Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, bir kira sözleşmesinde kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini sağlayan hukuki bir dava türüdür. Bu dava genellikle mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre çok düşük kalması veya taraflar arasında kira artış oranı konusunda anlaşmazlık çıkması durumlarında gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) öngörülen kurallar çerçevesinde kira tespit davası açılarak, hakim tarafından adil ve hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli tespit edilebilir. Bu makalede kira tespit davasının hukuki dayanağı, hangi hallerde ve kimler tarafından açılabileceği, dava açma zamanı ile kira dönemine etkileri, görevli ve yetkili mahkeme, arabuluculuk şartı, dava süreci ve ispat, bilirkişi incelemesi, mahkemenin kira bedelini belirlerken dikkate aldığı ölçütler, konut ve işyeri kiraları bakımından farklılıklar, Yargıtay kararlarının yaklaşımları ve dava sonuçlarının kiracı ile ev sahibi açısından etkileri açıklanmaktadır.

Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı Nedir?

Kira tespit davasının hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerinden kaynaklanır. Özellikle TBK m.344 ve m.345, kira bedelinin artışı ve tespiti konusunda temel düzenlemeleri içerir. Bu hükümler gereğince, taraflar kira sözleşmesinde yeni dönem kira bedelini serbestçe kararlaştırabilir; ancak bu artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalama değerini geçemez. Bu kural, gerek bir yıllık gerek daha uzun süreli kira sözleşmeleri için emredici niteliktedir.

TBK m.344/II hükmüne göre eğer sözleşmede herhangi bir artış oranı belirlenmemişse, yeni kira yılı için kira bedelini hakim belirlerken, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama artış oranını geçmemek koşuluyla kiralananın durumunu göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir bedel tespit edecektir. Buna göre, kira sözleşmesinde artış hükmü yoksa dahi taraflar her yeni dönem için yasa gereği TÜFE sınırına tabi bir artış talep edebilir; anlaşmazlık halinde bu artışı uygulamak için mahkemeye başvurulabilir.

Öte yandan, TBK m.344/III ile “beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri” için özel bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre, kira ilişkisi en az 5 yıl sürmüşse veya kira sözleşmesi 5. yılın sonunda yenilenmişse, beşinci yılın bitiminden sonraki her yeni kira döneminde tarafların anlaşma yapmış olup olmadığına bakılmaksızın hakim, TÜFE on iki aylık ortalama oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önüne alarak hakkaniyete uygun şekilde yeni kira bedelini belirleyebilir. Yani 5 yıl kuralı gereği, beş yıllık dönemlerin sonunda artık hakim TÜFE artış oranı ile bağlı olmaksızın, rayiç kira bedeline (piyasa kira değerine) göre makul bir artış yapabilir. Bu düzenleme, uzun süreli kiralamalarda ekonomik koşulların değişmesiyle kira bedelinin gerçek değerinin çok geride kalmasını önlemeyi amaçlamaktadır. Bu noktada hukuki dayanak olarak TBK m.345 de önemlidir: TBK m.345, “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir” diyerek kira tespit davasının zaman yönünden bir sınırlamaya tabi olmadığını belirtmekle beraber, bu davanın sonucunun hangi dönemden itibaren geçerli olacağını özel bir şartla düzenlemiştir (bu konu aşağıda ayrıntılı olarak ele alınacaktır).

Not: Kira tespit davası, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları hakkında uygulanabilen bir hukuki imkandır. Tarla, arsa, açık alan gibi çatısız taşınmaz kiralarında veya taşıt, makine gibi taşınır kiralarında TBK’nın bu koruyucu hükümleri ve kira tespiti davası mekanizması geçerli değildir. Dolayısıyla kira tespit davasının hukuki dayanağı ve imkanları, TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü düzenlemeleriyle sınırlıdır.

Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Kira tespit davası, genellikle kira bedelinin mevcut durumu ile piyasa koşulları arasında belirgin bir fark oluştuğunda veya sözleşmede kira artışına dair anlaşma olmadığında açılır. Temel olarak şu durumlarda kira tespit davası gündeme gelebilir:

• Kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılmamışsa: Taraflar, kira kontratında her yıl uygulanacak bir kira artış oranı belirlememiş olabilir. Bu durumda yeni kira dönemi geldiğinde ne kadar artış yapılacağı konusunda anlaşmazlık çıkabilir. Kiracı mevcut kirayı devam ettirmek isterken, kiraya veren (ev sahibi) daha yüksek bir kira talep edebilir. Böyle bir anlaşmazlık sulh yoluyla çözülemezse, kiraya veren veya kiracı mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespitini isteyebilir. Bu, özellikle sözleşmede artış hükmü yoksa ve enflasyon nedeniyle eski kira bedeli düşük kalmışsa sıkça görülen bir durumdur.
• Kira sözleşmesinde artış oranı var ama 5 yıl geçmişse: Sözleşmede örneğin her yıl TÜFE oranında artış yapılacağı yazılı olsa bile, 5 yıllık uzama dönemi sonunda taraflar yeni koşulları değerlendirmek isteyebilir. TBK gereği beş tam yıl dolduktan sonra, sözleşmede artış hükmü bulunsa dahi, kira bedelinin piyasa rayicine göre yeniden belirlenmesi mümkündür. Özellikle enflasyonun yüksek veya piyasa kiralarının çok değişken olduğu dönemlerde, 5 yıldır aynı formüle bağlı kalarak yapılan artışlar sonucunda kira bedeli çevredeki rayiçlerin çok altında (veya teorik olarak üstünde) kalmış olabilir. Bu durumda 5. yılın bitimiyle birlikte, taraflar kira tespit davası açarak hakkaniyete uygun yeni bir bedel talep edebilirler.
• Kira bedeli “güncel piyasa rayicine” göre çok düşük kaldıysa: Kira artışına dair bir hüküm bulunsa da bulunmasa da özellikle son yıllarda gayrimenkul piyasasında kiraların hızlı yükselmesi nedeniyle mevcut kira bedelleri gerçek piyasa değerinin çok altında kalabilmektedir. Örneğin uzun süreli kiracılarda yıllık artışlar sınırlı kaldığı için, birkaç yıl sonunda aynı bölgede yeni kiraya verilen benzer bir evin bedelinin yarısına veya daha da altına düşen durumlar oluşabilir. Kiraya veren bu durumda, kira tespit davası açarak kiracının ödeyeceği bedelin güncel rayiç seviyesine çıkarılmasını talep edebilir. Yasa koyucu da bu tür durumlarda, makul bir denge için 5 yıl sonunda rayiç bedel tespitine imkan tanımıştır.
• Kira bedelinin fahiş veya kanuna aykırı olması: Uygulamada nadir de olsa, kiracı da kira tespit davası açabilir. Örneğin, sözleşmede kanunen geçerli sınırların çok üzerinde bir artış oranı belirlenmişse (TBK 344’e aykırı şekilde TÜFE’den yüksek bir oran kararlaştırılmışsa) veya kira bedeli piyasa koşullarına göre fahiş durumdaysa, kiracı kira bedelinin mahkemece adil bir düzeye indirilmesini talep edebilir. Genelde kira tespit davaları ev sahibi tarafından açılıyor olsa da hukuken kiracının da bu davayı açması önünde engel yoktur; zira kira bedelinin tespiti davasında mevcut kira bedelinin indirilmesi de talep edilebilir. Ancak uygulamada kiracılar, kira bedelini indirmekten ziyade artış taleplerine karşı savunma yaparken bu hususları ileri sürmektedir. Yine de, örneğin ekonomik koşullar değişip piyasa kiraları düşmüşse kiracı da hakkaniyet gereği daha düşük bir bedel için dava açma yoluna gidebilir.
• Kanuni artış sınırının aşılması durumu: Türk hukukunda 2022 yılında konut kiraları için geçici bir düzenleme ile bir yıl süreyle azami %25 artış sınırı getirilmiştir (aşağıda ayrıntılı değineceğiz). Kiraya veren bu sınırı aşarak zam yapmak ister ve kiracı da bunu kabul etmezse, taraflar anlaşamazsa elbette kira tespit davası gündeme gelebilir. Bu durumda hakim, yürürlükteki kanuni sınırları dikkate alarak kira bedelini belirleyecektir.

Özetle, kira tespit davası; sözleşmede artış şartı bulunmayan durumlarda, 5 yılı aşan uzun süreli kiralamalarda, piyasa rayici ile mevcut kira arasındaki fark çok açıldığında veya tarafların yasal sınırlar dahilinde yeni kira bedeli üzerinde uzlaşamadığı hallerde açılır. Hem kiracılar hem ev sahipleri bu davayı açma hakkına sahiptir. Ancak uygulamada daha çok ev sahipleri (kiraya verenler), kirayı yükseltmek amacıyla bu davayı açmaktadır.

Kira Tespit Davasını Kim Açabilir?

Kira tespit davasını prensipte taraflardan her biri açabilir. Yani hem kiraya veren (ev veya işyeri sahibi) hem de kiracı, gerekli koşullar mevcutsa mahkemeden kira bedelinin tespitini talep edebilir. Uygulamada dava açan taraf çoğunlukla kiraya verendir, çünkü genellikle kiraya veren mevcut kirayı artırmak istemekte; kiracı ise artışı sınırlamaya veya hiç olmamasına çalışmaktadır. Ancak yukarıda değinilen istisnai durumlarda kiracı da bu davayı açabilir (örneğin kanuna aykırı yüksek bir artış istemine karşı makul bir bedel belirlenmesi için).

Kiraya veren yönünden şartlar: Kiraya verenin kira tespit davası açabilmesi için ortada geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. Kiraya veren, mevcut kira bedelinin düşük kaldığını veya sözleşmede artış hükmü olmadığını düşünüyorsa, yasal koşullara uyarak bu davayı açabilir. Özellikle 5 yıl dolmuşsa veya sözleşmede artış maddesi yoksa, kiraya veren için dava yolu açıktır. Kiraya veren tanımına, istisnai olarak, taşınmazın maliki olup fiilen kiraya veren konumunda olmayan kişi de girebilir. Örneğin mülkün yeni sahibi, eski kontratı devralmışsa Yargıtay kararları malikin de kira tespit davası açabileceğini kabul etmektedir. Önemli olan, davayı açan kişinin o kira sözleşmesindeki kiraya veren sıfatına veya malike dayalı hakka sahip olmasıdır.

Kiracı yönünden şartlar: Kiracı da, kira bedelinin tespiti için dava açabilir. Bunun pratikteki karşılığı genellikle kiracının kira bedelinin indirilmesini talep etmesi şeklinde olur. Kiracının böyle bir dava açabilmesi için de geçerli bir kira sözleşmesi olmalı ve mevcut bedelin yüksek ya da artış şartının hukuka aykırı olması gibi bir gerekçesi bulunmalıdır. Örneğin kanunun emredici sınırlarını (TÜFE oranını) aşan bir artış koşulu sözleşmede yazılmışsa, kiracı bu artışın geçersizliğini ileri sürüp mahkemeden yasal oranda artış yapılmasını talep edebilir. Yine, kiraya veren fahiş artış talep ettiğinde kiracı önce arabulucuya başvurup ardından dava yoluna gidebilir. Kiracının dava açmasının önünde hukuken bir engel yoktur, ancak artış isteme hakkı zaten kiracının lehine olmadığından kiracılar genelde davacı olarak değil davalı olarak bu sürece dahil olurlar.

Sonuç olarak, her iki taraf da kira tespit davası açabilirse de bu davanın konusu itibarıyla daha çok kiraya verenler tarafından, kira bedelini yükseltme amacıyla kullanılmakta olduğunu söyleyebiliriz. Kiracılar ise çoğunlukla kiraya verenin talebi karşısında mahkemede savunma yapmakta veya arabuluculuk aşamasında uzlaşma aramaktadırlar.

Dikkat: Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında mümkündür. Bu nedenle davayı açacak tarafın ilişkisi böyle bir kira sözleşmesine dayanmalıdır. Açık alan, arsa, tarım arazisi kiralarında veya bir dükkânın içinde olmadığı (örtülü alan sayılmayan) kira ilişkilerinde TBK’nın kira tespiti hükümleri uygulanmaz.

Kira Tespit Davasının Açılma Zamanı ve Kira Dönemine Etkisi

Kira tespit davası her zaman açılabilir olsa da (TBK m.345) bu davanın hangi kira dönemine etkili olacağı, davanın ne zaman açıldığına bağlıdır. Kanun koyucu, kira tespit davasının sonucunda belirlenecek yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını adil şekilde belirlemek için özel bazı kurallar getirmiştir. Bu kurallara uymak, hak kayıplarını önlemek açısından önemlidir.

Genel kural: TBK m.345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava süresiz olarak açılabilir, yani belirli bir süre sınırlaması yoktur. Ancak, eğer davanın neticesinde belirlenecek yeni kira bedelinin hemen önümüzdeki kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmasını istiyorsanız, davayı yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce açmış olmanız veya bu 30 günlük süre içinde karşı tarafa yazılı bir ihtar bildiriminde bulunmuş olmanız gerekmektedir. Aksi halde, mahkemece tespit edilen yeni kira bedeli, içinde bulunulan dönem için değil bir sonraki kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilecektir.

Kanun maddesinin detayını şöyle özetleyebiliriz:

• Dava, yeni kira dönemi başlamadan ≥ 30 gün önce açılırsa: Bu durumda mahkemenin belirlediği kira bedeli, yeni dönemin başından itibaren geçerli sayılır ve kiracı bu bedeli o dönem başından itibaren ödemekle yükümlü olur. Örneğin kira sözleşmesinin yılı 1 Ocak’ta yenileniyorsa, en geç 1 Aralık’ta davanın açılmış ve dava dilekçesinin karşı tarafa tebliğ edilmiş olması gerekir. Bu şart yerine gelmişse, mahkeme kararında yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı açıkça belirtilir ve genellikle yeni dönem başı esas alınır.
• Veya 30 gün içinde yazılı ihtar gönderilmişse: Kiraya veren, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı olarak zam talebini bildirmişse, dava açma süresi biraz esner. Bu durumda kiraya veren, yeni dönem başladıktan sonra da (dönem sonuna kadar) dava açabilir; açtığı takdirde mahkemece tespit edilen kira bedeli yine o yeni dönemin başlangıcından geçerli olacak şekilde hükme bağlanır. Yani zamanında yapılmış bir yazılı ihtar, 30 gün önceden dava açma şartını karşılar ve dava dönemin ilerleyen kısmında açılsa bile etkisi geri götürülür. Bu kural, TBK m.345/2’de düzenlenmiştir.
• Hiç ihtar yok ve dava geç açılmışsa: Eğer kiraya veren ne süresinde ihtar göndermiş ne de yeni dönemden 30 gün önce davayı açabilmiş ise, elbette yine kira tespit davasını açabilir; ancak bu durumda belirlenecek yeni kira bedeli, o an içinde bulunulan kira dönemine değil bir sonraki döneme etki edecektir. Mahkeme kararında genellikle yeni bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olduğu belirtilir. Bu senaryoda, dava açıldığı dönemin kalan kısmı eski bedel üzerinden yürür, yeni bedel bir sonraki kira yılı başından itibaren uygulanır.

Sözleşmede artış hükmü varsa vs. yoksa: Açılma zamanının etkisi konusunda bir ayrım da sözleşmede artış maddesinin bulunup bulunmamasına göre ortaya çıkar. Yukarıdaki 30 günlük kural, esasen sözleşmede herhangi bir artış hükmü bulunmayan durumlar içindir. Çünkü sözleşmede örneğin “her yeni dönemde TÜFE oranında artış yapılacaktır” şeklinde bir hüküm varsa, zaten kiracı bu artışa tabi olacağını bilmektedir. Sözleşmede artış hükmü varsa, TBK m.345’e göre kiraya veren yeni dönem içinde, dönem sonuna kadar dava açsa dahi mahkeme kararı o dönemin başına etkili olur. Özetle:

• Artış şartı varsa: Kiraya veren, yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davasını açarsa (hatta dönemin ortasında bile açabilir), karar geriye dönük olarak dönemin başından itibaren geçerli sayılır. Çünkü zaten kontratta o dönemde bir artış yapılacağı öngörülmüştür, sadece miktarında anlaşmazlık çıkmıştır.
• Artış şartı yoksa: Kiraya veren yeni dönemden 30 gün önce ihtar çekmeli veya davayı açmalıdır ki o dönem için zam alabilsin. Aksi halde ancak bir sonraki dönem zam alabilir.

Kira dönemine etkisi bakımından sonuç: Doğru zamanda harekete geçen kiraya veren, mahkeme kararından geriye dönük olarak faydalanabilir. Örneğin Ocak 2025’te başlayacak dönem için Aralık 2024’te dava açılmışsa, mahkeme 2025 ortasında karar verse bile yeni kira 1 Ocak 2025’ten itibaren geçerli olur ve kiracı aradaki farkı toplu ödemek durumunda kalabilir. Buna karşılık, eğer kiraya veren süreyi kaçırmışsa, 2025 yılı eski kira ile devam eder; mahkeme kararıyla belirlenen bedel ancak 2026 başından geçerli olur. Kira tespit davaları kural olarak ileriye etkili sonuç doğurur, geriye dönük uygulanması ise yukarıdaki şartlara bağlanmıştır.

Pratik tavsiye: Kiraya verenler, 5. yılın dolumu veya yıllık dönem bitimi yaklaştığında, eğer kira tespiti talep edeceklerse en az bir ay önceden yazılı ihtar göndermeli ve mümkünse yeni dönem başlamadan davayı açmalıdır. Aksi halde zaman kaybı yaşanabilir. Kiracılar açısından ise, böyle bir ihtar alırlarsa bunun dava şartı olduğunu bilmeleri ve uzlaşma zemini aramaları faydalı olabilir; aksi takdirde dava açıldığında sonuçlarına katlanacaklardır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme: Kira tespit davalarında görevli yargı mercii, Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.4/1-a hükmüne göre, kiralanan taşınmazlara ilişkin kira ilişkisinden doğan davalara Sulh Hukuk Mahkemesi bakmakla görevlidir. Bu kural gereği, kira bedelinin tespiti davaları da sulh hukuk mahkemesinde görülür. Dolayısıyla davacı (kiracı veya kiraya veren), dava dilekçesini sulh hukuk mahkemesine hitaben düzenlemelidir.

Yetkili mahkeme: Kira tespit davasında yetki konusunda, HMK’nın genel yetki kuralları ve sözleşmeden doğan özel yetki hükümleri birlikte değerlendirilir. Genel olarak iki ana yetki kriteri vardır:

• Davalının yerleşim yeri mahkemesi: HMK’ya göre genel yetki kuralı olarak davalı nerede ikamet ediyorsa, o yer mahkemesi yetkilidir. Kiraya verenin açtığı davada davalı kiracı olduğundan, kiracının yerleşim yeri mahkemesi; kiracının açtığı davada ise davalı ev sahibi olacağı için ev sahibinin yerleşim yeri mahkemesi yetkili kabul edilir.
• Sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi: Kira sözleşmelerinde ifa yeri, kiralananın bulunduğu yer olarak kabul edilir (kira bedelinin ödeneceği ve kira ilişkisinin gerçekleştiği yer). Özellikle taşınmaz kira sözleşmelerinde kiralananın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir. Bu nedenle kiralanan ev veya işyerinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde de dava açılabilir. Genellikle uygulamada kiraya verenler, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açmayı tercih etmektedir.
• Sözleşmede yetki şartı varsa: Eğer kira sözleşmesi ticari nitelikteyse (örneğin bir işyeri kiralaması ise) ve taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi ise, HMK m.17 uyarınca sözleşmeye konulan yetki anlaşması geçerli olur. Yani taraflar sözleşmede belirli bir yer mahkemesini yetkili kılmışsa ve bu, kanunen geçerli bir yetki sözleşmesiyse, kira tespit davası için de o mahkeme yetkili sayılır. Bu ancak her iki tarafın da tacir veya belirli tüzel kişiler olduğu durumlarda mümkündür. Konut kiralarında tüketici-konut sahibi ilişkisi olduğundan, yetki sözleşmesi genellikle geçerli değildir veya yapılmamıştır.

Özetle, kira tespit davasında yetkili mahkeme olarak davalı tarafın ikametgahı veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi seçenekleri vardır. Davayı açarken usulen doğru yetkiyi seçmek gerekir; aksi halde davalı ilk itiraz yoluyla yetkisizlik iddiasında bulunabilir. Eğer sözleşmede geçerli bir yetki klozu varsa (ticari kiralamalarda), bu da göz önünde bulundurulmalıdır.

Dava Şartı Olarak Arabuluculuk

Türk hukukunda son dönemde yapılan yasal değişikliklerle, belirli hukuk uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu (dava şartı arabuluculuk) getirilmiştir. Kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da bu kapsama alınmıştır. Özellikle 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira bedelinin tespiti davaları da dahil olmak üzere kiralanan taşınmazlara ilişkin birçok dava türü için arabuluculuğa başvurmak dava şartı haline gelmiştir.

Yasal düzenleme: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle eklenen m.18/B hükmü gereğince, “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda” dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Görüldüğü gibi, istisna olarak yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliye (yani kira ödenmemesi sebebiyle icra takibiyle yapılan tahliye) kapsam dışı bırakılmıştır. Onun dışında, kira tespit davaları, kira alacağı davaları, tahliye davaları gibi kira sözleşmesinden doğan tüm uyuşmazlıklarda taraflar öncelikle arabuluculuk sürecini tamamlamak durumundadır.

Uygulama: 1 Eylül 2023’ten sonra kiraya veren veya kiracı, kira tespit davası açmak istiyorsa önce arabuluculuğa başvurmalıdır. Arabuluculuk başvurusu, karşı tarafın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılabilir. Arabulucu tayin edildikten sonra en fazla 3 hafta (+1 hafta uzatma imkanıyla) içinde taraflar bir toplantıya davet edilir. Bu süreçte taraflar aralarında anlaşmaya çalışırlar. Eğer anlaşma sağlanırsa bir anlaşma belgesi düzenlenir ve dava açmaya gerek kalmaz. Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu son tutanağı düzenler; bu tutanak ile birlikte artık dava açılabilir.

Arabuluculuk bir dava şartı olduğundan, arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılması halinde mahkeme davayı usulden reddedecektir. Bu nedenle, zaman kaybı yaşamamak için önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması şarttır. Özellikle kiraya verenler, yeni dönem öncesi 30 günlük süre koşulunu kaçırmamak için arabuluculuğa da erken başvurmalı, süreci hızlı yürütmelidir. Zira arabuluculuk safhası da zaman alabileceğinden, dava açma niyeti varsa bu süreler hesap edilmelidir.

Özetle, kira tespit davası açmadan önce (1.9.2023 itibariyle) arabulucuya başvurulmuş olması zorunludur. Arabuluculuk süreci sonunda anlaşma olmazsa dava dilekçesi, arabuluculuk son tutanağı eklenerek yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunulur. Bu aşama, dava şartı olduğu için atlanmamalıdır.

Kira Tespit Davasının Süreci, İspat Yükü ve Bilirkişi İncelemesi

Kira tespit davası açıldıktan sonra, yargılama süreci diğer hukuk davalarına benzer şekilde dilekçelerin teatisi, delillerin sunulması, tahkikat ve hüküm aşamalarını içerir. Ancak bu davalarda konunun teknik yönü ağır bastığı için bilirkişi incelemesi ve keşif hemen her dosyada yapılır. Ayrıca ispat yükü bakımından, davayı açan tarafın talebini gerekçelendirmesi önem taşır.

Dava dilekçesi ve ilk işlemler: Davacı, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne verdiği dilekçede talep ettiği kira bedelini ve dayanaklarını açıkça belirtir. Kira tespit davası bir tespit davası niteliğinde olsa da sonuç itibariyle belirli bir bedelin tespiti talep edildiği için dava dilekçesinde istenen yeni kira bedeli tam olarak belirtilmelidir. Yargıtay, bu davaların kısmi dava veya belirsiz alacak davası şeklinde açılamayacağını, bu yüzden sonradan ıslah yoluyla talep artırımının mümkün olmadığını vurgulamıştır. Dolayısıyla davacı, dava açarken ileri görüşlü davranmalı ve talep edeceği kira bedelini piyasa koşullarına göre makul bir seviyede ama tam rakam olarak yazmalıdır. Davalı taraf (çoğunlukla kiracı), cevap dilekçesinde neden talep edilen miktarın uygun olmadığını, hangi bedelin adil olacağını kendince savunabilir.

İspat yükü: Genel ispat kurallarına göre, iddia eden iddiasını ispatla yükümlüdür. Kira tespit davasında davacı (çoğunlukla zam isteyen kiraya veren), mevcut kira bedelinin düşük kaldığını ve talep ettiği bedelin hakka uygun olduğunu kanıtlamaya çalışır. Kiracı ise talep edilen bedelin çok yüksek olduğunu, hakkaniyete aykırı olduğunu savunabilir. Kiraya veren, kira bedelinin arttırılması gereğini ispat için genellikle emsal kira örnekleri ve bilirkişi incelemesine dayanacaktır. Kiracı da kendi delilleriyle (örneğin çevrede aşırı yüksek kira örneği verilmişse bunun aslında emsal olmadığını göstererek) savunma yapar.

Bu davalarda kira sözleşmesinin varlığı zaten taraflarca genellikle tartışmasızdır. Esas anlaşmazlık, ne kadar kira olacağıdır. Bu nedenle, mahkeme hakimi için de kılavuz, dosyaya sunulan deliller ve özellikle bilirkişi raporları olur.

Deliller: Kira tespit davasında taraflar her türlü yasal delille iddialarını ispat edebilirler. Uygulamada en çok kullanılan ve önem atfedilen deliller şunlardır:

• Kira kontratı: Taraflar arasındaki mevcut kira sözleşmesinin yazılı metni en temel delildir. Bu, kira ilişkisinin şartlarını (başlangıç tarihi, mevcut bedel, artış hükmü olup olmadığı vs.) ortaya koyar. Mahkeme öncelikle sözleşmedeki artış maddesine bakar; böyle bir madde varsa beş yıl geçip geçmediğini veya maddenin geçerliliğini değerlendirir.
• Emsal kira sözleşmeleri ve rayiç bedeller: En kritik delillerden biri, emsal taşınmazların kira bedellerine ilişkin bilgilerdir. Taraflar, dava konusu taşınmaza benzer nitelikte aynı bölgede kiraya verilen mülklerin kira bedellerine dair örnekler sunabilir. Örneğin kiraya veren, “komşu binadaki benim dairemle aynı büyüklükte daire 10.000 TL’ye kiralandı, benden 5.000 TL alıyorlar” şeklinde emsal getirebilir. Kiracı da kendi emsallerini sunabilir veya karşı tarafın emsallerinin gerçekten benzer olmadığını ileri sürebilir. Emsal kira bedelleri genellikle bilirkişi marifetiyle araştırılır; bilirkişi bölgede araştırma yaparak benzer özellikli mülklerin güncel kira değerlerini tespit eder.
• İhtarname: Kiraya veren tarafından dava öncesi kiracıya gönderilmiş bir kira artış ihtarnamesi varsa bu da delil olarak dosyaya konur. İhtarname, davanın zamanında açıldığını veya talebin önceden bildirildiğini göstermek açısından önemlidir.
• Keşif ve bilirkişi incelemesi: Mahkeme, genellikle duruşma aşamasında dava konusu taşınmazda keşif yapılmasına ve bilirkişi incelemesine karar verir. Keşifte mahkeme hakimi (veya hakimin uygun görmesi halinde sadece bilirkişi heyeti) kiralanan yeri fiilen görür, özelliklerini not eder. Bilirkişi heyeti çoğunlukla bir emlak değerleme uzmanı, gerekiyorsa inşaat mühendisi veya mimar ve bazen bir hukukçudan oluşur. Bilirkişi heyeti taşınmazın konumunu, büyüklüğünü, oda sayısını, yapının yaşını, semtin ortalama kira düzeyini vb. etkenleri inceler. Ayrıca tarafların sunduğu emsal örnekleri de tek tek değerlendirir; gerçekten benzer mi, koşulları uygun mu diye analiz eder. Keşif sırasında bilirkişiler gerek kiralananı gerekse emsal gösterilen mülkleri yerinde görerek notlar alabilir.
• Bilirkişi raporu: Keşif sonrası bilirkişi raporu dava dosyasına sunulur. Raporda, bilirkişiler mevcut kira bedelinin durumu, emsallere göre piyasa rayici ve önerilen kira bedeli hakkında görüş bildirirler. Örneğin bilirkişi “dava konusu dairenin konumu, emsal kiralar ve ekonomik veriler ışığında aylık makul kira bedeli 8.000 TL’dir” gibi bir tespit yapabilir. Bu rapor çok önemli bir delildir ancak mahkemeyi yüzde yüz bağlamaz; taraflar rapora itiraz edebilir. Hakim, raporu yeterli bulmazsa ek rapor aldırabilir veya yeni bir bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Yargıtay, kira tespit davalarında bilirkişi raporlarının somut ve objektif verilere dayanmasını, raporların denetime elverişli olmasını sıkça vurgular.
• Tanık ve diğer deliller: Kira tespitinde tanık beyanı genellikle teknik konularda değil belki tarafların sözleşme yaparken ne düşündükleri vs. için kullanılabilir ancak kira bedelinin belirlenmesinde sınırlı bir katkısı olur. Yine de taraflar tanık gösterebilir. Gerekirse uzman görüşü veya ekonomik verilerin sunulması gibi delillere de başvurulabilir. İspat için her türlü yasal yöntem (yemin teklifine kadar) teorik olarak mümkün olsa da pratikte ekonomik ve teknik veriler belirleyici olmaktadır.

Bilirkişi incelemesinin önemi: Yukarıda belirtildiği gibi, kira tespit davalarında keşif ve bilirkişi incelemesi adeta vazgeçilmezdir. Mahkeme, hakkaniyete uygun bir kira belirlemek için uzmanlardan yardım alır. Bu nedenle taraflar da kendi tezlerini destekleyecek biçimde bilirkişi sürecine katkı sağlamalıdır (emsal bildirme, keşif sırasında özellikleri vurgulama vb.). Yargıtay’ın içtihatları, bilirkişi kurulunun alanında uzman kişilerden oluşmasını, raporların denetlenebilir ve somut verilere dayalı olmasını şart koşmaktadır. Örneğin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bir kararında, bilirkişi kurulunda inşaatçı, mimar, emlak uzmanı gibi uzmanların bulunması gerektiğini vurgulamıştır. Bir başka kararda, bilirkişilerin dava konusu taşınmazı ve tarafların sunduğu emsalleri mutlaka yerinde görerek değerlendirmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yargılama süresi: Kira tespit davalarının ne kadar süreceği, mahkemelerin iş yükü ve bilirkişi süreçlerine göre değişir. Pratikte ilk derece mahkemesinde 1 yıl civarı sürebileceği, istinaf ve temyiz aşamalarının da işletilmesi halinde sürenin 2-3 yıla çıkabileceği görülmektedir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık bilirkişi raporuyla çözüme kavuşsa bile, genellikle her iki taraf da rapora kısmen itiraz ettiği için süreç uzayabilir. Ancak bazı durumlarda taraflar bilirkişi raporunu kabul ederek sulhen anlaşır ve davayı sonlandırabilir.

Sonuç olarak, kira tespit davası titiz bir delil değerlendirmesi gerektirir. Davacı, talebini ispat yükünün bilinciyle güçlü deliller sunmalı; davalı da yüksek talebe karşı kendi delilleriyle savunma yapmalıdır. Mahkeme, nihai kararında tüm toplanan delilleri ve özellikle bilirkişi raporunu değerlendirerek, ilgili kira dönemi için geçerli olacak kira bedelini hükme bağlar.

Mahkemenin Kira Bedelini Belirlerken Dikkate Aldığı Ölçütler

Hakim, kira tespit davasında takdir yetkisini kullanarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlerken bir dizi ölçüt ve veriyi göz önünde bulundurmak zorundadır. Bu ölçütler kanun tarafından ve Yargıtay içtihatlarıyla şekillendirilmiştir:

• TÜFE Oranı: Kira artışlarında yasal tavan, bir önceki kira yılının TÜFE (12 aylık ortalamalara göre) artış oranıdır. Hakim, ilk 5 yıl içindeki kira dönemleri için karar verirken TÜFE artış oranını aşan bir artış yapamaz. Örneğin sözleşme 3 yıldır sürüyorsa ve artış maddesi yoksa, mahkeme en fazla TÜFE oranında artışla kira bedelini belirleyebilir. Bu kural, TBK m.344 ile getirilen emredici bir sınırdır. Ancak 5 yıldan uzun kiralarda (6. yıl ve sonrasında) hakim TÜFE oranı ile bağlı değildir. Yine de TÜFE oranı tamamen göz ardı edilmez; hakim, piyasa kira rayicine bakarken ekonomik genel koşulları değerlendirmek için TÜFE verisini de bir referans noktası olarak dikkate alabilir.
• Emsal Kiralar: Mahkeme, dava konusu taşınmazla benzer özelliklere sahip emsal taşınmazların kira bedellerini inceler. Bu, o bölgede benzer bir konut veya işyerinin şu an kiraya verilse kaç liraya kiralanabileceğinin ölçüsüdür. Emsal kira bedelleri, bilirkişi raporuyla ortaya konur ve hakimin en önemli dayanaklarından biridir. Hakim, bilirkişi tarafından sunulan emsal listesindeki rakamları, o emsallerin gerçekten benzer olup olmadığını değerlendirerek dikkate alır. Eğer taraflar da emsal sunmuşsa, bunlar da göz önüne alınır. Örneğin davacı 3 emsal, davalı 3 emsal göstermiş olabilir; bilirkişi bunların hepsini değerlendirir ve hakime bir skala sunar. Hakim sonuçta “emsaller ışığında bu taşınmazın aylık kira değeri X TL’dir” diyebilecektir.
• Kiralananın Durumu (Nitelikleri): Kiralanan taşınmazın konumu, yüzölçümü, oda sayısı, bina yaşı, yapının kalitesi, bulunduğu kat, cephesi, manzarası, ısınma tipi, semtin sosyo-ekonomik düzeyi gibi somut özellikleri kira bedelini etkiler. Mahkeme, bilirkişi raporu aracılığıyla bu özellikleri göz önünde bulundurur. Örneğin aynı bölgede ancak asansörsüz ve eski bir binadaki dairenin rayici, yeni asansörlü bir binadakinden düşük olabilir. Ya da işyeri kiralarında, cadde üzeri dükkanın kirası ara sokaktakinden fazla olacaktır. Hakim taşınmazın niteliğini dikkate almadan salt metrekare hesabı yapmaz; her somut kriter kira değerine etki yapar. Yine kiralananın kullanım şekli (konut mu ofis mi) veya hali hazırda kira sözleşmesinin süresi (kaç yıldır kiracı oturuyor) gibi faktörler de dolaylı olarak değerlendirmeye girebilir.
• Hakkaniyet ve Eski Kiracı Olgusu: Türk hukukunda hakim, kararlarında hakkaniyet ilkelerine de uygun davranmak zorundadır. Özellikle kira tespit davalarında Yargıtay, kiracının eski kiracı olmasını dikkate alarak bir indirim uygulanması gerektiğini vurgulamıştır. Bu uygulamada “eski kiracı indirimi” veya “hakkaniyet indirimi” olarak anılır. Mahkemeler, eğer kira tespiti sonucunda bulunan bedel, taşınmaz boş olarak kiraya verilse elde edilebilecek rayiç ise, mevcut kiracının halihazırda orada oturuyor olmasını bir avantaj kabul ederek genellikle %10 ile %20 arasında bir indirim uygularlar. Örneğin bilirkişi raporu “piyasa rayici 10.000 TL” dediyse, hakim eski kiracıyı tamamen o fiyata çıkarmaz, hakkaniyet gereği biraz altında (mesela %15 indirimle 8.500 TL) bir bedel belirleyebilir. Yargıtay, %10-20 aralığını makul görmekte, %20’yi aşan indirimleri ise aşırı bularak bozma sebebi yapmaktadır. Bu indirim kiracının uzun süre aynı yerde oturmasının getirdiği sadakat ve risk azlığı gibi faktörlere dayanır. Böylece kiraya veren de sürekli kiracı bulma derdinden kurtulduğu için bir miktar fedakarlık yapmış sayılır.
• Ekonomik Koşullar ve Diğer Veriler: Hakim karar verirken, o dönemin enflasyon oranlarını, ülkenin ekonomik gidişatını, bölgedeki kira artış trendini genel hatlarıyla dikkate alabilir. Zaten TÜFE bu konuda bir göstergedir. Bunun dışında, kiralananın bakım durumu (örneğin çok bakımsızsa değeri düşer), kiracının taşınma masrafları gibi dolaylı konular da hakkaniyet değerlendirmesinde akılda tutulabilir. Ancak hakim, temel olarak objektif kıstaslara dayanmak durumundadır; fazla sübjektif değerlendirme yapması Yargıtay denetimine takılabilir.
• Kanuni Sınırlamalar (Örneğin %25 Sınırı): 2022 yılında geçici olarak getirilen ve 2023-2024’te de uzatılan yasal düzenleme ile, konut kiralarında taraflar arasındaki anlaşmalar için bir üst sınır belirlendi: 11.06.2022 ile 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde yıllık artış oranı en fazla %25 olabilir. Bu, TÜFE oranı daha yüksek bile olsa en fazla %25 artış yapılabileceği anlamına geliyordu. Bu sınırlama, kira tespit davalarında da hakimin uyması gereken bir sınır olarak görülmektedir. Yani, eğer tespit edilmek istenen dönem bu geçici kanun maddesinin yürürlük süresine denk geliyorsa, hakim konut kiraları için %25’ten fazla artış getirecek bir karar veremez. (İşyeri kiraları bu sınırlamanın dışında bırakılmıştır.) Örneğin 2023 yılında konut kirası için açılan bir tespit davasında, hakimin takdiri gereken artış normalde rayice göre %50 olsa bile kanun gereği %25 ile sınırlanacaktır. Bu düzenleme 01.07.2024 itibariyle sona ereceğinden, bu tarihten sonraki dönemler için tekrar TBK’daki TÜFE sınırı ve 5 yıl kuralı normal şekilde geçerli olacaktır. Geçici %25 sınırı, kira tespit davasıyla aşılamaz bir yasal engel olarak karşımızdadır. Dolayısıyla 2022-2024 arasındaki konut kira uyuşmazlıklarında hakimler bu yüzdeyi aşan bir artışa hükmetmemiştir.

Yukarıdaki ölçütler ışığında mahkeme, tüm delillerin değerlendirilmesi sonucunda hakkaniyete uygun bir kira bedeline hükmeder. Hem objektif veriler (emsal, TÜFE, özellikler) hem de hakkaniyet ilkesi birlikte gözetilir. Kararda genellikle “davanın X tarihinden geçerli olmak üzere kira bedelinin Y TL olarak tespitine” şeklinde hüküm kurulur. Eğer indirim uygulandıysa bunun gerekçesi belirtilir. Böylece o kira dönemi için geçerli yasal kira bedeli belirlenmiş olur.

Konut ve İşyeri Kiraları Bakımından Farklılıklar

Kira tespit davasının konusunu oluşturan hükümler, TBK’da konut ve çatılı işyeri kiraları için düzenlenmiştir. Bu bakımdan, konut kiraları ile çatılı işyeri kiraları arasında, kira tespit davası açısından kural olarak bir fark yoktur – her ikisi de TBK m.344, 345 ve ilgili maddelere tabidir. Ancak tarihsel olarak ve bazı özel düzenlemeler açısından birkaç farklı noktadan bahsedilebilir:

• TBK’nın yürürlük ertelemesi (işyeri kiraları için): 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 2012’de yürürlüğe girdiğinde, işyeri kiraları için bazı hükümler 8 yıl süreyle ertelenmişti. Bu kapsamda, TBK m.344’deki kira artışına ilişkin sınırlamalar 1 Temmuz 2020 tarihine kadar eski işyeri kira sözleşmeleri bakımından uygulanmamıştır. Yani 2012 öncesi yapılan işyeri kira sözleşmelerinde, 2020’ye kadar taraflar artış oranını serbestçe belirleyebiliyordu ve 5 yıl kuralı da uygulanmıyordu. 1 Temmuz 2020 itibariyle erteleme süresi dolmuş ve işyeri kiraları da konut kiraları ile tamamen aynı hükümlere tabi hale gelmiştir. Günümüzde (2025 itibariyle) artık hem konut hem işyeri (çatılı işyeri) kiraları, TBK’nın kira artış oranı sınırı ve 5 yılda bir rayiç tespiti kurallarına eşit şekilde tabidir. Bu nedenle kira tespit davası açılırken konut ya da işyeri olması fark etmeksizin aynı süreç işletilir.
• Düzenlemelerin kapsamı: TBK m.343-347 gibi maddeler “konut ve çatılı işyeri kiraları”na ilişkindir. Dolayısıyla bir kiralananın konut mu işyeri mi olduğu, çatılı bir yapı olup olmadığı önemlidir. Örneğin bir apartman dairesi ofis olarak kiralandıysa yine çatılı işyeri sayılır ve bu hükümlere tabidir. Ancak bir açık otopark alanı kiralandıysa çatılı işyeri sayılmayabilir, dolayısıyla bu koruyucu hükümlere dayanarak kira tespiti istenemeyebilir. Bu noktada konut vs. işyeri ayrımı değil de kanun kapsamına giren kira türü vs. girmeyen ayrımı söz konusudur.
• Geçici %25 artış sınırı: Yukarıda bahsedilen 11.06.2022 – 01.07.2024 arasındaki %25 artış sınırı sadece konut kiraları için getirilmiştir. İşyeri kiraları bu sınırın tamamen dışındadır; işyerleri için bu dönemde dahi TÜFE kuralı aynen uygulanmıştır. Dolayısıyla bu geçici dönemde konut kiralarında kira tespit davaları %25 tavanına takılırken, işyeri kiralarında hakim TÜFE’ye (ve 5 yıl dolmuşsa rayiç bedeline) göre karar verebilirdi. Bu, konut ile işyeri arasındaki güncel döneme özgü bir farktır.
• Taraf sıfatları ve yetki sözleşmesi farkı: Konut kiralarında kiracı çoğunlukla tüketici konumunda bir bireyken, işyeri kiralarında kiracı da kiraya veren de tacir/şirket olabilmektedir. Bu durum, yukarıda bahsedilen yetki sözleşmesi yapılabilmesi veya yapılamaması gibi usule ilişkin farklar doğurabilir. Yine arabuluculuk uygulamasında da konut ya da işyeri ayrımı olmaksızın dava şartı vardır, ancak işyeri kiralarında ticari arabuluculuk vasfında görülebilir. Bu usuli ufak farklılıklar dışında, davanın esasını etkileyen bir ayrım bulunmamaktadır.
• Kira tespiti talebinin pratiği: Konut kiralarında kira tespiti davası genelde bireysel ev sahiplerince açılır ve kiracılar genelde bireylerdir. İşyeri kiralarında ise şirketler arası veya şirket – şahıs arası davalar olabilir. Bu pratik fark, dava sürecindeki yaklaşımı etkilemez; yalnızca işyeri kiralarında genelde davalar daha yüksek meblağlı ve ticari getirisi yüksek taşınmazlar için olduğundan, delil sunumu ve bilirkişi incelemeleri daha kapsamlı olabilmektedir.

Sonuç itibariyle, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kira tespit davasının hukuki zemini ve işleyişi aynıdır. Sadece geçmişte işyeri kiraları için hükümler geç uygulamaya girmiştir ve belirli geçici düzenlemeler (örneğin %25 sınırı) konutlara özgü olabilmektedir. Güncel durumda ise her iki kira türünde de TBK’nın ilgili hükümleri tam olarak uygulanmaktadır.

Yargıtay Kararlarında Kira Tespitine Yaklaşım

Yargıtay (özellikle 3. Hukuk Dairesi), kira tespit davalarına ilişkin birçok ilke kararı geliştirmiştir. Yargıtay’ın kararları, alt mahkemeler için yol gösterici olup, kira tespitinin nasıl yapılacağı konusunda önemli ipuçları içerir:

• Kira tespit davasının niteliği: Yargıtay, kira tespit davalarının kendine özgü (sui generis) bir dava türü olduğunu, bu davalarda verilen kararların inşai (yenilik doğuran) kararlara benzediğini belirtmiştir. Bu nedenle alacak davalarından farklıdır. Örneğin Hukuk Genel Kurulu, kira tespit davalarında kısmi dava veya belirsiz alacak davası açılamayacağını; davanın başında talep edilen bedelin sonradan arttırılamayacağını kesin şekilde hükme bağlamıştır. Bu yaklaşım, uygulamada davacıların baştan talebi tam belirtmesini zorunlu kılmaktadır.
• Davanın zamanlaması ve etki tarihi: Yargıtay birçok kararında TBK m.345 hükmüne atıf yaparak, davaların 30 gün kuralına uygun açılmaması halinde yeni bedelin ancak sonraki dönemden geçerli olacağını vurgulamıştır. Örneğin bir kararında, dava süresinde açılmadığı halde mahkemenin kira artışını geriye yürütmesini bozma sebebi yapmıştır. Bu da alt mahkemelere, TBK 345’teki şartlara titizlikle uyulması yönünde mesaj vermektedir.
• Bilirkişi ve emsal değerlendirmesi: Yargıtay, bilirkişi incelemesinin yeterliliğini yakından denetlemektedir. Birçok Yargıtay kararında, mahkemece alınan bilirkişi raporlarının eksikleri tespit edilerek bozma yapılmıştır. Örneğin:
  • Emsal kira araştırmasının yüzeysel yapılması, gerçekten benzer nitelikteki kiraların değerlendirilmemesi halinde Yargıtay kararı bozabilmektedir. Yargıtay 3. HD, emsallerin dava konusu taşınmaza benzer olup olmadığının titizlikle incelenmesi gerektiğini belirtmiştir.
  • Bilirkişi kurulunun tek kişiden veya sadece teknik kişiden oluşması yerine, farklı uzmanlıkları içerecek şekilde oluşturulması istenmektedir. Örneğin sadece bir emlakçıdan alınan rapor değil, içinde hukukçu veya inşaat uzmanı da olan bir heyetin raporu tercih edilir.
  • Yerinde keşif yapılmadan masa başında rapor düzenlenmesi, Yargıtay’a göre sağlıklı değildir. Yargıtay, bilirkişilerin kiralananı mahallinde görüp özelliklerini değerlendirmesi gerektiğini vurgular.
  • Raporlarda hakkaniyet indiriminin atlanmaması gerekir. Yargıtay, kiracının eski oluşunu dikkate almadan karar veren alt mahkeme kararlarını bozmuştur. Örneğin Yargıtay 3. HD 2018/4805 Karar sayılı ilamında, kiracı lehine %10-20 arası hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğini, %20’yi aşan oranda indirim yapılmasının da hatalı olduğunu belirtmiştir.
  • Çelişkili hüküm kurulması da bozma sebebidir. Örneğin mahkeme hem yeni kira bedelini belirleyip hem de farklı bir rakam üzerinden hüküm kurarsa (karar içeriğinde tutarsızlık olursa) Yargıtay bunu usul ve yasaya aykırı bulmaktadır.
• Kesinleşme ve icra takibi: Yargıtay’ın benimsediği bir diğer ilke, kira tespiti kararlarının kesinleşmeden icraya konulmaması gerektiğidir. Zira kira tespit davası sonucunda çıkan karar, kesinleşene kadar eski kira bedeli geçerlidir, yeni bedel henüz kesin hüküm haline gelmemiştir. Bu nedenle kiraya verenin, dava devam ederken veya karar ilk derece mahkemesinden çıkar çıkmaz aradaki fark için icra takibi yapamayacağı yönünde kararlar mevcuttur. Yargıtay, kira tespitiyle belirlenen alacakların ilamlı icraya konu olabilmesi için ilamın kesinleşmesini aramaktadır (aksi halde karar değişebilir, hakkaniyete aykırı olur düşüncesiyle).
• Eski malik – yeni malik durumu: Yargıtay, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi halinde kimin dava açabileceği konusunda da içtihatlar oluşturmuştur. Bir kararında, kira sözleşmesinde taraf olmasa bile malikin, kiraya veren sıfatıyla bu davayı açabileceğini kabul etmiştir. Özellikle mülk satıldığında yeni malikin hakları açısından bu önemliydi ve Yargıtay malikin menfaatini korudu.
• Belirsiz alacak davası olmaması: Yukarıda bahsedildiği gibi, Yargıtay bu davanın hukuki niteliğine ilişkin tartışmalara son noktayı koymuştur. Önceleri bazı davacılar ne kadar artış elde edebileceklerini bilmedikleri için “belirsiz alacak davası” olarak açmaya çalışsa da, HGK 2021/267 K. sayılı kararla bunun mümkün olmadığı, talebin baştan belirli olması gerektiği kesinleşmiştir. Bu da uygulamaya yön vermiştir.

Genel olarak Yargıtay, kira tespit davalarında hem kiracıyı koruyan hem de mülk sahibinin hakkını gözeten bir denge kurmaya çalışmaktadır. Özellikle hakkaniyet indirimi, TÜFE sınırı gibi konularda alt mahkemelerin yanlış yorumlarını düzelten kararlar vermektedir. Yine usulü eksiklikler (yetki, arabuluculuk şartı, ıslah vs.) konusunda da yol gösterici içtihatlar mevcuttur. Alt mahkemeler verdikleri kararlarda Yargıtay’ın bu ilkelerine uygun hareket etmelidir; aksi takdirde kararların yüksek mahkemeden dönme ihtimali yüksektir.

Kira Tespit Davasının Sonuçları ve Taraflara Etkileri

Kira tespit davasının sonunda mahkeme, belirli bir tarih itibariyle geçerli olacak yeni kira bedelini tespit eder. Bu sonucun kiracı ve kiraya veren açısından çeşitli etkileri olacaktır:

• Kira bedelinin değişmesi: En temel sonuç, kira bedelinin mahkeme kararıyla artması veya (nadir hallerde) azalmasıdır. Kararda belirtilen tutar, kararda belirtilen başlangıç tarihinden itibaren geçerli yasal kira bedeli haline gelir. Kiracı, bu tarihten sonraki kiraları mahkemece belirlenen yeni bedel üzerinden ödemek zorundadır. Kiraya veren ise artık bu miktarı talep etme hakkına kavuşur. Örneğin mahkeme Mart 2024’ten itibaren kira bedelinin 8.000 TL olmasına karar verdiyse, Mart 2024 ve sonrasına ilişkin kira ödemeleri 8.000 TL olarak yapılmalıdır (öncesinde 5.000 TL ise).
• Geriye dönük farkların ödenmesi: Mahkeme kararının etkili olduğu tarihten kararın verildiği ana kadar geçen sürede kiracı, eski kira bedelini ödemeye devam etmiş olabilir. Karar kesinleştiğinde, kiraya veren geçmiş aylar için eksik kalan kira farklarını talep edebilir. Bu fark, karar tarihine kadar birikmiş bir tutar olacaktır. Genelde kiraya veren bunu kiracıdan talep eder, kiracı ödemezse icra yoluna başvurabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken, Yargıtay’ın kira tespiti kararlarının kesinleşmesi gereğine yaptığı vurgudur; kiraya veren farkları talep etmek için genellikle kararın kesinleşmesini beklemelidir (karar temyiz edilmişse Yargıtay süreci bitene kadar). Kiracı ise bu farkları ödemek zorunda kalır, aksi takdirde icra takibi ve akabinde ödemezse temerrüt nedeniyle tahliye riski doğabilir.
• Karar kesinleşmeden ödeme yükümlülüğü: Uygulamada bazı kiracılar, karar henüz istinaf/temyiz aşamasındayken, mahkemenin belirlediği tutar ile eski tutar arasındaki farkı bir kenara koyarak bekletir veya kiraya verene ödemeyi teklif eder. Çünkü kesinleşince toplu ödeme yükü gelmemesi için ihtiyati bir ödeme yapmak isteyebilirler. Ancak eğer karar henüz kesin değilse kiraya veren bu farkı zorla alamaz. Kiracının da kesinleşmeden eski bedelin üstünde ödeme yapma zorunluluğu yoktur (sözleşmede aksine bir hüküm yoksa). Yine de ihtilaf çıkmaması için bazı kiracılar, karara rağmen eski bedelden ödemeye devam eder ve farkı daha sonra topluca öder.
• Kiracı açısından sonuçlar: Kiracı için olumsuz yön, kira giderinin artmasıdır. Eğer bütçesini aşıyorsa kiracı dava sonucunda yüksek kira bedelini ödeyemeyecek duruma gelebilir. Bu durumda kiracının seçenekleri sınırlıdır: Ya yeni bedeli kabul edip ödemeye devam edecek ya da sözleşmeyi sona erdirip taşınmazı tahliye etmeyi düşünecektir. Kira tespit davası sonucu kira arttığında kiracının, sözleşmeyi süresi sonunda feshetme hakkı her zaman vardır (kiracı, uzama yılının bitiminde ihbarla çıkabilir). Kiracı dava sonucundan memnun değilse ve kira çok yükseldiyse, bu hakkını kullanıp başka bir yere taşınmayı seçebilir. Kiracıya olumlu etkisi olabilecek bir senaryo, eğer dava kiracı tarafından aşırı fahiş kira için açılmışsa, mahkeme belki kira bedelini düşürebilir veya beklenen zammı frenleyebilir; bu da kiracıyı rahatlatır. Ayrıca dava süresince kiracı “davalı” konumunda olduğundan, psikolojik olarak bir belirsizlik yaşar; karar kesinleştiğinde belirsizlik ortadan kalkar.
• Kiraya veren açısından sonuçlar: Kiraya veren (ev sahibi) için başarılı bir kira tespit davası, daha yüksek kira geliri demektir. Bu, mal sahibinin gelirinin enflasyona karşı korunmasını sağlar. Kiraya veren geriye dönük farkları da aldığı takdirde, geçmiş kaybını telafi edebilir. Ancak kiraya veren için risk, kiracının ayrılması olabilir: Bazı durumlarda kiracılar yüksek kira çıkarsa evi/işyerini boşaltmayı tercih eder. Bu da ev sahibi için yeni kiracı arama süreci demektir. Eğer eski kiracı güvenilir ve düzenli ödeyen biriyse, sırf daha yüksek kira uğruna dava açıp sonunda kiracıyı kaçırmak istenmeyen bir sonuç olabilir. Bu nedenle bazı ev sahipleri dava açarken kiracının tepkisini de hesaba katar. Öte yandan, dava sonucunda kira beklentisi karşılanmazsa (örneğin istenilen kadar yüksek bedel çıkmaz) kiraya veren istinaf ve temyiz yoluyla daha yüksek bedel için uğraşabilir, bu da zaman kaybına yol açar.
• Yargılama giderleri ve vekalet ücreti: Davanın sonunda haksız çıkan taraf, yargılama giderlerini ödemeye mahkum edilir. Eğer kiraya veren davayı kazanırsa, mahkeme masrafları ve avukatlık ücreti genelde kiracıya yükletilir. Tersi durumda, dava haksız veya erken açıldıysa kiraya veren bu masrafları üstlenir. Bu da taraflar için maddi bir etkidir. Özellikle kiracılar için ek bir yük olabilir.
• Taraf ilişkilerine etkisi: Kira tespit davası, her dava gibi taraflar arasındaki güven ve ilişkiyi zedeleyebilir. Kiracı ve ev sahibi arasındaki iletişim bozulabilir. Dava sonrasında kiracı devam edecekse, tarafların yeni kira bedeline uygun olarak sözleşme ilişkisini sürdürmesi gerekir. Genelde bu tür davalardan sonra kiracının huzuru kaçabilir, ev sahibiyle ilişkisi resmiyete dökülür. Öte yandan, belki de yıllardır süren sessiz memnuniyetsizlik hukuk yoluyla çözüldüğü için taraflar yeni duruma alışıp devam edebilir de. Bu tamamen kişilerin tutumuna bağlıdır.

Sonuç olarak, kira tespit davası hem kiracı hem kiraya veren için ekonomik ve hukuki sonuçlar doğurur. Kiracı daha yüksek (veya düşük) kira ödeme gerçeğiyle yüzleşir; ev sahibi gelirinin güncellenmesi avantajını elde eder. Her iki taraf da karara uymak zorundadır. Karara uyulmaması halinde icra ve olası tahliye süreçleri gündeme gelebilir. Bu nedenle dava sonucu, kira sözleşmesinin şartlarını mahkeme eliyle revize etmiş olur. Taraflar da bu yeni şartlara uygun hareket ederek kira ilişkisini sürdürür veya sonlandırırlar.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Kira tespit davası nedir?

   Cevap: Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi için açılan davadır. Kira sözleşmesindeki bedelin düşük kaldığı veya artış konusunda anlaşmazlık çıktığı durumlarda, taraflardan biri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak hakkaniyete uygun yeni kira bedelinin tespitini talep edebilir.

2. Kira tespit davasını kimler açabilir?

   Cevap: Bu davayı hem kiraya veren (ev sahibi) hem de kiracı açabilir. Uygulamada genellikle kiraya veren zam talebiyle dava açsa da, kiracı da fahiş kira artışlarının indirilmesi amacıyla dava açma hakkına sahiptir. Önemli olan, davanın konut veya çatılı işyeri kirasına ilişkin geçerli bir sözleşmeye dayanmasıdır.

3. Kira tespit davası ne zaman açılmalı?

   Cevap: Her zaman açılabilir, ancak yeni kira dönemine etkili olabilmesi için bazı süre şartları vardır. Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce dava açılırsa veya bu süre içinde kiracıya yazılı zam ihtarı gönderilip dönem içinde dava açılırsa, mahkemenin belirlediği bedel o dönemin başından geçerli olur. Aksi halde dava sonucu, bir sonraki kira yılına yansır.

4. Kira tespit davasında %25 zam sınırı uygulanır mı?

   Cevap: Geçici yasal düzenlemeye göre 11.06.2022 – 01.07.2024 arasında konut kiralarında taraflar arasındaki artışlar %25’i geçemiyordu. Bu sınırlama, ilgili döneme dair kira tespit davalarında da hakimi bağlar. Yani o dönem için mahkeme kararı %25’ten fazla artış öngöremez. 1 Temmuz 2024 sonrasında bu geçici sınır kalkmış olup tekrar TÜFE ve 5 yıl kuralı esas alınacaktır.

5. Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

   Cevap: Evet, açılabilir. Sözleşmede artış hükmü yoksa, her kira dönemi sonunda kira bedelinin tespiti istenebilir. Ancak 5 yıl dolmadan hakim en fazla TÜFE oranı kapsamında artış yapabilir, piyasa rayicine göre büyük artışlar 5. yıldan önce mümkün değildir. Sözleşmede geçerli bir artış maddesi varsa, genellikle 5. yıl dolana kadar o madde geçerli olur; 5. yıl sonunda taraflar mahkemeden rayiç bedel tespiti talep edebilir.

6. Kira tespit davası açmak için arabulucuya gitmek gerekir mi?

   Cevap: Evet, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk görüşmesinde anlaşma sağlanamazsa, son tutanak mahkemeye sunularak dava açılabilir. Arabulucuya başvurmadan dava açılırsa, dava usulden reddedilir.

7. Kira tespit davası ne kadar sürer?

   Cevap: Dava süresi, mahkemenin iş yüküne ve tarafların tutumuna göre değişir. Genellikle ilk derece mahkemesinde 6 ay – 1,5 yıl arasında sonuçlanabilir. Ancak bilirkişi incelemeleri, itirazlar, istinaf ve temyiz süreçleriyle birlikte toplam 2-3 yılı bulabilir. Kesin bir süre vermek güçtür; davanın karmaşıklığına göre süreç uzayabilir.

8. Mahkeme kira bedelini nasıl belirliyor?

   Cevap: Mahkeme, TÜFE oranı, emsal kiralar, taşınmazın özellikleri ve hakkaniyet gibi ölçütleri dikkate alarak karar verir. Bilirkişi raporları burada önemli rol oynar. Hakim, bölgedeki benzer kiraları inceleyen bilirkişi raporu doğrultusunda, kiralananın durumunu ve ekonomik verileri değerlendirip hakkaniyete uygun bir bedel tespit eder. Ayrıca mevcut kiracının uzun süredir oturuyor olmasını göz önüne alarak genelde bir miktar hakkaniyet indirimi uygular.

9. Dava sırasında kirayı eski bedelden ödemeye devam edecek miyim?

   Cevap: Evet, dava sonuçlanıp kesinleşene kadar kira sözleşmesi ve önceki bedel geçerlidir. Kiracı, mahkeme karar verene dek mevcut bedeli ödemeye devam eder. Mahkeme yeni bedeli belirlediğinde, karar geriye dönük etkiliyse kiracı eksik kalan farkları sonradan öder. Kiraya veren dava sürerken daha yüksek bedeli talep edemez, ancak dava sonunda farkları isteyebilir.

10. Kira tespit davası kiracının tahliyesine yol açar mı?

    Cevap: Tek başına kira tespit davası, kiracının tahliyesine neden olmaz. Bu dava sadece kira bedelini belirler. Kiracı, mahkemenin tespit ettiği yeni bedeli ödemeye devam ederse sözleşme normal şekilde sürer. Ancak kiracı mahkemece belirlenen kirayı ödemez ve temerrüde düşerse, o ayrı bir tahliye sebebi olabilir. Sonuç olarak kira tespit davası sadece kira miktarını etkiler, kiracının evden çıkarılması için ayrıca tahliye süreci gerekir.