gönderme: Kiraya veren, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışını tespit ettiğinde öncelikle kiracıya yazılı bir ihtar gönderebilir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.316 uyarınca, kiracının davranışını düzeltmesi için kiraya verenin yazılı ihtarla süre vermesi gerekmektedir (ağır ve acil durumlar hariç). İhtarnamede, tespit edilen kötü kullanım durumu (örneğin verilen zarar veya aykırı kullanım) belirtilir, bunun giderilmesi veya tekrarlanmaması istenir ve aksi halde sözleşmenin feshedilip tahliye isteneceği uyarısı yapılır. Bu ihtar ileride açılacak dava için de önemli bir belge olacaktır.
• Sözleşmenin Feshi ve Tahliye: Kiralananın kötü kullanımı ciddi boyuttaysa veya kiracı ihtara rağmen aykırı kullanıma devam ediyorsa, kiraya veren kira sözleşmesini haklı nedenle feshedebilir. TBK m.316 gereğince konut ve işyeri kiralarında kiraya veren, yazılı ihtarla en az 30 gün süre tanıdıktan sonra hala aykırılık devam ediyorsa sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir. Ancak kiracının kasıtlı olarak kiralanana ağır zarar vermesi, davranışlarının çekilmez hale gelmesi gibi durumlarda ihtar ve süre şartı aranmaksızın derhal fesih de mümkündür. Sözleşmenin feshi ve mahkeme kararıyla kiracının tahliyesi, kiralananın daha fazla zarar görmesini önlemek ve mevcut zararın büyümesini engellemek adına kiraya veren için önemli bir haktır. Tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılarak kiracının taşınmazdan çıkarılması talep edilir.
• Zararın Tazmini (Tazminat Talebi): Kiraya verenin en temel hakkı, kiracının kötü kullanımı nedeniyle oluşan maddi zararların tazminini talep etmektir. Kiracı, kendi kusurlu eylemleriyle kiralananda meydana getirdiği zararı karşılamakla yükümlüdür. Kiraya veren, öncelikle uğradığı zarar kalemlerini belirlemeli ve mümkünse belgelerle (fatura, uzman raporu, fotoğraf vb.) tespit etmelidir. Bu zararlara örnek olarak kırılan/bozulan eşyaların tamir veya yenileme bedelleri, zarar gören yapı unsurlarının onarım masrafları, kiralananın değer kaybı, kullanım dışı kalan süre için kira kaybı (boş kalma nedeniyle) gibi kalemler dahildir. Kiraya veren, eğer kiracı ile anlaşarak zararı karşılatamazsa, hukuki yollara başvurarak tazminat davası açabilir. Bu davada mahkeme, kiracının sorumlu olduğu zarar miktarını belirleyerek kiracının bu bedeli ödemesine karar verebilir.
• Depozito’nun Mahsup Edilmesi: Uygulamada kiraya verenler, kiracılardan genellikle depozito adı altında bir teminat bedeli alır. Depozitonun amacı, kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya zarar vermesi halinde kiraya vereni kısmen güvence altına almaktır. Kiraya veren, kiracının kötü kullanımı sonucu oluşan zararları depozito bedelinden karşılamaya yetkilidir. Ancak depozitonun kullanımı belirli kurallara tabidir (aşağıda “Depozito Uygulamaları” bölümünde ayrıntılı değinilecektir). Kısaca belirtmek gerekirse, eğer kiracı taşınmaza zarar vermişse kiraya veren bu zararın bedelini depozitodan kesip kalanını iade edebilir; fakat depozito zararı karşılamaya yetmiyorsa kalan tutar için ayrıca talepte bulunma hakkı saklıdır. Kiraya veren tek taraflı olarak depozitoya el koyarsa, kiracı bunu kabul etmezse konu yargıya taşınabilir. Bu nedenle kiraya veren mümkünse zararı mahkeme kararı veya icra takibiyle tespit ettirip depozitoyu ona göre mahsup etmelidir.
• Delil Tespiti Yoluyla Zararın Belirlenmesi: Kiraya veren, kiracının verdiği zararları daha sonra ispatlamakta güçlük çekmemek için hızlı davranmalıdır. Özellikle kiracının tahliyesi sonrasında taşınmazdaki hasar derhal belgelenmelidir. Bu amaçla kiraya veren, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak delil tespiti talep edebilir. Bir delil tespiti davası ya da talebi kapsamında mahkeme, bilirkişi aracılığıyla taşınmazdaki zararları tespit ettirir ve rapor altına aldırır. Bu rapor, sonradan açılacak tazminat davasında güçlü bir delil olacaktır. Ayrıca kiraya veren hasarları fotoğraflamak, gerekiyorsa tanık beyanlarıyla tutanak altına almak gibi yollarla da delil toplamalıdır. Resmî bir tespit yapılması, kiracının sonradan “zarar yoktu” şeklindeki itirazlarını bertaraf etmek için faydalıdır.
• Sigorta Şirketine Başvuru: Eğer kiraya verenin taşınmazı ile ilgili bir sigorta poliçesi (örneğin konut sigortası) mevcutsa, kiracı kaynaklı zararlar belirli koşullarda sigorta tarafından karşılanabilir. Örneğin kiracının neden olduğu yangın, su baskını gibi hasarlar ev sahibinin sigorta poliçesi teminatında ise, kiraya veren sigorta şirketine başvurarak tazminat alabilir. Ancak sigorta şirketleri, rücu hakkı kapsamında, ödedikleri tazminatı kiracıdan talep edebilirler. Dolayısıyla sigortanın varlığı kiracının sorumluluğunu tamamen ortadan kaldırmaz; sadece kiraya verenin zararını daha hızlı tazmin etmesini sağlar ve sonrasında kiracı ile sigorta şirketi hesaplaşır.

Sonuç olarak kiraya veren, kiracının kötü kullanımı halinde hem sözleşmesel haklarını (fesih, tahliye) kullanabilir hem de maddi zararın giderilmesi için hukuki yollara başvurabilir. En sağlıklı yol, öncelikle zararın kapsamını belirleyip belgelerle destekleyerek kiracıdan talep etmek, sonuç alınamazsa yargı yoluna gitmektir. Kiraya verenin tüm bu süreçte dürüstlük kuralına uygun davranması, yalnızca gerçek zararını talep etmesi ve keyfi veya cezalandırıcı taleplerden kaçınması da hukuki açıdan önem taşır.

Kötü Kullanım Nedeniyle Tazminat Davası Nasıl Açılır?

Kiracının taşınmaza verdiği zararlar karşılanmadığı takdirde kiraya verenin en etkili hukuki yolu tazminat davası açmaktır. Kötü kullanım nedeniyle tazminat davası, kiralananda meydana gelen zararların bedelinin kiracıdan tahsilini amaçlayan bir alacak davası niteliğindedir. Bu davanın açılabilmesi için kiraya verenin, kiracının kusurlu davranışı sonucunda oluşan somut zarar kalemlerini ortaya koyması gerekir.

Tazminat davası sürecini ve dikkat edilmesi gerekenleri ana hatlarıyla şöyle açıklayabiliriz:

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, kanun gereği görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 uyarınca, kiralanan taşınmazlarla ilgili alacak davaları da dahil olmak üzere kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklara, taşınmazın türüne ve dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleri bakar. Dolayısıyla kiraya veren, kiracının kötü kullanımı nedeniyle tazminat davasını Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açmalıdır.

Yetkili mahkeme konusuna gelince, HMK m.10 gereğince sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Kira sözleşmelerinde ifa yeri, genellikle taşınmazın bulunduğu yer olarak kabul edilir çünkü kiralananın kullanıma sunulması ve geri teslimi orada gerçekleşir. Bu sebeple, kiraya veren dilerse taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde davayı açabilir. Alternatif olarak genel yetki kuralına göre davalı konumundaki kiracının yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir. Uygulamada çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerde dava açılması, delillerin incelenmesi açısından da pratik olmaktadır.

Dava Dilekçesi ve İçeriği

Tazminat davasını başlatmak için kiraya veren bir dava dilekçesi hazırlayarak yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunar. Dilekçede, kira sözleşmesinin tarafları, taşınmazın adresi ve kira süresi gibi temel bilgiler belirtilir. Ardından kiracının hangi eylemlerinin kiralananın kötü kullanımı sayıldığı somut olarak açıklanır. Örneğin “Davacı kiraya verenin kiracısı, taşınmazı sözleşmeye aykırı şekilde amaç dışında kullanmış ve mutfak, banyo teçhizatına zarar vermiştir” gibi iddialar tarih ve olay açıklamasıyla detaylandırılır.

En önemli kısım, talep konusunun yani istenen tazminat miktarının ve kalemlerinin açıkça gösterilmesidir. Kiraya veren, uğradığı zararları tek tek listeler ve her biri için parasal karşılık talep eder. Örneğin “salon parkelerinin tamamen yenilenmesi için 10.000 TL”, “kırılan pencere camlarının değişimi için 2.000 TL”, “boya badana masrafı 5.000 TL” gibi kalemler belirtilir. Eğer zarar kalemlerinin tam tutarı henüz belirli değilse veya ekspertiz gerekliyse belirsiz alacak davası açılması ya da kısmi taleple başlayıp bilahare ıslah ile artırılması yoluna gidilebilir. Ayrıca dilekçede, kiraya verenin depozitodan mahsup ettiği bir tutar varsa bunun nasıl hesaplandığı da açıklanabilir.

Delillerin Sunulması

Tazminat davasında başarılı olabilmek için, kiraya verenin iddialarını kanıtlarla desteklemesi şarttır. Dava dilekçesinde ileri sürülen her bir zarar kalemi ve kötü kullanım iddiası için ilgili deliller sunulmalıdır. Başlıca delil türleri şunlardır:

• Yazılı Belgeler: Kiraya veren, varsa kira sözleşmesini delil olarak sunar (sözleşmede özellikle “kiracı evi iade ederken boyalı teslim edecek” gibi hükümler veya demirbaş listesi varsa bunlar önemlidir). Ayrıca kiracının gönderdiği/aldığı ihtarname, tutanak, apartman yönetimi şikâyet kayıtları gibi belgeler de yazılı delil niteliğindedir. Eğer tahliye esnasında tutanak tutulduysa (örneğin teslimde evin durumu belirlendiyse) bu da ibraz edilmelidir.
• Fotoğraflar ve Video Kayıtları: Kiraya veren, taşınmazdaki hasarları gösteren fotoğraf veya video görüntülerini delil olarak sunabilir. Özellikle tahliye sonrası çekilmiş ve tarih içeren fotoğraflar, hasarın boyutunu mahkemeye somut olarak gösterecektir. Örneğin duvardaki kırık fayansların, çizilmiş parkelerin, yanmış mutfak dolaplarının fotoğrafları etkili delillerdendir.
• Bilirkişi Raporları ve Keşif: Dava açılmadan önce mahkeme kanalıyla delil tespiti yaptırıldıysa, bilirkişi raporu en önemli delillerden biri olacaktır. Böyle bir rapor yoksa dava sırasında kiraya veren bilirkişi incelemesi talep edebilir. Mahkeme, taşınmazda keşif yapıp bilirkişi atayarak zararın kapsamını ve maliyetini raporlamasını isteyebilir. Bilirkişi, hasar gören yerleri inceleyip bunların ne kadarının normal kullanımdan, ne kadarının kötü kullanımdan kaynaklandığını ve tamir bedelini değerlendirecektir. Bilirkişi raporu, hâkimin teknik konularda aydınlanmasını sağlayan kritik bir delildir.
• Tanık Beyanları: Kiraya veren, apartman yönetici veya komşular gibi olaya tanık olmuş kişileri mahkemede tanık olarak dinletebilir. Örneğin komşu, kiracının dairede nasıl hasar bıraktığını, gürültü yaptığını veya evden çıkarken hangi durumda teslim ettiğini gözlemlediyse, bu beyanlar iddiaları destekler. Tanıklar doğrudan görgüye dayalı bilgi aktarmalıdır; “kiracı çıkarken duvarlar delikti, evi çok kirli bırakmıştı” gibi anlatımlar hâkimin kanaatini pekiştirebilir.
• Uzman Rapor ve Faturalar: Kiraya veren, zararı kendi imkanlarıyla onarttıysa tamirat faturalarını delil olarak sunmalıdır. Örneğin boyacı ustasından aldığı faturalar, değiştirdiği malzemelerin (lavabo, musluk vs.) faturaları hem zararın varlığını hem de miktarını ispatlar. Ayrıca eğer teknik bir konuda (örneğin elektrik tesisatı yanmışsa) uzman raporu alınmışsa, bunu da mahkemeye sunmak faydalı olacaktır.

İspat Yükü ve Hukuki Değerlendirme

Türk hukukunda genel kural, iddia edenin iddiasını ispatla yükümlü olmasıdır. Bu bağlamda kiralananın kötü kullanımı nedeniyle tazminat talep eden kiraya veren, kiracının kusurunu ve ortaya çıkan zararı ispat yükü altındadır. Kiraya veren, kiracının sözleşmeye aykırı davrandığını, gerekli özeni göstermediğini ve bunun sonucu olarak maddi zarar doğduğunu kanıtlamalıdır.

Öncelikle kiraya verenin ispatlaması gereken husus, kiralananın sözleşmenin başlangıcında sağlam ve hasarsız olduğu (en azından şimdi iddia edilen zararların bulunmadığı) ve sözleşme süresince kiracının bu zararlara sebebiyet verdiğidir. Eğer mevcutsa, kiracının taşınmaza girdiği tarihte tutulan demirbaş ve durum tespit tutanakları başlangıç durumunu ispatta yardımcı olur. Böyle bir tutanak yoksa, taşınmazın normal şartlarda sağlam teslim edildiği karine olarak kabul edilebilir; ancak kiracı aksini iddia ederse onun da bu iddiayı ispatlaması gerekir.

Kiraya veren, zararların normal kullanımın ötesinde olduğunu göstermek durumundadır. Örneğin duvarlarda birkaç küçük çivi deliği normal sayılabilirken, oda kapısının kırılmış olması normal değildir. Boyada birkaç yıl içinde oluşan kirlenme olağandır; fakat duvarlara kasıtlı çizikler atılması olağan dışıdır. Bu ayrımı yaparak, her bir talep kalemi için neden kiracının sorumluluğuna girdiğini açıklamak önemlidir. Yukarıda değinilen Yargıtay içtihatları da kiracının yalnız kötü kullanımdan doğan hasarlardan sorumlu olduğunu vurgulamaktadır; dolayısıyla mahkeme, talep konusu zararların gerçekten kiracının kusurlu davranışı sonucu oluşup oluşmadığını değerlendirecektir.

Kiracı taraf ise, kendisine atfedilen zararlardan bazılarının kendi kusurundan kaynaklanmadığını savunabilir. Örneğin “bu hasar zaten daireye taşındığımda vardı” veya “tesisatın bozulması benim hatam değil, malzemenin eskimesi sonucu oldu” gibi savunmalar ileri sürebilir. Kiracı, taşınmazı kullanım süresi boyunca özensiz davranmadığını, elinden gelen bakım ve tamiri yaptığını iddia edebilir. Eğer gerçekten zarar kiracıdan değil de örneğin mücbir sebep (doğal afet), komşunun kusuru veya malın kendi doğal eskimesi sonucu oluşmuşsa, bunlardan kiracı sorumlu tutulmaz. Bu noktada ispat yükü bağlamında, kiraya verenin iddiasını yeterli delille desteklemesi durumunda, kiracı aksini ispat edecek bilgi ve belge sunmaya çalışacaktır.

Mahkeme, tüm delilleri topladıktan sonra kusur durumunu ve zararın miktarını tespit eder. Eğer kiracının kötü kullanımı kanıtlanmışsa, ortaya çıkan gerçek zarar kadar tazminata hükmedilir. Tazminat miktarı belirlenirken, kiraya verenin zenginleşmemesi prensibi gözetilir; yani kiracı, ancak verdiği zararı karşılayacak tutarı ödemelidir. Örneğin 10 yıllık bir halıyı tamamen kullanılmaz hale getirdiyse, halının yeni bedelinin tamamı değil, kullanım ömrü düşülerek kalan değeri istenebilir. Aynı şekilde, onarım mümkünse onarım bedeli esas alınır, yenisiyle değiştirmek zorunlu ise makul bir bedel hesaplanır.

Dava sonunda mahkeme kiraya verenin talebini haklı bulursa, kiracıdan belirlenen tazminat miktarını ödemesini hükme bağlar. Karar kesinleştikten sonra kiraya veren, gerekirse icra takibi yoluyla bu bedeli tahsil edebilir. Eğer kiraya verenin talep ettiği bazı kalemler normal aşınma kapsamında görülürse, o kısım reddedilebilir. Yargılama giderleri ve avukatlık ücreti de kusur oranına göre taraflara yükletilir.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Tahliye Durumlarında Sorumluluk

Kiralananın kötü kullanımı nedeniyle ortaya çıkan sorumluluk, kira sözleşmesinin devam ettiği süre içinde söz konusu olabileceği gibi, sözleşmenin sona ermesi veya tahliye sonrasında da önem taşır. Bu bölümde, kira ilişkisinin bitiminde tarafların sorumluluk durumları ele alınmaktadır:

Sözleşme Sona Ererken Hasar Tespiti: Kira sözleşmesi ister normal süresi bitip sonlansın, ister fesih yoluyla erken sonlandırılsın, kiracının taşınmazı geri teslim ederken aldığı haliyle iade etme borcu bulunmaktadır. Bu nedenle, sözleşme sona erdiğinde kiraya veren ve kiracı arasında bir teslim durumu tespiti yapılması en sağlıklı yoldur. Uygulamada kiraya veren, kiracı çıkarken daireyi kontrol eder ve göze çarpan hasar veya eksiklikleri not eder. Hatta taraflar arasında bir teslim tutanağı düzenlenerek “kiralanan şu şu hasarlarla/hasarsız teslim alınmıştır” şeklinde imza altına alınması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır. Eğer kiracı bu aşamada bazı hasarları kabul ederse, bunları derhal telafi etmeyi veya bedelini ödemeyi teklif edebilir. Ancak çoğu durumda anlaşmazlıklar çıkar ve kiraya veren hasar iddialarını sonraki süreçte gündeme getirir.

Tahliye Davası ve Sonrası: Kiracının kötü kullanımı nedeniyle tahliye davası açılmış ve mahkeme kararıyla kiracı çıkarılmışsa, tahliye sonrası kiraya veren yine taşınmazın durumunu incelemelidir. Tahliye genellikle icra marifetiyle veya polis zoruyla gerçekleştiğinde, resmi görevliler nezaretinde bir tutanağın tutulduğu görülür. Bu tutanakta taşınmazın genel durumu, kapıların açılması, eşyaların durumu gibi hususlar belirtilir ancak çoğu zaman detaylı hasar tespiti içermez. Bu yüzden kiraya veren, tahliye kararının icrası sonrasında derhal detaylı bir gözlem yaparak, kötü kullanımdan kaynaklanan tüm zararları not almalıdır. Gerekiyorsa bir kez daha delil tespiti sürecine başvurarak profesyonel inceleme talep edebilir.

Depozitonun Durumu: Kira sözleşmesi biterken gündeme gelen konulardan biri depozitonun iadesi meselesidir. Kiraya veren, kiracının taşınmazı sözleşmeye uygun ve hasarsız teslim etmesi halinde depozito bedelini iade etmek zorundadır. Ancak kötü kullanım kaynaklı zararlar varsa, kiraya veren bu depozitoyu iade etmek yerine hasarlar oranında kesinti yapmak ister. Eğer ortada anlaşmazlık varsa, kiraya veren depozitoyu iade etmeyip zararın tazmini için dava yoluna gidebilir. TBK’ya göre depozito bedeli, kiracı çıkış yaptıktan sonra kiraya verenin onayı olmadan bankadan çekilemez; kiraya veren belirli süre içinde dava açmazsa depozito kiracıya iade edilir. Bu nedenle kiraya verenin, ciddi bir zarar söz konusu ise, sözleşme bitiminden itibaren makul süre içinde (genellikle en geç birkaç ay içinde) davasını açması önerilir. Aksi takdirde depozitonun iadesi gündeme gelebilir ve kiraya veren hem teminatsız kalır hem de zamanaşımı engeline takılabilir.

Zamanaşımı Süreleri: Kiraya verenin, kiracının verdiği zararlar için tazminat talep edebilmesi belli bir zamanla sınırlıdır. Kira ilişkisinden doğan alacaklarda genel zamanaşımı süreleri uygulanır. Kötü kullanımdan kaynaklanan zarar, bir sözleşme ihlali mahiyetinde olduğundan, Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel 10 yıllık zamanaşımı kuralına tabi olabilir. Ancak uygulamada 5 yıllık zamanaşımı süresi de kira bedelleri gibi dönemsel edimler için geçerlidir. Kötü kullanımdan doğan tazminat taleplerinin hangi süreye tabi olduğu konusunda Yargıtay kararları önem arz edebilir; genellikle sözleşmeye dayalı tazminat taleplerinde 10 yıllık süre benimsenmektedir. Yine de kiraya verenlerin, zarar ortaya çıktıktan sonra çok uzun süre beklemeden haklarını aramaları tavsiye edilir. Zaman geçtikçe ispat güçleşeceği gibi, yasal sürelerin kaçırılması halinde dava hakkı da kaybedilebilir.

Kiracının Tahliye Sonrası Sorumluluğu: Kiracı, evi boşalttıktan sonra ortaya çıkan ve kendi döneminden kalma zararlar için sorumluluktan kaçamaz. Örneğin kiracı çıktıktan sonra fark edilen duvar içi tesisat hasarı, boyanın altında gizlenmiş küf gibi problemler sonradan anlaşılsa bile, eğer kiracının kullanımına dayanıyorsa kiracı tazminle yükümlüdür. Kiraya veren bu tip sonradan ortaya çıkan hasarlar için de dava açabilir. Önemli olan, bu hasarın kiracının kullanım döneminden kaldığının ispatlanabilmesidir. Kiracı bazen “ben teslim ederken öyle bir şey yoktu” diyerek sorumluluğu reddedebilir; bu noktada yine deliller (örneğin teslimde çekilen fotoğraflar, ekspertiz vb.) belirleyici olacaktır.

Haksız İşgal (Ecrimisil) Durumu: Kira süresi bittiği halde kiracı taşınmazı boşaltmayıp haksız yere kullanmaya devam ederse, bu teknik olarak kötü kullanım olmasa da kiraya verenin farklı bir tazminat talebini doğurur. Kiraya veren, kontrat süresi bittiği veya feshedildiği halde çıkmayan kiracıdan ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. Ecrimisil, kiracının haksız olarak oturmaya devam ettiği süre için ödemesi gereken tazminattır ve genellikle rayiç kira bedeli üzerinden hesaplanır. Bu da bir çeşit tazminat davası konusu olabilir ve Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ileri sürülebilir. Dolayısıyla tahliye durumunda kiracının sorumluluğu, sadece verdiği fiziksel zararlarla sınırlı kalmayıp, haksız yere oturmaya devam ettiği sürelerin bedelini ödemeyi de kapsar.

Özetlemek gerekirse, kira sözleşmesinin sona ermesi veya kiracının tahliyesi sonrası, kiraya veren taşınmazı kontrol ederek kiracının döneminden kalan tüm zararları tespit etmeli ve haklarını vakit geçirmeden kullanmalıdır. Kiracının sorumluluğu, sözleşme bitse dahi, kendi kusurlu fiilleriyle sebep olduğu zararlar için hukuken devam eder. Tarafların bu aşamada anlaşarak meseleyi çözüme kavuşturması en idealidir; aksi halde yargı yoluyla çözülecektir.

Ceza Hukuku Bakımından Sorumluluk Halleri

Kiralananın kötü kullanımı sadece bir sözleşme ihlali ve hukuki sorumluluk meselesi olmayıp, bazı durumlarda Türk Ceza Kanunu kapsamında suç teşkil edebilir. Özellikle kiracının kasıtlı eylemlerle taşınmaza zarar vermesi halinde, ceza hukuku devreye girebilir. Bu bölümde kiracının kötü kullanımı ile bağlantılı olabilecek ceza hukuku sorumlulukları ele alınmaktadır:

Mala Zarar Verme Suçu: Türk Ceza Kanunu m.151 ve devamında düzenlenen mala zarar verme suçu, bir başkasının taşınır veya taşınmaz malına kasten zarar vermeyi cezai yaptırıma bağlamıştır. Kiracının kiralanan taşınmaza verdiği zarar eğer kasıtlı bir fiilden kaynaklanıyorsa (örneğin kiracı, öfkeyle duvarları tekmeleyip kırmışsa, kasıtlı olarak camları söküp atmışsa, çıkarken evi yakmaya teşebbüs etmişse vb.), kiraya veren bu durum için savcılığa suç duyurusunda bulunabilir. Mala zarar verme suçu, şikayete tabi suçlar arasındadır; yani kiraya verenin şikayetiyle soruşturma başlar. Savcılık yapacağı inceleme sonucunda kiracının gerçekten kasten mal varlığına zarar verip vermediğini değerlendirir. Kasıt ispatlanırsa, kiracı hakkında ceza davası açılabilir ve 4 aydan 3 yıla kadar hapis veya adlî para cezası ile cezalandırılması söz konusu olabilir (TCK md.151). Eğer zarar kamu malına verilmişse veya yangın çıkarma gibi daha ağır fiiller varsa nitelikli haller de uygulanabilir.

Güveni Kötüye Kullanma Suçu: Kiracının, kiralananı sözleşmeye aykırı biçimde kullanması bazen güveni kötüye kullanma suçunu andırsa da, bu suç tipinin oluşması için kiracıya emanet edilen bir malın kötüye kullanılmasından bahsedilir. Kiracılık ilişkisinde, taşınmaz kiracının kullanımına verilir ancak bu durum genellikle TCK anlamında “emanet” kavramına girmemektedir. Yine de, örneğin kiraya veren kiracıya evle birlikte bazı değerli eşyalar (antikalar, mobilyalar) emanet etmişse ve kiracı bunları satıp savurmuşsa, güveni kötüye kullanma suçu oluşabilir. Bu çok spesifik bir durumdur ve genel olarak kiralananın kötü kullanımı dendiğinde akla gelen ana suç, mala zarar vermedir.

Diğer İlgili Suçlar: Kiracının taşınmazı kullanımı sırasında işleyebileceği diğer suçlar da dolaylı olarak ev sahibini ilgilendirir. Örneğin kiracı evde uyuşturucu madde üretimi veya ticareti gibi tamamen yasa dışı faaliyetler yürütüyorsa, bu fiiller doğrudan kiracının cezai sorumluluğunu gerektirir. Kiraya verenin bu durumda kiracıyı tahliye ettirmek dışında bir sorumluluğu olmasa bile, taşınmazın böyle yasa dışı amaçlarla kullanılması kiraya verene de hukuki riskler doğurabilir (örneğin taşınmazın kapatılması, mühürlenmesi gibi). Bu nedenle ev sahiplerinin kiracıyı seçerken dikkatli olması, kira süresince de aşırı olağandışı bir kullanım fark ederlerse derhal duruma müdahale etmesi gerekir.

Ceza Davasının Tazminata Etkisi: Kiraya veren, kiracının eylemi ceza kanununa göre suç oluşturuyorsa hem ceza şikayetinde bulunabilir hem de ayrı bir hukuk davası ile tazminat talep edebilir. Hatta ceza yargılaması sırasında, uğradığı zararı belirterek müdahil sıfatıyla tazminat talebini de iletebilir. Ceza mahkemesi, genelde maddi zararları değil ceza sorumluluğunu hükme bağlar; ancak suçtan doğrudan zarar gören sıfatıyla katılan kiraya veren, ceza yargılamasında da taleplerini dile getirebilir. Yine de uygulamada genellikle ceza davası ve hukuk davası ayrı yürür. Bir kiracının ceza alması, hukuk mahkemesinde de kusurlu fiilin kanıtlanması açısından kiraya verene avantaj sağlayabilir. Örneğin ceza mahkemesi, kiracının kasıtlı olarak evi yakmaya çalıştığına hükmetmişse, hukuk mahkemesi bu olguyu kesinleşmiş yargı kararı olarak kabul edip kiracıyı tazminata mahkum edecektir.

Sonuç olarak, kiracının kötü kullanımı eğer kasıt unsuru taşıyan, bilerek ve isteyerek mala zarar verme şeklinde ise, sadece hukukî değil cezaî sorumluluk da gündeme gelebilir. Bu durumda kiraya verenler, haklarını ceza yargısı önünde de arayarak kiracının cezalandırılmasını sağlayabilirler. Ancak ceza davası açılması kiraya verenin uğradığı zararın otomatik olarak karşılanacağı anlamına gelmez; zararın tazmini için yine hukuk mahkemesine başvurmak gerekebilir. Ceza hukuku boyutu, kiracının eylemlerinin hukuka aykırılığının ve ciddiyetinin altını çizmesi bakımından önemlidir.

Kiracının Uğradığı Zararlar ve Talepleri (Tam Tersi Durum)

Kira ilişkilerinde genellikle kiracının taşınmaza verdiği zararlar ve bunların sonuçları öne çıksa da, kimi zaman kiracının zarar görmesi söz konusu olabilir. Burada kastedilen, kiracının kötü kullanımından değil, aksine kiraya verenin ihmali veya taşınmazın kusurlu durumu nedeniyle kiracının uğradığı zararlar ve kiracının ileri sürebileceği taleplerdir. Yani denklemin diğer tarafında, kiraya verenin sorumluluğu gündeme gelir.

Kiraya Verenin Teslim ve Bakım Borcu: Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren, kiralanan şeyi, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli halde teslim etmek ve kira süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.301). Bu hüküm, kiraya verenin taşınmazın yapısal bütünlüğünü ve temel sistemlerini (çatı, dış cephe, su tesisatı, elektrik sistemi vb.) kullanıma uygun tutma borcunu ifade eder. Eğer kiraya veren bu borcunu ihmal eder ve taşınmazda kiracıdan kaynaklanmayan bir arıza veya ayıp meydana gelir ise, kiracı zarar görse dahi sorumluluk kiraya verene ait olacaktır. Örneğin binanın eski ve bakımsız olması nedeniyle tavandan sıva parçası düşüp kiracının eşyalarına zarar verirse, burada kiracının bir kusuru olmadığı için kiraya veren tazminat sorumluluğu doğabilir.

Kiralananın Ayıplı Olması: Kiralanan taşınmazın, kiracının kullanımını engelleyen veya ciddi şekilde kısıtlayan ayıpları (kusurları) olabilir. Bu ayıplar başlangıçta mevcut olabileceği gibi, sonradan da ortaya çıkabilir. Örneğin daire kiralanırken tesisatının sağlam olduğu söylenmiş ancak gerçekte sürekli su sızıntısı varsa, ya da kiralama sırasında görünmeyen fakat sonra fark edilen ciddi rutubet problemi mevcutsa, bunlar ayıplı ifa kapsamındadır. TBK m.304 vd. uyarınca kiracı, kiralananın ayıplı olması durumunda kiraya verenden çeşitli taleplerde bulunabilir:

• Ayıbın giderilmesini (tamirini) isteme,
• Kira bedelinde ayıpla orantılı indirim talep etme,
• Ayıp kullanım amacı açısından çok ağır ise sözleşmeyi feshedip çıkma,
• Kiraya veren kusurlu ise, uğradığı zararların tazminini talep etme.

Dolayısıyla kiracının, kiralananın ayıbı veya kiraya verenin bakım yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle maruz kaldığı zararlar için tazminat isteme hakkı vardır. Örneğin devamlı su sızıntısı eşyalarına zarar verip küf yaptırmışsa, kiracı bu eşyaların değerini kiraya verenden isteyebilir. Yine ısıtma sistemi arızalı olduğu için elektrikli ısıtıcı kullanmak zorunda kalmış ve yüksek fatura ödemişse, aradaki farkı talep edebilir.

Kiracının Sağlık ve Güvenliğinin Zarar Görmesi: Kiralanandaki kusurlar kiracının sağlık ve güvenliğini tehlikeye sokabilir. Örneğin doğalgaz kaçağı uyarısına rağmen kiraya veren tamir ettirmemiş ve patlama olmuşsa, yaralanan kiracı hem maddi hem manevi tazminat talep edebilir. Aynı şekilde merdiven korkulukları çürük olduğu için düşen kiracı yaralanırsa, bu da kiraya verenin özen yükümü ihlalidir. Bu gibi durumlarda kiracının uğradığı bedensel zararlar, iş gücü kaybı, tedavi giderleri vs. kiraya verenden istenebilir. Hatta manevi tazminat bile söz konusu olabilir çünkü kiraya veren, kiracının can ve mal güvenliğini sağlayacak asgari tedbirleri almakla mükelleftir.

Örnek Yargı Kararları: Bu konuyla ilgili emsal bir olaya Yargıtay kararında rastlamak mümkündür. Örneğin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024 tarihli bir kararında, kiracı bir şirket, kiraya verenden kiraladığı depo silosunda sakladığı ürünlerin rutubet nedeniyle zarar görmesi üzerine tazminat talep etmiştir. Somut olayda depo silosundaki havalandırma sisteminin çalıştırılmaması ve bakımının yapılmaması kiraya verene atfedilmiş, ürünlerde meydana gelen bozulmadan dolayı kiraya verenin sorumlu olabileceği değerlendirilmiştir. Bu gibi kararlar, kiracının da korunması gereken taraf olduğunu ve kiraya verenin ayıptan sorumluluğunun altını çizmektedir.

Kiracıdan Kiraya Verene Karşı Taleplerin İleri Sürülmesi: Kiracı, zarar gördüğünde hakkını çeşitli yollarla arayabilir. Öncelikle kiraya verene durumu bildirerek ayıbın giderilmesini veya zararının karşılanmasını talep edebilir. Eğer kiraya veren uzlaşmaya yanaşmaz veya sorumluluğunu kabul etmezse, kiracı kira bedelinden indirim yapma veya ödemeyi durdurma yoluna gidebilir (tabii yasal şartlar dahilinde ve mahkeme kararıyla). Nihayetinde kiracı da dava yoluna başvurarak tazminat isteyebilir. Kiracının açacağı dava, kiraya verenin yükümlülüğünü ihlalinden doğan bir alacak davası olacaktır ve yine Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

Depozito ve Kiracı Aleyhine Kesintiler: Kiracının zarar gördüğü hallere bir örnek de, kiraya verenin haksız şekilde depozitodan kesinti yapması veya depozitoyu iade etmemesi durumudur. Eğer kiraya veren, aslında kiracının sorumlu olmadığı normal yıpranma giderlerini veya hayali zararları bahane ederek depozitoya el koyarsa, kiracı buna itiraz ederek hukuki yollara başvurabilir. Kiracı, depozitonun iadesi için icra takibi başlatabilir veya menfi tespit/tazminat davası açabilir. Mahkeme, kiraya verenin gerçekten haklı bir kesinti yapıp yapmadığını inceler. Yargıtay kararlarında da vurgulandığı üzere, sözleşmeye uygun normal kullanımdan doğan eskimeler depozitodan kesilemez; kesilirse kiracı bunu geri alabilir.

Özetle, kiracının kötü kullanımı halinde kiraya verenin hakları ne kadar önemli ise, kiraya verenin ihmali veya kusuru halinde de kiracının hakları ve talepleri bulunmaktadır. Kira sözleşmesi çift taraflı borç yükleyen bir sözleşme olduğundan, her iki taraf da kendi yükümlülüklerine aykırı davranışlarının sonuçlarına katlanır. Kiracılar, haksız yere zarar gördüklerinde veya haksız taleplerle karşılaştıklarında yasal haklarını çekinmeden kullanmalı; kiraya verenler ise kendi sorumluluklarını yerine getirmeye özen göstermelidir.

Depozito ve Sigorta Uygulamaları

Depozito (Teminat Bedeli): Depozito, kira sözleşmelerinde yaygın olarak karşımıza çıkan ve kiracının muhtemel yükümlülüklerini güvence altına almayı amaçlayan bir uygulamadır. Türk Borçlar Kanunu m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz ve nakit verilmişse bankaya vadeli hesaba yatırılması esastır. Depozitonun amacı, kiracının kira borcu, fatura borçları veya kiralananda meydana getirebileceği zararlar için bir teminat oluşturmaktır.

Kiralananın kötü kullanımı durumunda depozitonun rolü büyüktür. Kiraya veren, kiracının taşınmazda sebep olduğu zararların masraflarını depozito bedelinden mahsup ederek karşılayabilir. Ancak bu işlemin hukukiliği için dikkat edilmesi gereken noktalar vardır:

• Öncelikle, depozitodan kesinti yapılabilmesi için gerçekten kiracının sorumlu olduğu bir zarar bulunmalıdır. Yukarıda da değinildiği gibi, normal kullanımdan kaynaklanan aşınma ve yıpranmalar için depozitodan kesinti yapmak hukuka aykırı olur.
• Kiraya veren, depozitoyu tek taraflı olarak elinde tutmaya devam ederse, kiracı buna yazılı olarak itiraz edebilir. Anlaşma sağlanamazsa konu yargıya taşınabilir. Bu durumda mahkeme, depozitodan ne kadarının kesilip kesilemeyeceğine karar verir.
• TBK’ya göre, kira ilişkisinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiraya veren, kiracının yükümlülükleri konusunda dava veya icra takibi yoluna başvurmamışsa, bankadaki depozito bedeli kiracıya geri verilir. Bu nedenle kiraya verenlerin, eğer bir zarar talebi olacaksa, üç ay içinde harekete geçmeleri kendi lehlerinedir.
• Uygulamada, kiraya veren çoğu zaman depozitoyu elden aldığından, iade veya kesinti konuları taraflar arasında tartışma yaratır. Kiracılar depozito iadesini yazılı olarak talep etmeli; kiraya verenler ise kesinti yapacaklarsa bunu gerekçeleriyle kiracıya bildirmelidir. Dava açılmadan depozitodan kesinti yapılması ilkesel olarak doğru değildir; Yargıtay da kiraya verenin keyfi kesintiler yapamayacağını, ihtilaf halinde yargı yoluyla çözülmesi gerektiğini belirtmektedir.

Depozito, her iki taraf için de bir güvence mekanizmasıdır. Kiraya veren, depozito sayesinde küçük çaplı hasarların veya borçların tahsilini güvenceye alırken; kiracı da haksız kesintilere karşı hukuken korunmaktadır. En ideali, çıkışta tarafların uzlaşması ve haklı kesinti dışında depozitonun iadesidir. Eğer kiracı gerçekten zarar vermişse, depozitodan mahsup adil bir çözümdür; fakat zarar yoksa depozito aynen iade edilmelidir.

Sigorta Uygulamaları: Kira ilişkilerinde sigorta konusu, genellikle beklenmedik zararların tazmininde karşımıza çıkar. Hem kiraya veren hem de kiracı, sigorta yoluyla kendilerini güvence altına alabilir:

• Konut ve Eşya Sigortası: Kiraya veren, taşınmazı için konut sigortası yaptırarak, yangın, su baskını, doğal afet gibi risklere karşı maddi teminat sağlayabilir. Kiracının neden olduğu bazı hasarlar da (örneğin yangın çıkması) bu poliçelerin kapsamına girebilir. Eğer sigorta şirketi kiraya verene ödeme yaparsa, kiraya verenin zararı hızlıca karşılanır. Ancak sigorta şirketi sonradan zarara yol açan kiracıya rücu ederek ödediği tutarı talep edebilir. Bu nedenle kiracılar, istemeden de olsa sebep oldukları büyük kazalarda (yangın gibi) sigortanın ödediği meblağ ile karşı karşıya kalabilirler.
• Kiracı Sorumluluk Sigortası: Giderek yaygınlaşan bir uygulama, kiracıların kendi sorumlulukları için sigorta yaptırmalarıdır. Kiracı sorumluluk sigortası ya da kiracıyı üçüncü şahıslara karşı sorumluluk sigortası gibi poliçeler, kiracının ev sahibine vereceği zararları da kapsayabilir. Böylece kiracı bir hasara yol açarsa, sigorta şirketi ev sahibine ödeme yapar ve kiracı poliçe şartları çerçevesinde bu borçtan kurtulmuş olur (ya da şirket daha sonra sınırlı bir rücu uygular).
• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Türkiye’de DASK poliçesi ev sahiplerince genelde yaptırılır ancak bu daha çok doğal afet zararlarını kapsar ve kiracının kötü kullanımına ilişkin bir durum değildir. Yine de deprem gibi bir durumda ev kullanılamaz hale gelirse, kiracının kira ödeme yükümlülüğü durabilir vs., bu ayrı bir konudur.
• Sigorta Şirketlerinin Yaklaşımı: Sigortalı bir zarar gerçekleştiğinde (örneğin su baskını), önce kimin kusuru olduğu çok araştırılmadan acil ödemeler yapılır. Sonrasında eğer kusurlu bir taraf varsa (örneğin kiracı vanayı açık unutup su bastıysa), şirket hukuk servisi devreye girerek kusurlu kişiden tahsil yoluna gider. Kiracılar açısından bu, beklenmedik bir borçla yüzleşmek anlamına gelebilir. Bu nedenle kiracıların da sigorta konusunu dikkate almaları, mümkünse ev içinde büyük risk oluşturabilecek ihmallerden kaçınmaları gerekir.

Sigorta vs. Tazminat Davası: Kiraya veren açısından, eğer zarar sigorta kapsamında tazmin edilmişse, ayrıca kiracıya dava açmaya gerek kalıp kalmayacağı merak konusu olabilir. Genel olarak, sigorta şirketi zararı ödediğinde, kiraya veren alacağını almış olduğu için ikinci kez kiracıdan talep edemez; ancak sigorta şirketinin ödediği kısım zararının tamamını kapsamıyorsa kalan kısmı talep edebilir. Örneğin 50.000 TL’lik bir hasarın 30.000 TL’sini sigorta karşıladıysa, kiraya veren kalan 20.000 TL için kiracıya dava açabilir. Tam tersi durumda, kiracı eşyalarını sigortalattı ve evdeki bir arıza nedeniyle eşyaları zarar gördü diyelim; sigortası ödeme yaparsa, kiracının kiraya verenden talebi yine sigorta şirketine geçebilir.

Sonuç olarak depozito ve sigorta, kira ilişkisinde risk yönetimi araçları olarak değerlendirilebilir. Depozito daha çok küçük ve orta ölçekli zararlar ile kira-alacak teminatı amaçlıdır, sigorta ise büyük riskler içindir. Taraflar, hak ve yükümlülüklerini bilerek hareket ederlerse, depozito ve sigorta sayesinde pek çok uyuşmazlığı büyümeden çözmek mümkün olabilir.

Yargıtay Kararları ve Emsal Uygulamalar

Yargıtay kararları, kira hukukunda tarafların hak ve yükümlülüklerine dair uygulamanın hangi yönde olduğunu gösteren kılavuz niteliğindedir. Kiralananın kötü kullanımı nedeniyle açılan davalar hakkında Yargıtay’ın birçok içtihadı mevcut olup, genel eğilimleri şöyle özetlenebilir:

• Normal Aşınma vs. Kötü Kullanım Ayrımı: Yargıtay, kararlarında istikrarlı biçimde kiracının olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve yıpranmalardan sorumlu tutulamayacağını vurgulamıştır. Örneğin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018 tarihli bir kararında, kira sözleşmesine “kiracı evi boyalı teslim edecek” şeklinde madde konsa bile, eğer evdeki boyanın solması sadece normal kullanımın sonucu ise kiracının boya masrafından sorumlu olmayacağı belirtilmiştir. Bu emsal kararda Yargıtay, “kiracı, sözleşmeye uygun kullanım dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir; münhasıran kötü kullanımın yol açtığı hasarlardan sorumludur” şeklinde hükme vurgu yapmıştır. Dolayısıyla ev sahibi, kiracının ancak hor kullanma nedeniyle verdiği zararları isteyebilir; olağan kullanımla ortaya çıkan giderler (örneğin uzun süreli kullanım sonrası yapılması gereken boya, cilalama gibi işler) kiracıya yüklenemez.
• Boya-Badana ve Temizlik Masrafları: Yargıtay’ın emsal kararlarına göre, kiracının evi boyalı/temiz teslim etme yükümlülüğü, eğer evde aşırı ve anormal bir kirlenme yoksa yoktur. Pek çok kira sözleşmesinde bulunan “badanalı teslim” hükmü, kanun hükümleri gereği kiracıyı bağlamaz çünkü kanun normal yıpranmanın kiracıya yüklenemeyeceğini buyurur. Bu çerçevede, Yargıtay kiracının makul süreli kullanımı sonucunda duvarlarda oluşan kirlenme, is, renk solması gibi durumları doğal kabul eder ve kiracıyı bunlar için sorumlu tutan yerel mahkeme kararlarını bozabilmektedir. Ancak eğer duvarlarda kiracının fiiliyle oluşmuş aşırı zarar (örneğin duvarlara çocukların çizdiği kalemle çıkmayan resimler, ağır yağlı kir tabakaları, nikotin sararması gibi olağanüstü kirlenme) söz konusuysa, bunlar hor kullanım kapsamında değerlendirilip kiracıdan tazmini istenebilir. Yargıtay da bu ayrımı desteklemektedir.
• Depozitonun Mahsup Edilmesi ve İadesi: Yüksek Mahkeme kararlarında, depozito konusunda da önemli prensipler ortaya konmuştur. Birçok Yargıtay kararında, kiraya verenin dava açmadan tek taraflı olarak depozitoyu irat kaydedemeyeceği belirtilmiştir. Kiraya veren zarar iddiasında ise, bunu ispatlayıp mahkeme kararıyla tahsil yoluna gitmelidir. Örneğin Yargıtay 3. HD’nin 2018/12416 sayılı kararında, kiraya verenin sözleşmedeki “boyalı teslim edilmezse depozito iade edilmez” hükmüne dayanarak yaptığı kesintinin, somut zararın tespiti yapılmadan hukuka aykırı olduğuna hükmedilmiştir. Mahkeme, kiracının sorumlu tutulabileceği bir zarar kalmışsa bunun hesaplanıp, depozitonun da bu hesaba göre mahsup edilmesi gerektiğini, aksi halde kalan depozitonun iadesinin zorunlu olduğunu vurgulamıştır. Bu emsal kararlar ışığında, kiraya verenler haksız kesinti yapmaktan kaçınmalı, kiracılar da depozitolarının yersiz tutulması halinde yasal yollara başvurmaktan çekinmemelidir.
• Zararın Kapsamı ve Hesaplanması: Yargıtay, kiraya verenin talep ettiği zarar kalemlerini incelerken, bunların gerçekten kiracının fiilinden kaynaklanıp kaynaklanmadığını titizlikle değerlendirir. Örneğin kiraya veren, kiracıdan kaynaklı olduğunu iddia ettiği bir tesisat arızası için tamir bedeli istiyorsa, Yargıtay bunun kullanıcı hatası mı yoksa eskiyip bozulma mı olduğunu bilirkişi görüşüyle araştırılmasını ister. Ayrıca Yargıtay, tazminat hesaplarında denkleştirici adalet ilkesine önem verir. Kiraya verenin, zararın giderilmesiyle eski hale getirme dışında ekstra bir kazanca uğramaması gerekir. Mesela 15 senelik buzdolabı bozulmuşsa ve kiraya veren yenisini istiyorsa, Yargıtay genellikle bu talebi kabul etmez veya sadece değer kaybı kadar bir bedeli uygun görür. Bir başka örnek, evde kiracı tarafından yapılan izinsiz değişikliklerdir: Kiracı duvarı yıkıp Amerikan mutfak yapmışsa, Yargıtay burada evin piyasa değerinin etkilenmesine bakar; eğer değer düşmüşse zarar olarak düşen değer hesaplanır, yok hatta artmışsa tazminat gerekmez. Bu yaklaşım, Yargıtay’ın meselelere salt sözleşmesel açıdan değil, hakkaniyet açısından da baktığını gösterir.
• Kiraya Verenin de Kusuru Olabilecek Haller: Bazı emsal kararlarda, kiraya verenin kendi ihmalinin de zarara yol açıp açmadığı tartışılmıştır. Örneğin kiracı evde tadilat yaparken ev sahibine haber vermiş ama ev sahibi ilgilenmemiş ve sonunda iş kötü yapılınca zarar çıkmışsa, Yargıtay kiraya verenin de sorumluluğunu gündeme getirebilir. Genel olarak, zararın tamamen kiracıdan kaynaklanması esastır; ancak kiraya verenin de bir miktar kusuru varsa (örneğin uyarıları dinlememesi gibi) tazminat miktarında indirim yapılması söz konusu olabilir. Bu tür durumlar pek sık değilse de Yargıtay kararlarına yansımaktadır.
• Kiracının Komşulara Verdiği Zararlar: Kiracının kötü kullanımı bazen üçüncü kişilere (komşulara) zarar verebilir. Örneğin alt kata su bastıran kiracı, komşunun tavanına zarar vermişse, komşu genelde ilk olarak ev sahibine ulaşır. Yargıtay içtihatlarında, apartmanlarda meydana gelen hasarlarda malikin (ev sahibinin) sorumluluğu kabul edilse de, malik ödediği tazminatı kiracıya rücu edebilir. Dolayısıyla Yargıtay, kiracının üçüncü kişilere verdiği zararlar nedeniyle ev sahibinin ödediği bedelleri de kiracıdan tahsil etme hakkını tanımaktadır. Bu, kiracının sorumluluğunun kiraya verene karşı olmasının yanı sıra, dolaylı olarak komşulara karşı da olduğunu gösterir.

Sonuç itibariyle, Yargıtay’ın ortaya koyduğu uygulamalar kiraya veren ile kiracı arasındaki dengenin korunmasına yöneliktir. Kötü kullanımın gerçekten var olduğu durumlarda kiraya verenin hakları güçlü şekilde korunurken, sırf kiraya vereni haksız zengin edecek veya kiracıyı olağan dışı yükümlülüklere sokacak taleplere izin verilmemektedir. Kiracı ve kiraya verenler, Yargıtay kararlarını dikkate alarak hareket ederlerse, hem dava açmadan önce uzlaşma şansları artar hem de olası bir davada hangi argümanların ne ölçüde kabul göreceğini öngörebilirler.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

• Kiralananın kötü kullanımı ne demektir?

  “Kiralananın kötü kullanımı”, kiracının, kiraladığı konutu veya işyerini sözleşmeye ve amacına aykırı şekilde kullanarak taşınmaza zarar vermesi veya komşuları rahatsız etmesi durumunu ifade eder. Örneğin evde duvarlara zarar vermek, evi çok kirli ve bakımsız bırakmak, konutu izinsiz işyeri olarak kullanmak gibi durumlar kötü kullanıma girer.

• Kiracı evde hasar verirse ev sahibi ne yapabilir?

  Kiracının verdiği hasar karşısında ev sahibi öncelikle kiracıya yazılı uyarı (ihtar) gönderebilir ve zararın giderilmesini isteyebilir. Kiracı zararı karşılamaz veya aynı şekilde davranmaya devam ederse, ev sahibi kira sözleşmesini feshedip tahliye davası açabilir. Ayrıca meydana gelen maddi zararların tazmini için kiracıya karşı tazminat davası açarak uğradığı zararları (onarım masrafı, değer kaybı vb.) talep edebilir.

• Kötü kullanım nedeniyle tazminat davası hangi mahkemede açılır?

  Kiralananın kötü kullanımıyla ilgili tüm uyuşmazlıklar, kira ilişkisiyle ilgili olduğundan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Görevli mahkeme Sulh Hukuk’tur ve genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Ev sahibi, kiracıya tazminat davasını kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açabilir.

• Kiracı normal eskimelerden sorumlu mu?

  Hayır, kiracı olağan kullanımdan kaynaklanan normal aşınma ve eskimelerden sorumlu tutulamaz. Kanunen kiracı sadece kusurlu ve kötü kullanımı nedeniyle oluşan hasarları tazmin etmekle yükümlüdür. Örneğin duvar boyasının yıllar içinde solması, parkelerin kullanım nedeniyle hafifçe çizilmesi normaldir ve bunlar için kiracıdan tamirat bedeli istenemez.

• Kiracı evden çıkarken boyatmak zorunda mı?

  Eğer evde kiracının “hor kullanımı” sonucu duvarlarda olağanüstü kirlenme veya hasar yoksa, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kiracı çıkarken evi boyatmak zorunda değildir. Sözleşmede “boyalı teslim edilecek” maddesi olsa bile, boya yenilenmesi normal koşullarda ev sahibinin sorumluluğundadır. Ancak kiracı duvarlara ciddi zarar vermiş veya olağan dışı kirletmişse, bu durumda ev sahibi boyama masrafını kiracıdan talep edebilir.

• Depozito hangi hallerde kiracıya verilmez?

  Kiracı, kira sonunda tüm borçlarını ödeyip evi hasarsız teslim ederse, depozito kendisine iade edilmelidir. Kiracının kira borcu varsa veya evde onun sorumlu olduğu hasarlar mevcutsa, ev sahibi depozitodan kesinti yapabilir. Yine de ev sahibinin, depozitodan kesinti yapabilmek için gerçekten bir zarar olduğunu ispatlaması gerekir. Küçük teferruatlar veya aşınmalar gerekçe gösterilerek depozito haksız tutulursa, kiracı hukuki yollara başvurabilir.

• Kiracının verdiği zarar nasıl ispatlanır?

  Ev sahibi, kiracının verdiği zararı fotoğraflar, videolar, tanık beyanları ve uzman raporlarıyla ispatlayabilir. Kiracı çıkarken tutulan teslim tutanakları veya mahkeme yoluyla alınan delil tespiti raporu güçlü delillerdir. Örneğin bilirkişi incelemesiyle hangi hasarın kiracı dönemi ve kullanımından kaynaklandığı belirlenebilir. Bu tür deliller, mahkeme sürecinde hakimin kanaat oluşturmasına yardımcı olur.

• Kiracı komşuları rahatsız ederse tahliye sebebi midir?

  Evet. Kiracının komşulara saygı gösterme yükümlülüğü vardır. Sürekli gürültü yapmak, komşulara zarar verici davranışlarda bulunmak veya apartman kurallarına uymamak, kiralananın kötü kullanımı sayılır. Ev sahibi bu durumda TBK m.316’ya dayanarak kiracıya ihtar çekip davranışı düzeltmesini istemeli; devam ederse tahliye davası açabilir. Yargıtay, kiracının hakaret ve tehdit gibi komşuları (veya ev sahibini) rahatsız eden fiillerini de tahliye nedeni kabul etmektedir.

• Kiracı eve kasten zarar verirse ceza alır mı?

  Kiracının kasten evi yakması, camları kırması gibi fiiller mala zarar verme suçu kapsamına girer. Ev sahibi böyle bir durumda polise/savcılığa başvurarak kiracı hakkında ceza davası açılmasını sağlayabilir. Kasıtlı zarar verme halinde kiracı hem tazminat ödemek zorunda kalır hem de ceza mahkemesinde yargılanıp hapis veya para cezasına mahkûm olabilir.

• Kiracı, evdeki kusurlar yüzünden zarar görürse ne yapabilir?

  Eğer kiracının zarar görmesi kendi kusurundan değil de ev sahibinin ihmali veya evin ayıplı olmasından kaynaklanıyorsa, kiracı da ev sahibinden tazminat talep edebilir. Örneğin bakımsızlıktan dolayı düşen sıva kiracının eşyasına zarar vermişse veya tamir edilmeyen tesisat arızası yüzünden kiracı maddi kayba uğramışsa, kiraya verenden zararının karşılanmasını isteyebilir. Gerekirse kiracı da Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak uğradığı zararın tazminini sağlayabilir.